Chuyên đề tốt nghiệp: Đánh giá thực trạng đạo đức nghề môi giới bất động sản – nghiên cứu tại công ty TNHH phát triển bất động sản san san.

Giống như các giá trị, dao đức nghề nghiệp cung cấp các quy tắc về cách một người nên hành động đối với những người và tổ chức khác trongmột môi trường như vậy.” Trong đời sống, mỗi nghề

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN KHOA BAT DONG SAN VÀ KINH TE TÀI NGUYEN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bài viết dưới đây là công trình nghiên cứu của tôi Bàiviết được hoàn thiện bằng cách thu thập tài liệu từ nhiều nguồn sau đó chắt lọc,phân tích dé hoàn thiện Các số liệu, thông tin đều mang tính trung thực và đángtin cậy Tác gia xin cảm on!

Hà Nội, Ngày tháng năm 2023

Tác giả

Vũ Thị Chinh

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, em xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến thầy cô Trường Đại học Kinh

tế Quốc dân, đặc biệt là thầy cô Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên vì luôntruyền đạt vốn kiến thức quý báu cho em trong suốt thời gian học tập tại trường

Em xin chân thành cảm ơn ThS Nguyễn Thắng Trung — Giảng viên KhoaBắt động sản và Kinh tế tài nguyên, người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trongsuốt quá trình làm chuyên đề

Em cũng xin cảm ơn quý công ty cũng như các anh chi trong công ty đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình thực tập tại công ty.

Cuối cùng, em xin chân thành gửi lời cảm ơn vô hạn tới gia đình, bạn bè và

người thân đã luôn ở bên đề động viên, giúp đỡ và tiếp thêm sức mạnh giúp em có

được động lực dé có gang đến ngày hôm nay

Em xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC SO DO BANG BIEU

LOT MO DAU wessssssssssssssssssssnssssscssesnssssscesssnnsnsssceseenssssscsssonnsssscessonnsssssessennsssssceesennante 1

1 LY do nghién CỨU d 0ó G5 G5 599 99.99 9 99.940.990 998040 99049 9096 1

2 Mục đích nghién CỨU - G56 5S 9 99 99.989 9 9989.5909 904.5994996 986 2

3 Đối tượng, phạm Vi nghiên €ứu . -e 5° 5s sssssss=seesessessessesee 2

4 Phương pháp nghién CỨU d G5 % 9 S9 %9 9 999.969.990 04908 9 2

5 Kết cấu chuyên đề 2-2 s°©s£©ss©ss£EseEseEssExseEsersetvexserserserssersersre 2

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VE ĐẠO ĐỨC NGHE MOI GIỚI BAT

ĐỘNG SAN oosscssssssssssssssosnsssssosensssossnsssssesnsssssssnsssssssnsssssssnssssossnssssseensssssssnssssssensssses 3

1.1.Những van đề cơ ban về dao đức nghề nghiệp . -«- 3

1.1.1 Khái niệm đạo đức nghề nghiệp 25c SecEcteEeEEEererrkrkrree 31.1.2 Vai trò đạo đức nghệ nghiệp - 55-55 St‡EcEeEeEEEEEerrrrkrree 31.1.3 Hình thức biểu hiện của đạo đức nghề nghiệp e-c5©ce+cecsa 61.2 Những van dé cơ ban về môi giới bất động sản -5- 5 5< 7

1.2.1 Khái niệm bắt động sảm 5c sSsEk EkEEEEEEEEEEEEEEEEEErrrrkrrkrree 7

1.2.2 Khái niệm môi giới bất động sản ¿- + e+SckeEeEkeEEEkerrrrrrree 81.2.3 Đặc điểm của môi giới bất động SAN eccescccccescessesssessessessesssessessessesseess 91.2.4 Các hình thức môi giới bất động sản -cccccccccccccccrxees 101.2.5 Vai trò của môi giới bất động sải c5: c5Stecececsrszrerree 101.3 Đạo đức nghề môi giới bất CONG siÌ11 - °- << s2 s2 E22 ez2z£2zcsz 14

1.3 Khái niệm đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bat động sản 14

1.3.2 Vai trò của đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bat động sản 14

1.3.3 Yêu cẩu đạo đức đối với người hoạt động môi giới bat động sản 16

1.4 Những quy định về dao đức hành nghề môi giới của hiệp hội Bat động san

VIỆT ÏN¿aIm G5 5 SH Họ TT TT 0.0 m0 090 18

1.4.1 Giới thiệu về Hiệp hội Bat động sản Việt Nam -5-5 : 181.4.2 Quy tắc đạo đức hành nghề hội viên Hiệp hội Bat động sản Việt Nam181.5 Quy định về dao đức nghề môi giới bất động sản tại Mỹ và bài học cho

1.5.1 Các quy định về đạo đức nghề môi giới bat động sản tại Mỹ 23

1.5.2 Bài học cho Viet ÌNGI1 << + + + SE 155335555 25

1.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến đạo đức nghề môi giới bat động sản 26

1.6.1 Trình độ nhận thức của mỗi cá nhâÂh - - +©c+cec+t+EeEerskerereseee 261.6.2 Môi trường VAN ñÓd 5c kh HH kh 27 1.6.3 Quy Airah 86.i an ốs ố 28

CHUONG 2: THUC TRANG ĐẠO ĐỨC NGHE MOI GIỚI BAT DONG SAN

— 292.1 Khái quát về thị trường bat động sản và hoạt động môi giới bat động sản

tại Hà NOI 0 HH HH HC HH HH 0000 g0 29

2.1.1 Thị trường bắt động sản tại Hà Nội hiện nay ~-c5<<<<<<<<+ 292.1.2 Hoạt động môi giới bắt động sản tại Hà Nội c.cS+ 332.2 Thực trạng dao đức nghề nghiệp trong môi giới tại Công ty Bat động sanSam S4I o- G5 họ TT HT 00 0 00000 34

2.2.1 Khái quát chung về CONG Iy 5c ScSc‡EeESE2EEEEeEkeEkerersrrres 342.2.2 Thực trạng đạo đức nghệ môi giới tại Công ty San SAN 38

Về thông tin giao ICN cescecceccssssssssessessessessesssssessssessecsessessessessscsessessesuessssseaes 38

VỀ hợp AON veecceccesseessessessesseessessesssssessessessssssessessecsusssessessessesssessessecaseasesseeses 39

Về dich vụ môi giới bất động SAN.ececcecceccessessesessssssssessssseseessessesssseesesseenessease 43

Về sự chuyên nghiệp và CáCh UNG XỈỨP cẶ- cà Si rrry 44

2.3 Đánh giá tính tuân thủ bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới tại công

ty Bat động sản San San - 2 2s se ©ss©ss+rseEseEesesserserserssrssrrserssersee 47

2.3.1 Những mặt hoàn thIỆN! cv HH rệt 472.3.2 Những vấn dé còn tn ỌHg - ¿5+5 St+E‡E+E+ESEEeEEeEkerersrreses 48

CHƯƠNG 3: KIÊN NGHỊ NHAM HOÀN THIỆN VIỆC QUY ĐỊNH VATHUC HIEN ĐẠO ĐỨC NGHE MOI GIỚI BAT DONG SẢN 50

3.1 Dinh hướng hoàn thiện tiêu chuẩn đạo đức nghề môi giới bat động san50

3.1.1 Sắp xếp có hệ thống 284 0Ẽ5 1I.aa 50

3.1.2 Quy định Chỉ tỈẾ: 5c c5 SE 2E 2E EEEEEE11211211211111 1111111 re 503.1.3 Ban hành hướng dẫn thi hành - 5-5252 +EeE+EeEzEerxererksrs 513.1.4 Quy định về giải quyết tranh CRAP cecccccsccscsscssvsscssseseessesssseesesseseseseees By3.2 Một số kiến nghị nhằm góp phan hoàn thiện các quy định và việc thựchiện dao đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản - . 52

3.2.1 Đề xuất với Nhà nưỚC -. cccctcttttttrtrrtrrrrrrrrrrreiiee 52

3.2.2 Dé xuất với Hiệp hội Bat động sản Việt Nam - 2-5-5: 53

3.2.3 Đề xuất với doanh nghiệp môi giới bắt động sản 54

3.2.4 Đề xuất với công ty TNHH Phát triển Bat động sản San San 563.2.5 Đề xuất với người MOL §ÏỚi +-5c- 55c EteEEeEEEEEEerkrrrrrrerrree 57

3.2.6 Dé xuất với khách NAN vesceccscescsscsscesceseeseesessessessessessesesesssssesssssesesvees 58x0 LÔ 59DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO -5 ss°cc2cse<cee 60PHU LỤC 2-.-.ect++2EEEEEE-EEEEEEET.EEEEEEC.EEEEEEL.EEEEEED.EEEEEE.EEEEEErrrrrrrie 61

DANH MỤC SO ĐỎ BANG BIEU

Biểu do:

Biểu đồ 2.1: Tỉ lệ khách hang gặp phải tình huống người môi giới cung cấp thiếuthông tin hoặc thông tin sai lỆCH (<3 12112 1153119111 1 111g ng key 38Biểu đồ 2.2: Mức độ người môi giới thường xuyên gặp phải trường hợp kháchhàng hiểu nhằm về hợp đồng - 2 2 + £+E+EE+EE+EE+EE+EE£EeEEeEEeEkerkrrkrrree 40Biểu đồ 2.3: Ty lệ nguyên nhân dẫn đến khách hàng hiéu nhằm về hợp dong 41Biểu đồ 2.4: Tỉ lệ người môi giới gặp van đề rủi ro trong hợp đồng pháp lý khi

tham gia hoạt động bất động sản - 2-22 S22CE2EE2EESEESEEEEEEerkrrkrrrree 42

Biểu đồ 2.5: Mức độ thường xuyên thay đổi dịch vụ môi giới của khách hàng 43Biéu đồ 2.7: Mức độ hài lòng của khách hàng về thái độ làm việc của môi giới 46Biểu đồ 2.8: Tỷ lệ gặp phải tình huống cạnh tranh không lành mạnh trong hoạtđộng môi BIỚI c5 SĂ 5 3S 3S SSSeiEsrsereseeerrvre 47

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

STT | Từ viết tắt Giải nghĩa

| BĐS Bắt động sản

Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ

2 NAR

(National Association of Realtors)

Hiệp hội bat động sản Việt Nam

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do nghiên cứu

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị thế và vai

trò chủ đạo của nền kinh tế quốc dân, có quan hệ mật thiết với các thị trường như

tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường lao động Cùng với sự phát triểnnhanh chóng của thị trường BĐS thì việc hình thành và phát triển dịch vụ môi giớiBĐS là điều tất yếu Theo khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014,

“môi giới BĐS là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyên nhượng,cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bat động sản” Do tính chất nghề nghiệp cũngnhư BĐS là tài sản có giá trị cao nên yêu cầu về đạo đức của người môi giới là caohơn nhiều ngành nghề khác

Tại Việt Nam, nghề môi giới bất động sản ban đầu mang tính tự phát vàthường bị hiểu nhằm thành nghề cò đất và mãi cho đến năm 2006, khi Luật Kinhdoanh bất động sản được ban hành thì vai trò của người môi giới mới được thừanhận chính thức trong xã hội Trong những năm gần đây, giá bất động sản liên tụcđược ghi nhận ở mức cao trên khắp các tỉnh thành, đặc biệt là các vùng ven HàNội và Thành phó Hồ Chi Minh đã liên tục thiết lập mặt bang giá mới bat chấp đạidich Covid Nguyên nhân được nêu ra cho hiện tượng “sốt dat” bất thường nàychính là do nhóm "cá map" (tức nhà đầu tư — PV) đã sử dụng lực lượng "co" địa

phương làm công cụ để tạo sóng, đầy giá đất gây nhiễu loạn thông tin thị trường

nhằm trục lợi từ việc “lướt sóng” mua bán bất động sản Từ đó lừa được các nhàđầu tư non kinh nghiệm vì ham lợi chạy theo cơn sốt vô tình dính bẫy, lâm cảnh

