Pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản ở việt nam hiện nay

Ngoài ra việc thực hiện đánh thuế thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản có vai trò quan trọng, thứ nhất là để tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, thứ hai là đảm bảo công

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự hướng dẫn khoa học PGS.TS Phạm Thị Giang Thu Các nội dung nghiên cứu, kết quả nghiên cứu trong đề tài là trung thực và chưa được công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước đây Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, đánh giá được tác giả thu thập trong quá trình nghiên cứu hoàn thiện luận văn

Ngoài ra trong luận văn còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệu của các nhà nghiên cứu, các tác giả khác, cơ quan, tổ chức khác đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Bảo Giang

ii

LỜI CẢM ƠN

Sau thời gian học tập và nghiên cứu, tôi đã hoàn thành đề tài "Pháp luật về

thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam hiện nay" Trong suốt quá trình thực hiện, tôi đã nhận được sự hướng dẫn sự hướng dẫn

và sự hỗ trợ nhiệt tình từ quý thầy cô và các đồng nghiệp Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các cơ quan, đơn vị và các cá nhân đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, toàn thể quý Thầy, Cô Khoa Luật –TCNH-KT và các cán bộ Phòng Đào tạo Đại học và Sau Đại học của trường Đại học Hòa Bình đã giúp đỡ tôi về mọi mặt trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Phạm Thị Giang Thu - Người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tận tình tôi trong suốt thời gian nghiên cứu luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn Gia đình, các học viên cùng lớp, bàn bè, đồng nghiệp, những người đã luôn tạo điều kiện cổ vũ, khích lệ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn./

Tác giả luận văn

Nguyễn Bảo Giang

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 3

3 Mục tiêu nghiên cứu: 5

3.1 Mục tiêu chung 5

3.2 Mục tiêu cụ thể 5

4.Đối tượng nghiên cứu: 5

5 Phạm vi nghiên cứu 6

6 Phương pháp nghiên cứu 6

7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của Luận văn 6

CHƯƠNG 1 7

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 7

1.1.Tổng quan về thuế thu nhập cá nhân 7

1.1.1 Khái niệm 7

1.1.2 Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân 7

1.1.3 Đặc điểm thuế thu nhập cá nhân 8

1.2.Thuế chuyển nhượng thu nhập cá nhân 9

1.2.1 Giá chuyển nhượng 12

1.2.2 Thuế suất 13

1.2.3 Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau: 13 1.2.4 Cách tính thuế 13

1.3Vai trò của thuế Thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 14

1.4 Khái quát chung pháp luật thuế thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản Việt Nam 18

iv

1.4.1 Khái niệm, đặc điểm 18

1.4.2 Các bộ phận cấu thành pháp luật 23

Kết luận chương 1 40

CHƯƠNG 2: 41

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT QUẢN LÍ THUẾ THU NHẬP 41

CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 41

TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY 41

2.1 Đặc điểm tình hình 41

2.2 Thực trạng thi hành pháp luật thuế Thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản Việt Nam 45

2.2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản 47

2.2.1.1 Đối với miễn thuế mà cá nhân có một nhà ở duy nhất 47

2.2.1.2 Đối với nhà ở hình thành trong tương lai 48

2.2.2.Thực trạng trình tự, thủ tục luân chuyển và giải quyết hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính về nhà, đất của hộ gia đình cá nhân 50

2.2.3 Thực tiễn căn cứ tính thuế 50

2.2.4 Thực tiễn kê khai, nộp thuế: 52

2.2.5 Thực tiễn áp dụng các quy định về miễn, giảm, hoàn thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản 55

2.3 Đánh giá thực hiện thi hành pháp luật về công tác quản lý thuế Thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản Việt Nam 59

2.3.1 Những kết quả đạt được 59

2.3.2 Những hạn chế 60

2.3.3 Nguyên nhân hạn chế: 62

Kết luận chương 2 69

CHƯƠNG 3 70

ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁPHOÀN THIỆN PHÁP LUẬTTHUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY 70

v

3.1 Định hướng 70

3.1.1 Định hướngcông tác quản lí thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản 70

3.1.2 Mục tiêu, nhiệm vụ cải cách hệ thống thuế 71

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện hệ thống quản lý thuế thu nhập cá nhânđối với chuyển nhượng bất động sản 72

3.2.1 Hoàn thiện các sắc thuế thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản 72

3.2.2 Hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 74

3.2.3Giải pháp hoàn thiện công tác thực thi pháp luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam 77

3.2.3.1 Phối hợp đồng bộ giữa các ngành trong công tác quản lý thuế TNCN tại Việt Nam 77

3.2.3.2 Tăng cường năng lực cho các cơ quan thuế, nâng cao trình độ chuyên môn, phẩm chất cho cán bộ phụ trách thuế TNCN 78

3.2.3.3 Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS cho các đối tượng nộp thuế 79

3.3 Kiến nghị 81

Kết luận chương 3 86

KẾT LUẬN 87

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

A Danh mục sách, báo, tạp chí và công trình nghiên cứu: 88

B-Danh mục các văn bản quy phạm pháp luật: 90

C Các website 92

vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Công nghệ thông tin : CNTT

Chuyển nhượng bất động sản : CNBĐS

Thu nhập cá nhân : TNCN

Thu nhập chịu thuế : TNCT

vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Biểu đồ 2.1 :Tình hình chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam từnăm 2016 –năm 2021 52

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước, là công cụ điều tiết kinh

tế và là cơ sở đảm bảo công bằng xã hội Đất nước ta đang phát triển rất mạnh mẽ,

hệ thống thuế đã và đang được sửa đổi, bổ sung ngày càng hoàn thiện, phù hợp với

sự phát triển của đất nước Trong mọi thời kì thuế nói chung và thuế Thu nhập cá nhân nói riêng được sử dụng như một công cụ kinh tế hữu hiệu của nhà nước để điều tiết các hoạt động kinh tế và có vai trò quan trọng trong việc phân phối lại thu nhập và đảm bảo công bằng xã hội Thuế Thu nhập cá nhân ra đời rất lâu trong lịch

sử thuế khóa và đến nay đã trở thành một loại thuế cơ bản, giữ vai trò trung tâm trong hệ thống thuế của các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các nước phát triển

