TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN
KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN 03 LQ w
DE TAI:
HOAT DONG MARKETING MIX DỰ AN BAT DONG SAN
NGHi DUONG KHU VUC NAM PHU QUOC TẠI CÔNG TYCO PHAN BAT DONG SAN BAU TROI VIET NAM
Sinh vién thuc hién : Vũ Thi Van Anh
Mã sinh viên : 11190620
Lớp chuyên ngành : Bất Động Sản 61AChuyên ngành : Bất Động Sản
Giảng viên hướng dẫn : T.S Nguyễn Thị Hải Yến
Hà Nội, tháng 4/2023
Trang 2LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan đề tai: “HOẠT DONG MARKETING MIX DỰ AN BAT
DONG SAN NGHỈ DƯỠNG KHU VUC NAM PHU QUOC TẠI CÔNG TY COPHAN BAT DONG SAN BAU TRỜI VIỆT NAM (SKY REALTY) ” là một công trìnhnghiên cứu độc lập dưới su hướng dan của TS Nguyễn Thi Hải Yến và không có bất cứ
sự sao chép nào từ người khác Đề tài là một sản phẩm mà em đã không ngừng nỗ lựcnghiên cứu trong quá trình hoc tập tại trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân cũng nhưthực tập tại công ty Sky Realty Số liệu và kết quả nghiên cứu trong chuyên đề này là
hoàn toàn trung thực và chưa từng được sử dụng hoặc công bố trong bat kỳ công trình
nào khác Tất cả những sự giúp đỡ cho việc xây dựng cơ sở lý luận cho bài luận đềuđược trích dẫn day đủ, tài liệu tham khảo nguồn gốc rõ ràng và được phép công bó.
Em xin cam đoan nêu có van dé gi em xin chịu hoàn toan trách nhiệm.
Sinh viên thực hiện chuyên đề
Vũ Thị Vân Anh
Trang 3LỜI CÁM ƠN
Trên thực tế, mọi thành công đạt được đều luôn luôn có sự hỗ trợ, giúp đỡ từngười khác, dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp Trong suốt những năm học tậpvà rén luyện tại Trường Dai Học Kinh Tế Quốc Dân cho đến nay, em đã nhận được rấtnhiều sự quan tâm, dìu dắt tận tình của thầy cô Bằng tất cả lòng biết ơn chân thành vàsâu sắc nhất, em xin cảm ơn toàn thể thầy cô Khoa Bất Động Sản và Kinh Tế TàiNguyên, các thầy cô đã giảng dạy tận tình và toàn thể cán bộ nhân viên trong khoa đã
hỗ trợ em trong suốt 4 năm học tập và rèn luyện tại trường.
Đặc biệt cảm ơn TS Nguyễn Thị Hải Yến là người đã trực tiếp hướng dẫn và hỗtrợ em trong suốt quá trình làm chuyên đề, em xin cảm ơn những chia sẻ thực tế vànhững lời khuyên hữu ích nhất dé áp dụng vào cả thực tế cũng như lý thuyết dé hoàn
thành tốt chuyên dé và là hành trang dé áp dụng vào thực tế sau này.
Đặc biệt em xin cảm ơn ban lãnh đạo, toàn thé nhân viên tại công ty Cô phần Bấtđộng sản bau Trời Việt Nam (Sky Realty) đã tận tình giúp đỡ dé em hoàn thành tốt quátrình thực tập tại công ty Qua thời gian làm việc cùng anh chị, em đã có được rất nhiềutrải nghiệm cũng như kinh nghiệm thực tế.
Sinh viên thực hiện chuyên đềVũ Thị Vân Anh
Trang 4MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠNMỤC LỤC
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHU VIET TATDANH MỤC CAC BANG
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỎ THỊ
LOL MO ĐÂ U - << +EE+4EEEA4E.4E97.34 974497144 0774407741 07791 2a 11 Lý do lựa chọn đề tài - St E2 12E21215212112112121111121121E 111111 1 yg |PVWI0lỗiìi0i 2 iu na 2
3 Đối tượng và phạm vi nghiên CỨu - 2 2 s+SE+EE+EEt2EE2EE2EEEEEEEEerEerrrrrrrred 3
4 Phương pháp nghiên CỨU - - c1 12 1121111111191 111111111111 111 11 111g ng ray 3
5 Kết cấu của để tài ccc tt nh ng nghi 4
CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOAT ĐỘNG MARKETING MIX DỰ ÁN
BAT DONG SAN NGHĨ DƯỠNG 2-5 << ©s£ se se tseEsersersesrserseree 5
1.1 KHÁI QUÁT VE CÁC DỰ ÁN BAT DONG SAN NGHỈ DƯỠNG 5
1.1.1 Khái niệm bat động sản nghỉ dưỡng -2- 2© 52 22S22EEeEEeEEzEzrserxees 51.1.2 Đặc điểm bat động sản nghỉ đưỡng 2-2: 2 S222Et22EcEE2Exrrrrerkree 71.1.3 Các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng phổ biến nhất hiện nay 71.1.4 Giá trị cốt lõi bat động sản nghỉ dưỡng -2- 2 2+S2+EecxeEEeExzExzEerrees 91.1.5 Khó khăn và thách thức trong bối cảnh hiện nay 2-52 5 s2 101.1.6 Tiềm năng đầu tu bat động sản nghỉ đưỡng 2- 22 s¿25++cxz+cxe2 11
1.2 HOAT DONG MARKETING MIX CAC DU AN BAT DONG SAN NGHi
1.2.1 Tổng quan về hoạt động Marketing mix :2 5¿+cx+zx++zxzzxez 121.2.2 Tổng quan về hoạt động Marketing mix dự án bat động sản nghỉ dưỡng 13
Trang 51.3 CÁC YEU TO ANH HUONG DEN HOAT DONG MARKETING MIX CÁC
DU AN BAT DONG SAN NGHI DUONG .-s- 5< 5° se csscsseeserserssss 191.3.1 Các yếu tỐ VEG weccecececccsscsssesssessesssesssessecssecsusssecsuesssessessssssecssecsesssecsueesesenes 191.3.2 Các yếu tỐ Vi mÔ ¿- ¿+ t+SE9EE2EE2EEEEEE19E151121121111111211211 711111111 ce 25
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING MIX
DỰ AN BAT DONG SAN NGHI DUONG KHU VUC NAM PHU QUOC TẠI
CONG TY CO PHAN BAT DONG SAN BAU TROI VIET NAM (SKY REALTY)
2.1 TONG QUAN VE CONG TY CO PHAN BAT DONG SAN BAU TRỜI
Ji) 29
2.1.1 Giới thiệu sơ lược về công ty - ¿52 5s+2x+2E22E12E12E12EE2E 211211 EeErrree 29
Lich sử hình thành và phát triỂn 2-22 +22£2EE2EEt2EE2EE2EEE2EE22EEExcrkrsred 302.1.3 Tam nhìn, sứ mệnh, giá trị cốt lõi 2-2 2 2 E+EE£EE2E++Ee£Eerxerxerxrxee 312.1.4 Cơ cấu tô chức công ty cecceccececcsscsscssessessessescsessessessessesessessesssanesessessessesseaee 3l2.1.5 Tình hình hoạt động kinh doanh .- 5 2 + 2332 *EvsErseerserrsrrreres 34
2.2 PHAN TÍCH THỰC TRANG MARKETING MIX DỰ ÁN BAT DONG SAN
NGHi DUONG KHU VUC NAM PHU QUOC TAI CÔNG TY CO PHAN BAT
DONG SAN BAU TROT VIỆT NAM (SKY REAL/TY) -.5 sccs<cs<es 372.2.1 Sản phẩm - ¿+ s2 2E1221221171711211211211211111112112112111111211 211 11c cre 372.2.2 GIẢÁ 5c 21 21 2222122212212 12111 1211111 ererere 422.2.3 Phân phối - ¿+ 19SE9EE2E2EEEE9E191121121117111211211111111111 1111111 xe 44
2.2.4 Truyền thông - +: 2+S<9EEEEEEEE21121121127171711211211111111211 11 11c re 542.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG VE HOAT DONG MARKETING MIX DỰ ÁN BAT
DONG SAN NGHi DUONG KHU VUC NAM PHU QUOC TẠI CÔNG TY CO
PHAN BAT DONG SAN BAU TRỜI VIET NAM (SKY REALTY) 592.3.1 Những kết qua dat được trong hoạt động Marketing mix dự án bat động sannghi dưỡng khu vực Nam Phú Quốc tai công ty Sky Realty - 59
2.3.2 Ưu điểm và hạn chế trong hoạt động Marketing mix dự án bất động sản nghỉdưỡng khu vực Nam Phú Quốc của công ty Sky Realty - 2 scxcce¿ 60
Trang 6CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING MIX
DỰ ÁN BAT DONG SAN NGHỈ DUONG KHU VUC NAM PHU QUOC TẠI
CONG TY CO PHAN BAT ĐỘNG SAN BAU TRỜI VIET NAM 663.1 MỤC TIỂU — QUAN DIEM - CƠ SỞ DE XUẤT GIẢI PHÁP 66
3.1.1 Mục tiêu phát triển của doanh nghiỆp - 2 2 2+z+£Ee£EzzEzrxerxeez 663.1.2 Mục tiêu phát triển hoạt động Marketing mix cho sản phẩm bất động sảnnghỉ dưỡng tại Phú Quốc của công ty -¿- 2-52 2xx 2 2E2E21EE1EEEEEErErrree 663.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN MARKETING MIX DỰ ÁN BÁT ĐỘNG SẢN
NGHi DUONG NAM PHU QUOC TẠI CÔNG TY CO PHAN BAT ĐỘNG SANBAU TROT VIET NAM 00202277 67
3.2.1 Giải pháp về sản pham o cceccecceccesscsscessessessessesssessessessessessesessessesseseeseesess 67
3.2.2 Giải pháp về giá -:¿-2+- 22221 221221122121121112112112111211211 21121 ca 693.2.3 Giải pháp về hoạt động phân phối bán hàng - 2-5-2 scsccsz£zez 703.2.4 Giải pháp về truyền thông ¿+ 1S SE2EE2EEEEEEEEE121121121 71211111 ce 73
3.3 MỘT SO KIÊN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT DONG MARKETINGMIX DỰ ÁN BAT ĐỘNG SAN NGHĨ DUONG KHU VUC NAM PHU QUOCTẠI CONG TY CO PHAN BAT DONG SAN BAU TRỜI VIET NAM 75
$0 00.0077 76DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO -c2 2°2s2°2cses T7
Trang 7DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHU VIET TAT
4P Sản phẩm (Product)Gia (Price)
Phân phối (Place)
Truyền thông (Promotion).BĐS Bat động sản.
CBRE Công ty CB Richard Ellis Việt Nam.
Sky Realty Công ty Cô phan Bat động sản Bau Trời Việt Nam
SEO Search Engine Optimization.
