Cùng với sự quản lý nhà nước về đất đai bằng các biện pháp hành chính pháp luật đất đai ngày càng chú trọng đối với quản lý đất đai bằng các biện pháp kinh tế, nhằm khai thác có hiệu quả
Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Luận văn có mục đích nghiên cứu làm sáng tỏ vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất, tìm hiểu các quy định pháp luật hiện hành về đấu giá quyền sử dụng đất, qua khảo cứu thực tiễn thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bình Phước, tác giả đề ra phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất
- Phân tích, đánh giá một số quy định của pháp luật hiện hành về đấu giá quyền sử dụng đất
- Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất qua khảo sát tại tỉnh Bình Phước
- Xác định phương hướng và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của đề tài
5.1 Phương pháp luận Để đạt được các mục đích nghiên cứu mà đề tài đã đặt ra, đề tài được thực hiện dựa trên phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin Các quan điểm của Đảng, Nhà nước ta về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian tới để đánh giá, luận giải những vấn đề lý luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất
- Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng xuyên suốt trong tất cả các chương của luận văn nhằm đảm bảo các nội dung được nghiên cứu vừa có tính hệ thống, khái quát vừa có tính chuyên sâu về những vấn đề được đề cập Cụ thể phân tích các quy phạm pháp luật, trình bày các quan điểm, nhận
6 xét về pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Các quy định và thực tiễn việc áp dụng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
- Phương pháp tổng hợp sử dụng phân tích và rút ra các đánh giá và kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luậtvề đấu giá quyền sử dụng đất
- Phương pháp so sánh, lịch sử để nghiên cứu sự phát triển các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và so sánh đặc điểm, tính chất của nó giữa các giai đoạn lịch sử với nhau (chương 1 và chương 2)
- Phương pháp thống kê được tác giả sử dụng chương 2 của luận văn để xử lý những số liệu thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất Qua các số liệu thực tiễn nhất là những số liệu tổng hợp trong những báo cáo của các cơ quan chức năng về đấu giá quyền sử dụng đất, tác giả xây dựng những bảng biểu để khái quát, đánh giá, thống kê những giá trị, lợi ích kinh tế, những tác động ảnh hưởng có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất.
Ý nghĩa lí luận và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
- Luận văn này cung cấp những vấn đề lý luận về pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất
- Luận văn là nguồn tư liệu tổng hợp về pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Bình Phước Cung cấp thêm các luận cứ khoa học trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Bình Phước trong thời gian tới nói riêng và cả nước nói chung
Luận văn có giá trị tham khảo đối với những người quan tâm tới vấn đề về đấu giá quyền sử dụng đất như sinh viên đại học, cao học luật, có thể dùng làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác giảng dạy, nghiên cứu khoa học luật nói chung, nghiên cứu khoa học luật liên quan tới vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất hoặc làm tài liệu tham khảo cho những ai quan tâm đến vấn đề này
Những đề xuất, giải pháp của luận văn là tài liệu tham khảo để các nhà hoạch định chính sách pháp luật tiếp tục hoàn thiện vấn đề về đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là trong bối cảnh Quốc Hội đang chủ trương sửa đổi Luật Đất đai 2013, Luật Đấu giá tài sản trong thời gian tới.
Kết cấu của đề tài
Ngoài mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu làm 3 chương bao gồm:
Chương 1: Lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất và pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng pháp luậtvà thực tiễn thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Bình Phước
Chương 3:Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về đấu giá quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực hiện tại tỉnh Bình Phước
Một số vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền về tài sản.Như vậy quyền sử dụng đất là một trong những tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành
* Đấu giá tài sản là gì? Đấu giá là một phương thức bán hàng đặc biệt đã được biết đến và sử dụng từ lâu đời, từ khi xã hội hình thành nền kinh tế hàng hóa có người bán người mua, tiền tệ là vật ngang giá trung gian Xét về mặt khách quan, bán đấu giá là một hoạt động kinh tế dân sự diễn ra theo quy luật vận hành của nền kinh tế hàng hóa thị trường;
Xét về phương diện kinh tế, đấu giá là một phương pháp xác định giá trị của hàng hóa đưa ra đấu giá thông qua việc trả giá của những người tham gia mua hàng hóa đó.Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là một thị trường trong đó người mua đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả theo giá người bán, thị trường đấu giá là thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu” [35, tr.6]
Dưới góc độ quan hệ pháp luật dân sự: bán đấu giá có thể được hiểu là hình thức bán hàng đặc biệt để cho những người mua tự giả giá, không thấp hơn giá thấp nhất do người bán quy định Ai trả giá cao nhất sẽ được mua, bán đấu giá có thể được thực hiện dưới hình thức tất cả những người mua được trả giá một lần thông qua bỏ phiếu kín hoặc những người mua được phép trả nhiều lần công khai trong một khoảng thời gian xác định [20; tr.7].Dưới góc độ pháp luật tại Việt Nam cũng đã có những quy định về bán
9 đấu giá tài sản và coi là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự, thủ tục được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp đến cao cho đến khi có người trả giá cao nhất
Như vậy, có thể thấy rằng, mặc dù có nhiều cách định nghĩa bán đấu giá tài sản khác nhau, song về cơ bản đều thống nhất dựa trên những đặc điểm chung của hình thức đặc biệt này Bán đấu giá tài sản được hiểu là một hình thức mua bán công khai và được tổ chức theo những nguyên tắc, trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển, nhầm mục đích bán được tài sản ở giá cao nhất, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm đối với tài sản sẽ mua được tài sản bán đấu giá
• Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?
Nếu bán đấu giá tài sản nói chung là hình thức mua bán công khai, tồn tại lâu đời trong lịch sử phát triển của xã hội loài người, thì bán đấu giá quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện khi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản và cho phép mua bán nó trên thị trường bất động sản với tư cách là một loại hàng hóa đặc biệt [20, tr.35] Về mặt lý luận, dưới góc độ pháp luật dân sự, quyền sử dụng đất là một loại tài sản theo quy định tạiĐiều 105 Bộ Luật dân sự năm 2015 Quyền tài sản được định nghĩa tại điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015: Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.Theo đó, quyền tài sản, trước tiên phải được hiểu là xử sự được phép của chủ thể mang quyền Quyền này phải được trị giá bằng tiền hay nói cách khác nó phải tương đương với một đại lượng vật chất nhất định Hiện nay, pháp luật Việt Nam công nhận quyền sử dụng đất là một trong các quyền tài sản Xét dưới góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất mang những dấu hiệu như những loại hàng hoá thông thường, có giá trị và giá trị sử dụng
Thông thường, người sử dụng đất phải bỏ ra một khoản tiền nộp vào ngân sách Nhà nước để nhận quyền sử dụng đất; hoặc nhận quyền sử dụng đất từ những chủ thể khác thông qua các giao dịch trên thị trường Thực chất đó là tiền mua quyền sử dụng đất cùng với tất cả những quyền khác gắn liền với nó như pháp luật quy định Bên cạnh đó, nhìn nhận từ một khía cạnh quan trọng khác, gắn với đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về chế độ sở hữu đối với đất đai, chúng ta sẽ thấy được tính đặc biệt của loại hàng hoá quyền sử dụng đất:
