Chuyên đề tốt nghiệp đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại xã nghĩa thuận thị xã thái hòa tỉnh nghệ an giai đoạn 2011 2013

1 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết chuyên đề Mục tiêu nghiên cứu Yêu cầu CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.2 Khái niệm Quyền sử dụng đất 1.1.3 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.4 Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.2 Cơ sở pháp lý công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 10 1.2.1 Hệ thống văn pháp luật có liên quan đến cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 10 1.2.2 Quy định chung công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 12 1.3 Cơ sở thực tiễn công tác cấp giấy chứng nhận quyền dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 23 1.3.1 Tình hình cơng tác cấp GCN Việt Nam 23 1.3.2 Tình hình cơng tác cấp GCN thị xã Thái Hịa 24 CHƯƠNG II 26 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1 Đối tượng nghiên cứu 26 2.2 Phạm vi nghiên cứu 26 2.3 Nội dung nghiên cứu26 2.4 Phương pháp nghiên cứu 26 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 26 2.4.2 Phuơng pháp kế thừa 26 2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 26 2.4.4 Phương pháp so sánh 27 2.4.5 Phương pháp đánh giá 27 Luận văn thạc sỹ Kế toán CHƯƠNG III 28 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28 3.1 Điều kiện tự nhiên xã Nghĩa Thuận 28 3.1.1 Vị trí địa lý 28 3.1.2 Đặc điểm địa hình 28 3.1.3 Đặc điểm khí hậu 28 3.1.4 Thuỷ văn 29 3.1.5 Các nguồn tài nguyên 30 3.1.6 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên 31 3.2 Điều kiện kinh tế xã hội xã Nghĩa Thuận 31 3.2.1 Dân số 31 3.2.2 Lao động 32 3.2.3 Cơ cấu kinh tế 33 3.2.4 Hiện trạng sở hạ tầng kỹ thuật 37 3.3 Hiện trạng sử dụng đất 46 3.3.1 Cơ cấu loại đất số lượng đất 46 3.3.3 Đánh giá tình hình biến động đất đai xã Nghĩa Thuận năm 2011 – 2013 51 3.4 Hiện trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn xã Nghĩa Thuận 54 3.4.1 Trình tự, thủ tục cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã Nghĩa Thuận 54 3.4.2 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn xã Nghĩa Thuận 59 3.5 Đánh giá chung công tác cấp GCN địa bàn xã Nghĩa Thuận 69 3.5.1 Kết đạt 69 3.5.2 Thuận lợi 69 3.5.3 Khó khăn, vướng mắc 69 3.6 Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác cấp GCN địa bàn xã Nghĩa Thuận 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 Kết luận 73 Kiến nghị 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 Luận văn thạc sỹ Kế toán DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ  Giấy chứng nhận quyền dụng đất, quyền sở hữu GCN nhà tài sản khác gắn liền với đất BTNMT Bộ Tài ngun Mơi trường CT Chỉ thị CP Chính phủ CV Công Văn NĐ Nghị định QĐ Quyết định TCĐC Tổng Cục Địa Chính TT Thơng tư TTg Thủ tướng phủ TW Trung ương UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa HĐND Hội đồng nhân dân UBMTTQ Uỷ ban mặt trận tôt quốc ĐKĐĐ Đăng kí đất đai Luận văn thạc sỹ Kế tốn DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng dân số xã Nghĩa Thuận năm 2013 Bảng 3.2 Tổng hợp trạng kinh tế năm 2013 Bảng 3.3 Diện tích, suất sản lượng trồng năm 2013 Bảng 3.4 Một số sở sản xuất kinh doanh địa bàn xã Bảng 3.5 Nhà văn hóa xóm địa bàn xã Bảng 3.6 Sân thể thao thơn xóm Bảng 3.7 Hệ thống kênh mương địa bàn xã Nghĩa Thuận Bảng 3.8 Hệ thống trạm điện địa bàn xã Nghĩa Thuận Bảng 3.9 Hiện trạng sử dụng đất xã Nghĩa Thuận năm 2013 Bảng 3.10 Thống kê số đất xã Nghĩa Thuận Bảng 3.11 Biến động diện tích theo mục đích dụng năm 2013 so với năm 2012 năm 2011 Bảng 3.12 Kết cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân loại đất địa xã Nghĩa Thuận đến ngày 31/12/2013 Bảng 3.13 Thống kê tình hình cấp GCN sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình cá nhân tính đến ngày 31/12/2013 Bảng 3.14 Thống kê tình hình cấp GCN lâm nghiệp cho hộ gia đình cá nhân tính đến ngày 31/12/2013 Bảng 3.15 Thống kê kết cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân đến ngày 31/12/2013 Bảng 