Tp Hồ Chí | Thành phố Hồ Chi MinhMinh
Tp Hà Nội Thành phố Hà Nội
Trang 8DANH MỤC CÁC BANG
Tên Bảng Trang
Bang 2.1 Kết qua hoạt động kinh doanh của Sky Realty qua các năm 34
Bang 2.2 Kết quả hoạt động kinh doanh san phâm BĐS nghỉ dưỡng Phú 36
Quốc của Sky Realty qua các năm
Bang 2.3 Kết quả hoạt động kinh doanh từng phân khúc BĐS nghỉ dưỡng | 36
Phú Quốc qua của công ty Sky Realty các năm
Bảng 2.4 Chính sách ưu đãi của các sản phẩm nghỉ dưỡng Phú Quốc 42
Bảng 2.5 So sánh sản phẩm Shophouse so với các đối thủ cạnh tranh 43
Bảng 2.6 Bang giá khu căn hộ Sun Grand City Hillside Residence 43
Bảng 2.7 So sánh sản phẩm căn hộ so với các đôi thủ cạnh tranh 44
Bảng 2.8 Bang chi phí hoạt động truyền thông qua từng năm 55
Bảng 2.9 Chi phí quảng cáo từng dòng sản phâm 56
Bang 2.10 Chi phí quan hệ công chúng từng dòng san pham 57
Bảng 2.11Chi phí khuyến mãi từng dòng sản phẩm 57
Bang 2.12 Chi phi Marketing trực tiếp từng dong sản phẩm 58
Trang 9DANH MỤC CÁC HÌNH VE, DO THỊ
Tên hình vẽ, đồ thị TrangHình 1.1 Mô hình Marketing mix 4P (Philip Kotler, 1997) 13
Hình 2.1 Logo công ty Cô phân bất động sản Bau trời Việt Nam (Sky Realty) | 30Hình 2.2: Sơ đồ cơ câu tô chức của Sky Group 32Hình 2.3: Sơ đồ cơ cấu tô chức của Sky Realty 32Hình 2.4 Phối cảnh dự án Shophouse The Center 40Hình 2.5 Phối cảnh dự án Sun Grand City Hillside Residence 41Hinh 2.6: Qua trinh ra quyét dinh mua 52
Trang 10LỜI MỞ ĐẦU
1 Lý do lựa chọn đề tài
Khác với đầu tư các loại hình bất động sản khác, đầu tư bat động sản nghỉ dưỡnglà đầu tư giá trị sống bền vững Bắt động sản nghỉ dưỡng là bất động sản mà tại nơi đócó thé tạo ra giá tri về công ăn việc làm, là nơi có thể tôn vinh những giá trị sống, giá tri
văn hoá đích thực của người Việt Nam Trong bối cảnh tram lắng cùa toàn thị trường
bất động sản nói chung, BĐS nghỉ dưỡng vẫn chưa thật sự có những bước tiễn vượt trội
hăn Tuy nhiên, phân khúc này đang có dấu hiệu bước vào đà tăng mạnh mẽ trong giaiđoạn phục hồi hậu Covid 19.
Năm 2023 là một năm mà thị trường bất động sản đang khởi sắc trở lại, đặc biệtlà sự bùng nỗ mạnh mẽ của bất động sản nghỉ dưỡng, tuy không mới nhưng thực sự pháttriển và tạo nên cơn sót về bat động sản cuối 2022 và trong năm 2023 Sự phát triển của
bat động sản nghỉ dưỡng đến từ vị trí hạ tang, chính sách của chính phủ cũng như các
chính sách ưu đãi hấp dẫn mà chủ đầu tư dành cho các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước,
đặc biệt là đến từ những điểm sáng của du lịch, dịch vụ khi đồng loạt mở cửa trở lại sau
giai đoạn dịch bệnh.
Tuy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang có những tín hiệu tích cực trong
thời gian qua, tuy nhiên việc mua bán và giao dich phân khúc này chưa thực sự vận hànhtheo đúng quy luật của nền kinh tế thị trường và quan hệ cung cau Và các doanh nghiệp
bất động sản cũng chưa thực sự đầu tư, quan tâm và nhận thức được vai trò cũng như
tầm quan trọng của hoạt động Marketing mix đối với các dự án mà mình triển khai Hauhết các doanh nghiệp đang triển khai mảng bat động sản nghỉ dưỡng, họ coi hoạt độngMarketing mix chỉ đơn thuần là việc bán hàng, tiếp thị hay đơn giản marketing là quảngcáo mà bỏ qua gần như những bước của hoạt động này trong việc phát triển các dự án,
hoặc nếu có thực hiện thì cũng thiếu chuyên nghiệp và không bài bản Trong khi hoạt
động Marketing mix là một phần luôn song hành và không thé bỏ qua đối với mọi quátrình hình thành và phát triển của bat động sản.
Nắm bắt được yêu cầu và xu thế phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam,
xuyên suốt thời gian qua hoạt động Marketing mix dự án bất động sản đã được công tyCổ phan bat động sản Bau Trời Việt Nam (Sky Realty) đặc biệt quan tâm và chú trọng.Tuy nhiên hiệu quả của hoạt động này đem lại còn rât nhiêu hạn chê và chưa tương xứng
Trang 11với tiềm năng hiện có dự án cũng của thị trường chung, các dự án bất động sản nghỉ
dưỡng mà công ty triển khai hầu hết vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của khách hàng
trong bối cảnh toàn thị trường trầm lăng suốt thời gian qua và công ty cũng chưa có giảipháp cụ thể, những phương án dự trù trong những tình huống bất ngờ và khó khăn nhưvậy Trong giai đoạn thị trường bất động sản đang có những tín hiệu “vượt đáy” và khởisắc trở lại như hiện tại thì phát triển hoạt động Marketing mix là một mục tiêu, chiếnlược phát triển quan trọng của công ty Cô phan bat động san Bau Trời Việt Nam (SkyRealty), điều này sẽ dẫn dắt hoạt động chung của công ty theo đúng định hướng và mụctiêu đã hoạch định, tạo ra doanh số và lợi nhuận bán hàng, có thể đứng vững trên thị
trường và xây dựng thương hiệu bền vững.
Qua một thời gian thực tập tại công ty Cô phần bất động sản Bau Trời Việt Nam,được tiếp cận với hàng loạt các dự án bat động san nghỉ dưỡng trên toàn quốc, đặc biệt
là các dự án tại khu vực Nam Phú Quốc, em nhận thấy để tồn tại và phát triển tại một
phân khúc bat động san day tiềm năng và biến động này, công ty Cổ phan bat động sảnBầu trời Việt Nam cần phải có hướng di, chiến lược Marketing mix cụ thé, rõ ràng, cầnphải gắn kết với các khách hàng hiện tại, cũng như phát triển các khách hàng tiềm năng
mới Dé thực hiện được điều này, công ty cần phải rà soát các hoạt động Marketing hiện
tại và đưa ra được các giải pháp Marketing phù hợp.
Với mong muốn học hỏi và tìm hiểu sâu hơn về các dự án bất động sản nghỉdưỡng tại công ty Cổ phần bất động sản Bầu trời Việt Nam cũng như phân tích và đưara các đánh giá, các hạn chế, thiếu sót còn tồn đọng trong hoạt động Marketing mix, bêncạnh đó tìm ra và đề xuất một số giải pháp và phương hướng cụ thé, hy vọng sẽ gópphần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả trong hoạt động Marketing mix của công ty Đâycũng chính là ly do em quyết định lựa chọn đề tài “Hoat động Marketing mix dự án bat
động sản nghỉ dưỡng khu vực Nam Phú Quốc tại công ty Cổ phan bat động sản Bau
trời Việt Nam”
2 Mục tiêu nghiên cứu
Chuyên đề này được thực hiện với mong thực hiện được 3 mục tiêu như sau:
Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động Marketing mix dự án bất động
sản nghỉ dưỡng.
Trang 12Thứ hai, nghiên cứu thực trạng hoạt động Marketing mix dự án bat động san, tìm
hiểu các nội dung chính trong chiến lược Marketing mix dự án bat động sản tại công ty
Cổ phan bat động sản Bầu trời Việt Nam
Thứ ba, đề xuất một số kiến nghị và giải pháp nhăm hoàn thiện hoạt độngMarketing mix dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại công ty Cổ phần bất động sản Bầutrời Việt Nam
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động Marketing mix dự án bất động sản nghỉ dưỡngkhu vực Nam Phú Quốc tại công ty Cổ phan bat động sản Bau trời Việt Nam
Phạm vi nghiên cứu: Bài viết nghiên cứu về hoạt động Marketing mix dự án bat
động sản nghỉ dưỡng khu vực Nam Phú Quốc tại công ty Cô phan bat động sản Bầu trờiViệt Nam, tập trung nghiên cứu sâu vào dự án nghỉ dưỡng của chủ đầu tư Sun Group tạiNam Phú Quốc
Thời gian nghiên cứu: Từ ngày 19/12/2022 đến ngày 16/4/20234 Phương pháp nghiên cứu
Đề tài có sử dụng một số phương pháp nghiên cứu, bao gồm:
Phương pháp thu thập tai liệu:
Đối với các tài liệu về cơ sở lý thuyết: Tìm kiếm thông tin qua giáo trình, bài
giảng của giảng viên khoa Bắt động sản và Kinh tế tài nguyên trường Đại học Kinh TếQuốc Dân, các tạp chí, bài viết trên các trang thông tin truyền thông cả trong và ngoàinước, tham khảo ý kiến của giáo viên hướng dẫn và các chuyên gia về bất động sản.
Đối với các tài liệu về hoạt động Marketing mix dự án bất động sản tại công ty
và thông tin về thị trường: Tìm kiếm thông tin qua các tài liệu, báo cáo nội bộ của côngty, tham khảo các luận văn, công trình nghiên cứu khoa học có liên quan trước đó, các
tài liệu sách báo, các bài báo cáo tông kết thường kỳ về thị trường Bất động san của
Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam, CBRE, DKRA, Savills,
Phương pháp phân tích và tổng hợp: Trên cơ sở những tài liệu và thông tin thuthấp được, tién hành xử lý, chọn lọc, phân tích các thông tin đó theo quy trình từ cụ thểđến chỉ tiết.
Trang 13Thực hiện phỏng vấn sâu: Phỏng vẫn giám đốc kinh doanh về kế hoạch mục tiêu
kinh doanh của công ty trong năm và định hướng cho hoạt động Marketing mix dự án
bất động sản nghỉ dưỡng.
5 Kết cấu của dé tài
Ngoài Lời mở đầu, Kết luận, Tài liệu tham khảo, các danh mục bảng, hình ảnh,
chuyên dé này có kết cấu gồm 3 phan nội dung chính:
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động Marketing mix dự án bất động sản nghỉdưỡng
Chương 2: Thực trạng hoạt động Marketing mix dự án bất động sản nghỉ dưỡng
khu vực Nam Phú Quốc tại công ty Cổ phan bat động sản Bầu trời Việt Nam (Sky Realty)
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động Marketing mix dự án bất động sảnnghỉ dưỡng khu vực Nam Phú Quốc tai công ty Cổ phan bat động sản Bau trời Việt Nam(Sky Realty)
Trang 14CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOAT DONG MARKETING MIX DỰ AN
BAT DONG SAN NGHĨ DUONG
1.1 KHÁI QUAT VE CAC DU AN BAT DONG SAN NGHỈ DUONG1.1.1 Khái niệm bất động sản nghỉ dưỡng
Bat động sản nghỉ dưỡng không còn là khái niệm xa lạ gì Tuy nhiên, dé hiểu
một cách chính xác về bat động sản nghỉ dưỡng, cần hiểu rõ khái niệm bat động sản vàkhu nghỉ dưỡng.
Bắt động sản
Bất động sản thực tế được sử dụng đề đề cập đến những thứ không thể di
chuyền được như dat đai và những tài san gắn liền vĩnh viễn với đất, và các quyền sở
hữu đi cùng với bất động sản.
“Trích theo điều 107 Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 đã quy định những tài
sản được xem là bất động sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật”
Khu nghỉ lưỡng
Ban đầu, khu nghỉ dưỡng (hay còn gọi là Resort) là từ dùng dé chỉ nơi chữa vàdưỡng bệnh ở các quốc gia phát triển Dần về sau đã trở thành từ quen thuộc dé chi nơicung cấp dịch vụ nghỉ dưỡng cao cấp trong ngành du lịch Khu nghỉ dưỡng là loại hìnhcông trình được xây dựng độc lập thành nhiều khối hoặc khu phức hợp bao gồm căn hộ,biệt thự, ở các khu vực gần thiên nhiên, có cảnh quan đẹp, không gian rộng, yên tĩnh,cách xa khu đô thị, khu dân cư, đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng của người dân Các
khu nghỉ dưỡng cao cấp ở Việt Nam thường nằm ở ven biên Phú Quốc, Phan Thiết, Côn
Đảo, Nha Trang, Đà Nang Khu nghỉ dưỡng thường được xây gần thiên nhiên, có cảnhquan đẹp, không gian rộng và cách xa khu đô thị.