Xuất phát từ quan điểm: “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân ta [20, tr.46], pháp luật hiện hành của nước ta quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Theo quy định của Hiến pháp năm 2013) Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất lại được Nhà nước trao cho người sử dụng đất thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, các quyền của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Do vậy, khái niệm quyền sử dụng đất cần được hiểu theo nghĩa rộng hơn khái niệm “quyền sử dụng” tài sản thông thường trong pháp luật dân sự Đó không chỉ đơn giản là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ một đối tượng tài sản, mà còn là sự bảo đảm từ phía Nhà nước về mọi phương diện trong quá trình sử dụng đất với người sử dụng đất Như vậy có thể hiểu quyền sử dụng đất là những quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy định và đảm bảo thực hiện trong quá trình khai thác và sử dụng đất Nó là một quyền tài sản – có thể trị giá được bằng tiền và có thể được chuyển giao trong giao dịch dân sự Với tư cách là một loại tài sản, một loại hàng hoá đặc biệt, quyền sử dụng đất có thể được đem giao dịch trong thị
11 trường BĐS Nhà nước có thể trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng nhiều hình thức, trong đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được pháp luật quy định trong một số trường hợp nhất định
Dưới góc độ pháp lý, BĐG quyền sử dụng đất có thể hiểu là một loại quan hệ mua bán tài sản Trong đó, đối tượng được đem ra mua – bán là quyền sử dụng đất; chủ thể của quan hệ này, một bên là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất bằng hình thức BĐG quyền sử dụng đất với tư cách là “người” đại diện thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai – bên bán, một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất tham gia đấu giá quyền sử dụng đất – bên mua Mỗi bên khi tham gia quan hệ mua – bán nêu trên đều có những quyền, nghĩa vụ nhất định theo quy định của pháp luật
Tương tự như BĐG tài sản thông thường, “bên bán” quyền sử dụng đất thông qua đấu giá đưa ra mức giá khởi điểm để những người mua cùng công khai trả giá, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người mua được quyền sử dụng đất đem BĐG Như vậy, từ nhận thức chung về BĐG tài sản và thực tiễn tổ chức, thực hiện BĐG quyền sử dụng đất tại Việt Nam trong thời gian qua, có thể đưa ra khái niệm: Đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất là một hình thức mua – bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai theo những nguyên tắc, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật, do người bán đấu giá (cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất) điều khiển nhằm bán được quyền sử dụng đất cho người mua (tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất) với giá cao nhất Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm mà người bán đưa ra
1.1.2 Đặc điểm về đấu giá quyền sử dụng đất
- Thứ nhất, mục đích BĐGQSDĐ trước tiên là nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước khi Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho
12 các chủ thể sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích khác nhau trong đời sống kinh tế, xã hội trên cơ sở tôn trọng nguyên tắc của thị trường, không áp dụng phương thức trao quyền sử dụng đất bằng các quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất Bên cạnh đó, BĐSQSDĐ còn nhằm để thực thi các bản án, các quyết định của Toà án, cơ quan thi hành án hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (ĐGQSDĐ trong THADS)
- Thứ hai, BĐGQSDĐ chủ yếu được thực hiện thông qua các tổ chức đấu giá đất chuyên nghiệp với sự quản lý, kiểm soát và giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trong trường hợp BDGQSDĐ để THADS ngoài sự có mặt của các chủ thể trên, bắt buộc phải có sự tham gia của cơ quan THA, đại diện là chấp hành viên Ngoài ra còn có các lực lượng hỗ trợ đi kèm để đảm bảo quá trình đấu giá được diễn ra thuận lợi như công an, cán bộ xã phường Sự tham gia của cơ quan THA với vai trò thay thế chủ sở hữu lựa chọn các tổ chức bán đấu giá, ký hợp đồng bán đấu giá với tổ chức đó Để đảm bảo quá trình bán đấu giá diễn ra đúng theo mục đích của việc THA
- Thứ ba, đối tượng đưa giá bán đấu giá là QSDĐ – một đối tượng tài sản tương đối đặc biệt, được biểu hiện dưới dạng quyền – QSDĐ, tài sản này được phái sinh từ quyền sở hữu đại diện của Nhà nước, được Nhà nước xác lập và công nhận Do vậy, đấu giá QSDĐ chịu sự chi phối và ảnh hưởng đặc biệt bởi Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai Vì vậy, quy trình, thủ tục, thẩm quyền, điều kiện thực hiện được quy định khá chặt chẽ
Lý luận về pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm và sự cần thiết pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
TheoTừ điển Luật học thì:“Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung do nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội, phục vụ và bảo vệ quyền lợi của các tầng lớp dân cư trong xã hội” Khi xã hội càng phát triển, các lĩnh vực kinh tế, xã hội, văn hóa thay đổi thì những quy định pháp luật cần thiết phải điều chỉnh để phù hợp với hoàn cảnh thực tế
Khái niệm về pháp luật ĐGTS trong tiến trình hoàn thiện hệ thống pháp luật là một lĩnh vực mới mẻ rất phức tạp Theo lý luận chung hệ thống pháp luật được hiểu là tập hợp tất cả các quy phạm pháp luật, văn bản pháp luật tạo thành một cấu trúc tổng thể, được phân chia thành các bộ phận có sự thống nhất nội tại theo những tiêu chí nhất định như bản chất, nội dung, mục đích Theo đó hệ thống pháp luật bao gồm hệ thống cấu trúc bên trong và hệ thống cấu trúc bên ngoài
Hệ thống cấu trúc bên trong là tổng thể các quy phạm pháp luật có mối liên hệ nội tại thống nhất với nhau, được phân chia thành các ngành luật, mỗi ngành luật lại được tạo nên bởi một bộ phận các quy phạm pháp luật có sự thống nhất nội tại, có chung đối tượng và phương pháp điều chỉnh Trong mỗi bộ phận quy phạm pháp luật lại được phân bổ thành những bộ phận nhỏ hơn hợp thành các chế định pháp luật và mỗi chế định pháp luật lại được hình thành từ các quy phạm pháp luật
Hệ thống cấu trúc bên ngoài là tổng thể các văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo trình tự luật định nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội cơ bản quan trọng Hệ thống cấu trúc bên ngoài được phân định thành các văn bản luật và văn bản dưới luật Theo quan niệm này, pháp luật về ĐGTS nói chung và pháp luật về ĐGQSDĐ nói riêng chưa phải là một ngành luật độc lập có phạm vi điều chỉnh và đối tượng điều chỉnh riêng biệt Mặc dù pháp luật về ĐGQSDĐ cũng bao gồm tổng thể các quy phạm pháp luật, điều chỉnh các quan hệ xã hội về ĐGQSDĐ được thể hiện trong các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và có mối quan hệ thống nhất trong hệ thống pháp luật
Tuy nhiên, do đặc điểm của loại tài sản được đưa ra bán đấu giá theo cách phân định của pháp luật, mà pháp luật về ĐGQSDĐ không thuộc một ngành luật chuyên biệt nào Các quy định của pháp luật về đấu giá nằm rải rác trong các quy định của luật, pháp lệnh, nghị định như: Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Đăng ký giao dịch đảm bảo, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đấu giá tài sản, Luật Đất đai, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính, Pháp lệnh thi hành án, Nghị định về kê biên đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án…
Nghiên cứu về tổng thể pháp luật có liên quan trực tiếp tới đấu giá tài sản nói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng của pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành, có thể đưa ra khái niệm pháp luật về đấu giá QSDĐ như sau:
Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất là hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa nhà nước/ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với khách hàng hoặc với các cá nhân, tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất
* Đặc điểm của pháp luật về đấu giá QSDĐ
Nói đến đặc điểm của pháp luật về ĐGQSDĐ là muốn nói đến những dấu hiệu đặc trưng để phân biệt ĐGTS là QSDĐ với những quy phạm pháp luật và văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành khác Ở góc độ này chúng ta thấy pháp luật về ĐGQSDĐ có những đặc điểm chung của BĐGTS và có những đặc điểm riêng của ĐG QSDĐ như sau:
Thứ nhất, ĐGQSDĐ vừa tuân theo quy định của pháp luật dân sự vừa tuân theo pháp luật đất đai vừa tuân theo Luật THADS và cũng phải phù hợp với pháp luật về bán đấu giá
Pháp luật dân sự không điều chỉnh hết các nội dung QSDĐ, nên nếu chỉ căn cứ vào pháp luật dân sự thì không đầy đủ bởi quyền sử dụng đất mang tính đặc thù, tức là chủ thể có QSDĐ dù không có quyền sở hữu đất đai, chỉ có quyền sử dụng đất cũng có quyền định đoạt, dùng quyền sử dụng đất để thực hiện một công việc nhất định Khi QSDĐ đó bị cưỡng để đảm bào cho một nghĩa vụ nhất định thì nó sẽ chịu sự điều chỉnh của Luật Thi hành án dân sự và pháp luật về bán đấu giá Do đó, pháp luật BĐGTS là QSDĐ khác với bán đấu giá những tài sản khác là ngoài căn cứ vào Bộ luật Dân sự thì phải căn cứ vào Luật Đất đai, Luật thi hành án dân sự và pháp luật về bán đấu giá
