Mở rộng doi tượng chịu thuế doi với thu nhập từ bắt động sản
Quy định cá nhân chuyển nhượng bắt động sản hình thành trong tương lai cũng thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân:
Khi mới ban hành, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Nghị định100/2008/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân mới chỉ quy định đối tượng chịu thuế đối với thu nhập từ chuyên nhượng bat động sản bao gồm: Thu nhập từ chuyền nhượng quyên sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyên sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyên nhượng bất động sản Thì chỉ sau 4 năm thi hành, pháp luật thuế đã được sửa đổi dé phù hợp hơn với tình hình thực tiễn: Công trình xây dựng, nhà ở hình thành trong tương lai cũng được coi là bất động sản và chuyển nhượng công trình xây dựng trong tương lai, nhà ở hình thành trong tương lai cũng đã được xác định là đối tượng chiu thuế của thuế thu nhập cá nhân Cụ thể tại khoản 5 Điều 3 Nghị định 65/2013/NĐ-CP đã quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng bat động sản bao gồm: (a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyên sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, ké cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; (b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dung nhà ở, ké cả nhà ở hình thành trong tương lai; (c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyên thuê đất, quyền thuê mặt nước; (d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyên nhượng bất động sản dưới mọi hình thức”
Trước đây, khi mới bắt đầu quy định cá nhân chuyên nhượng bat động san hình thành trong tương lai phải nộp thuế thu nhập cá nhân thì có một số quan điểm cho rằng, chuyển nhượng tài sản hình thành trong tương lai không được coi là chuyền nhượng bat động sản bởi chưa có bat động sản và chưa có đủ điều kiện dé chuyền nhượng Tại thời điểm chuyên nhượng, hợp đồng mới chỉ có quyền mua nền nhà, căn hộ và trong tương lai có thể có hoặc không có nền nhà, căn hộ; và về ban chất, đây là chuyên nhượng quyền, nghĩa vụ và lợi ích của mỗi bên trong giao dịch, căn cứ vào hợp đồng Theo đó, quan điểm này cho răng, quy định nêu trên không phù hợp với Luật Nhà ở, Luật Dat dai và Bộ luật Dân sự Và đề xuất quy định theo hướng: “Cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây nhà để hưởng quyền mua căn hộ, nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn dưới hình thức khác và khi đó sẽ áp dụng mức thuế suất 25% thu nhập tính thuế [giá bán — (giá mua + chi phí)]” Tuy nhiên, quan điểm này là không phù hop, rất khó thực thi trên thực tế và về bản chất đối tượng của chuyên nhượng ở đây là bất động san chỉ khác với các bất động sản đã có sẵn dé chuyên nhượng thì bất động sản trong trường hop này sẽ được hình thành trong tương lai Đối tượng của hoạt động mua bán, chuyển nhượng trong trường hợp này là bất động sản chứ không phải là vốn Nên quan điểm thu thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này thuộc thu nhập từ chuyên nhượng vốn là không phù hợp Việc quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai là đối tượng chịu thuế của thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bat động sản còn phù hợp với quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
“Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức cá nhân” là một trong những loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Hơn nữa, việc xác định chuyển nhượng bat động sản hình thành trong tương lai thuộc trường hợp chịu thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bat động sản cũng dễ dàng và thuận lợi hơn so với việc quy định chuyên nhượng bat dong sản hình thành trong tương lai thuộc trường hợp chịu thuế đối với chuyên nhượng vốn Đặt phép so sánh khi xác định cách tính thuế trương hai trường hợp này ta sẽ thấy việc quy định chuyên nhượng bat động sản hình thành trong tương lai thuộc đối tượng chịu thuế đối với chuyển nhượng bat động sản thuận lợi va dé dang hon so với việc xác định là đối tượng của chuyên nhượng vốn Theo quy định hiện hành, cá nhân chuyên nhương bat động sản chỉ phải chịu thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyên nhượng Theo đó, thủ tục kê khai nộp thuế của cá nhân rất đơn giản, người chuyên nhượng (hoặc người nhận chuyền nhượng nếu các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thay) chỉ phải khai tờ khai nộp thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bat động san trong đó ghi mức giá chuyển nhượng, cơ quan thuế sẽ chỉ cần tính một phép tính 2% x giá chuyên nhượng dé xác định thu nhập phải nộp Còn trong trường hợp, quy định cá nhân chuyển nhượng bat động sản hình thành trong tương lai thuộc trường hợp nộp thuế thu nhập đối với chuyển nhượng vốn thì người nộp thuế sẽ phải xác định giá mua, giá bán cũng như các chỉ phí liên quan để kê khai nộp thuế theo công thức: Thuế suất 20% x thu nhập tính thuế [giá bán — (giá mua + chi phí hợp lý liên quan)] Cách tính này vừa phức tap,vừa khó khăn cho cả người nộp thuế và người thu thuế trong việc xác định chi phí hợp lý nên rõ ràng là phức tạp hơn so với cách tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bắt động sản.