Khu nghỉ dưỡng được chia thành 3 loại:
- Khu nghỉ dưỡng khép kín (Destination resort): là khu nghỉ đưỡng đáp ứng đầy
đủ các dịch vụ đáp ứng cho nhu cầu ăn uống, giải trí, mua săm, Spa, dé du khách có
thê thoải mái nghỉ dưỡng mà không cân di chuyên đi bat cứ nơi nào khác.
Trang 15- Khu nghỉ dưỡng phức hop (Integrated Resort): khu nghỉ dưỡng tích hợp đầyđủ các tiện ích, đa dạng các loại hình dịch vụ giải trí, khu mua sắm và nhà hàng cao cấp.
Bên cạnh đó khu nghỉ dưỡng còn sở hữu đa dạng các loại hình sản phẩm biệt thự ven
biên, nhà phố thương mại shophouse, dé đáp ứng mọi nhu cầu của khách du lịch.
- Khu nghỉ đưỡng tiện lợi (Property resort): là những khách sạn truyền thống
được cải tiến, thêm các tiện ích - dịch vụ mới như song bai casino, khu triển lãm tranh,
khu mua sắm dé tạo sự tiện lợi cho du khách ghé thăm Khu nghỉ dưỡng tiện lợithường có diện tích nhỏ và không có tính khép kín.
Bat động sản nghỉ dưỡng
Trích theo Tạp chí điện tử bất động sản Việt Nam cho biết: “Bất động sản nghỉdưỡng là những công trình, dự án được xây dựng phục vụ mục đích du lịch, nghỉ dưỡnghay đầu tư, được xây dựng tại các điểm du lịch như bãi biển, đồi núi, những nơi có cảnh
quan đẹp, gần danh lam thắng cảnh.”
Những dự án BĐS nghỉ dưỡng bao gồm đa dạng các dòng sản phẩm như biệt thự(villa, biệt thự biến, biệt thự đồi), shophouse, condotel, BĐS nghỉ dưỡng được các chủđầu tư lên kế hoạch và xây dựng, sau đó có thé bán lại cho các cá nhân, tổ chức với mục
đích để ở hoặc đầu tư BĐS nghỉ dưỡng được tạo ra dé phuc vu nhu cầu lưu trú, hưởng
thụ của khách du lịch, mong muốn mang đến đầy đủ tiện ích, trải nghiệm tuyệt vời, hấp
dẫn cho du khách.
Khác với đầu tư các loại hình BĐS khác, đầu tư BĐS nghỉ dưỡng là đầu tư giátrị sống, giá tri tăng bền vững BĐS nghỉ dưỡng là BĐS mà tại nơi đó có thê tạo ra giátrị về công ăn việc làm, là nơi có thé tôn vinh những giá trị văn hoá BĐS nghỉ dưỡngđang ngày càng trở nên phô biến và mở rộng tại các quốc gia phát triển hay đang pháttriển, khi đất nước ngày càng thịnh vượng, người dân ngày càng có khả năng kiếm tiền,
họ sẽ luôn luôn nghĩ đến đầu tư BĐS và với nhu cầu du lịch ngày càng cao, BĐS nghỉdưỡng sẽ luôn là kênh đầu tư hấp dẫn mọi thời đại.
“Trước đây, tại các dự án bat động sản nghỉ dưỡng chi có 2 lựa chon dành cho
chủ đầu tư đó là: tự kinh doanh hoặc cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ thuê lại để vận hành kinhdoanh sau Tuy nhiên, trong thời gian nhiều năm trở lại đây, các dự án Bat động sảnnghỉ dưỡng không chỉ để kinh doanh mà còn có thé dé ở với hình thức số đỏ sở hữu lâudài Hình thức này tương đối phổ biến trong giới thượng lưu với sản phẩm chính là các
Trang 16căn biệt thự nghỉ dưỡng hay còn được gọi là second home — ngôi nhà thứ 2 cho giớithượng lưu.”
1.1.2 Đặc điểm bắt động sản nghỉ dưỡng
Bat động sản nghỉ dưỡng có chủ sở hữu riêng và thường nằm tại các địa điểmdu lịch nổi tiếng hoặc các khu biệt lập yên tĩnh nhằm mang đến cảm giác thư giãn, thoảimái nhất cho người sở hữu.“Những bat động sản nghỉ dưỡng thường nằm trong một dựán lớn, do đó, chúng được quản lý tập trung bởi một đơn vị quản lý chuyên nghiệp vàchủ sở hữu không phải tự quản lý Đảm bảo biệt thự lúc nào cũng được giám sát 24/24và mọi đồ đạc sẽ nguyên vẹn không lo trộm cắp.”
Những dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường được đầu tư quy mô lớn bởi các
Tap đoàn bất động sản uy tín cho nên mọi quá trình triển khai thực hiện đều được làm
một cách ti mi từ vị trí, thiết kế kiến trúc tổng thé cho đến việc sử dụng đồ dùng nội
thất nhằm mang đến cảm giác thuận tiện, thoải mái khi sử dụng và toát lên vẻ dang
cấp, sang trọng và độc đáo cho căn biệt thự Bất động sản nghỉ dưỡng luôn đi kèm các
tiện ich và cơ sở hạ tầng chung trong quy mô dự án như: bê bơi, bãi biển, spa, phòng tậpgym, nhà hang, Néu chủ sở hữu cho thuê bat động sản nghỉ dưỡng của mình thì mọi
van đề như: bảo trì định kỳ, quản lý công suất phòng hoặc đặt phong, có thể nhờ đơn
vị quản lý dự án hỗ trợ.“Bất động sản nghỉ dưỡng có thể được thuê dài hạn bởi các khách
du lịch nội địa và khách du lịch nước ngoài.”
1.1.3 Các loại hình bat động sản nghỉ dưỡng phổ biến nhất hiện nayBiệt thự biển
Biệt thự biển là một sản phẩm đặc biệt trong loại hình bất động sản nghỉ dưỡng.Trong đó, hau hết Biệt thự biển đều sở hữu thiết kế sang trọng và được xây dựng tại cáckhu đất vàng bên các bờ biên đẹp, nỗi tiếng, có tiềm năng lớn dé phát triển du lịch Với
vị trí đắc địa, lý tưởng cùng ko gian thơ mộng, Biệt thự biển được coi sản phẩm nghỉdưỡng tuyệt vời, đáng được đầu tư nhất dành riêng cho phân khúc khách hàng thượng
lưu, đăng cấp.
Với tiềm năng đầu tư, cơ hội tăng giá cao, biệt thự biển, đang được xem là kênh
dau tư bat động sản siêu lợi nhuận bậc nhat, rat được ưa chuộng trên toan câu.
Trang 17Biệt thự đi, núi
Biệt thự đồi núi là loại hình biệt thự sinh thái biệt lập tạo sự riêng tư tuyệt đối
cho chủ nhân được xây dựng trên các sườn đổi, sườn núi mang tới cảnh quan nhìn từ
trên cao, bao trọn vẻ đẹp của địa phương.
Biệt thự đồi núi được quy hoạch vô cùng bài bản, thiết kế độc đáo mà vững chãinhằm tối đa hóa khung cảnh và mang lại không khí trong lành và trải nghiệm tuyệt vờicho chủ nhân.
Biệt thự đảo sông, ho
Biệt thự đảo là loại hình sản phẩm có đôi chút khác biệt so với các loại hình
khác khi thường được quy hoạch trong các khu đô thị sinh thái chứ không phải là các
dự án bất động sản nghỉ dưỡng Tuy nhiên với những giá trị mà sản phẩm này mang lại,biệt thự đảo xứng đáng được xếp cùng hàng với các loại hình bat động sản nghỉ dưỡng
đáng mua nhất thời điểm hiện tại.
Biệt thự đảo mang phong cách thiết kế hiện đại, bắt mắt mà vô cùng hài hòa vớithiên nhiên do tiêu chí lấy thiên nhiên làm chủ đạo Sản phẩm này mang tới cho chủnhân những tiện ích đăng cấp, trải nghiệm chưa từng có ở bất cứ dự án nào.
Condotel là từ viết tat của Condo và Hotel có nghĩa là căn hộ chung cư kết hợp
với khách san Condotel là loại hình sản phẩm chung cư được quản lý và vận hành giốngnhư một khách sạn thông thường, trong đó bao gồm lễ tân, nhân viên và các phòng đượcđặt dưới dạng cho thuê ngắn hạn giống hệt như một khách sạn thông thường.
Tuy nhiên điểm khác biệt của Condotel so với khách sạn thông thường đó chính
là sự hợp tác cua đơn vi quản ly và vận hành cả tòa nhà cùng với chủ nhân của từng cănhộ Các căn Condotel sẽ được mở bán giống như các chung cư, khách hàng sẽ nghiên
cứu và mua sở hữu một hoặc nhiều căn hộ Sau đó nếu có nhu cầu sử dụng thì có thể tựdo ở, nếu không có đơn vị quản lý và vận hành sẽ cho thuê lại và chia một phần lợi
nhuận với chủ nhân căn hộ.
Condotel thường nằm trong quy hoạch của một dự án bất động sản nghỉ dưỡnglớn, sở hữu thiết kế độc đáo, hiện đại, có các tiện nghi phong cách bao gồm hồ bơi,phòng xông hơi, phòng gym, nhà hàng,
Trang 18Minihotel 1a loai hinh bat động san đặc trưng, là mô hình khách sạn thu nhỏ nămtrong các quần thé nghỉ dưỡng, mang tới những tiện ich hiện dai va vô cùng khác biệtvới mô hình khách sạn truyền thống.
Minihotel hoạt động dựa trên sức nóng của dự án du lịch nghỉ dưỡng mà nó đang
thuộc về Khách du lịch khi đến với các khu du lịch nghỉ đưỡng này sẽ có nhu cầu ở lại
và thuê căn hộ dé ở Đây là loại hình đầu tu vô cùng tiềm năng mà lại an nhàn khi nhàđầu tư chỉ cần rót vốn sau đó trực tiếp quản lý hoạt động hoặc ủy thác cho một đơn vikhác vận hành minihotel.
Shophouse là loại hình đã khá quen thuộc với người dân Việt Nam khi gần như
gid đây, bat ky du an bat động san nao sinh ra từ khu đô thi, chung cư, hay dự an du lịch
nghỉ dưỡng cũng đều sở hữu loại hình shophouse Shophouse hay còn gọi là nhà phố
thương mại là loại nhà ở liền kề được xây dựng tại trục các cung đường chiến lược nằm
trong dự án bat động san nao đó năm tối đa hóa khách hàng tạo lợi nhuận.
Shophouse là loại hình bắt động sản giá trị kép sinh lời vượt trội Shophouse ngày
nảy còn sở hữu giá trị kép khi không chỉ dùng dé kinh doanh mà còn có thé dé ở nhờ
thiết kế tối ưu, sở hữu từ 2-4 tầng.Shoptel
Shoptel là một loại hình bat động sản lai giữa nha phố thương mai — shophousevà khách sạn — hotel Loại hình nay mang tới tiềm năng sinh lời lớn hơn rất nhiều so với
Shophouse nhưng còng khá hiếm tại các dự án bất động sản thông thường.
