Khóa luận tốt nghiệp: Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC

LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong công cuộc đổi mới và phát triển đất nước như hiện nay, quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước là một trong những nhiệm vụ quan trọng hàng đầu

với sự đóng góp không nhỏ của ngành công nghiệp xây dựng Việc đầu tư xây dựng

đã tạo ra hệ thống cơ SỞ vật chất, hạ tầng kỹ thuật phục vụ nhu cầu xã hội, giúp thúc đây chuyên dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiỆp - dịch vụ nhằm đạt

được tốc độ tăng trưởng nhanh của toàn bộ nền kinh tế Để thực hiện đầu tư xây

dựng công trình việc đầu tiên là phải lập dự án đầu tư Dự án đầu tư được soạn thảo

tốt là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc

đầu tư đạt hiệu quả như mong muốn Tuy nhiên, các dự án đầu tư đặc biệt là trong

lĩnh vực xây dựng có tính chất phức tạp, quy mô vốn lớn, độ rủi ro cao vì vậy chúng ta cần hoàn thiện hơn nữa công tác lập dự án trong lĩnh vực xây dựng.

Được thành lập từ năm 2001, Tập đoàn FLC là tập đoàn kinh tế tư nhân hoạt

động đa ngành, đa lĩnh vực, trong đó các lĩnh vực chính là đầu tư kinh doanh bất động sản, phát triển các quan thé du lịch nghỉ dưỡng, xây dựng và kinh doanh vận

tải hàng không Các hoạt động kinh doanh của Tập đoàn đã và đang góp phần tích cực thay đổi diện mạo về hạ tầng đô thị, du lịch; hàng năm thu hút hàng triệu lượt

khách du lịch trong nước và quốc tế tới tham quan du lịch, nghỉ đưỡng cũng như tạo

công ăn việc làm, thu nhập cho hàng chục nghìn lao động tại các địa phương nơi

Tập đoàn đầu tư.

Trong thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC, em đã tìm hiểu

các hoạt động đầu tư nói chung và hoạt động lập dự án ở công ty nói riêng Qua việc tìm hiểu này, em đã nhận thức sâu sắc vai trò của công tác lập dự án đối với sựthành công của một quá trình đầu tư cũng như tồn tại và phát trién của công ty Sau

một thời _gian tham gia thực tập, được sự hướng dẫn nhiệt tinh của giảng viên

TS Nguyễn Thị Ái Liên, cùng các anh chị trong ban Đầu tư và toàn công ty, em đã

chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Co

phần Tập đoàn FLC” để hoàn thành khoá luận tốt nghiệp của mình.

2 Mục đích nghiên cứu

Từ nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại

Công ty Cổ phan Tập đoàn FLC dé đánh giá và đề xuất một số phương hướng cũng như giải pháp, kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác này.

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Cô phan Tập đoàn FLC

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi nội dung: Các dự án đầu tư xây dựng tại ban Đầu tư Công ty Cô phần

Tap đoàn FLC

- Pham vi về thời gian: Từ năm 2018-2021

4 Phương pháp nghiên cứu

Chuyên đề sử dụng các phương pháp phân tích trong nghiên cứu kinh tế như:

- Phương pháp nghiên cứu tài liệu: là phương pháp nghiên cứu mang tính kế thừa các kết quả sẵn có.

- Phương pháp phân tích: là phương pháp nghiên cứu tổng hợp thống kê phân tích nhằm đánh giá các số liệu đã thu thập được.

5 Kết cầu của khoá luận tốt nghiệp

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, khoá luận gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác lập dự án đầu tư xây dựng

Chương 2: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần

Tap đoàn FLC

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại

Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN DAU

TƯ XÂY DỰNG

1.1 Cơ sở lý luận về dự án đầu tư xây dựng

1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng 1.1.1.1 Khái niệm về dự án dau tư

Khái niệm dự án đầu tư có thể được hiểu trên rất nhiều góc độ khác nhau:

Có định nghĩa cho rằng “Dự án là một tập hợp các hoạt động liên quan với

nhau được kê hoạch hóa nhăm đạt được các mục tiêu đã định, băng việc tạo ra cáckêt quả cụ thê, trong một thời gian nhât định, thông qua việc sử dụng các nguôn lựcxác định”.

Trên một góc độ tổng quát nhất thì dự án có thé được hiểu là “hệ thống các công việc được xác định rõ mục tiêu, nguồn lực cũng như thời gian bắt đầu và kết thúc Nói cách khác, dự án là một quá trình hoạt động đã xác định rõ mục tiêu cần phải đạt được trong những ràng buộc nhất định về thời gian và nguồn lực dé đạt

mục tiêu đó”.

Theo Luật Đầu tư 2020: “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn

hoặc dài hạn đê tiên hành các hoạt động đâu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thê, trongkhoảng thời gian xác định”.

Về mặt hình thức: “Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tai liệu trình bày một cách chi

tiét và có hệ thông các hoạt động và chi phí theo một kê hoạch nham đạt đượcnhững ket quả và thực hiện được những mục tiêu nhât định trong tương lai”.

Xét trên góc độ quản lý: “Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng

vôn, vật tư, lao động đê tạo ra các kêt quả tài chính, kinh tê xã hội trong một thờigian dài”.

Trên góc độ kế hoạch hoá thì “Dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chỉ tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội, làm

tiền đề cho các quyết định đầu tư và tai trợ” Theo góc độ này, dự án đầu tư là một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hoá nền kinh tế nói chung (Một đơn vị sản xuất kinh doanh cùng một thời ký có thé thực hiện nhiều dự

án).

Xét về mặt nội dung thì dự án đầu tư lại là “tổng thé các hoạt động và chi phí

cần thiết, được bồ trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác

định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực

hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai” 1.1.1.2 Khái niệm về dự án đâu tr xây dựng

Theo Khoản 15 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2014 có đưa ra khái niệm như sau: “Dự an đầu tư xây dung là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng

vốn dé tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trìnhxây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phâm,

dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây

dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây

dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng”.

1.1.2 Công dụng của một dự án dau tư xây dựng

- Đối với các cơ quan quản lý Nhà nước và các định chế tài chính: “Dự án đầu

tư xây dựng là cơ sở đê thâm tra câp giây chứng nhận đâu tư, thâm định đê châp

thuận sử dụng vôn nha nước, đê ra quyết định dau tư, quyét định tài tro von cho dự

- Đối với chủ đầu tư:

“+ Dự án đầu tư là căn cứ quan trọng nhất dé quyết định bỏ vốn dau tư.

+ Dự án đầu tư là cơ sở để xin phép được đầu tư (hoặc được ghi vào kế hoạch

đầu tư) và cấp giấy phép lao động.

+ Dự án đầu tư là cơ sở để xin phép được nhập khẩu máy móc thiết bị, xin

hưởng các khoản ưu đãi trong đâu tư.

+ Là phương tiện đê tìm đôi tác liên doanh trong và ngoài nước bỏ vôn đâu tư.

+ Là phương tiện thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tệ trong và ngoài nước tài trợ hoặc cho vay vốn.

+ Là căn cứ quan trọng dé xem xét giải quyết các mối quan hệ về quyền lợi và

nghĩa vụ giữa các bên tham gia liên doanh, giữa liên doanh và Nhà nước Việt Nam.

Đây cũng là cơ sở pháp lý đê xét xử khi có tranh châp giữa các bên tham gia liên

doanh.”

1.1.3 Đặc trưng của một dự án đầu tư

Dự án đâu tư xây dựng có những đặc trưng cơ bản sau:“- Dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng.

- Tính duy nhất của sản phẩm, mỗi dự án đầu tư xây dựng đều cho một sản

phâm cụ thê và duy nhât.

- Mỗi dự án có thời điểm bắt đầu và kết thúc rất rõ ràng, tức là thời gian quản lý

dự án có thê xác định được và chỉ xảy ra một lân.

- Dự án có sự tham gia của nhiêu bên như: chủ dau tư, nhà thâu, cơ quan cungcâp dịch vụ trong đâu tư, cơ quan quản lý nhà nước.

- Môi trường hoạt động của dự án là: va chạm, có sự tương tác phức tạp giữa dựán này với dự án khác, giữa bộ phận quản lý này với bộ phận quản lý khác.

- Dự án có tính bất định và rủi ro cao, do đặc điểm mang tính dài hạn của hoạt

động đâu tư phát triên.”

1.1.4 Phân loại dự án dau tư xây dựng

Về cơ bản cách phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình được xác định dựa theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP về Quy định chỉ tiết một số

nội dung về quản lý đầu tư xây dựng Cụ thể như sau:

- Theo công năng phục vụ của dự án, tính chất chuyên ngành, mục đích quản lý

của công trình thuộc dự án, dự án đâu tư xây dựng được phân loại như sau:

+ Dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng

+ Dự án đầu tư xây dựng công trình công nghiệp

+ Dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật + Dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông

+ Dự án đầu tư xây dựng công trình phục vụ nông nghiệp và phát triển nông

+ Dự án đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh

+ Dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp bao gồm các dự án

dau tư xây dựng khu đô thị, hạ tang kỹ thuật khu đô thị,

- Theo nguôn vôn sử dụng, hình thức đâu tư, dự án đâu tư xây dựng được phân

loại gôm: dự án sử dụng vôn đâu tư công, dự án sử dụng vôn nhà nước ngoài đâu tư

công, dự án PPP và dự án sử dụng vôn khác.

- Theo quy mô, tính chất và loại công trình chính của dự án: + Dự án quan trọng quốc gia;

+ Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm A;

+ Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm B; + Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm C 1.2 Cơ sở lý luận về lập dự án đầu tư xây dựng

1.2.1 Khái niệm về lập dự án đầu tư xây dựng

Có thể hiểu lập dự án đầu tư là “tập hợp các hoạt động xem xét, chuẩn bị, tính

toán toàn điện các khía cạnh kinh tế - kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, môi trường pháp lý, trên cơ sở đó xây dựng một kế hoạch hoạt động phù hợp nhằm thực hiện một dự án đầu tư”.

Theo một định nghĩa khác, thì “Lập dự án đầu tư là việc xây dựng và trình bày

một cách chi tiệt có hệ thông các hoạt động và chi phí theo một kê hoạch đê đạt

được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai”.

Quá trình lập dự án đầu tư được coi là một quá trình phát triển từ việc hình thành các ý tưởng đầu tư cho đến việc xây dựng một kế hoạch chi tiết nhằm biến ý

tưởng đó thành hiện thực Quá trình này được thé hiện qua nhiều cấp độ khác nhau

được thé hiện ở các bước nghiên cứu cơ hội đầu tư, nghiên cứu tiền khả thi va nghiên cứu khả thi như đã đề cập phía trên Có thể xem xét quá trình lập dự án thông qua việc nghiên cứu khái niệm lập dự án sản xuất kinh doanh.

Theo Điều 3 Luật Xây dựng 2014 thì “Lập dự án đầu tư xây dựng gồm việc lập

Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng (nếu có), Báo cáo nghiên cứu khả

thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tẾ - kỹ thuật đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết để chuẩn bị đầu tư xây dựng”.

Cu thé, cting theo điều luật trên:

- Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng là “tài liệu trình bày các nội

dung nghiên cứu sơ bộ về sự cân thiệt, tính khả thi và hiệu quả của việc dau tư xâydựng, làm cơ sở xem xét, quyêt định chủ trương đâu tư xây dựng”.

- Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng là “tài liệu trình bày các nội dung

nghiên cứu về sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng

theo phương án thiết kế cơ sở được lựa chọn, làm cơ sở xem xét, quyết định đầu tư

xây dựng”.

- Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng là “tài liệu trình bày các nội dung

về sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng theo phương

án thiết kế bản vẽ thi công xây dựng công trình quy mô nhỏ, làm cơ sở xem xét, quyết định đầu tư xây dựng”.

1.2.2 Các phương pháp được sử dụng trong lập dự án đầu tư xây dựng

1.2.2.1 Phương pháp thu thập thông tin

“Đây là phương pháp được sử dụng phô biến trong tất cả các nội dung nghiên

cứu của dự án, đặc biệt là trong nội dung nghiên cứu thị trường và nghiên cứu khía

cạnh kỹ thuật Phương pháp thu thập thông tin, tài liệu dựa vào những nguồn thông

tin sẵn có trên các báo cáo, văn bản, quy định của Nhà nước; các phương tiện thông

tin đại chúng (đài, báo, internet ); các số liệu thống kê theo định kỳ của các cơ

quan thống kê, Bộ, Ngành Phương pháp này đơn giản, chỉ phí ít tốn kém hoặc thậm chí không mắt chỉ phí nhưng độ tin cậy của tài liệu không cao.