“tiến thoái lưỡng nan” Người hứng chịu rủi ro lớn nhất chính là người mua saucùng Bên cạnh đó, những cơn sốt đất làm mặt bằng giá bất động sản bị đây lêncao khiến đa số người thu nhập trung bình và thấp bị mắt cơ hội an cư lạc nghiệp

Như vậy, có thé thay việc người môi giới có “đạo đức nghề nghiệp” hay

không ảnh hưởng rat lớn đến sự phát trién lành mạnh của thị trường BĐS nói chung

và quyên lợi, lòng tin của khách hàng nói riêng Dao đức nghề nghiệp rất quantrọng bởi chúng dựa trên các chuẩn mực xã hội đề tồn tại Thông qua đạo đức nghềnghiệp, các thành viên trong một tô chức có thê được phát triển giống nhau, tăng

sự gắn kết giữa các đồng nghiệp, xây dựng tổ chức theo hướng chuyên nghiệp.Nhận thấy tầm quan trọng của đạo đức nghề nghiệp trong nghề môi giới bất động

1

sản, em quyết định chọn nghiên cứu đề tài: “ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẠO

ĐỨC NGHE MOI GIỚI BAT DONG SAN - NGHIÊN CỨU TẠI CÔNG TYTNHH PHAT TRIEN BAT DONG SAN SAN SAN”

2 Mục dich nghiên cứu

Khang định tầm quan trọng của ĐĐNN trong nghề môi giới BĐS, từ đó đưa

ra những đề xuất nhăm hoàn thiện quy định về ĐĐNN trong hoạt động môi giớiBĐS ở Việt Nam nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, giúpthị trường BĐS hoạt động hiệu quả, góp phần ôn định và thúc day sự phát triểncủa nền kinh tế Bên cạnh đó, mong muốn mọi người có cái nhìn đúng đắn về nghềmôi giới BĐS và những người làm nghề môi giới BĐS

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Dao đức nghé môi giới bất động sản

Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi thời gian: 2019 — nay.

- Phạm vi không gian: Công ty Bat động san San San

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp phân tích — tổng hợpPhương pháp so sánh luật học

Phương pháp đối chiếu — so sánh

Phương pháp phân tích định tính

Phương pháp điều tra bảng hỏi, nghiên cứu trên 2 nhóm: người môi giới BĐS

(phát ra 50 phiếu, thu về 43 phiếu hợp lệ), khách hàng đã sử dụng dịch vụ môi giới

bất động sản (phát ra 56 phiếu, thu về 48 phiếu hợp lệ)

5 Kết cấu chuyên đề

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh sách tài liệu tham khảo, đề tài gồm có 3 chương.Chương 1: Cơ sở khoa học về đạo đức nghề môi giới bat động sản

Chương 2: Thực trạng đạo đức nghề môi giới bất động sản

Chương 3: Kiến nghị nhăm hoàn thiện việc quy định và thực hiện nâng caochất lượng đạo đức nghề môi giới bat động sản

CHUONG 1:

CƠ SỞ KHOA HOC VE DAO ĐỨC NGHE

MOI GIOI BAT DONG SAN

1.1.Những van dé cơ ban về dao đức nghề nghiệp

1.1.1 Khái niệm dao đức nghề nghiệp

Theo Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam: “Đạo đức là một trong nhữnghình thái sớm nhất của ý thức xã hội bao gồm những nguyên tắc, chuẩn mực xã

hội điều chính hành vi của con người trong quan hệ với người khác và với cộng

đồng (gia đình, làng xóm, giai cấp, dân tộc hoặc toàn xã hội) Căn cứ vào nhữngchuẩn mực ấy, người ta đánh giá hành vi của mỗi người theo các quan niệm về

thiện và ác, về cải không được làm (vô đạo đức) và về nghĩa vụ phải lam.” !

Đạo đức nghề nghiệp là một phần trong đạo đức nói chung của xã hội Tuynhiên ĐĐNN cũng là một phạm trù rộng nên không thể khái niệm một cách chỉ

tiết và rõ ràng nên bài nghiên cứu có thé đưa ra một khái niệm cơ bản về đạo đức

nghề nghiệp như sau:

“Đạo đức nghệ nghiệp (hay còn gọi là professional ethics) là nhữngnguyên tắc chỉ phối hành vi cua một người hoặc một nhóm trong môi trường

kinh doanh Giống như các giá trị, dao đức nghề nghiệp cung cấp các quy tắc

về cách một người nên hành động đối với những người và tổ chức khác trongmột môi trường như vậy.”

Trong đời sống, mỗi nghề nghiệp khác nhau đều đòi hỏi phẩm chất đạo đức khácnhau Và ở bất kỳ ngành nghề nào, đạo đức nghề nghiệp luôn là tài sản vô giá của mỗicon người và là sự phản ánh trình độ van hóa và uy tín của bat kỳ tô chức, công ty

1.1.2 Vai trò đạo đức nghề nghiệp

Đối với doanh nghiệp, tổ chức

Tạo nên niềm tin và sự gan kết đến với đổi tác và khách hàng:

Đó là gắn lợi ích của khách hàng, xã hội cân bằng cùng lợi ích bản thân.Nền tảng đạo đức là sự liên kết bền vững nhất giữa người cung cấp dịch vụ và

! Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam, NXB Từ điển Bách khoa, 2005

3

người sử dụng dịch vụ Khi chúng ta đạt được sự tin tưởng và thỏa mãn từ khách

hàng đó thì sẽ có thêm rất nhiều khách hàng tiềm năng tiếp theo

Tang sự tin tưởng, trung thành của nhân viên

Một công ty có cơ chế cạnh tranh công băng , văn mình không phụ thuộc

vào các các chuân mực đạo đức nghề nghiệp mà công ty đó dé ra Sự quan tâm đếncác chuẩn mực đạo đức trong công ty cũng như đồng thời quan tâm và tôn trọng

đến chính nhân viên Ai cũng muốn làm việc trong một môi trường lành mạnh, tôntrọng lẫn nhau Công ty càng quan tâm đến nhân viên thì nhân viên càng trungthành và tin tưởng vào sự phát triển bền vững của họ và của chính công ty đó

Góp phan nâng cao hình ảnh doanh nghiệp, tổ chức

Nhân viên chính là hình ảnh trực tiếp phản ánh lên hình ảnh công ty, màmột môi trường làm việc trung thực , công bằng sẽ tạo dựng được một nguồn nhân

lực quý giá Qua đó hình ảnh của công ty cũng được nâng cao, trở nên uy tín hơn

đối với mọi người Đây là điều mà không phải công ty nào cũng làm được và không

phải có tiền sẽ tạo dựng được

Góp phan nâng cao lợi nhuận

Một doanh nghiệp đang đứng trước những thách thức to lớn doi phải nâng

cao năng lực cạnh tranh không chi bằng nguồn vốn, chiến lược kinh doanh, công

nghệ, năng suất, chất lượng, hiệu quả, mẫu mã sản phẩm mà còn bằng uy tín,thương hiệu và đạo đức nghề nghiệp Khi có được sự tận tâm của nhân viên thìhiệu quả công việc sẽ cao hơn Khi có được sự tín nhiệm của các đối tác, các nhàđầu tư, doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội làm ăn hơn, có nhiều lợi ích kinh tế hơn

Đối với cá nhân người hành nghề (môi giới bất động sản)

Góp phan nâng cao uy tín người hành nghề

Như đã đề cập ở trên, ĐĐNN hình thành lên hình ảnh của công ty và nócũng sẽ là tắm gương phản chiếu lên hình ảnh của người môi giới trong mắt kháchhàng Bên cạnh kiến thức nghề nghiệp thì người môi giới thông qua thái độ đạo

đức nghề nghiệp của mình càng thê hiện được sự chuyên nghiệp khẳng định được

giá tri của ban thân trong mọi giao dich, mọi thương vụ Thông qua DDNN người

môi giới nâng cao hình ảnh, lấy được sự tin tưởng của khách hàng và từ đó công

việc môi giới cũng trở lên thuận lợi hơn.

4

Góp phan điều chỉnh hành vi của người hành nghề

Khái niệm đạo đức tôn tại vô hình xung quanh chúng ta, đạo đức ảnh hưởnglên cá nhân nói riêng và cả tập thể nói chung Chính vì thế, trong một tổ chức thìviệc tồn tại hệ thống đạo đức nghề nghiệp là điều hiển nhiên Tham gia vào thịtrưởng bat động sản cũng có những đạo đức nghé nghiệp mà chúng ta cần dựa theo

và điều chỉnh hành vi của bản thân trong quá trình hành nghề

Ngoài ra một điều quan trọng dé phân biệt giữa người môi giới bắt động

sản và cò đát chính là năm ở đạo đức nghề nghiệp

Nhà môi giới BĐS có trách nhiệm truyền đạt thông tin chính xác về tìnhhình BĐS đến với khách hàng Họ phải có trách nhiệm đối với những thông tincủa mình đưa ra, tạo niềm tin với khách hàng bằng những pháp lý giấy tờ hợp lệ

Co nhà dat chỉ cần nhằm thật nhiều thông tin là đủ, không có trách nhiệmphải xác thực thông tin Cò đất chỉ cung cấp thông tin, mua bán và hỗ trợ giấy tờ

chút ít cho khách hàng, thậm chí sử dung các mánh khóc chỉ dé làm sao bán được

sản phẩm hoặc khiến thị trường sôi động Đôi khi cò đất cũng là một trong những

yếu tô gây nên những cơn “ sốt đất ảo” ở nhiều nơi

Đối với khách hàng

Có được sự hiểu biết rõ ràng về sản phẩm bắt động sản

Một nhà môi giới bat động sản có dao đức nên can bang lợi ích giữa cả bênmua bên bán Người môi giới có đạo đức và kiến thức sử dụng thành thạo chuyênmôn của mình để tư vấn khách hàng rõ ràng về pháp lý bất động sản, phân tíchtiềm năng giá trị trong tương lai của sản phẩm BĐS đó Hơn thé nữa người môi

giới cũng đồng thời tư vấn lại cho người bán, chủ đầu tư, chủ sàn giao dịch để họhoàn thiện hơn về sản phẩm BĐS của minh

Giúp khách hàng giảm thiểu sự rủi ro

Đạo đức người môi giới thể hiện ở chỗ sau khi giúp khách hàng mua chọn

được căn nhà phù hợp với tài chính và nhu cầu ; giúp cho người bán bán được sảnphẩm BĐS với mức giá tốt nhất, họ còn hỗ trợ khách hàng năm rõ hơn về quyềnlợi của họ trong giao dịch, giảm thiểu các rủi ro, nguy cơ tiềm ân sau này Ngườimôi giới có đạo đức nghề nghiệp mạng lại cho khách hàng sự thỏa mãn về những

giá trị mà họ cân một cách chuân xác và chuyên nghiệp.

5

1.1.3 Hình thức biểu hiện của đạo đức nghề nghiệp

Các quy tắc, tiêu chuẩn

Đây được coi là một trong những hành vi biểu hiện dao đức nghề nghiệpquan trọng nhất Các quy tắc, tiêu chuẩn là một tập hợp các nguyên tắc được thiết

kế như chiếc kim chỉ nam giúp một doanh nghiệp điều hành việc ra quyết định củamình va phân biệt đúng sai Mỗi quốc gia đều sẽ có những quy định cụ thé về

phương diện đạo đức đối với từng ngành nghé và mỗi tổ chức hay doanh nghiệp

đều sẽ hướng tới việc tự đưa ra bản quy tắc đạo đức hành nghề riêng phác thảo sứmệnh và giá trị cốt lõi, cách các chuyên gia trong tổ chức phải tiếp cận các vấn đề

và các tiêu chuẩn mà nhân viên được nam giữ

Thái độ và trách nhiệm

Nếu như các quy tắc, tiêu chuẩn là hình thức khách quan biểu hiện củaDDNN thi thái độ và trách nhiệm chính là hình thức ý niệm chủ quan của DDNN.

Việc có hay không tuân theo một quy tắc ĐĐNN dựa trên phần lớn bản chất của

người hành nghề Điều này được thê hiện qua quan hệ của 2 cá nhân hoặc cá nhân

đối với toàn xã hội

Quan hệ cá nhân với cá nhân

Cách trực tiếp để nhận biết đạo đức nghề nghiệp của một cá nhân chính là

thông qua quá trình tiếp xúc, làm việc, trao đôi Ví dụ trong cơ quan nhà nước, bộmáy chính quyền phục vụ nhân dân; trên máy bay,nhân viên hàng không phục vụkhách hàng; trên đường phó, cảnh sát thực hiện nhiệm vụ giúp đỡ người tham giagiao thông: tất cả những điều này đều sẽ phản ánh lên thái độ trách nhiệm đạođức của một cá nhân đối với một cá nhân Bat kể công việc nào cũng đều trở nên

dễ dàng giải quyết hơn tùy thuộc vào thái độ và trách nhiệm của mỗi cá nhân

Quan hệ cá nhân với xã hội

Đạo đức nghề nghiệp được ngầm hiểu là yếu tố cân bằng giữa lợi ích cánhân và lợi ích xã hội Một cá nhân nhìn nhận về việc mình đang làm ảnh hưởngnhư thé nào đến cộng đồng chính là hình thức biểu hiện ĐĐNN thai độ, trách nhiệmcủa cá nhân đó đối với xã hội Ví dụ trong lĩnh vực truyền thông, các nhà báo phảitrung thực và không thiên vi khi đưa tin Bởi bất kỳ tin tức nào được đưa ra đềuảnh hưởng đến việc toàn xã hội dựa theo và nhìn nhận vấn đề đó Do đó đạo đứctrong ngành truyên thông rât quan trọng và công việc của nhà báo là” tìm kiêm sự

6

thật và đưa tin.” Mỗi nghề nghiệp đều nằm trong mối quan hệ với lợi ích xã hội,

xã hội phát triển mới tạo cơ hội cho nghề nghiệp phát triển

1.2 Những van đề cơ bản về môi giới bat động sản

12.1 Khái niệm bất động sản

Bắt động sản là một loại hàng hóa kinh tế hữu hình, khác biệt so với các sảnphẩm hàng hóa hữu hình khác Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia taisản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhautrong khái niệm cụ thé về bất động sản Các nghiên cứu có quan điểm khác nhau

về BĐS, nghiên cứu này giới thiệu một số khái niệm được trích dẫn sử dụng bởinhiều nhà nghiên cứ khác nhau như sau:

Theo Annadotter: “Bat động sản là tài sản vật chất bao gồm đất dai và bắt

cứ thứ gì cô định, không di chuyển được hoặc gan lién với nó Nó có thé được tòanhà, phụ tùng, do đạc, hàng rào, cải tiễn, cây cối và đường xá, trừ kết cấu hạ tang,

cống rãnh, hệ thống tiện ích và tường ” (Annadotter, Kerstin 2017, tr.10)

Theo Holland: “Bat động sản là dat dai, cũng như bat kỳ tài sản vật chấthoặc sự cải tiễn nào gan lién với đất, bao gom nhà ở, tòa nha, lam đẹp cảnh quan,hang rào, giếng, ” (Holland, A S., Ott, S H., & Riddiough, T J 2000, tr33)

Theo Investopedia Staff: “Bat động sản là tài sản bao gồm đất dai và cáctòa nhà trên đó, cũng như các tài nguyên thiên nhiên của dat, bao gồm các hệ thựcvật và động vật hoang dã, cây trồng và vật nuôi, nước và khoáng sản ”

(Investopedia Staff, 2008)

Còn tại Việt Nam, theo Bộ luật dân sự năm 2015, tại điều 107 có quy định:

“Bat động sản bao gồm:

a) Dat dai;

b) Nha, công trình xây dung gắn liên với đất dai;

c) Tài sản khác sắn liên với đất dai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật ”

Theo giáo trình Thị trường Bất động sản, “Bat động sản là một trong nhữngtài sản của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng Tài sản baogốm vật có thực, tiên, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyên tài sản Tài sản

7

bao gom nhiễu loại, tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cau quản lý sử

dung.” (Hoàng Văn Cường, 2017)

1.2.2 Khái niệm môi giới bat động sản

Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thâu hiệu về các van dé liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyét những công việc nao đó liên quan giữa hai bên Vì vậy, môi giới là công việc với mục dich

tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiện giữa hai bên

Môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những người khác

mà kết quả của những hoạt động này là thực hiện những yêu cầu của khách hàngnhư hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới

Khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 xác định khái niệm

môi giới bất động sản như sau: “Môi giới bất động sản là việc làm trung giancho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê

mua bat động san.”

Luật Kinh doanh Bat động san 2014 quy định điều kiện dé trở thành môigiới bất động sản: “Cá nhân có quyên kinh doanh dịch vụ môi giới bat động sanđộc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bat động sản và đăng ký nộpthuế theo quy định của pháp luật về thué’? Do đó, người hoạt động trong lĩnh vựcnày cần có chứng chỉ hành nghề trước khi tham gia, khăng định sự chuyên nghiệp

cũng như kiên thức chuyên môn của một nhà môi giới chân chính.

Sơ đồ 1.1: Tam giác môi giới bất động sản

2 Khoản 2, Điều 62 — Luật Kinh doanh Bắt động sản 2014

8

1.2.3 Đặc điểm của môi giới bat động sản

Đối với mỗi ngành nghé bat kỳ đều có những đặc điểm riêng về tính chatquá trình làm việc và mức lương thưởng trong nghề Nghé môi giới bat động sảncũng có những đặc diém riêng

Điều kiện làm việc linh hoạt

Môi giới BĐS dành nhiều thời gian đi gặp khách hàng thay vì ngồi vănphòng Noi làm việc của họ có thé là các quán café (gặp gỡ với khách hàng), cáckhu đô thị, chung cư (đưa khách hàng đi tham quan hoặc đi khảo sát về thị trườngnhà đất ) Nguoi hoạt động môi giới BĐS thường sẽ chỉ làm việc thực sự khi nhậnđược yêu cau ủy thác của khách hàng Nhiều người môi giới BĐS họ còn có thờigian làm thêm một công việc khác dé tăng thu nhập

Câu nói giữa người bán và người muaMôi giới BĐS có vai trò là cầu nối cân bằng nhu cầu giữa người bán vàngười mua sao cho hợp lý Vì thị tường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoànhảo, tồn tại tình trạng thông tin bất đối xứng giữa người mua và người bán, giữangười môi giới và người sử dụng dịch vụ môi giới, cho nên người môi giới BĐSđóng vai trò quan trọng trên phương diện cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác và

tư vấn những thủ tục cần thiết cho khách hàng Khách hàng sử dụng dịch vụ môigiới với mong muốn hoàn thành việc mua/bán hay thuê/cho thuê BĐS một cách

nhanh chóng, hiệu quả và ít gặp rắc rối nhất Sau khi đã tìm hiểu kỹ yêu cầu và

nguyện vọng của các bên nhà môi giới sẽ tiến hành các thủ tục cần thiết dé hỗ trợ

thực hiện một hợp đồng giao dịch

Hoa hông là nguồn thu nhập chính của người môi giới BĐS

Ngoài mức lương cứng hàng tháng (có thé có hoặc không), nhân viên môigiới còn có thu nhập từ tiền hoa hồng nếu chốt sale thành công Tùy chính sách

mỗi công ty, bạn có thê nhận thêm 2 — 5% giá trị bất động sản Đặc thù của tài sảnBĐS là chúng có giá trị lớn nên khoản thù lao, hoa hồng mà người môi giới nhận

được sẽ lớn hơn nhiều so với mức lương cô định và đóng vai trò là nguồn thu nhập

chính của họ.

Hoạt động môi giới bất động sản công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật

Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giớivừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS

9

1.2.4 Các hình thức môi giới bắt động sản

Môi giới độc quyên

Có thé nói, hình thức nay khá phổ biến trong hoạt động môi giới BĐS Bởi

người môi giới được độc quyền và đứng ra đại diện cho lợi ích duy nhất một bên

trong thương vụ BĐS, họ có thé đóng vai trò là người bán, người mua, người đithuê hay người cho thuê Đối với vai trò độc quyền, người môi giới vẫn có thé chào

bán hoặc hợp tác với những người môi giới khác để thúc đây nhanh quá trình tìm

kiếm khách hàng có tiềm năng và chấp nhận chia sẻ hoa hồng khi làm điều này

Môi giới độc quyên người bán (cho thuê)

Người môi giới sẽ được độc quyền chào bán một tài sản BĐS cũng như thaymặt người bán (cho thuê) đưa ra mức giá và các điều khoản hợp lý sao cho ngườibán (cho thuê) là người có lợi nhất trong hợp đồng bởi lợi ích của người bán cũng

chính là lợi ích của người môi giới.

Môi giới độc quyền người mua (thuê)Hình thức này trái ngược với người môi giới độc quyền người bán (chothuê), người môi giới độc quyền người mua (thuê) sẽ đại diện cho quyên lợi của

người mua (thuê) Người môi giới áp dụng những kinh nghiệm, hiểu biết chuyên

môn của mình về BĐS, pháp luật, kỹ năng thương lượng, kỹ năng phân tích, dé

tư vấn cho người mua (thuê) giá cả cùng với những điều khoản tốt nhất trong hợp

giao dịch Môi giới độc quyền người mua (thuê) là sự lựa chọn tốt nhất cho khách

hàng có nhu cầu tìm mua (thuê) BĐS và ở Việt Nam thường các nhà môi giới BĐS

đều hoạt động theo phương thức này

Môi giới tự do

Môi giới tự do là hình thức môi giới mà người môi giới làm trung gian thực

hiện nhiệm vụ giới thiệu khách hàng cho chủ sở hữu BĐS Người môi giới tự do

sẽ không đại diện cho quyền lợi của bat cứ bên bán hay bên mua Họ sẽ là nhữngngười làm công việc môi giới sẽ tiễn hành mọi hoạt động tự do theo cách riêng của

cá nhân họ Từ đó, người môi giới sẽ nhận phí qua mỗi lần tư vấn và kết thúc giao

dịch BĐS thành công giữa người mua và người bán.

1.2.5 Vai trò của môi giới bat động sản

Môi giới BĐS không chỉ có vai trò là người dẫn dắt các chủ thể đến việc ký kết

thương vụ, giao dịch như các hoạt động môi giới thông thường mà còn có vai trò đảm

bảo tốt nhất quyền lợi của khách hàng liên quan đến thương vụ, giao dịch BĐS đó

10

Cân bằng lợi ích giữa các bên liên quan tới giao dịch bắt động sản

Với người mua (người đi thuê)

Đặc điểm của thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoànhảo.Chính vì thế, thông tin trong thị trường này tôn tại sự bat đối xứng và khôngthat sự chính xác, hơn nữa những thông tin này cũng không được công bố rộng rãi

và đầy đủ như trong thị trường hoàn hảo Ngoài ra đối với các quy định pháp lý về

đất đai, quy hoạch sử dụng dat, mức cung của thị trường BĐS, phan lớn người

mua BĐS không có quá nhiều hiểu biết về những điều này Từ đó, vai trò củangười môi giới xuất hiện giúp khách hàng của mình có được bức tranh tổng thể về

tài sản BĐS và đưa ra sự lựa chọn đúng đăn.Bên cạnh đó, thông qua sự phân tích

chuyên môn của người môi giới thực thu khách hàng có thể giảm thiểu tối đa rủi

ro trong hoạt động mua bán của mình

Qua sự trao đổi tìm hiểu rõ được nhu cầu của người mua BĐS, người môigiới sẽ cung cấp các thông tin và tư vẫn về vấn đề nhà đất tiềm năng, về lợi íchmang lại tốt nhất cho khách hàng khi thực hiện một giao dịch BĐS Người môigiới vừa đóng vai trò thúc day cho hợp đồng giao dịch BĐS diễn ra nhanh chóng,hiệu quả vừa giúp khách hàng tránh được những phiền phức không cần thiết (ngườimôi giới ở giữa trực tiếp giàn xếp các xung đột, giúp thoả thuận các điều kiện vềgiá cả đề hai bên đều cảm thấy thoả mãn)

Bên cạnh đó, người môi giới còn thông thuộc các ngóc ngách của thị trường,

thông thuộc các quy định trong luật pháp, cũng như các hỗ trợ tài chính từ các ngân

hàng, tổ chức tín dụng nên có thé tư vấn các khoản tín dụng cho người mua khican thiết, sắp xếp các cuộc thương thảo giúp người mua cho đến khi hợp đồngđược bán và quyền sở hữu chính thức được chuyền sang cho chủ sở hữu mới

Với người bản (người cho thuê)

Cũng như với người mua (thuê), người bán (cho thuê) cũng không phải là người chuyên hoạt động trong lĩnh vực BDS nên dù là người chủ sở hữu một haynhiều tài sản BĐS thì họ cũng chưa chắc hiểu rõ những vấn đề đến bất động sảnnhư những pháp lý, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, nhu cầutâm lý người mua BĐS, Vì vậy người môi giới, dưới con mắt của một chuyêngia sẽ đóng vai trò tư vẫn, cung cấp thông tin cho người bán (người cho thuê) Nhờ

có ngưởi môi giới mà người bán (cho thuê) có thể nắm bắt được tình hình mua bán

11

trên thị trường, đưa ra những mức giá bán hợp lý phù hợp với cung — cầu, nhanh

chóng kết nối được với người mua phù hợp để diễn ra hoạt động giao dịch mua

bán BĐS thành công.

Với cơ quan chính phủ

Thị trường BĐS ngày càng phát triển thì nhu cầu về giao dich sẽ ngàycàng tăng cao cả về số lượng và chất lượng Nhưng do thị trường BĐS là một

thị trường không hoàn hảo, nên lượng giao dịch ngầm và công khai hiện nay

nước sẽ được bộc lộ Là cơ sở quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô

và kiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời đổi mới, bổ sung , hoàn thiệncông tác quản lý đất đai, thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, khắc phụctinh trang giao dịch ngâm và sự mat cân băng trong các quan hệ dân sự về dat dai.

Vì vậy nếu hoạt động môi giới BĐS trở nên chuyên nghiệp và có hành langpháp lý quy định rõ ràng thì đây có thể được coi là một hướng đi hoạt động hiệu

quả, bên cạnh các sàn giao dịch BĐS, giúp hạn chế các giao dịch ngầm, trao tay;đồng thời, ồn định nguồn thuế cho Nhà nước

Với xã hội

Tài sản BĐS là tài sản có giá trị lớn cho nên không ít thì nhiều chúng sẽ tácđộng đến đời sống kinh tế — xã hội tuỳ theo mức độ quy mô của từng giao dịch.Thị trường BĐS không hoàn hảo phụ thuộc và chịu sự chi phối của rất nhiều điềukiện như tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán vùng miền của mỗi địa phương, mỗicộng đồng Do thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác nên môi khi thị trường

12

có biến động mạnh như những cơn sốt giá hoặc là sụp đồ, ngưòi tham gia giao dichnhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua thực thì lại không cókhả năng thanh toán Những vấn đề như khan hiếm nguồn cung, giá cả BĐS cao

thấp không ôn định sẽ tác động trực tiếp đến toàn xã hội, gây ra tâm lý bất 6n cho

người dân, mat niềm tin vào nhà nước, xáo trộn tư tưởng làm cho xã hội mat cânbăng và khó kiểm soát

Sự tham gia của đội ngũ môi giới chuyên nghiệp giúp các chủ thể khi

tham gia vào thị trường có được nguồn thông tin đầy đủ và chính xác hơn về

tài sản BĐS, làm giảm thiểu tối đa tính rủi ro của thị trường, trật tự xã hội dễdàng kiểm soát

Góp phan vào tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản

Thông qua những phân tích trên, chúng ta thấy rõ được vai trò quan trọngcủa môi giới BĐS là cung cấp đầy đủ thông tin cho các bên chủ thé tham giavào hoạt động giao dịch hàng hoá BĐS Nhưng do thị trường bất động sản làthị trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước và làmột thị trường phát triển tự phát, do đó những van đề tiêu cực phát sinh sẽ khiến

thị trường “nóng”, “lạnh” bất thường Vì thế khi mà thị trường “lạnh” số lượng

các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá

sản Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu

chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợinhuận Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Chúng ta có thê thấy rõràng là thị trường BĐS cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tưvan đó là dich vụ môi giới bat động sản

Thông qua các tổ chức môi giới — những người đã qua đảo tạo có kinhnghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am hiéu pháp luật

về bất động sản, người mua và người bán có được thông tin mình cần sẽ tiến hành

giao dịch nhanh chóng, giảm bớt được rủi ro Đồng thời thông qua tổ chức môigiới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay dau tư batđộng sản của các cá nhân tô chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, đồng nghĩa với tìnhtrạng ép giá, đầu cơ được giảm bớt, đưa các giao dịch BĐS vào hoạt động côngkhai minh bạch Đồng thời, với những tư vấn khác liên quan đến vấn đề luật pháp,tài chính của người môi giới cũng như là người đóng vai trò trung gian thươnglượng cho đôi bên giúp thúc đây nhanh quá trình giao dịch của thương vụ Như

13

vậy, có thé khang định hoạt động môi giới BĐS có vai trò quan trọng, góp phangiúp thị trường hoạt động đồng bộ và hiệu quả nhất.

1.3 Đạo đức nghề môi giới bất động sản

1.3.1 Khái niệm đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là một nghề nghiệp cụ thể, vì vậy, về cơ bản, ĐĐNN trongmôi giới BĐS cũng được định nghĩa tương tự như DDNN nói chung Tuy nhiênhiện nay ở Việt Nam, ĐĐNN trong môi giới BĐS chưa được định nghĩa cụ thétrong bat cứ tai liệu nào Dựa trên khái niệm DDNN, bài nghiên cứu có thé đưa ra

một định nghĩa như sau:

“Đạo đức nghệ nghiệp trong môi giới bắt động sản là những yêu cầu củađạo đức đặc biệt có liên quan đến hoạt động môi giới bắt động san cua cá nhân

hoặc tổ chức, là tổng hợp các quy tắc, các nguyên tắc chuẩn mực của hoạt độngmôi giới và lĩnh vực bất động sản, nhờ đó mà các cá nhân (tổ chức) hoạt động

trong lĩnh vực môi giới bất động sản tự giác điều chỉnh hành vi của mình cho phù

hợp với lợi ích và sự tiễn bộ của nó trong mối quan hệ giữa cá nhân với cá nhân,

cá nhân với tập thể và cá nhân với xã hội ”

1.3.2 Vai trò của dao đức nghề nghiệp trong môi giới bat động sản

Đạo đức nghề nghiệp là một điều mà tất cả những người làm nghề môi

giới bất động sản cần phải đặt lên hàng đầu nhằm hướng tới sự chuyên nghiệp

và bền vững cho nghề môi giới BĐS Dựa trên những vai trò của ĐĐNN trongkinh doanh nói chung có thê đưa ra được những vai trò cơ bản của ĐĐNN trongmôi giới BĐS như sau:

Củng có niềm tin và sự thỏa mãn của khách hàng đối với hoạt động môigiới bất động sản

Môi giới BĐS cũng được tính là một hoạt động kinh doanh thuộc lĩnh vực dịch vụ vì vậy một người môi giới giỏi hay không không chỉ phụ thuộc vàokết quả mà họ đạt được mà còn phụ thuộc vào cách mà khách hàng hài lòng vềdịch vụ đó như thế nào Việc hoàn thành công việc ủy thác là một thành cônglớn nhưng cách thức mà họ hoàn thành sẽ đây sự thành công hay nói cách khác

là sự thoả mãn và tin tưởng của khách hàng lên mức cao nhất.Môi giới BĐS lànghề có tính cạnh tranh cao, nếu người hành nghề không chỉ phát triển về kinhnghiệm mà còn có sự hoàn thiện vê mặt đạo đức nghê nghiệp thì sẽ có nhiêu

14

khách hàng tìm đến và tin tưởng lựa chọn sử dụng dịch vụ của người môi giới

đó Một người môi giới được trang bị đầy đủ kỹ năng về chuyên môn nghiệp vụcũng như được đào tạo về ĐĐNN chắc chắn sẽ mang đến sự tin tưởng và thỏa

mãn cao nhất cho khách hàng sử dụng dịch vụ

Nâng cao hình ảnh, vị thé của người hoạt động môi giới bat động sản cũngnhư lợi ích của công ty môi giới bat động sản

Hình ảnh tốt và vị thé cao trong kinh doanh là yếu tố quan trọng mà bat cứ

cá nhân hay t6 chức nào đều mong muốn có được.Hơn thế nữa, yếu tố này khôngthé mua được bang tién ma phu thudc vao chat lượng dich vu va cách thức cungcấp dịch vụ môi giới đến với khách hàng Khi những người môi giới BĐS phục vụkhách hàng theo đúng những tiêu chuân ĐĐNN sẽ mang lại sự thỏa mãn và tintưởng cho khách hàng đồng nghĩa với việc xây dựng được hình ảnh và uy tín của

bản thân họ cũng như của công ty môi giới trong lòng mỗi khách hàng Trong mọi

lĩnh vực, khách hàng sẽ chỉ quay lại mua hàng hóa hay sử dụng dịch vụ của nhữngcông ty, cửa hàng hay cá nhân cung cấp mà họ tin tưởng Một khi đã gây dựngđược hình ảnh tốt đẹp, người môi giới BĐS (công ty môi giới BĐS) sẽ có nhiều cơhội hơn trong tương lai, không chỉ có những khách hàng cũ đến với họ mà còn cónhững khách hàng mới thông qua hình thức giới thiệu, truyền miệng Vì vậy, cùngvới chuyên môn nghiệp vụ, ĐĐNN là yếu tố quan trọng trong việc xây dựng hìnhảnh, thương hiệu — giá tri lâu bền, mang lại lợi ích kinh tế về lâu đài — cho cá nhân

hay doanh nghiệp môi giới BĐS.