Thứ hai, ĐGQSDĐ hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên bán đấu giá tài sản là QSDĐ Đấu giá QSDĐ nhằm thực hiện việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư hướng tới quyền tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp trong nước, nước ngoài một cách công bằng và bình đẳng, theo đó, tôn trọng tối đa các nguyên tắc của thị trường và doanh nghiệp nào trả giá cao hơn thì có cơ hội có QSDĐ để thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh Hạn chế và loại bỏ dần cơ chế xin – cho trong giao đất, cho thuê đất bằng biện pháp hành chính Trong trường hợp này, tạo quyền cạnh tranh bình đẳng và công bằng cho các chủ thể đầu tư
Cùng với đó, Đấu giá tài sản là QSDĐ trong THADS liên quan đến quyền, lợi ích của nhiều bên đương sự, do vậy cần thiết phải có quy định pháp luật cụ thể điều chỉnh về nghĩa vụ ràng buộc của các bên nhằm nâng cao trách nhiệm của tổ chức đấu giá và bảo vệ quyền lợi ích của cả người phải thi hành án, được thi hành án cũng như người mua được tài sản là QSDĐ bán đấu giá; đồng thời pháp luật ra đời nhằm dự liệu những biện pháp nhằm ngăn ngừa, xử lý các hiện tượng tiêu cực xảy ra trong quá trình bán đấu giá tàisản
- Thứ ba, pháp luật về ĐGTS là QSDĐ tạo cơ sở pháp lý cho việc nâng cao hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt độngnày
Như chúng ta đã biết Nhà nước là công cụ chủ yếu để thực hiện quyền làm chủ của nhân dân, là nhà nước pháp quyền của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật Mọi cơ quan, tổ chức, cán bộ, công chức, mọi công dân có nghĩa vụ chấp hành Hiến pháp và pháp luật Thực hiện mục tiêu này, pháp luật phải trở thành một công cụ không thể thiếu của Nhà nước
Những quy định của pháp luật có ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đối với mọi mặt của đời sống xã hội Điều này có nghĩa là các quy định của pháp luật càng đầy đủ, càng rõ ràng thì hiệu lực, hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước càng cao và ngày càng chặt chẽ Vì vậy muốn nâng cao hiệu lực, hiệu quả của hoạt động Nhà nước phải thường xuyên hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung, trong tình hình đó, quy định pháp luật về ĐGTS là QSDĐ ra đời như một tất yếu
Sự cần thiết điều chỉnh bằng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.1.Khái quát lịch sử hình thành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất
Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn trước khi ban hành Luật đất đai 1993 Sau khi giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước, trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, quan hệ hàng hoá – tiền tệ, quy luật giá trị và cạnh tranh ít được Nhà nước chú ý Do Nhà nước chưa coi quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá, nên trong pháp luật Việt Nam thời kỳ này không có quy định về mua bán quyền sử dụng đất và cũng không có khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất Trong giai đoạn này, các quy định về BĐG tài sản mới chỉ bắt đầu hình thành và xuất hiện đầu tiên trong pháp luật về thi hành án dân sự
Pháp luật về BĐG tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của Pháp lệnh thi hành án dân sự ngày 28 tháng 8 năm 1989 (Pháp lệnh thi hành án dân sự năm 1989), quy định về BĐG tài sản để thi hành án Điều 28 Pháp lệnh thi hành án dân sự năm 1989 quy định về BĐG tài sản đã kê biên Theo đó, đối với những loại tài sản này: Thời gian BĐG phải được niêm yết công khai tại trụ sở Toà án và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có tài sản BĐG và thông báo cho đương sự chậm nhất là 07 ngày trước ngày BĐG Tài sản đã kê biên được bán cho người trả giá cao nhất Nếu không có ai trả giá cao hơn giá đã định thì tài sản được bán cho người mua theo giá mà Hội đồng định giá đã định Tài sản không bán được thì định giá lại để tiếp tục BĐG Riêng đối với BĐG nhà, Điều 30 Pháp lệnh thi hành án dân sự năm 1989 quy định: Người muốn mua nhà phải nộp đơn và nộp trước 1% giá trị nhà tại Toà án, số tiền này được hoàn lại ngay nếu họ không mua được nhà Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày bán đấu giá, người mua được nhà phải trả đủ tiền tại Toà án Nếu
34 họ không trả đủ tiền trong thời hạn đó thì số tiền nộp trước không được trả lại và được nộp vào ngân sách Nhà nước Để thực hiện pháp lệnh thi hành án dân sự năm 1989, Toà án nhân dân tối cao – Viện kiểm sát nhân dân tối cao – Bộ tư pháp đã ban hành Thông tư liên ngành số 06-89/TTLN ngày 07 tháng 12 năm 1989 hướng dẫn việc thực hiện một số quy định của Pháp lệnh năm 1989 như: Quy định việc mời Hội đồng định giá để định giá sơ bộ tài sản đã kê biên; trình tự, thủ tục tiến hành phiên đấu giá v v… Năm 1994, Pháp lệnh thi hành án dân sự mới được ban hành thay thế Pháp lệnh thi hành án dân sự năm
1989 bổ sung và quy định cụ thể hơn một số vấn đề về BĐG tài sản để thi hành án Như vậy, trong giai đoạn này, pháp luật về BĐG chủ yếu tập trung vào việc xử lý tài sản để thi hành án và các tài sản xử lý theo các quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; chưa có một khuôn khổ pháp lý chung cho hoạt động BĐG mà chỉ có hướng dẫn xử lý tài sản BĐG cho từng vụ việc cụ thể Vì thế cũng chưa có cơ sở cho sự hình thành các tổ chức BĐG chuyên nghiệp Ngoài cơ quan thi hành án, việc BĐG tài sản thường do các cơ quan hành chính thực hiện theo cơ chế Hội đồng liên ngành Hoạt động BĐG tài sản trong thương mại hoặc trong đời sống sinh hoạt dân sự hầu như không được quan tâm Mặc dù vậy, những quy định về BĐG tài sản để thi hành án trong giai đoạn này cũng là cơ sở quan trọng cho sự hình thành và phát triển của pháp luật về BĐG tài sản nói chung, BĐG BĐS, trong đó có quyền sử dụng đất nói riêng
Pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn sau khi ban hành Luật đất đai 1993 đến trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực Năm 1995, BLDS đầu tiên của nước ta được Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 8 thông qua Đây là một văn bản pháp luật quan trọng, điều chỉnh các quan hệ dân sự trong đó có quan hệ BĐG tài sản BLDS năm 1995 đã dành 04 điều luật, từ Điều
452 đến 455 quy định về BĐG tài sản, trong các điều luật đó đề cập đến các nội dung như: cơ sở pháp lý của việc BĐG tài sản, trình tự, thủ tục BĐG tài
35 sản… Đặc biệt, Điều 455 đã quy định riêng về BĐG tài sản là BĐS Mặc dù Điều 455 không quy định cụ thể về BĐG quyền sử dụng đất, nhưng vì quyền sử dụng đất đã được khẳng định là tài sản gắn liền với đất đai và do đó nó là bất động sản Ngày 19/12/1996, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/CP về việc ban hành quy chế BĐG tài sản Đây là văn bản pháp lý chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh vực BĐG tài sản với những quy định cụ thể về tài sản BĐG, người BĐG, trình tự, thủ tục BĐG, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về BĐG… Như vậy, với việc coi quyền sử dụng đất là một loại tài sản và đưa nó vào trong giao lưu dân sự, việc ghi nhận những quy định về BĐG tài sản nói chung và BĐG BĐS nói riêng trong luật dân sự là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc BĐG tài sản là quyền sử dụng đất Bên cạnh BLDS năm 1995, Luật Thương mại năm 1997 đã dành 02 điều luật (Điều 139 và 140) quy định về kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hoá và hoạt động đấu giá hàng hoá Trong các điều luật này không đề cập đến việc đấu giá quyền sử dụng đất nhưng có thể hiểu một cách gián tiếp khi quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản và được giao dịch trên thị trường BĐS thì việc BĐG quyền sử dụng đất cũng có thể được thực hiện với tư cách là một tài sản Tuy nhiên, trong Luật Thương mại năm 1997 lại giới hạn về điều kiện kinh doanh BĐG hàng hoá nói chung phải là pháp nhân có đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật và được phép kinh doanh dịch vụ BĐG hàng hoá; trình tự, thủ tục BĐG hàng hoá tuân theo quy định của BLDS năm 1995 và Quy chế BĐG do Chính phủ ban hành Trong giai đoạn này, Luật Đất đai năm 1993 cũng đã có hiệu lực thi hành Mặc dù trong Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và 2001 đều chưa có quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng trong một số văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm
1998 và 2001 đã bắt đầu manh nha những quy định đầu tiên về đấu giá quyền sử dụng đất Cụ thể như: - Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên
36 bộ Ban vật giá Chính phủ – Tài chính – Xây dựng – Tổng cục địa chính, hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định: Trường hợp địa phương tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thì “mức giá các loại đất đất được xác định trong khung giá đấu giá quyền sử dụng đất cho từng trường hợp cụ thể nhưng không được thấp hơn mức giá đất hiện hành của từng loại đất, hạng đất, vị trí của đường phố do UBND cấp Tỉnh quy định Thông tư số 02/BTC ngày 04/01/1995 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định: Trường hợp đất đấu giá, thì giá thu tiền sử dụng đất là giá trúng đấu giá Giá đất trúng đấu giá thấp nhất phải bằng giá tính tiền sử dụng đất của loại đất cùng hạng và vị trí với đất đấu giá, do Uỷ ban nhân dân Tỉnh, thành phố quy định theo khung giá các loại đất Chính phủ quy định tại Nghị định số 87/CP Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ về việc ban hành quy chế BĐG tài sản tại điều 7 quy định: “Trong trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất, thì hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản được ký kết khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá” Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 lần đầu tiên quy định về việc giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 của Chính phủ về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng và giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án Theo đó, Uỷ ban nhân dân các Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất hoặc trình Chính phủ giao đất để xây dựng công trình cơ sở hạ tầng theo thẩm quyền quy định, nguồn kinh phí thu được từ việc giao đất, tiền xây dựng công trình phải được hạch toán đầy đủ vào ngân sách Nhà nước theo quy định của Luật ngân sách Trên cơ sở các quy định trên và trước yêu cầu cấp bách của việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, một số địa phương đã chủ động ban hành quy
37 chế đấu giá quyền sử dụng đất để áp dụng tại địa phương mình, như: Quyết định số 63/2002/QĐ-UB ngày 26/4/2012 của Uỷ ban nhân dân TP Hà Nội về việc ban hành Quy định về BĐG quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn TP Hà Nội; Quyết định số 7951/QĐ-UB ngày 17/12/2001 của Uỷ ban nhân dân TP Đà Nẵng về việc ban hành Quy chế đấu giá giao quyền sử dụng đất; Quyết định số 101/QĐ-UB ngày 19/3/2002 của
Uỷ ban nhân dân tỉnh Lào Cai về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất v v… Các văn bản này là cơ sở quan trọng để các địa phương thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất
Tuy nhiên, việc thiếu những quy định mang tính chất khái quát chung, quy chế áp dụng cho từng địa phương nhưng thiếu những quy định cụ thể như quỹ đất đấu giá, những người tham gia đấu giá, trình tự, thủ tục đấu giá… nên việc thực hiện còn gặp phải rất nhiều khó khăn Để tháo gỡ những khó khăn đó, ngày 18/02/2013, Bộ tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ- BTC quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Văn bản này đã quy định khá đầy đủ, chi tiết phạm vi, đối tượng và cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Bên cạch đó, lần đầu tiên những vấn đề về đấu giá quyền sử dụng đất được đề cập khá chi tiết, đầy đủ như: đối tượng tham gia đấu giá, điều kiện đấu giá, trình tự, thủ tục, cách thức tiến hành đấu giá,… Như vậy, trong giai đoạn này, pháp luật về BĐG tài sản nói chung đã bắt đầu thể hiện tính hệ thống Hoạt động BĐG tài sản không những được quan tâm đến ở tài sản thi hành án hoặc tài sản phải xử lý theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà đấu giá tài sản trong dân sự, thương mại cũng dần được quan tâm nhiều hơn Riêng với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trong giai đoạn này có thể thấy: mặc dù có khá nhiều văn bản đề cập đến vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng những quy định đó chưa có sự kết nối hệ thống mà mới chỉ dừng lại ở những quy định đơn lẻ Về cơ bản các văn bản này chủ
38 yếu quy định những vấn đề liên quan đến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất chứ chưa xây dựng được một khung pháp lý cơ bản, quy định đầy đủ những vấn đề liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất để điều chỉnh quan hệ này
Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến nay Luật Đất đai 2003 ra đời đã đánh dấu một bước ngoặt mới trong quá trình điều chỉnh pháp luật về đất đai ở Việt Nam Cũng trong văn bản này, đấu giá quyền sử dụng đất được chính thức quy định là một hình thức để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Điều này tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho sự phát triển của quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam, và cũng là tiền đề cho việc xây dựng một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Được quy định như một giải pháp nguyên tắc tại Luật Đất đai năm 2003 – Điều 58, việc đấu giá quyền sử dụng đất được điều chỉnh một cách chuyên biệt tại Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Sau một thời gian được thực hiện theo quy trình, thủ tục riêng, việc đấu giá quyền sử dụng đất sau đó được coi là một trường hợp đấu giá tài sản có nguồn gốc từ Nhà nước và được đặt trong một khung pháp lý chung về đấu giá tài sản, được điều chỉnh bởi Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 24/3/2010 của Chính phủ về BĐG tài sản; Nghị định này được hướng dẫn chi tiết bởi Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ tư pháp Trong quá trình vận hành chính sách, sự thiếu hụt các quy định cụ thể được tiếp tục tháo gỡ bằng chính sách của các Bộ, ngành, như: Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn về việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất… Tiếp đó, do sự khác biệt của mỗi địa phương về đặc điểm đất đai, tình hình quản lý đất đai,
39 quỹ đất… nên nhiều địa phương đã ban hành quy chế riêng về BĐG quyền sử dụng đất như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nam Định v v… Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 Được thông qua tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI và có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2004, Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, đến nay là luật đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa quy định đấu giá quyền sử dụng đất Quy định này nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá và cơ chế xin – cho, huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách Nhà nước Đồng thời sự ra đời của Luật đấu giá tài sản năm 2016 đã thống nhất về trình tự, thủ tục về đấu giá tài sản
2.1.2 Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất a Thực trạng pháp luật về các trường hợp đấu giá khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
Thực tiễn thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Bình Phước
2.2.1.Một vài nét về tỉnh Bình Phước
Bình Phước là một tỉnh thành thuộc vùng Đông Nam Bộ, Việt Nam Đây cũng là tỉnh có diện tích lớn nhất Nam Bộ Tỉnh lỵ của Bình Phước hiện nay là thành phố Đồng Xoài, cách Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 121 km theo đường Quốc lộ 13 và Quốc lộ 14 và 102 km theo đường Tỉnh lộ 741 Bình Phước là tỉnh nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm Nam bộ có 240 km đường biên giới với Vương quốc Campuchia trong đó 3 tỉnh biên giới gồm Tbong Khmum, Kratie, Mundulkiri, tỉnh là cửa ngõ đồng thời là cầu nối của vùng với Tây Nguyên và Campuchia [4]
Năm 2020, Bình Phước là đơn vị hành chính Việt Nam đông thứ 43 về số dân, xếp thứ 36 về Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP), xếp thứ 24 về GRDP bình quân đầu người, đứng thứ 5 về tốc độ tăng trưởng GRDP Với
979,6 nghìn dân [5] , GRDP đạt 43.650 tỉ Đồng (tương ứng với 1,898 tỉ USD), GRDP bình quân đầu người đạt 44,56 triệu đồng (tương ứng với 1.937 USD), tốc độ tăng trưởng GRDP đạt 7,51% [6]
Bình Phước là nơi định cư và sinh sống của nhiều dân tộc khác nhau, trong đó dân tộc ít người chiếm 17,9%, đa số là người Khmer, và Xtiêng, một số ít người Hoa, Nùng, Tày, [7] vì vậy Bình Phước có nhiều nét văn hóa của người Xtiêng Ngoài ra tỉnh còn có nhiều lễ hội truyền thống đặc sắc như Liên hoan văn hóa các dân tộc thiểu số vào tháng 12 hằng năm, lễ hội cầu mưa của người Xtiêng, lễ bỏ mả, lễ hội đánh bạc bầu cua, đánh liêng tố xả láng ở điểm
2, lễ mừng lúa mới của người Khmer.