Đối với các dự án về lĩnh vực xây dựng, việc thu thập thông tin đòi hỏi phải có

độ chính xác cao, phải sử dụng phương pháp khảo sát thực tê nhât là khảo sát vềđiêu kiện tự nhiên, khí hậu, cơ sở hạ tâng kiên trúc tại khu vực tiên hành dự án.

Chất lượng các nguồn thông tin thu thập trên phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố: trình độ chuyên môn của cán bộ điều tra, đối tượng tham gia trả lời, các phương tiện

phục vụ công tác điều tra Yêu cầu đặt ra đối với các tài liệu, thông tin thu thập

được là phải có tính hệ thông, độ dài thời gian đủ lớn và đảm bảo độ chính xác.

Có nhiều phương pháp thu thập thông tin khác nhau, tuỳ thuộc điều kiện thực tế

về đặc điểm của hiện tượng nghiên cứu, khả năng về tài chính, thời gian, kinh

nghiệm, trình độ chuyên môn của cán bộ điều tra để có thé lựa chọn phương pháp

thu tập thông tin phù hợp.

Đối với những nguồn thông tin được xác định là quan trọng thì nên áp dụng

phương pháp đăng ký trực tiêp Các thông tin, sô liệu sau khi thu thập sẽ được xửlý, chọn lọc làm cơ sở cho việc tính toán, phân tích trong quá trình lập dự án.”

1.2.2.2 Phương pháp so sánh đối chiếu

“Đây là phương pháp được sử dụng chủ yếu trong phân tích khía cạnh kỹ thuật

của dự án đầu tư Theo phương pháp này, cán bộ lập dự án căn cứ vào các quy định

hiện có và các đinh mức hay tiêu chuẩn kỹ thuật nhằm lựa chọn, xác định các thôngsố kỹ thuật cho dự án sao cho phù hợp với quy định đã dé ra, cuối cùng đưa ra một

vài phương án so sánh đối chiếu với nhau để có thể lựa chọn phương án hiệu quả nhất và tối ưu nhất cho dự án.

Phương pháp so sánh đối chiếu ảnh hưởng lớn đến hiệu quả dự án So sánh đối chiếu với các tiêu chuẩn đã được quy định cụ thé là điều kiện để tiên quyết dựa án

có thể được phê duyệt và việc xác định, lựa chọn phương án nao sẽ ảnh hưởng trực

tiếp đến chi phí-chất lượng- hiệu quả của dự án từ đó quyết định đến tính khả thi về mặt tài chính của dự án đầu tư.”

- Đối với những dự án có quy mô vừa và nhỏ, sự thiếu sót hệ thống các phương pháp dự báo như phương pháp ngoại suy thống kê, phương pháp định mức,

phương pháp hệ số co giãn cầu, mô hình hồi quy tương quan, hỏi ý kiến chuyên gia ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả thực hiện dự án Bên cạnh đó phương pháp phân tích độ nhạy nhằm đánh giá tác động của từng yếu tố đến dự án đầu tư chưa

được sử dụng cho lập dự án.

- Đối với những dự án lớn, có tính chất kĩ thuật phức tạp, dé dự báo cầu san

phẩm của dự án trong tương lai, phương pháp được sử dụng là phương pháp lấy ý kiến chuyên gia Day là phương pháp dự báo cầu bang cách tập hợp những ý kiến

và câu trả lời từ các chuyên gia giỏi thuộc một lĩnh vực hẹp của khoa học kỹ thuật

hoặc sản xuất Quá trình này được tiến hành theo 3 bước:

+ Bước 1: Lựa chọn chuyên gia.

Đây là bước vô cùng quan trọng bởi vì kêt quả dự báo phụ thuộc rât nhiêu vào

chât lượng đánh giá của các chuyên gia, vì vậy các chuyên gia sẽ được chọn lựabăng cách đánh giá trình độ và thái độ của chuyên gia về cuộc trưng câu.

+ Bước 2: Trưng cầu ý kiến chuyên gia

Giai đoạn này tiến hành hỏi ý kiến chuyên gia dưới nhiều hình thức như trưng

câu ý kiên cá nhân hoặc tập thê, trưng câu có mặt hoặc văng mặt, hội thảo + Bước 3: Thu thập và xử lý đánh giá dự báo

Giai đoạn này, các cán bộ thu thập sẽ tông hop các kết quả trưng cau ý kiến, nhằm đưa ra kết quả dự báo một cách khách quan nhất.”

Phương pháp hỏi ý kiến chuyên gia được công ty sử dụng thường xuyên đối với

những hạng: mục công trình lớn bởi vì đối tượng dự báo có tầm bao quát lớn, và cónhiều yếu tô chưa có cơ sở kết luận chắc chan dé xác định, đặc biệt trong những

điều kiện thiếu thông tin hoặc trong trường hợp tôn tại sự bất định lớn giữa kết quả

dự báo.

1.2.2.3 Phương pháp cộng chỉ phí

“Nội dung của phương pháp cộng chi phí là căn cứ vào các khoản chi phí dự

tính theo từng bộ phận câu thành tông mức đâu tư rôi tông hợp thành tông mức đâu

tư Chính vì vậy, phương pháp cộng chi phí được sử dung dé xác định tổng mức đầu

tư trong nội dung phân tích tài chính dự án.

Phương pháp này xác định được cụ thể từng khoản mục vốn cũng như cơ cấu

sử dụng vốn của dự án nhưng tốn kém về mặt thời gian vì phải xác định chỉ tiết các

khoản mục Tuy nhiên, phương pháp này lại được sử dụng nhiều trong tính toán các

chỉ tiêu tài chính và lập bảng phân tích chi phí, lợi ích.”

1.2.2.4 Phương pháp phán tích độ nhạy

Thường được dùng để kiểm tra tính vững chắc về hiệu quả tài chính của dự án

đầu tư Phân tích độ nhạy của dự án là “xem xét sự thay đôi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ, ) khi các yếu

tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đôi Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ

nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố có liên quan.”

Bản chất của phân tích độ nhạy là “xác định các mối quan hệ động giữa các nhân tô tham gia trong hoạt động dau tư Từ đó xác định nhân tố nào tác động nhiều nhất tới kết quả và hiệu quả của dự án, dé có thé đưa ra các biện pháp quản lý phù hợp.” Chính vì vậy nên phương pháp phân tích độ nhạy là phương pháp không thê thiếu để đánh giá độ an toàn và tính khả thi của dự án và phương pháp này được

dùng trong phân tích tài chính của dự án.

Các bước tiến hành phương pháp phân tích độ nhạy của dự án:

“- Bước 1: Xác định các biên sô chủ yêu: Sự biên động của giá cả đâu vào vàdau ra; sự chậm tré trong quá trình thực hiện dự án; chi phí vượt quá định mức.

- Bước 2: Cho những biến số này tăng hoặc giảm từ 10% tới 20% hoặc hơn tùy mức độ biến động.

- Bước 3: Đánh giá lại các yếu tổ chi phí, lợi ích và hiệu qua của dự án Từ đó

lựa chọn có nên thực hiện dự án hay không.”1.2.2.5 Phương pháp dự báo

Lập dự án là lập kế hoạch cho tương lai Chính vì thế phương pháp dự báo là “một trong những phương pháp quan trọng, không thể thiếu trong quá trình lập dự

án tại các công ty Nó giúp cho việc đưa ra các quyết định đầu tư được chính xác và hiệu quả hơn.”

Phương pháp dự báo có thé được áp dụng trong nhiều khâu, nhiều nội dung của quá trình soạn thảo Nhưng quan trọng nhất là dự báo trong khâu phân tích thị

trường và dự báo thị phần sản phẩm Đây là yếu tố quyết định tới lựa chọn mục tiêu

và quy mô tối ưu của dự án Phụ thuộc vào khối lượng thông tin thu thập được mà ta có thê sử dụng nhiều phương pháp dự báo khác nhau:

- Phương pháp dự báo bình quân số học:

Qn = Qo + q*n

Trong đó:

Qn : Số lượng sản phẩm cầu dự báo tại năm n trong tương lai Qo : Số luong san pham tại năm tính toán (năm gốc)

q : Lượng tăng bình quân số học hàng năm n: Số năm dự báo

- Phương pháp hồi quy tương quan:

Các bước tiến hành phương pháp hồi quy tương quan như sau:

“Bước 1: Xác định các nhân tố ảnh hưởng lớn đến cầu thị trường về sản phẩm

của dự án Các nhân tô ở đây thường là: thu nhập của người dân, giá cả của hàng

hóa, thị hiéu người tiêu dùng.

Bước 2: Lựa chon mô hình: tính hệ sô tương quan, đánh giá sai sô của dự án.

Bước 3: Tiến hành dự báo Nếu kết quả không được chấp nhận phải lựa chon lại mô hình và tiễn hành phân tích lại từ đầu.”

1.3 Nội dung công tác lập dự án tại doanh nghiệp

1.3.1 Trình tự lập dự án đầu tư xây dựng

Quá trình lập dự án đầu tư trải qua 3 cấp độ nghiên cứu theo hướng ngày càng

chi tiết hơn, chi phí cho việc nghiên cứu tốn kém hơn, thời gian cần thiết cho việc

hoàn thành các công việc nghiên cứu dài hơn và do đó mức độ chính xác của các

kết quả nghiên cứu ngày càng cao hơn, những kết luận rút ra ngày càng chuẩn xác hơn đối với mọi khía cạnh của dự án.

Các câp độ nghiên cứu đó là:

Sơ đồ 1 Các giai đoạn nghiên cứu của một dự án đầu tư

Nghiên cứu và ¬ ek: Nghiên cứu tiênkhả thi Nghiên cứu khả thi

( Nguồn: Giáo trình Lập dự án dau tư, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân)

10

1.3.2 Nội dung của một dự án dau tư (Báo cáo nghiên cứu khả thi)

Đề phát huy được công dụng của dự án đầu tư, bản dự án cần phải trình bày một

cách khoa học với các luận chứng chặt chẽ, logic trên cơ sở các luận cứ chính xác

và đáng tin cậy, đảm bảo cho dự án có tính thuyết phục cao.

Bô cục thông thường của một báo cáo nghiên cứu khả thi:

“- Mục lục của dự án: Trình bày tên các phân của hô sơ dự án- Tóm tắt dự án:

Mục đích của phần này là cung cấp cho người đọc những nét cơ bản về toàn bộ nội dung của dự án, không di sâu vao chi tiết bất cứ một nội dung nào Mỗi khoản mục của dự án được trình bày băng kết luận mang tính thông tin định lượng ngắn gon, chính xác Thông thường, phan tóm tắt của dự án nên dé cập đến những van dé

cơ bản của các khía cạnh nội dung của dự án như sau:

+ Giới thiệu tông quan vé dự án gôm: tên của dự án, chủ dự án, đặc điêm đâu tư,

mục tiêu, nhiệm vụ chủ yêu của đâu tư.

+ Những căn cứ đê xác định đâu tư: các điêu kiện tự nhiên, kinh tê, xã hội cóliên quan đên dự án; thị trường vê sản phâm (dịch vụ) của dự án.

+ Khía cạnh kỹ thuật của dự án: hình thức đầu tư; chương trình sản xuất và các

yếu tô đáp ứng (đối với dự án có sản xuất): công suất, sản lượng, nguồn nguyên vật

liệu, năng lượng, nước; phương án địa điểm; phương án kỹ thuật công nghệ; các

giải pháp xây dung; thời gian khởi công, hoàn thành.

+ Khía cạnh tô chức quản lý và nhân sự của dự án; hình thức tô chức quản lý dựán; nhân sự của dự án.

+ Khia cạnh tài chính: tổng vốn đầu tư và nguồn vốn huy động; hiệu quả tài

+ Khía cạnh kinh tế xã hội: hiệu quả kinh tế xã hội.

- Phần thuyết minh chính của dự án: phần này trình bày các kết quả nghiên cứu

khả thi vê các khía cạnh: nghiên cứu tông quan vê các điêu kiện tự nhiên, kinh tê xãhội, thị trường, kỹ thuật, tô chức quản lý và nhân sự, tài chính, kinh tê xã hội của dựán.