Góp phần vào sự phát triển của ngành bắt động sản

Những người môi giới đóng vai trò rất quan trọng trong lĩnh vực BĐS Họ

là những người kết nối giữa người bán và người mua, người thuê và người đi thuê Nhờ có những người môi giới BĐS chuyên nghiệp mà các hợp đồng liên quan đến

BĐS diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn Với vai trò là người được ủy thác,

người môi giới BĐS không chỉ giúp các bên liên quan đến hợp đồng đạt đượcnhững mục đích riêng một cách tốt nhất mà còn hài hòa những lợi ích cá nhân ấyvới lợi ích chung của xã hội Nhưng những lợi ích trên chỉ đạt được khi nhữngngười môi giới hoạt động đúng với những tiêu chí ĐĐNN trong môi giới BĐS nếu

không sẽ gây ra những hậu quả xấu cho các bên liên quan cũng như cả xã hội Khingười môi giới tuân thủ theo những quy tắc ĐĐNN sẽ giúp cho thị trường BĐS

vận hành thuận lợi và phát triển đúng hướng

15

Đất đai là tài sản có giá trị lớn đối với các cá nhân, hoạt động kinh doanhbất động sản cũng vì thế mà có tầm ảnh hưởng lớn đến tâm lý xã hội và tư tưởngcủa ngừi dân Do vậy nếu đề thị trường BĐS phát triển tự phát sẽ tạo điều kiện chocác hoạt động mua bán, đầu cơ, ép giá, tạo lên sự mat cân bằng trong thị trường.

Như vậy sự ra đời và phát triển của các nhà môi giới chuyên nghiệp sẽ góp phầnquan trọng vào việc thúc đây hoạt động của thị trường kinh doanh BĐS

1.3.3 Yêu cầu dao đức doi với người hoạt động môi giới bat động sản

Mỗi ngành nghề có những đặc trưng và nhiệm vụ khác nhau cũng như đòinhững kỹ năng, hiểu biết và sự tuân thủ khác nhau Vì vậy bên cạnh những tiêuchuẩn chung như tuân thủ pháp luật, trung thực, thật thà yêu cầu về dao đức củacác ngành nghề khác nhau cũng khác nhau Người môi giới BĐS cũng có nhữngtiêu chí ĐĐNN riêng như đối xử bình dang với khách hàng, bảo mật thông tin,cạnh tranh lành mạnh Những tiêu chí này không giống so với những ngành nghềtrên và những những ngành nghề khác trong xã hội

Yêu cầu đạo đức với người hoạt động môi giới BĐS là rất rộng, họ khôngchỉ có trách nhiệm đạo đức đối với người ủy thác mà còn đối với khách hàng, vớinhững người môi giới khác và đối với toàn xã hội

Tuân thủ pháp luật

Đây là tiêu chí đầu tiên và quan trọng nhất không chỉ với người môi giớiBĐS mà đối với tất cả mọi người.Tuân thủ pháp luật giúp các nhà môi giới tạo

được uy tín thương hiệu và đạt hiệu quả cao trong công việc đối với khách hàng

Moi hoạt động môi giới BĐS dù lớn hay nhỏ đều tuân theo khuôn khô pháp luậthiện hành của Việt Nam Đối với người môi giới BĐS cần chú ý tuân theo các bộluật có liên quan đến qúa trình hành nghề là: luật kinh doanh BĐS, luật thươngmại, luật đất đai, luật nhà ở, luật dân sự; cùng với những chỉ thị, thông tư có liênquan đến các bộ luật trên

Cung cấp thông tin đây đủ chính xác

Với vai trò là người được ủy thác, người môi giới BĐS phải có ý thứccung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời và chính xác cho người ủy thác Họ khôngđược che giấu hay cung cấp sai thông tin hoặc thông tin thiếu xót gây hiểu lầm

cho người ủy thác dẫn tới những quyết định sai lầm và khiến thị trường hoạtđộng không đúng với bản chất Yêu cầu về sự trung thực, khách quan, công khai

16

minh bạch trong hoạt động môi giới không chỉ mang lại lợi ích cho khách hàng

mà cũng gián tiếp mang lại lợi ích cho bản thân người môi giới Bởi chỉ khithực hiện được điều này thì người môi giới sẽ càng có chỗ đứng hơn trong xã

hội, thay đổi nhận thức của mọi người về vai trò và vị trị của nghề môi giớiBĐS (như việc thường bị gắn mắc là”cò đất”)

Đối xử bình đăng với mọi khách hàng

Một quy tắc quan trọng đối với mọi ngành nghề cung cấp dịch vụ là đối xửbình đăng với khách hàng.Luôn đối xử bình đăng, tôn trọng khách hàng, sự chânthành luôn mang đến ấn tượng tốt Theo đó, người môi giới BĐS phải đối xử nhưnhau đối với mọi đối tượng khách hàng, không được phân biệt nam hay nữ, giàhay trẻ, giàu hay nghèo, không được phân biệt màu gia, sắc tộc, địa vị xã hội

Thận trọng, cần thận, làm dung với chuyên mônNhững người môi giới BĐS phải làm việc tận tâm, sử dụng hết khả năngcủa mình va chỉ được nhận những công việc nao theo đúng với chuyên môn va

nghiệp vụ mà họ được dao tạo Nhờ có quy tắc này mà những người môi giới BĐS

mới có thể phát huy được hết khả năng đồng thời đảm bảo cung cấp dịch vụ môigiới tốt nhất tới khách hàng

Cạnh tranh lành mạnhNgười môi giới BĐS không chỉ có trách nhiệm đạo đức đối với xã hội, với

người ủy thác mà còn với chính những người môi giới khác Một người môi giới

chuyên nghiệp chỉ cạnh tranh lành mạnh, không tranh gianh khách, không đánhcắp thông tin, không nói xấu đồng nghiệp; tích cực hợp tác, cung cấp thông tin chođồng nghiệp khi cần thiết để phục vụ khách hàng tốt nhất

Yêu cầu đạo đức trong kinh doanh bất động sản nói chung và trong môi giới

BĐS nói riêng là van đề nhạy cảm, nam giữ vai trò quan trọng đến hiệu quả kinh

doanh, thậm chí là sự tồn tại của một doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp môi

giới Việc tuân thủ theo qui tắc đạo đức là trách nhiệm của nhà môi giới Nhà môigiới có thê nhận ra những hành vi có thê gây hại đến khách hàng khi tuân thủ theonhững tiêu chuan đạo đức nay, theo đó có thé tìm ra hướng hành động thích hợp.Không có câu trả lời cụ thể như thế nào là hợp đạo đức đồng thời cũng không có

một hướng dẫn tập hợp những hành vi được coi là hợp đạo đức Ranh giới giữa

hành vi thiếu đạo đức và thiếu văn hóa cá nhân (do năng lực yếu kém, tính cách

17

riêng của nhà môi giới) là rất khó nhận ra Tuy nhiên, việc hình thành những tiêu

chuẩn đạo đức nghề môi giới trước tiên là để bảo vệ lợi ích khách hàng sử dụng

dịch vụ môi giới Mặt khác, cũng khó xác định những nguyên tắc ứng xử đúng đắngiữa các thành viên trong văn phòng môi giới hay g1ữa các nhà môi giới cạnh tranhvới nhau Nếu các nhà môi giới hoạt động bỏ qua các nguyên tắc đạo đức thì việccung cấp dịch vụ đó hoàn toàn trở thành việc kinh doanh thuần túy

1.4 Những quy định về đạo đức hành nghề môi giới của hiệp hội Bat động sản

Việt Nam

1.4.1 Giới thiệu về Hiệp hội Bat động sản Việt Nam

Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam ra đời Theo quyết định của Bộtrưởng, Trưởng ban tổ chức — Cán bộ Chính phủ ngày 13 tháng 8 năm 2002 Đến

18/6/2010, theo quyết định của Bộ Nội vụ, Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt

Nam chính thức đổi tên thành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (viết tắt làVNREA), cùng với việc phê duyệt Điều lệ sửa đôi, bỗ sung Sau gần 10 năm thànhlập, với mục đích phối hợp hoạt động của các hội viên nhằm nâng cao hiệu quảhoạt động sản xuất — kinh doanh, quảng bá, dịch vụ, hợp tác quốc tế và phát triểnkinh tế trong lĩnh vực BĐS và các lĩnh vực khác có liên quan đến lĩnh vực BĐStrong phạm vi cả nước, Hiệp hội BĐS đang đóng vai trò quan trọng trong tiếntrình phát triển thị trường BĐS toàn diện ở Việt Nam Dé tăng tính chuyên nghiệp

và góp phần tích cực vào mục tiêu nâng cao hiệu quả hoạt động trong lĩnh vực

BĐS, Hiệp hội Bat động sản Việt Nam đã ban hành hai văn ban quan trọng là

“Điều lệ Hiệp hội Bat động sản Việt Nam” gồm 7 chương, 32 điều và “Quy tắcđạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội Bat động sản Việt Nam” Hai văn bảnnày đã góp phần xây dựng được hình ảnh chuyên nghiệp cho Hiệp hội, hoàn thiệnkhung pháp lý hoạt động cho doanh nghiệp, tạo cơ sở đánh giá và quản lý các thành viên của Hiệp hội hiệu quả.

1.4.2 Quy tắc đạo đức hành nghề hội viên Hiệp hội Bat động sản Việt Nam

“Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam”

là những quy tac cụ thé mang tính pháp lý đầu tiên liên quan đến những quy tắcđạo đức trong lĩnh vực BĐS ở Việt Nam Theo đó, tất cả các chuyên gia BĐS hoạtđộng trong các lĩnh vực kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS, đặc biệt là

những nhà môi giới trực thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đều phải tuân theo.

18

Dé hiéu rõ hơn về Bộ quy tắc, có thé phân chia 20 quy tắc cụ thé theo nội dung

thành 4 nhóm nguyên tắc như sau (Nội dung bộ quy tắc ở Phụ lục 03):

a) Nghĩa vụ đối với người uy thác và khách hàng

Đây là nhóm nguyên tắc quan trọng nhất vì mối quan hệ giữa người môi

giới với người ủy thác hay người khách hàng là mối quan hệ phát sinh chính trong

hoạt động của người môi giới Theo đó, người hoạt động trong lĩnh vực BĐS phải

“trung thực, tận tâm trong công việc ” (Quy tắc 4) — đây là nguyên tắc đạo đứccốt lõi Trong lĩnh vực BĐS có thể coi đây là “kim chỉ nam” trong vấn đề ĐĐNN.Các chuyên gia BĐS phải tận tâm, sáng suốt trong mọi quá trình cung cấp thôngtin cho khách hàng về BĐS dé khách hàng hiểu biết rõ ràng, thông suốt về sảnpham và hop đồng, cung cấp các thông tin BĐS đúng sự that, kịp thời, tránh gâynhằm lẫn cho các bên tham gia giao dịch và những người có liên quan Những

thông tin cá nhân của khách hàng hay các thông tin khác do khách hàng cung cấp

cũng được yêu cầu phải giữ bí mật tuyệt đối, không được tiết lộ để gây bắt lợicho khách hàng (Quy tắc 13) Đồng thời, với mục đích tối ưu lợi ích cho kháchhàng, người môi giới “phải cộng tác với người môi giới bất động sản khác” khicần thiết (Quy tắc 10)

Các chuyên gia BĐS không được thực hiện các dịch vụ mà họ đang hoặc

sẽ có quyền lợi liên quan, kê cả lợi ích với người thân trong gia đình hay đồng

nghiệp tại doanh nghiệp Khi xảy ra trường hợp đó phải thông báo đầy đủ chocác bên liên quan nhằm “ngăn ngừa xung đột lợi ích” (Quy tắc 16) Nếu xảy raxung đột lợi ích giữa doanh nghiệp nhà môi giới BĐS tham gia với khách hàngtrong quá trình thực hiện hợp đồng thì cần thông báo đấy đủ thông tin liên quanđến xung đột cho người quản lý và khách hàng

Đặc biệt, những người hoạt động trong lĩnh vực BĐS cần phải “chấp hànhtốt các quy định về tài chính” (Quy tắc 14) Chuyên gia BĐS cần minh bạch trongvấn đề tài chính với khách hàng (chỉ nên nhận hoa hồng từ một bên trong giaodịch, nếu nhận từ bên thứ hai trở lên cần có thoả thuận rõ ràng trong hợp đồng)

Sau khi đã tiễn hành trao đổi và thỏa thuận đầy đủ về các điều khoản cần

thiết, “mọi thỏa thuận với khách hàng phải được lập thành văn bản” (Quy tắc 7).Với một bản hợp đồng chặt chẽ, quy định đầy đủ quyền và lợi ích của các bên sẽđảm bảo cho quá trình tiến hành giao dịch diễn ra thuận lợi và đúng nguyên tắcđồng thời là cơ sở pháp lý buộc các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện đầy đủ

19

những điều khoản như đã cam kết và là cơ sở dé giải quyết những tranh chấp (cóthể) phát sinh khi tiến hành và sau khi hoàn thành giao dịch Đây là bước rất quantrọng, đảm bảo tính minh bạch trong quá trình ký kết hợp đồng.

Bộ quy tắc còn quy định cụ thê văn hóa ứng xử của chuyên gia môi giới khi

tiếp xúc với khách hàng “Trong giao tiếp và ứng xử với khách hàng phải có thái

độ lịch sự, nhã nhặn, lắng nghe ý kiến, tư vấn, giải thích rõ ràng, cụ thể về các dịch

vụ và những thắc mắc của khách hàng về công việc của doanh nghiệp mình thamgia.” (Quy tắc 5) Tuyệt đối không được hách dịch, gây khó khăn hay phiền hà chokhách hàng Ngoài ra, người môi giới cũng cần phải chú ý đến những tác phongkhi nói chuyện điện thoại như: ngắn gọn, tập trung, không ngắt đột ngột Mặc dùđây là những quy định khá đơn giản đối với mọi người nhưng lại vô cùng quantrọng, bởi thái độ và cách giao tiếp, ứng xử sẽ quyết định tính chuyên nghiệp của

chuyên gia BĐS Những người hoạt động trong lĩnh vực môi giới cần chú ý đến

cách ứng xử và giao tiếp dé tạo cho khách hàng ấn tượng tốt ngay từ lần tiếp xúc

đầu tiên và tạo sự thuận lợi trong giao dịch về sau

b) Nghĩa vụ đối với công chúngTuân thủ pháp luật

Các chuyên gia BĐS trong quá trình hoạt động phải “tuân thủ nguyên tắcchung của nghề” (Quy tắc 1), tuyệt đối “không được tham gia các hoạt độngtrái pháp luật” (Quy tắc 17) Ngoài ra, khi xảy ra các vấn đề liên quan đến bảnthân thì các chuyên gia BĐS cũng phải “sẵn sàng hợp tác với các cơ quan thâm

quyền nhà nước” khi được yêu cầu (Quy tắc 17) Hai quy tắc này không những

áp dụng với lĩnh vực BĐS mà được áp dụng đối với tất cả các lĩnh vực sản xuất,

kinh doanh khác.

Moi cá nhân, tổ chức được phép tự do hoạt động nhưng trong phạm vi phápluật cho phép và phải hợp tác đầy đủ, toàn diện khi được yêu cầu

Đối xử bình dang trước cộng đồng

Theo quy tắc số 5 quy định, chuyên gia BĐS phải cam kết “không thành

kiến, thiên vị trong mọi hành vi của mình” trong quá trình hành nghề, khôngphân biệt, kỳ thị khách hang dựa trên 6 tiêu chí: “chủng tộc, tôn giáo, mau da,giới tính, nguồn gốc, tình trạng tàn tật” Trong đó, khang định cụ thé rang cácchuyên gia BĐS phải công bằng, không thành kiến trong hành vi của bản thân

20

và trong việc cung cấp thông tin cho khách hàng của mình Không vì bat cứ lý

do nào mà cung cấp thông tin không đầy đủ cho một đối tượng khách hàng riêngbiệt gây tốn thất về lợi ích cho họ hoặc làm tăng lợi ích của đối tượng nhậnđược nhiều thông tin hơn

Cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp

Theo đó, chuyên gia BĐS “chỉ cung cấp những dịch vụ trọng phạm vi

hành nghề của mình” (Quy tắc 4) Lĩnh vực BĐS rat rộng, với nhiều nghiệp vụkhác nhau như: môi giới, quản lý và định giá BĐS; vì vậy, các chuyên gia BĐSchỉ nên hoạt động trong phạm vi hành nghề được phép hoạt động và phải tuânthủ theo những nguyên tắc hành nghề của lĩnh vực nghề nghiệp đó Chỉ khi hoạtđộng trong lĩnh vực am hiểu, các chuyên gia BĐS mới có thé đảm bao phát huyđược hết khả năng của bản thân cũng như đảm bảo phục vụ và mang lại lợi ích

cao nhất, nhanh nhất cho khách hàng Ngoài ra, phải đảm bảo “thực hiện côngviệc được giao với đầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết, với sự cần trọng cao

nhất, tỉnh thần làm việc chuyên cần, tận tuy và tinh thần trách nhiệm trong côngviệc” (Quy tắc 3) Chuyên gia BĐS cũng cần có ý thức tự nâng cao trình độ chobản thân, luôn cập nhật những thay đổi trong nghề (về chính sách, công nghệ ),đảm bảo tính chuyên nghiệp trong trình độ va sự chuẩn mực, can trọng trong

hành động khi phục vụ khách hàng.

Cung cấp thông tin day đủ, chính xác

Do đặc thù của BĐS nên chuyên gia BĐS là những người có được thông tinđầy đủ, hoàn chỉnh và chính xác nhất, “không được hư cấu thông tin, nói sai sựthật về tài sản” (Quy tắc 4) Việc cung cấp thông tin về tài sản và giao dịch chính

xác tới cộng đồng giúp cho thị trường BĐS minh bạch, hoạt động thông suốt, giá

cả phản ánh đúng giá trị, tránh được những tình huống cung cấp sai lệch thông tin

gây nhiễu loạn thị trường.

c) Nghia vụ đối với đồng nghiệp

Khi phải cộng tác với chuyên gia môi giới khác trong quá trình làm việc,

người chuyên gia BĐS phải cộng tác dựa trên tinh than tự nguyện, vô tư, bình đăng

giữa các bên không vì bắt buộc phải chia sẻ quyên lợi Cộng tác tuy có làm giảm

hoa hồng của người môi giới nhưng đồng thời nâng cao hình ảnh của họ với kháchhàng và tăng độ gắn kết với các đồng nghiệp, thậm chí là các đối thủ cạnh tranh

21

Trong giao tiếp va ứng xử với đồng nghiệp, người chuyên gia BĐS “phải có thái

độ lịch sự, tôn trọng, trung thực, thân thiện, hợp tác và tạo môi trường cạnh tranh

lành mạnh” (Quy tac 8)

Tạo môi trường cạnh tranh bình dang trong doanh nghiệp mình tham gia.Tôn trọng và hợp tác với đồng nghiệp cũng tạo nên hình ảnh chuyên nghiệp chonhân viên môi giới đối với khách hàng, góp phần thúc đây sự phát triển của cảdoanh nghiệp, tổ chức mà người môi giới tham gia hoạt động Quy tắc số 9 của Bộ

quy tắc về cạnh tranh lành mạnh đã nêu rõ: Người môi giới thực thụ “không được

có ý hay cau thả xác nhận các điều gian dối, không đúng về đối thủ cạnh tranh vềviệc kinh doanh hay hành nghề của họ” Không được thực hiện các hoạt động xâmphạm các thoả thuận độc quyền đại diện hoặc độc quyền liên hệ với khách hàng,doanh nghiệp mình tham gia mà người khác, doanh nghiệp khác đã ký kết Nhữnghành vi khiếu nại, khiếu kiện hay đưa ra các ý kiến một cách vô căn cứ làm mathình ảnh của đối thủ cạnh tranh bị nghiêm cắm

d) Nghĩa vụ đối với doanh nghiệp người môi giới tham gia

Tại quy tắc số 11, bộ quy tắc đạo đức đã nêu ra một số yêu cầu trong ứng

xử của người môi giới BĐS đối với doanh nghiệp mình làm việc Người môi giớikhông được phép thực hiện những hành động làm giảm uy tín của công ty (ví dụ:thay đổi mức phí dịch vụ; không được sử dụng các dịch vụ, phương tiện có thể àmảnh hưởng tới hình ảnh và uy tín của doanh nghiệp) và những hành động làm ảnhhưởng đến lợi ích của công ty (ví dụ: gây mat đoàn kết nội bộ; sử dụng thời gian,

tài sản của doanh nghiệp vào việc riêng; cung cấp thông tin gây bat lợi cho doanh

nghiệp ) (Quy tắc 15)

Trong hoạt động tiếp thị và quảng cáo về doanh nghiệp mình tham gia, các

chuyên gia BĐS không được sử dụng các dịch vụ, phương tiện có thể gây ảnh hưởngtới hình ảnh và uy tín của doanh nghiệp Đặc biệt, khi cung cấp thông tin về doanh

nghiệp, các chuyên gia BĐS cần cung cấp thông tin trung thực, tránh cung cấp nhữngthông tin sai lệch về lĩnh vực hoạt động mà doanh nghiệp mình tham gia

Người môi giới cũng phải tuân thủ theo các quy trình về tài chính của doanh

nghiệp đã quy định Tuy quy trình này với mỗi doanh nghiệp sẽ có sự thay đổi

khác nhau, nhưng trong Bộ quy tắc của VNREA cũng đưa ra một số quy định

chung tại quy tắc số 4, theo đó “tién thu được từ các dịch vu phải được xác định

22

một cách độc lập, theo quy định công khai của doanh nghiệp hoặc hợp dong, không

phụ thuộc vào két quả, ý chí chủ quan của các bén.”

1.5 Quy định về đạo đức nghề môi giới bất động sản tại Mỹ và bài học cho

Việt Nam

1.5.1 Các quy định về đạo đức nghề môi giới bắt động sản tại Mỹ

NAR là hiệp hội thương mại lớn nhất tại Bắc Mỹ, là đại diện của hon 1,3triệu thành viên, 54 hội nhà nước (bao gồm Guam, Puerto Rico, quan daoVirgin ), hon 1400 hội dia phương va 9 viện nghiên cứu.

NAR có vai trò như nhà đại diện thay mặt cho các đại lý nhà môi giới BĐS.

Tổ chức này tham gia các cuộc vận động hành lang pháp luật có liên quan đếnquyền sở hữu nhà ở và cung cấp các báo cáo thường xuyên về tình trạng BĐS nhà

ở của thị trường trong nước.

Bộ Quy tắc đạo đức và Tiêu chuẩn hành nghề của hiệp hội (Code of Ethics

and Standard of Practice) là bộ tài liệu nêu chỉ tiết và đầy đủ các nguyên tắc cầnthiết điều chỉnh hành vi của một chuyên viên địa ốc Bộ Quy tắc đạo đức đượcNAR phê chuẩn vào năm 1913, tu chỉnh tại đại hội thường niên các năm sau đó vàlần gan day nhất là vào năm 2011, bản chỉnh sửa chính thức có hiệu lực từ tháng1/1/2012 Bộ quy tắc đạo đức không phải là luật do nhà nước ban hành, nhưng nócũng không hè chống đối pháp luật Một số điểm chính trong quy tắc đạo đức nghềmôi giới bất động sản bao gồm:

s* Nghĩa vụ đối với người ủy thác và khách hàng

a) Dam bảo tối ưu quyên lợi của người ủy thác và khách hang— Dé cao bảo

vệ quyền lợi của người ủy thác

- Cung cấp cho người ủy thác đầy đủ, khách quan và kịp thời nhữngthông tin cần thiết đến người ủy thác cho tới khi người ủy thác đạt được mục

đích của mình

- Bảo mật thông tin của người ủy thác

- Tránh nói quá, hướng dẫn sai lầm, che giấu các sự kiện liên quan:

- Phối hợp với người môi giới khác vì lợi ích của người ủy thácb) Đảm bảo trung thực về quyền lợi cá nhân

- Công khai những quyền lợi trực tiếp, gián tiếp của người môi giới

- Không nhận hoa hồng, giảm giá hay quyền lợi khác nằm ngoài lệ phí

23

- Nhận thù lao của duy nhất một bênc) bảo tính minh bạch về thông tin trong giao dịch

- Giữ tài khoản nhận ủy thác riêng biệt với tài khoản cá nhân

- Các điều khoản thỏa thuận được lập thành văn bản

s* Nghia vụ đối với công chúng

a) Đảm bảo tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới

- Cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp bình đăng cho tất cả mọi người

- Cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp theo đúng năng lực

- Phải trung thực và chính xác trong việc truyền đạt thông tinb) Đảm bảo tuân thủ pháp luật

- Không tham gia vào các hoạt động trái pháp luật

- Hợp tác với co quan có thâm quyền khi bị cáo buộc vi phạm DDNN

+ Nghĩa vụ đối với người môi giới khác

c) Dam bảo giữ uy tín cho đối thủ cạnh tranh

- Giữ uy tín cho đối thủ cạnh tranh

- Thực hiện việc đính chính, xin lỗi Tôn trọng quan hệ kinh doanh của đốithủ cạnh tranh với khách hàng của họ

- Các hình thức được cho phép không làm ảnh hưởng tới quan hệ kinhdoanh của người môi giới khác bao gồm:

Người môi giới có thé liên lạc với người ủy thác của đối thủ cạnh tranh dé

cung cấp hoặc thực hiện một loại dịch vụ địa ốc khác, không liên quan đến loạidịch vụ địa ốc đang được cung cấp bởi đối thủ hoặc đề nghị cùng loài dịch vụ chotài sản không có trong hợp đồng thỏa thuận độc quyền với người môi giới khác

Trong trường hợp người môi giới liên hệ với đối thủ cạnh tranh đang thực

hiện việc đăng bản mà không được tiết lộ ngày mãn hạn và tính chất của việc đăngbản đó, người môi giới có thê trực tiếp đàm phán với người chủ sở hữu BĐS đểthực hiện việc đăng bản trong tương lại hoặc thay thế đăng bản hiện tại khi hợpđồng đăng bản này hết hạn Đối với các hợp đồng môi giới mua/đi thuê cũng đượcquy định tương tự.

Trường hợp người ủy thác của đối thủ chủ động liên lạc, gợi ý và người môi

giới không khởi xướng trực tiếp hoặc gián tiếp thì hai bên có thé thực hiện hợp

đồng trong tương lai hoặc khi hết hạn hợp đồng của người ủy thác với đối thủ

24

- Các hành vi người môi giới không được thực hiện:

Trong quá trình thương thảo hoặc lập hợp đồng, người môi giới có thể tự

do lập hợp đồng hoặc thương thảo theo quy định của pháp luật với người mua/đithuê hoặc người bán/cho thuê nhưng người môi giới không được đòi hỏi trả nhiềuhơn một khoản tiền hoa hồng

Người môi giới không được sử dụng thông tin từ người môi giới đăng bản

để giới thiệu người ủy thác đến một người môi giới khác, trừ khi việc sử dụng đóđược người môi giới đăng bản cho phép và cũng không được thuyết phục người

ủy thác hủy bỏ hợp đồng riêng giữa người ủy thác với người môi giới nào đó

d) Giải quyết tranh chấp giữa những người môi giới1.5.2 Bài học cho Việt Nam

Dựa trên những phân tích về nội dung bộ quy tắc đạo đức do NAR banhành và những khác biệt giữa thị trường BĐS Việt Nam và thị trường BĐS Hoa

Kỳ, có những nội dung mà VN có thê áp dụng cùng với sự chỉnh sửa cho phù hợpvới thị trường Việt Nam như sau:

Su sắp xếp rõ ràng và có hệ thống

Cách sắp xếp như Bộ quy tắc do NAR ban hành chia ra thành 3 phần rõràng là khoa học và rất hợp lý, vì vậy đây là một điểm mà Việt Nam hoàn toàn có

thể áp dụng được Bộ quy tắc NAR được chia thành 3 phần hướng tới 3 nhóm đối

tượng cụ thể: người ủy thác và khách hàng; công chúng: người môi giới khác

Việc phân chia cụ thé thành ba mục lớn hướng tới các đối tượng có liênquan trực tiếp trong quá trình tác nghiệp giúp cho các chuyên gia địa ốc dễ dàngtheo đõi, nam bắt và nhận biết được cụ thé những nghĩa vụ đạo đức mà họ phảituân theo đối với từng nhóm đối tượng

Sự chỉ tiết và cụ thể trong quy định

Có thé bé sung những nội dung dé giải thích chỉ tiết bộ quy tắc đạo đứcnghề nghiệp tương tự như quy định của Mỹ Ví dụ như

e Đưa ra các khái niệm được sử dụng trong bộ quy tắc về: người môi giới,

người đại diện, người ủy thác, khách hàng.

e Ngoài việc cam kết bảo vệ và đề cao quyền lợi của khách hàng, ngườimôi giới cũng phải cam kết đối đãi thành thật với tất cả các bên khác trong thương

vụ BĐS, cho dù không người môi giới không là người đại diện của họ.

25

© Cung cấp tat cả các thông tin có ảnh hưởng tới lợi ích của khách hàng tớikhách hàng chính xác, hợp lý và nhanh nhất có thê trừ khi được khách hàng miễntrừ bằng văn bản

e Người môi giới không được tiết 16 các thông tin của khách hàng ké cả saukhi đã kết thúc hợp đồng môi giới, đồng thời quy định về những trường hợp ngoại lệ

e Người môi giới không được dan dắt sai lầm hay che dấu các sự kiện,thông tin liên quan đến tài sản hay thương vụ giao dịch Tuy nhiên, người môi giớikhông bị bó buộc phải phát hiện các khiếm khuyết ân dấu trong tài sản hay cô van

về các sự việc nằm ngoài chuyên môn của họ Người môi giới chỉ bị bắt buộc pháthiện và thông báo các yếu tố bat lợi hợp lý mà với hiểu biết chuyên môn trong lĩnh

vực đó có thê biết

e Quy định cụ thê về việc hợp tác giữa hai người môi giới vì lợi ích tối đacủa khách hàng: mức độ hợp tác, hành động gì được phép và không được phép,cần thông báo những thông tin gì cho khách hàng và phân chia thù lao ra sao

e© Quy định về trách nhiệm của người môi giới khi thiết lập một hợp đồngđiện tử.

Quy định về thái độ khi làm việcNhững quy định tưởng chừng đơn giản như đưa danh thiếp ra sao, nên bộc

lộ thái độ, sự tôn trọng, lịch sự ở mức độ nào, sử dụng ngôn ngữ, trang phục,phương tiện như thế nào cho hợp lý, nhưng lại là bức tranh toàn cảnh hình ảnhchuyên nghiệp của một người môi giới BĐS thực thụ Bồ sung thêm văn bản hướngdẫn thi hành bộ quy tắc đạo đức

Bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS của Việt Nam chỉ đơn thuầnđưa ra các quy tắc ĐĐNN mà không có bất cứ văn bản chỉ dẫn hay hướng dẫn thihành Quy tắc cho người môi giới Trong tình hình hiện tại, số lượng người môi

giới BĐS tại Việt Nam được dao tạo bài bai và có chứng chỉ hành nghề đúng tiêu

chuẩn không nhiều thì việc thiếu văn bản hướng dẫn thi hành càng làm cho tìnhhình thực hiện các quy tắc ĐĐNN của hiệp hội BĐS càng trở nên khó khăn hơn

Có thể quy định rõ hơn về quy định phân xử khi vi phạm bộ quy tắc đạo đức

Quy định phân xử , giải quyết khiếu nai, tao ra cơ sở dé giải quyết nhữngtranh chấp liên quan đến hội viên hiệp hội BĐS xảy ra trên phương diện ĐĐNN

1.6 Các nhân tố anh hướng đến đạo đức nghề môi giới bat động sản

1.6.1 Trình độ nhận thức của mỗi cá nhân

26

Trình độ nhận thức ở đây gồm 2 yếu té là trình độ của cả người môi giới

BĐS và người sử dụng dịch vụ của người môi giới BĐS đó Trình độ nhận thức

của người môi giới BĐS thường được thể hiện qua băng cấp và kinh nghiệm hành

nghề của họ Theo quy định những người làm môi giới BĐS phải được học tập vàdao tạo bài bản, có bang cấp tốt và chứng chỉ hành nghé từ đó họ sẽ có ý thức tráchnhiệm cao hơn đối với khách hàng, với đồng nghiệp và với toàn xã hội Bản thân

họ thường sẽ có ĐĐNN hơn so với những người môi giới khác với trình độ thấphơn Ngoài ra một người môi giới với nhiều năm kinh nghiệm hành nghé, tiếp xúcvới nhiều khách hàng, sẽ biết cách ứng xử và làm việc chuyên nghiệp có xu hướnghoàn thiện hơn về mặt ĐĐNN

Bên cạnh đó, trình độ nhận thức của người sử dụng dịch vụ cũng quyếtđịnh đến ĐĐNN của người môi giới BĐS Người sử dụng dịch vụ có yêu cầucao về sự chuyên nghiệp của người cung cấp dịch vụ môi giới buộc người môigiới phải đáp ứng được những yêu cầu đó nếu muốn tiếp tục hợp đồng Chínhkhách hàng có nhận thức cao là động lực thúc đây những người môi giới phải

có ĐĐNN khi hành nghề

Có thê nói đa phần trình độ của người hành nghề và yêu cầu của khách hàngluôn ảnh hưởng tác động qua lại lẫn nhau, thúc day nhau cùng phát trién Tuy nhiên,

mức độ ảnh hưởng của trình độ nhận thức tới DDNN cũng còn phụ thuộc vào trình

độ phát triển của kinh tế — xã hội và mức độ chặt chẽ của hệ thống pháp luật

1.6.2 Môi trường văn hóa

Mỗi quốc gia khác nhau có quan điểm khác nhau về ĐĐNN do văn hóa, lối

sông khác nhau Cùng một quy định vê dao đức có quôc gia đê cao nhưng có quôc gia lại xem nhẹ hơn.

Yếu tố văn hóa là yếu tố có ảnh hưởng quan trọng tới các một cá nhânnhìn nhận một vấn đề liên quan đến đạo đức Các cá nhân tại các quốc gia khácnhau hay theo những tôn giáo khác nhau sẽ đưa ra quyết định hành động phù hợpvới ĐĐNN theo văn hóa của họ Ví dụ ở Việt Nam văn hóa truyền thống có ảnhhưởng mạnh mẽ đến đạo đức nghề nghiệp của 1 cá nhân: Sự đoàn kết của tập thể.Doanh nghiệp cần xây dựng cơ chế hợp tác giữa các đơn vị nhằm giúp người laođộng phối hợp trong công việc tốt hơn từ đó dẫn đến hiệu quả tổ chức và đạo đứcnghề nghiệp của nhân viên được nâng cao Bên cạnh đó, việc nhân viên thích làmviệc với mọi người trong nhóm và săn sàng hợp tác với nhau đê hoàn thành công

27

việc cũng cần được khuyến khích trong văn hóa doanh nghiệp Các chuyến dulịch kết hợp teambuilding sẽ là công cụ quý giá giúp cải thiện hiệu suất làm việc

trong công ty.

