Đề tài sinh viên nghiên cứu khoa học: Pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại. Kinh nghiệm quốc tế và giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam

Tính cấp thấếtcủa đề tài Trong gin 30 nim đổi mới, Việt Nam chuyển từ nn kink ổ kể hoạch hoi tập trung sang nên kin tổ thi trường theo đảnh hướng xã hối chủ nga din đến cơ chế qguân Lý t

BAN CHAP HANH TP HO CHÍ MINH

CONG TRINH DU THI

GIẢI THƯỞNG SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA HOC EUREKA

LAN THỨ XX NĂM2018

TEN CÔNG TRÌNH:

PHAPLUAT VỀ XỬ LÝ TÀI SAN DAM BẢO TIỀN VAY LA BAT ĐỌNG SAN CUA NGAN HANG THƯƠNG MAI KINH NGHIỆM QUOC TẾ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN

THIEN PHÁP LUAT VIET NAM

LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU: HANH CHÍNH PHÁP LÝ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ.

Mã số công trình:

LỜI MỞ BAU

'CHƯƠNG I: KHÁI QUAT VỀ XỬ LÝ TÀI SAN DAM BẢO TIỀN VAY

LÀ BÁT ĐỌNG SAN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Khái quát về giao dich đảm bảo tiên vay là bắt động sản tại ngân.

hàng thương mại

1.2 Khái quát về xè lý tài săn aim bio ta vay B bat động sâm.

'CHƯƠNGII KINH NGHIỆM CUA MOT SÓ QUỐC GIA TREN THE

GIGI VỀ XỬ LÝ TÀI SAN DAM BẢO TIEN VAY LA BAT BONG SAN

21 Australia

32 Hin Quốc

23 Thái Lan

24 Mật số kinh nghiệm cho Việt Nam.

'CHƯƠNG III THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT XỬ LÝ TÀI SAN BẢO DAM

TIỀN VAY LA BAT DONG SAN CUA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở

‘VIET NAM THỰC TIEN THI HÀNH VÀ MOT SỐ KIEN NGHỊ HOÀN

THIỆN PHÁP LUAT

31 Thực trạng pháp hật xẽ lý tải sản dim bão Hi bat động sin.

3.2 Mat sé kiến nghị hoàn thiện pháp Mật

84 86 90

‘TOM TAT ĐỀ TÀI

i tả, ngoài phần Mỡ đầu và Két luận s bao gém những nội dung chính rau: Chương 1.Khó quất vé xử Lý tử sân bảo đâm tiền vay là bất đông sẵn cũa ngân

hàng thương mai Tại chương 1: để tai đánh giá về giao dich bảo dim hiện đa, đưa

xe định nghĩa vé giao dich báo dim và giao dịch bão dim trong hoạt động cấp tindung cia ngân hàng thương mai; phân ích chỉ ra những khác biệt ci xử lý ti sẵn

bio dim là bit đông sin trong giao dịch bảo dim tiền vay của ngân hàng thương nại so với cho vay din sợ, phân tich được nhing nhân tô ảnh hưởng din hiệu quả của việc xử ý tii sin bio dim 1à bất động sin tại các ngân hàng thương mại.

Chương 2 Kinh nghiệm của một số quốc gia tiên thé giới vé xổ lý tải sản bảo dim tin vay là bất đồng sin cin ngân hing thương mei Tei chương 2: để tải đã

"nghiên cứu các quy định phép lot, cơ chế hỗ trợ và phương pháp nghiệp vụ ci các ngân hing thương mai tei Uc, Hin Quốc và This Lan Từ đó, đồ ta rất ra những điểm, đáng học hồi, những hoàn cảnh có thé áp dụng tương tr db sung cho ghép luật Viật

Nam

Chương 3 Thue trang pháp luật về xử lý ti sẵn bảo dim tién vay là bất động sản của ngân hàng thương mai ð Việt Nam Thục tin thí hành và mốt số kiễn nghị

"hoàn thiên pháp luật Tại chương 3: đ ti đã chỉ ra các vẫn đồ còn bất cập trong quy

đảnh của pháp luật, bao gồn: phương thúc xử lý tài sin bảo dim; quyển cit các chữ

thể trong việc xử l ti sin bảo dim; xử lý tả sin bảo dim khi nhà nước tiên hành thu Hồi và xử Lý ti sin bảo dim khi ngin hàng thương mai phá sin Đẳng hỏi, đề ti cũng

nghiên của thực những khổ khẩn tiên quan din áp đang pháp luật trong thục tổ Tại

diy, nhôm nghiên cửa để ra các kién nghị, gi pháp nhẫn hoàn thiện pháp luật, nâng

cao hiệu qua xử Lý tải sin bio dim la bất động sin cho khoản vay cia ngân hàngthương mai

Phụ lục kém theo

DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TAT

STT Tzviitft Giãngứn

T BS Bar ding săn

BIDS Bộ Init dia ar

3 NENW Wein hing ahs nước

+ NRIM Ngĩnhangthuongnai

3 TCTD Tổ chức tn dang

DANH MỤC BANG BIÊU

Bing Tin bing S8Trmg

T— [TgifnsxinABIiytnginhingme 5

3— [NgsiatmricNginhingthongna Hà

7] Cie loa ta sin bio din cia Ehoin ng wha Give VANE mua] 58

3] Se drag gis VANE Gi mae 3

3] Téagne s8a VAMC mua tong gu doen 2010-2016 bủ

LỜI MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thấếtcủa đề tài Trong gin 30 nim đổi mới, Việt Nam chuyển từ nn kink ổ kể hoạch hoi tập