- Phân thiệt kê cơ sở của dự án

Phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở của dự án trình bày chỉ tiết nội dung và

kêt quả nghiên cứu khả thi dự án trên các khía cạnh nội dung phân tích.Các nội dung trình bày trong dự án phải làm rõ được:

II

- Những căn cứ dé xác định đầu tư: phần này cần chỉ ra được những căn cứ pháp

lý, các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội có những thuận lợi gì cho việc thực hiện

và phát huy hiệu quả của dự án sau này cũng như những khó khăn có thể xảy ra cần

tìm giải pháp khắc phục; làm rõ được tính khả thi về thị trường sản phẩm (dịch vụ)

của dự án: Sản phẩm dịch vụ) của dự án sẽ có thị trường vững chắc, sản phẩm dịch

vụ của dự án có khả năng cạnh tranh và chỉ ra được thị phần của dự án trong tương

lại để làm rõ được nội dung trên đòi hỏi phải thu thập đầy đủ các thông tin sát thực từ các nguồn đáng tin cậy và sử dụng các phương pháp phân tích và dự báo thích

- Trình bày về khía cạnh kỹ thuật: cần làm rõ tính khả thi về kỹ thuật của dự án

khi trình bày về khía cạnh này cân lưu ý:

Ngoài việc trình bày các nội dung và kết quả nghiên cứu về công nghệ kỹ thuật, trong nhiều trường hợp cần nêu danh sách những chuyên viên kỹ thuật thực hiện phần việc nay vi người thâm định dự án rất chú trọng tới trình độ, năng lực chuyên

môn của các chuyên viên thực hiện.

Trong trình bày những tính toán kỹ thuật, cần diễn đạt chi tiết và dé hiểu sao

cho người đọc dù không phải chuyên viên kỹ thuật cũng hiệu được.

Nội dung chỉ tiết kỹ thuật nên dé ở phần phụ lục hoặc phúc trình riêng.

- Trình bày vê khía cạnh tô chức quản lý và nhân sự của dự án: phải làm rõ

được các hình thức tô chức quan lý dự 4n; cơ câu tô chức công việc vận hành của

dự án; sô lượng lao động, chi phí dao tạo tuyên dụng, chi phí hàng năm.

- Trình bày về khía cạnh tài chính: cần làm rõ tính khả thi về tài chính của dự án Khi trình bày khía cạnh này cần lưu ý: các chỉ tiêu tài chính đưa ra phải rõ ràng và được giải thích hợp lý và căn cứ dé tính toán các chỉ tiêu tài chính phải thỏa mãn

yêu cầu và có thê kiểm tra được.

- Trình bày về khía cạnh kinh tế - xã hội: đồng thời với việc đánh giá tính khả thi về tài chính của dự án, những người thẩm định dự án rất quan tâm tới tính kha

thi về khía cạnh kinh tế, xã hội Đối với các cơ quan có thâm quyền Nhà nước hay

các định chế tài chính, một dự án chỉ có thé được chấp nhận khi mang lại hiệu quả kinh tế và xã hội Khi trình bày khía cạnh kinh tế xã hội cần chú ý đảm bảo những

yêu cầu đặt ra như đối với việc trình bày về khía cạnh tài chính đã nêu ở trên.

- Kết luận và kiến nghị:

Phần này cần chú ý về tính khả thi về từng khía cạnh nội dung nghiên cứu và

kêt luận chung về tính khả thi của dự án Ngoài ra cũng phải nêu rõ những thuận lợivà trở ngại cho việc thực hiện dự án cân có giải pháp khắc phục.

12

- Phụ lục tính toán và những hồ sơ, tài liệu, thông tin cần thiết liên quan tới các

nội dung nghiên cứu khả thi.

Phần này trình bày các chứng minh chỉ tiết cần thiết về các phương tiện nghiên cứu khả thi mà việc đưa chúng vào phần thuyết minh chính của dự án sẽ làm cho phan này phức tap, cồng kénh Do vậy cần tách ra phan phụ đính Ví dụ: các thông

kê chi tiết công nghệ chế tạo sản phẩm, danh mục máy móc, thiết bị và nhà cung

cấp; sơ đồ bồ trí mặt băng, thiết kế kỹ thuật; chi tiết về trình độ, năng lực của chủ

dự án, của những người trong ban quản lý dự án v.v ”

1.3.3 Tiêu chí đánh giá công tác lập án đầu tư xây dựng - Thời gian và chi phí cho công tác lập dự án

“Thời gian lập dự án phải theo quy định của địa phương nơi thực hiện dự án,

tuy thuộc vào loại dự án, tính chất của dự án Ví dụ như thời gian lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên sử dụng vốn ngân sách nhà nước tối đa 20 ngày làm việc (theo Thông tư số 10/2009/TT-BXD về Hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập thấp).

Chi phí lập dự án dau tư phải theo quy định của pháp luật, còn được xác định theo tỷ lệ phần trăm (%) tương ứng với quy mô chỉ phí thiết bị, quy mô chỉ phí xây dựng hoặc bao gồm cả hai chi phí này Cách xác định chi phí này được hướng dẫn tại Thông tư số 16/2019/TT-BXD về Hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án và tư van đầu tư xây dựng Ví du, chi phi lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi xác định

theo định mức tỷ lệ phần trăm (%) nhân với chỉ phí Xây dựng và chi phí thiết bị

(chưa có thuế giá trị gia tăng) ước tính theo suất vốn đầu tư hoặc dit liệu chi phí của

các dự án có tính chất, quy mô tương tự đã hoặc đang thực hiện được quy định tại

bảng số 2.1 của Phụ lục số 2 của Thông tư trên.

Công tác lập dự án cũng như các công việc khác đều đòi hỏi thời gian và chỉ

phi dé thực hiện Việc phân bồ thời gian và chi phí hợp lý sẽ giúp cho các công việc

được thuận lợi, nhanh chóng Tat cả các công việc cần được lên kế hoạch, lịch trình

và phân bổ chi phí dé thực hiện Nếu thời gian và chi phí cho công tác lập dự án

được quan tâm thoả đáng, phân bô hợp lý sẽ tạo điều kiện thuận lợi dé thực hiện các công việc đạt yêu cầu đã đề ra.

- Mức độ đầy đủ, toàn diện và chính xác của các nội dung phân tích trong quá

trình lập dự án

Đối với công tác lập dự án thì tiêu chí đầy đủ, chính xác của các nội dung phân

tích khi soạn thảo dự án là vô cùng quan trọng Dự án chỉ mang lại hiệu quả khi quá

trình soạn thảo đã tính toán, cân nhac đến tất cả các khía cạnh, bao gồm: nghiên cứu

các điều kiện vĩ mô có ảnh hưởng đến sự hình thành và thực hiện dự án, nghiên cứu

13

thị trường, nghiên cứu kỹ thuật, nghiên cứu khía cạnh tổ chức quan lý và nhân sự dự án, nghiên cứu khía cạnh tài chính, kinh tế - xã hội Ví dụ như đối với nghiên

cứu kỹ thuật, dự án được lập phải có phương án công nghệ và thiết kế xây dựng phù

hợp; phải đảm bảo chất lượng an toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình, phòng chống cháy nỗ va bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí

Sự đầy đủ và toàn diện về nội dung đòi hỏi cần thiết phải có đủ lượng thông tindé phân tích, đánh giá dự án Với những thông tin thu thập từ nhiều nguồn cần có sự

chọn lọc Tính đầy đủ và toàn diện thể hiện tại các giai đoạn khác nhau của quá trình thực hiện đầu tư là khác nhau.

- Dự án được lập phải tuân theo quy định của pháp luật

Đề một dự án có thể trình thâm định và phê duyệt của các cơ quan Nhà nước thì dự án đó phải được lập theo các căn cứ pháp lý như chủ trương, các nhiệm vụ cụ thê

được Nhà nước giao (chỉ thị, nghị quyết, ) Dự án còn phải phù hợp với quy hoạch

tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xâydựng, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương nơi có dự án đầu tư xây

Ngoài ra, còn có các tiêu chuẩn, quy phạm và định mức trong từng lĩnh vực kinh doanh kinh tế kỹ thuật cụ thê như quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu công nghiệp; tiêu chuẩn cấp công trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể đối

với từng loại công trình; tiêu chuẩn về môi trường: tiêu chuẩn về kỹ thuật công

Các nội dung lập dự án sẽ được so sánh, đối chiếu giữa kết quả/số liệu thực tế thu thập tại thời điểm đánh giá và mục tiêu/kế hoạch đặt ra; hoặc giữa các thông số

của dự án tại thời điểm đánh giá với các chỉ số tiêu chuẩn; hoặc kết hợp Dự án đáp ứng được những điều này mới có co sở dé cấp các loại giấy phép đầu tư xây dung.

- Sô lượng dự án thành công trên tông sô các dự án đâu tư xây dựng của côngtrình của ngành, vùng, đât nước

Do đặc điểm của đầu tư xây dựng có nhiều nét khác biệt với các loại hình đầu tư khác như thời gian đầu tư dài và chịu nhiều yếu tố rủi ro Chính vì vậy mà việc đánh giá chất lượng công tác lập dự án đối với sự thành công của dự án không chỉ dừng lại ở việc đánh giá ngay sau khi công tác lập dự án kết thúc mà còn phải được thực hiện sau cả một quá trình đầu tư xây dựng, sau khi dự án đi vào vận hành cho tới khi thu hồi đủ vốn, có lãi và kết thúc đầu tư Vậy nên, có thé sử dụng chỉ tiêu số lượng dự án thành công trên tổng số các dự án đầu tư xây dựng của ngành, vùng, đất nước dé đánh giá chất lượng công tác lập dự án Nhưng khi sử dụng chỉ tiêu này

phải giả định dự án sẽ được thực hiện theo đúng tiến độ thời gian, chi phí và chat

14

lượng đã xác định, đồng thời công tác thâm định, phê duyệt, quản lý dự án quá trình

vận hành, khai tác dự án thuận lợi Số lượng dự án thành công trên tổng số các dự

án đầu tư xây dựng của ngành, vùng, đất nước càng lớn chứng tỏ khâu lập dự án đã được thực hiện tot, tao ra những dự án thực sự có tính khả thi cao.”

- Hiệu quả dự án đầu tư xây dựng

Như đã nói ở trên, việc đánh giá chất lượng công tác lập dự án đối với sự thành

công của dự án không chỉ dừng lại ở việc đánh giá ngay sau khi công tác lập dự án kết thúc mà còn phải được thực hiện sau cả một quá trình đầu tư xây dựng, sau khi

dự án đi vào vận hành, kết thúc đầu tư.

Một dự án được lập tốt thì các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án phải được tính

toán tốt Có thê đánh giá hiệu quả của dự án qua một số chỉ tiêu về hiệu quả tàichính thường được sử dụng như:

+ Giá trị hiện tại ròng (NPV): “NPV của dự án được lập phải lớn hơn 0, đây là

chỉ số lý tưởng thê hiện rằng lợi nhuận do dự án hoặc khoản đầu tư đang cao hơn so với chi phí ban đầu bỏ ra Điều này có nghĩa là dự án khả thi, nhà đầu tư có thé thực

Công thức tính NPV: NPV = »t= an

Trong đó: Cy: là dòng tiền ròng của dự án ở thời gian t

Co: là Chi phí ban đầu dùng dé thực hiện dự án

t: thời gian tính toán dòng tiền

r: tỷ lệ chiết khấu dòng tiền n: thời gian thực hiện dự án

+ Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR): “IRR có giá trị cao chứng tỏ tỷ lệ hoàn vốn cao, nghĩa là khả năng thực thi của dự án tốt, dự án có tiềm năng, đáng dé đầu tư Nếu IRR lớn hơn giá trị chiết khấu của dự án chứng tỏ dự án này đáng giá Còn

ngược lại nếu giá trị này thấp, chúng biéu thi khả năng thu hồi vốn, sinh lời của dự

án kém, không nên đầu tư.”

Cách tính: IRR =r | NPV =0

CF, CF, 4 4 CEn =0

& NPV =CFo+ +— +

1+IRR (1+IRR)2 (1+IRR)n

Trong đó CFo, CF1, , CFn là dong tiền của dự án trong các năm 0, Ï, , n

15

Ngoài ra, còn có các chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án Hiệu quả kinh tê — xã hội ở tâm vĩ mô với các chỉ tiêu như:

+ Giá trị tăng thuần tuý (NVA) hay cũng chính là “mức chênh lệch giữa giá trị

dau ra với dau vào đê đánh giá được hiệu quả kinh tê — xã hội ở tâm vĩ mô” Công

thức tính như sau: NVA= O - (MI + Iv)

Trong đó: O: Giá trị đầu ra

MI: Chi phí thường xuyên Iv: Vốn đầu tư ban đầu

+ Chỉ tiêu lao động có việc làm: “Chỉ tiêu lao động có việc làm = Số lao động

trực tiép trong dự án + sô lao động tăng thêm từ những dự án có liên quan — sô lao

động bị mât tại dự án.”