Quy định cá nhân chuyển nhượng bất động sản thông qua hình thức ủy quyên cũng phải nộp thuế thu nhập: Điều 581 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: Hợp đồng uy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyên, còn bên uỷ quyên chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định Thực hiện đúng quy định đó thì, hợp đồng ủy quyền bat động sản không làm phát sinh việc chuyên dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bat động sản từ người ủy quyền sang người được ủy quyền mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu bat động sản Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã không quy định ủy quyền chuyển nhượng bất động sản là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân Lợi dụng kẽ hở này, đã phát sinh hiện tượng dé trốn thuế thu nhập cá nhân, bên nhận chuyền nhượng và bên chuyền nhượng thỏa thuận với nhau thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng, ho đã giả bằng việc ký hợp đồng uỷ quyền giao dịch bất động sản với mục đích người nhận chuyên nhượng được thay mặt người chuyên nhượng toàn quyền sử dụng, định đoạt bất động sản như mua bán, tặng cho với bên thứ ba mà không phải chịu thuế thu nhập cá nhân Bất cập này được khắc phục băng quy định tại khoản 5 Điều
3 Nghị định 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 6 năm 2013 quy định chỉ tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đôi, bố sung một SỐ điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân Theo đó, nghị định 65 đã ghi nhận thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm cả khoản thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyền nhượng bat động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật Quy định này đã giúp hạn chế được tình trạng trốn thuế khi chuyên nhượng bất động sản bằng hình thức ủy quyên.
Quy định cá nhân có thu nhập từ dau tư vốn bằng quyên sử dụng đất cũng phải chịu thuế thu nhập cá nhân:
Khoản 1 Điều 29 Luật Doanh nghiệp 2005 quy định: “Thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cỗ đông công ty cô phần phải chuyển quyén sở hữu tài sản góp vốn cho công ty”, tại Điểm a khoản 1 Điều này thì “đối với tài sản có đăng ký hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại co quan Nhà nước có thâm quyền” Theo quy định này, cá nhân khi góp vốn bằng bất động sản vào doanh nghiệp sẽ phải thực hiện thủ tục sang tên và chuyên quyền sở hữu bat động sản từ cá nhân sang cho doanh nghiệp mà người đó góp vốn đầu tư Theo đó, quyền sở hữu đã chuyên từ cá nhân sang cho doanh nghiệp, nghĩa là một giao dịch chuyên nhượng bat động sản đã được thực hiện khi cá nhân đem bat động sản góp vốn vào doanh nghiệp Để phù hợp với thực tiễn này, pháp luật thuế thu nhập cá nhân đã quy định thu nhập khi góp vốn băng bat động sản dé thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật là một trong những khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế thu nhập cá nhân Đây là một trong những quy định mới tại điểm đ khoản 5 Điều 2 của Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân Theo đó, cá nhân khi góp vốn thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp bằng bất động sản thì cũng phải nộp thuế thu nhập Tuy nhiên, khi góp vốn,mới chỉ phát sinh giao dịch chuyển nhượng mà chưa phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bat động sản Do đó, khoản 10 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC của BộTài chính ngày 06/11/2013 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế;Luật sửa đôi, bố sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ ghi nhận: “Cá nhân góp vốn bang bat động sản chưa phải khai và nộp thuế từ chuyên nhượng khi góp vốn Khi chuyển nhượng vốn mà cá nhân góp vốn đó, cá nhân mới phải kê khai nộp thuế Việc kê khai trong trường hợp này được thực hiện như thủ tục kê khai nộp thuế đối với chuyên nhượng bất động sản” Quy định này phù hợp với quy định của Luật Doanh nghiệp, phù hợp với thực tiễn và đã góp phần tăng thêm khoản thu cho ngân sách Nhà nước khi mà số lượng các cá nhân lựa chọn hình thức góp vốn bang bất động sản vào doanh nghiệp đang ngày càng tăng lên.
