MỤC LỤC
Theo đó thu nhập đối với nhận thừa kế là bất động sản là quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kế cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê mặt nước, quyền thuê đất; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản dưới mọi hình thức; trừ thu nhập từ thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC. Thứ nhất, đôi tượng điều chỉnh của pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bất động sản là thu nhập từ những giao dịch liên quan đến bất động sản, như là giao dịch về chuyên nhượng, chuyền đổi, tặng cho, cho thuê bat động sản..Giao dich này hiện nay đang diễn ra rất bat thường, được phản ánh bởi thị trường giao dịch bất động sản diễn biến thăng tram, khó kiểm soát, đặc biệt là các giao dịch về chuyển nhượng, chuyên đổi. Ngược lại, khi pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với những khoản thu nhập từ bat động sản đưa ra những quy định bat lợi cho người nộp thuế như tăng mức thuế suất, gây khó khăn cho người có thu nhập từ bất động sản khi họ thực hiện kê khai nộp thuế, sẽ gián tiếp làm họ e ngại thực hiện giao dịch bất động sản, gây ra việc thị trường bất động sản hoạt động kém sôi động, từ đó kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản.
Cụ thé, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định: Giá chuyền nhượng bat động san là giá theo hợp dong tại thời điểm chuyển nhượng; Giá mua bất động san là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua; Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lắp mặt bang; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết. Quy định trên của Luật sửa đôi, bố sung một số điều các Luật về Thuế đã khắc phục được các bất cập của pháp luật thuế thu nhập cá nhân trước đó ở chỗ đơn giản hóa, nhanh gọn được thủ tục hành chính, giảm thời gian kê khai nộp thuế của người nộp thuế, thời gian tính thuế của cơ quan thuế; và là cơ sở pháp lý cho việc tạo nên tính thống nhất một cách tính thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản, tránh những hiện tượng tiêu cực của người nộp thuế và cơ quan thuế. Lợi dụng kẽ hở này, đã phát sinh hiện tượng dé trốn thuế thu nhập cá nhân, bên nhận chuyền nhượng và bên chuyền nhượng thỏa thuận với nhau thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng, ho đã giả bằng việc ký hợp đồng uỷ quyền giao dịch bất động sản với mục đích người nhận chuyên nhượng được thay mặt người chuyên nhượng toàn quyền sử dụng, định đoạt bất động sản như mua bán, tặng cho với bên thứ ba mà không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Dé thực thi có hiệu quả quy định về miễn thuế đối với cá nhân chuyển nhượng nhà 0, quyén su dung dat 6 duy nhất tại Việt Nam, vừa đảm bảo cá nhân chuyên nhượng nhà ở duy nhất được hưởng đúng quyền lợi của mình, vừa đảm bảo thu đúng vào ngân sách Nhà nước, pháp luật thuế thu nhập cá nhân đã hoàn thiện hơn quy định về điều kiện cá nhân được miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyên nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. (i) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nha ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nha ở hoặc công trình xây dựng gan liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyên nhượng, cụ thé như sau: (1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (2) Trường hợp chuyên nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyên sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế; (3) Trường hợp vợ chồng có chung. Nếu đúng quy định ông B phải thực hiện thủ tục kê khai nộp thuế cho lần chuyển nhượng với ông A, làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ông A sang ông B, tuy nhiên, dé trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, ông B sẽ thỏa thuận với ông A và ông C để hủy hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A và ông B, sau đó ký hợp đồng chuyên nhượng giữa ông A và ông C, như vậy các bên chuyên nhượng và nhận chuyên nhượng đã trén được một lần thuế va ngân sách Nhà nước đã bị thất thu một lần thuế thu nhập cá nhân.
Thứ sáu, pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản còn góp phần thúc đây cải cách hành chính và hiện đại hóa công tác quản lý thuế thông qua việc đa dạng hóa các phương pháp kê khai, nộp thuế với những biện pháp khuyến khích hợp lý và các giải pháp phù hợp với từng loại thu nhập nhằm nâng cao hiệu quả và tiết kiệm chi phi quản lý thu thuế, đảm bảo tính đơn giản, minh bach, rừ ràng trong quy trỡnh thủ tục kờ khai, nộp thuế va quan lý hành chớnh thuế, từng bước áp dụng công nghệ thông tin hiện đại, tạo điều kiện thuận lợi cho cả đối tượng nộp thuế và cơ quan thuế; qua đó góp phần thúc đây quá trình cải cách hành chính và hiện đại hóa công tác quản lý thu thuế. Qua những phân tích đó, để hoàn thiện quy định này các nhà làm luật cần cụ thể hóa nội dung ủy quyền trong việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bat động sản gắn với những điều kiện nhất định và khi người nhận ủy quyền, người ủy quyền có cơ sở chứng minh việc ủy quyền, nhận ủy quyền phù hợp với điều kiện đã được quy định thì người ủy quyền chỉ phải thực hiện nghĩa vụ kê khai, nộp một lần thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Tự chứng minh nghĩa là người được ủy quyền phải có nghĩa vụ chứng minh việc nhận ủy quyền của mình là ngay tình đối với cơ quan thuế trên cơ sở những tài liệu, văn bản phù hợp với quy định của pháp luật, chăng hạn có thê thông qua việc chứng minh người ủy quyền hiện đang sống và làm việc tại nước ngoài, do già yếu, sức khỏe không đảm bảo hoặc vi lý do bat khả kháng khác không thé tự mình thực hiện được giao dịch bất động sản; người ủy quyền có trả thù lao cho người nhận ủy quyền dé thực hiện việc định đoạt bat động sản.
Việc tăng cường tuyên truyền phổ biến pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản cần được tiến hành theo hướng đảm bảo tuân thủ quy định về kê khai nộp thuế đối với thu nhập từ bất động sản, quan trọng hơn cần dẫn chứng những trường hợp rủi ro phát sinh từ sự không trung thực của các bên trong giao dịch như: kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế, hoặc các hành vi vi phạm nghĩa vụ về thuế, các biện pháp xử lý vi phạm hành chính đối với những hành vi này, qua đó cho thấy nghĩa vụ của người nộp thuế, quyên lợi của người nộp thuế bị xâm phạm thế nào khi có hành vi không trung thực với cơ quan thuế; và quyền lợi người nộp thuế sẽ được bảo vệ khi họ thực hiện đúng các quy định về thuế.