+ Chỉ tiêu giá trị tăng trưởng của mỗi nhóm dân cư: “Các dữ liệu này có thê

giúp phản ánh được tương đôi chính xác vê những tác động điêu tiệt thu nhập của

nhóm dân cư cũng như vùng lãnh thô.”

Hiệu quả kinh tế — xã hội của dự án còn được đo lường ở tầm vi mô, tức mức đóng góp của dự án vào ngân sách nhà nước và mức tiết kiệm ngoại tệ Bên cạnh đó còn có cả số lao động của dự án có việc làm trực tiếp, mức nâng cao trình độ quản lý, sản xuất, tăng năng suất lao động của họ.”

1.3.4 Các nhân tô ảnh hưởng đến công tác lập dự án dau tư xây dựng 1.3.4.1 Nhân tổ chủ quan

- Đội ngũ cán bộ thực hiện công tác lập dự án đầu tư

“Đây là nhân tố đóng vai trò quyết định đến chất lượng công tác lập dự án đầu

tư Trình độ chuyên môn, kỹ năng làm việc, kinh nghiệm trong nghè, tư chất, phẩm

cách đạo đức của cán bộ thực hiện và cấp quản lý quyết định trực tiếp tới chất lượng bản báo cáo Với đội ngũ đồng đều về chất lượng, đảm bảo các yêu cầu trong công

việc liên quan đến dự án đầu tư là yếu tố đầu tiên quyết định sự thành công trong

công việc Khác với các giai đoạn trong suốt quá trình đầu tư, giai đoạn lập dự án đòi hỏi trình độ phân tích nhạy bén, tư duy tổng hợp cao Đồng thời, cán bộ thực hiện phải có trình độ chuyên môn nghiệp vụ cao, kinh nghiệm trong nghề dé đưa ra những nhận xét chính xác nhất, làm nền móng vững chãi cho cả công tác lập dự án đầu tư nói riêng, công tác chuẩn bị đầu tư và đi vào thực hiện đầu tư nói chung Bên cạnh đó, yếu tố về tổ chức trong công tác lập dự án cũng rất quan trọng Các công

việc được phân chia hiệu quả, hợp lý sẽ nâng cao trách nhiệm trong công việc của

nhân viên, hướng đến mục tiêu hoàn thành nhiệm vụ khi góp phần nâng cao chất

lượng công tác lập dự án đầu tư.

16

- Thông tin và cách xử lý, quản lý thông tin

Chất lượng nguồn dữ liệu đầu vào là cơ sở đánh giá chất lượng công tác lập dự án Công tác lập dự án là động thái đầu tiên khởi nguồn cho toàn bộ dự án đầu tư.

Do đó, nguồn thông tin không chính xác, số liệu không cập nhật, tin tức không rõ

nguồn gốc sẽ dẫn đến những sai số hàng loạt làm ảnh hưởng đến dự án Ngay cả khi bộ số liệu đã có cơ sở thâm định đáng tin cậy, thì dé đánh giá triển vọng, tính khả thi của dự án và căn cứ dé các cấp phê duyệt và cấp giấy phép, các bên tham gia dự án chịu bỏ vốn thì độ chính xác của thông tin càng phải cao.

Trong ky nguyên số như hiện nay, nguồn thông tin 6 ạt đòi hỏi cán bộ chuyên

trách phải biệt sàng lọc những thông tin hữu ích, thậm chí mua thông tin đê đạtđược ý đô của dự án.”

- Các phương tiện hỗ trợ trong quá trình lập dự án đầu tư

Công tác lập dự án đầu tư mang tinh “tư van” và chất xám cao Dé thu thập va

phân tích thông tin rồi tong hợp lại dé có kết quả tinh tuý nhất, không chỉ đòi hỏi bộ óc tài tình, kinh nghiệm và chuyên môn cao, còn cần có hệ thống trang thiết bị hỗ

trợ đầy đủ, đồng bộ và hiện đại.

- Thời gian và chi phí cho công tác lập dự án

“Mỗi dự án lại có tính chất kỹ thuật và tính đặc thù khác nhau, mỗi dự án lại

liên quan đến các lĩnh vực và chuyên môn khác nhau Chính vì vậy, việc lập dự án

thường tốn nhiều thời gian, công sức Việc tuân thủ không đúng thời gian có thé dan đến công tác lập dự án được làm một cách sơ sài Nếu thời gian quy định cho việc

lập dự án quá ít sẽ không đủ để nghiên cứu, phân tích đầy đủ, chính xác các khía

cạnh của dự án Chi phí lập dự án cũng là nhân tố giúp công tác thâm định được hoàn thiện và là một phần không thể thiếu trong bat kì hoạt động nào Tuy nhiên, chi phí lập dự án cũng cần quản lý rõ ràng minh bạch, tránh thất thoát lãng phí, bỏ

ra chi phí ít dé hiệu qua lập dự án không cao.

- Phương pháp lập dự án

Việc lập dự án có thê tiến hành theo nhiều phương pháp khác nhau tùy thuộc

vào nội dung của dự án Việc lựa chọn phương pháp lập phù hợp với từng dự án là một yếu tố quan trong dé nâng cao chất lượng công tác lập dự án Các phương pháp

lập dự án thường được sử dụng đó là phương pháp thu thập thông tin, phương pháp

so sánh, đối chiếu, phương pháp phân tích độ nhạy của dự án, ”

17

1.3.4.2 Nhân tổ khách quan

- Các cơ chế quản lý, các chính sách, quy định của Nhà nước

“Cơ chế quản lý đầu tư xây dựng cùng các chính sách, quy định của Nhà nước có liên quan có ảnh hưởng đến toàn bộ quá trình hình thành và thực hiện dự án nói

chung va công tác lập dự án dau tư nói riêng Một cơ chế quản lý phù hợp, tiến bộ,

thông minh sẽ góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư trong quá trình tìm kiếm, lựa chọn đầu tư Vận hành theo cơ chế thị trường với

những cải cách trong công tác quản lý, đặc biệt là các hoạt động đầu tư, xây dựng sẽ là nhân tố tích cực tác động mạnh mẽ đến định hướng, chiến lược phát triển của

doanh nghiệp, tạo tiền đề cho doanh nghiệp, chủ đầu tư thuận lợi trong công tác lập

dự án đầu tư Đây được xem là nhân tô mang tính khách quan, có ảnh hưởng đến

từng công đoạn có trong công tác lập dự án đầu tư, chăng hạn như quy định rõ trách nhiệm cũng như có những chế tài xử lý đặc biệt đối với những nhà tư van lập dự án

đầu tư, các cơ quan có thâm quyên phê duyệt dự án là yêu tố quyết định ảnh hưởng đến chất lượng công tác lập dự án đầu tư.

- Sự thay đổi của môi trường kinh tế xã hội

Một nén kinh tế chưa phát triển, cơ chế kinh tế thiếu đồng bộ, không ồn định cùng với sự bất ôn của các điều kiện kinh tế vĩ mô sẽ hạn chế trong việc cung cấp thông tin chính xác phản ánh đúng diễn biến, mối quan hệ thị trường, những thông

tin về dự báo tình trạng nền kinh tế dé phục vụ cho công tác thâm định Đồng thời

những định hướng, chính sách, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội theo vùng, lãnh thé, ngành chưa được xây dựng cụ thé, đồng bộ và 6n định cũng là yếu té gây rủi ro trong phân tích, đánh giá và đi đến chấp nhận hay phê duyệt dự án Dự án đầu tư là phương án đầu tư được thiết lập cho tương lai Các số liệu trong dự án thường là các

con số dự báo, giả định Chính vì vậy, sự thay đôi của môi trường kinh tế, xã hội

không lường trước được như suy thoái kinh tế, lạm phát, bất ôn chính trị dẫn đến

thực tế khi dự án đi vào hoạt động có thể khác xa so với con số dự báo được tính trong quá trình lập dự án Đây là một trong những yếu tô ảnh hưởng rat lớn đến các giả định được thiết lập sẵn trong dự án và ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án.

- Đặc thù ngành hoạt động đầu tư

Công tác lập dự án thành công hay không còn phụ thuộc tương đối nhiều vào

đặc thù ngành hoạt động đầu tư Nếu nhà đầu tư đầu tư vào xây dựng khác với việc

định hướng đầu tư cho nông nghiệp hay công nghệ Mỗi ngành có đặc thù riêng về

von, về công nghệ áp dụng, về các lợi ích kinh tế xã hội cũng như tính rủi ro Trong từng lĩnh vực, cán bộ lập dự án đầu tư cần có chuyên môn, nghiệp vụ, bản lĩnh nghề

nghiệp dé nhận định rõ những đặc thù trong lĩnh vực của mình và có bản báo cáo lập dự án đầu tư chất lượng, mang tính thuyết phục cao.”

18

CHUONG II

THUC TRANG CONG TAC LAP DU AN DAU TU XAY DUNG TAI CONG TY CO PHAN TAP DOAN

2.1 Tổng quan về Công ty Cé phần Tập đoàn FLC

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

“Tập đoàn FLC ra đời vào năm 2001, tiền thân là Công ty Cổ phần Tư vấn

quản lý và Giám sát đầu tư (SmiC) do ông Trinh Van Quyết (Chủ tịch HĐQT) sáng

lập Đến năm 2010, trước nhu cầu mở rộng về quy mô, lĩnh vực hoạt động, tăng

cường năng lực quản trị và nâng cao hiệu quả đầu tư, Công ty chính thức đổi tên

thành Công ty cô phần Tập đoàn FLC (ngày 22 tháng 11 năm 2010), hoạt động theomô hình công ty mẹ với nhiều công ty con, công ty liên kết; kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực (F-L-C là viết tắt của 3 từ Finance, Land và Commerce - tài chính, bất

động sản và thương mại).

Năm 2011, thương hiệu FLC chính thức được công nhận rộng rãi với sự kiện FLC niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội Sau gần hai năm niêm yết trên

Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, tháng 8/2013, Ban lãnh đạo Tập đoàn đã quyết

định chuyên sang niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán Tp HCM Sự kiện này là một bước tạo đà dé FLC tăng tốc phát triển, làm cơ sở dé tập đoàn chuyên hóa

những ý tưởng đầu tư thành dự án thực tiễn, biến cơ hội thành tài sản hữu hình.

Với hoạt động ban đầu là sàn giao dịch bat động san, tư vấn đầu tư và tư vấn tài

chính doanh nghiệp, FLC ngày nay đã phát triển thành một tập đoàn tư nhân lớn, hoạt động đa ngành, đa lĩnh vực với kinh doanh bất động sản là trọng tâm Ngoài ra các lĩnh vực kinh doanh của FLC có thé kế đến như: Vận tải hàng không, dich vụ nghỉ dưỡng — khách sạn — sân golf, du lịch và vận tải bằng du thuyén, sản xuất nông

nghiệp công nghệ cao, giáo dục, khai thác và chế biến khoáng sản, thương hiệunước uống đóng chai tinh khiết, đầu tư tài chính.

Với mục tiêu chiến lược là trở thành tập đoàn kinh tế hàng đầu Việt Nam, FLC tiếp tục đây mạnh đầu tư trọng điểm xoay quanh 3 trụ cột chính là Bat động sản, Hàng không và Du lịch nghỉ dưỡng, kết hợp chặt chẽ cùng các lĩnh vực kinh doanh

bồ trợ nhằm tạo nên dấu ấn bứt phá trong hệ sinh thái kinh tế FLC.

Chiến lược tiên phong kiến tạo giá trị khác biệt: Với chiến lược phát triển dự án

khác biệt, sự tận tâm trong dịch vụ và những tiêu chuân cao nhât vê chât lượng và

19

giá trị, hiện thực hóa sứ mệnh là người tiên phong khai phá những vùng ất tiềm năng: nghiên cứu, phát trién và kinh doanh phân khúc sản phẩm bất động sản cao

cấp, vượt trội về quy mô, chất lượng và tiềm năng sinh lời; đồng thời hướng tới việc

kiến tạo những môi trường sống văn minh, hiện dai, đón au những xu hướng năng động đang dần hình thành tại Việt Nam.

Bên cạnh các lĩnh vực trọng điểm, tập oàn còn định hướng mở rộng thêm nhiều dự án sản xuất nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao tại các tỉnh thành như Hà Tĩnh, Quảng Tri, Huế, Phú Yên, Sóc Trăng, An Giang, Vĩnh Phúc song song với việc

mở rộng thị trường quốc tế tại Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc và thị trường Châu Âu Với chiến lược nâng cao giá tri san phẩm, các cơ sở chế biến sẽ được tập trung đầu tư, nâng cấp, hiện đại hóa để đưa vào triển khai các sản phẩm chế biến từ

trái cây Trong giai đoạn đầu, thành phẩm sẽ được phục vụ trong hệ thống quần thể

nghỉ dưỡng của Tập đoàn và các suất ăn trên chuyến bay của hãng Hàng không

Bamboo Airways.