Shoptel sở hữu lợi thế cạnh tranh vượt trội, cho phép khai thác tối đa diện tích sửdụng, có thể áp dụng đa dạng cá mô hình kinh doanh cùng một lúc dé có thé tối ưu lợinhuận, thúc đây gia tăng dòng tiền của chủ đầu tư
1.1.4 Giá trị cốt lõi bất động sản nghỉ dưỡng
Mỗi một loại hình bất động sản đều có gia tri cốt lõi của nó, bat động sản nghỉdưỡng là loại hình đặc thù, ngoài các yếu cơ bản ra thì bất động sản nghỉ dưỡng còn có
các giá trị côt lõi riêng mà không có loại hình nào có.
Trang 19Tiềm năng khai thác lợi nhuận dự án.
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: thị trường bat động san nghỉ dưỡng Việt
Nam có những bước phát triển mạnh mẽ, tập trung vào các thành phố lớn như NhaTrang, Da Nẵng, Phú Quốc, Đây là những địa điểm có lợi thế du lịch rất lớn trên Việt
Nam và cả châu Á, nhờ đó lĩnh vực đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại đây được các
chuyên gia phân tích dự đoán rằng sẽ còn phát triển mạnh hơn nữa dé phục vụ nhu cầuthị trường và đem về nhiều lợi nhuận hơn nữa cho các nhà đầu tư.
An nhàn trong kinh doanh
Chủ sở hữu các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hoàn toàn không phải lo lắng các
vấn đề liên quan đến bảo dưỡng, bảo trì căn hộ, shop, villa, bởi việc nay đã có các
đơn vị quản lý dự án cùng chủ đầu tư hợp tác vận hành Chủ đầu tư dự án sẽ bắt tay vớinhững don vi quản lý vận hành uy tin dé đảm bảo dòng tiền khai thác cho thuê khi dựán đi vào vận hành Don vị vận hành chuyên nghiệp sẽ giúp các sản phẩm của nha đầutư đảm bảo được hoạt động kinh doanh phát triển bền vững, sinh lời đều đặn.
1.1.5 Khó khăn và thách thức trong bối cảnh hiện nay
Bên cạnh những lợi ích sinh lời hấp dẫn, các chuyên gia cho rằng đã đến lúc các
nhà đầu tư cần tinh táo nhìn nhận những van đề khó khăn mà BĐS nghỉ dưỡng dang
mắc phải như:
Thứ nhất là vướng mắc về pháp lý: Khi quyết định đầu tư BĐS nghỉ dưỡng aicũng mong muốn sở hữu lâu dài một ngôi nhà thứ hai yên bình, thư giãn với thiên nhiên.Tuy nhiên theo quy định của pháp luật hiện hành, số đỏ lâu dài chỉ cấp cho đất ở và đấtnghĩa trang Về phía các BĐS nghỉ dưỡng do phần lớn được xây dựng trên đất thươngmại dịch vụ Vậy nên số đỏ được cấp chỉ có thời hạn khoảng 50 năm Ngoài ra các quytrình cấp phép, thấm định còn nhiều cập rập kéo theo tiến độ thi công của dự án bị trìtrệ, chậm bàn giao cũng là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư e ngại trong việc xuốngtiền mua BĐS nghỉ dưỡng
Thứ hai, tiếp theo đó là vẫn đề về môi trường, đề xây dựng 1 khu nghỉ dưỡng vớiđầy đủ tiện nghi, chủ đầu tư cần phải sử dụng lượng quỹ đất rất lớn, đôi khi cần phải
khai hoang dé xây dựng Thế nhưng ngành du lịch Việt Nam ngày càng khắt khe hơn
với vân đê bảo vệ môi trường, hạn chê các hoạt động du lịch ảnh hưởng đên cảnh quan
10
Trang 20sinh thái Điều này cũng khiến các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc tìm vị tríxây dựng dự án và phát triển các loại hình giải trí đã đáp ứng nhu cầu cho du khách
1.1.6 Tiềm năng dau tư bat động sản nghỉ dưỡng
Với khả năng sinh lời tốt, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, nhận được sựquan tâm của không ít nhà đầu tư giữa thời điểm thị trường biến động.
Phân khúc đầu tư tiềm năng
Các hình thức đầu tư bất động sản hiện nay khá đa dạng như căn hộ chung cư,nhà phố, đất nền, bat động sản nghỉ dưỡng, shophouse Trong đó, bat động sản nghỉdưỡng đang là hình thức đầu tư được nhiều người ưa chuộng bởi những giá trị mà loạihình này mang lại.
Bat động sản nghỉ dưỡng đang là hướng đi mới của nhiễu nha dau tư
Ưu điểm của bất động sản nghỉ dưỡng là vừa có thé dùng dé ở, vừa có thé khaithác kinh đoanh theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho thuê Một ưu điểm lớn ở batđộng sản nghỉ dưỡng mà các loại hình đầu tư khác không có được là tiềm năng sinh lờikéo dài nhờ sự phát triển của du lịch, đặc biệt khi ngành du lịch Việt Nam đang có nhữngbước phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch, thu hút không chỉ khách du lịch trong nước mà
đông đảo lượng khách quốc tế Sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng là yếu tố tatyếu nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trú và nghỉ dưỡng cho du khách.
Ông Trần Đình Quân - Giám đốc kinh doanh dự án Khu Biệt thự và Khách sanVườn Phượng Hoàng tại TP Hạ Long - Quảng Ninh nhận định: “Tại thời điểm hiện tại,nếu lựa chọn rót vốn vào địa ốc, nhà đầu tư nên xác định sẽ “nuôi” tài sản trong thời
gian dai thay vì đầu tư lướt sóng; tập trung vào các dòng sản phẩm có thé tạo ra dong
tiền 6n định có thé làm mặt băng kinh doanh, căn hộ cho thuê hay bất động sản nghỉ
dưỡng, bởi những sản phẩm này được hưởng lợi nhờ sự hồi phục kinh tế và hoạt động
du lịch”.
Bên cạnh đó, theo ông Quân, tính minh bạch là điều rất quan trọng trong đầu tưbất động sản “Việc xuống tiền vào các dự án đầy đủ pháp lý sẽ mang lại sự an tâm chonhà đầu tư, đảm bảo giá trị cũng như tính thanh khoản của tài sản”, ông Quân nhấnmạnh.
11
Trang 21Cơ hội sinh lời hấp dẫn
Phân khúc bat động sản hạng sang được nhiều nhà đầu tư đánh giá cao do đảm
bảo được giá trị nêu đầu tư dai hạn Trong đó, những dự án đã hoặc sắp ban giao đang
là ưu tiên được nhiều khách mua lựa chọn, dù là mua để ở hay đầu tư sinh lời nhămtránh rủi ro về tiễn độ Với những dự án này, nhà đầu tư có thé kiểm định chất lượng,thiết kế cảnh quan, tiện ích nội ngoại khu bởi công trình đã được chủ đầu tư hoản thiệnhệ thống cơ sở hạ tang cũng như các yếu tố dé sẵn sang ban giao cho khách hàng.
Ông Hồ Tuần Hoàn — Giám đốc công ty địa ốc tại Long Biên (Hà Nội) cho răng:“những sản phẩm bat động sản có giá hợp lý, vừa dé ở, vừa có thê khai thác kinh doanhtại các thành phố phát triển luôn có tiềm năng tăng giá rất tốt Trong đó, bất động sảnnghỉ dưỡng là phân khúc có tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn nhà đầu tư Nhiều dự án mở bánở thời điểm hiện tại sẽ đi vào vận hành trong vòng 1-3 năm tới, khi đó ngành du lịch đãphục hồi hoàn toàn Những dự án uy tin, có khả năng dat tỷ lệ lap day cao, đặc biệt là
vào mùa cao điểm, nhà đầu tư không chỉ thu hồi vốn mà còn có khả năng đạt tỷ suất
sinh lời kỳ vọng”.
1.2 HOẠT ĐỘNG MARKETING MIX CÁC DỰ ÁN BÁT ĐỘNG SẢN NGHĨ
1.2.1 Tổng quan về hoạt động Marketing mix
1.2.1.1 Khái niệm Marketing mix
Marketing mix (Marketing hỗn hợp) là tập hợp các công cụ Marketing mà doanh
nghiệp, công ty sử dụng một cách liên hoàn và đồng bộ đề đạt được mục tiêu trong một
thị trường đã lựa chọn nhằm gây được sự phản ứng mong muốn từ phía thị trường mục
1.2.1.2 Vai trò Marketing mix
Đối với doanh nghiệp, Marketing mix có vai trò quan trọng trong việc giúpdoanh nghiệp hoạch định chiến lược phát triển kinh doanh, chiến lược thị trường vàchiến lược cạnh tranh Nhờ các hoạt động Marketing mix mà doanh nghiệp có thể cungcấp thông tin của mình ra bên ngoài và nhận các thông tin phản hồi về doanh nghiệp décó thé nghiên cứu va đề ra các chiến lược về sản phẩm một cách hợp lý Marketing mixsẽ giúp doanh nghiệp thay đổi và thích nghỉ được với sự cạnh tranh của các đối thủ khác,giúp doanh nghiệp tồn tại và phát triển trên thị trường.
12
Trang 22Đối với khách hàng, Marketing mix giúp khách hàng có thê tiếp nhận thông tin
một cách day đủ và chính xác nhất từ doanh nghiệp, từ đó có thé đánh giá và đưa m lựa
chọn phù hợp với hoạt động sản xuất kinh doanh của mình.1.2.1.3 Các thành phần của Marketing mix
Thuật ngữ “Marketing mix” lần đầu tiên được sử dụng bởi Neil Borden và trởnên phổ biến khi Borden phát hành bài báo Khái niệm Marketing mix (The Concept ofMarketing mix, 1964) Năm 1960, Jerome McCarthy đã phát triển ý tưởng của Bordenvà đề xuất marketing mix bao gồm bốn thành phan hay còn gọi là 4P: sản phẩm(Product), giá (Price), phân phối (Place), truyền thông (Promotion).
Theo Philip Kotler, Marketing mix là các yếu tố rất quan trọng trong việc quyếtđịnh một sản phẩm hoặc một thương hiệu của một công ty, và sử dụng thuật ngữ 4P déphân loại ra các công cụ trong Marketing mix: Product (san phẩm), Price (giá), Place
(phân phối) và Promotion (truyền thông).
+ Chie nang | *Cac mite gia
* Nhãn hiệu SN *Giảm giá
» Ban bi * Chiết khâu* Dịch vụ «Thanh toan
, \
+ Quảng cáo “Loại kénh“Elmyenmai ˆ *Tning gian
Quan hệ công chang “Sap xếp
* Ban hang ca nhân, “Dự tit
Hình 1.1 Mô hình Marketing mix 4P (Philip Kotler, 1997)
1.2.2 Tổng quan về hoạt động Marketing mix dự án bất động sản nghỉ dưỡng1.2.1.1 Sản phẩm
Sản phẩm là bất cứ thứ gì có thể đưa ra thị trường nhằm thỏa mãn nhu cầu và
mong muốn của khách hàng mục tiêu Sản phẩm có thé là hữu hình hoặc vô hình Sản
13
Trang 23pham hữu hình như chất lượng sản phẩm, hình dáng thiết kế, đặc tính bao bì và nhãnhiệu Trong khi đó sản phẩm vô hình bao gồm các khía cạnh như dịch vụ bảo hành, sửa
chữa, phục vụ khách hàng
Thị trường hiện nay có rất nhiều sản phẩm giống nhau về mặt hình thức cũng nhưgiá cả Đề cạnh tranh và ton tại được trong thị trường khốc liệt hiện nay, các sản phẩm
cần phải có các chiến lược phát triển hợp lý dé đem đến cho khách hàng những trải
nghiệm phù hợp cũng như chất lượng phục vụ đi kèm Khách hàng hoàn toan có thể tìmhiểu nhiều loại sản phẩm và lựa chọn sản phẩm phù hợp nhất với họ Chính vì vậy, các
doanh nghiệp cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng giá trị cốt lõi cũng như chu kỳ sống của sản
phẩm để có thé tạo ra được nhiều dịch vụ nhằm thỏa mãn tối đa mong muốn của khách
Đối với lĩnh vực BĐS, sản phẩm trong chiến lược 4p là sản phẩm hoặc là dịchvụ Trong mọi chiến lược, sản phẩm đóng vai trò là yêu tố cốt lõi đáp ứng nhu cầu củakhách hàng Thế nên trong BĐS, đặc biệt là đối với phân khúc cao cấp như BĐS nghỉdưỡng, chất lượng dự án chính là nền tảng đầu tiên quyết định cho mọi sự thành côngvà phát triển sau này.