Bình Phước là một tỉnh nằm ở phía bắc của vùng Đông Nam Bộ có vị trí địa lý:Phía đông giáp các tỉnh Lâm Đồng, Đồng Nai, Phía tây giáp tỉnh Tbong Khmum của Campuchia và tỉnh Tây Ninh, Phía nam giáp tỉnh Bình Dương, Phía bắc giáp các tỉnh Mondulkiri và Kratié của Campuchia và tỉnh Đắk Nông.
Về địa hình: Bình Phước là vùng chuyển tiếp từ cao nguyên Nam Trung bộ xuống đồng bằng Tây Nam bộ, nhìn chung địa hình Bình Phước tương đối bằng phẳng ở phía nam và tây nam, phía bắc và đông bắc có địa hình dốc hơn Bình Phước là một tỉnh trung du miền núi nhưng địa hình khá thấp và không phức tạp khi so với các tỉnh trung du miền núi khác, phía nam và tây nam tỉnh là nền đất hình thành trên phù sa cổ với địa hình tương đối bằng phẳng, tiếp đến là vùng đồi thấp chủ yếu hình thành trên nền Bazan có địa hình lượn sóng nối tiếp nhau, phía bắc và tây bắc là vùng đất tiếp giáp Tây Nguyên có độ cao và dốc mạnh hơn Núi cao nhất tỉnh Bình Phước và cũng là núi cao thứ 3 ở Nam Bộ là núi Bà Rá với độ cao 736m
Về tài nguyên đấtBình Phước có 13 loại đất, phần lớn nằm trên tầng bazan và phù sa cổ, diện tích lớn nhất là đất đỏ bazan chiếm khoảng 40%, nâu vàng trên bazan chiếm khoảng 15%, đất xám bạc màu trên phù sa cổ chiếm khoảng 15%, đất nâu vàng trên phù sa cổ chiếm 11%, đất đỏ vàng trên đá phiến chiếm khoảng 10% Trong đó đất chất lượng cao trở lên chiếm 61,17% tổng diện tích đất tự nhiên, đất có chất lượng trung bình chiếm 36,78% diện tích đất tự nhiên và đất có chất lượng kém, hoặc cần đầu tư chiếm 1,15% tổng diện tích đất lâm nghiệp Rừng của tỉnh Bình Phước đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc bảo vệ môi trường sinh thái của vùng Đông Nam Bộ, có tác dụng tham gia điều hoà dòng chảy của các con sông
Tổng diện tích đất lâm nghiệp của tỉnh Bình Phước chiếm 51,3% tổng diện tích đất toàn tỉnh Toàn tỉnh hiện có khoảng 91 mỏ, điểm quặng, điểm khoáng với 20 loại khoáng sản có tiềm năng triển vọng khác nhau thuộc 4 nhóm gồm nguyên liệu phân bón, kim loại, phi kim loại, đá quý và bán quý Trong đó nguyên vật liệu xây dựng, cao lanh, đá vôi… là loại khoáng sản có triển vọng và quan trọng nhất của tỉnh [8]
2.2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bình Phước
2.2.2.1 Thực tiễn thi hành pháp luật về trường hợp đấu giá khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhà nước cho thuê đất
Việc đưa quyền sử dụng đất vào đấu giá thực sự là một bước tiến quan trọng trong quản lý đất đai, góp phần làm giảm nạn đầu cơ đất, góp phần huy động tối đa nguồn vốn vào ngân sách nhà nước một cách công khai Việc đấu giá QSDĐ đã trở thành một trong những phương thức hữu hiệu để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Các địa phương trên cả nước đã xây dựng quy chế bán đấu giá QSDĐ cho riêng mình, từ đó hoạt động đấu giá QSDĐ diễn ra ngày càng sôi nổi, phát triển cả về số lượng và chất lượng Căn cứ các quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ, UBND tỉnh Bình Phước đã
54 ban hành những văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể hóa về công tác bán đấu giá QSDĐ để áp dụng trên địa bàn tỉnh Năm 2005 đến nay thực hiện bán đấu giá theo quyết định số 216 /2017/QĐ-TTg, UBND tỉnh đã ban hành hai quyết định kèm theo quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh, cụ thể là quyết định số 32/2018/QĐ- UBND ngày 11/4/2018 áp dụng năm 2019 và quyết định số 150/2019/QĐ- UBND ngày 31/12/2019 áp dụng năm 2020 các quy định trong các văn bản này nhìn chung đều cụ thể hóa các quy định về đấu giá QSDĐ theo quyết định quyết định số 216 /2017/QĐ-TTg, Quy chế cũng thể hiện sự thống nhất với các nội dung đã được ghi nhận trong hiến pháp đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý; Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đồng thời phù hợp với quy định của các ngành luật khác có liên quan như đầu tư, xây dựng, tài chính
Ngày 17/11/2016 Luật đấu giá tài sản đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIV, kỳ họp thứ 2 thông qua một trong những quy định được xem là đột phá của luật này này đó là việc bán đấu giá QSDĐ phải tuân theo trình tự thủ tục chung về bán đấu giá tài sản, điều này cũng là hợp lý vì theo pháp luật hiện hành quyền sử dụng đất là một loại tài sản tuy nhiên đây là một loại tài sản có nhiều điểm đặc thù vì thế cách quy định của Luật đấu giá tài sảnlà quy định chung về bán đấu giá tài sản trong đó có QSDĐ kết hợp với một số quy định dành riêng cho bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Tuy nhiên Luật đấu giá tài sảnchủ yếu quy định về trình tự thủ tục đấu giá, các vấn đề trước và sau khi tiến hành bán đấu giá QSDĐ như các trường hợp được giao đất, cho thuê đất theo các hình thức về bán đấu giá Việc giao đất cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá thì lại không có quy định mà vẫn áp dụng các quy định của Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp quy định
55 việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, điều này vô hình chung dẫn đến tình trạng nhiều văn bản cùng lúc điều chỉnh quan hệ đấu giá QSDĐ gây không ít khó khăn cho việc áp dụng pháp luật
Thực hiện chủ trương của Luật đấu giá tài sản ngày 18/10/2022 UBND tỉnh Bình Phước ban hành Quyết định số21/2022/QĐ-UBND quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bình Phước, công tác bán đấu giá QSDĐ cũng được thực hiện theo quy định chung này và những nội dung khác về bán đấu giá QSDĐ, không được quy định theo quy chế này thì thực hiện theo Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, sau khi thực hiện nhận thấy bất cập trong việc áp dụng pháp luật bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất và để phù hợp với tình hình mới ở địa phương, Quy định về đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh Bình Phước đã phân định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan Nhà nước trong việc tổ chức bán đấu giá QSDĐ Các quy định này đã tạo ra hành lang pháp lý cho người tham gia đấu giá QSDĐ Việc xác định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho người tham gia đấu giá yên tâm về mảnh đất trúng đấu giá Người trúng đấu giá có đầy đủ các thông tin chính xác về mảnh đất trúng đấu giá, Người trúng đấu giá có đầy đủ các thông tin chính xác về mảnh đất mình tham gia đấu giá như quy hoạch thửa đất, sơ đồ địa chính, đồng thời được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo luật đất đai hiện hành và hưởng các quyền, lợi ích hợp pháp của pháp luật đất đai, luật dân sự Người trúng đấu giá được lựa chọn quyết định của mình, không lệ thuộc vào ý chí chủ quan của người khác, không mất thêm quá nhiều các chi phí cho tổ chức trung gian để có quyền sử dụng đất mình mong muốn.Tuy nhiên trong quá trình triển khai thi hành pháp luật, trên địa bàn tỉnh Bình Phước còn tồn tại một số han chế, vướng mắc như sau:
Một là, quy định việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.Theo quy định tại điều 56 Luật đấu giá tài sản và thông tư số 02/2022/TT- BTP ngày 08/02/2022 của Bộ Tư pháp thì người có tài sản bán đấu giá có quyền lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để bán đấu giá tài sản, trừ tường hợp pháp luật có quy định khác Tuy nhiên, với tài sản là quyền sửu dụng đất khi bán đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, người có tài sản bán đấu giá là các cơ quan nhà nước được giao xử lý việc đấu giá QSDĐ, nguồn kinh phí để trả cho các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp khi được thuê là ngân sách nhà nước, do vậy việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá nào thực hiện việc bán đấu giá cần tuân thủ những nguyên tắc nhất định để bảo đảm hiệu quả.Tại thông tư số 02/2022/TT-BTP ngày 8/2/2022 của Bộ Tư pháp quy định phải thông báo công khai việc thuê tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp bằng cách thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của mình và Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản về việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản với đầy đủ tiêu chí mà pháp luật quy định trong thời hạn ít nhất là 03 ngày làm việc trước ngày quyết định lựa chọn, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Mặc dù, thông tư số 02/2022/TT-BTP ngày 8/2/2022 đã có bảng tiêu chí chấm điểm cụ thể cho từng tiêu chí nhưng vẫn còn tồn tại mang tính chất chủ quan của người có tài sản như tại mục V của phụ lục kèm theo thông tư số 02/2022/TT-BTP Về lâu dài việc này sẽ gây khó khăn cho việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp khi đăng ký tham gia cung cấp dịch vụ bán đấu giá QSDĐ Không có tiêu chí lựa chọn rõ ràng cũng gây tâm lý không minh bạch, cạnh tranh không lành mạnh giữa các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp cũng như công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất
Ngoài ra Luật đấu giá tài sản năm 2016 và các văn bản hướng dẫn đến nay đã có quy định hướng dẫn về thời hạn thanh toán thù lao dịch vụ đấu giá
57 và chi phí đấu giá cho các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp khi tổ chức phiên đấu giá Tuy nhiên, thực tế, tổ chức đấu giá đã được hoàn thành cả năm mà tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp vẫn chưa được thanh toán thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá theo quy định của pháp luật Sự chậm trễ này có thể dẫn đến tâm lý e ngại của tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp khi tham gia cung cấp dịch vụ bán đấu giá, gây ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất Để chấn chỉnh vấn đề này UBND tỉnh Bình Phước đã có Công văn số 2708/UBND-NC ngày 26/9/2022 về việc thực hiện nghiêm các quy định của pháp luật về thanh toán thu lao dịch vụ đấu giá
Đánh giá tình hình thi hànhpháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bình Phước
2.3.1 Những kết quả đạt được
Về hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được ban hành: Luật Đấu giá tài sản năm 2016 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2017, UBND tỉnh đã giao
Sở Tư pháp tổ chức Hội nghị phổ biến Luật, Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/05/2017 của Chính phủ, Thông tư số 06/2017/TT-BTP ngày 16/5/2017 của Bộ Tư pháp và các văn bản chỉ đạo có liên quan đến công tác đấu giá đến đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức của các cơ quan, đơn vị, địa phương và các Tổ chức đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Sở Tư pháp cơ quan Thường trực Hội đồng phối hợp phổ biến giáo dục pháp luật tỉnh đã hướng dẫn các Sở, ban, ngành cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố tổ chức phổ biến, quán triệt Luật Đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn thi hành đến đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức và nhân dân…
UBND các huyện, thị xã, thành phố đã tổ chức Hội nghị phổ biến các quy định của Luật Đấu giá tài sản và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn đến đội ngũ cán bộ, công chức để biết thực hiện các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản
Nhìn chung, công tác phổ biến, triển khai Luật và các văn bản chỉ đạo được UBND tỉnh quan tâm triển khai theo đúng quy định Để triển khai thi hành Luật Đấu giá tài sản, UBND tỉnh đã ban hành Kế hoạch số 35/KH-UBND ngày 16/02/2017 triển khai thực hiện Luật Đấu giá tài sản năm 2016 trên địa bàn tỉnh Trong đó, giao các Sở, ban, ngành và UBND huyện thị xã, thành phố căn cứ chức năng, nhiệm vụ, tham mưu UBND tỉnh triển khai thực hiện các quy định Luật Đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn thi hành theo đúng quy định Đồng thời, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 988/QĐ-UBND ngày 10/5/2018 về việc thành lập Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Bình Phước theo đúng quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016
Trên cơ sở các văn bản chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tư pháp có liên quan đến triển khai thi hành Luật Đấu giá tài sản, UBND tỉnh đã ban hành các văn bản chỉ đạo các sở, ban, ngành triển khai thực hiện theo đúng quy định, như:
- Công văn số 1044/UBND-NC ngày 10/5/2022 về việc thực hiện các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá tài sản
- Công văn số 916/UBND-NC ngày 26/4/2022 về việc tăng cường quản lý nhà nước về đấu giá tài sản là công sản trên địa bàn tỉnh
- Công văn số 681/UBND-NC ngày 31/3/2022 về việc triển khai thực hiện Thông tư số 02/2022/TT-BTP ngày 08/02/2022 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp về việc hướng dẫn lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản
- Công văn số 2287/UBND-NC ngày 09/7/2021 về việc triển khai Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản
- Kế hoạch số 299/KH-UBND ngày 08/12/2020 về việc triển khai thực hiện Chỉ thị số 40-CT/TTg ngày 02/11/2020 của Thủ tướng Chính phủ về tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản
- Công văn số 3959/UBND-NC ngày 02/11/2020 về tăng cường phối hợp đảm bảo an ninh trật tự tại các phiên đấu giá tài sản
- Công văn số 1128/UBND-NC ngày 22/4/2020 về triển khai, sử dụng Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản
Về việc rà soát, sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến hoạt động đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng
Hàng năm, UBND tỉnh đã chỉ đạo các Sở, ban, ngành và UBND các huyện, thị xã, thành phố rà soát các văn bản liên quan đến hoạt động đấu giá tài sản để kiến nghị UBND tỉnh bãi bỏ hoặc bãi bỏ theo thẩm quyền và phù hợp với quy định Luật Đấu giá tài sản và các quy định hiện hành Theo đó, UBND tỉnh đã ban hành các văn bản như:
- Quyết định bãi bỏ Quyết định số 05/2011/QĐ-UBND ngày 25/11/2011 về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bình Phước và bãi bỏ các Quyết định liên quan đến tổ chức và hoạt động của Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Bình Phước cho phù hợp với các quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016
- Quyết định số 41/2021/QĐ-UBND ngày 15/10/2021 ban hành Quy chế phối hợp trong công tác quản lý nhà nước về đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Bình Phước
- Quyết định số 27/2021/QĐ-UBND ngày 28/7/2021 ban hành quy chế phối hợp trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; thống kê, kiểm kê đất đai; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bình Phước
- Quyết định số 21/2022/QĐ-UBND ngày 18/10/2022 ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bình Phước
Về Số lượng đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, kết quả hoạt động của các tổ chức hành nghề đấu giá
- Về Đấu giá viên: Tính đến năm 2022 có 11 đấu giá viên hành nghề tại
05 tổ chức đấu giá tài sản ( Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản và 04 doanh nghiệp đấu giá tài sản) [5; tr.3]
- Về tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, hiện nay trên địa bàn tỉnh Bình Phước có 05 tổ chức đấu giá tài sản đăng ký hoạt động gồm: (Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản, 04 doanh nghiệp đấu giá tài sản) và 04 Chi nhánh doanh nghiệp đấu giá tài sản có trụ sở doanh nghiệp tại địa phương khác đăng ký hoạt động [5; tr.3]
Nhìn chung đội ngũ Đấu giá viên hiện tại cơ bản đã đáp ứng yêu cầu công tác đấu giá, chất lượng các cuộc đấu giá ngày càng cao
Về kết quả thực hiện quy định Luật Đấu giá tài sản liên quan quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của UBND đối với vai trò là người có tài sản đấu giá
Thực hiện Luật Đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn thi hành, các cơ quan, đơn vị và địa phương có tài sản đấu giá đã thực hiện tốt các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản như: lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản quy định tại Điều 56 Luật Đấu giá tài sản, ký hợp đồng dịch vụ, xây dựng phương án đấu giá tài sản, thành lập các tổ giám sát trong quá trình đấu giá, phê duyệt kết quả trúng đấu giá theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, một số cơ quan, đơn vị và địa phương việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản chưa khách quan, năng lực của một số đấu giá viên còn hạn chế dẫn đến chất lượng cuộc đấu giá chưa cao, việc xây dựng phương án và phê duyệt phương an vẫn còn sai sót
Về Quản lý Nhà nước về hoạt động đấu giá tài sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng trên địa bàn tỉnh Bình Phước
Đinh hướng hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Thông qua việc nghiên cứ pháp luật và từ thực tiễn hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, tác giả cho rằng việc hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất cần tuân theo những định hướng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên cơ sở tổng kết Nghị quyết số 19 và triển khaiNghị quyết số 18-NQ/TW ban hành ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII về việc
“Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” Theo đó, Nghị quyết 18-NQ/TW đặt mục tiêu trọng tâm là sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật khác có liên quan đến năm 2023 Bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất, đáp ứng yêu cầu phát triển mới Đồng thời, việc hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị quyết 18-NQ/TW được quy định thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất với quan điểm của nghị quyết là hoàn thiện cơ chế xác định giá đất về bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn
77 xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm [34]
Thứ hai,đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo tôn trọng xu hướng và nhu cầu tự nhiên của thị trường Trong pháp luật dân sự nói chung và pháp luật đấu giá tài sản nói riêng, việc đấu giá tài sản trong đó có quyền sử dụng đất chủ yếu dựa trên xu hướng và nhu cầu của thị trường, một phần nhỏ là định hướng giá khởi điểm căn cứ vào quy định của pháp luật để định mức giá khởi điểm phù hợp, đảm bảo quyền lợi giữa các bên
Thứ ba,Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo sự công bằng, bình đẳng về quyền lợi cho các bên trong quá trình tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Khi các bên tham gia vào quá trình đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo sự công bằng, bình đẳng về quyền lợi ích hợp pháp.Mọi sự móc nối, nâng giá, dìm giá, tráo giá đều bị phát hiện và xử lý kịp thời, đảm bảo giá được đấu phù hợp với nhu cầu và phù hợp với xu hướng thị trường mà không có sự can thiệp tiêu cực từ phía một số đối tượng trục lợi.
Giải pháp hoàn thiện pháp luật và đảm bảo thực thi pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
- Thứ nhất, luật đấu giá tài sản đã thi hành được 6 năm và bộc lộ những hạn chế, vì thế Quốc hội cần sớm sửa đổi bổ sung luật bán đấu giá tài sản, ghi nhận , sửa đổi những quy định về bán đấu giá tài sản nói chung trong đó có quyền sử dụng đất trong tình hình mới Để khắc phục tình trạng pháp luật về đấu giá QSDĐ hiện nay được coi là nhiều văn bản nhưng vẫn thiếu, thì cần một quá trình lâu dài Tuy nhiên, việc nghiên cứu, xây dựng, hoàn thiện, bổ sung các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, bán đấu giá tài sản nói chung là công việc cần tiến hành thường xuyên, liên tục, theo lộ trình thích hợp để tạo cơ
78 sởpháp lý đồng bộ, thống nhất cho hoạt động bán đấu giá QSDĐ cũng như nâng cao hiệu quả thống nhất cho hoạt động bán đấu giá QSDĐ, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong hoạt động này Việc sửa đổi luật bán đấu giá là cần thiết, bên cạnh đó cần ban hành một văn bản pháp lý điều chỉnh tất cả các vấn đề liên quan đến bán đấu giá QSDĐ, quy định từ điều kiện đấu giá, trình tự thủ tục đấu giá cũng như mọi vấn đề liên quan đến trước và sau khi thực hiện bán đấu giá QSDĐ áp dụng cho từng vị trí đất cho phù hợp nhưng không được mâu thuẫn và thiếu thống nhất
Thứ hai, Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 cần sửa đổi từ cách liệt kê cụ thể thành xây dựng nguyên tắc bao quát các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất Với những bất cập được chỉ rõ trong Điều 118 Luật Đất đai năm
2013 cho thấy, việc liệt kê chi tiết các loại hình dự án sử dụng đất phải đấu giá quyền sử dụng đất dễ bị thiếu sót, không bắt kịp sự phát triển trong thực tiễn Thay vào đó, Luật Đất đai xây dựng nguyên tắc, xác định những điều kiện chung nhất cho các dự án phải đấu giá quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định về các trường hợp đấu thầu dự án sử dụng đất nhằm hạn chế những khiếm khuyết của đấu giá quyền sử dụng đất, giảm áp lực tài chính trong giải phóng mặt bằng cho ngân sách nhà nước
Thứ ba, thực hiện đồng bộ các giải pháp về giá đất, bảo đảm hiệu quả trong xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Qua những phân tích cho thấy, giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất gắn chặt với quy trình xác định giá đất cụ thể của pháp luật đất đai Vì vậy, những nội dung cần hoàn thiện trong quá trình xác định giá đất cụ thể cần được triển khai đồng bộ nhằm nâng cao chất lượng xác định giá khởi điểm Cụ thể: hoàn thiện cơ sở dữ liệu định giá và tính khoa học, chuẩn xác của các phương pháp định giá đất; quy định bắt buộc phải thuê tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lập thực hiện thẩm định giá đất làm căn cứ xây dựng phương án giá khởi điểm Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính không thực hiện xác định giá đất cụ thể
79 đề xuất phê duyệt giá khởi điểm như hiện nay; quy định cụ thể về phương pháp định giá đất được áp dụng trong xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất; thống nhất quy định về giá đất trong pháp luật đất đai và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Điều 114 Luật Đất đai cần bổ sung quy định về áp dụng giá đất cụ thể làm giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất; đối với khu đất/thửa đất có điều kiện áp dụng nhiều phương pháp định giá đất thì phải áp dụng ít nhất 02 phương pháp để kiểm tra, đối chiếu và trường hợp chỉ áp dụng 01 phương pháp định giá phải giải trình lý do Vấn đề áp dụng nhiều phương pháp định giá đất đã được đề cập trong dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 như sau: “Trường hợp có thể áp dụng được từ 2 phương pháp định giá đất trở lên thì phải áp dụng các phương pháp định giá đất và lựa chọn kết quả định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước”[8] Tuy nhiên, việc quy định áp dụng nhiều phương pháp để chọn kết quả có lợi nhất cho ngân sách nhà nước sẽ đặt ra vấn đề về tính công bằng và những lợi ích xã hội, môi trường mà dự án mang lại chứ không chỉ đơn thuần đánh giá về lợi ích kinh tế cho ngân sách