1.0.3 Quy định xử phạt

Một quy định sẽ khó hon trong việc thực thi nếu như không tồn tại việc

xử lý vi phạm quy định đó hay nói cách khác đó là chế tài xử phạt Chế tài xửphạt đối với người môi giới được quy định bởi nhiều cơ quan, tổ chức khácnhau và ở nhiều mức khác nhau Có thể thấy được chế tài xử phạt bằng án lệ ở

Mỹ với các mức độ như phạt hành chính, thậm chí là phạt tù Hay chế tài xửphạt đối với người môi giới BĐS ở Việt Nam được quy định trong Bộ nguyêntắc hoạt động của các Hiệp hội liên quan đến môi giới BĐS Hiệp hội BĐS ViệtNam (VNREA) có quy định “Hội viên Hội Môi giới bất động sản Việt Nam vi

phạm các quy tắc đạo đức sẽ chịu các hình thức kỷ luật tuy theo mức độ vi

phạm, dong thời có trách nhiệm dén bù thiệt hại (nếu có) theo quy định củapháp luật do hành vi vi phạm quy tắc đạo đức gây ra” Thậm chi các công tymôi giới BĐS cũng có đưa ra các quy định xử phạt đối với nhân viên môi giới

vi phạm các quy định về ĐĐNN Thông thường quy định xử phạt của các công

ty sé bao gồm các mức: khién trách và nhắc nhở, xử phạt hành chính (phạt tiền;cắt lương, thưởng) và cuối cùng là đuổi việc Việc áp dụng các hình thức xử

phạt nào sẽ phụ thuộc vào mức độ nghiệm trọng và thường xuyên của hành vi

vi phạm ĐĐNN của nhân viên môi giới BĐS.

Mặc dù quy định của pháp luật hiện hành hoặc các tài liệu khác không có

định nghĩa cụ thê về đạo đức hay đạo đức nghề nghiệp, nhưng có thé hiểu đạo đứcnghề nghiệp là các chuẩn mực về nhận thức và hành vi phù hợp với đặc thù củatừng lĩnh vực hoạt động nghè nghiệp do cơ quan, tô chức quy định Đạo đức nghềnghiệp là những phẩm chất tốt được Nhà nước và xã hội thừa nhận phát huy

28

2.1.1 Thị trường bắt động sản tại Hà Nội hiện nay

Thị trường bắt động sản tại Hà Nội trong quý đầu năm đã có những tín hiệukhả quan, nhưng nhìn chung các nút thắt chưa được tác động mạnh mẽ và cần thờigian dé điều chỉnh Nguồn cung sản pham mới trong quý I⁄2023 tiếp tục khan hiếm

và thị trường chủ yếu thực hiện bán hàng cũ

Theo thống kê sơ bộ, trong quý I-2023 thị trường Hà Nội và các tỉnh lân

cận (Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng) chỉ có khoảng 500sản phẩm, giảm 92% theo năm và tỷ lệ hap thụ là 15% Nguồn cung sơ cấp căn hộchủ yếu tập trung tại Hà Nội và Hải Phòng Trong đó, nguồn cung sơ cấp căn hộ

Hà Nội chủ yếu là hàng tồn kho từ các quý trước được tiếp tục chào bán ra thịtrường, tập trung chủ yéu tại các quận: Hoang Mai, Long Biên, Ha Đông

Lượng sản phảm được chào bán trên thị trường chủ yếu tại các dự án nhà

ở thuộc các quận, huyện vùng ven do ưu thé về quỹ đất Trong đó, căn hộ chung

cư thuộc phân khúc trung và cao cấp chiếm đa số Ngoài ra số lượng giao dịch ởtất cả các phân khúc đều ảm đạm vì khó khăn trong vấn đề giải ngân Mặt bằng giávẫn tiếp tục cao do dong tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư chưa tìm được “bến đó” Hơn

nữa, giá nguyên vật liệu vẫn duy trì ở mức cao cũng tác động đáng kê đến giá bấtđộng sản trên phạm vi toàn quốc, trong đó có Hà Nội Nguyên nhân do lượng sản

phẩm chào bán ra thị trường ít, chính sách tín dụng siết chặt, giá nguyên vật liệuvẫn duy tri ở mức cao day giá thành sản phâm bat động sản cũng tăng theo

Các chuyên gia phân tích, tình hình thị trường bắt động sản tại Hà Nội nhìnchung đều có những dấu hiệu phục hồi trong các hoạt động cho thuê thương mại,căn hộ dịch vụ, mua bán nhà ở, công suất cho thuê phòng khách sạn

Về thị trường dat nên, đây là coi là phân khúc “buồn nhất” thị trường BĐS

đầu năm 2023 Chỉ hơn 1 năm trước, bat chap dịch COVID-—19 diễn biến phức tạp,

29

thị trường bất động sản ven Hà Nội liên tục xảy ra các cơn "sốt" đất Nhiều khu

vực giá tăng mạnh, thậm chí có nơi tăng gấp 2 — 3 lần chỉ so với trước năm 2019.Trở lại một số huyện ngoại thành từng là tâm điểm của những đợt "sốt" đất hậu

COVID-19 sẽ thay được 2 hoàn cảnh trái ngược của người mua — người bán, chủ

đầu tư giữ đất liên tục tìm người môi giới nhanh chóng thanh khoản, còn khách cónhu cầu tìm mua thì cực kì thưa thớt

Về thị trường chung cư vẫn tiếp tục đà tăng giá, đặc biệt là phân khúc

trung cấp Thị trường đất nền vẫn đang chững lại nên dòng tiền thực hướng vàothị trường chung cư Do đây là phân khúc phục vụ người có nhu cầu ở thực.Hơn 3 năm vừa qua, Hà Nội không phê duyệt thêm nhiều dự án chung cư mới

nên nguồn cung hạn chế, đây giá bán chung cư tăng mạnh Hiện tại, giá căn hộrao bán phân khúc bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng 14%, trung cấp (30 —

50 triệu đồng/m2) tăng 17% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 9% so vớicùng kì năm trước.

Về thị trường văn phòng: Từ những tháng cuối năm 2022 đến nay, phânkhúc cho thuê văn phòng tại Hà Nội đã có những cải thiện rõ rệt Trong quýIV/2022, công suất thuê văn phòng toàn thị trường Hà Nội tăng 1% theo quý và7% theo năm Theo đó, hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất là 96% và hạng A có diệntích cho thuê thêm lớn nhất trong quý, đạt 54.979m2 Về giá thuê, Hạng A có giáthuê cao nhất, đạt 852.000 VNĐ/m2/tháng, tăng 4% theo quý và 11% theo năm.Cùng với đó, giá thuê Hạng B và Hạng C cũng tăng lần lượt 6% và 7% theo quý.Thị trường hiện cũng ghi nhận xu hướng ngày càng rõ nét trong nhu cầu về cáctiêu chuẩn ESG Không gian làm việc hiện nay cần đáp ứng các nhu cầu về sứckhỏe, tính linh hoạt và bền vững cũng như năng suất và khả năng hợp tác Ước tínhtới năm 2025, thị trường sẽ có ít nhất bảy dự án văn phòng được cấp chứng chỉxanh, nâng nguồn cung lên 276.000m2

Về thị trường khách sạn: Việc phục hồi du lịch, nhất là mảng du lịch

quốc tế được kỳ vọng là động lực thúc đây thị trường khách sạn khởi sắc hơn

với sự cải thiện được ghi nhận từ công suất và giá phòng Ghi nhận của Savills

vào Quý IV/2022, công suất thuê khách sạn đạt 49%, tăng 7 điểm % theo quý

và 22 điểm % theo năm Giá phòng trong giai đoạn trên cũng đạt trung bình 2.5triệu đồng, tăng 15% theo quý và 41% theo năm Ghi nhận thực tế cũng chothấy, các khách sạn tại Hà Nội cũng đang có những bước cải thiện nhất định

30

Mới đây nhất, tháng 1/2023, Khách sạn Grand Vista Hanoi chính thức đượcvinh dự đón nhận danh hiệu Khách sạn đạt chuẩn 5 sao Trong năm 2023, dựkiến 8 dự án khách sạn mới với quy mô 1.300 phòng sẽ được khởi động, và từnăm 2024 trở đi 60 dự án mới với khoảng 10.300 phòng sẽ ra mắt thị trường HàNội với các nhà điều hành quốc tế bao gồm Four Seasons, Lotte, Dusit, Wink,

Accor, The Shilla, Hyatt, Marriot va Hilton.

Vé thi trường căn hộ dich vụ: Thi trường được kỳ vọng sớm có thêm nhiều

dự án mang thương hiệu cao cấp Trong quý IV/2022, nguồn cung 5.935 căn từ 63

dự án 6n định theo quý va tăng 4% theo năm Nguồn cung ở khu vực Nội thànhdẫn đầu, chiếm 60% tổng nguồn cung, theo sau lần lượt bởi khu vực phía Tây vàTrung tâm Công suất cho thuê đạt 81%, tăng 4 điểm % theo quý và 12 điểm %theo năm và gần đạt mức 82% trước Covid (quý 4/2019) Giá thuê 575.000

VND/m?/thang tăng 1% theo quý và 6% theo năm; Hang A có giá cao nhất với

735.000 đồng/m2/tháng

Về thị trường căn hộ dé bán, nguồn cầu nhà ở trở nên mạnh mẽ khi dân số

Hà Nội dự kiến sẽ đạt 9,8 triệu người vào năm 2030; tăng trưởng Tổng Sản phẩm

trên địa bàn (GRDP) giai đoạn 2026-2030 dự kiến đạt 8,5% Tình hình thị trườngcăn hộ để bán năm 2022 ghi nhận số lượng giao dịch giảm, giá bán tăng, trong đó

căn hộ hạng B chiếm 71% số căn bán được Giá căn hộ có sự chênh lệch rõ rệt

giữa sản phẩm sơ cấp và thứ cấp: tính đến quý IV/2022, giá bán sơ cấp trung bìnhcao hơn giá bán thứ cấp 67,37%, tăng từ mức 14% vào năm 2018 Tuy nhiên, thịtrường căn hộ năm 2023 được cho rằng vẫn sẽ duy trì ở mức tương tự như năm

2022, dự kiến đạt khoảng 14.000 — 16.000 căn

Về thị trường biệt thự và nhà lién kê: Thị trường biệt thự và nhà liền kề tiếp

tục chứng kiến một quý ảm đạm khi nhiều dự án lớn trên địa bàn thành phố ngừng

mở bán trong quý này Nguồn cung mới của thị trường nhà liền kề ghi nhận 60 cănđược mở bán, giảm 92,9% theo năm, chủ yếu đến từ các dự án nhỏ và vừa ở khuvực phía Tây và phía Đông thành phố Hà Nội như Legacy Garden, EurowindowTwin Park Đa số các dự án có mức giá thấp so với mức trung bình của thị trường

(dưới USD 6.500/m2) đã đóng bảng hàng do chủ đầu tư áp dụng chiến lược “chờ

và xem”, nên giỏ hàng sơ cấp quý này chủ yếu còn lại các dự án giá cao, khiến giá

bán trung bình của nhà liền ké tại Hà Nội tăng 9,02% theo quý, đạt mức USD

7.134/m2 đất Tuy nhiên, nếu loại bỏ yếu tổ thay đổi trong giỏ hàng sơ cấp, giá

bán trung bình của các dự án hiện hữu đều giảm nhẹ, tầm 0,8% theo quý

31