1.2.2.2 Giá
Giá cả là số tiền mà công ty phải bỏ ra dé tiép thi dich vụ của mình hoặc tong
toàn bộ những giá trị ma khách hang phải tra dé sử dụng hoặc tiêu thụ san pham Giá carất quan trọng trong việc xác định lợi nhuận và sự sống còn của công ty Điều chỉnh giáảnh hưởng đến nhu cầu và doanh thu của sản phâm Các nhà tiếp thi can phải nhận thức
được sự cảm nhận sản phẩm của khách hàng dé cdthé thiết lập giá hợp ly.
Đối với BĐS nghỉ dưỡng, giá chính là giá trị được tạo nên từ thuộc tính dự án, từnhu cau thị trường, nguồn cung BĐS, yếu té tự nhiên và rất nhiều những yếu tố khác,
Giá cả BĐS biến động liên tục theo thị trường, giá BĐS cũng như những chiết khẩu luôn
có thé thay đổi nhanh chóng Tùy vào thời điểm, đối tượng mà giá BĐS là khác nhau
Chiến lược giá là những định hướng dài hạn về giá nhằm đạt mục tiêu kinh doanhcủa doanh nghiệp Các chiến lược về giá cần liên kết chặt chẽ với việc thiết kế sản phẩm,
phân phối và truyền thông nhằm hình thành một chương trình Marketing thống nhất,
đồng bộ và đạt hiệu quả
14
Trang 24Marketing Chăng hạn một quyết định về giá của công ty phụ thuộc vào việc công ty sử
dụng nhiều hay ít trung gian phân phối.
Chính vì thế, sự lựa chọn hệ thống phân phối là một trong những quyết định quan
trọng nhất của công ty Tuy nhiên, những mối quan hệ chặt chẽ giữa các trung gian cầncó thời gian để phát triển Nếu giữa các thành viên có những ràng buộc chặt chẽ thìdoanh nghiệp mới sẽ gặp nhiều khó khăn khi đang xâm nhập Khi đã xây dựng đượcnhững liên minh trong phân phối, sản phẩm sẽ dé dàng tung ra thị trường Những thànhviên phân phối cần hoạt động trong sự hợp tác Và những nhà phân phối mạnh sẽ tăngcường khả năng Marketing của công ty Vì vậy, chiến lược phân phối hợp Wy, thuận tiệncho người mua sẽ góp phần làm cho sản phẩm lưu thông một cách thông suốt, nhanh
chóng và dễ xâm nhập thị trường.
Một doanh nghiệp thực hiện tất cả các chức năng phân phối sẽ phải trang trải hếtcác khoản chỉ phí nhưng đổi lại họ sẽ thu hết phần lợi nhuận Khi doanh nghiệp sử dụngtrung gian dé giảm chi phí phân phối thì lợi nhuận cũng giảm vì trung gian cũng phảihưởng phần đóng góp của.
Khi sử dụng trung gian, tông lợi nhuận của công ty có thé tăng nếu mức bán củatrung gian vược cao hơn mức bán do công ty tự phân phối Tuy nhiên, sử dụng quá nhiềutrung gian sẽ làm nhà sản xuất giảm hắn những mối liên hệ với người tiêu dùng và đồng
thời phải tăng cường giám sát kênh phân phối.
Cũng như tất cả các mô hình bán hàng khác, các kênh phân phối bất động sảncũng tương tự như các sản phẩm khác nhưng được thay đôi cách thực hiện dé phù hợphơn Nhìn chung bat động sản thời điểm hiện tại được phân phối qua các kênh:
Mô hình sàn truyền thống: điển hình và nhiều sàn áp dụng nhất vì nó có mang
đến yếu tố tập trung Chủ san sẽ nuôi quân, trả lương và đánh một số dự án được chỉ
định Điển hình như Hưng Thịnh, Dat Xanh với hơn 2000 sale và thậm chí họ tận dụng
15
Trang 25lực lượng sale này trở thành lợi thế để đàm phán với chủ đầu tư cũng như khách hàngkhi cam kết ra hàng nhanh cho họ với lực lượng sale hùng hậu như vậy Tuy nhiên điểmbat lợi của mô hình nay là phải duy trì một quỹ lương cực khủng dé nuôi quân và phảicó sản phẩm liên tục để duy trì, mô hình này phù hợp với anh chỉ chủ sàn và cũng làchủ dau tư, nếu chi phân phối thuần thì phải cực kỳ có số má,
San Rever: đại diện cho một số sàn nằm ở giữa giữa hai yếu tố trên, thực ra là mô
hình cộng tác viên và 1 ít lương (khoảng | triệu) dé ràng buộc tham gia vào các hoạtđộng như san cộng tác viên nêu trên, cơ bản họ làm vay dé bù cho việc không xây dựng
đội ngũ đi tuyển dụng Tuy nhiên Rever có cái hay là họ làm marketing rất tốt thông qua
nguồn tài liệu dé có thé năm thông tin về khách hàng, môi giới theo từng khu vực, từngdự án đề tận dung bán hàng hay tuyên dụng
Mô hình sàn phân phối qua cộng tác viên: Trong khoản thời gian gần đây rộ lênnhư ERA, LinkHouse, họ sẽ không trả lương cho sale của họ nhưng sé thu hút bằngcác chính sách thông qua % hoa hồng cao hơn, đặc biệt là chính sách cho đội ngũ Referal- người cũ giới thiệu người mới vào hệ thống Cái hay của hệ thông này là chuyên chỉphí bán hàng từ định phí sang biến phí, giảm thiểu chi phí khi không bán được hàng Môhình này thực ra là không mới, gọi là mô hình MLM được áp dụng tương tự rõ nhất làcác công ty bảo hiểm, với mô hình này họ chú trọng vào mối quan hệ khách hàng củacông tác viên, chú trọng vao việc dao tạo sản phẩm, đào tạo kỹ năng, các chương trìnhtạo động lực, vinh danh, được tôn trọng, được thể hiện mình, đảo tạo tuyển dụng, không tin các bạn cứ quan sát mà xem, có giỗng không Đây là một mô hình rất hay và
sẽ được áp dụng rộng rãi trong tương lai nhất là với đặc thù và hành vi môi giới bất động
sản tại Việt Nam Với mô hình này, các sàn cần đầu tư vào công nghệ cho đội ngũ công
tác viên để năm đc thông tin, hỗ trợ bán hang , sản phẩm, thu nhập, tuyên dung
Mô hình phân phối qua sàn liên kết: Các sàn BĐS sẽ liên kết với nhau để phân
phối sản phẩm, sau khi bán được hàng sẽ cùng nhau chia sẻ lợi Một số sàn tận dụng
nhân viên của sàn liên kết dé giải quyết chỉ tiêu bán hàng của chủ dau tu (> 80 %, 90%,100%) sẽ nhận được những mức phí % lũy tiến khác nhau hoặc dé lay lại những khoản
tiền ký quỹ.
M6 hình phân phối cho tổ chức, doanh nghiệp (B2B, Corporate, ): mô hình nàymột sô san làm việc trực tiép với công ty, tô chức mua sỉ, mua sô lượng nhiêu , đòi hỏi
16
Trang 26chủ sàn cần làm việc với chủ đầu tư và có một chính sách đặc thù riêng cho khách hàngthuộc kênh phân phối này.
1.2.2.4 Truyền thông
Là hoạt động giúp doanh nghiệp trực tiếp truyền thông đến khách hàng của mình.Một hỗn hợp truyền thông gồm năm công cụ chủ yếu là quảng cáo, tuyên truyền vàquan hệ công chúng, khuyến mãi, bán hàng cá nhân và Marketing trực tiếp.
Quảng cáo là việc sử dụng các phương tiện thông tin dé truyền đạt tin tức vềchấtlượng hay ưu điểm của sản phẩm đến khách hàng
Tuyên truyền là hình thức truyền thông không mang tính cá nhân cho một sản
phẩm hay một doanh nghiệp bằng cách đưa các tin tức có ý nghĩa thương mại về chúngtrên các phương tiện thông tin mà không phải trả tiền.
Quan hệ công chúng là những hoạt động truyền thông dé xây dựng va bảo vệ
danh tiếng của công ty, sản phẩm trước các giới công chúng.
Khuyến mãi là công cụ kích thích tiêu thụ của Marketing, nó làm thay đổi giá trị
của sản phẩm trong một thời gian cụ thể, ở một thị trường cụ thé Khuyén mãi có ba đặc
trưng: truyền thông, kích thích và chào mời.
Marketing trực tiếp là việc sử dụng điện thoại, thư điện tử và những công cụxúc
tiếp khác (không phải là người) dé giao tiếp và dan dụ một đáp ứng từ những khách hangriêng biệt hoặc tiềm năng Marketing trực tiếp là dé dẫn đến bán hàng trực tiếp khôngqua trung g1an.
Bán hàng trực tiếp là sự giao tiếp đối mặt của nhân viên bán hàng với khách hàngtiềm năng để trình bày, giới thiệu và bán sản phẩm.
Một hỗn hợp truyền thông hiệu quả sẽ đóng góp quan trọng cho sự thành côngcủa chiến lược Marketing Đối với những sản phâm mới, trước hết cần phải thông tin về
kiểu dang và những đặc trưng dé xây dựng được nơi khách hàng một thái độ tốt đối với
sản phẩm Đối với những sản phẩm thông dụng, cần nhắc nhở dé gia tăng sự tin cậy đãcó của người tiêu dùng.
Các đối tượng tiếp nhận những nỗ lực truyền thông của một doanh nghiệp rất đadạng, bao gồm giới tiêu thụ, cô đông, nhóm bảo vệ người tiêu dùng, chính phủ, các thànhviên phân phối, nhân viên, cạnh tranh Sự giao tiếp với mỗi đối tượng khác nhau do
những khác biệt vê mục tiêu, sự hiéu biệt và nhu câu.
17
Trang 27Một kế hoạch truyền thông của doanh nghiệp thường nhắn mạnh đến sản phẩm
và công ty nhằm dẫn dắt khách hàng đến ý định mua hàng Tuy nhiên công ty cũng có
thể lồng thêm vào hình ảnh của công ty, quan điểm phục vụ, hoạt động hỗ trợ công cộng,hay những hiệu quả mang đến cho xã hội.
Nhà sản xuất có thê hướng các nỗ lực truyền thông vào cả trung gian phân phối
và người sử dụng cuối cùng Có hai chiến lược truyền thông chủ yếu là chiến lược đây
và chiến lược kéo
Chiến lược đấy: Nhà sản xuất hướng các hoạt động truyền thông chủ yếu vàocác nha phân phối dé tạo liên hệ về phía trước trong kênh phân phối Sản phẩm được
“đây” ra thị trường thông qua kênh phân phối Nhà sản xuất xúc tiễn mạnh đến các trung
gian phân phối dé thúc day họ mua sản phẩm và tiếp tục xúc tiến dé bán cho người tiêudùng Chiến lược day thường tập trung vào bán hàng cá nhân và khuyến mãi cho các trung
gian, kế cả nhân viên bán hàng.