Quy định rõ về điều kiện cá nhân được miễn thuế khi chuyển nhượng nhà ở, quyên sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nm c5 S222 5E ‡E‡EEES+rzEexerd 37 2.2 Một số bat cập của pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ 18:0) 1871 01010
Miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyên nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất duy nhất là quy định nhằm động viên, trợ giúp chủ sở hữu chỉ có một nhà ở, một thửa đất duy nhất tại Việt Nam Không đánh thuế đối với lần chuyển nhượng này là giúp người dân bớt đi một gánh nặng về thuế, có thêm thu nhập để trang trải cuộc sống Tuy nhiên, việc miễn thuế đối với trường hợp này gặp một số bất cập nhất là khi người nộp thuế luôn tìm mọi cách để trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.
Dé thực thi có hiệu quả quy định về miễn thuế đối với cá nhân chuyển nhượng nhà
0, quyén su dung dat 6 duy nhất tại Việt Nam, vừa đảm bảo cá nhân chuyên nhượng nhà ở duy nhất được hưởng đúng quyền lợi của mình, vừa đảm bảo thu đúng vào ngân sách Nhà nước, pháp luật thuế thu nhập cá nhân đã hoàn thiện hơn quy định về điều kiện cá nhân được miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyên nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam Tại Điểm b khoản | Điều 5 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định các điều kiện sau mà cá nhân chuyên nhượng phải thỏa mãn đồng thời:
(i) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nha ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nha ở hoặc công trình xây dựng gan liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyên nhượng, cụ thé như sau: (1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (2) Trường hợp chuyên nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyên sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế; (3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyền nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
(ii) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyên nhượng tối thiêu là 183 ngày Thời điểm xác định quyền sở hữu nha ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
(ii) Chuyên nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyền nhượng một phan thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyên nhượng bắt động sản tự khai và tự chịu trách nhiệm Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
2.2 Một số bat cập của pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bắt động sản
Pháp luật chưa có quy định phân biệt về nghĩa vụ nộp thuế giữa trường hợp thực sự uy quyên chuyển nhượng bat động sản với trường hợp ủy quyên dé che đậy
để che đậy giao dịch chuyển nhuong bất động sản nhằm tron thuế:
Như đã trình bày ở trên, Nghị định 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 6 năm 2013 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân vàLuật sửa đổi, bố sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân đã quy định chuyền nhượng bất động sản thông qua hình thức ủy quyền cũng phải nộp thuế là một điểm mới ưu việt hơn so với Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, bởi nó giúp tránh được tinh trạng các bên thực chất có chuyền nhượng nhưng lại lựa chọn hình thức ủy quyền để không phải nộp thuế Nhưng thực tế, không phải tất cả các hợp đồng uỷ quyền bất động sản bao gồm cả việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản đều là giả tạo nhằm trốn thuế Nhiều trường hợp do điều kiện cư trú, đi lại khó khăn; hoặc do già yếu, thiếu thời gian và kinh nghiệm giao dịch nên chủ sở hữu bất động sản đã ủy quyền cho người được ủy quyền thực hiện các quyền của chủ sở hữu, trong đó có việc thay mặt chủ sở hữu chuyền nhượng bắt động sản cho bên thứ ba Số tiền thu được từ việc chuyên nhượng, người được ủy quyền giao dịch có hoàn trả cho người ủy quyên Do vậy, quy định thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bat động sản bao gồm khoản thu nhập từ việc quản lý bat động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyền nhượng bat động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản là cào bằng giữa các trường hợp ủy quyền thực sự và ủy quyền nhằm trốn thuế va không công băng đối với những người thực sự ủy quyền chuyên nhượng bất động sản Bởi quy định này chưa phân biệt về nghĩa vụ thuế giữa trường hợp thực sự ủy quyền chuyền nhượng quyền sử dụng dat với trường hợp ủy quyền dé che đậy giao dịch chuyển nhượng nhằm trốn thuế. 2.2.2 Quy định giá tính thuế đối với chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định còn chưa sát với giá thực tế Pháp luật thuế thu nhập cá nhân hiện hành quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng nhưng không thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định Nhưng thực tế giá chuyển nhượng bất động sản thường cao hơn rất nhiều so với giá của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định Và thông thường, số tiền nộp thuế đã được người bán tính vào giá bán, nên các bên thường thống nhất thỏa thuận với nhau giá ghi trên hợp đồng là một mức giá chấp nhận được, mức giá này thường bằng hoặc cao hơn không đáng kể so với giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Như vậy, số thuế tính trên mức hai bên thỏa thuận sẽ thấp hơn rất nhiều so với mức thuế tính trên giá chuyển nhượng thực tế và cả bên mua và bên bán đều được hưởng lợi trong khi ngân sách Nhà nước thì bị thất thu thuế.