Ở nước ta hiện nay, Luật thuế thu nhập cá nhân (ra đời từ năm 2007) đã qua hai lần sửa đổi, năm 2012 và 2014, nhưng các quy định không phù hợp với thực tế và không bắt kịp những thay đổi của thị trường bất động sản.Tình trạng gian lận thuế trong chuyển nhượng bất động sản diễn ra khá phổ biến, gây thất thu ngân sách nhà nước Trước thực tế trên, ngành Thuế đã triển khai nhiều giải pháp nhằm siết chặt quản lý thuế trong lĩnh vực này và đã đạt được kết quả tích cực Tuy nhiên, để xử lý triệt để việc trốn tránh nghĩa vụ thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp Hiện nay, Luật Đất đai quy định bảng giá đất ổn định 5 năm, trong khi thực tế giá thị trường bất động sản lại biến động liên tục, dẫn đến việc giá quy định không sát với giá của thị trường Cùng với đó, cơ

sở dữ liệu giao dịch bất động sản chưa được xây dựng, nên việc xác định thuế đối với chuyển nhượng bất động sản gặp khó khăn và tiềm ẩn rủi ro đối với cơ quan thuế Chưa kể, theo quy định, thời gian xử lý hồ sơ tại cơ quan thuế không quá 5 ngày làm việc, nên không đủ thời gian kiểm tra tính chính xác của giá kê khai tính thuế

Riêng về bổ sung quy định đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ theo hướng áp dụng thuế suất cao hơn đối với việc giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn để có mức độ

kinh tế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân

Trong thực tế thực hiện chính sách thuế và quản lý thuế đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản trong thời gian qua đã phát sinh tình trạng cá nhân thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhưng kê khai giá chuyển nhượng trong hồ sơ khai thuế thấp hơn nhiều so với giá thực tế mua bán nhằm giảm số thuế phải nộp, gây thất thu thuế của nhà nước

Trong sắc thuế Thu nhập cá nhân thì thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là thuế tạo ra nguồn thu lớn Ngoài ra việc thực hiện đánh thuế thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản có vai trò quan trọng, thứ nhất là để tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, thứ hai là đảm bảo công bằng cho thị trường bất động sản và thứ ba là công cụ hữu hiệu nhằm hạn chế việc đầu cơ vào bất động sản thì nhà nước đã ban hành các luật, thông tư cho vấn đề trên cùng với sự ra đời của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 thay thế cho luật thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm

1994 đã làm minh bạch trong kê khai, nộp thuế khi giao dịch bất động sản của cá nhân và doanh nghiệp giúp cho quá trình thu thuế được đúng, đủ và chính xác.Theo quy định hiện nay mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2% Tiền thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng bên

có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật

Hiện nay, công tác quản lý thuế nói chung và thuế Thu nhập cá nhân đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản nói riêng tại Việt Nam vẫn còn những hạn chế nhất định, vì vậy các cơ quan chức năng có thẩm quyền phải có những biện pháp để nhanh chóng khắc phục một cách có triệt để nhất những hạn chế này

Từ những nhận định trên, tôi đã chọn đề tài:“Pháp luật về thuế thu nhập cá

nhân đối với chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam hiện nay”làm đề tàiLuận

3

văn Từ thực tiễn cho thấy để phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh

và minh bạch, giúp quản lí tốt hơn công tác quản lí thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản, việc đi sâu tìm hiểu về lí thuyết và thực trạng thuế thu nhập trong chuyển nhượng bất động sản là cần thiết

2 Tình hình nghiên cứu

Thời gian qua, đã có nhiều công trình khác nhau nghiên cứu về thuế thu nhập

cá nhân ở Việt Nam

Ở mức độ khái quát, có thể kể đến một số công trình nghiên cứu chủ yếu và nổi bật sau đây:

- “Thuế thu nhập cá nhân trên thế giới và định hướng vận dụng ở Việt Nam”

của đồng tác giả PGS.TS Lê Văn Ái và Ths Đỗ Đức Minh Đây là một công trình bao quát mang tính kinh tế

- “Nguyên tắc công bằng trong pháp luật thuế thu nhập cá nhân”, năm 2016,

luận văn thạc sĩ của Phan Phương Nam Luận văn thạc sĩ này làm rõ khái niệm nguyên tắc công bằng dưới góc độ lý luận, được cụ thể hóa trong pháp luật thuế thu nhập cá nhân thời điểm đó như thế nào và thực tiễn áp dụng pháp luật thuế thu nhập

cá nhân có đảm bảo được tính công bằng chưa Đồng thời, tác giả cũng đã khảo cứu pháp luật của các nước tiên tiến để thấy rõ hơn nữa tính công bằng trong pháp luật thế thu nhập cá nhân, từ đó tác giả đã đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện việc xây dựng dự thảo Luật thuế thu nhập cá nhân vào thời điểm đó;

- “Thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao – thực trạng và giải pháp”,

luận văn thạc sỹ năm 2017 của Nguyễn Trọng Hạnh Luận văn này chủ yếu đề cập đến các phương pháp nhằm hoàn thiện chính sách thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao ở thời điểm đó, hoàn thiện các biện pháp tổ chức, thu thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao Đồng thời cũng đưa ra những đề xuất phương hướng xây dựng Luật thuế thu nhập cá nhân thay cho pháp lệnh thuế thu cao thời điểm bấy giờ;

- “Thực trạng áp dụng pháp luật thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao

từ thực tiễn thuế đối với nghệ sỹ”, luận văn thạc sỹ năm 2016 của Nguyễn Thị Thúy