3.16 Thống kê trường hợp tồn đọng, chưa cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân đến ngày 31/12 2013 Luận văn thạc sỹ Kế toán Bảng 3.17 Kết cấp giấy GCN cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn xã Nghĩa Thuận qua năm 2011-2013 Bảng 3.18 Kết cấp GCN cho tổ chức loại đất địa xã Nghĩa Thuận đến ngày 31/12/2013 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ Biểu đồ 3.1 Cơ cấu ngành kinh tế xã Nghĩa Thuận năm 2013 Biểu đồ 3.2 Cơ cấu dụng đất xã Nghĩa Thuận Sơ đồ 1.1 trình tự, thủ tục cấp GCN Sơ đồ 3.1 trình tự, thủ tục cấp GCN đất xã Nghĩa Thuận Luận văn thạc sỹ Kế tốn MỞ ĐẦU Tính cấp thiết chun đề Đất đai tài nguyên vô giá quốc gia, khơng đơn nơi sinh sống, sản xuất người mà cịn nơi diễn hoạt động giao lưu văn hóa, trao đổi thông tin, làm phong phú sống người, tạo nên nét văn hóa riêng quốc gia, dân tộc Đất đai nguồn gốc tài sản vật chất người Qua trình sản xuất, khai thác từ nguồn lợi đất, người tạo lương thực, thực phẩm, trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có hạn khơng thể sinh thêm cần phải quản lý tốt quỹ đất có Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày trở lên quan trọng bối cảnh bùng nổ dân số, đại hóa, cơng nghiệp hóa, tài ngun ngày cạn kiệt ngày Vì cơng tác quản lý đất đai ngày phủ trọng quan tâm để quản lý chặt chẽ biến động chủ sử dụng thân đất đai Nhà nước phải thực cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa Các quốc gia giới nói chung Việt Nam nói riêng để quản lý chặt chẽ sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu nguồn tài nguyên đất đai từ Nhà nước ban hành loạt văn pháp luật đất đai Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 quy định :” đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý ” Các Luật Đất đai năm 1988, 1993, Luật Sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998, 2001, Luật Đất đai 2003, Luật Sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2009 với văn pháp luật có liên quan bước vào thực tế Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung 2009 quy định 13 nội dung quản lý Nhà nước đất đai trong có cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng Luận văn thạc sỹ Kế toán nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa Đây thực chất thủ tục hành nhằm thiết lập hệ thống hồ sơ địa đầy đủ, chặt chẽ Nhà nước đối tượng sử dụng đất, sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt tồn diện tích đất đai người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu khoa học Nghĩa Thuận thuộc xã cửa ngõ phía Đơng Nam Thị xã Thái Hịa, Tỉnh Nghệ An, có tổng diện tích 3.095,28 Xã Nghĩa Thuận đánh giá địa phương có điều kiện thuận lợi việc phát kinh tế xã hội giai đoạn hội nhập phái triển hiển Để đảm bảo quản lý Nhà nước đất đai cách hợp lý, hiệu đến đất, đối tượng sử dụng, xã Nghĩa Thuận xác định đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà tài sản khác gắn liền với đất nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng Thực tế thời gian xã trọng công tác tuyên truyền, vận động tạo điều kiện để người dân thực thủ tục hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan, công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà tài sản khác gắn liền với đất cịn nhiều tồn gặp nhiều khó khăn Từ thực tế nhận thức vai trò, tầm quan trọng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyến sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất với nhận thức trên, phân công Khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội, hướng dẫn trực tiếp thầy giáo Th.S Nguyễn Ngọc Hồng tiến hành thực đề tài: “Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã Nghĩa Thuận - thị xã Thái Hòa - tỉnh Nghệ An Luận văn thạc sỹ Kế toán giai đoạn 2011 - 2013” Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất - Đánh giá thuận lợi khó khăn cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Đề xuất phương pháp giải khó khăn cơng tác cấp GCN địa bàn xã Nghĩa Thuận Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững sách pháp luật đất đai, sách cấp GCN - Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phảu có độ tin cậy, xác, phản ánh q trình thực sách cấp GCN địa bàn xã - Nắm vững kiến thức học để phân tích, đánh giá số liệu thu thập dược cách xác, trung thực khách quan - Tiếp thu tồn cơng việc, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiếp cận với thực tế công việc để học hỏi rèn luyện - Đề xuất số biện pháp có tính khả thi, phù hợp với điều kiện địa phương liên quan đến công tác cấp GCN Luận văn thạc sỹ Kế toán CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đất đai nguồn tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người Quy mô đất đai Thế giới quốc gia số hữu hạn Tài nguyên đất nguồn có giới hạn số lượng, phân bố cố định không gian, di chuyển theo ý chí chủ quan người Trong trình phát triển xã hội, người ln gắn chặt với đất đai, ln tìm cách sử dụng đất đai có hiệu cao phục vụ cho sống bảo vệ tốt nguồn tài nguyên đất Trong trình sử dụng, đất đai biến động để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất người phù hợp với phát triển kinh tế xã hội tương lai Vì thế, quản lý nhà nước đất đai công việc quan trọng cần thiết đối vói quốc gia, vùng lãnh thổ, thời đại Quản lý Nhà nước đất đai thực chất quản lý mối quan hệ người với người q trình sử dụng đất, trong nội dung quan trọng quản lý nhà nước đất đai đăng ký đất đai, cấp GCN, lập quản lý hồ sơ địa Cho nên, Nhà nước muốn tồn phát triển phải nắm chắc, quản lý chặt nguồn tài nguyên đất đai theo quy hoạch pháp luật để hướng đất đai phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế quốc dân bảo vệ an ninh quốc phịng quốc gia Trước đây, kinh tế xã hội chia phát triển nên công tác quản lý đất đai chưa thực quan tâm Ngày nay, công đổi kinh tế với phát triển mạnh mẽ kinh tế thị trường gây sức ép không nhỏ đến quỹ đất vốn có hạn Sự đa dạng kinh tế làm cho mối quan hệ đất đai ngày phức tạp Từ thực tế đó, đòi hỏi nhà nước cần thực việc đăng ký đất đai, cấp GCN, để giải quan hệ phát sinh trình sử dụng đất, để việc sử dụng đất trở nên hợp lý, hiệu tiết kiệm Luận văn thạc sỹ Kế toán 10 1.1.1 Đăng ký đất đai 1.1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai thủ tục hành thiết lập hồ sơ địa đầy đủ cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý Nhà nước với người sử dụng đất, làm sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất 1.1.1.2 Vai trị cơng tác đăng ký đất đai - Đăng ký đất đai là cơng cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng cơng dân quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân lợi ích chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tố Nhà nước biết chác để quản lý chung qua việc dung công cụ đăng ký đất đai để quản lý Lợi ích cơng dân thấy Nhà nước bảo vệ quyền bảo vệ người cơng dân có tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ giao dịch đất đai, giảm khả tranh chấp đất đai - Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu Nhà nước Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, khơng  được khai thác lịng đất và trên khơng, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước Bảo vệ hợp pháp giám sát nghĩa vụ theo quy định pháp luật để đảm bảo lợi ích chung tồn xã hội Vì đăng ký đất đai với vai trị thiết lập hệ thống thơng tin đất đai công cụ giúp Nhà nước quản lý - Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất Biết mục đích sử dụng, từ điều chỉnh hợp lý thơng tin hồ sơ địa chính, hồ sơ địa cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, ràng buộc thay đổi trình sử dụng quản lý thay đổi 1.1.2.3 Hình thức đăng ký đất đai Có hai hình thức đăng ký đăng ký tự nguyện đăng ký bắt buộc Theo quy mô mức độ phức tạp công việc đăng ký thời kỳ đăng ký đất Luận văn thạc sỹ Kế tốn 67 Đến tồn xã cấp GCN 204 giấy/ 305,39 đối đất lâm nghiệp cho hộ gia đình cá nhân Đạt 76,13% so với diện tích cần cấp đạt 72,14 % so với số giấy cần cấp Còn 76 giấy/95,77 chưa cấp GCN, nguyên nhân chủ yếu việc xác minh nguồn gốc thời điểm dụng … Diện tích đất lâm nghiệp cấp từ đất rừng sản xuất Ở xóm như: xóm 1, xóm 7A, xóm 7B xóm 5B gần trục