Chiến lược kéo: các hoạt động truyền thông hướng đến người tiêu dùng cuốicùng Người tiêu ding sẽ yêu cầu sản pham từ các nhà phân phối và những người naysé
đặt hàng lại nhà sản xuất Những hoạt động truyền thông trong chiến lược kéo được thiết
lập dé “kéo” sản phẩm thông qua kênh phân phối Chiến lược này sử dụng nhiều quảngcáo và khuyến mãi cho người tiêu dùng.
Trong quá trình phát triển sản pham bat động sản, truyền thông marketing sẽ làmột thành tố có vai trò vô cùng quan trọng hỗ trợ đắc lực cho các hoạt động chiến lược
marketing của bất động sản đó Mặc dù nếu các chiến lược và chiến thuật marketing
khác được xây dựng hoàn hảo sẽ giúp cho sức nặng của các thông điệp truyền thông
giảm bớt Nhưng có rất ít các sản phẩm bat động sản được đưa ra trong một thị trườngđầy tính cạnh tranh mạnh mẽ như hiện tại mà có thể bỏ qua được vai trò quan trọng của
truyền thông marketing Hơn hết, trong bối cảnh “đón sóng” của mỗi sản phẩm bất động
sản thì vai trò của truyền thông marketing lại càng trở lên quan trọng hơn nữa.
Thông qua các chiến dịch truyền thông marketing, doanh nghiệp Bất động sảnthông tin cho khách hàng biến được về các lợi thé, công dụng, giá trị và lợi ích của sản
phẩm mang lại cho người mua hàng Đặc biệt là với sản phâm có tính đặc thù liên quan
đến nhiều lĩnh vực như bất động sản thì các doanh nghiệp cần càng phải chú trọng hơnviệc truyên thông marketing sản phâm Vi dụ, một ngôi nhà không chỉ cân một mà cân
18
Trang 28rất nhiều sự hiểu biết về đa lĩnh vực như: Hiểu biết về công năng của căn nhà, về phong
thủy, về thông tin vật liệu thiết bị, về các chính sách hỗ trợ ngân hàng lãi suất va kế cả
về tình hình vĩ mô của khu vực sản phẩm được xây dựng, Việc tổ hợp đa lĩnh vực nhưvậy yêu cầu các doanh nghiệp cần có các chiến lược truyền thông marketing hiệu quảdé đưa thông tin đến tiềm thức của người mua nhà Các chiến lược này sẽ giúp doanh
nghiệp tăng doanh số bán hàng của các sản phẩm bất động sản hiện tại, tạo ra sự nhận
diện thương hiệu và tăng sự ưa thích của khách hàng đến với sản phẩm đồng thời nângcao định vi thương hiệu.
1.3 CÁC YEU TO ANH HUONG DEN HOẠT DONG MARKETING MIX CÁC
DỰ AN BAT DONG SAN NGHỈ DUONG1.3.1 Các yếu to vĩ mô
Các yếu tố vĩ mô là những yếu tố xã hội rộng lớn tác động đến các yếu tố vi môcủa doanh nghiệp Doanh nghiệp không thé kiểm soát, thay đổi được các yếu tố của môi
trường vĩ mô Các yếu tô trong môi trường vĩ mô mang lại nhiều cơ hội cũng như tháchthức đối với doanh nghiệp Đó là các yếu tố: dân số, kinh tế, tự nhiên, chính trị - pháp
luật, khoa học công nghệ, văn hóa xã hội, nhân khẩu học, 1.3.1.1 Yếu t6 dân số
Việt Nam là một trong những nước có mức tăng trưởng dân số nhanh, tính đếncuối năm 2022, dân số ước tính là 99,3 triệu người, cùng với đó đang ngày càng pháthuy lợi thé cơ cầu “dân số vàng” Hơn nữa, sự nâng cao về đời sống kinh tế, văn hóa vàgiáo dục cũng tạo ra một tỷ lệ cao hơn dân số có trình độ văn hóa.
Nghiên cứu mới công bố của World Data Lab (Anh) cho biết, Việt Nam sẽ có
thêm 23,2 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu vào năm 2030 Với con số này, Việt Namđược dự báo là thuộc nhóm các nước có lượng người thuộc tầng lớp trung lưu tăng mạnhnhất trong thập kỷ hiện tại, tốc độ tăng trưởng hàng năm của tầng lớp trung lưu ở ViệtNam là 10,1% giai đoạn 2016-2021 Điều này có ý nghĩa quan trọng khi nhiều hộ giađình trung lưu sẽ gia nhập tầng lớp khá giả trong vòng 5 năm tới giúp tạo thành mộtphân khúc tiêu dùng độc lập có sức mua đáng kẻ.
Cùng với sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp giàu có thì nhu cầu đầu tư của họcũng tăng lên đáng kể Tuy nhiên, những kênh đầu tư được ưa chuộng những năm trướcđây như chứng khoán, vàng hay ngoại tệ lại không phải là kênh đầu tư hấp dẫn trong
19
Trang 29một hai năm qua Bat động sản nghỉ dưỡng là một xu hướng đầu tư mới nổi, nhưng với
việc vừa sở hữu một bat động sản nghỉ dưỡng dé hàng năm du lịch, vừa thu được lợi
nhuận hàng năm, đây là một kênh đầu tư cực kỳ hợp lý đối với đa số những khách hàngthuộc tầng lớp giàu có.
1.3.1.2 Yếu to kinh tế
Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố tác động đến khả năng chỉ tiêu củakhách hàng và tạo ra những mẫu tiêu dùng khác biệt Việc hiểu thị trường không chỉ biếtrõ về yếu mong muốn của con người mà còn phải nắm được khả năng chỉ tiêu của họ.
Kha năng chi tiêu này ngoài việc phụ thuộc vao nhu cầu và giá cả, còn phụ thuộc rất
nhiều vào tình hình kinh tế, mức thu nhập của người dân, nhu cầu tiết kiệm và các điềukiện tài chính — tín dụng.
Bắt động sản là một trong những lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế thị trường
bởi nó liên quan đến một khối lượng lớn tài sản Tài sản BĐS thường chiếm 45%-75%sự giàu có của các nước đang phát triển và bằng ít nhất 20% GDP của các nước này.
Hiệp hội Bat động sản Việt Nam đã đưa ra một nghiên cứu cho thay, đóng gópcủa thị trường bat động sản (BĐS) trong GDP trung bình của Việt Nam khoảng 14%.Thị trường BĐS có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tếvà trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phan phát triển đồng bộ các loạithị trường.
Khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành BĐS tăng 1.000 tỷ đồng sẽ kích thíchgiá trị sản xuất của các ngành còn lại là 772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là
191 ty đồng Bên cạnh tạo công ăn việc làm cho lực lượng lớn lao động, thị trường BĐS
cũng liên quan mật thiết với việc phát triển nhà ở và quá trình đô thị hóa
Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng: GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đỗ
vào BĐS Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt
của nó.
Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanhnghiệp vay tiền nhiều hơn Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đồ vào kênh BĐS tăng lên
khiến cho thị trường giá thay đồi.
Điều này đang xảy ra khi tinh trang dịch bệnh tăng cao và nhà nước tiếp tục bơm
tiền vào thị trường băng các gói chính sách hỗ trợ và giảm lãi suất cho vay với mục tiêu
20
Trang 30cứu thị trường Và điều gì đến cũng phải đến, sau khi khống chế được dịch bệnh thì giá
BĐS chắc chắn tăng cao nói riêng và giá cả các tài sản, mặt hàng khác tăng cao là tấtyếu.
Ty lệ thuế và mức thuế suất: khu vực có mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút vốn đầutư và kéo theo thị trường BĐS tăng lên cao theo Ví dụ như tại Phú Quốc : Trong suốtquá trình thực hiện dự án thì các cá nhân, tô chức trong nước và quốc tế sẽ được miễnthuế tối đa trong vòng 4 năm kể từ khi có thu nhập chịu thuế, được hưởng 10% mứcthuế thu nhập doanh nghiệp và trong 9 năm tiếp theo sẽ được miễn giảm 50% số tiềnthuế cần phải nộp
1.3.1.3 Yếu tố tự nhiên
Riêng đối với BĐS nghỉ dưỡng là những nơi du khách muốn được nghỉ ngơi, thưgiãn vì vậy cần có khí hậu ôn hòa, điều kiện tự nhiên ưu ái Vì vậy những yếu tổ về tựnhiên đóng góp quan trọng trong sự phát triển thu hút khách hàng, các yếu tô như thiênnhiên, biển, đảo sẽ trở thành thiên đường nghỉ dưỡng lý tưởng cho khách hàng trongvà ngoài nước.
Theo đánh giá từ CBRE, Phú Quốc là một trong những thị trường du lịch có tiềm
năng phát triển tốt nhất hiện nay Quy đất dồi dao, bãi biển dep và hoang sơ nhất Việt
Nam, khí hậu 4m áp quanh năm và hầu như không bao giờ có bão, nơi đây đặc biệt phùhợp với phát triển khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng và các sản phẩm liên quan đến du lịchnghỉ dưỡng khác như casino, du lịch chữa bệnh hay giải trí Thậm chí, nhiều tạp chí,
kênh truyền hình uy tín nước ngoài đã xếp Phú Quốc vào danh mục 15 điểm du lịch tiềmnăng nhất thế giới.
Theo Tổng cục du lịch, nếu như năm 2021 lượng khách đến Phú Quốc khoảng3.5 triệu người thì tới năm 2022, lượng khách đến Phú Quốc là 4.7 triệu người và chỉ
trong 2 tháng đầu năm 2023, đã có đến gần 1 triệu lượng khách đến đây Chính vì thế,việc đầu tư vào bat động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc đang là xu thé va được rất nhiều nhà
đầu tư trong và ngoài nước quan tâm Tận dụng được những điều kiện tự nhiên mà PhúQuốc có sẵn sẽ giúp cho doanh nghiệp dé dàng tiếp cận va thu hút được lượng lớn kháchhàng đầu tư trong và ngoài nước.
1.3.1.4 Yếu t6 khoa học công nghệ
Các tiến bộ về mặt khoa học kỹ thuật tác động đến thị trường ở rất nhiều mặt.
21
Trang 31Những ngành công nghiệp mới ra đời, cùng với đó là việc thay đổi căn bản hay hoàn
toàn xóa bỏ các sản pham hiện hữu Những doanh nghiệp nào nắm bắt được các yếu tố
công nghệ mới dé ứng dụng vào thị trường sẽ tạo ra được sức cạnh tranh cao hơn so vớicác đối thủ trong ngành.
Trong thời đại kỷ nguyên số hóa hiện nay, công nghệ dường như đã là một phần
tất yếu của cuộc sông, đặc biệt trong lĩnh vực bat động sản, khi mở ra nhiều cơ hội tiếp
cận và quản lý khách hàng nhanh chóng, tối ưu các hoạt động kinh doanh,
Cuộc cách mạng công nghệ 4.0 với các ứng dụng thực tiễn tại nhiều lĩnh vực đã
mang lại nhiều kết quả khả quan Trong lĩnh vực bất động sản, công nghệ đã trở thành
xu hướng tại thời điểm dịch Covid-19 bắt đầu bùng phát trở lại, khi trong giai đoạn này
các hoạt động, từ hoạt động nội bộ đến kinh doanh, chăm sóc khách hàng đều được điễnra trên các nền tảng công nghệ.