Hường Luận văn này chủ yếu phân tích những vấn đề còn vướng mắc trong quá

4

trình áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân và việc thu thuế đối với một số đối tượng có thu nhập cao nhưng lại rất khó quản lý là các nghệ sĩ tại Thành phố Hồ Chí Minh;

- “Quy định của pháp luật thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao về

khấu trừ tại nguồn - Thực trạng và hướng hoàn thiện”, khóa luận tốt nghiệp năm

2016 của Lý Hải Yến Đây là công trình trực tiếp nghiên cứu về đề tài “khấu trừ tại nguồn” được quy định theo Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao (sửa đổi bổ sung năm 2004) Luận văn chủ yếu đề cập đến những điểm chưa hợp lý trong các quy định về phương pháp khấu trừ tại nguồn của Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao và vấn đề thực tiễn trong việc áp dụng phương pháp này trên thực tế còn nhiều bất cập để từ đó đưa ra các giải pháp nhằm khắc phục những vấn đề bất cập đó.Tuy nhiên cho đến thời điểm hiện tại thì Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao đã hết hiệu lực, và được thay thế bởi Luật thuế thu nhập cá nhân 04/2007/QH12

-“Cải cách thuế theo hướng nâng cao hiệu lưc, hiệu quả công tác quản lý”,

web Tạp chí Thuế online, đăng ngày 28 tháng 1 năm 2015 Tác giả đã tóm tắt lược các hoạt động xây dựng và hoàn thiện hệ thống thể chế, chính sách thuế năm 2012

và 2013: tham mưu cấp thẩm quyền sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý thuế và các Luật thuế cùng các văn bản hướng dẫn, ban hành Tuyên ngôn ngành thuế Việt Nam; Ngoài ra còn có một số đề tài nghiên cứu công tác quản lý thuế thu nhập cá nhân và đề ra các nhóm giải pháp nhằm thực hiện tốt các quy trình quản lý thuế thu nhập cá nhân cụ thể như:

-“Hoàn thiện công tác quản lý thuế TNCN của Tổng cục Thuế”, Luận văn thạc

sĩ quản lý kinh tế của Trần Thị Tuyết, (2017);

-“Hoàn thiện công tác quản lý thuế TNCN trên địa bàn tỉnh Trà Vinh” Luận

văn thạc sĩ kinh tế của tác giả Trần Công Thành, (2018);

-“Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thuế TNCN” Luận văn thạc sĩ kinh tế

của Thạch Huỳnh Liêm, (2018);

Từ các công trình đã dẫn ở trên, có thể khẳng định rằng cho đến nay chưa có một công trình nào ở cấp độ luận văn thạc sĩ nghiên cứu cụ thể, chi tiết về việc áp

5

dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở Vệt Nam Vì vậy, có thể khẳng định việc nghiên cứu đề tài này là cần thiết, vừa có tính mới và có ý nghĩa thực tiễn trong thời điểm hiện nay

3 Mục tiêu nghiên cứu:

3.1 Mục tiêu chung

Nghiên cứu thực trạng hoạt động quản lý thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam hiện nay từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý thuế thu nhập cá nhân trong giai đoạn hiện nay

3.2 Mục tiêu cụ thể

Luận văn hướng đến những mục tiêu cụ thể sau:

- Hệ thống hóa một số vấn đề cơ sở lý luận về thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam

- Phân tích thực trạng công tác quản lýthuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam, nêu lên những kết quả đã đạt được và hạn chế trong công tác quản lý thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam

- Đề ra các giải pháp để tăng cường công tác quản lý thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam hiện nay để phát huy tốt vai trò của Luật thuế TNCN

4.Đối tượng nghiên cứu:

Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành Đây là những quy định chủ yếu điều chỉnh các vấn đề liên quan đến thuế thu nhập cá nhân

từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Luận văn cũng nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam Đây là cơ sở để đánh giá tính hiệu quả, sự tác động của Luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thời gian qua và kết quả thu được sau quá trình thực hiện luật thuế trên thực tế

6

5 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của luận văn là pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam từ những năm 2016 cho đến nay

6 Phương pháp nghiên cứu

Những phương pháp sử dụng trong đề tài là: Tiếp cận lí thuyết chung về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thông qua các Luật thuế, Nghị định và Thông tư hướng dẫn của Quốc hội, Chính phủ và các Bộ, ban ngành

Thống kê số liệu có chọn lọc từ các tài liệu và website về BĐS

Đề tài có sử dụng các phương pháp như: Phương pháp hệ thống, phương pháp logic, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê

7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của Luận văn

Đây là công trình nghiên cứu khoa học cụ thể về những quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản và thực tiễn thực

hiện tại Việt Nam hiện nay

Đánh giá sự phù hợp của pháp luật đối với hoạt động thực hiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản trên thực tế, rút ra những điểm bất cập, khó khăn trong quá trình thực hiện quy định cụ thể của pháp luật, đề xuất phương hướng và giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả của Luật này trong thời gian tới, góp phần tăng thu ngân sách nhà nước, tạo lập công bằng xã hội và hội nhập kinh tế quốc tế

8 Kết cấu của luận văn

-Chương 1: Cơ sở lý luận về pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản

-Chương 2: Thực trạng pháp luật quản lí thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam hiện nay

-Chương 3: Giải pháphoàn thiện pháp luật thuế Thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam hiện nay

7

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI

CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về thuế thu nhập cá nhân

1.1.1 Khái niệm

Khái niệm cụ thể về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) chưa xuất hiện trong các văn bản Pháp luật của Việt Nam hiện nay Tuy nhiên, dựa trên Luật Thuế thu nhập

cá nhân 2007 (Sửa đổi, bổ sung trong năm 2018) cũng như một số nghị định, thông

tư hướng dẫn, có thể hiểu :

Việc đóng thuế vẫn luôn được xem như là một nghĩa vụ của mọi công dân trên lãnh thổ Việt Nam Bằng khoản đóng góp từ thu nhập cá nhân sẽ làm tăng thêm nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội

Khi chịu thuế TNCN nghĩa là đang có mức thu nhập thực tế cao hơn mức thu nhập khởi điểm nhà nước yêu cầu chịu thuế Nên dù có trừ đi các khoản miễn thuế

và giảm trừ gia cảnh thì người lao động vẫn có khả năng nuôi sống bản thân và gia đình

Đóng thuế TNCN góp phần bình ổn khoảng cách chênh lệch xã hội, tầng lớp giàu nghèo

Đóng thuế TNCN làm tăng trưởng nền kinh tế nước nhà, tạo ra nhiều công

ăn việc làm cho người lao động, đảm bảo một cuộc sống đầy đủ hơn cho những đối tượng gia cảnh khó khăn bằng những chính sách phúc lợi

Như vậy , thuế thu nhập cá nhân có thể được hiểu là một loại thuế trực thu, được đánh vào một số cá nhân có thu nhập cao

Thuế TNCN là thuế trực thu, nghĩa là được tính căn cứ dựa trên thu nhập của người nộp thuế khi đã trừ đi các khoản thu nhập được tính miễn thuế và các khoản giảm trừ gia cảnh theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân cùng các văn bản, hướng dẫn liên quan

1.1.2 Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân

Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân theo Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi 2014) quy định như sau:

8

- Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại mục 3 phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại mục 3 phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam

- Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

+ Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

+ Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn

- Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định tại (2) mục này.1

1.1.3 Đặc điểm thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập chịu thuế của mỗi cá nhân phát sinh trong kỳ tính thuế.2

Là một chính sách trong hệ thống thuế, thuế TNCN mang đầy đủ những tính chất cơ bản của thuế nói chung, đó là tính quyền lực, tính cưỡng chế và tính pháp lí cao; được xác lập trên nền tảng các vấn đề kinh tế-xã hội của người làm nghĩa vụ đóng thuế và tính không hoàn trả trực tiếp

Ngoài những đặc điểm chung đó, thuế TNCN còn có một số đặc điểm riêng nhưsau:

Một là, thuế TNCN là thuế trực thu, theo đó nhà nước sẽ trực tiếp thu một

phần thu nhập của người nộp thuế và đưa vào ngân sách Vì vậy, người nộp thuế không thể chuyển giao các khoản thuế của mình sang cho người khác

Hai là, thuế TNCN là thuế có độ nhạy cảm cao vì nó liên quan trực tiếp đến

lợi ích cụ thể của người nộp thuế và liên quan đến hầu hết mọi cá nhân trong xã hội Thuế thu nhập cá nhân là một lọai thuế phức tạp Việc quản lý thuế; thu thuế đòi hỏi

1 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007(sửa đổi 2014)

2Trường đại học Luật Tp Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình Luật thuế, Nhà xuất bản Hồng Đức-Hội luật gia

Việt Nam

9

trình độ; kỹ thuật cao; chi phí quản lý thuế lớn Cơ quan quản lý thuế phải nắm được các nguồn thu nhập của người chịu thuế, tình trạng cư trú của họ ở Việt Nam, vv…

Ba là, việc đánh thuế TNCN thường áp dụng theo nguyên tắc thuế suất lũy

tiến từng phần, có nghĩa là áp dụng các thuế suất tăng dần đối với các nhóm đối tượng chịu thuế hoặc toàn bộ đối tượng chịu thuế Điều này nghĩa là thu nhập càng cao thì thuế suất sẽ càng cao

Thuế TNCN thường mang tính lũy tiến cao vì nó được thiết lập theo nguyên tắc khả năng trả thuế, thuế suất thường thiết kế theo biểu lũy tiến từng phần nhằm đảm bảo tính công bằng giữa các đối tượng nộp thuế

Bốn là, thuế TNCN không bóp méo giá cả hàng hóa, dịch vụ Thuế TNCN

không cấu thành trong giá bán hàng (giá thanh toán) hàng hóa, dịch vụ nên nó không tạo ra sự sai lệch giá cả hàng hóa, dịch vụ.3

Năm là, thuế TNCN luôn gắn với chính sách xã hội Việc nộp thuế là để

phục vụ cho ngân sách nhà nước, đóng góp vào các chính sách an sinh xã hội cũng như vì các mục đích công cộng

1.2 Thuế chuyển nhượng thu nhập cá nhân

Theo điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13

và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một

số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành và Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ

Tài chính: Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung

3 Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2013), Tập bài giảng luật thuế

10

một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật

sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân như sau:

Công thức tính thuế TNCN chung:

(1) Thuế TNCN phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất

Trong đó:

(2) Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế – Các khoản giảm trừ (3) Thu nhập chịu thuế = Tổng thu nhập – Các khoản miễn thuế, không chịu

thuế

Thuế TNCN sẽ được tính theo tháng, kê thai có thể theo tháng hoặc theo quý

nhưng quyết toán theo năm Thuế thu nhập cá nhân được tính tại thời điểm trả thu

Các bước tính thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ vào công thức tính thuế trên, để tính được số thuế phải nộp hãy thực hiện tuần tự theo các bước sau:

-Bước 1 Tính tổng thu nhập

-Bước 2 Tính các khoản được miễn

-Bước 3 Tính thu nhập chịu thuế theo công thức (3)

-Bước 4 Tính các khoản được giảm trừ

-Bước 5 Tính thu nhập tính thuế theo công thức (2)

-Bước 6 Tính số thuế phải nộp theo công thức (1)

Đối với cá nhân cư trú ký hợp đồng lao động có thời hạn từ 03 tháng trở lên sau khi tính được thu nhập tính thuế thì chỉ cần lấy thu nhập tính thuế x thuế suất (phương pháp Biểu lũy tiến từng phần – Tính từng bậc thuế sau đó cộng lại) Chi tiết theo bảng sau:

Thuế suất (%)

trên 80 trđ

35% TNTT – 9.85

tr

12

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất

1.2.1 Giá chuyển nhượng

a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai

là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.\

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu

hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất

13

vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng

c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế

1.2.4 Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án, Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa

vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.”