Mỗi ngày có hàng trăm giao dịch chuyên nhượng bất động sản diễn ra trên thực tế với giá chuyển nhượng lên đến hàng chục tỷ đồng, dẫn đến số thuế Nhà nước thất thu rất lớn Nguyên nhân là do người nộp thuế thiếu trung thực trong kê khai giá chuyển nhượng; mặt khác, do căn cứ tính thuế dựa vào bảng giá đất của Ủy ban nhân dan lại được xác định không phù hợp với giá tri thực tế.
2.2.3 Quy định miễn thuế cho việc chuyển nhượng bất động sản giữa những người trong cùng gia đình còn tạo điều kiện để người chuyển nhượng tránh thuế Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng bat động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bắt động sản) giữa: Vợ với chồng: cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rễ: ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” là thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Quy định này phù hợp với văn hóa truyền thống của người Việt Nam Tuy nhiên, chính quy định này lại tạo cơ hội cho các cá nhân có bất động sản chuyển nhượng lách luật Cụ thể, theo quy định trên, hai chị em dâu chuyên nhượng bất động sản cho nhau là đối tượng phải nộp thuế Nhưng dé lách luật, người chị dâu làm thủ tục chuyển nhượng cho bố chồng, sau đó bố chồng lại chuyên nhượng tiếp cho người em dâu Cả hai lần chuyển nhượng này đều thuộc đối tượng miễn thuế. Bằng việc đi vòng, thực hiện thêm thủ tục hành chính, họ đã trỗn được nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân Ngân sách Nhà nước lại mất đi một khoản thu đáng ké từ thuế thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng bat động sản nói trên.
2.2.4 Chưa có quy định hoàn thuế doi với cá nhân đã nộp thuế thu nhập thay cho bên chuyển nhượng trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản trước ngày 01 thang 07 năm 1994
Như đã nói ở trên, Thông tư 151/2014/TT-BTC đã khắc phục được bap cap đối với quy định về thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bat động sản của những cá nhận nhận chuyền nhượng trước ngày 01 tháng 7 năm 1994 nhưng đến nay mới nộp hồ sơ dé sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng dat thì không bị truy thu thuế thu nhập cá nhân do thời điểm chuyển nhượng chưa có quy định về thuế thu nhập cá nhân cũng như quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quy định này mới giải quyết được mặt thứ nhất của vấn đề, vẫn còn một bất cập chưa được giải quyết Đó là, chưa tính đến hoàn thuế cho những cá nhân nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 1994 và sau khi Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực đã nộp hồ sơ sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời đã bị cơ quan thuế truy thu một lần thuế thu nhập cá nhân Việc quy định cá nhân được miễn thuế đối với trường hợp này là rất phù hợp, và còn phù hợp hơn nữa khi quy định cá nhân đã nộp thuế trong trường hợp này được hoàn thuế Trước khi Thông tư 151/2014/TT-BTC ra đời, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 1994 khi đi làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng dat đã rất bức xúc khi bị truy thu thuế thu nhập cá nhân và vì không nam được quy định của pháp luật nên khi bị truy thu thuế họ phải chap nhận nộp thay thuế thu nhập cá nhân cho bên chuyển nhượng Thông tư 151/2014/TT-BTC có hiệu lực đã gỡ bỏ bất cập này Những người đã nộp thuế trong trường hợp này lại thành ra bị thiệt thòi, vì rõ ràng, nếu họ chậm làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm một thời gian nữa thì họ sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất này.