Bat động sản là một trong những ngành có tốc độ thay đôi và phát triển theo công
nghệ nhạy bén nhất trong các ngành dich vụ Nếu như những năm 2008 — 2012, khách
hàng tìm hiểu nhu cầu chính qua báo chi, radio, truyén hình thì hiện tại với sự phát triển
của internet cùng mạng xã hội, khách hàng đã có rất nhiều cách đề tìm hiểu thông tin về
sản phẩm mà mình đang quan tâm Đặc biệt, đối với những sản phẩm có giá trị lớn nhưbất động sản nghỉ dưỡng, công nghệ chiếm đến 90% đề tiếp cận và cung cấp thông tin
cho khách hàng Dé thu hút thật nhiều khách hàng và cạnh tranh với các đối thủ khác,doanh nghiệp cần phải cập nhật và đổi mới công nghệ hàng ngày Đặc biệt, có một sốphân khúc bắt động sản đặc thù như bắt động sản nghỉ dưỡng, việc Marketing đến đúng
đối tượng mà không gây phản cảm là một việc rất quan trọng và đòi hỏi các nhà
Marketing cần có kế hoạch và chiến lược một cách hợp lý nhất.
Với ứng dụng công nghệ, các sàn môi giới bất động sản hoàn toàn có thể đưa
các thông tin dự án một cách trực quan tới khách mua, kết nối với khách hàng trên Appchăm sóc khách hàng bất động sản Chính việc này đã giúp tăng sự trải nghiệm, minh
bạch thông tin khi các thông tin từ chủ đầu tư, sàn môi giới đều được công khai giúpkhách hàng dễ dàng kiểm chứng và so sánh.
Điều này đã giúp các quy trình trong hoạt động kinh doanh bắt động sản trở nêntrơn tru, khoa học hơn, nhờ đó mà tăng hiệu suất công việc, tiết kiệm thời gian và giảmthiêu tối đa chỉ phí.
22
Trang 32Công nghệ mà cụ thể ở đây là phần mềm bán hàng bắt động sản không chỉ mang
lợi ích cho các chủ đầu tư mà còn rất phù hợp đề ứng dụng tại các sàn giao dịch bất động
sản khi có thé đảm nhiệm nhiều tính năng, từ tông hợp, quản lý khách hàng, phân bổ
từng đối tượng khách hàng, kiểm soát nhân sự các bộ phận theo chức năng, nhiệm vụ
một cách tập trung trên cùng một hệ thống.
Chăm sóc khách hàng bắt động sản là việc vô cùng quan trọng, bởi khách hàng
chính là người mang đến nguôn thu chính cho doanh nghiệp Với công cuộc chuyền đổisố, ứng dụng công nghệ trong chăm sóc khách hàng, các nhà môi giới sẽ không phải mấtquá nhiều thời gian dé quản ly và tìm kiếm khách hàng mục tiêu của mình.
Hệ thống CRM hay phần mềm chăm sóc khách hàng sẽ là một “ hậu thuẫn” đặcbiệt giúp dé dàng kết nối, tương tác với các khách hang cũ, hay những khách hàng đã
phát sinh giao dịch trước đó.
Nhiều công ty công nghệ hiện nay còn phát triển cả phiên bản App mobile dành
riêng cho khách hàng của doanh nghiệp bat động sản, với giải phải pháp phần mềm côngnghệ tương tác hai chiều này, nhà môi giới dễ dàng đăng tải, cung cấp thông tin, cácvoucher khuyến mãi đến các khách hàng của mình, thêm đó còn có thê thống kê đượclượt khách hang quan tâm, tìm kiếm thông tin các dự án nào nhiều nhất dé lên các chiến
lược Marketing.
Quay lại thi điểm năm 2005 Khi môi giới phải đứng phát tờ rơi, gõ cửa từngnhà, trực dự án là những kênh chính thì nay chỉ cần gọi điện thoại, nói chuyện với kháchhàng online, thậm chí chốt khách Bất động sản online mà chưa từng gặp mặt Công nghệ
đã giúp việc mua bán BĐS trở nên vô cùng dễ dàng và đơn giản.
1.3.1.5 Yếu tố chính trị — pháp luật
Trong những năm qua, tình hình chính trị tại Việt Nam được đánh giá là khá ồn
định so với các nước trên toàn thế giới và trong khu vực Chính phủ liên tục ban hànhcác chính sách cải cách cũng như ưu đãi đề thúc đây các quá trình đầu tư và thu hút vốn
từ các doanh nghiệp Điều nay góp phan thúc day quá trình phát triển kinh tế cũng nhưtạo ra các sân chơi lành mạnh và cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp nói chungvà bất động sản nói riêng.
Ngay từ năm 2004, dé án phát triển Phú Quốc trở thành trung tâm du lịch nghỉ
dưỡng, giao thương quốc tế lớn, hiện đại của toàn khu vực đồng băng sông Cửu Long
23
Trang 33đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Tiếp đó là những điều chỉnh quy hoạch chung
vào năm 2020 tầm nhìn 2030, hướng Phú Quốc thành đặc khu kinh tế hành chính, thương
mại, khoa học công nghệ tầm cỡ khu vực và thế giới, trung tâm du lịch nghỉ dưỡng caocấp quốc tế, đầu mối quan trọng về giao thông vận tải nội vùng và hàng không quốc tế.Đặc biệt, năm 2014, Phú Quốc đã được công nhận là đô thị loại 2 Tất cả những điều
đó là tiền đề, hành lang pháp lý vững chắc dé thu hút, thúc day đảo Ngoc but phá trong
đầu tư phát triển.
Theo Quyết định về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển đảo Phú Quốcvừa được Thủ tướng phê duyệt, nhà đầu tư sẽ được hưởng ưu đãi và hỗ trợ cao nhất khicó dự án thực hiện tại huyện đảo, tương tự như các khu công nghiệp, khu chế xuất vàkhu kinh tế.
Cụ thể, các dự án hoạt động, sản xuất kinh doanh sẽ được hưởng thuế suất 10%trong 15 năm từ khi bắt đầu kinh doanh Từ khi có thu nhập chịu thuế, dự án sẽ đượcmiễn thuế 4 năm đầu, giảm 50% số thuế phải nộp trong 9 năm tiếp theo Các loại hànghóa, tài sản được hưởng ưu đãi về thuế xuất nhập khẩu Các cá nhân cũng được giảm50% số thuế phải nộp từ việc làm tại khu kinh tế
Về việc xuất nhập cảnh, quy định mới cũng cho phép người nước ngoài, người
Việt Nam mang hộ chiếu nước ngoài cư trú tại đảo Phú Quốc được miễn thị thực với thờigian tạm trú tôi đa 30 ngày, tăng gấp đôi so với quy định 15 ngày trước đây.
Chính phủ cũng ưu tiên vốn đầu tư cho các công trình hạ tầng trên Phú Quốc nhưhệ thống giao thông đường bộ, hệ thống cấp điện, nước, sân bay, cảng biển và cácchương trình dự án phát triển kinh tế — xã hội Nhà đầu tư trong và ngoài nước được tạo
điều kiện thuận lợi đầu tư xây dựng các công trình như bệnh viện chất lượng cao, các
trung tâm đào tạo nhân lực cho ngành du lịch, thương mại, khu phi thuế quan gắn với
sân bay quốc tế Phú Quốc Quyết định có hiệu lực từ ngày 10/3/2014.
Những chính sách trên đã góp phần biến Phú Quốc trở thành một thiên đường vềdu lịch nghỉ dưỡng cũng như đầu tư Không chỉ những nhà đầu tư trong nước, các nhàdau tư nước ngoài và Việt kiều đều chọn Phú Quốc như một điểm đến lý tưởng dé đầu tưvà phát triển.
1.3.1.6 Yếu tổ văn hóa
Hành vi tiêu dùng của khách hàng chịu ảnh hưởng sâu sức từ nên văn hóa của
24
Trang 34dân tộc họ Nói cách khác, các yếu tố văn hóa có tác động lớn đến hoạt động kinh doanh
của doanh nghiệp Do vậy, doanh nghiệp cần hiểu biết môi trường văn hóa mà mình
đang kinh doanh để làm cho hoạt động kinh doanh của mình phù hợp với môi trường
văn hóa đó.
Đời sống của người dân Việt Nam ngày càng tăng cao, kéo theo đó là các nhucầu hưởng thụ như du lịch, giải trí Trước đây, khi nói đến việc đi du lịch nghỉ dưỡng,tầng lớp cao cấp Việt Nam hau như chỉ nghỉ đến các khu nghỉ đưỡng nổi tiếng trên thégiới như Bali, Phuket Nhung giờ đây, với sự phát triển và quy hoạch đồng bộ của nhànước, cùng với sự đầu tư của các chủ đầu tư lớn và uy tín, hàng loạt các dự án nghỉ
dưỡng doc theo bờ biển đã xuất hiện ở Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc Đây là dấu
hiệu đáng mừng không chỉ cho nền kinh tế nước nhà mà còn cho các nhà đầu tư bấtđộng sản Các nhà Marketing cần nam bắt các yếu tố văn hóa dé ứng dụng phù hợp vào
trong chiến lược của doanh nghiệp mình1.3.2 Các yếu to vỉ mô
Các yếu tố vi mô bao gồm các yếu tỐ có quan hệ trực tiếp đến hoạt động
Marketing của công ty và ảnh hưởng đến khả năng phục vụ khách hàng Các yếu tổ vi
mô dựa trên mô hình 5 áp lực cạnh tranh của Michael Porter.
1.3.2.1 Đối thủ cạnh tranh trong ngành
Các doanh nghiệp đang kinh doanh trong ngành sẽ cạnh tranh trực tiếp với nhau
tạo ra sức ép trở lại lên ngành tạo nên một cường độ cạnh tranh Trong một ngành các
yếu tố sau sẽ làm gia tăng sức ép cạnh tranh trên các đối thủ.
- Tình trạng ngành: Nhu cau, tốc độ tăng trưởng, số lượng đối thủ cạnh tranh.
- Cau trúc của ngành: Ngành tập trung hay phân tán Ngành phân tán là ngành córất nhiều doanh nghiệp cạnh tranh với nhau nhưng không có doanh nghiệp nào có đủkhả năng chỉ phối các doanh nghiệp còn lại Ngành tập trung là ngành chỉ có một hoặcmột vài doanh nghiệp nắm giữ vai trò chỉ phối.
- Các rào can rút lui: Giỗng như các rào can gia nhập ngành, rào cản rút lui là cácyếu tố khiến cho việc rút lui khỏi ngành của doanh nghiệp trở nên khó khăn
Đối với ngành BĐS nói chung cũng như phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, trên thị
trường hiện nay có hàng nghìn các công ty, đại lý phân phối các dự án Đặc biệt đối với
thị trường đang phát triển như BĐS nghỉ dưỡng tại Phú Quốc, cuộc cạnh tranh này lại
25
Trang 35càng trở nên khốc liệt Cũng chính vì vậy, các công ty muốn phat trién mạnh mẽ thì luônphải có những phương án, hoạt động kinh doanh tối ưu và phát triển hơn những đối thủ
khác đề có thê trụ vững trong ngành.
1.3.2.2 Đối thủ cạnh tranh mới tiềm ẩn
Theo Michael Porter, đối thủ tiềm ân là các doanh nghiệp hiện chưa có mặt trêntrong ngành nhưng có thé ảnh hưởng tới ngành trong tương lai Đối thủ tiềm ấn nhiềuhay ít, áp lực của họ tới ngành mạnh hay yếu sẽ phụ thuộc vào các yếu tố sau.
- Sức hap dẫn của ngành: Yếu tố này được thể hiện qua các chỉ tiêu như tỉ suất
sinh lợi, số lượng khách hàng, số lượng doanh nghiệp trong ngành.
