Luận văn thạc sĩ luật học: Hợp đồng tặng cho bất động sản theo pháp luật Việt Nam

Tuy nhiên, trên thực tế các quy định của pháp luật về tặng cho tài sản nói chung, đối với bất động sản nói riêng vẫn còn một số vấn đề bất cập, chưa rõ rang như: van đề chủ thétham gia q

ĐẠI HỌC QUOC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

ĐINH THE TAM

LUAN VAN THAC Si LUAT HOC

HÀ NỘI - 2023

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

ĐINH THẺ TÂM

Chuyên ngành — : Luật Dan sự và Tố tung dân sự

Mã so : 8380101.04

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Minh Tuấn

HÀ NỘI - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Cac

kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bat kỳ công trình nàokhác Các số liệu, vi dụ và trích dan trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,

tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tat cả các môn hoc và đã thanh todn tắt cả các nghĩa vụ tai chính theo quy định cua Trường Dai học Luật, Dai học Quốc gia Hà Nội.

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Truong Dai học Luật xem xét dé

tôi có thé bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Đinh Thế Tâm

MỤC LỤC

LOI CAM DOAN eeecsssseesssssesessssesessnseeessnseeesnnsceesnnseeesnneessunesesnnneeeenneeesnnneees i

MUC LUC eecccccccccccccccssssssscceecceeceessscceeecccessessaaeeeececeesessssaeeeeceeeeensssseeeeeeeess il

ÿ(9E.10015 |

1 Sự cần thiết nghiên cứu dé tài luận văn -2¿©2cxz+zsscxeerxees 1

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu dé tài luận văn . - 1

3 Mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu cua Cn 3

4 Phương pháp nghiÊn CỨU - 5 + + 1E EE#eEESeeEseesreererersrersrere 3

5 Kết cau của luận văn - tk St SEEEEESEEEEEEEEEEEEEEESEEEEEETEEEEEkrkrkrrrre 4

Chương 1: NHUNG VAN DE LÝ LUẬN CHỦ YEU VE HỢP DONG

TANG CHO BAT DONG SẢN - TT 1111111111111 1e 1x1 tk 5

1.1 Khái quát chung về hợp đồng tặng cho -2 2 2 5 s+zxezxecez 51.2 Khái niệm hop đồng tặng cho bat động sản -2-5-552555¿ 15

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại BĐS -2- 2-5-5525: 15

1.2.2 Khái niệm và ý nghĩa của HD tặng cho BĐS 18

1.3 Những nội dung chủ yếu của hop đồng tặng cho bat động sản 19

1.4 Điều chỉnh pháp luật đối với hợp đồng tặng cho bat động sản 22KET LUẬN CHUONG l - 6S k+E‡SE‡EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEkrkrrkrrerkes 31Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ TẶNG CHO BÁT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT NAM - ks TT EE 1111111111111 11 111111111111 1111111111111 1x 32

2.1 Tổng quan pháp luật Việt Nam về tặng cho bat động sản 322.2 Thực trạng các qui định pháp luật Việt Nam và thực tiễn áp dụng đối

với các tranh chấp về hợp đồng tặng cho bat động sản - 40

2.2.1 Áp dụng các qui định pháp luật 2 22 22 s+zx+zxzse2 40

2.2.2 Những hạn chế trong việc áp dụng pháp luật về tặng cho BĐS 66KET LUẬN CHUONG 2 ¿- - SE SSk‡EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEESEEEEEErrkrkrrkee 71

ii

Chương 3: NHỮNG KIEN NGHỊ HOÀN THIỆN PHAP LUẬT VIỆT NAM

VE TANG CHO BAT DONG SẢN - - cv E1 EkekErrrkekerrrres 78

3.1 Những định hướng hoàn thiện pháp luật về tặng cho bat động sản 78

3.2 Những giải pháp hoan thiện pháp luật về tặng cho bat động sản 80

.430009/909:1019)icc 1 87

.430009/909:100)ic01117 88

IV.1000290957 9604:7901 89

iii

MỞ DAU

1 Sự cần thiết nghiên cứu đề tài luận văn

Hợp đồng tặng cho bất động sản được giao kết khá nhiều và cũng xảy

ra khá nhiều tranh chấp ở Việt Nam trong nhiều năm qua Các giao dịch liên

quan tới bất động sản phức tạp hơn nhiều so với các giao dịch liên quan tới

nhiều loại động sản, nhất là các giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất một loại bất động sản đặc biệt và rất đặc thù ở Việt Nam

-Trong khu vực nông thôn các tranh chấp về tặng cho bất động sản có thểphức tạp hơn ở những thành phố mặc dù giá trị tài sản tặng cho có thể nhỏ hơn

Sự phức tạp này một phần là do trình độ hiểu biết nói chung về pháp luật ở khu

vực nông thôn, nhất là miền núi kém hơn nhiều so với khu vực thành phó, đô thi.

Do đó việc giải quyết tranh chấp ở đây có chiều hướng phức tạp hơn.

Tặng cho bất động sản luôn được pháp luật chú ý và thiết lập rất chặt chẽ về mặt hình thức, thủ tục giao kết và cấp hiệu lực Tuy nhiên, trên thực tế các quy định của pháp luật về tặng cho tài sản nói chung, đối với bất động sản

nói riêng vẫn còn một số vấn đề bất cập, chưa rõ rang như: van đề chủ thétham gia quan hệ hợp đồng gồm những ai, hiệu lực của hợp đồng tặng cho có

điều kiện đối với bất động sản chưa có sự thống nhất giữa Bộ luật Dân sự

2015 và Luật Nhà ở 2014.

Vì các lẽ chủ yếu nêu trên, học viên lựa chọn đề tài “Hợp đồng tặng

cho bất động sản theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sỹ luật

học của mình.

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài luận văn

Theo hiểu biết của học viên, hiện ở Việt Nam có một số công trình

nghiên cứu liên quan tới dé tài của luận văn tiêu biéu dé luận văn học tập và

nghiên cứu sâu thêm ở khía cạnh hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành,

bao gôm:

+ “Cở sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyên sử dung dat’, Luận án tiễn

sỹ luật học của Nguyễn Hải An, Khoa Luật- Đại học quốc gia Hà nội, 2011

+ “Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Tập 1”, Truong Đại học Luật Ha

Nội, Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội, 2017)

+ “Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Tập 2”, Trường Dai học Kiểm

sát Hà Nội, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia sự thật, Hà Nội, 2017

+ “Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử”, Tưởng Duy Lượng, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2012.

+ “Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2015°, Nguyễn Văn Cừ vàTrần Thị Huệ, Nhà xuất bản Công an nhân dân, Hà Nội, 2017

+ “Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về điều kiện tặng cho quyên sử dụngdat’, Lê Thi Giang, dang trén Tap chi Khoa hoc kiểm sat, Số 02-2018

+ “Tính chất dén bù của hop dong dân sự", Bùi Đăng Hiéu, đăng trên

Tạp chí Luật học, Số 11-2006

+ “Tặng cho tải sản có điều kiện và một số vuong mắc từ thực tiễn”,

Phạm Thị Hằng, đăng trên tạp chí Tòa án nhân dân tối cao, Số 5-2017

+ “Khái niệm về diéu kiện trong loại hợp đồng có điều kiện”, Lê Thị Diễm

Phương, được đăng trên tạp chí Tòa án nhân dân tối cao, Số 03-2020

+ “Bình luận Bộ luật dân sự năm 2015 về hợp đồng tặng cho tài sản”,

Vũ Thị Hồng Yến, đăng trên tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Số 9-2018

+ “Bàn về hợp dong tặng cho có diéu kiện”, Phùng Trung Tập, đăngtrên Tạp chí kiểm sát, Số 04-2020

+ “Hợp đồng tang cho tài sản theo pháp luật Việt Nam- Một số van dé

lý luận và thực tiễn”, Lê Thi Giang, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại

học Luật Hà Nội.

Đây là những công trình tiêu biểu có tính chất tạo cơ sở cho học viên

nghiên cứu các đê tài về tặng cho tài sản nói chung va tặng cho bat động sản

nói riêng ở ta hiện nay Qua các công trình này, học viên kế thừa những thànhtựu cơ sở dé nghiên cứu, xây dựng luận văn và định hướng nghiên cứu tiếp

trong tương lai.

3 Mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đề tài nghiên cứu nhằm mục tiêu làm rõ những vấn đề lý luận cơ sở

của hợp đồng tặng cho bat động sản cùng với các quy định liên quan tiến

tới kiến nghị hoàn thiện những điểm bat cập của pháp luật

Đối tượng nghiên cứu chủ yếu là lý thuyết pháp lý và các quy định của

pháp luật liên quan.

Phạm vi nghiên cứu bắt đầu từ năm 2015 khi Bộ luật Dân sự 2015 cóhiệu lực tới nay tại Việt Nam Luận văn chỉ tập trung vào những nguyên tắc

và quy định chung nhất về hợp đồng tặng cho bất động sản vì bất động sản làmột loại tài sản rất phức tạp và có các quy định riêng khác nhau khá nhiều,

tức là luận văn không đi sâu vào nghiên cứu hợp đồng tặng cho từng loại bất động sản cụ thể (như tặng cho quyền sử dụng đất, tặng cho nhà ở, tặng cho

rằng cây lâu năm thu hoạch hoa trái, tặng cho nhà xưởng )

4 Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

+ Phương pháp mô tả và phân tích các qui định của pháp luật dùng

nghiên cứu ý nghĩa của quy định pháp luật và phân tích thực trạng của pháp luật.

+ Phương pháp so sánh pháp luật dùng làm rõ sự thích hợp của các quy

định pháp luật Việt Nam và rút ra kết luận khoa học và hiéu rõ pháp luật hơn.

+ Phương pháp phân loại pháp lý dùng nghiên cứu vị trí của hợp đồng

tặng cho.

+ Phương pháp phân tích vụ việc dùng nghiên cứu tình huống thực tiễn

tư pháp.

5 Kết cấu của luận văn

Phần nghiên cứu nội dung của đề tài được chia thành 03 chương:

- _ Chương] Hệ thông lý luận về hợp đồng tặng cho bat động sản

- Chương 2 Thực trạng pháp luật tặng cho bat động sản ở Việt Nam

- Chương 3 Những kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam về tặng

cho bat động sản

Chương 1

NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN CHỦ YEU VE HỢP DONG TANG CHO

BAT DONG SAN

1.1 Khái quát chung về hop đồng tặng cho

Hợp đồng có vai trò cực kỳ quan trọng trong đời sống xã hội, giúp cho

con người trao đổi lợi ích với nhau Lợi ích được trao đổi chủ yếu là tài sản

dùng dé thỏa mãn nhu cầu sống của con người như thực phẩm, thuốc men,

quần áo, nhà ở, phương tiện đi lại, công cụ sản xuất, khi xã hội hiện đại hơnthì chứng khoán, tài sản trí tuệ Hợp đồng luôn được xem là sự thống nhất ýchí hay sự thỏa thuận nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quan hệpháp lý hoặc quyền lợi nào đó' Vì vậy hợp đồng được chia thành nhiềuchủng loại khác nhau, mà trong đó có hợp đồng tặng cho nói chung và tặng

cho bắt động sản nói riêng.

Trong số các hợp đồng được phân loại thì có một loại hợp đồng đặc

biệt, không mang tính trao đổi lợi ích vật chất Đó là hợp đồng tặng cho

Trong thời kỳ sơ khai của xã hội loài người, con người mang một vật

này trao đổi trực tiếp lay một vật khác, ví như thực phẩm đổi lấy y phục Dan

da con người đôi vật lay tiền, rồi lấy tiền đổi lay bat kỳ vật gì hoặc lợi ích gìmong có Hợp đồng tặng cho khác hắn Một bên tự nguyện cho bên kia mộtlợi ích Bên kia đồng ý nhận Không lợi ích nào được trao đôi mà một bên mat

đi một lợi ich và một bên được lợi ích đó Ví dụ A tặng cho B một con bò

trong dan bò nha mình A mất đi một con bò do tự nguyện B được sở hữu

một con bò do đồng ý chấp nhận Không lợi ích nào được đánh đổi Khác với mua bán, A mất một con bò nhưng đôi lại được một khoản tiền B được quyền

sở hữu một con bò, nhưng mat đi một khoản tiền trả cho A

' Trường Đại học Luật- Đại học Quốc gia Hà Nội, Giáo trình luật dân sự 1- Phan chung, Nxb Đại học Quốc

gia Hà Nội, 2013, tr 169.

Hợp đồng là sự thỏa thuận của hai hay nhiều người nhăm xác lập, thayđổi hay cham dứt quyền lợi, nhưng hành vi pháp ly đơn phương là sự thé hiện

ý chí của một người như lập di chúc, đề nghị giao kết hợp đồng” Vì thế tặng

cho là một hợp đồng vì không có sự thỏa thuận thì quyền sở hữu tài san tặng

không thể chuyền dịch cho bên được tặng Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa rõ

ràng: “Hợp đồng tặng cho tai sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bêntặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng

cho mà không yêu cầu đền bu, bên được tặng cho đồng ý nhận.”” Nội dung

định nghĩa có ba vấn đề pháp lý quan trọng:

Thứ nhất, bên tặng cho tự nguyện tài sản và quyền sở hữu tài sản cho

bên được tặng;

Thứ hai, bên được tặng cho đồng ý nhận tài sản và quyền sở hữu tài sản đó;

Thứ ba, không một khoản đền bù nào được yêu cầu cho việc chuyền tài sản và quyền sở hữu tài sản từ bên tặng cho sang bên được tặng cho.

Tặng cho tài sản khá phố biến ở những nước chau A, trong đó có Việt

nam vì truyền thống gia đình ông ba, cha me, ho hang chăm lo cho cháu con

có một cuộc song tốt đẹp, ví dụ như ông bà, cha mẹ cho cháu, con đất làm nhà

ở, thậm chí cho nhà cửa sẵn có, cho trâu bò, nông cụ, cho bí kíp sản xuất kinhdoanh vv Vì thế hợp đồng tặng cho rất gần gũi với người phương Đông vì lý

do đề cao gia đình, khác với phương Tây coi trọng cá nhân.

Hợp đồng tặng cho có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong cuộc sống.Hợp đồng tặng có một số vai trò và ý nghĩa chủ yếu sau đây:

+ Hợp đồng tặng cho giúp người tặng chuyển nhượng tài sản hoặc

quyền lợi cho người được tặng cho bằng các hình thức như tặng qua, tặng

quyền sử dụng đất, tặng bat động sản khác, tang tiền, tặng xe cộ, tặng đồ trang

sức va nhiêu loại tai sản khác

? Ngô Huy Cương (2013), Giáo trinh luật hợp đồng phan chung, Nxb Đại học quốc gia Hà nội, tr 16

33 n:À

"” Điêu 457.

+ Hợp đồng tặng cho thê hiện lòng tốt và sự quan tâm của người tặngcho đối với người được tặng cho, nhất là trong hoạt động từ thiện như mộtcách thức dé tri ân đối với người có công với cách mạng, người nghèo khó,người nhiễm chất độc màu da cam Chương trình vô tuyến truyền hình lá lànhdim là rách hay trái tim cho em là những chương trình chuyền tải những giá

trị yêu thương những hoàn cảnh éo le mang lại sự xúc động và giá trị nhân

văn rất cao.

+ Hợp đồng tặng cho góp phần tạo ra một mối quan hệ tốt đẹp giữa các

cá nhân với nhau trong đời sống thường ngày ở gia đình, bạn bè hay trong

hoạt động kinh doanh trên thương trường

+ Hợp đồng tặng cho có ý nghĩa pháp lý là sự bảo vệ về mặt pháp lýcho cả hai bên trong quan hệ hợp đồng vì xác định rõ các điều kiện tặng cho

và quyền lợi của người tặng cho cũng như người được tặng cho, và đồng thời

là một chứng cứ pháp lý dé xem xét trong trường hợp có phát sinh tranh chap

+ Hợp đồng tặng cho góp phần thúc đây hoạt động từ thiện và thiện

nguyện trong xã hội Đây là một hình thức để giáo dục mọi người quan tâm

hơn tới cộng đồng.

Tuy nhiên, hợp đồng tặng cho có thé bị lợi dung vào những mục đíchxấu như dé tau tán tài sản tham nhũng hay do phạm tội mà có, dé dụ dỗ người

được tặng cho lệ thuộc vào người tặng cho, dé đưa và nhận hối lộ Báo chí

đưa tin về kê khai tai sản chống tham nhũng liên quan tới hợp đồng tặng cho

như sau:

“Cụ thé, từ đầu năm 2007 đến hết tháng 6/2016, chỉ xảy ra

1 trường hợp xác minh việc kê khai tài sản, thu nhập và đã bi kếtluận kê khai không trung thực Trường hợp duy nhất là chuyên

viên Đội quản lý trật tự đô thị thuộc Phòng Quản lý đô thị huyện Bình Chánh vào năm 2014.

Bên cạnh đó, TP vẫn chưa kiểm soát được các nguồn thunhập khác ngoài lương của đối tượng hưởng lương từ ngân sách,nhất là chưa kiểm soát được thu nhập, tiêu dùng của người cóchức vụ, quyền hạn Việc tặng qua dé được việc, nhận quả biếu

có tính chất hối lộ vẫn còn ngâm ngầm diễn ra, rất khó phát hiện,khó định giá quà tặng nào là vi phạm, thiếu cơ chế giám sát.”

Tin tức này đưa ra vào thời điểm việc xử lý tham nhũng chưa lên tới cao trào, nhưng cho thấy xã hội đã biết tới tặng cho là một thủ đoạn của tham

nhũng.

Vì vậy nhiệm vụ của pháp luật trong trường hợp này là phát huy những

vai trò và ý nghĩa tốt của hợp đồng tặng cho nhưng cũng phải ngăn cản sự lợidụng hợp đồng tặng cho với dụng ý xấu

Lịch sử ra đời của hợp đồng tặng cho không được ghi chép cụ thể, vì nó

có xuất phát từ thời kỳ rất xa xưa trong lịch sử của con người Việc tặng quà

và tài sản từ một người sang người khác đã tồn tại từ thời cổ đại và là một phan quan trọng của văn hóa và xã hội Trong các nền văn minh cổ đại như Ai Cập cô đại, Hy Lạp cô đại và La Mã cổ đại, Trung Hoa cô đại, An Độ cổ

đại việc tặng qua va tai sản đã có sự hiện diện trong các giao lưu xã hội như

của đính hôn và ngoại giao giữa các nước như cống nạp Tuy nhiên, các hợpđồng tặng cho về mặt pháp lý không được các sử gia ghi chép lại cụ thể cho

nên khó có thé tiếp cận tới lịch sử của loại hợp đồng này.

Trong quá trình phát triển của pháp luật và hệ thống hợp đồng, các quy

tắc và quy định liên quan đến việc tặng quà và tài sản đã được phát triển và

thé hiện trong các hình thức hợp đồng Việc lập hợp đồng tặng cho ngày càng

trở nên phổ biến và chính thức hơn và có ý nghĩa trong cả lĩnh vực thuế, kiểm

4 Vietnamnet (2016), Kê khai tài sản: 10 năm duy nhất 1 người không trung thực,

[https://vietnamnet.vn/ke-khai-tai-san- 10-nam-duy-nhat- | -nguoi-khong-trung-thuc-322404 html], Chủ nhật,

21/08/2016 - 16:57.

soát tài sản tư, nhất là với công chức phải kê khai tài sản Mỗi quốc gia có quyđịnh riêng về hợp đồng tặng cho trong luật pháp của mình và lịch sử và pháttriển của nó phụ thuộc vào hệ thống pháp lý và văn hóa pháp lý của quốc gia đó.

Trước khi Pháp đô hộ, Việt Nam có các quy tắc tập quán hay hương ước về

tặng cho bat động sản, chủ yếu là ruộng đất bởi trước kia có cả ruộng đất tư và bat

động sản là nhà ở không thật nhiều giá trị Từ năm 1931, các Bộ luật dân sự Bắc

kỳ, Trung kỳ và Nam kỳ đều có các quy định về tặng cho được gọi là sinh thời tặng dữ “Sinh thời tặng dữ là một khế ước do bên chủ tặng hiện thời bỏ của ra,

mà bên thụ tặng nhận lấy.” Từ điển Luật học của Việt Nam định nghĩa:

“Hợp đồng ghi nhận sự thỏa thuận của các bên, theo đóbên tặng cho chuyển giao tài sản của mình và chuyên quyền sởhữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên

được tặng cho đồng ý nhận tài sản đó.

Hợp đồng tặng cho tài sản bao gồm tặng cho có điều kiện

và tặng cho không có điều kiện”

Trước 1975 ở miền Nam “Sinh thời tặng dữ là một khế ước do đó

người chủ tặng đem một tài sản của mình cho dứt khoát một người khác, là

người thụ tặng cũng nhận tài sản ấy”” Theo định nghĩa này tặng cho tai san làmột hợp đồng giữa chủ tặng va thụ tặng, mà chủ tặng chuyên tài sản củamình cho thụ tặng, và thụ tặng chấp nhận Có người cho rằng “Việc tặngcho tài sản có thể băng hình thức hợp đồng, cũng có thể là hành vi pháp lý

đơn phương của chủ sở hữu tài sản làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự đối với bên tặng cho tài sản va đối với bên nhận tải sản tặng cho Còn tài sản tặng cho, có thé là bất động sản hoặc là động sản.” hay còn khang định “Hiện nay

> Điều thứ 864, Bộ luật dân sự Bắc kỳ 1931.

Š Viện khoa học pháp lý (2006), Từ điển luật học, NXB Tư pháp, tr.397.

7 Điều 959, Bộ dân luật 1972 của chính quyền Sai gòn cũ.

Š

[https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2018/03/09/tang-cho-tai-san-co-dieu-kien-va-mot-so-vuong-mac-tu-thuc-tien/], (truy cập ngày 09/12/2020).

trong hệ thống pháp luật củamột số quốc gia trên thế giới và tại Việt Nam thìtặng cho tài sản được tiếp cận dưới góc độ là hợp đồng hoặc hành vi đơn

phương của bên tặng cho tài san.”

Tuy nhiên Nguyễn Ngọc Điện phân tích rõ ràng và hoàn toàn phù hợp vớithế ĐIỚI: “Đề tặng cho được xác lập, lời đề nghị của người tặng cho không đủ,

cần phải có sự chấp nhận của người được tặng cho Vậy, tặng cho là một hợp đồng.” Ở nước ta, Bộ luật dân sự 1995 định nghĩa “Hợp đồng tặng cho là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển

quyên sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên đượctặng cho đồng ý nhận.”'' Bộ luật dân sự năm 2015 kế thừa có sửa đôi, bổ sungđịnh nghĩa “Hợp đồng tặng cho là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặngcho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà

không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.”!Z

Tuy nhiên pháp luật Việt Nam còn có cả chế định di tặng và đòi hỏi

phải ghi vào di chúc Bộ luật dân sự 1995 quy định “Di tặng là việc người lập

di chúc dành một phan di sản dé tặng cho người khác Việc di tặng phải được

ghi rõ trong di chúc.”'” Theo hướng này, Bộ luật dân sự 2015 cũng chép ýnguyên quy định trên ở khoản 1, Điều 646

Từ đó cần phân biệt giữa tặng cho và di tặng Di tặng có những điểm

khác với tặng cho như sau:

- Thứ nhất, di tặng chỉ có hiệu lực khi người tặng cho chết;

? Lê Thị Giang (2019), Hợp đồng tặng cho tài sản theo pháp luật Việt Nam — Một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận án tiễn sĩ luật học, Trường Đại học luật Hà Nội, tr.23.

!9 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ về thừa kế trong Luật Dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, thành phố

- Thứ hai, hình thức của di tặng phải theo các quy định về hình thức của

di chúc, có nghĩa là hình thức đòi hỏi khắt khe hơn so với hình thức của hợpđồng tặng cho;

- Thứ ba, năng lực của người di tặng theo quy định pháp luật về năng

lực của người dé lập di chúc.

Tuy nhiên di tặng khác với tặng cho được quy định từ Bộ luật dân sự 1995

như sau “Người được di tặng không phải thực hiện nghĩa vụ tài sản đối với phần được di tặng, trừ trường hợp toàn bộ di sản không đủ dé thanh toán nghĩa vụ tài

sản của người di tặng, thì phần di tặng cũng được dùng đề thực hiện phần nghĩa

vụ còn lại của người này.”'* Bộ luật dân sự 2015 giữ nguyên khoản 3, Điều 646

chỉ thay mỗi thuật ngữ “người di tặng” băng “người lập di chúc”

Hợp đồng tặng cho được chia thành hai loại căn cứ vào nghĩa vụ của

các bên: Hợp đồng tặng cho có điều kiện và hợp đồng tặng cho không có điều

kiện Tuy nhiên hợp đồng tặng cho không có điều kiện là nền tảng Hợp đồngtặng cho có điều kiện là loại hợp đồng mà theo đó bên được tặng cho cũng cónghĩa vụ phải thực hiện trước hoặc sau khi tặng cho theo yêu cầu của bên tặng

cho Điều kiện đó do bên tặng cho đưa ra, tuy nhiên không được vi phạm điều

cam của pháp luật và đạo đức xã hội Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

+ Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặcnhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho

+ Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cắm của luật, không trái

đạo đức xã hội.

+ Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được

tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

!* Khoản 2, Điều 674, Bộ luật dân sự 1995.

11

+ Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được

tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầubồi thường thiệt hại ”

Các quy định này làm rõ điều kiện có thê trị giá băng tiền và là mộtđiều kiện gần như đánh đổi lấy tài sản được tặng cho nhưng có thể không cógiá tri tương xứng Điều kiện tặng cho phải tuân thủ nguyên tắc không xâm

phạm điều cấm và trái đạo đức xã hội.

Vì có loại hợp đồng tặng cho có điều kiện nên cần phải có sự phân biệt

giữa loại hợp đồng nay với hứa thưởng

Chủ thể (bên tặng cho và bên được tặng cho) của hợp đồng tặng cho cóđiều kiện bao giờ cũng được xác định, trong khi đó hứa thưởng là chỉ có mộtchủ thể được xác định trước đó là bên hứa thưởng, còn bên được thưởng làbên thực hiện một hành vi nào day theo yéu cầu của bên hứa thưởng Bộ luật

dân sự 2015 quy định: “Người đã công khai hứa thưởng phải trả thưởng cho

người đã thực hiện công việc theo yêu cầu của người hứa thưởng.”'“ Thưởng

là một bên cam kết chuyền giao quyền sở hữu một hoặc một số tài sản hay lợi

ích nào đó cho người được thưởng, khi người được thưởng đã thực hiện một

hành vi nào đó theo yêu cầu của người hứa thưởng Bộ luật dân sự 2015 quyđịnh “Công việc được hứa thưởng phải cụ thé, có thé thực hiện được, không

vi phạm điều cắm của luật, không trái đạo đức xã hội.”'” Hứa thưởng có hiệu

lực kế từ thời điểm hứa thưởng được tuyên bố Việc thực hiện nghĩa vụ trả thưởng của bên hứa thưởng cho bên đã thực hiện hành vi theo đúng yêu cầu

của bên hứa thưởng.

Bộ luật dân sự 2015 quy định:

` Điều 462.

'° Điều 570 (khoản 1).

! Điều 570 (khoản 2).

12

“1, Trường hợp một công việc được hứa thưởng do một người thực hiện thì khi công việc hoàn thành, người thực hiện công việc đó được nhận thưởng.

2 Khi một công việc được hứa thưởng do nhiều người

cùng thực hiện nhưng mỗi người thực hiện độc lập với nhau thì

người hoàn thành đầu tiên được nhận thưởng

3 Trường hợp nhiều người cùng hoàn thành công việc được hứa thưởng vào cùng một thời điểm thì phần thưởng được

chia đều cho những người đó

4 Trường hợp nhiều người cùng cộng tác để thực hiệncông việc được hứa thưởng do người hứa thưởng yêu cầu thì mỗingười được nhận một phần của phần thưởng tương ứng với phần

đóng góp của mình.”'Š Như vậy chủ thé được thưởng có thé chưa xác định tại thời điểm hứa thưởng Nhưng tặng cho luôn xác định trước chủ thể được tặng cho.

Hợp đồng tặng cho còn được phân biệt với thừa kế Đó là là hai khái

niệm khác nhau ở một số điểm như sau:

- Khi tặng cho, người tặng cho chuyển nhượng quyền sở hữu của tàisản cho người được tặng ngay lập tức và không cần chờ đến sau khi ngườitặng cho chết, trong khi đó, đối với thừa kế chỉ phát sinh sau khi người chủ sởhữu tài sản chết Quyền sở hữu tài sản được chuyển giao cho người thừa kế

theo di chúc hoặc theo pháp luật.

- Ở hợp đồng tặng cho, người tặng cho có quyên tự do quyết định các điều kiện và quyền lợi của việc tặng Người tặng có thể đặt các ràng buộc, điều kiện và hạn chế đối với người được tặng Trong khi đó, trong thừa kế,

quyền lợi và phân chia tài sản thường phải tuân theo quy định của di chúc

!8 Điều 572.

13

cũng như pháp luật về di chúc hoặc theo quy định của pháp luật thừa kế và về

di sản (nếu thừa kế theo pháp luật)

- Trong hợp đồng tặng cho, người tặng cho có quyền kiểm soát quyền

sở hữu và việc sử dụng tài sản được tặng (nếu đặt ra) Người được tặng chokhông có nghĩa vụ liên quan tới tài sản tặng cho, nhưng trong thừa kế, ngườithừa kế có nghĩa vu và trách nhiệm pháp lý đối với tài sản thừa kế

- Với hợp đồng tặng cho, tài sản tặng cho có thé bao gồm bat kỳ loại

tài sản nào, bao gồm tiền mặt, động sản, bắt động sản hữu hình, vô hình, với

thừa kế liên quan đến việc chuyên nhượng tài sản của người chết, bao gồm tài

sản có trong di chúc hoặc theo pháp luật.

Pháp luật của các nước có thể có những quy định khác nhau hoặc đặcthù liên quan tới hợp đồng tặng cho và thừa kế (ví dụ như ở ta có hợp đồng

tặng cho quyền sử dụng dat là một đặc thù do chế độ sở hữu toan dân về dat

đai dẫn tới)

Tóm lại: Hợp đồng tặng là hợp đồng, theo đó một bên (người tặng cho) cam kết chuyển nhượng một tài sản hoặc quyền lợi cho bên kia (người được

tặng cho) mà không nhận lại bất ky sự chi trả nào.

Hợp dong tặng cho thường có những đặc điểm sau:

+ Thứ nhất, hợp đồng tặng cho là loại hợp đồng không có đền bu Bênđược tặng cho không mat tài sản hay lợi ích nào chuyền cho bên tặng cho déđược nhận quyền sở hữu tài sản tặng cho

+ Thứ hai, hợp đồng tặng cho là loại hợp đồng thực tế Hợp đồng có

hiệu lực khi tài sản đã chuyển giao từ người tặng cho sang người được tặng

cho hoặc người được tặng cho thực hiện điều kiện để tặng cho.

+ Tứ ba, hợp đồng tặng cho là loại hợp đồng đơn vụ Bên tặng cho có

nghĩa vụ với bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ gì

14

với bên tặng cho trừ trường hợp đó là hợp đồng tặng cho có điều kiện nhưngphải xét cụ thé trong từng trường hợp riêng biệt.

1.2 Khái niệm hợp đồng tặng cho bat động san

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại BĐS

Tài sản là thuật ngữ nói chung về những gì mà con người có thể dùng

để trao đổi liên quan tới lợi ích cá nhân “Tài sản trước hết là điều kiện vật chất

dé duy tri su song của con người va là điều kiện vật chất dé sản xuất, kinh doanh, làm dich vụ Tài sản còn là các vật chất khác do con người tạo ra, chiếm hữu

được và sử dụng được nhăm dé duy trì, bảo vệ cuộc sông và phát triển (nhà ở, tư

liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng và các vật phâm khác ).”'” Vậy là tài san là

những gì rất cần thiết cho cuộc sống của con người Nhưng tài sản như vậy rấtrộng và rất khác nhau về các dạng và thé loại

Pháp luật hầu hết các nước chia tài sản thành hai loại lớn nhất để quy

định, đó là động sản và bat động san O nước ta, Bộ luật dân sự 1995 đã có quy định phân chia tài sản ra động sản và bắt động sản dựa theo tiêu chí vật lý Bộ

luật này lay bat động san làm tiêu chuẩn dé xác định sự phân chia như sau:

“1- Bất động san là các tài sản không di, đời được bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, ké cảcác tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Cac tài sản khác do pháp luật quy định.

2- Động sản là những tài sản không phải là bất động

sản 9920

9 Phùng Trung Tap (2017), “Chương 7- Tài sản”, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự 2015 của nước

CHXHCN Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, tr 202.

? Điều 181.

15

Theo quy định này, thì bất động sản và động sản được phân biệt vớinhau bởi việc không di đời được Dat dai, nhà cửa, công trình khác và cây lâunăm là bất động sản Còn lại những vật di dời được là động sản.

Phân loại này xuất hiện ở pháp luật nước ta từ lâu, nhưng được làm rõnhất từ khi có Bộ luật dân sự Bắc kỳ 1931: “Động sản vì tính chất là những

vật có thể chuyên dịch được, hoặc tự mình nó như các động vật, hoặc nhờ sức

»”

ngoài như các đồ vật.””' Nói là động sản tức là không phải là bat động sản Về

lý luận, nhiều tác giả nói: “Bàn về bất động sản cần xem xét hai nhóm nhỏ:

những bat động san được xác định theo ban chất tự nhiên và bất động sản xác

định theo công dụng, sự gan liền với một tai sản khác là bất động sản.”” Từ

đó chia bất động sản được xác định do bản chất tự nhiên gồm có đất đai vàcác tài sản khác gắn liền với đất đai (như nhà ở, công trình ) và bất động sản

do công dụng gồm có “Những tài sản nào du ban đầu là động sản nhưng khi

xác định theo công dụng, tính gắn liền với bất động sản thì sẽ được ứng xửgiống như bat động san mà nó đang gắn liền, không tách roi.””? Ngoài ra bat

động sản có thê là vô hình Quyền sử dụng đất ở nước ta là một bất động sản

vô hình điển hình Ngay từ trước kia thời Pháp thuộc ở nước ta, Sắc lệnh Điền

thổ ngày 21/7/1925 của ta dựa vào đối tượng có quy định những vật quyềnthuộc về bất động sản bao gồm:

- quyền sở hữu;

- quyền dụng ích;

- quyền dùng và quyền ở;

- quyền cho thuê đài hạn;

- quyén dia dich;

?! Điều thứ 454.

» Kiều Thùy Linh (2021), “Phân loại tài sản”, Tài sản và vật quyền- Sách chuyên khảo (Đồng chủ biên PGS.

TS Phùng Trung Tập- TS Kiều Thùy Linh), Nxb Công an nhân dân, tr 26.

? Kiều Thùy Linh (2021), “Phân loại tài sản”, Tài sản và vật quyền- Sách chuyên khảo (Đồng chủ biên PGS.

TS Phùng Trung Tập- TS Kiều Thùy Linh), Nxb Công an nhân dân, tr 27.

16

- quyền cầm cô động sản;

- quyền dé đương ” và quyền đi kiện đòi một bat động sản đều thuộc về vật quyền”

Bat động sản có vai trò quan trọng trong việc cung cấp nơi ở cho con

người (đất đai và nhà cửa), là nơi mọi người sống trong gia đình của mình Nó

là không gian an toàn, thoải mái và riêng tư nhất Nhà ở ảnh hưởng trực tiếp

đến chất lượng cuộc sống và sự phát triển của cộng đồng Vì vậy cung cấp bất động sản là một cơ hội lớn tạo ra việc làm và đóng góp đáng kể vào phát

triển kinh tế, xã hội Việc xây dựng, phát triển, quản lý và mua bán bất độngsản tạo ra nhiều công việc cho công nhân xây dựng, kiến trúc sư, kỹ sư, môigiới, quản lý bất động sản và các ngành liên quan khác Bất động sản nóichung và nhà ở nói riêng thường có giá trị kinh tế cao và có khả năng tăng giátheo thời gian Đối với cá nhân và tổ chức, bất động sản là một hình thức đầu

tư quan trong dé tích lũy tai sản và đảm bảo tương lai tài chính Ngoài ra, giá trị bất động sản có thể được sử dụng dé dam bảo vay vốn và thực hiện các

giao dich tài chính khác Kinh doanh bat động sản tạo thuế ra liên quan tới bat

động sản và thuế đánh vào giao dịch bất động sản Thuế này góp phần to lớn

trong việc cung cấp nguồn tài trợ cho các dự án cơ sở hạ tầng, giáo dục, y tế

và các dịch vụ công cộng khác Bất động sản hỗ trợ mạnh cho phát triển đô

thị và đời sống nhân dân Bất động sản ảnh hưởng lớn đến quy hoạch đô thị

và phát triển đô thị Việc sử dụng và phát triển bat động sản cần được quản lý

và điều chỉnh một cách hợp lý dé đảm bao sự cân đối giữa các yếu tô kinh tế,

xã hội và môi trường Bat động sản cũng có thé tạo ra các khu vực đô thị mới,

cải thiện hạ tầng và góp phần trong việc tạo ra một môi trường sống tốt hơn

cho cư dân Do đó pháp luật rất cần chú ý tới bất động sản và điều chỉnh các

2 Đề đương là một thuật ngữ dùng nói về một hình thức bảo đảm đối vật.

25 sh

" Điêu 5.

17

giao dịch liên quan tới bất động sản, trong đó có hợp đồng tặng cho bất độngsản Bất động sản là một đối tượng quan trọng có giá trị lớn của các giao dịch.

1.2.2 Khai niệm và ý nghĩa của HD tang cho BBS

Qua khái niệm về hợp đồng tặng cho và khái niệm bất động sản có thể

ta rút ra được khái niệm hợp đồng tặng cho bất động sản là: Hợp đồng tặng là

hợp đồng, theo đó một bên (người tặng cho) cam kết chuyên nhượng một tài

sản là bất động sản hoặc một quyên lợi về bất động sản cho bên kia (người

được tặng cho) mà không nhận lại bất kỳ sự chi trả nào.

Có định nghĩa khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

“Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng vănbản hợp đồng giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đóbên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà

không yêu cầu bền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai Đồng thời, nó còn là

một phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch

chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng

cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất.”

Pháp luật về bất động sản ở Hoa Kỳ có quy định khác nhau ít nhiềutrong các tiêu bang nhưng có một số điểm về chính sách chung trong các quyđịnh về bất động sản như sau:

+ Đất đai ở Hoa Kỳ dựa trên chế độ sở hữu tư nhân, trong đó cá nhân

và tô chức có quyền sở hữu, sử dụng và chuyền nhượng dat đai theo quy định

pháp luật.

+ Vì quyền hạn liên quan đến bat động sản thuộc về tiêu bang, nên luật

về bất động sản ở Hoa Kỳ có sự khác biệt giữa các tiểu bang Ví dụ: Luật về

Nguyễn Hai An (2011), Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất, Luận án tiến sỹ, Khoa

Luật- ĐHQGHN, tr, 44.

18

đăng ký bất động sản, quyên thừa kế, và quy định về quyền sử dụng đất có thêkhác nhau tùy vào tiểu bang.

+ Việc giao dịch và chuyển nhượng bất động sản thường cần sử dụngcác chứng từ như hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận sở hữu, và chứng thư

dia chỉ (deed).

+ Quy trinh dinh gia bat động san thường thực hiện bởi các nha định

giá chuyên nghiệp và có thé liên quan đến nhiều yếu tố như vị trí, kích thước,

tiện ích, và tình trạng tài chính thị trường.

+ Các hợp đồng liên quan đến bất động sản phải được lập phù hợp vàbảo vệ quyền lợi của các bên tham gia, bao gồm các điều khoản về giá cả,điều kiện, và thời hạn

+ Pháp luật về bất động sản thường bao gồm các quy định về xây dựng,quy hoạch đô thị, kiểm tra an toàn, và tiêu chuẩn xây dựng dé dam bảo việc

phát triển bất động sản đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn và bảo vệ môi trường.

Như vậy giao dịch về bất động sản cần phải được quy định gần gũi hay gắn với bất động sản bởi tính chất của bất động sản như trên đã trình bày.

1.3 Những nội dung chủ yếu của hợp đồng tặng cho bat động sản

Khi giao kết tặng cho nói chung, người tặng cho và người được tặngcho (nếu chấp nhận) cần chú ý tới một số vẫn đề quan trọng như sau:

+ Tặng cho vật khác với tặng cho quyên Tặng cho vật bao gồm luôn cảchuyển quyền sở hữu vật tặng Tặng cho quyền như quyền sử dụng dat thì

phải chú ý tới các quy định pháp luật liên quan tới quyền sử dụng đất từ tính hợp pháp của quyền, mục đích sử đất cho tới thủ tục chuyển quyên

+ Dé tránh tranh chấp trong tương lai, hợp đồng tặng cho nói chung cần

mô tả tài sản tặng cho một cách cụ thể, như ghi rõ thông tin về loại tài sản, số

lượng, địa chỉ tọa lạc và bắt kỳ chi tiết nào khác liên quan đến tài sản

19

+ Hợp đồng tặng cho nói chung (nếu có bất kỳ điều kiện hoặc giới hạnnào liên quan đến tài sản tặng cho như trong việc sử dụng tài sản này (thờigian sử dụng, mục đích sử dụng, hay hạn chế sử dụng, điều này cần được ghi

rõ trong hợp đồng tặng) hay có những điều kiện gì khác dé được tặng cho

+ Xác định rõ quy trình chuyền nhượng tài sản từ người tặng cho sang

người được tặng cho Điều này bao gồm việc thực hiện các thủ tục pháp lý và đăng ký tài sản tại cơ quan chức năng nếu cần thiết.

+ Tặng quyền hưởng dụng hoặc quyền sử dụng tài sản có thể liên quanđến các van đề thuế, như thuế qua tặng và các quy định thuế khác theo quyđịnh pháp luật Do vậy hợp đồng tặng cho cần xác định rõ dé người tặng cho

và người được tặng cho nắm được

+ Xác định cách giải quyết mọi tranh chấp có thể phát sinh liên quan

đến hợp đồng tặng cho và quyền đối với tài sản tặng cho.

Thông thường hợp đồng tặng bất động sản có những điều khoản hoặcnội dung chủ yếu như dưới đây:

- Nội dung thứ nhất, đoạn văn hay điều khoản xác định rõ danh tính

(tên họ) và thông tin như địa chỉ, số điện thoại, email, v.v.)

- Nội dung thứ hai, điều khoản mô tả bất động sản tặng cho như tên gọicủa tài sản, hình khối, địa chỉ tọa lạc của bất động sản hay, kích thước, loạibất động sản (nhà ở, thửa đất, v.v.), và những chi tiết liên quan khác như giấy

tờ chứng minh đối với bất động sản vô hình

- Nội dung thứ ba, điều khoản xác định giá trị của bất động sản tặng cho Nếu tặng cho hoàn toàn (thì không có giá tri tặng) hoặc tặng với một phần giá trị của bất động sản tặng cho, thì cần được ghi rõ trong hợp đồng.

- Nội dung thứ tư, nêu người tặng cho muốn áp đặt bất kỳ điều kiện

hoặc giới hạn nào đối với việc sử dụng bắt động sản tặng cho sau khi tặng

cho, thì cần được quy định rõ trong hợp đồng

20

- Nội dung thứ nam, điều khoản mô tả quy trình và thủ tục chuyên batđộng sản từ người tặng cho sang người được tặng cho, bao gồm việc cần phải

thực hiện các thủ tục pháp lý và đăng ký tại cơ quan chức năn thoe quy định của pháp luật liên quan.

- Nội dung thứ sáu, điều khoản xác định cách giải quyết mọi tranh chấp

có thé phát sinh liên quan đến hợp đồng tặng cho bat động sản, ví dụ như bat

động sản đang thé chấp cho ngân hàng hay bất động sản dang trong quá trình đền bù dé giải phóng mặt bằng

- Nội dung thứ bay, hợp đồng cần có đầy đủ chữ ký của cả người tặng

cho và người được tặng cho.

Pháp luật Hoa Kỳ cho phép mọi người tặng cho quyền sở hữu hoặcquyền sử dụng bất động sản cho người khác Tặng cho bất động sản thườngđược thê hiện qua một loại chứng từ được gọi là giấy chứng nhận (deed) Déthực hiện việc tặng cho bat động sản, người tặng cho thường lập ra một chứng

từ tặng cho (gift deed) chính thức Trong chứng từ này, người tang cho xác

định rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng bat động sản sẽ được chuyển nhượng cho người được tặng cho Mặc dù là một tài sản tặng cho, nhưng tặng cho bất

động san vẫn phải chịu một số phí liên quan đến chuyên nhượng tai sản nhưthuế chuyển nhượng và các khoản phí thực hiện giao dịch Phí này có thêkhác nhau ở các tiểu bang khác nhau Giao kết hợp đồng tặng cho bất độngsản, người tặng cho và người được tặng cho cần thống nhất về giá trị của tài

sản tặng cho Giá trị minh bạch giúp cho các bên tránh các vấn đề phát sinh liên quan đến thuế và tài chính sau này Trong chứng từ tặng cho, người tặng cho có thê áp đặt một số điều kiện và giới hạn đối với việc sử dụng bất động sản sau khi tặng cho Điều này đảm bảo rằng tài sản tặng cho được sử dụng

theo ý muốn của người tặng cho Tặng cho bất động sản có thể liên quan đếncác van đề thuế như thuế tặng cho và thuế về giới hạn tặng cho Dé tặng bat

21

động sản, người tặng cho phải có tư cách để giao kết hợp đồng tặng cho Cácquy định về sự chấp thuận và khả năng hợp pháp của việc tặng cho bất độngsản có thê khác nhau tùy vào tiểu bang.

1.4 Điều chỉnh pháp luật đối với hợp đồng tặng cho bat động sản

Pháp luật về hợp đồng tặng cho bat động sản có những đặc điểm và nội

dung chủ yếu của pháp luật về hợp đồng nói chung như mang tính luật tư điển

hình, là một luật hỗ trợ, là một luật không đầy đủ””; và có những nội dung chủ

yếu như các quy định về định nghĩa, về những yêu cầu đối với chủ thé, các

yêu cầu đối với hình thức của hợp đồng và xác định những đặc thù của loạihợp đồng được điều chỉnh, quyền và nghĩa vụ của các bên Các quy địnhnày nhằm bảo đảm bảo tính pháp lý và hiệu lực của hợp đồng nói chung vàhợp đồng tặng cho nói riêng ngoài các quy định trong phần chung của luậthợp đồng Pháp luật điều chỉnh hợp đồng tặng cho bất động sản thường có cácnội dung chủ yếu sau:

+ Các quy định về yêu cầu đối với đối tượng tặng cho tặng- đó chính là bất động san, vi dụ quy định về chỉ rõ địa chỉ, biéu đồ mô tả vị trí và ranh giới của bất động sản; các thông tin về diện tích, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

và các thông tin liên quan khác.

+ Các quy định yêu cầu xác định rõ danh tính và các thông tin cá nhânkhác của người tặng cho và người được tặng cho Nhưng thông tin này có thểbao gồm như tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân hoặc số hộ chiếu, và các

thông tin liên quan khác chứng minh cho nhân thân của người tặng cho và

người được tặng cho.

+ Các quy định yêu cầu người tặng cho chứng minh mình là chủ sở hữu hợp pháp của bất động san tặng cho và có quyên tặng cho tài sản đó, ví dụ

như số đỏ, hợp đồng mua bán bat động sản đó, giấy tờ pháp lý liên quan và

? Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình luật hợp đồng phan chung, Nxb Dai học quốc gia Hà nội, tr 132 -1 39.

22

bat kỳ tài liệu nào khác liên quan đến quyền sở hữu bat động sản mà pháp luật

thừa nhận.

+ Các quy định về yêu cầu sự thỏa thuận của cả người tặng cho và

người được tặng cho mà thường liên quan tới ký tên, điểm chỉ, đóng dấu hoặc

sử dụng các phương thức khác dé chứng thực sự thừa nhận và đồng ý của các

bên như lập thành văn bản, công chứng, chứng thực

+ Pháp luật thường yêu cầu người tặng cho và người được tặng chophải nộp thuế hoặc phí liên quan đến việc tặng cho bất động sản Các quyđịnh này có thé bao gồm việc nộp thuế chuyển nhượng, phí trước ba và cáckhoản phí khác tương ứng với loại bất động sản

+ Pháp luật cũng có những quy định về hiệu lực của hợp đồng tặng chobất động sản Đây là những quy định quan trọng về mặt pháp lý ràng buộc cácbên và xác định thời điểm cũng như tính chất của sự ràng buộc đó

Hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản phụ thuộc vào các điều

kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung, nhưng cũng có thể có những

điểm riêng Đối với hợp đồng tặng cho tài sản nói chung và bất động sản nóiriêng thì pháp luật thường phải chú ý tới một số điều kiện sau:

Thứ nhất, Pháp luật về hợp đồng tặng cho yêu cầu sự đồng ý hoàn toàn

và tự nguyện của cả người tặng cho và người được tặng cho Tóm lại đây là

một sự thỏa thuận đúng nghĩa vì sự thỏa thuận này liên quan tới chuyênnhượng quyền sở hữu từ bên tặng cho sang cho bên được tặng cho mà qua đó

chỉ một bên được lợi, còn bên kia không có lợi gì Vì vậy cả hai bên đều phải hiểu rõ và chấp nhận các điều khoản và điều kiện của hợp đồng một cách rõ

ràng và không bị bạo lực, đe dọa hoặc ép buộc.

Thứ hai, hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản,

có công chứng hoặc chứng thực để bảo đảm chắc chắn cho việc chuyển

nhượng bất động sản từ người tặng cho sang người được tặng cho theo yêu

23

cầu của pháp luật về chuyển nhượng bat động sản Yêu cầu về hình thức hợpđồng này có ý nghĩa quan trọng vừa mang tính chắc chắn, vừa mang tính thủ tục.

Thứ ba, hợp đồng tặng cho bất động sản cần xác định rõ đối tượng tặngcho, nghĩa là phải là rõ và đầy đủ, chính xác các thông tin liên quan tới bất

động sản tặng cho như vi trí tọa lạc, kích thước, loại hình, hình khối V.V, cũng

như điều kiện hoặc giới hạn liên quan đến việc sử dụng hoặc sở hữu tai san như thời gian sử dụng, mục đích sử dụng, hay hạn chế sử dụng

Ngoài hiệu lực của hợp đồng tặng cho còn phải đảm bảo tuân thủ các

quy định thué và phí liên quan đến giao dich tặng, các quy định pháp luật về giaodịch bất động sản, bao gồm các quy định về chuyển nhượng tài sản và quyền sởhữu, vi du như đăng ký tài sản tặng cho tại cơ quan đăng ký bat động sản hoặccác cơ quan chức năng khác đề đảm bảo tính hiệu lực và pháp lý

Hợp đồng tặng cho bat động sản có thể bị hủy bỏ do bị tuyên vô hiệu

khi vi phạm một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nóichung hoặc điều kiện riêng của hợp đồng tặng cho bất động sản Các điềukiện riêng có thé nam rải rác ở các văn bản pháp luật riêng lẻ, chuyên ngành

như Luật về nhà ở, Luật về bất động sản, Luật đất đai Tuy nhiên có một sỐ

trường hợp vô hiệu cần chú ý như sau:

- Một trong các bên không ưng thuận hoặc không thực sự hiểu và chấpnhận các điều khoản và điều kiện của hợp đồng tặng cho Trường hợp nàyhợp đồng có thê bị hủy bỏ do bị tuyên vô hiệu Nếu một trong hai bên hoặc cảhai bên thực hiện hành vi sai trái hoặc lừa đảo trong việc lập hợp đồng tặng

cho, thì hợp đồng có thé bị hủy bỏ hoặc trở nên vô hiệu.

- Hợp đồng tặng cho không cung cấp đầy đủ và chính xác thông tin về bất động sản và các yếu tố liên quan khác thì hợp đồng cũng có thé bị vô hiệu.

- Hợp đồng không có đầy đủ chữ ký của cả người tặng cho và người

được tặng cho, thì cũng có thể bị hủy bỏ hoặc không có hiệu lực.

24

- Hợp đồng tặng cho không bằng văn bản, có thé gây ra tranh chấp vàhủy bỏ hợp đồng Tuy nhiên vấn đề này còn bị ràng buộc bởi quy định củapháp luật về hình thức của hợp đồng.

- Hợp đồng tặng cho không tuân thủ các quy định của pháp luật về giao

dich bat động sản, thì có thé bị vô hiệu hoặc hủy bỏ tùy theo sự vi phạm.

- Nếu cả hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng tặng cho, thì họ có thé thực

hiện việc thỏa thuận hủy bỏ hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản

Khi hợp đồng tặng cho bất động sản đáp ứng đầy đủ các điều kiện có

hiệu lực của giao dịch dân sự va giao kết đúng pháp luật thì phát sinh hiệu lực

và có giá trị thi hành Tuy nhiên cũng như mọi loại hợp đồng khác, hợp đồngtặng cho bất động sản cũng có nhiều dạng vi phạm có thể xảy ra Thôngthường mà các bên có thé gặp phải trong quá trình thực hiện hop đồng tặng

cho bất động sản những dạng vi phạm như sau:

(1) Không tuân thủ các điều kiện và cam kết trong hợp đồng tặng cho

Việc này là một dạng vi phạm hợp đồng tặng cho khá phổ biến dẫn đến tranh chấp và đã được quy định cụ thể một phần trong Bộ luật dân sự 2015.

(2) Không cung cấp thông tin chính xác về bất động sản tặng cho hoặccác yếu tố liên quan khác trong hợp đồng Đây có thé coi là vi phạm hợp đồngcũng phổ biến có thê dẫn tới tranh chấp

(3) Thiếu sự ưng thuận hoặc tự nguyện hoặc đồng ý giữa cả hai bên.

Đây cũng là một dạng tranh chấp khá phô biến

(4) Không thực hiện đúng thời hạn giao dịch quy định, ví dụ thời hạn

thực hiện điều kiện tặng cho hoặc điều kiện về làm thủ tục chuyển nhượng bất

động sản.

(5) Vi phạm quy định về hình thức hợp đồng tặng cho bat động san, vi

dụ cố tình không lập hợp đồng bang văn bản Day là một dang vi phạm khá

phô biến dẫn đến tranh chap.

25

(6) Tranh chấp về quyền sở hữu bất động sản tặng cho khi hợp đồngkhông làm rõ ràng về quyền sở hữu.

(7) Thiếu sự nhất trí trong việc thay đôi điều kiện của hợp đồng tặngcho bất động sản

Các vi phạm hợp đồng tặng cho bat động sản có thé dẫn đến tranh chấp

mà thường hậu quả là cả vấn đề pháp lý và cả tình cảm, nhất là tình cảm gia

đình vì thông thường tặng cho xảy ra trong gia đình, ví dụ bố mẹ cho con, ông

bà cho cháu, anh chỉ em cho nhau Do đó làm rõ các dạng tranh chấp không

chi để thiết lập các phương thức giải quyết tranh chấp, mà còn dé làm hợpđồng trong thực tiễn và phòng chống tranh chấp xảy ra Tuy nhiên khi tranhchấp xảy ra, các hình thức giải quyết tranh chấp thường được xem xét tới đểlựa chọn giải quyết tranh chấp bao gồm:

+ Thứ nhất, thương lượng Đây là hình thức giải quyết tranh chấp phô

biến nhất và đơn giản nhất Các bên liên quan đàm phán trực tiếp để thỏa

thuận và đạt được thỏa thuận về các vẫn đề tranh chấp Quá trình đàm phán

cần sự chủ động, sẵn sàng lắng nghe và thương lượng từ cả hai bên để tìm tới

giải pháp hợp lý cham dứt tranh chấp

+ Thir hai, hòa giải Các bên phải có thiện chí cùng nhau mời một bên

thứ ba ngoài cuộc đứng ra hòa giải các bên tranh chấp với nhau Giải pháp do

bên thứ ba gợi ý có thể được các bên tranh chấp chấp nhận hoặc các bên tự

tìm tới giải pháp do bên thứ ba hỗ trợ dé giải quyết tranh chấp với nhau Bên

thứ ba không thiên vị tham gia vào giải quyết tranh chấp giữa các bên, có vai trò là trung gian hỗ trợ và giúp cả hai bên hiểu và chấm dứt tranh chấp Bên

trung gian hòa giải không đưa ra quyết định mà chỉ cố găng hòa giải và đạt

được sự đồng thuận giữa các bên.

+ Thứ ba, tòa án Giải quyết tranh chấp tại tòa án cũng là giải quyếttranh chấp thông quan trung gian Nếu các hình thức giải quyết ngoài tòa án

26

không thành công hoặc không phù hợp, hai bên có thé chọn giải quyết tranhchấp qua hành động tại tòa án Tại tòa án, tranh chấp sẽ được xem xét bởi mộthội đồng xét xử độc lập cùng với các chứng cứ được thâm định dé đưa raphán quyết cuối cùng Đây là hình thức giải quyết tranh chấp quan trọng nhất

và có hiệu lực pháp lý cao nhất.

Việc lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp phụ thuộc khá lớn vào

tính chất phức tạp của van dé và sự đồng ý của cả hai bên Một số van đề có thé được giải quyết thông qua đàm phán trực tiếp, trong khi các tranh chấp

phức tạp hơn có thể yêu cầu sự can thiệp của các trung gian

Giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho bat động san đòi hỏi phải cómột qui trình hay trình tự, thủ tục chi tiết vì cần tới sự cân nhắc và suy nghĩ tỉ

mỉ Trong quy trình này cần có nhưng van đề chính về trình tự, thủ tục khôngthể bỏ qua

Dé giải quyết đúng đắn tranh chấp, van dé quan trọng bậc nhất phải làm

là thu thập chứng cứ day đủ liên quan đến hợp đồng tặng cho bat động sản mà

có thê bao gồm chứng cứ về hợp đồng tặng cho đã được giao kết, về chứng cứ

về đăng ký bất động sản như giấy tờ, thư từ liên lạc, ghi âm, ghi hình hoặc

những văn bản ghi chép nếu có dé chứng minh cho việc có hợp đồng tặng chotồn tại giữa các bên, các điều kiện của hợp đồng, có chuyền giao tài sản tặng

quan tới giải quyết tranh chấp giữa các bên quy trình hay trình tự, thủ tục giảiquyết tranh chấp Việc lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp chỉ đặt ra saukhi đã cân nhắc đánh giá những lợi ích và hạn chế của từng phương thức hayhình thức giải quyết tranh chấp thích hợp với vụ tranh chấp cụ thể để có sựchọn phương thức phủ hợp nhất, giải quyết tranh chấp hiệu quả nhất Sau đó

là tìm kiếm sự hỗ trợ chuyên nghiệp để giải quyết tranh chấp Trong các tranh

chấp phức tạp, luật sư có thể giúp chúng ta hiểu rõ những quy định pháp luật liên quan và đưa ra lời khuyên có lợi nhất trong việc giải quyết tranh chấp.

Trong thực hành, hợp đồng tặng cho bất động sản thường liên quan đếnviệc chuyển nhượng sở hữu của một tài sản từ người tặng cho sang cho ngườiđược tặng cho Các nước trên thế giới thường quy định trên căn bản xem xét,lựa chọn một vài sắc thuế đánh vào sự chuyền nhượng này, ví dụ như:

- Thuế chuyển nhượng (transfer tax) Đây là thuế chuyên quyền sở hữu,

tức là được thu khi tài sản chuyển nhượng từ chủ sở hữu hiện tại sang người

nhận chuyên nhượng Các quy định về thuế chuyên nhượng có thể thay đôi

tùy thuộc vảo địa điểm và giá trị tài sản được tặng.

- Thuế tài sản (property tax) Đây là loại thuế đánh vào giá trị của bất

động sản.

- Thuế thừa kế (inheritance tax) Đây là loại thuế áp dụng khi mộtngười chết dé lại tài sản cho người thừa kế hoặc người được tặng cho

- Thuế thu nhập cá nhân (personal income tax): Loại thuế thu nhập cá

nhân đối với giá trị tài sản đã được tặng cho được sử dụng khá nhiều ở nhiều

nước Thuế này được tính dựa trên giá tri thị trường của bất động sản.

* Chế tài đối với vi phạm hợp đông tặng cho bắt động sản Chế tai quan trọng nhất là chế tài bồi thường thiệt hại đối với bên được

tặng cho bất động sản trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ thông báo nhữngkhuyết tật của tài sản tặng cho mà gây thiệt hai cho bên được tặng cho Tuy

28

nhiên nói riêng đối với hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện thì có nhữngchế tài phong phú hơn bởi có những nghĩa vụ liên quan tới điều kiện tặng cho.

Điều 462 (khoản 1), Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về điều kiệntặng cho nói chung như sau: “Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng chothực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho.” Có thể mộthoặc nhiều nghĩa vụ làm điều kiện tặng cho phụ thuộc vào sự thỏa thuận của

các bên trong hợp đồng tặng cho bất động sản Pháp luật chỉ khái quát các

điều kiện mà không quy định số lượng các điều kiện, nội dung của chúng,

phương thức thực hiện chúng hay những lợi ích gì liên quan và của ai Pháp

luật chỉ yêu cầu các điều kiện đó không vi phạm điều cấm của pháp luật vakhông trái đạo đức xã hội Điều 462 (khoản 2) của Bộ luật dân sự 2015 quyđịnh chế tai đặc biệt áp dụng cho trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ (điềukiện) trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà

bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho chịu chế tài thanh toán

nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện, chăng hạn Tây cam kết tặng

cho Bắc một căn hộ với điều kiện Bắc phải theo học xong lớp điều dưỡng về

phục vụ trong nhà dưỡng lão của Tây; theo đó Bắc thực hiện hoàn tất điều

kiện, nhưng Tây không chuyên giao căn hộ cho Bac, do đó Tây phải thanhtoán chỉ phí Bắc đã bỏ ra để thực hiện các điều kiện trên Tuy nhiên nếu gâythiệt hại thì Tây vẫn không thê tránh được chế tài bồi thường thiệt hại Điều

462 (khoản 3) của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định chế tài đối với vi phạm

nghĩa vụ của bên được tặng cho trong trường hợp bên được tặng cho phải

thực hiện nghĩa vụ sau khi tài sản tặng cho đã được chuyển giao mà bên đượctặng cho không thực hiện nghĩa vụ thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản

tặng cho và yêu cầu bồi thường thiệt hại, chăng hạn Đông cho Tây một căn hộ

với điều kiện Tây phải trông coi va vệ sinh cho căn hộ lớn hơn của Đông ở kếbên khi Đông đang ở nước ngoài, nhưng Tây vi phạm nghĩa vụ (điều kiện), do

29

đó Đông có quyền đòi lại căn hộ tặng cho Tây và buộc Tây bồi thường nhữngthiệt hại Tây gây ra đối với Đông Tất nhiên những điều kiện để áp dụng chếtài bồi thường vẫn cần tới đó là: (1) có hành vi vi phạm; (2) có thiệt hại xảyra; (3) có mỗi quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm và thiệt hại thực tế xảyra; (4) có lỗi.

30

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Hợp đồng tặng cho bat động sản là loại hợp đồng chuyên nhượng tàisản không có đền bu, ngoài tính chất chung của tặng cho tài sản, còn phụ

thuộc rất nhiều vào tính chất của đối tượng tặng cho là bat động san Khác với

Chương 2

THUC TRẠNG PHAP LUẬT VE TANG CHO BAT DONG SAN

O VIET NAM

2.1 Tổng quan pháp luật Việt Nam về tặng cho bat động sản

Pháp luật về hợp đồng tặng cho bat động sản khác hơn so với pháp luậthợp đồng tặng cho tài sản nói chung Vì vậy ngoài các quy định chung về tặng

cho, hợp đồng tặng cho bất động sản còn chịu sự quy định của pháp luật về

bất động sản Nhưng trong quy định về bất động sản, có các sự phân chiathành các quy định về đất đai, các quy định về nhà ở, các quy định về cáccông trình kiến trúc khác (như thủy điện, điện gió, trạm nghiên cứu ) và cácquy định về cây lâu năm (cây rừng phòng hộ, rừng đầu nguồn, cây thu hoạch

hoa trái hay công nghiệp lâu năm ) Vậy luận văn chỉ tập trung vào những

nguyên tắc và quy định chung nhất về hợp đồng tặng cho bat động sản.

Các chế định pháp luật điều chỉnh hợp đồng tặng cho bất động sản có

thê chia thành những vấn đề sau đây:

+ Mot là các nguyên tắc và quy định chung về hợp đồng:

+ Hai là các quy định chung về hợp đồng tặng cho;

+ Ba là các quy định về chuyển nhượng bất động sản liên quan tới

quyền sử dụng đất đai;

+ Bon là các quy định về chuyển nhượng nhà ở;

+ Năm là các quy định về chuyên nhượng các công trình kiến trúc công

nghiệp hay kinh doanh;

+ Sdu là các quy định chuyền nhượng cây lâu năm.

Luận văn thực sự chỉ tập trung vào vấn đề một và vấn đề hai Các vấn

đề khác cũng được nói tới nhưng dé làm rõ cho van đề một và van dé haitrong một số trường hợp

32

Pháp luật Việt Nam từ thời sau 1945 đã chú ý tới vẫn đề tặng cho tàisản và đặt nền tảng cho hoạt động tặng cho nói chung và hợp đồng tặng chonói riêng Hiến pháp 1946 thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai.Vậy người sở hữu đất đai có quyền bán, trao đôi, dé lại thừa kế, tặng cho đất

đai và các bất động sản khác Việc bán hay tặng cho đất đai là một hình thức định đoạt tai sản và được thé hiện qua hợp đồng Hiến pháp 1946 Điều 12 quy

định nền tảng: “Quyên tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo

9928

dam.”*> Sau chin năm kháng chiến trường ky chống Pháp, Hiến pháp 1959

cũng thừa nhận “Nhà nước chiếu theo pháp luật,bảo hộ quyền sở hữu về

ruộng đất và các tư liệu về sản xuất nông dân.” Nhu vậy pháp luật lúc đó

ghi nhận người sở hữu đất đai có quyền mua bán, trao đôi, tặng cho, thừa kếđất đai Sau khi giải phóng miền Nam, đất nước thống nhất, Hiến pháp 1980

đã xóa bỏ các hình thức sở hữu tư nhân đối với tư liệu sản xuất, quy định “Dat dai, núi rừng, sông hỗ, ham mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong long đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp,

ngư nghiệp, thương nghiệp cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của

Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân.”?” Thi hành Hiến pháp 1980, Luật đất

đai 1987 quy định “Dat đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất

quản ”°', đồng thời “Nha nước đảm bao cho người sử dung dat được hưởng

những quyên lợi hợp pháp trên đất được giao, ké cả quyền chuyển nhượng,bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử

dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.””” Sau đó Hiến pháp 1992 được thi hành bởi Luật đất đai

1993 đã quy định quyền sử dụng đất của người dân và hộ gia đình ồn định,

lâu dai và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng

“Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyên đổi, chuyên

nhượng, cho thuê, thừa kế, thé chấp quyền sử dụng đất.””” Nhưng luật này

chưa quy định về tặng cho quyền sử dụng đất Bộ luật dân sự 1995 mới quy

định cụ thể về hợp đồng tặng cho bất động sản như sau: “Hợp đồng tặng cho

bat động san phải được lập thành văn ban, có chứng nhận của công chứng

Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thâm quyền và phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thâm quyền, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyên sở hữu.” Luật đất đai 2003 vẫn tiếp

tục quy định đất đai thuộc sở hữu toàndân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu,người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyên đổi, chuyên nhượng, chothuê, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp bảo lãnh góp

vốn bằng quyền sử dụng đất Đến nay, Luật đất đai 2013 quy định khá day

đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân với đất đai phù hợp với từng loại đối tượng, từng hình thức sử dụng đất và điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất và quy định: “Người

sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đôi, chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyềnsử dụng đất theo quy

định của Luật này.”” Như vậy tặng cho bat động san đất dai là một quyền

được Hiến pháp và pháp luật thừa nhận và bảo hộ Sự bảo hộ này thể hiện chủyếu thông qua Hiến pháp khang định quyền đối với dat đai và quyền sử dụng

đất có tính chất nền tảng, tiếp đó là Luật đất đai cụ thể hóa nguyên tắc hiến định về đất đai, rồi tới Bộ luật dân sự thiết lập các quy tắc cụ thé về mặt pháp

ly dé tặng cho tài sản như các quy tắc về hợp đồng tặng cho, quy tắc chi phối bất động sản nói chung trong đó có quyền sử dụng đất Ngoài ra còn không

*3 Điều 3.

“ Điều 463

-3 Khoản 1, Điều 167.

34

ít văn bản hành chính quy định về thủ tục, trình tự cấp hiệu lực cho hợp đồngtặng cho bất động sản như công chứng, chứng thực, đăng ký Bất động sảnnhư đã nói trong chương 1 của luận văn này gồm nhiều loại khác nhau, do đó

có nhiều văn bản pháp luật liên quan quy định về từng loại bất động sản nhưLuật đất đai, Luật nhà ở

Luật nhà ở 2014 quy định: “Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán,

cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa ké, thé chấp, góp vốn, cho

mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kếnhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì

các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nha ở đó;””” Như vậy có một số

đối tượng không được phép sở hữu nhà ở tại Việt nam và những đối tượngnày đương nhiên không được quyền sở hữu nhà ở, vì vậy không thể trở thành

chủ thể của hợp đồng tặng cho.

Tuy nhiên hợp đồng tặng cho tài sản nói chung và hợp tặng cho bấtđộng sản nói riêng chỉ là một loại hợp đồng và cũng phải tuân thủ các quy

định chung của hợp đồng chưa đựng trong Bộ luật dân sự 2015.

“Bộ luật này quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồngnày bao gồm:

“1 Giao dich dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện

sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dan sự, năng lực hành vi

dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thé tham gia giao dịch dân sự hoan toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điêu câm của luật, không trái đạo đức xã hội.

3 Điểm d, Khoản 1, Điều 10.

35