Với lĩnh vực mới như giáo dục, FLC cũng dang tiếp tục chiến lược mở rộng đầu tư với hàng loạt dự án trọng điểm như Trường Dai học FLC, Viện Đào tao

Hàng không Bamboo Airways Mục tiêu của định hướng này là tạo ra một hệ sinh thái trọn vẹn áp ứng các nhu cầu đang không ngừng gia tăng của cộng đồng, cũng

như tận dụng các cơ hội tăng trưởng mới của nền kinh tế.”

2.1.2 Mô hình quản trị, tổ chức kinh doanh và bộ máy quản lý

2.1.2.1 Mô hình quản trị

Tap đoàn FLC hoạt động theo mô hình công ty cô phần theo điểm a khoản 1

Điều 137 Luật Doanh nghiệp năm 2020, có cơ cấu tổ chức gồm: ĐHĐCĐ, HĐQT,

BKS, BTGĐ và các phòng ban nghiệp vụ.

2.1.2.2 Cơ cấu bộ máy quản lý

Các phòng/ban chức năng, nghiệp vụ: HĐQT quyết định việc thành lập, quy định cơ cấu, chức năng, nhiệm vụ của các phòng/ban trong Công ty Các phòng/ban

chức năng thực hiện các nhiệm vụ chuyên môn do BTGD giao Cụ thể bao gồm:

20

Sơ đồ 2.1 Sơ đồ các phòng ban Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC

Ban Kiêm soát

Hội Đồng Quản trị

-Hội đồng Chiến

lược Tài chính

-Ban Dự án

Trường ĐH FLC -Ban thanh tra

-Ban Tông giám Hội đồng Cố vấn đôc

công tác nhân sự

-Các ban chức

(Nguồn: Công ty Cổ phan Tập đoàn FLC)

Các ban chức năng gồm: Ban dau tu I, II, II, IV, V, VI; Ban hỗ trợ đầu tư; Ban

Tài chính; Ban Khách hàng chiến lược; Ban Tuyển dụng & Marketing; Ban Nhân

sự; Ban Kế toán; Ban Kinh tế đấu thầu; Ban Pháp chế; Ban Kiểm soát nội bộ; Văn

phòng Tập đoàn; Trung tâm chuyên đôi số & SP Liên kết.

Công tác lập dự án của Tập đoàn FLC được thực hiện bởi Khối Đầu tư bao gồm các ban Đầu tu I, II, II, IV, V, VI được chia theo các tỉnh thành được phân công; Ban Hỗ trợ đầu tư Cu thé như sau:

21

Sơ đồ 2.2 Sơ đồ các phòng thuộc khối Dau tư Công ty Cô phan Tập đoàn FLC

Phòng Hồ sơ tài liệu

Ban Hỗ trợ đầu tư Phòng Quy hoạch

Khối Đầu tư Phòng Phan tich dau

Ban Dau tu I, U, HI, Phong Dự an J, II,

IV, V, VI Il

(Nguon: Công ty Cổ phan Tập đoàn FLC) 2.1.2.3 Các công ty con, liên kết

Bảng 2.1 Công ty con, liên doanh, liên kết của Tập đoàn FLC

TT Tên công ty Lĩnh vực kinh | Vốn điều lệ Ty ' %) hữu

5 | Công ty Cô phân FLC Dịch vụ nghỉ 1050 100.0%

Quy Nhơn Golf & Resort | dưỡng

6 | Công ty Cô phần Đâu tư | Bất động sản 1000 93.5%

22

Địa ốc Alaska

7 | Công ty TNHH BOT Khai | Dịch vụ nghỉ 200 100.0% thác Quản lý bãi biển dưỡng

FLC Sầm Sơn

8 | Công ty TNHH Đầu tư và | Bất động sản 400 98.9%

Quản lý Tòa nhà lonComplex

9 | Công ty Cô phần Nước Nước đóng 220 99.0% giai khat FLC chai

10 | Công ty TNHH Đầu tư và | Dịch vụ nghỉ 500 100.0%

Phát triển FLC Hạ Long dưỡng

11 | Công ty TNHH Đồ Sơn | Dịch vụ nghi 20 100.0%

Golf & Resort dưỡng

12 | Công ty Cổ phần Hàng Hàng không 7000 51.2%

không Tre Việt

13 | Công ty TNHH Vàng bạc | Vàng bac đá 100 100.0%

Đá quý FLC quý

14 | Công ty TNHH Đầu tư Quản lý khu 100 100.0%

Phát triển và Quản lý Khu | công nghiệp

công nghiệp FLC

15 | Công ty TNHH FLC Môi giới bất 20 100.0%

Quảng Bình Golf & động sản

2_ | Công ty Cô phần Kỹ thuật | Sửa chữa và 2150 33.99%

Hang không Sao Mai bảo dưỡng

phương tiện

vận tải

(Nguon: Công ty Cổ phan Tập đoàn FLC)

23

2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty

Bang 2.2 Bang tóm tắt các số liệu về tài chính theo Báo cáo tài chính kiểm

toán của Tập đoàn FLC theo các nam

ae Số liệu tài chính cho các năm 7 | Tông doanh thu 12.015.886 15.927.525 13.501.772

§ Lợi nhuận trước 677,265 783.160 421.270

9 | Lợi nhuận sau thuế 470,031 695.926 307.994

(Nguôn: Công ty Cô phan Tập đoàn FLC) Nhìn vào bảng trên, có thé rút ra một vài nhận xét như sau:

- Về tài sản ngắn hạn: Trong giai đoạn 2018 — 2020, tài sản ngắn hạn chiếm từ 52.64% đến 60.43% tổng tài sản của FLC Tuy số tiền liên tục tăng nhưng tỷ trọng lại giảm Cụ thé ty trong tai san ngan hạn trong năm 2018 là 60,43%, năm 2019 là

54,93%, năm 2020 là 52,64%.

- Về nguồn vốn: Các khoản nợ chiếm phan lớn, với tỷ trọng khoảng 60% trở lên trong tông tài sản của FLC giai đoạn 2018 — 2020 Nguồn nợ ngăn han khá lớn, cho thấy doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngắn hạn.

Vốn lưu động giảm dần trong giai đoạn từ 2018-2020 Tuy nhiên, vốn lưu động ròng dương cũng cho thấy rang tài sản ngắn hạn lớn hơn nợ ngắn hạn, tức là doanh nghiệp có khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn.

- Về doanh thu: Có thé thấy, doanh thu thuần của doanh nghiệp tăng trong 2

năm 2018 - 2019 và giảm vào năm 2020 Từ năm 2018 sang năm 2019 doanh

nghiệp tăng doanh thu với mức tăng cao là 34.93% nhưng đến năm 2020 doanh thu

lại giảm mạnh với mức -14.53%.

Tương tự với doanh thu thuần, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp tăng trong

2 năm 2018 — 2019 và giảm vào năm 2020 Năm 2018 lợi nhuận sau thuế là

470,032 triệu đồng Năm 2019 lợi nhuận sau thuế là 695,926 triệu đồng, tăng 225,894 triệu đồng (tương ứng 48.06%) so với năm 2018.

24

Năm 2020, công ty ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 307,944 triệu đồng, giảm 387,982 triệu đồng (tương ương -55.75%) so với năm 2019 “Nguyên nhân chủ yếu cho việc giảm mạnh doanh thu và lợi nhuận sau thuế của năm 2020 so với năm 2019 là do COVID-19 tác động đến ngành thương mại, đầu tư, du lịch, sản xuất và

kinh doanh Hoạt động trong những lĩnh vực như bat động san, du lich va đặc biệt là

hàng không, FLC có thé xem là một trong những doanh nghiệp chịu ảnh hưởng lớn nhất bởi đại dịch trong năm qua.”

Tổng kết năm 2020, doanh thu thuần của FLC giảm 14.53% xuống còn 13,488

tỷ đồng: lỗ gộp 3,172 ty đồng, gấp 3.14 lần năm 2019; doanh thu tài chính tăng

43.97% lên hơn 5,459 tỷ ồng Lợi nhuận sau thuế năm vừa qua dat 307 tỷ ồng, giảm55.75% so với năm 2019 nhưng khả quan hơn nhiều so với kế hoạch lỗ 1.957 tỷ

đồng mà đại hội cô đông thông qua hồi tháng 6.

2.2 Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty Cé phần Tập đoàn FLC

2.2.1 Sự can thiết của công tác lập dự án tại công ty

Tập đoàn FLC tập trung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản và đây cũng chính là lĩnh vực có tỷ trọng lớn nhất trong FLC Ngay từ những hoạt động ban đầu là tài

chính các doanh nghiệp và tư vấn đầu tư thì FLC đã có danh tiếng và tầm ảnh hưởng lớn đến thị trường bởi những chiến lược sáng suốt và phù hợp.

Bên cạnh lĩnh vực bat động sản thì tập đoàn FLC còn sở hữu những khu đất động với nhiều tiềm năng như nghỉ dưỡng, văn phòng, nhà ở và các khu công

nghiệp Tuy nhiên thì khi nhắc đến FLC người ta sẽ liên tưởng ngay đến những | sản

phẩm trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng được xây dựng đạt tiêu chuẩn quốc tế

và những khách sạn, resort, sân golf, biệt thự và các nhà phố thương mại bậc nhất.

Vì vậy, đối với cương vị chủ đầu tư như FLC, thì “dự án đầu tư được phê duyệt

là tài liệu pháp lý để xin phép đầu tư và giấy phép hoạt động, xin phép nhập khẩu

vật tư, máy móc thiết bị, xin hưởng các khoản ưu đãi về đầu tư, xin vay vốn hoặc

kêu gọi góp vốn hoặc phát hành cổ phiếu, trái phiếu

Xét về mặt nội dung của dự án thì lập dự án đầu tư là việc tính toán trước một cách toàn diện về những giải pháp kinh tế — kỹ thuật về kế hoạch bỏ vốn, huy động vốn, kế hoạch kỹ thuật triển khai đầu tư, kế hoạch tô chức khai thác nhằm đạt được mục đích đầu tư của chủ đầu tư Việc nghiên cứu tính toán trước khi đầu tư này cho phép chủ đầu tư lường trước được khó khăn, thuận lợi, loại trừ được những rủi ro không đáng có Mặt khác việc lập dự án đầu tư sẽ làm cơ sở để lập kế hoạch hành động và các biện pháp tô chức thực hiện cho giai đoạn triển khai sau này.

Lập một dự án có chất lượng tốt chính là sự thành công bước đầu của công

cuộc đâu tư, đảm bảo cho hoạt động đâu tư đi đúng hướng và đem lại hiệu quả cao.”

25

2.2.2 Tình hình thực hiện đầu tư các dự án tại công ty

Tập đoàn FLC là tập đoàn đa ngành đa nghề gồm 16 công ty con và 02 công ty liên kết hoạt động trong nhiều lĩnh vực khác nhau trong đó ngành nghề cốt lõi bao gồm: Kinh doanh dịch vụ nghỉ dưỡng, hàng không và bat động sản Trên cơ sở năng lực và kinh nghiệm được phát triển theo thời gian, Tập đoàn FLC đã làm chủ đầu tư nhiều công trình lớn, có quy mô trên cả nước.

Hai lĩnh vực chiếm phần lớn vốn đầu tư vào các dự án xây dựng và cần thiết

nhât công tác lập dự án là bât động sản và kinh doanh dịch vụ khách sạn, nghỉdưỡng, sân golf.

Đối với bất động sản, đây là “lĩnh vực kinh doanh cốt lõi của Tập đoàn FLC,

trên tất cả các phân khúc như: Bat động sản nhà ở — văn phòng, bất động sản nghỉ

dưỡng, bất động sản khu công nghiệp Từ hoạt động ban đầu là tư vấn đầu tư, tư vấn tài chính doanh nghiệp, Tập đoàn FLC bắt đầu tập trung mạnh vào thị trường

bất động sản từ đầu năm 2010 và gặt hái được thành công vang dội nhờ chiến lược

đầu tư sáng suốt và nhanh nhạy Tính tới thời điểm hiện tại, Tập đoàn đã nghiên cứu đầu tư và xúc tiến pháp lý cho gần 300 dự án, toa lạc tại những bãi biên và những thắng cảnh đẹp nhất Việt Nam, đưa FLC trở thành thương hiệu bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và khu vực.