- Những rào cản gia nhập ngành : là những yếu tố làm cho việc gia nhập vào mộtngành khó khăn và tốn kém hơn như kỹ thuật, vốn, các yếu t6thuong mại như hệ thốngphân phối, thương hiệu, hệ thống khách hàng, các nguồn đặc thù bao gồm nguyên vật
liệu đầu vào, bằng cấp, phát minh, sáng chế, nguồn nhân lực
Trong việc vận hành và phát triển về lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng, luôn luôn ton tạisong hành với các đối thủ cạnh tranh trực tiếp là những đối thủ cạnh tranh tiềm ân Đốithủ cạnh tranh tiềm ẩn ở đây là những đơn vị chưa có mặt nhưng sẽ xuất hiện trên thị
trường So với các đối thủ cạnh tranh hiện tại, số lượng đối thủ cạnh tranh tiềm ân cũng
không hề it bởi BĐS đang là xu hướng phát triển chung của nền kinh tế Đặc biệt trongthời gian gần đây, khi kinh tế, du lịch vừa phục hi sau đại dich Covid 19, BĐS nghỉdưỡng lại càng trở thành mảnh đất màu mỡ của mọi nhà kinh doanh.
1.3.2.3 Nhà cung cấp
Các nhà cung ứng cung cấp các yêu tố đầu vào cho doanh nghiệp hoạt động Đó
là các nguồn lực (có thể là sản phẩm, dịch vụ, nguyên vật liệu va nguồn nhân lực) cần
thiết cho hoạt động của doanh nghiệp Nếu quá trình cung cấp các đầu vào này bị trục
trặc thì ảnh hưởng lớn đến quá trình sản xuất của doanh nghiệp, đặc biệt trong điều kiện
cạnh tranh Đặc biệt giá cả và dịch vụ của nha cung cấp có ảnh hưởng lớn đến hoạt độngcủa doanh nghiệp Sự tăng giá hay khan hiếm các nguồn lực này trên thị trường có théảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động Marketing của doanh nghiệp Do vậy doanh nghiệpcần hiểu biết, quan tâm và xây dựng mối quan hệ bền vững với nhà cung ứng.
Các nhà cung ứng đảm bảo nguồn lực cần thiết cho doanh nghiệp trong việc sản
xuất kinh doanh sản phẩm Các nhà quản trị Marketing cần phải nắm bắt được khả năng
26
Trang 36của các nhà cung ứng cả về chất lẫn lượng Sự thiếu hụt hay chậm trễ về nguồn cung
ứng, sự không đảm bảo về chất lượng đầu vào hoặc tăng giá từ phía nhà cung ứng cũng
gây khó khăn cho các hoạt động Marketing.
Đối với BĐS nghỉ dưỡng, nhà cung cấp ở đây là các chủ đầu tư xây dựng dự án,khu nghỉ dưỡng Chủ đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng đối với dự án BĐS, chủ đầu
tư phải có đủ năng lực quản lý được dự án BĐS, có thể tổ chức và tư vấn quản lý công
trình bat động sản thay cho những người quyết định dau tư, vì vậy nếu chủ đầu tư khôngđủ năng lực có thé sẽ bị thay thế Trong trường hợp người quyết định đầu tư trực tiếp
quản lý dự án thi sẽ thành lập Ban Quan lý dự án Ban Quản lý dự án chịu trách nhiệm
trước pháp luật và chủ đầu tư theo nhiệm vụ, quyền hạn được giao.
Điều này cho thấy chủ đầu tư có vai trò thiết yêu trong việc thực hiện giám sátcông trình thường xuyên, bao gồm thiết kế cùng với tiêu chuẩn thi công.
1.3.2.4 Khách hàng
Khách hàng là một áp lực cạnh tranh có thé ảnh hưởng trực tiếp tới toàn bộ hoạtđộng sản xuất kinh doanh của ngành Khách hàng được phân làm 2 nhóm: khách hànglẻ và nhà phân phối Cả hai nhóm đều gây áp lực với doanh nghiệp về giá cả, chất lượngsản phẩm, dich vụ đi kèm và chính họ là người điều khiển cạnh tranh trong ngành thông
qua quyết định mua hàng.
Có 4 tác động chính từ khách hàng đến ngành: quy mô, tầm quan trọng, chỉ phíchuyên đổi khách hang và thông tin khách hàng.
Khách hàng là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động kinh doanh, phân phốiBĐS Phải có khách hàng thì mới có giao dịch, có những hoạt động kinh doanh, muabán diễn ra Khách hàng trên thị trường nhiều vô ké, thế những không phải ai cũng sẽ làkhách hàng mục tiêu của một dự án BĐS nghỉ dưỡng Vì vậy, việc xác định phân khúc
khách hàng trong bat động sản chính là việc đánh dau phạm vi những người có khả năng
trở thành khách hàng tiềm năng.
Họ là người có sự quan tâm và lựa chọn sản phẩm bất động sản của dự án công
ty đang tiếp quản Từ đó, sẽ giúp công ty có thể triển khai được chiến dịch kinh doanhmang đến hiệu quả cao Khi đã xác định được phân khúc khách hàng ở đâu, doanhnghiệp sẽ tiết kiệm được một khoản lớn về thời gian, công sức, chỉ phí vì không phảithực hiện chiến dịch tiếp thị, kinh doanh đến những nhóm khách hàng khác Điều này
27
Trang 37đồng nghĩa với việc công ty sẽ tập trung vào nhóm khách hàng mục tiêu của mình nhiềuhơn.
Đối tượng khách hàng mà BĐS nghỉ dưỡng nhằm đến là những khách hang cómột lượng tiền nhàn rỗi cũng như có nhu cầu thé hiện dang cấp của mình Tuy nhiên,phân khúc BĐS nghỉ dưỡng là một phân khúc có những tính chất đặc thù, Phú Quốclại mới chỉ phát triển vải năm gần đây, việc năm bắt cơ hội giới thiệu để khách hàngcó thể hiểu và nhận ra được cơ hội đầu tư thật sự là một việc không hề đơn giản.
1.3.2.5 Sản phẩm thay thé
Sản phẩm và dịch vụ thay thế là những sản phẩm, dịch vụ có thê thỏa mãn nhu
cầu tương đương với các sản phẩm dich vụ trong ngành Áp lực cạnh tranh chủ yếu của
sản phẩm thay thế là khả năng đáp ứng nhu cầu so với các sản phẩm trong ngành, thêmvào nữa là các nhân tố về giá, chất lượng , các yếu tổ khác của môi trường như văn hóa,chính trị, công nghệ cũng sẽ ảnh hưởng tới sự đe doa của sản phẩm thay thé
Áp lực chủ yếu của BĐS nghỉ dưỡng đến chủ yếu từ các sản phẩm tương tự tại các
điểm nghỉ dưỡng khác Đây cũng là một áp lực không hề nhỏ dành cho doanh nghiệp khingày càng có nhiều sản pham được tung ra, với chất lượng và giá bán không hề kémcạnh Phân tích và tìm ra được những nhóm khách hàng phù hợp với sản phẩm nhất sẽgiúp doanh nghiệp chiếm được ưu thế trong việc truyền tải nội dung đến khách hàng.
28
Trang 38CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING MIX
DỰ ÁN BAT DONG SAN NGHỈ DUONG KHU VUC NAM PHU QUOC TẠI
CONG TY CO PHAN BAT DONG SAN BAU TROI VIET NAM (SKY
2.1 TONG QUAN VE CONG TY CO PHAN BAT DONG SAN BAU TROI VIET
2.1.1 Giới thiệu sơ lược về công ty
Tên đầy đủ theo đăng ký kinh doanh của công ty là Công ty Cổ phần bất độngsản Bầu trời Việt Nam, viết tắt là Sky Realty Công ty được thành lập bởi ông Bùi Quang
Cường, là Tổng Giám Đốc và đồng thời là người đại điện của công ty theo pháp luật.
Công ty có tổng cộng 5 chi nhánh trên toàn quốc bao gồm trụ sở chính tại Hà Nội và 4chi nhánh khác tại Phú Quốc, thành phố Hồ Chi Minh, Da Nẵng và Hoa Bình Dia chỉcác cụ thé các chi nhánh của công ty:
Trụ sở chính: Tầng 3, tòa nhà Thăng Long Tower, số 98A Ngụy Như Kon Tum- Thanh Xuân - Hà Nội.
Chi nhánh Phú Quốc: AT 131 - Sun Grand City New An Thới, Phuong AnThới, TP Phú Quốc.
Chi nhánh TP.HCM: Tầng 1 - Nguyễn Hưng Building, D§ đường Thất Sơn, cưxá Bắc Hải, P15, Quận 10, TP HCM
Chi nhánh Đà Nẵng: Lô 08, B2-4, đường Nguyễn Phước Lan, P Hòa Quý, Q.Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Chi nhánh Hòa Bình: Xóm Bôi Câu, xã Kim Bôi, huyện Kim Bôi, Hoà Bình.
Logo công ty:
29
Trang 39Hình 2.1 Logo công ty Cổ phần bắt động sản Bầu trời Việt Nam (Sky Realty)
Chung và 02 cộng sự Từ 2020 đến nay Hội đồng quản trị còn lại 2 thành viên trong ban
sáng lập là ông Bùi Quang Cường (Tổng giám đốc) và ông Tống Thanh Chung (Chủtịch hội đồng quản trị).
Đến Năm 2017 đổi tên thành: Công ty Cổ phan bat động sản Bau trời Việt Nam— Sky Realty Lĩnh vực hoạt động chính: Dau tư và phân phối Bat động san cao cấp.
Tháng 1 năm 2020 tái cấu trúc lần đầu tiên sau gần 5 năm hoạt động, chuyển đôi môhình Công ty MẸ - CON, SKY GROUP - Sky Realty là thành viên của tập đoàn SkyGroup Công ty có phạm vi hoạt động trải dài trên toàn quốc Hiện tính đến Tháng
12/2022 công ty có 5 chỉ nhánh trên toàn quốc với 810 nhân sự.
Về kinh nghiệm trong ngành, Sky Realty đã bước sang năm thứ 8 đồng hành vaphát triển cùng Tập đoàn Sun Group Năm 2016, Sky Realty chính thức trở thành đại lý
chiến lược của Tập đoàn Sun Group, nhiều năm liền đứng Top Đại lý bán hàng xuất sắc,
30
Trang 40đồng thời dẫn đầu về doanh số và các hoạt động thi đua của Tập đoàn Tính đến cuốinăm 2022, Sky Realty đã phân phối thành công khoảng 102 dự án BĐS cao cấp, hơn
1500 căn biệt thự, shophouse, liền kề và chung cư.2.1.3 Tâm nhìn, sứ mệnh, giá trị cốt lõi
Tầm nhìn của công ty: Hướng tới việc là một doanh nghiệp dẫn đầu Việt Nam
chuyên cung cấp giải pháp toàn diện về phát triển, quản lý, phân phối, vận hành và
khai thác bat động sản nghỉ dưỡng và bat động sản công nghiệp.
Sứ mệnh của công ty: Mang lại tài sản thực, giá trị thực cho mọi đối tác và
khách hàng Dem lại nguồn hạnh phúc va thu nhập cao cho cán bộ nhân viên Phát
triển cộng đồng môi giới bất động sản chuyên nghiệp Cùng với đó là xây dựng thương
hiệu bất động sản Sky Realty trở thành người đồng hành thân tín của khách hàng vàchủ đầu tư.
Giá trị cốt lõi của công ty: Giá trị cốt lõi là yếu tố then chốt của Sky Realty
giúp định hướng chiến lược và là kim chỉ nam cho mọi hoạt động của công ty Ba chữcái viết tắt của SKY kết tạo giá trị cốt lõi ấy: