Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng tại công ty cổ phần tư vấn và đầu tư tổng hợp hà nội (ctech)

BiDTJT ĩmmill Tdj TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN rà»® -Đ ẠI H Ọ C KTQD TT THÔNG TIN THƯ VIỆN PHÒNG LUẬN Á N - T LIỆU LÊ THỊ THU HÀ HỒN THIỆN CƠNG TÁC LẬP Dự ÁN ĐẦU Tư XÂY DỰNG TẠI CÔNG TY cổ PHẦN Tư VẤN VÀ DẦU Tư TỔNG HỢP HÀ NỘI (CTECHỈ CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ ĐẦU Tư LUẬN VÃN THẠC SỸ KINH TẾ Tt-ỉS 65Ẩ S NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM VĂN HÙNG HÀ NỘI - 2011 đ LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học, độc lập tơi Các số liệu, kết nêu luận văn hồn tồn trung thực có nguồn gốc rõ ràng F-f-1 r _ • T c gia L ê Thị Thu H MỤC LỤC DANH M Ụ C BẢ N G B IỂ U , s ĐỎ T Ó M T Ắ T LU Ậ N VĂN L Ờ I M Ở Đ Ầ U .1 C H Ư Ơ N G 1: L Ý LU Ậ N C H U N G V Ê L Ậ P D ự ÁN ĐẦU T X Â Y DƯNG T Ạ I CÔ N G T Y T V Ấ N 1.1 Dự án đầu tư xây dựng 1.1.1 Sự cần thiết phải đầu tư theo dự án lĩnh vực xây dựng 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư xây dựng 1.1.3 Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng 12 1.2 L ậ p dự án đầu tư xây dựng công ty tư v ấ n .14 1.2.1 Yếu cầu lập dự án đầu tư xây dựng 14 1.2.2 Quy trình lập dự án đầu tư xây dựng 15 1.2.3 Nội dung nghiên cứu trình lập dự án đầu tư xây dựng 17 1.2.4 Phương pháp sử dụng trình lập dự án đầu tư xây dựng 27 1.2.5 Đặc trưng công tác lập dự án đầu tư xây dựng công ty tư v ấ n 33 1.2.6 Các tiêu chí đánh giá chất lượng hoạt động lập dự án đầu tư xây dựng công ty tư vấn 34 1.3 C c nhân tố ảnh hưởng tới trình lập dự án đầu tư xây dựng 35 1.3.1 Nhân tố chủ quan 1.3.2 Nhân tố khách quan 36 C H Ư Ơ N G : T H ự C T R Ạ N G C Ô N G T Á C L Ậ P D ự ÁN ĐẦU T Ư X Â Y D ự N G T Ạ I CÔ N G T Y C Ỏ PH Ầ N T Ư VẤN VÀ Đ ẦU T Ư TỔ N G H Ợ P H À N ỘI G IA I ĐOẠN 0 - 38 2.1 Đ ặc trư n g củ a công ty cổ phần tư vấn đầu tư tổng hợp H nội ảnh hưởng đến công tá c lập dự án đầu tư xây dựng 38 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển công ty 38 2.1.2 Cơ cấu tổ chức công ty 40 2.1.3 Kết hoạt động kinh doanh công ty giai đoạn 2006 - 42 2.1.4 Đặc điểm công ty ảnh hưởng đến công tác lập dự án đầu tư xây dựng 43 2.2 2.2.1 T hự c trạ n g công tá c lập dự án đầu tư xây dựng công t y 44 Đặc điểm dự án đầu tư xây dựng công ty ảnh hưởng trực tiếp đến công tác lập dự án đầu tư 44 2.2.2 Phương pháp quy trình lập dự án đầu tư xâydựng công ty 45 2.2.2.1 Phương pháp lập dự án công ty 45 2 2 Quy trình lập dự án cơng t y 46 2.2.3 Nội dung phân tích q trình lập dự án đầu tư xây dựng công t y 50 2.2.3.1 Nghiên cứu chủ yếu hình thành dự án 50 2.2.3.2 Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật dự án 54 2.2.3.3 Nghiên cứu khía