Về kinh doanh dịch vụ khách sạn, nghỉ dưỡng, sân golf, tập đoàn FLC là một trong những thương hiệu dẫn đầu trong ngành khách sạn du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam với việc sở hữu hệ thống quan thé du lịch nghỉ dưỡng tiêu chuẩn 5 sao quy mô, đồng bộ tại những khu vực sở hữu bãi biển và thắng cảnh đẹp nhất Việt Nam.”

Bang 2.3 Tông vốn đầu tư và số lượng các dự án được Công ty Cổ phần

Tập đoàn FLC lập và làm chủ đầu tư

mot du an (ty dong)

(Nguon: Ban Đầu tư - Công ty Cô phan Tập đoàn FLC) Có thé thấy việc lập dự án được tiễn hành đều đặn qua các năm và các dự án

thường xuyên được đánh giá lại đê tránh sai sót trong việc lập Những dự án của

26

FLC lập thường có quy mô lớn, một số công trình trọng điểm những năm gần đây như khu đô thị FLC Tropical City Ha Long quy mô 88 ha, FLC Lux City QuyNhơn quy mô hơn 32 ha, FLC là FLC La Vista Sadec, FLC Hilltop Gia Lai, FLC

Legacy Kontum tại các thị trường mới giàu tiềm năng ở khu vực Tây Nguyên và phía Nam, được thể hiện thông qua chỉ tiêu vốn đầu tư bình quân trên một dự án Cụ thé năm 2018 mức vốn dau tư bình quân trên một dự án là 9133.6 tỷ đồng, con số này tăng lên 10218.6 tỷ và đạt mức cao nhất trong giai đoạn nghiên cứu Năm 2020, tổng vốn đầu tư ước tính thực hiện dự án giảm do ảnh hưởng của dịch bệnh

kéo dài.

Dưới đây là một số dự án nổi bật đã lập tại công ty:

- Tổ hợp chung cư, văn phòng, TTTM:

e Tổ hợp Chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê Bamboo Airways Tower e Tổ hợp chung cư FLC Complex Phạm Hùng

e Tổ hợp Chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê FLC Landmark Tower

e Tổ hợp thương mại, căn hộ khách sạn FLC Sea Tower Quy Nhơn

e Khu đô thị FLC Tropical City Ha Long

- Quan thé du lịch, nghỉ dưỡng:

e Quan thé Du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Sam Sơn e Quan thé Du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Quy Nhơn

e Khu tổ hợp Thể thao và Giải trí công cộng đa chức năng FLC Vĩnh Phúc e Quan thé Du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Hạ Long

© Quan thé Du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Quảng Binh

e Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái và biệt thự sinh thái FLC Cù Lao Xanh

Ngoài ra còn khoảng 300 dự án đang được nghiên cứu đầu tu , lập dự án và xúc tiễn pháp lý trên hơn 40 tỉnh thành cả nước.

2.2.3 Công tác tổ chức lập dự án tại công ty

Sơ đồ 2.2 Công tác tổ chức lập dự án tại công ty

2.2.3.1 Lập nhóm soạn thảo dự án

Lập nhóm soạn thảo dự án là công việc đầu tiên để tiến hành soạn thảo một dự

án đầu tư Tại Tập đoàn FLC, nhóm soạn thao dự án được thành lập bao gồm thành

viên của các ban khác nhau như ban Đầu tư, ban Hỗ trợ đầu tư, ban Phân tích đầu tư, phòng Quy hoạch, Số lượng và thành viên của nhóm phụ thuộc vào nội dung

quy mô của dự án Các thành viên của nhóm được lựa chọn thường có chuyên môn

trong nghiên cứu các khía cạnh khác nhau trong lập dự án Chủ nhiệm điều hành dự án thường là người đứng đầu ban Đầu tư và là người có trình độ chuyên môn cao và có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý Công việc của chủ nhiệm quản lý dự án bao gồm lập kế hoạch lịch trình soạn thảo, sau đó phân công công việc cho các thành viên và giám sát thực thiện đồng thời tổng hợp nội dung từ các thành viên dé

xây dung dự án.

Đối với những dự án có quy mô lớn và tính chất kỹ thuật phức tạp, công ty

thường thuê tư vân đê lập dự án đông thời kiêm tra và đánh giá lại chât lượng của

những dự án này.

2.2.3.2 Các căn cứ dé soạn thảo dự án

Các căn cứ pháp lý như:

- Chủ trương, quy hoạch, kế hoạch, chính sách phát triển kinh tế xã hội của Nha

nước và địa phương.

- Về mặt pháp lý, dự án đầu tư được lập căn cứ vào chủ trương, quy hoạch phát triển của ngành, địa phương, hay các nhiệm vụ cụ thé được Nha nước giao (Chỉ thị,

nghị quyết, của các cấp lãnh đạo Đảng và Nhà nước).

- Hệ thống văn bản pháp lý:

Văn bản pháp luật chung: “là các luật hiện hành áp dụng chung cho mọi lĩnh

vực như: Luật đất đai, Luật Ngân sách, Luật Thuế VAT, Luật Ngân hàng, Luật Môi

trường, Luật Tài nguyên nước, Luật Khoáng san, ”

Văn bản pháp luật và quy định liên quan trực tiếp đến hoạt động đầu tư: “Bao gồm các văn bản luật về đầu tư như Luật Dau tư số 61/2020/QHI4 ngày 17/06/2020, Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013, Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 và Luật sửa đồi, bố sung một số điều của luật xây dựng số 62/2020/QH14 ngày 17/06/2020.”

Các nghị định của Chính phủ, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ và các văn

bản hướng dẫn của các Bộ, các ngành liên quan về việc thi hành các luật, nghị định của Chính phủ như: “Nghị định 59/2015/NĐ-CP, ngày 18/06/2015 về quản lý dự án

đầu tư xây dựng; Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/03/2021 về việc quy định chỉ

28

tiết một số nội dung về quản lý đầu tư xây dựng; Nghị định 31/2021/NĐ-CP ngày

26/03/2021 về việc quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư; Nghị định 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 về quản ly chi phi đầu tư xây dựng; Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 về hướng dẫn một số nội

dung xác định và quan ly chi phi đầu tư xây dựng; Quyết định số 65/QD- BXD vé

viéc ban hanh suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ

phận kết cầu công trình năm 2020;

Còn có các tiêu chuân, quy phạm và định mức trong từng lĩnh vực kinh doanh

kinh tế kỹ thuật cụ thé (trong và ngoài nước) như: “Quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu công nghiệp; Quy phạm về tĩnh không trong công trình

cầu, cống, hàng không; Tiêu chuẩn cấp công trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể đối

với từng loại công trình; Tiêu chuẩn về môi trường, Tiêu chuẩn công nghệ, kỹ thuật

riêng của từng nganh, ”

Ngoài ra, cũng có các quy ước, thông lệ quốc tế và kinh nghiệm thực tế trong

và ngoài nước “Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay

Nhà nước với Nhà nước (hàng hải, hang không, đường sông v.v ); Quy định của

các tổ chức tài trợ vốn (WB, IMF, ADB, JBIC ), các quỹ tin dụng xuất khẩu của

các nước; Các quy định về tín dụng thương mại, bảo lãnh, bảo hiém, ’

2.2.4 Quy trình lập dự án

Sơ đồ 2.4 Quy trình lập dự án tại Công ty Cé phần Tập đoàn FLC Ban lãnh đạo (PCT, Ban Giám Tìm kiếm cơ hội đầu tư

đốc, Trưởng Ban Đầu tư)

Hội đồng quản trị, Ban Giám Phê duyệt, giao nhiệm vụ

Nhóm soạn thảo dự án Thu thập tài liệu

Nhóm soạn thảo dự án > Lap dé xuất du án

Ban Giám đốc Phê duyệt đề xuất dự án

29

Nhóm soạn thảo dự án Lập dự án

Chủ nhiệm dự án (Trưởng, phó Kiểm tra quá trình lập dự án

ban Đầu tư)

Ban Giám đốc, Hội đồng quan Quyết định, phê duyệt

Ban Hỗ trợ đầu tư Lưu trữ hồ sơ

(Nguồn: Ban Đầu tr - Công ty Cổ phan Tập đoàn FLC)

Trình tự thực hiện cụ thé như sau: Trình tự thực hiện cụ thể như sau: “Bước 1: Tìm kiếm cơ hội đầu tư

Trong giai đoạn này, ban lãnh đạo bao gồm Phó Chủ tịch (PCT) thường trực, ban giám đốc và trưởng các ban Đầu tư là người tìm kiếm cơ hội đầu tư cho công

ty Đây là giai đoạn hình thành các ý tưởng và nghiên cứu sơ bộ nhằm xác định các

cơ hội đầu tư có triển vọng và có thé đem lại hiệu quả và sự phù hợp quy hoạch

trong chiến lược phát triển của công ty dựa trên xem xét tông thể về nhu cầu, khả năng cho việc tiễn hành một công cuộc đầu tư, xem xét kết quả và hiệu quả khi thực hiện đầu tư.

Bước 2: Phê duyệt, bàn giao nhiệm vụ

Sau khi cân nhắc và lựa chọn các cơ hội đầu tư thì cơ hội khả thi nhất được

trình lên cấp trên, hội đồng quản trị và ban giám đốc sẽ xem xét và cân nhắc phê

duyệt có đầu tư hay không Nếu cơ hội đầu tư được chấp thuận, thì lãnh đạo ban Đầu tư sẽ phân công công tác lập dự án tới nhân viên trong ban.

Bước 3: Thu thập tài liệu phân tích

Trưởng các ban Đầu tư sau khi nhận chỉ đạo từ tong giám đốc sẽ tiến hành lâp

nhóm soạn thảo dự án gồm các thành viên từ ban Đầu tư, ban Hỗ trợ đầu tư, phòng Phân tích đầu tư, phòng Quy hoạch, ban Pháp chế Nhóm soạn thảo dự án tiến hành

thu thập tài liệu như các thông tư, nghị định luật pháp, chính sách của nhà nước, thị

trường sản phẩm, giá cả nguyên vật liệu đầu vào liên quan đến dự án để phục vụ công tác lập dự án sau này Việc thu thập tài liệu đầy đủ, thực tế và chính xác sẽ

30

giúp cho công tác lập dự án trở nên thuận lợi, giảm sự chênh lệch tối đa về các khoản chi phí và lợi nhuận khi dự án được đưa vào hoạt động.

Bước 4: Lập dé xuất sơ bộ, dự trù kinh phí

Sau giai đoạn thu thập tài liệu, dựa vào cái tài liệu này các thành viên trong nhóm soạn thảo tiến hành lập đề xuất của dự án dựa vào những số liệu thu thập

được Đề cương của dự án bao gồm day đủ các nội dung như: Giới thiệu tong quan về dự án đầu tư; căn cứ để xác định đầu tư; nghiên cứu khía canh kỹ thuật, tài chính, kinh tế - xã hội của dự án, t6 chức quan lý và phân bổ nhân sự cho dự án.

Đồng thời các cán bộ sẽ dự trù các khoản chi phí liên quan đến quá trình lập dự án như: chi phí thu thập thông tin và các tài liệu cần thiết cho dự án; chi phí phương

tiện, máy móc thiết bị phục vụ công tác soạn thảo; lương và trợ cấp cho cán bộ trong nhóm soạn thảo dự án

Bước 5: Phê duyệt đề xuất

Đề xuất dự án sau khi hoàn thành sẽ được trình lên Ban Giám đốc phê duyệt Công đoạn này nhằm giảm thiểu sự lãng phí khi nghiên cứu và lập những dự án không mang tính khả thi trong khi chi phí lập dự án là rất tốn kém.

Bước 6: Lập dự án

Sau khi đề xuất được phê duyệt, nhóm soạn thảo sẽ tiễn hành lập dự án Lập dự

án là quá trình phức tạp đòi, hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các thành viên trong nhóm soạn thảo và khả năng tổng hợp, giám sát quản lý của chủ nhiệm điều hành

dự án Có như vậy mới đảm bảo được tiến độ và chất lượng của dự án được lập

nhằm giảm sự lãng phí cho Tập đoàn Các nội dung nghiên cứu trong phần này đều dựa theo đề cương đã được phê duyệt nhưng dưới góc độ chỉ tiết và tỉ mỉ hơn.