Thứ tư, quy định việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp và những điều kiện đi kèm để thực hiện việc đấu giá QSDĐ.Nhằm tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, công bằng và cũng là để lựa chọn được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, có năng lực thực hiện bán đấu giá QSDĐ, pháp luật về bán đấu giá QSDĐ cần có quy định cụ thể hơn trách nhiệm thông báo công khai việc thuê tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc bán đấu giá QSDĐ, tiêu chí lựa chọn khi có nhiều tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp đăng ký tham gia cung cấp dịch vụ Ví dụ như quy định cụ thể việc cơ quan được giao chủ trì xử lý đấu giá QSDĐ có trách nhiệm thông báo công khai việc tổ chức đấu giá để lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ
Thứ năm, hoàn thiện quy định về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thể hiện đặc thù của đấu giá quyền sử dụng đất so với đấu giá tài sản khác Cụ thể là:các điều kiện giao đất, cho thuê đất trong pháp luật đất đai cần được bổ sung, hướng dẫn cụ thể nhằm bảo đảm minh bạch, công bằng và thống nhất trong thực tiễn áp dụng: bổ sung quy định hướng dẫn xác định tổng vốn đầu tư dự án trong các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; quy định cụ thể minh chứng cho khả năng huy động vốn của chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; quy định thống nhất mức ký quỹ của dự án đầu tư sử dụng đất là 3% vốn đầu tư dự án; hướng dẫn cụ thể trách nhiệm, thủ tục xác nhận về điều kiện không vi phạm pháp luật đất đai Theo tác giả luận văn, nên xác định những hành vi vi phạm cụ thể nào, mức độ xử lý nào là không đủ điều kiện giao đất, cho thuê đất chứ không áp dụng đối với tất cả những vi phạm pháp luật đất đai (cần hướng dẫn rõ những trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng đã hết thời hạn được coi là chưa bị xử lý vi phạm hành chính quy định tại Điều 7 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 thì có đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất hay không)
Thứ sáu, về việc xử lý khoản tiền đặt trước: Về tiền đặt trước theo quy định pháp luật đấu giá: Hiện nay, quy định về tiền đặt trước được bổ sung rất chi tiết trong dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, cụ thể nội dung về khoản tiền đặt trước như sau: “Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là hai mươi phần trăm (20%) giá khởi điểm của tài sản đấu giá Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam Trường hợp khoản tiền đặt trước có giá trị dưới năm triệu đồng thì người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh
81 ngân hàng Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp” Tuy nhiên, đặc thù của đấu giá quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư không chỉ là lợi ích từ nguồn thu cho ngân sách nhà nước mà còn là những giá trị từ dự án đó mang lại cho phát triển kinh tế, xã hội ở địa phương Vì vậy, đấu giá quyền sử dụng đất đối với những khu đất/ thửa đất có vị trí chiến lược, thực hiện các dự án trọng điểm, có tầm ảnh hưởng lớn đến thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương, khu vực thì mức tiền đặt trước sẽ do cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định mà không do thoả thuận giữa tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá Đồng thời; sửa đổi Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 tạo cơ chế đặc thù cho quy định về tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất Hình thức về khoản tiền đặt trước không thể cho thay thế toàn bộ bằng bảo lãnh ngân hàng mà cần xác định rõ tỷ lệ bắt buộc phải nộp bằng tiền và một phần cho phép bảo lãnh ngân hàng Điều này bảo đảm năng lực tài chính của người tham gia đấu giá và sự an toàn tiền tệ của hệ thống ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản./
Hiện nay trong Luật đấu giá tài sản không có một điều luật riêng quy định cụ thể về vấn đề xử lý khoản tiền đặt trước
Hiện nay thông thường khoản tiền đặt trước được trả lại cho người tham gia đấu giá khi không trúng đấu giá, trừ một số trường hợp quy định tại khoản 6 điều 39 luật đấu giá tài sản Trong trường hợp quy định không trả lại khoản tiền đặt trước cũng có ý nghĩa trong việc ràng buộc nghĩa vụ của người tham gia đấu giá phải nghiêm túc khi tham gia đấu giá Tuy nhiên thực tiễn bán đấu giá QSDĐ sẽ nảy sinh nhiều trường hợp cần thiết xử lý khoản tiền đặt
82 trước mà nghị định chưa dự liệu được Thực chất trường hợp người tham gia đấu giá không được trả lại khoản tiền đặt trước cũng giống như một thỏa thuận trong hợp đồng, vì bản chất của bán đấu giá là quan hệ mua bán hay chính là quan hệ hợp đồng Khi xem xét những quy định trong quy chế đấu giá, người muốn mua tài sản đấu giá có thể quyết định có hay không tham gia cuộc đấu giá, nhưng tổ chức thực hiện việc bán đấu giá phải đảm bảo cho họ nắm bắt đầy đủ thông tin để thực hiện quyền lựa chọn Vì thế Luật đấu giá tài sản cần quy định riêng về vấn đề này trong một điều luật cụ thể và mở rộng quyền cho địa phương quy định thêm các trường hợp cần thiết Trên cơ sở đó trong quy chế bán đấu giá QSDĐ của địa phương có thể bổ sung thêm một số trường hợp cần thiết để xử lý khoản tiền đặt trước, nhưng phải quy định về trách nhiệm thông báo rõ ràng các trường hợp này cho người tham gia đấu giá Đây cũng được xem như một công cụ để địa phương sàng lọc đối tượng tham gia đấu giá, hạn chế các đối tượng tham gia đấu giá để đầu cơ Tuy nhiên địa phương cũng không nên quá lạm dụng quy định này làm hạn chế đối tượng tham gia đấu giá
Thứ bảy, về quy định nộp tiền trúng đấu giá QSDĐ: Như đã phân tích ở phần thực trạng thì tình trạng nợ đọng tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất do rất nhiều lý do, trong đó không ít trường hợp tham gia đấu giá QSDĐ do thực sự có nhu cầu sử dụng đất nhưng thiếu khả năng tài chính nên gặp khó khăn trong việc chi trả tiền trúng đấu giá Tuy nhiên hiện nay chưa có cơ chế cho vay thế chấp bằng chính quyền sử dụng đất trúng đấu giá nên người có nhu cầu vay vốn ngân hàng để trả tiền trúng đấu giá không thể vay, tổ chức tín dụng dư thừa nguồn vốn nhưng không thể cho vay Thiết nghĩa, hoạt động cho vay mua nhà đất thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay đã có những chính sách chung quy định vấn đề này Cơ chế ba bên là doanh nghiệp bán nhà, ngân hàng, người mua nhà hoạt động tốt và đem lại hy vọng được sở hữu nhà ở cho nhiều người dân và mang lại hiệu quả lớn cho xã hội Tuy nhiên đối
83 với quyền sử dụng đất mua từ hoạt động bán đấu giá cần có một cơ chế do nhà nước đứng ra tổ chức, bởi trong quan hệ bán đấu giá QSDĐ, Nhà nước không những đóng vai trò quản lý mà còn đóng vai trò là một bên chủ thể trong quan hệ mua bán Nên nếu không được sự đồng thuận và hợp tác của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì sẽ rất khó trong các giao dịch đảm bảo, hợp đồng ba bên khó đảm bảo quyền lợi cho các tổ chức tín dụng
Nếu có cơ chế hoạt động thì nhà nước bán đấu giá QSDĐ sẽ thu hồi được vốn, bổ sung vào ngân sách, người có nguyện vọng thật sự có thể sở hữu quyền sử dụng đất thông qua đấu giá và ngân hàng thì giải quyết được vấn đề dư thừa tín dụng Dĩ nhiên một cơ chế hợp lý là vấn đề các bên có liên quan cần nghiên cứu, thảo luận để xây dựng Trên góc độ lý luận và thực tiễn bán đấu giá QSDĐ Đây có lẽ là giải pháp tốt để góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động này
Thứ tám, Về lộ trình chuyển giao bán đấu giá QSDĐ cho các tổ chức bán đấu giáchuyên nghiệp: Chủ trương chuyển giao hoạt động bán đấu giá