cạnh tổ chức, quản lý nhân dự án 57 2.2.3.4 Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng 58 2.2.3.5 Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội dự án đầu tư xây dựng 62 2.3 Đ ánh giá công tá c lập dự án đầu tư xây dựng công ty 63 2.3.1 Kết công tác lập dự án đầu tư xây dựng công ty 63 2.3.2 Ưu điểm công tác lập dự án đầu tư xây dựng công t y 64 2.3.3 Hạn chế công tác lập dự án đầu tư xây dựng công t y 65 2.3.4 Nguyên nhân hạn chế lập DAĐTXD công t y 68 2.3.4.1 Nguyên nhân chủ quan 68 2.3.4.2 Nguyên nhân khách quan 69 C H Ư Ơ N G : G IẢ I P H Á P N H Ằ M H O À N T H IỆ N C Ô N G T Á C L Ậ P D ự ÁN ĐẦU T Ư X Â Y D ựN G TẠ I CÔ N G T Y CÔ PH ẦN T Ư VẤN VÀ ĐẦU T Ư T Ỏ N G H Ợ P H À N Ộ I Chiến lược phát triển định hướng công tá c lập dự án đầu tư xây dựng công ty 72 Phân tích S W O T cơng tá c lập dự án đầu tư xây dựng công t y l l " 74 3.2.1 Điểm mạnh công tác lập dự án đầu tư xây dựng công ty 74 3.2.2 Điểm yếu công tác lập dự án đầu tư xây dựng công t y 75 3.2.3 Cơ hội công tác lập dự án đầu tư xây dựng công t y 76 3.2.4 Thách thức công tác lập dự án đầu tư xây dựng công ty 76 3.2.5 Ma trận SW OT công tác lập dự án công ty 77 3.3 Giải pháp hồn thiện cơng tác lập dự án đầu tư xây dựng công ty 79 3.3.1 Nâng cao nhận thức tầm quan trọng công tác lập dự án đầu tư xây dựng 79 3.3.2 Hoàn thiện phương pháp lập dự án đầu tư xây dựng 80 3.3.3 Hồn thiện quy trình lập dự án đầu tư xây dựng 80 3.3.4 Hoàn thiện nội dung công tác lập dự án đầu tư xây dựng .82 3.3.4.1 Hoàn thiện nội dung nghiên cứu chủ yếu hình dự án .82 3.3.4.2 Hồn thiện nội dung phân tích kỹ thuật 84 3.3.4.3 Hồn thiện nội dung phân tích tài 85 3.3.4.4 Hoàn thiện nội dung phân tích kinh tế - xã hội 87 3.3.5 Tăng cường đầu tư máy móc, trang thiết bị, cơng nghệ phục vụ công tác lập dự án đầu tư xây dựng 88 3.3.6 Đào tạo phát triển nguồn nhân lực 89 K É T L U Ậ N 92 DANH M Ụ C T À I L I Ệ U T H A M K H Ả O 94 PH Ụ L Ụ C DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Kết hoạt động kinh doanh công ty cổ phần tư vấn đầu tư tổng họp Hà nội giai đoạn 2006 - 42 Bảng 2.2: Tổng mức đầu tư dự án xây dựng chung cư cao cấp Bãi Dương Nha Trang 59 Bảng 2.3: Kết công tác lập dự án công ty cổ phần tư vấn đầu tư tổng họp Hà nội giai đoạn 2005 - 63 Bảng 3.1: Ma trận SW OT công tác lập dự án đầu tư xây dựng công ty cổ phần tư vấn đầu tư tổng hợp Hà N ộ i 77 Bảng 3.2: Nhu cầu nhà tỉnh/ thành phố A giai đoạn - 82 Bảng 3.3: Diện tích đầu người năm tỉnh/ thành phố A 82 Bảng 3.4: Các nhóm thu nhập tỉnh/ thành phố A 82 DANH MỤC CÁC s ĐÒ Sơ đồ 1.1: Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng 12 Sơ đồ 2.1: Cơ cấu máy tổ chức quản lý công ty cổ phần tư vấn đầu tư tổng họp Hà n ộ i 40 Sơ đồ 2.2 Quy trình lập dự án đầu tư xây dựng công ty cổ phần tư vấn đầu tư tổng hợp Hà nội 47 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - r = 8% Dự án đầu tư xây dựng chung cư cao cấp Bãi Dương - Nha T ran g Đây dự án đầu tư xây dựng chung cư cao cấp có cấu đại, đồng hạ tầng kỹ thuật, với tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật phù hợp, đáp ứng yêu cầu quy hoạch phát triển đô thị trước mắt lâu dài, góp phần cải tạo mỹ quan đô thị, môi trường sống; đáp ứng nhu cầu thương mại, nhà nghỉ ngơi thư giãn thành phần kinh tế Dự án tọa lạc vị trí lý tưởng cách đường bờ biển Phạm Văn Đồng 20m, cách cầu Trần Phú phía B ắc l,2km , cách di tích Hịn Chơng 200m Từ tịa nhà ngắm nhìn bao qt thành phố cảnh đẹp vịnh Nha Trang Thiết kế dự án mang vẻ đẹp phóng khống đại Pháp kết họp với nét mềm mại đậm chất Á Đơng, hộ bố trí ánh sáng tự nhiên thơng thống nhận gió biển - Chủ đầu tư dự án: Công ty cổ phần Sông Đà - Thăng Long - Quy mô dự án: Công trình có quy mơ 21 tầng bao gồm: Khối nhà 21 tầng, turn, tầng kỹ thuật; khối đế 17 tầng; tầng hầm Diện tích đất: 3.106 m2 - Tổng mức đầu tư dự kiến dự án: 186.257.690.000 đồng Việt Nam - Nguồn vốn đầu tư: v ốn tự có chủ đầu tư, vốn huy động từ khách hàng chiếm, vốn vay ngân hàng - Tiến độ thực dự án dự kiến sau: + Chuẩn bị đầu tư: Quý I - Quý 11/2008 + Thực đầu tư: Quý III/2008 - Quý 11/2010 + Kết thúc xây dựng, bàn giao dự án đưa vào sử dụng: Quý 11/2010 Các tiêu hiệu tài bản: + Giá trị dự án NPV = 6.875.204.000 đồng Việt Nam + Tỷ suất hoàn vốn nội IR R = 23,58% + Thời hạn thu hồi vốn đầu tư T = năm tháng Dự án đầu tư xây dựng cơng trình hệ thống cấp nước tập trung cụm xã Đại L - X u ân Lai - Gia Bình - B ắc Ninh Mục tiêu đầu tư: Xây dựng hệ thống cấp nước tập trung đủ lưu lượng, đảm bảo chất lượng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt sản xuất cho người dân hai xã Đại Lai Xuân Lai đến năm 2020 Chủ đầu tư: Trung tâm nước vệ sinh môi trường nông thôn Bắc Ninh Tổng mức đầu tư: 47.484.733.424 đồng Việt Nam Nguồn vốn đầu tư: Ngân sách Nhà nước Hình thức đầu tư: Xây Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án Các hạng mục cơng trình: Cơng trình thu bơm cấp 1, cụm xử lý nước mặt công suất 3.500 m3/ngày, hệ thống mạng đường ống cấp nước D ự án khách sạn khu biệt thự cao cấp Sông Đà - Thăng Long Dự án nằm khu đất tương đối vuông vắn, thuộc lô CQ1, khu đô thị Bắc Trần Hưng Đạo, thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình; phía Đơng tiếp giáp với đường Trần Hưng Đạo, phía Tây Bắc tiếp giáp với đường tuyến 3, phía Tây Nam tiếp giáp với đường tuyến 9, phía Đơng Bắc tiếp giáp đường tuyển - Chủ đầu tư dự án: Công ty cổ phần Sông Đà - Thăng Long - Quy mô dự án: Diện tích thực dự án 7.720,2 m2 Dự án bao gồm hai hạng mục chính: Khách sạn cao tầng khu biệt thự cao cấp cao tầng Các cơng trình thuộc dự án thể bảng sau: Các cơng trình dự án TT Cơng trình Diện tích Số SỐ xây dựng tầng lượng Ẵ Tong diện rp •^ tích (m2) sàn (m2) Khách sạn 809,06 09 01 7.472,33 Biệt thự 950,6 04 01 2.943,6 Thể thao 166 02 01 236,5 Mương nước 558 Sân biểu diễn trung tâm 405 Chòi nghỉ 10 Thảm cỏ, xanh, đường 4.824,54 558 01 01 405 01 10 4.824,54 giao thông - Tổng vốn đâu tư dự kiên: 215.590.948.000 đồng Việt Nam - Nguồn vốn đầu tư: v ố n tự có chủ đầu tư, vống vay ngân hàng tổ chức tín dụng - Hình thức đầu tư: xây dựng - Hình thức tổ chức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án - Chỉ tiêu hiệu tài chủ yếu: + Tỷ suất thu hồi vốn nội IR R = 18,93% + Giá trị ròng NPV = 53.032.932.000 đồng Việt Nam + Thời hạn hoàn vốn T = năm - Tiến độ thực dự án: + Chuẩn bị đầu tư: Quý IV/2010 + Thực đầu tư: Quý 1/2011 - Quý IV/2012 + Kết thúc xây dựng, bàn giao dự án đưa vào sử dụng: Quý 1/2013 Dự án đầu tư xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng Ngọc Lương Chủ đầu tư dự án: Công ty quản lý nợ khai thác tài sản ngân hàng TMCP Qn đội - Quy mơ dự án: Tổng diện tích đất dự án rộng 8.6 ha, : Diện tích XD TT Thành phần Khu nhà sàn 500 Khách sạn 1.000 Bể bơi trời 500 B e bơi nhà 400 B ể tắm nhỏ loại 200 Nhà hàng ăn uống 500 Nhà câu lạc chăm sóc sức khoẻ 300 Bãi xe 3.900 Tổng diện tích xây dựng 7.750 Sân vườn, đường 10 Tổng cộng 50.000 (m2) V -7T - 77 - Tông mức đâu tư : 36.326.000.000 đông Việt Nam - Nguồn vốn đầu tư : v ố n tự có chủ đầu tư, vốn vay - Tiến độ dự án: + Chuẩn bị đầu tư: Quý 11/2011 + Thực đầu tư: Quý III/2 11 + Đưa vào khai thác, sử dụng: Quý IV /2 1 D ự án đầu tư xây dựng tổ họp cao ốc văn phòng hộ cao cấp Vân Phong - Nha T ran g Đây công trình đa năng: chung cư cao cấp, dịch vụ thương mại xây dựng số 07 Hùng Vương - Nha Trang - Khánh Hịa, phía Đơng giáp đường Tơng Đản, phía Tây giáp đường Hùng Vương , phía Nam giáp nhà sổ 09 Hùng Vương, phía B ắc giáp nhà số 05 Hùng Vương Chủ đầu tư dự án: Công ty cổ phần đầu tư xây dựng phát triển Vân Phong - Quy mô dự án: Dự án xây dựng khu đất có diện tích 1.965,55 m2, dự kiến xây dựng 24 tàng, 168 hộ - Tổng mức đầu tư dự án: 456.145.000.000 đồng Việt Nam - Nguồn vốn thực hiện: v ố n huy động ứng trước khách hàng, vốn vay nguồn vốn tự có Chủ đầu tư - Hình thức đầu tư: Xây dựng - Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án - Tiến độ dự án: + Chuẩn bị đầu tư: Quý IV /2010 - Quý 11/2011 + Thực đầu tư: Quý III/2011 - Quý 11/2014 + Kết thúc xây dựng, đưa vào khai thác, sử dụng: Quý III/2014 - Chỉ tiêu hiệu chủ yếu: + Tỷ suất thu hồi vốn nội IR R = 30,3% + Giá trị ròng NPV = 30.100.606.000 đồng Việt Nam + Thời hạn hoàn vốn T =5 năm