đường 48 nên diện tích đất lâm nghiệp chủ yếu đất trồng rừng sản xuất c Kết cấp GCN đất cho hộ gia đình cá nhân Bảng 3.15 Thống kê kết cấp GCN đất cho hộ gia đình cá nhân đến ngày 31/12/2013 TT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21   Xóm Xóm Xóm Xóm Xóm Xóm 5A Xóm 5B Xóm Xóm 7A Xóm 7B Xóm Xóm Xóm 10 Xóm 11 Xóm 12 Xóm 13 Xóm 14 Xóm 15A Xóm 15B Xóm 16 Xóm 20 Xóm 21 Tổng cộng Số hộ cấp 201 110 112 114 105 81 108 143 76 321 41 168 74 50 179 123 81 56 73 92 77 2385 Diện tích (ha) 6,38 3,15 3,09 2,17 2,71 1,96 3,45 5,55 2,58 4,06 1,34 4,71 1,65 1,45 7,30 3,56 1,98 0,95 2,25 2,71 2,46 65,46 ( Nguồn: Theo số liệu thống kê UBND xã Nghĩa Thuận năm 2013) Luận văn thạc sỹ Kế toán 68 Đến ngày 31/12/2013, kết cấp GCN đất cho hộ gia đình cá nhân địa bàn xã 2385 giấy/ 65,47 ha, đạt 97,15 % so với diện tích cần cấp đạt 90,58 % so với số giấy cần cấp Còn 248 giấy/ 28,20 chưa cấp GCN, nguyên nhân chủ yếu người đân cịn gặp khó khăn vấn đề nộp tiền dụng đất… Nhìn chung cơng tác cấp GCN đất cho hộ gia đình cá nhân xã tiến hành tốt số lượng GCN cấp đạt tỷ lệ cao so với xã khác toàn thị xã Tỷ lệ GCN chưa cấp chiếm 9,42 % d Các trường hợp tồn đọng, chưa cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân Bảng 3.16 Thống kê trường hợp tồn đọng, chưa cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân đến ngày 31/12 2013 TT   Loại đất dụng Số lượng tồn đọng Số GCNQSD Diện tích (ha) Đất sản xuất nông nghiệp 96 19,30 Đất lâm nghiệp 76 95,77 Đất nuôi trông thủy sản 16 1,20 Đất nông thôn 248 28,20 Đất chuyên dùng 1,50 Tổng cộng 445 145,97 ( Nguồn: Theo số liệu thống kê UBND xã Nghĩa Thuận năm 2013) Trong đó: - Số lượng đất tranh chấp : 12 thửa, nguyên nhân chủ yếu tranh chấp ranh giới đất - Số lượng đất đo bao : 240 thửa, nguyên nhân sai lệch diện tích - Số lượng đất chuyển nhượng sau ngày 1/7/2004 : 28 đất người mua đất sau ngày 1/7/2004 mà chủ cũ chưa làm thủ tục chuyển nhượng đất cho chủ nên chưa thể cấp GCN cho chủ - Nguyên nhân khác : 165 chủ yếu xác minh nguồn gốc xác định thời điểm dụng đất, vấn đề tiền dụng đất Luận văn thạc sỹ Kế toán 69 * Hướng xử lý số giấy tồn đọng: - Xã phải tiếp tục dùng biện pháp tuyên truyền - Rà soát, phân loại số GCN đất trùng lắp để có biện pháp thu hồi - Lập biên yêu cầu nhận giấy biên xác nhận không nhận giấy - Lập thủ tục thu hồi chuyển phịng Tài ngun Mơi trường xử lý trường hợp khơng có người nhận không nhận Trong năm 2013 xã Nghĩa Thuận tập trung thực liệt công tác phát giấy chứng nhận nhằm giải phóng số giấy chứng nhận tồn không phát từ nhiều năm qua UBND xã xác định mục tiêu phải xử lý hết số giấy chứng nhận tồn năm 2014 – 2015 * Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất năm 2011- 2013 Trong năm 2011, 2012 2013 Ủy ban nhân dân xã Nghĩa Thuận thụ lý giải tổng số 2594 giấy/ 477,18 cho hộ gia đình cá nhân UBND xã xét duyệt nhiều giấy chứng nhận cịn tồn đọng năm trước xét duyệt đươc nhiều hồ sơ xin cấp đổi ,cấp GCN - Năm 2011: cấp 857 giấy /160,80 Trong đó: + Cấp đổi GCN: 775 giấy/153,88 ( đất nông nghiệp 693 giấy/ 145,50 ha; đất thổ cư 80 giấy/ 6,20 ha; đất lâm nghiệp giấy/ 2,18 ha) + Cấp GCN: 12 giấy/ 0,92 ( đất thổ cư) + Cấp GCN đất thường xuyên: 70 giấy/ 6,00 ( đó: chuyển nhượng 30 giấy/ 2,10 ha; tặng cho 24 giấy/ 2,88 ha; thừa kế giấy/ 0,72 ha; chuyển mục đích dụng 10 giấy/ 0,30 ha) - Năm 2012: cấp 733 giấy/ 150,65 Trong đó: Luận văn thạc sỹ Kế tốn 70 + Cấp đổi GCN: 638 giấy/143,31 ( đó: đất nông nghiệp 589 giấy/ 130,56 ha; đất thổ cư 45giấy/ 5,79 ha; đất lâm nghiệp giấy/ 6,96 ha) + Cấp GCN: giấy/ 0,64 ( đất thổ cư) + Cấp GCN đất thường xuyên: 90 giấy/ 6,70 ( đó: chuyển nhượng 28 giấy/ 1,96 ha; tặng cho 15 giấy/ 1,80 ha; thừa kế 17 giấy/ 2,04 ha; chuyển mục đích dụng 30 giấy/ 0,90 ha) - Năm 2013: cấp 1004 giấy/ 165,73 Trong đó: + Cấp đổi GCN: 834 giấy/149,80ha ( đó: đất nông nghiệp 479 giấy/ 102,80 ha; đất thổ cư 348 giấy/ 41,76 ha; đất lâm nghiệp giấy/ 5,25 ha) + Cấp GCN: 32giấy/ 6,70 ( đất thổ cư) + Cấp GCN đất thường xuyên: 138 giấy/ 9,22 ( đó: chuyển nhượng 34 giấy/ 2,38 ha; tặng cho 16 