14

Như vậy, theo quy định hiện nay mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2% Tiền thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng bên có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật

Chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là một điều kiện để cơ quan có thẩm quyền xem xét và tiến hành làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua

1.3 Vai trò của thuế Thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Là một bộ phận của hệ thống pháp luật thuế, luật thuế thu nhập cá nhân với hoạt động chuyển nhượng bất động sản vừa mang các vai trò chủ yếu của pháp luật thuế nói chung, vừa có các vai trò riêng mà các luật thuế khác không có được.4

❖ Đối với nền kinh tế- xã hội

- Tạo lập nguồn tài chính cho ngân sách nhà nước

Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước, trong đó thuế thu nhập

cá nhân với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là một trong những bộ phận quan trọng cấu thành thuế nói chung nên cũng góp một phần quan trọng để tạo nguồn tài chính cho nhà nước Thuế thu nhập cá nhân nói chung và thuế thu nhập cá nhân với hoạt động chuyển nhượng bất động sản nói riêng được tính với diện rộng, khả năng tạo nguồn thu cho ngân sách rất lớn Bên cạnh đó, thuế thu nhập cá nhân tác động trực tiếp vào thu nhập của dân cư mà người dân của bất kỳ quốc gia nào cũng đều mong muốn và cố gắng có thu nhập ngày càng cao để nâng cao đời sống vật chất tinh thần Thuế thu nhập cá nhân luôn có sự gia tăng nhanh chóng cùng với

sự tăng lên của thu nhập bình quân đầu người Luật thuế thu nhập cá nhân tạo cơ sở pháp lý để Nhà nước thực hiện thu ngân sách nhà nước

- Góp phần thực hiện công bằng xã hội:

4Nguyễn Đăng Bình (2011), Pháp luật về thu nhập chịu thuế trong thuế Thu nhập cá nhân: Thực trạng và hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ luật học trường ĐH Luật Tp Hồ Chí Minh

15

Thực hiện công bằng trong xã hội là một trong nhưng vai trò quan trọng của pháp luật thuế nói chung, ngoài ra với luật thuế thu nhập cá nhân cùng với việc thực hiện biểu thuế luỹ tiến từng phần, thuế thu nhập cá nhân đã thực hiện được việc điều tiết thu nhập, đảm bảo công bằng trong xã hội

- Điều tiết thu nhập, tiêu dùng và tiết kiệm:

Luật Thuế thu nhập cá nhân cũng có tác dụng điều tiết vĩ mô đối với nền kinh tế Loại thuế này điều tiết trực tiếp thu nhập cá nhân nên một mặt tác động trực tiếp đến tiết kiệm, mặt khác làm cho khả năng thanh toán của các cá nhân bị giảm

Từ đó cầu hàng hoá, dịch vụ giảm sẽ tác động đến sản xuất

- Góp phần phát hiện thu nhập bất hợp pháp:

Thực tế đã chứng minh nhiều khoản thu nhập của một số cá nhân nhận được

từ việc thực hiện các hành vi bất hợp pháp hoặc bằng cách lợi dụng những kẽ hở của pháp luật mà nhà nước không kiểm soát được như tham ô, nhận hối lộ, buôn bán hàng quốc cấm, trốn tránh thuế, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của nhà nước và công dân… Những hành vi này ảnh hưởng rất xấu đến đời sống kinh tế–xã hội của mỗi quốc gia Phải kết hợp hữu hiệu nhiều biện pháp để ngăn chặn và chống lại những hành vi trên, một trong số các biện pháp ngăn chặn đó thì phải kể đến vai trò của pháp luật thuế thu nhập cá nhân

❖ Đối với hệ thống pháp luật thuế

Pháp luật thuế thu nhập cá nhân góp phần khắc phục nhược điểm của một số loại thuế khác

Một số thuế gián thu như thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt đều có nhược điểm là có tính luỹ thoái và ảnh hưởng đến người nghèo nhiều hơn người giàu vì khi tiêu thụ cùng một lượng hàng hoá mọi người không phân biệt giàu nghèo và đều phải chịu thuế như nhau Nếu tính thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp luỹ tiến từng phần sẽ góp phần khắc phục được nhược điểm này

❖ Pháp luật thuế thu nhập cá nhân là công cụ góp phần điều chỉnh các mục

tiêu kinh tế vĩ mô

Chính sách thuế được đặt ra không chỉ nhằm mang lại số thu đơn thuần cho ngân sách mà yêu cầu cao hơn là qua thu góp phần thực hiện chức năng việc kiểm

16

kê, kiểm soát, quản lý hướng dẫn và khuyến khích phát triển sản xuất, mở rộng lưu thông đối với tất cả các thành phần kinh tế theo hướng phát triển của kế hoạch nhà nước, góp phần tích cực vào việc điều chỉnh các mặt mất cân đối lớn trong nền kinh

tế quốc dân

Qua đó, chúng ta có thể thấy rằng Luật Thuế thu nhập cá nhân đóng vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của mỗi quốc gia, đặc biệt là thuế thu nhập cá nhân với hoạt động chuyển nhượng bất động sản Tuy nhiên, vì công tác quản lý thuế thu nhập cá nhân còn nhiều hạn chế nên những vai trò này vẫn chưa thực sự được phát huy vai trò tác dụng của nó, nhất là đối với thuế thu nhập cá

nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam

Sự cần thiết tăng cường quản lý thuế thuế Thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Bất động sản là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng đất nên khi mua bán, chuyển nhượng việc thiết lập hồ sơ chính xác, đầy đủ là vô cùng quan trọng Đây là cơ sở pháp lý bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp cho người sử dụng, sở hữu và các giao dịch dân sự nếu có; đồng thời là cơ sở để thực hiện nghĩa vụ thuế Tuy nhiên, thời gian qua, tình trạng khai sai giá bất động sản khi chuyển nhượng khá phổ biến dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước

Để kịp thời hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng bất động sản, đảm bảo sự công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước, tránh các nội dung pháp lý phát sinh trong quá trình sử dụng bất động sản như: khi khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo, đền bù, và các tình huống pháp lý khác, hướng dẫn người dân, doanh nghiệp một số quy định liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:

Quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã được quy

định tại các văn bản quy phạm pháp luật về thuế

- Theo Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định Thuế thu nhập cá nhân, tại Điều 2, Điều 3 có nêu: cá nhân có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân Các khoản chịu thuế thu nhập cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản

Ngoài ra, Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14 quy định: người nộp thuế có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ, nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn

và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế.5

Việc quy định nộp theo thuế suất nào là do người dân kê khai sẽ tạo điều kiện cho người dân có nhiều thuận lợi hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước, song những quy định “mở” này đã tạo kẽ hở cho người dân lẫn doanh nghiệp lách luật, khiến các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường nhà đất đứng ngoài luồng với luật thuế này

Ví dụ, bà A mua căn hộ với giá 1,5 tỷ đồng, sau đó bà bán lại với giá 2 tỷ đồng Nếu tính thuế dựa trên chênh lệch thu nhập khi bán và khi mua thì số thuế bà

A phải nộp sẽ là (2-1,5) tỷ đồng x25%=125 triệu đồng

Nếu trường hợp không xác định được giá mua ban đầu thì cơ quan thuế sẽ tính thuế 2% trên giá bán như vậy số thuế bà A phải nộp là 2 tỷ đồng x 2%=40 triệu đồng Mức chênh lệch giữa hai cách tính thuế này là 85 triệu đồng, đây là một con

số rất lớn Do đó người mua bán cho dù biết rõ hết về các thông tin như giá chênh lệch thì cũng giấu, không đưa ra công chứng để được đánh mức thuế 2% trên giá

chuyển nhượng

Hoặc cũng tồn tại trường hợp: Khi anh, chị, em ruột chuyển nhượng BĐS cho nhau thì vẫn phải đóng thuế TNCN cho một nửa tài sản của chị dâu, anh rể; em dâu, em rể Từ thực tế này dẫn đến tình trạng người dân đi đường vòng để lách thuế Thay vì việc anh, chị, em chuyển nhượng trực tiếp cho nhau sẽ phải nộp thuế, người

5 Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14

18

dân chọn cách vợ (hoặc chồng) chuyển nhượng cho nhau, sau đó mới chuyển nhượng cho anh, chị, em ruột Cũng tương tự như trường hợp cha dượng, mẹ kế chuyển nhượng, thừa kế, tặng quà cho con riêng của vợ hoặc chồng cũng phải đi đường vòng như vậy.Việc đi đường vòng như vậy vừa tốn nhiều thời gian của người dân mà cơ quan thuế lại không thu được một đồng thuế nào

Khi kê khai thuế, NNT cố tình hạ giá chuyển nhượng BĐS xuống để nộp ít thuế Hệ thống văn bản pháp luật thuế quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng, tại thời điểm chuyển nhượng nhưng không thấp hơn giá do UBND tỉnh, thành phố quy định Nhưng vì lợi ích của cả người mua và người bán nên họ thường ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thực

tế Và để được cơ quan nhà nước chấp nhận hồ sơ thì họ chỉ ghi giá trên hợp đồng ngang bằng hoặc cao hơn chút đỉnh so với giá UBND tỉnh, thành phố quy định Kết quả là chỉ có nhà nước bị thất thu thuế, còn cả bên bán và bên mua đều có lợi

Nhìn chung các điều kiện trên khi áp dụng vào Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế nên hiện tại các nhà quản lí đang cố gắng tháo gỡ để công tác quản lí thuế TNCN tốt và hiệu quả hơn

1.4 Khái quát chung pháp luật thuế thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản Việt Nam

1.4.1 Khái niệm, đặc điểm

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ CNBĐS là thu nhập tính thuế và thuế suất

Theo luật thuế TNCN, thu nhập chịu thuế từ CNBĐS bao gồm:

19

-Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; -Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

-Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản

Điều 14 Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1 Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản

2 Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản

3 Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng

4 Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.6

1.4.1.2 Đặc điểm:

Điều 2 củaNghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, có hiệu lực kể từ

6Điều 14 , Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi , bổ sung)

20

ngày 01 tháng 7 năm 2013, được sửa đổi, bổ sung bởiNghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2014 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Nghị định quy định về thuế, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 11 năm 2014 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm

2015 quy định:

1.Người nộp thuế thu nhập cá nhân bao gồm cá nhân cư trú và cá nhân không

cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều3 của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Điều3 Nghị định này Phạm vi xác định thu nhập chịu thuế của người nộp thuế như sau:

a) Đối với cá nhân cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam, không phân biệt nơi trả thu nhập;

b) Đối với cá nhân không cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh tại Việt Nam, không phân biệt nơi trả thu nhập

2 Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau:

a) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

Cá nhân có mặt tại Việt Nam theo quy định tại điểm này là sự hiện diện của

cá nhân đó trên lãnh thổ Việt Nam

b) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam theo một trong hai trường hợp sau:

- Có nơi ở đăng ký thường trú theo quy định của pháp luật về cư trú;

-Có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, với thời hạn của các hợp đồng thuê từ 183 ngày trở lên trong năm tính thuế

Trườnghợp cá nhâncónơi ởthườngxuyên tại Việt Namtheoquyđịnh tại Điểm này nhưng thực tế có mặt tại Việt Nam dưới 183 ngày trong năm tính thuế mà cá nhân không chứng minh được là đối tượng cư trú của nước nào thì cá nhân đó là đối tượng cư trú tại Việt Nam