Bước 7: Kiểm tra quá trình lập dự án

Nhăm đảm bảo kế hoạch và tiến độ thực hiện, trong thời gian tiễn hành lập dự án, chủ nhiệm dự án thường là lãnh đạo ban Đầu tư luôn trực tiếp kiểm tra quá trình lập dự án, từ đó nhằm phát hiện và điều chỉnh bé sung những nội dung chưa hop lý, đồng thời đốc thúc cán bộ lập dự án hoàn thành công việc được giao một cách chính

xác và đúng thời gian quy định.

Bước 8: Quyết định, phê duyệt

Sau khi được soạn thảo xong, hồ sơ dự án được viết và trình lên ban Giám đốc và Hội đồng quản tri, sau đó tiễn hành thâm định va ra quyết định có thông qua dự án hay không Những dự án không hiệu quả sẽ được loại bỏ, còn nếu được thông

qua thì hồ sơ dự án này sẽ được gửi đến các cơ quan nhà nước nhằm xin cấp phép đầu tư và là căn cứ xin tài trợ vốn của các tổ chức tín dụng và ngân hàng.

31

Bước 9: Lưu trữ hồ sơ

Sau khi được phê duyệt và cấp phép đầu tư, hồ sơ dự án được ban Hỗ trợ đầu tư lưu lại tại đơn vị, phục vụ cho công tác thực hiện dự án sau này.”

2.2.5 Phương pháp lập dw án tại công ty

Trong thực tế, có nhiều phương pháp khác nhau dé tiến hành lập dự án Tùy từng dự án cụ thé mà mỗi chủ thé lựa chọn phương pháp lập dự án cho phù hợp cho dự án của mình Một số phương pháp chủ yếu mà Tập đoàn FLC sử dụng dé tiến hành lập dự án như: phương pháp thu thập thông tin, phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp cộng chi phí và phương pháp phân tích độ nhạy.

2.2.5.1 Phương pháp thu thập thông tin

Đối với bất kỳ dự án nào, thông tin là đữ liệu cần thiết cho tất cả các nội dung của dự án nên phương pháp thu thập thông tin được sử dụng trong tất cả các nội

dung nghiên cứu Đặc biệt là trong nội dung nghiên cứu thị trường và nghiên cứukhía cạnh kỹ thuật.

Vì các dự án tại công ty chủ yếu là “các dự án về xây dựng nên việc thu thập thông tin yêu cầu phải sử dụng phương pháp khảo sát thực tế, nhất là khảo sát về điều kiện tự nhiên, khí hậu, hiện trạng cơ SỞ hạ tang | tai khu vuc du an Tuy nhién

viéc thu thap thông tin thông qua phỏng vấn trực tiếp, khảo sát thực tế chưa nhiềumà chủ yếu là từ các nguồn sẵn có Sử dụng phương pháp này sẽ tiết kiệm thời gianvà chi phí, tuy nhiên thì với phương pháp này độ chính xác sẽ không cao.”

Ví dụ trong công tác xác định quy mô vốn, cơ cầu vốn dau tư, công ty đã tìm

hiểu thông tin từ các nguon sau:

+ Nguồn thông tin thứ cấp nội bộ: các báo cáo tài chính các năm, báo cáo sản

xuát, nhân sự

+ Nguôn thông tin thứ cấp bên ngoài: báo dau tư, báo dau thâu, tạp chi xây

dựng, văn ban, tai liệu do các hiệp hội và nhà nước ban hành về xây dựng, kién

trục, đầu tư

+ Nguồn thông tin sơ cấp nội bộ: thường đặt trọng tâm vào nhân sự của công

ty như kỹ sư thiết kê, kiên trúc su, nhân viên dự toán Thông qua họ co thê thu thậpđược các thông tin có gia tri.

+ Nguồn thông tin sơ cấp bên ngoài: chỉ được sử dụng đến nếu như 3 nguồn thông tin nói trên không cung cấp du thông tin can thiết Nội dung mà công ty thường điều tra như nhu cau của người dân địa phương đối với sản phẩm cua dự

án Vi dụ với Dự án sân golf Yên Thuỷ là nhu cau cua người dân với bộ môn golf cũng như sân golf tai đây Công ty thường sử dụng 2 phương pháp để điều tra Thứ

32

nhất là điều tra trực tiếp Đây là phương pháp thu thập dữ liệu trực tiếp qua đối

tượng nghiên CứỨM Phương pháp này được thực hiện bằng một số hình thức như

phỏng vẫn trực tiếp, phỏng vấn qua điện thoại, trả lời bảng câu hỏi Hai là phương pháp khảo sát trực tuyến Với sự xuất hiện của Internet, các dữ liệu có thể

thu thập được bằng các khảo sát qua thư điện tử hay các website Ưu điểm của

phương pháp này là thu thập dữ liệu rất nhanh với số lượng lớn, tiết kiệm chỉ phí hơn so với phương pháp thu thập truyền thống.

2.2.5.2 Phương pháp so sánh đối chiếu

Phương pháp này chủ yếu sử dụng trong phân tích khía cạnh kỹ thuật của dự

án Cán bộ lập dự án của công ty sẽ căn cứ vào “các quy định, các định mức, tiêu chuẩn kỹ thuật dé tiên hành xác định các thông số kỹ thuật cho dự án sao cho phù

hợp với quy định hoặc đưa ra một vài phương án sau đó so sánh để lựa chọn phương án tối ưu nhất cho dự án Việc so sánh đối chiếu với các tiêu chuẩn quy định là điều kiện để dựa án có thể được phê duyệt, việc xác định, lựa chọn phương án sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí, chất lượng của dự án từ đó ảnh hưởng đến tính khả thi về mặt tài chính của dự án.”

Ví dụ cụ thể như: Dự án Tổ hợp Chung cư cao cấp và Văn phòng cho thuê

Bamboo Airways Tower, trong khi nghiên cứu thiết kế kết cau công trình cán bộ lập dự án phải so sánh, đối chiếu các tiêu chuẩn thiết kế với tiêu chuẩn TCVN 2622:1995 Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình — Yêu cầu thiết kế,

TCVN 3890:2009 Phương tiện phòng cháy và chữa cháy cho nhà và công trình —

Trang bị, bố trí, kiểm tra, bảo dưỡng;

Trong ví dụ này, phương pháp so sánh đối chiếu được sử dụng trong giải pháp

thiết kế, theo như dự án này hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng, kí hiệu qui ước và thể hiện bản vẽ hệ thống PCCC sẽ được thực hiện theo tiêu chuẩn Việt Nam 2622:1995, TCVN 3890:2009, Sau này khi thẩm định dự án, cán bộ thẩm định sẽ dựa vào tiêu chuẩn này dé kiểm định vấn dé PCCC cua dự án Đông thời còn đề đối chiếu với các tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn về cấp công trình hoặc điêu kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được.

2.2.5.3 Phương pháp cộng chỉ phí

Đây là phương pháp tổng hợp, từ đó đưa ra cái nhìn tổng quan về phan chi phí

của dự án Dé chủ đầu tư có những đánh giá ban đầu về dự án cho phù hợp với tình

hình hiện tại của bản thân.

33

Ví dụ: Quan thể du lịch, nghỉ dưỡng và sân golf Yên Thuỷ

Bảng 2.4 Tổng hợp mức đầu tư Dự án Quần thể du lịch, nghỉ dưỡng và

sân golf Yên Thuỷ

(Đơn vị: Triệu đồng ) STT | Thuyết minh Chi phí trước | Thuế giá trị gia | Chi phí sau

tính toán thuế tăng thuế

(Nguôn: Ban Đầu tư I - Công ty Cô phan Tập đoàn FLC) Ở ví dụ trên, dự án cho biết được tổng mức đầu tư là 2.883 tỷ đồng với tổng mức dau tư là tổng chi phí của tám khoản mục đã nêu trên Với tong mức dau tư này

cho biệt FLC cân có chi phi dau tư ban đâu là 2.883 đông Từ đây công ty sẽ đưa ra

giải pháp huy động và sử dụng vốn cho dự án.

2.2.5.4 Phương pháp phân tích độ nhạy

Phân tích độ nhạy được cán bộ lập dự án của công ty sử dụng chủ yếu trong phân tích khía cạnh tài chính, đó là tính toán sự thay đổi của các chỉ tiêu tài chính như NPV, IRR, T trong điều kiện các yếu tố khác thay đổi Vì thị trường luôn biến động tác động làm thay đổi tổng mức đầu tư, thời gian đầu tư đình trệ, tỷ suất thay đổi do chính sách tiền tệ của nhà nước, giá bán thay đổi, đội chi phí Vậy nên,

34

phân tích độ nhạy giúp ta thấy rõ và xác định yếu tố cần được quan tâm nhất dé có

phân công và tập trung sức lực phù hop.

Ví dụ, trong phân tích chỉ tiêu NPV của Dự án Trung tâm thể thao Xuân Phuong, theo tính toán chuẩn tổng mức dau tư là 333.969.524.000 đồng, thời gian dự án 50 năm, lãi suất 11%, với độ nhạy được phân tích dé chỉ ra tính an toàn về

mặt tài chính như sau:

Trong trường hợp rủi ro có thể xảy ra đối với dự án như: lãi suất vay tăng,

cung câu thị trường của các yếu tố dau vào và dau ra biến động không có lợi cho dự án Dựa vào việc phân tích rủi ro thường xảy ra đối với các dự an tương tu và

dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai cho thấy: e Doanh thu của dự án có thể giảm 3%

© Chỉ phí của dự án có thé tăng 3%

e Thời gian hoạt động của dự án có thể giảm xuống còn 45 năm

e Lãi suất vay tin dụng tăng là tỷ suất chiết khẩu của dự án tăng lên

Trong trường hợp rủi ro này, các chỉ tiêu hiệu quả của dự án chỉ đạt được nhự

Giá trị hiện tại cua thu nhập rong NPV = 3.128.232.000 đồng Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR = 12,11%

Thời hạn thu hôi vốn dau tư ban dau T = 14 năm

Như vậy, trong trường hợp có rủi ro, các chỉ tiêu trên van thoả mãn tiêu chuânhiệu quả.

> Dự an có độ an toàn cao về mặt tài chính.

Trong nội dung phân tích trên, ta thấy khá đơn giản và dễ hiểu, tuy nhiên lại

không làm rõ được tất cả các khả năng xảy ra Hầu như các dự án của FLC chưa làm rõ phương pháp này mà dựa trên kinh nghiệm là chính Công ty không xem xétcác chỉ tiêu trên những phương diện riêng mà chỉ xem xét mọi phương diện chung nhất, là tính toán các chỉ tiêu tài chính: NPV, IRR rồi kết luận Nếu thực hiện

phương pháp này và ghi rõ ra văn bản để chủ đầu tư xem xét thì khá phức tạp, vì thế, các cán bộ lập dự án của công ty đã dựa trên những kinh nghiệm thực tế nhiều năm làm việc trong lĩnh vực tư vấn xây dựng dé đưa ra quyết định Quyết định của công ty được các chủ đầu tư và nhà thầu thi công đánh giá cao trong thực hành và tiết kiệm ngân sách chi cho dự án.

35

2.2.5.5 Phương pháp dự báo

Đây là phương pháp thường được công ty sử dụng trong công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm dự báo về dân số nhu cầu đất ở, đất có liên quan;

dự báo cơ cấu kinh tế, sự chuyên dịch cơ cấu kinh tế; dự báo tăng trưởng kinh tẾ, GDP: và dự báo nhu cầu sử dụng đất.

Cơ sở dữ liệu mà FLC sử dụng dé dự báo bao gồm: cở sở hạ tầng, hiện trạng sử

dụng đất đai, thực vật che phủ đất đai, nguồn tài nguyên nước, dạng hình đất đai, bản đồ nén,

Ngoài ra, phương pháp này còn được công ty sử dụng trong dự báo cung cầu về

sản phâm của dự án trong bước nghiên cứu thị trường.

2.2.6 Các nội dung phân tích trong quá trình lập dự án tại công ty

2.2.6.1 Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành dự án và

nghiên cứu thị trường

a Các yêu tô thuộc môi trường vi mô ảnh hưởng đên dự án:

Cán bộ lập dự án của FLC đã thu thập đầy đủ thông tin về môi trường vĩ mô bao

e_ Môi trường kinh tế vĩ mô (tốc độ tăng trưởng cao và 6n định trong thời gian dài sẽ thuận lợi cho việc đầu tư, tỷ lệ lạm phát thấp sẽ mang lại hiệu quả cao,

tỷ giá hối đoái thấp và 6n định sẽ thúc day dự án sản xuất hàng xuất khâu )

e Môi trường chính trị, pháp luật (sự ôn định của chính trị, hệ thong luật pháp sẽ tạo thuận lợi cho đầu tư)

e Môi trường văn hóa xã hội (truyền thống văn hóa, dân số, hạ tầng xã hdi, )

e_ Môi trường tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên (vị trí địa lý, khí hậu,

dat đai, trữ lượng khoáng sản )

Bên cạnh môi trường vĩ mô, quy hoạch và kế hoạch phát triển dự án cũng được

nghiên cứu đầy đủ các khía cạnh về quy hoạch tông thé phát triển kinh tế xã hội của

vùng, địa phương; quy hoạch phát triển ngành; quy hoạch phát triển lĩnh vực kết

cấu hạ tầng; quy hoạch phát triển đô thị; quy hoạch xây dựng.