giấy/ 1,92 ha; thừa kế 26 giấy/ 3,12 ha; chuyển mục đích dụng 62 giấy/ 1,80 ha) Qua kết cấp GCN năm 2011, năm 2012, năm 2013 ta nhận thấy: Năm 2013 tăng 117,15 % so với số GCN cấp năm 2011 tăng 136,97 % so với diện tích cấp năm 2011 Năm 2013 tăng 103,07 % so với số GCN cấp năm 2012 tăng 110,01 % so với diện tích cấp năm 2012 Nhìn chung cơng tác cấp GCN qua năm 2011 – 2013 tiến hành tốt, số lượng GCN cấp năm tương đối nhiều, đặc biệt công tác cấp đổi GCN thực hiên với hiệu suất cao Đặc biệt năm 2013 số lượng cấp đổi GCN đất thổ cư đạt 348 giấy/ 41,76 ha, vượt trổi hẳn năm 2011 ( đạt 80 giấy/ 6,20 ha) năm 2012 ( đạt 45 giấy/ 5,76 ha) Cho thấy ý thức người đân việc nhận GCN, đồng thời thấy tích cực cố gắng cơng tác cấp GCN xã Nghĩa Thuận Luận văn thạc sỹ Kế tốn 71 Bảng 3.17 Tình hình cấp giấy GCN cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn xã Nghĩa Thuận qua năm 2011- 2013 Năm 2011 TT Nội dung Cấp đổi GCN đất đất nông nghiệp Đất thổ cư Đất lâm nghiêp Cấp GCN đất đất nông nghiệp Đất thổ cư Đất lâm nghiêp Cấp GCN QSD đất thường xuyên - Chuyển nhượng - Tặng cho - Thừa kế - Chuyển mục đích sử dụng đất Tổng Số GCN 775 693 80 12   12   70 30 24 10 857 Diện tích (ha) Năm 2012 Số GCN Diện tích (ha) Năm 2013 Số GCN Diện tích (ha) So sánh với năm 2011 Tỷ lệ theo số GCN Tỷ lệ theo Diện tích So sánh với năm 2012 Tỷ lệ theo số GCN Tỷ lệ theo Diện tích 153,9 638 143,3 834 149,8 107,61 130,72 97,36 104,54 145,5 589 130,6 479 102,8 69,12 81,32 70,65 78,74 6,2 45 5,79 348 41,76 435,00 773,33 673,55 721,24 2,18 6,96 5,25 350,00 175,00 240,83 75,43 0,92 0,64 32 6,7 266,67 640,00 728,26 1046,88                   0,92 0,64 32 6,7 266,67 640,00 728,26 1046,88                   90 6,7 138 9,22 197,14 153,33 153,67 137,61 2,1 28 1,96 34 2,38 113,33 121,43 113,33 121,43 2,88 15 1,8 16 1,92 66,67 106,67 66,67 106,67 0,72 17 2,04 26 3,12 433,33 152,94 433,33 152,94 0,3 30 0,9 62 1,8 620,00 206,67 600,00 200,00 160,8 733 150,7 1004 165,7 117,15 136,97 103,07 110,01 (Theo số liệu thống kê UBND xã Nghĩa Thuận năm 2013) Luận văn thạc sỹ Kế toán 72 3.4.2.2.Kết cấp GCN cho tổ chức Đất tổ chức kiểm kê theo Chỉ thị số 31/2007/CT-Tgg ngày 14/12/2007 Thủ tướng phủ Theo thống kê địa bàn xã cấp 67 GCN đạt 99,60 % so với số diện tích cần cấp với diện tích 120,93 đạt 93,06 % so với số GCN cần cấp đất cho tổ chức trực tiếp dụng đất xã Nghĩa Thuận Hầu hết cấp cho tổ chức, quan cơng trình nghiệp nhà nước cơng trình phục vụ mục đích cơng cộng địa bàn xã Số GCN chưa cấp cho tổ chức chiếm 6,94 %, hầu hết tổ chức kinh tế Việc cấp GCN cho tổ chức địa bàn xã Nghĩa Thuận đến năm 2012 tiến hành lập hồ sơ cấp giấy cho toàn tổ chức xã Các tổ chưa cấp GCN hầu hết tổ chức kinh tế chênh lệch diện tích trước đo nhiều so với diện tích thực tế dụng thời tiến hành xử lý hồ sơ xác minh lại nên đến chưa cấp Kết cấp GCN cho tổ chức năm 2011 – 2013: công tác cấp giấy địa bàn xã năm 2011 năm 2013 không tiến hành cấp, tiến hành cấp GCN cho tổ chức năm 2012 hầu hết GCN cho tổ chức đại bàn xã 65 giấy/ 23,01 (trừ GCN đất quốc phòng cấp từ trước), đạt 97,96 % so với diện tích cần cấp đạt 92,86% so với số GCN cần cấp Số GCN tồn đọng chiếm 7,14%, chủ yếu đất sở sản xuất kinh doanh Ngồi năm 2012 xã cịn cấp GCN cho giấy/ 0,30 đất tôn giáo (là nhà thờ lớn cho giáo sứ xóm 5A) cấp GCN cho 10 giấy/ 0,17 đất tín ngưỡng ( có đền thờ Ơng Ba Khoang xóm 16, cịn lại GCN cho nhà thờ họ) Nhìn chung cơng tác cấp GCN tổ chức địa bàn xã đạt tỷ lệ cao so với tổng số GCN toàn thị xã Luận văn thạc sỹ Kế toán 73 Bảng 3.18 Kết cấp GCN cho tổ chức loại đất địa xã Nghĩa Thuận đến ngày 31/12/2013 TT 2.2 2.2.1 2.2.1.1 2.2.1.2 2.2.2 2.2.3 2.2.4     2.2.5             2.3 2.3.1 2.3.2   Loại đất dụng Mã Đất chuyên dùng Đất trụ sợ quan ,cơng trình nghiệp Đất trự sợ quan, cơng trình nghiệp nhà nước Đất trụ sở khác Đất quốc phòng Đất an ninh Đất sản xuất ,kinh doanh phi nông nghiệp Đất sở sản xuất kinh doanh Đất sản xuất vật liệu xây dựng, gốm sứ Đất có mục đích cơng cộng Đất bưu viễn thơng Đất sở văn hóa Đất sở y tế Đất sở giáo dục - đào tạo