3.Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định tại Khoản

2 Điều này

21

- Thứ hai: Mức độ điều tiết phần thu nhập cao là rất lớn theo mức thuế suất

tỷ lệ lũy tiến từng phần

- Thứ ba: Quy định về chế độ miễn giảm linh hoạt

Đây là các cá nhân có thu nhập theo quy định của pháp luật nhằm thực hiện mục đích điều tiết một phần thu nhập của họ để thực hiện công bằng xã hội

Thứ nhất, thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là một loại thuế

trực thu

Như đã trình bày ở trên thuế trực thu là thuế đánh trực tiếp vào thu nhập hoặc tài sản của các đối tượng nộp thuế Thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được coi là thuế trực thu vì loại thuế này đánh trực tiếp vào TNCN phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS Cá nhân là đối tượng chịu thuế, là người phải trích một khoản tiền từ thu nhập của mình để nộp vào ngân sách nhà nước Thuế trực thu khác thuế gián thu ở chỗ thuế không được cộng vào giá cả hàng hóa, dịch vụ, người tiêu dùng phải nộp thuế bất kể thu nhập, hoàn cảnh như thế nào, miễn có phát sinh hành vi tiêu dùng là phải nộp thuế Trong khi đó thuế trực thu nói chung và thuế TNCN nói riêng xác định phần đóng góp thường dựa vào khả năng của từng đối tượng, chủ thể có thu nhập cao thì phải nộp thuế cao, thu nhập thấp thì nộp ít, thu nhập như nhau thì nộp như nhau Điều này khiến cho thuế TNCN đảm bảo tính công bằng trong xã hội

Tuy nhiên, thuế trực thu cũng có nhược điểm là khó kiểm soát trong việc thu thuế vì thuế trực thu hay thuế TNCN đánh trực tiếp vào lợi ích của cá nhân làm cho

họ cảm thấy có gánh nặng khi phải trích lợi ích của mình cho nhà nước, tất yếu dẫn đến người nộp thuế có xu hướng trốn thuế, gian lận thuế

Thứ hai, đối tượng chịu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là

thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS

Thu nhập chịu thuế rất đa dạng và mỗi sắc thuế xác định những khoản thu nhập cụ thể là đối tượng chịu thuế riêng biệt Thu nhập là kết quả của một hoạt động nào đó, có thể là hoạt động lao động, hoạt động sản xuất kinh doanh hay từ các giao dịch trong đời sống…Đối với thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS thu nhập có được từ hành vi chuyển nhượng BĐS của cá nhân Hành vi này có thể được

từ ngoài Việt Nam, khoản thu nhập mà cá nhân, tổ chức nước ngoài có được tại Việt Nam Riêng đối với TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS chỉ phải chịu thuế khi thu nhập đó phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam Trường hợp

cá nhân Việt Nam có phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS ở ngoài phạm vi lãnh thổ Việt Nam thì nhà nước Việt Nam không thể thu thuế thu nhập đối với khoản thu này

Ngoài ra, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của cá nhân chỉ được miễn thuế khi thuộc một trong hai trường hợp sau:

“1 Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,

mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

2 Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất”

Tức là ngoài hai trường hợp kể trên, cá nhân có thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS đều phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật bất kể việc chuyển nhượng đó có phát sinh thu nhập cho cá nhân hay không

Trong khi đó, tổ chức khi chuyển nhượng BĐS chỉ phải nộp thuế khi phát sinh thu nhập Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của tổ chức được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn của BĐS và các chi phí liên quan đến hoạt động này Do đó, nhiều tổ chức, doanh nghiệp lợi dụng quy định này để tránh thuế

Thứ ba, đối tượng nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là cá

nhân:

23

Pháp luật thuế hiện nay phân chia thuế thu nhập thành hai loại: thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế TNCN Cơ sở của sự phân chia này dựa trên chủ thể phát sinh thu nhập Nếu cá nhân là chủ thể phát sinh thu nhập thì đối tượng nộp thuế TNCN là

cá nhân bất kể thu nhập đó là từ hoạt động kinh doanh hay phi kinh doanh Nếu tổ chức là chủ thuế phát sinh thu nhập thì tổ chức là đối tượng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp cho thu nhập từ bất kể hoạt động nào miễn là nó hợp pháp Thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là một bộ phận của thuế TNCN nên đối tượng nộp thuế cũng phải tuân thủ theo các quy định chung của luật thuế TNCN

1.4.2 Các bộ phận cấu thành pháp luật

1.4.2.1 Chủ thể nộp thuế

Cá nhân có quyền sử dụng đất, khi chuyển nhượng BĐS theo quy định của pháp luật đều phải nộp thuế TNCN Cá nhân chuyển nhượng BĐS được chia thành hai loại đó là:

Thứ nhất, cá nhân có quyền sử dụng đất, khi chuyển nhượng BĐS theo quy

định của pháp luật đều phải nộp thuế TNCN

Thứ hai, cá nhân chuyển nhượng BĐS, được chuyển nhượng BĐS là đồng sở

-Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

-Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vớiđất Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

Nhà ở, kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng vật nuôi)

-Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở

-Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản

-Chỉ đánh thuế vào những bất động sản thứ hai trở đi, với bất động sản duy nhất thì không phải đánh thuế

1.4.2.2 Đối tượng nộp thuế

Đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) là cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS Là đối tượng phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Tài sản gắn liền với đất, bao gồm:

+ Nhà ở;

+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất;

+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi)

- Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu, đối tượng nộp thuế

là từng cá nhân đồng sở hữu

Đối với hoạt động cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng không có đăng ký kinh doanh, đối tượng nộp thuế là người đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất Trường hợp nhiều người cùng đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thì đối tượng

Bộ Tài chính)

Tờ khai được lập thành 02 bản và nộp cùng các giấy tờ liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật cho Văn phòng đăng ký đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trường

Văn phòng đăng ký đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của bộ hồ sơ, xác nhận và ghi đầy đủ chỉ tiêu vào

“Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác nhận nghĩa vụ tài chính” sau đó chuyển giao cho Chi cục thuế nơi có nhà đất chuyển nhượng

Nơi nộp hồ sơ khai thuế: cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại cơ quan quản lý bất động sản (Văn phòng đăng ký đất hoặc

cơ quan Tài nguyên môi trường)

Thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng cụ thể đối với trường hợp phải khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế là ngày ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế nhưng chậm nhất không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo thuế

Như vậy dựa trên quy định về trình tự và thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân đối với Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất với giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng Trong các trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác

và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một

số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành và Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính: Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật

sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân như sau:

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất

-Giá chuyển nhượng

a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai

là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

27

thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu

hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng

c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định

28

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế

-Cách tính thuế

a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

b) Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án, Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa

vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân

Như vậy, theo quy định hiện nay mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2% Tiền thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng bên có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật

Chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là một điều kiện để cơ quan có thẩm quyền xem xét và tiến hành làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua

1.4.2.4 Thời điểm xác định nghĩa vụ thuế

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản

là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực theo quy định của pháp luật

-Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu, thì nghĩa vụ thuế

sẽ được tính riêng cho từng cá nhân Thu nhập tính thuế của từng cá nhân được xác định căn cứ vào tổng thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và tỷ lệ phân chia thu nhập giữa các cá nhân đồng sở hữu Tỷ lệ phân chia thu nhập được xác định căn cứ

Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền

mà cá nhân không cư trú nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn

1.4.2.5 Trường hợp miễn, giảm thuế

-Các trường hợp được miễn thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản:

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha

vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Cá nhân có nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất theo quy định này là cá nhân chuyển nhượng chỉ có quyền sở hữu một căn nhà duy nhất hoặc chỉ có quyền

sử dụng một thửa đất duy nhất ở Việt Nam, kể cả trường hợp trên thửa đất đó đã hoặc chưa được xây dựng nhà

+ Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác mới được miễn thuế Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế

+Trường hợp vợ chồng cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc

30

chồng còn có nhà ở, đất ở riêng khác thì khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung

vợ chồng chỉ vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng khác mới được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng khác không đựợc miễn

+ Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó

- Căn cứ xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do người chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế

-Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

-Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội, giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau

-Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất

-Hồ sơ miễn thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản:

- Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa vợ với chồng cần một trong các giấy tờ sau: Bản sao sổ hộ khẩu hoặc bản sao giấy chứng nhận kết hôn hoặc quyết định của toà án xử ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà do ly hôn, hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn)

- Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ cần có một trong hai giấy tờ sau: bản sao sổ hộ khẩu (nếu cùng sổ hộ khẩu) hoặc bản sao giấy khai sinh

Trường hợp con ngoài giá thú thì phải có bản sao quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền

31

- Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi cần có một trong hai giấy tờ sau: bản sao sổ hộ khẩu (nếu cùng sổ hộ khẩu) hoặc bản sao quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền

- Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa ông nội, bà nội với cháu nội cần

có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bản sao Giấy khai sinh của

bố cháu nội; hoặc bản sao sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông nội, bà nội với cháu nội

- Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và bản sao Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại; hoặc bản sao sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại

- Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa anh, chị, em ruột với nhau cần có giấy tờ sau: bản sao sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy khai sinh của người chuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng thể hiện mối quan hệ có chung cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy tờ khác chứng minh

có quan hệ huyết thống

- Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể cần có giấy tờ sau: Bản sao sổ hộ khẩu ghi rõ mối quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồng hoặc vợ làm căn cứ xác định mối quan hệ giữa người chuyển nhượng là cha chồng, mẹ chồng với con dâu hoặc cha vợ, mẹ vợ với con rể

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng được miễn thuế nêu trên nhưng người chuyển nhượng không có Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu thì phải có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng làm căn cứ để xác định thu nhập được miễn thuế

- Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, đất ở của cá nhân có duy nhất một nhà ở đất ở tại Việt Nam, hồ sơ gồm:

+ Bản sao quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hồ sơ miễn thuế: bản sao quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền ghi rõ mức miễn, giảm tiền sử dụng đất

- Hồ sơ miễn thuế đối với Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội, giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị

em ruột với nhau được áp dụng tương tự như hồ sơ miễn thuế đối với trường hợp chuyển nhượng bất động theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp chuyển đổi đất nông nghiệp để hợp thức hoá sản xuất nông nghiệp thì thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp được miễn thuế Hồ sơ miễn thuế: Văn bản thoả thuận việc chuyển đổi đất giữa các bên được cơ quan có thẩm quyền xác nhận

Bản sao các giấy tờ đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản phải

có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã Trường hợp không có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã thì người chuyển nhượng phải xuất trình bản chính để cơ quan thuế kiểm tra đối chiếu

Người chuyển nhượng bất động sản thực hiện thủ tục miễn thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật

1.4.2.6 Kê khai, nộp thuế

33

-Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản:

Thời điểm khai thuế: cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không phân biệt thuộc đối tượng chịu thuế hay miễn thuế đều phải lập hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân và nộp cùng hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản

Hồ sơ khai thuế bao gồm:

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản theo Mẫu số: 03/BĐS-TNCN (Ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính

– Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất

– Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

– Trường hợp cá nhân đề nghị được áp dụng tính thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì phải xuất trình thêm các chứng từ hợp lệ làm căn cứ chứng minh các loại chi phí sau:

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng chuyển nhượng bất động sản đến Văn phòng đăng ký chuyển quyền sử dụng đất hoặc cơ quan Tài nguyên môi trường quận, huyện, để nhận mẫu tờ khai thuế thu nhập cá nhân và được hướng dẫn kê khai theo đúng quy định Tờ khai thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản theo Mẫu số: 03/BĐS-TNCN (Thông tư số 92/2015/TT-BTC