Có thể hình dung rõ hơn về trường hợp này qua ví dụ sau: Ông A nhận chuyên nhượng quyền sử dụng đất của ông B từ ngày 01 tháng 01 năm 1994 có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thầm quyền, nhưng do điều kiện thực tiễn tại địa phương chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên tới ngày 01 tháng 01 năm 2013, ông B mới làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp và thuộc điện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất đai Đến khi chuyên hồ sơ lên Văn phòng đăng ký đất nhà thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường dé tiễn hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat, Văn phòng đăng ký đất nhà gửi hồ sơ sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ thuế liên quan đến sử dụng đất Lúc này, cơ quan thuế mới xác định ông B thuộc đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 5 Điều 30 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đôi, bé sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn chi tiết Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đôi, bố sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân Ông B phải thực hiện nghĩa vụ thuế, nộp thuế vào ngân sách Nhà nước, xuất trình chứng từ nộp thuế thì Văn phòng đăng ký đất nhà mới cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat Nhưng giả sử, ông B không làm hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 01 tháng 01 năm 2013 mà đến ngày 15 tháng 11 năm 2014 khi mà Thông tư 151/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định số 91/2014/NĐ-CP của Chính phủ về việc sửa đôi, bố sung một số điều tại các nghị định quy định về thuế có hiệu lực mới làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất thì lúc này, ông B sẽ không phải nộp thuế thu nhập.
Rõ ràng, đã có sự khác nhau giữa hai thời điểm nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này Như đã nói ở trên, việc không thu thuế trong trường hợp người nhận chuyển nhượng trước ngày 01 tháng 7 năm 1994 là hoàn toàn hợp lý. Van đề đặt ra ở đây là tâm ly của người dân khi rơi vào trường hợp đã kê khai nộp thuế trước thời điểm Thông tư 151/2014/TT-BTC có hiệu lực Việc nộp hồ sơ dé được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, ôn định tình hình sử dụng đất đai là việc rất đáng được khuyến khích, nhưng việc làm thủ tục này sớm đã dẫn đến mất thêm một khoản tiền phải nộp vào ngân sách so với việc làm thủ tục này muộn hơn đã dẫn đến tâm lý không tuân thủ pháp luật của người nộp thuế Vậy nên, trong trường hợp này, cần phải quy định những người nhận chuyền nhượng quyên sử dụng dat trước ngày 01 tháng 7 năm 1994 đã kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho người nhận chuyên nhượng được hoàn lại số tiền thuế đã nộp.
2.2.5 Chưa quy định cách tính thuế đối với cá nhân cho thuê mua nhà Luật Kinh doanh bat động sản 2014 đã quy định cá nhân được kinh doanh bất động sản dưới hình thức cho thuê mua Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó Cho thuê mua là hình thức mua nhà rất được ưa chuộng và phát triển mạnh trong vài năm gần đây. Trong điều kiện thị trường bất động sản đang đóng băng, kinh tế khó khăn, các cá nhân khó mua được nhà ở thì hình thức thuê mua nhà, công trình xây dựng ra đời đã góp phan giúp cho thị trường chuyên nhượng bat động sản phát triển trở lại, giúp cho cá nhân dễ dàng mua được nhà ở Hiện nay, số lượng giao dịch thuê mua nhà, công trình xây dựng đang ngày càng gia tăng Để phù hợp với thực tiễn này, Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận thuê mua nhà ở là một trong những hình thức kinh doanh bất động sản được pháp luật công nhận, pháp luật cũng cho phép cá nhân được phép cho thuê mua bất động sản Tuy nhiên, pháp luật thuế thu nhập cá nhân chưa xây dựng được quy tắc, cách tính thuế đối với giao dịch thuê mua Cá nhân có thu nhập từ cho thuê mua nhà ở sẽ phải kê khai, nộp thuế đối với cho thuê bat động sản hay nộp thuế đối với chuyên nhượng bat động sản.
2.2.6 Thiếu cơ sở pháp lý trong Luật Thuế thu nhập cá nhân để đánh thuế vào cá nhân có thu nhập từ hành vì chuyển đổi nhà đất
Hiện Luật thuế thu nhập cá nhân không quy định đối tượng chịu thuế và căn cứ tính thuế đối với trường hợp cá nhân chuyền đổi nhà, đất nhưng lại quy định cá nhân phải kê khai, nộp thuế khi chuyền đổi nha, đất Vậy thì trình tự thủ tục, hồ sơ kê khai và tính thuế đối với trường hợp này sẽ như thế nào
Theo điểm a.4 khoản 3 Điều 26 Thông tư 111/2013/TT-BTC về khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bat động sản, việc chuyền đổi nha, đất cho nhau giữa các cá nhân không thuộc các truờng hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất thuộc đối tuợng miễn thuế thu nhập cá nhân theo Điểm d khoản 1 Điều 3Thông tư 111/2013/TT-BTC thì từng cá nhân chuyên đổi nhà, đất phải khai thuế nộp thuế thu nhập cá nhân Nhu vậy, theo quy định này, cá nhân khi chuyên đổi nhà đất (không phải là đất nông nghiệp) cho nhau phải tiến hành kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân Tuy nhiên, quy định về đối tượng nộp thuế và đối tượng chịu thuế của Luật Thuế thu nhập cá nhân không áp đặt nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân lên các cá nhân chuyên đổi đất, nhà cho nhau Nói cách khác, thiếu căn cứ pháp lý dé đánh thuế vào các cá nhân chuyên đổi nhà đất cho nhau vì mọi khoản thu về thuế đều phải được luật hóa bởi co quan quyền lực nhà nước tối cao Với quy định trên,
Bộ Tài chính (khi ban hành Thông tư 111/2013/TT-BTC) đã vượt quá quyền của Quốc hội khi đánh thuế vào một đối tượng không thuộc diện chịu thuế theo Luật Thuế thu nhập cá nhân Hơn nữa, trong trường hợp, nhà đất mà hai bên chuyền đôi đều là bất động sản duy nhất của họ thì liệu có được miễn thuế như trong trường hợp cá nhân chuyên nhượng quyền sử dụng đất duy nhất hay không? Quy định quá chung chung tại Điểm a.4 khoản 3 Điều 26 Thông tư 111/2013/TT-BTC đã dẫn đến cả cá nhân chuyền đổi nhà, đất và cán bộ thu thuế đều gặp khó khăn trong việc xác định thuế thu nhập phải nộp trong truờng hợp chuyền đổi nhà, đất.
2.2.7 Thiếu công bằng trong áp dụng thuế suất và chưa tính đến giảm trừ gia cảnh đối với dịch vụ cho thuê bất động sản
Trước đây phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân kinh doanh là theo biéu thuế lũy tiến từng phần Nghia là lấy doanh thu trừ đi chi phí đầu vào, roi nhân với thuế suất từng ngành nghề, sau đó cá nhân kinh doanh còn được giảm trừ gia cảnh Sau khi giảm trừ gia cảnh, số thu nhập còn lại mới tính thuế theo tỷ lệ lũy tiến từ 5% - 10% - 15% - 20% - 25% - 30% và mức cao nhất là 35%. Nhưng kể từ ngày 01 thang 1 năm 2015, theo quy định của Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về Thuế thì cá nhân kinh doanh nộp thuế thu nhập cá nhân tính trên tỷ lệ trên doanh thu đối với từng lĩnh vực, ngành nghề sản xuất kinh doanh Ví dụ, theo quy định, cá nhân có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm (tương đương §,4 triệu đồng/tháng) phải nộp thuế Trước ngày 30-12-
2014, nếu A kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu 30 triệu đồng/tháng thì được tính như sau: 30 triệu đồng nhân (x) tỷ lệ ngành nghề 30% = 9 triệu đồng/tháng, nhưng nếu A được giảm trừ gia cảnh (cho chính bản thân là 9 triệu đồng/tháng) thì
A không phải nộp thuế Như vậy, với doanh thu trên 30 triệu đồng/tháng thì cá nhân kinh doanh mới phải nôp thuế và doanh thu càng lớn thì mức thuế nộp càng cao, mức thuế lũy tiễn cao nhất đến 35%