Đất sở thể duc- thể thao Đất chợ Đất tơn giáo, tín ngưỡng Đất tơn giáo Đất tín ngưỡng Tổng cộng CDG CTS TSC TSK CQP CAN CSK SKC SKX CCC DBV DVH DYT DGD DTT DCH TTN TON TIN   Số GCN cần cấp Diện tích cần cấp (ha) Số GCN cấp Diện tích cấp (ha) 61 1 120,46 1,74 1,74 56 1 119,98 1,74 1,74 97,44 97,44 Tỷ lệ theo diện tích (%) 99,60 100,00 100,00   3,36 0,60 2,76 17,92 0,01 2,12 0,37 6,79 7,69 0,94 0,47 0,30 0,17 120,93 49 24 21 11 10 67 2,88 0,12 2,76 17,92 0,01 2,12 0,37 6,79 7,69 0,94 0,47 0,30 0,17 120,93 91,80 100,00 100,00   100,00   49 21 21 11 10 72 Tỷ lệ theo số GCN (%) 100,00   85,71 20,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 99,60 44,44 37,50 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100.00 93,06 (Nguồn: Theo số liệu thống kê UBND xã Nghĩa Thuận năm 2013) Luận văn thạc sỹ Kế toán 74 3.5 Đánh giá chung công tác cấp GCN địa bàn xã Nghĩa Thuận 3.5.1 Kết đạt Xã Nghĩa Thuận có tổng diện tích tự nhiên 3095,28 Tính đến tháng 12 năm 2013 số GCN cấp 4540 giấy (trong cấp 4473 giấy cho hộ gia đình, cá nhân 67 giấy cho tổ chức) Cụ thể sau: - Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn xã Nghĩa Thuận: Tính đến ngày 30/12/2013, xã Nghĩa Thuận cấp 4473 GCN đạt 90,95 % so với số GCN cần cấp cấp 921,02 đạt 88.50% so với diện tích đất cần cấp giấy cho đối tượng - Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức địa bàn xã Nghĩa Thuận: Đến nay, UBND xã cấp 67 GCN đạt 93,06 % so với số GCN cần cấp cấp 120.45 đạt 99,60% so với diện tích đất cần cấp giấy cho đối tượng 3.5.2 Thuận lợi Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn xã triển khai thực có khoa học, chặt chẽ từ khâu đo đạc lập đồ địa chính, đăng ký đất đai lập hồ sơ địa xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có ứng dụng công nghệ cao việc quản lý hồ sơ Dữ liệu đồ địa số thơng tin thuộc tính đất, xây dựng tích hợp thành sở liệu địa chính, tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác quản lý nhà nước đất đai 3.5.3 Khó khăn, vướng mắc Tuy tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn xã Nghĩa Thuận đạt kết cao công tác cấp GCN gặp nhiều khó khăn vướng mắc sau - Hồ Sơ kê khai cho hộ có nhiều loại giấy tờ kèm theo Luận văn thạc sỹ Kế toán 75 - Phần diện tích sai lệch nhiều nên hội đồng phải có thời gian rà sốt, xác định ,giải trình lý cho xác thực - Khó khăn việc kiểm tra xác nhận nguồn gốc sử dụng đất, khơng có hồ sơ xác định xác thời điểm sử dụng đất hộ, mà hộ tự khai - Một số hộ dân tự tách đất cho riêng chuyển nhượng QSD đất chưa cấp thẩm quyền cho phép Trong công văn số 420 sở tài ngyuyên môi trường có nêu điểm 3.2 mục II “trương hợp đất mà chủ hộ có thay đổi nhận tặng, cho, thừa kế, chuyển đổi, nhận chuyển nhượng chưa UBND huyện cho phép thực thủ tục cấp GCN cho người sử dụng sở có giấy tờ bên có liên quan đến việc thực quyền theo qui định pháp luật nói xóm trưởng UBND xã xác nhận ; phải nộp đầy đủ khoản nghĩa vụ tài theo qui định” Giải vấn đề thấy chưa hợp lý theo quy định, việc chuyển quyền sử dụng đất phải xác lập hợp đồng, cấp thẩm quyền cho phép thực đầy đủ nghĩa vụ tài nhà nước , trường hợp kê khai có phải lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất kèm theo hay không? - Trong khuôn viên đất thổ cư hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu nay, điều kiện địa hình mục đích sử dụng đất, đo đạc đo thành 13 nhỏ , theo qui định đất thổ cư cấp đất GCN , trường hợp hướng giải nào? - Khi thực 364 phủ V/V phân vạch địa giới hành chính, Nghĩa Thuận có số diện tích đất nơng nghiệp cấp cho hộ gia đình cá nhân theo nghị định 64CP , chuyển sang xã Đông Hiếu quản lý hành chính, khu vực đất chưa đo đạc đồ địa sau chuyển đổi Xin hướng giải cho hợp lý? - Xã Nghĩa Thuận có xóm lập hồ sơ cấp GCN đầu năm 2007 Luận văn thạc sỹ Kế toán 76 GCN ghi thông tin theo qui định tên chồng, tên vợ, sơ đồ đất , số tờ đồ số đất thay đổi đo đạc lại đồ cuối năm 2007 , hướng xử lý nhu nào? - Kinh phí phục vụ cho cơng tác cấp đổi GCN cịn gặp khó khăn, nhân lực chưa tập huấn kỹ nội dung chuyển đổi 3.6 Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác cấp GCN địa bàn xã Nghĩa Thuận Để đạt mục tiêu trên, thời gian tới xã Nghĩa Thuận cần phải nỗ lực phấn đấu hoàn thành cấp giấy chứng nhận theo lộ trình kế hoạch đặt Điều có ý nghĩa sâu xa việc thể vai trò quản lý đất đai sau thời gian dài buông lỏng Xuất phát từ yêu cầu thực tế địa phương, xin đề xuất số biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN sau: + Đối với hồ sơ tồn đọng chưa xét duyệt xã hồ sơ đủ điều kiện cấp GCN UBND xã tổ chức thực thống kê, phân loại hồ sơ, bố trí thời gian họp hội đồng xét duyệt cấp GCN Kết họp xét duyệt hồ sơ cần dán niêm yết trụ sở, nhà văn hóa,… thơng tin rộng rãi loa phát thơn, xã Trong đó, nêu rõ hồ sơ đủ điều kiện cấp GCN cần bổ sung hay không, hồ sơ không đủ điều kiện thông báo rõ lý Cán địa xã cần liên hệ chặt chẽ với ban lãnh đạo thôn công bố số điện thoại để tiếp nhận thông tin nhanh đến người dân Sau thời gian niêm yết, UBND xã cần hoàn thiện hồ sơ chuyển lên phận tiếp nhận + Đối với hộ gia đình, cá nhân chưa chủ động xin cấp GCN hận hồ sơ hành huyện theo quy định tránh tình trạng gián đoạn kéo dài lâu, xét duyệt chồng chéo, thất lạc hồ sơ người dân - UBND xã tăng cường công tác tuyên truyền, vận động để người dân hiểu nhận thức việc cần thiết cấp GCN cho đất sử dụng Đồng thời, tổ Luận văn thạc sỹ Kế tốn 77 chức treo băng rơn, hiệu kế hoạch tuyên truyền phát nhiều lần qua hệ thống đài phát thành huyện + Đối với hộ chưa đủ điều kiện cấp GCN - UBND xã cần xin ý kiến đạo văn UBND huyện, ngành có liên quan để dần tháo gỡ trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN Bố trí ngân sách để thực dự án cắm mốc giới đất lâm nghiệp thực địa, tách đất trùng lấn với đất rừng để người dân cấp GCN - Bố trí kinh phí để đo đạc đồ địa bổ sung khu vực dân cư hình thành ổn định từ thời điểm trước 01/07/2004 thôn, xã, hợp tác xã giao trái thẩm quyền, sử dụng mục đích, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chưa có đồ địa năm 1993 Đồng thời, đơn đốc Phịng Tài ngun Mơi trường nghiệm thu đồ để có quản lý thu tiền sử dụng đất cấp GCN cho nhân dân - Đẩy nhanh công tác cấp đất giãn dân nông thôn theo quy định pháp luật để người dân ổn định sống hạn chế tình trạng lấn chiếm, tự chuyển mục đích trái phép + Các biện pháp khác để thúc đẩy công tác cấp GCN địa bàn xã Nghĩa Thuận - Bố trí kinh phí để số hóa đồ địa trang bị phần mềm địa phục vụ cho tác nghiệp cấp GCN Đồng thời cần có lộ trình để xây dựng hồn thiện Hồ sơ địa phục vụ cho cơng tác quản lý đất đai giai đoạn cơng nghiệp hóa – đại hóa đất nước - Ứng dựng cơng nghệ cao việc quản lý hồ sơ, liệu đồ địa số thơng tin thuộc tính đất, xây dựng tích hợp thành sở liệu địa kết nối với đường truyền liệu từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước đất đai Luận văn thạc sỹ Kế toán 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Công tác cấp GCN việc làm quan trọng, chủ trương đắn Đảng – Nhà nước cấp quyền địa phương triển khai rộng khắp bước đầu giúp ổn định trật tự lĩnh vực quản lý, khai thác sử dụng đất đai nhà ở, góp phần ổn định xã hội Đối với Nhà nước việc kê khai đăng ký nhà đất giúp quan quản lý Nhà nước bước đầu thiết lập hồ sơ nhà đất làm sở để quản lý chặt chẽ nhà đất ở, chống lấn chiếm vi phạm, giải tranh chấp, quản lý chuyển dịch nhà đất đô thị Trên sở tạo điều kiện cho Nhà nước thu đủ khoản nghĩa vụ tài người sử dụng nhà đất cho ngân sách ( thuế nhà đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất…).Với chử sử dụng nhà đất, GCN bảo hộ quyền lợi hợp pháp họ tài sản nhà, đất Trên sở sử dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu q trình thực hiện, đề tài hồn thành số nhiệm vụ sau: - Hệ thống hóa văn pháp luật cấp GCN; trình bày rõ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quy định cụ thể Nhà nước ta chế độ sử dụng đất đai – sở hữu nhà Đặc biệt, đề tài nêu bật vai trò to lớn công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà điều kiện nước ta bước vào thời kỳ đổi - Phân tích rõ thực trạng cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà địa xã