Nhận xét: Phần nghiên cứu pháp lý được trình bày với lượng thông tin đầy đủ, sắp xếp hợp logic và thống nhất trong từng nội dung Phần này chỉ cần chú ý cập nhật thêm những thông tin thay đổi quy định, công văn, thông tư để thực hiện cho

36

b Nghiên cứu thị trường sản phẩm của dự án:

Các nội dung của nghiên cứu thị trường đã được công ty nghiên cứu khá chỉ tiết

và đây đủ, bao gôm:

“+ Phân tích và đánh giá khái quát thị trường tổng thể: Giúp chủ đầu tư có cái

nhìn tông quan về thị trường nói chung và thị trường mà dự án dự kiên chiêm lĩnh.

+ Phân đoạn thị trường và xác định thị trường mục tiêu:

+ Xác định sản pham của dự án: là việc thiết kế sản phẩm của dự án đáp ứng

nhu cầu của khách hàng mục tiêu (sản phẩm có những đặc tính khác biệt so với hàng hoá của đối thủ cạnh tranh và tạo cho nó một hình ảnh riêng đối với khách

+ Dự báo cung cau thị trường về sản phẩm của dự án + Nghiên cứu van đề tiếp thị sản phẩm của dự án:

+ Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường.”

Vi dụ đối với dự án Quan thé du lịch, nghỉ dưỡng và sân golf Yên Thuỷ, cán bộ

lập dự án tại công ty đã nghiên cứu day đủ nhu cau phát triển bộ môn golf tại Việt Nam cũng như tỉnh Hoà Bình, xác định thị trường mục tiêu và chỉ rõ những yếu tổ

chính để các hội viên tiềm năng đưa ra quyết định gia nhập của họ, đưa ra được mục tiêu bán thẻ hội viên sẽ là thị trường chính và thị trường thứ cấp sẽ dành cho khách du lịch chơi golf và các công ty trong các ngày,

Nhận xét : Công ty đã nghiên cứu nhiều về thị trường, thông tin đầy đủ, chính

xác, sắp xếp khá hợp lý, nhưng vẫn còn chung chung như rập khuôn từ các nguồn thông tin về lợi thế cạnh tranh của mỗi khu vực mà chưa chỉ rõ lợi thế cụ thể nào ảnh hưởng như thé nào đến tính khả thi của dự án Nghiên cứu giá bán sản pham, cách thức bán hàng và cách tiếp thị, quảng bá sản phẩm chưa có Tính toán giá bán giúp tính lợi nhuận, dòng tiền, thời gian hoàn vốn và cho biết sức cạnh tranh của

sản phẩm dự án với các nhà cung cấp khác Cách thức tiếp thị, quảng | cáo cũng cần

được nghiên cứu vì khi đã hoàn thiện sản phẩm dự án mà khâu này yếu hoặc chậm

sẽ làm cho quá trình thu hồi vốn gặp khó khăn hoặc không đạt giá mong muốn Vì

vậy cần phải bổ sung nội dung này vào lập dự án của công ty.

2.2.6.2 Nghiên cứu kỹ thuật

Nội dung của nghiên cứu kỹ thuật tại Tập đoàn FLC như sau:

- Lựa chọn hình thức đầu tư:

Các dự án của Tập đoàn FLC chủ yếu là dự án bất động sản với các phân khúc

khác nhau như: bất động sản khu công nghiệp, bất động sản nghỉ đưỡng, bất động

37

sản nhà ở và văn phòng Ngoài ra còn có dịch vụ khách sạn, nghỉ dưỡng, sân golf

với nhiều khu nghỉ dưỡng và khách sạn 5 sao với hàng loạt tiện ích nôi bật như: sân

golf, spa, trung tâm hội nghị, hồ bơi, gym, Vậy nên, FLC thường lựa chọn hình

thức đầu tư mới với việc xây dựng mới, mua săm thiết bị và máy móc mới toàn bộ

cho dự án.

- Xác định quy mô, công suât của dự án

Với Tập đoàn FLC, các dự án bat dộng sản và du lịch nghỉ dưỡng thường xác định công suất thiết kế là 50 năm.

- Cơ sở hạ tầng cho dự án:

Phải xem xét nhu cầu năng lượng, nước, nhu cau vận tải và hệ thống giao thông trong nội bộ dự án, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống phòng cháy chữa cháy của dự án phải được xem xét, vì nó sẽ ảnh hưởng đến chỉ phí đầu tư và chỉ phí sản

xuất do có hay không có sẵn các cơ sở hạ tầng này Ngoài ra, đối với các dự án bất

động sản nhà đất, căn hộ chung cư, thì cơ sở hạ tầng còn ảnh hưởng đến giá sản phẩm của dự án.

Còn đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật quan trọng nhất là tuyến đường giao thông quan trọng, có tính chiến lược Qua đó, nâng cao khả năng kết nối đến các khu du lịch trọng điểm và hoàn thành các công trình hạ tầng thiết yếu tại các khu, điểm du lịch.

- Địa điểm thực hiện dự án:

Lựa chọn địa điểm thực hiện dự án được dựa trên nhiều nguyên tắc Khi lựa

chọn địa điểm thì các tiêu chuẩn về kỹ thuật bao giờ cũng được xem xét trước, rồi

mới đến các tiêu chuẩn kinh tế Đối với các dự án bất động: sản nhà đất, căn hộchung cư của FLC, dự án phải sở hữu vị trí thuận lợi, dễ kết nối với mạng lưới tiện

ích ngoại khu như chợ, UBND tỉnh, trường học, siêu thị, bệnh viện, công viên

Nhờ đó, cư dân không chỉ yên tâm thụ hưởng các tiện ích giáo dục, y tế, giải trí mà còn được tạo điều kiện thuận lợi để kinh doanh, buôn bán.

Sau khi chọn địa điểm, cần thực hiện mô tả chỉ tiết địa điểm trên bản đỗ có tỷ lệ

thích hợp:

e Mô tả vị trí: toa độ địa lý hoặc khu vực hành chính

e_ Mô tả địa điểm cụ thể với các số liệu mô tả diện tích ranh giới

e Môi trường tự nhiên của địa điểm

e Cơ sở hạ tang: đường sd, cầu cảng, điện nước

e Môi trường xã hội: dân cư, phong tục tập quán, dich vụ công cộng

38

- Giải pháp xây dựng công trình của dự án:

Phương án và giải pháp xây dựng sẽ được nhà thầu công ty xây dựng FLC Farosthực hiện, căn cứ vào tình hình của địa điểm xây dựng về mặt tự nhiên, kinh tế và

xã hội; công suất và dây chuyền công nghệ đã được lựa chọn; khả năng cung cấpđầu vào cho quá trình xây dựng như vốn, nguyên vật liệu xây dựng, máy móc xâydựng, nhân lực xây dựng; thời gian xây dựng yêu cầu; các quy định và luật pháp có

liên quan.đến xây dựng (quy chuẩn xây dựng; quy hoạch tong thé ) và các kết quả

so sánh về hiệu quả kinh tế.

- Đánh giá tác động môi trường của dự án

Nội dung này nhằm mục đích “phát hiện các tác động xấu của dự án đến môi

trường, tìm các công cụ để quản lý, hạn chế và ngăn ngừa chúng, đưa ra các biện

pháp thích hợp dé bảo vệ môi trường vào các bước sớm nhất của quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án, trên cơ sở đó đảm bảo dự án phát triển gắn liền với bảo vệ môi

Đối với FLC, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có yếu tô sử dung đất, đất có mặt nước, khu vực biển với quy mô lớn hoặc với quy mô trung bình nhưng có yếu tố nhạy cảm về môi trường đều phải đánh giá tác động môi trường cân thận vì có thê ảnh hưởng đến môi trường cảnh quan thiên nhiên, hoặc năng hơn là làm thay đổi điều kiện sinh thái: làm mat cân băng hệ sinh thái, thậm chí có thé gây ra lũ lụt, làm khô cạn nguồn nước, tiêu điệt các sinh vật,

Đối với các dự án bất động sản chung cư, nhà đất thì dé gây 6 nhiễm môi

trường: ví dụ như làm ban, nhiễm độc không khí, các nguôn nước, dat đai, tiêng ôn,

- Lịch trình thực hiện dự án:

Các dự án của FLC thường được thực hiện trong thời gian dai đến vài năm Vậy

nên, việc lập lịch trình thực hiện từng hạng mục công trình, từng công việc trong

mỗi hạng mục công trình của dự án để đảm bảo dự án đi vào sản xuất hoặc hoạt

động theo đúng thời gian dự định.

Nhận xét: Phần phân tích kỹ thuật của các dự án của công ty xét về thông tin và

logic là khá tốt và là được đầu tư nghiên cứu kỹ càng nhất Tuy nhiên, nhiều nội

dung còn chưa hoàn thiện Vẫn còn một số vấn đề nhỏ như lịch trình thực hiện dự án nhiều dự án vẫn viết theo phương pháp truyền thống mà không dùng sơ đồ hoặc

đường găng nên không có tính trực quan cho người sử dụng Hơn nữa, nội dung kỹ

thuật là một nội dung khó, cần sự tính toán kỹ lưỡng, để đảm bảo đủ mà không lãng

phí, nhanh chóng mà an toàn Vậy nên, nội dung này thường được công ty giao cho

39

những kỹ sư thiết kế có kinh nghiệm thực tế lâu năm, sau đó đưa ra thảo luận tập

thê đê có ý kiên phản biện từ mọi người.

2.2.6.3 Nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự

Việc đầu tiên, cán bộ lập dự án của công ty sẽ xây dựng được sơ đồ tổ chức vận hành dự án, cần dự kiến số lượng nhân viên, công nhân bao gồm “cả công việc phụ như tạp dịch, bảo vệ, tiếp tân, lái xe, cần phân rõ: người trong Tước, người nước

ngoài; số lượng cán bộ quản lý, cán bộ kỹ thuật và yêu cầu về chuyên môn, ngoại

ngữ, vi tính, về kinh nghiệm công tác; số lượng công nhân (lao động phô thông, laođộng có trình độ); ty lệ nam, nữ; tuổi nghề, tuổi đời

Ngoài ra, còn xem xét và tính toán nhu cầu lao động, phương thức tuyển dụng

đào tao,

Nhận xét: Trong lập dự án của công ty vẫn bỏ sót phần phân tích này, vì công ty

chủ yêu chuyên vé lập dự án mà không tham gia lĩnh vực thi công nên trong dự toán

công trình sẽ không chính xác Vì vậy, để làm được phần này, nhóm lập dự án của công ty phải liên hệ với bên Ban Quản lý dự án công ty để dự tính một cách chỉ tiết.

2.2.5.4 Phân tích tài chính

Phân tích tài chính dự án đầu tư được cán bộ lập dự án phân tích đầy đủ với các

nội dung:

- Dự tính tông mức đâu tư và cơ câu nguôn vôn của dự án

Cơ sở dé dự tính tông mức von đâu tư bao gôm:

“+ Các văn bản quản lý đầu tư và xây dựng hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài

chính, UBND các tỉnh (vê suât vôn đâu tư, giá thiệt kê, đơn giá xây dựng của tỉnh,chi phí thâm định va tư vân đâu tư ).

+ Tổng mức vốn dau tư của dự án được xác định theo phương pháp tông hợp từ

các khoản mục chi phí dự tính của dự án.

Từ tông mức vôn đâu tư dự tính được nguôn vôn huy động của dự án.

- Lập báo cáo tài chính dự kiên cho từng giai đoạn của đời dự án và xác định

dòng tiên của dự án.

+ Dự tính doanh thu từ các dịch vụ hàng năm: Doanh thu được dự tính trên các cơ sở như thu nhập và chỉ tiêu của các đối tượng khách hàng: nhu cầu thị trường và

số liệu thống kê nghiên cứu thị trường, giá cả; công suất hoạt động của khách sạn, của các hình thức vui chơi giải trí; theo thời gian, giai đoạn về ban ngày, tối, ngày

thường, ngày nghỉ, ngày lễ, mùa nóng, mùa lạnh.

40