Nghĩa Thuận với bước thủ tục tiến hành, kết đạt tồn cần khắc phục - Từ thực trạng công tác cấp GCN đề tài đề xuất số giải pháp chủ yếu nhằm khắc phục hạn chế công tác cấp giấy sở nghiên cứu nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCN địa bàn xã Nghĩa Thuận nói riêng tồn tình Nghệ An nói chung Luận văn thạc sỹ Kế toán 79 Kiến nghị Tuy đề tài mảng, phần dự án quy hoạch quản lý sử dụng đất Nhưng kết nghiên cứu phù hợp để nghiên cứu phát triển kinh tế xã hồi xây dựng phương án quy hoạch quản lý sử dụng đất xã Nghĩa Thuận Trên sở đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn xã Nghĩa Thuận tơi xin có số kiến nghị sau: - Đề nghị UBND thị xã trích hộ kinh phí giúp địa phương thực công tác cấp đổi lại GCN - QSD đất đảm bảo tiến độ - Phịng tài ngun mơi trường thị xã thường xuyên kiểm tra để định hướng tháo gỡ, giải kịp thời vướng mắc trình thực cơng tác kê khai hồ sơ cấp đổi GCN xã - Do lượng hồ sơ kê khai cấp đổi nhiều, để xử lý vấn đề thiếu sót kê khai hồ sơ hộ gia đình cá nhân, hạn chế phải sửa sửa lại nhiều lần nộp hồ sơ trình duyệt cấp, đề nghị phịng tài ngun mơi trường thị xã cử cho cán chuyên môn giúp sở trực tiếp sử lý hồ sơ kê khai từ lúc đầu, rút ngắn thời gian cho công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Đề nghị UBND xã Nghĩa Thuận tuyên truyền thực thúc đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp GCN xóm - Đối với cán địa phải theo dõi trình cấp GCN để phát hộ gia đình cá nhân, tổ chức chưa đủ điều kiện hay chưa đăng ký cấp giấy chứng nhận Tạo điều kiện thuận lợi hưỡng dẫn cách cụ thể để hộ gia đình cá nhân, tổ chức chưa có giấy chứng nhận nhanh chóng cấp giấy chứng nhận - Khi giải giấy tờ đất đai cần thực nhanh chóng, hẹn, tránh lại phiền hà cho nhân dân Giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo cách dứt điểm Luận văn thạc sỹ Kế toán 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo tốt nghiệp khóa 50, 51 - Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội [1] Báo cáo tốt nghiệp khóa liên thơng – Trường Đại học Tài nguyên môi trường Hà Nội Bài giảng Quản lý hành Nhà nước đất đai - năm 2007 – Hoàng Anh Đức [2] Bài giảng đăng ký thống kê đất đai – năm 2007 – ThS.Nguyễn Thị Hải Yến – Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội [3] Luật đất đai năm 1993 – Nhà xuất Chính trị Quốc gia – năm 1993 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998 – Nhà [4] xuất Chính trị Quốc gia – năm 1998 [5] Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 – Nhà xuất Chính trị Quốc gia – năm 2001 [6] Luật Đất đai năm 2003 – Nhà xuất Chính trị Quốc gia – năm 2003 Nghị định 181/2004/NĐ – CP – Nhà xuất Chính trị Quốc gia – [7] năm 2004 [8] 10 Nghị định 17/2006/NĐ – CP – Nhà xuất Chính trị Quốc gia – năm 2006 [9] 11 Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT – Nhà xuất Chính trị Quốc gia – năm 2004 [11] 12 Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT – Nhà xuất Chính trị Quốc gia – năm 2006 [12] 13 Quyết định số 10/2013/QĐ-UBND UBND tỉnh Nghệ An ngày 22 tháng 01 năm 2013, Quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sỹ Kế toán 81 quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An 14 Thông tư 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 – Nhà xuất Chính trị Quốc gia – năm 2007 [13] 15 Thông tư 08/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 – Nhà xuất Chính trị Quốc gia – năm 2007 [14] 16 Nghị định số 84/2007NĐ – CP ngày 25/05/2007 – Nhà xuất Chính trị Quốc gia – năm 2007 [15] 17 UBND xã Nghĩa Thuân – Báo cáo kết cấp GCNQSDĐ năm 2011, 2012, 2013 [16] 18 Thông tư 1990/2001/TT – BTNMT – Nhà xuất Chính trị Quốc gia – năm 2001 [17] 19 Thông tư 29/2004/TT – BTNMT – Nhà xuất Chính trị Quốc gia – năm 2004 [18] 20 UBND xã Nghĩa Thuận - Thống kê, kiểm kê đất đai năm 2013 [19] 21 UBND xã Nghĩa Thuận – Báo cáo thuyết minh tổng hợp điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 [20] 22 Phòng Tài nguyên Môi trường - Báo cáo dự án quản lý sở liệu công tác quản lý đất đai địa bàn thị xã Thái Hịa[21] Luận văn thạc sỹ Kế tốn