trung sang nên kin tổ thi trường theo đảnh hướng xã hối chủ nga din đến cơ chế

qguân Lý thị trường nói chúng và quân lý trong nh vực ngân hàng đi có những thay đỗi

căn bản Chính vi thé Việt Nam đã có những bude đúng hướng và tiễn dai rong

công cuộc xây dụng nin kinh tổ nước nhà, Trong ar phit tiễn chung đó có ar đồng góp không nhỏ của hệ thẳng ngân hàng thương mai, vả thé không phấi ngẫu nhiễn mà

hộ thông ngân hing thương mai được ví như " xương sống” cũa nén kinh tế

rong hoạt động ngân hing thi hoạt đông cho vay luôn là một trong những hoạt

đông cơ bản, có ý nghĩa quan trong đối với nụ tận tại và phát tiễn côa mỗi ngân hàng, Chính và thể, để trảnh rồi ro xây ra cho hoạt đông cho vay, ngoi việc phải thẫm định

thật kỹ các phương án vay vốn thi vẫn đã tai săn bio dim, đặc iệt Ta tả sin bảo đâm,

la bit động sẵn luôn được các ngân hàng chủ ý: Mặc di tải sân bảo dim không phi là

uục dich cia ngân hàng khi ra quyết dinh cho vay nhung nó có thé hen chế được phân

nào rũ ro, ning cao hiệu quả kinh đoanh cho ngân hing cũng nh giúp cho người vay

có ý thức rã nơ hơn đổi với khodn tín dang ma ngân hàng cũng cấp Khi khách hàng

không trả được nơ thi nhống tả sản bảo dim này chính là nguồn tr nợ thử hai củangân hàng Trong trường hợp đó, muốn thu héi đuợc nợ diy đủ nhất thi ngân hàng

hải thực hiện tốt công tác xở lý tài sin bảo din

Vi mục tiêu dat hiệu qua trong quản lý hoạt động xở lý ti sản bảo dim tên

vay là bit động sản, hệ thống pháp luật xử lý tả sin bão dim đã din hình thành và phat tiễn, trở thành một bộ phân không th

Việt Nam, Pháp luật về xử lý ti sẵn bão dim hiện nay không chi bao gầm Luật các tổ chúc tin dụng 2010, ste đổi 2017 và các văn bản quy đính chỉ tt và hướng dn thi

tách rời trong hệ thống pháp luật kính tế 6

ảnh mà côn quy định ở nhiễu vin bản pháp luật khác như Luật din sự 2015, Luật đất

xi 2013, Luật kinh đoenh bit đông sin 2014, Luật tổ hạng din ar 2015, Luật i hành

án din ay2008, sữa đối nim 2014 Tuy nhiên hệ thắng văn bản pháp ý về xử lý tisản bảo dim tién vay là bắt động sin còn nhiều bt cập, rink tự thi tục xử lý tài sẵn

do dim của các cơ quan thi hành én côn rưồm rà khiến cho vệ xử lý tit sin bảo dim

của ngân hàng thương mai gấp rất nhiều khó khăn Đây chính là một trong những

nguyên nhân din din nợ xấu gia tăng của các ngân hing thương mại Chính vi vậy,việc nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn điện pháp luật vé zử lý tai sẵn bảo dim

tiên vay là bit động sản trong mối quan hệ sơ sinh với php uật của một số nước có

ánh ngiên rong việc xử lý tá sẵn bio di là bit động sẵn nhơ Anstrdia HânQuốc, Thấi Lan là một vin dé có ý ngiữa lý luận va thục tiễn sâu sắc trong bồi cảnh

nin kinh # hiện nay Chinh và th, chúng em quyết dinh chon để tai nghiễn cứu khoa học là “Php luật về xứ lý ti sản bảo đâm hẳn vay là bắt động sẵn tạ ngân hàng

thương max Kinh nghiên quốc tế và giãi pháp hoàn tên pháp luật Tit Nam" Đì tải

này sẽ đi su tim Hiểu và chất lọc, đúc kết ra những giải pháp khả thi nhất để hoàn

thiên pháp luật vé vin dé xử ý ti sin bảo dim tién vay là bất đồng sin tei các ngânhàng thương mai ð Việt Nam

2 Tinh kink nghiền cứu đề tài Qua việc rà soát các công tình nghiên cửa liên quan dén việc xử lý ti sin đảm, bio tién vay là bit động sin của ngân hàng thương mai, có thể ké din một sổ nghiên cửa như Lê Thị Thủ Ảnh (2015), “Thực hỗn dp dưng pháp luật về báo din tin vay bằng tài cn chấp cũa bên thứ ba tri ngân hàng thương mai 6 Tiệt Nam”, luân vin

thạc sj, Khos Luật dai học quốc gia, Tin Thị Thủ Trang 2013), “Pháp hut về ví.tài sẵn báo đâm trong hoạt động cho vay cũa các ngân hàng Hương mat, thức

hog tri ngôn hàng thương mai cỗ phần công thương Tiét Nam ~ Chi nhánh Đẳng

a’, luận văn thạc sj; Khoa Luật đu học quốc gia, Nguyễn Vin Tuyến 2010), ” Đặc

.đẫn pháp ý và mỗi quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thể chấp tài sẵn vớt hợp đồng tn

hog trong hoạt đồng cho vay cia tổ chức tin cig’, Tap chỉ ngân hing (17/2010);

inh Van Thanh ( 2000), * Những guy: dh chung về báo di thực hién nghfa ve

trong bộ luật din sự Tệt Nam”, Thông tin khoa hoc pháp tý @), tr 90-95

Tuy nhiên, các công tinh nghiên cửu này mới chỉ tập trung khai thác các vấn

đồ chung vé xữ Lý ti sin bảo dim tin vay công như đơa ra những giả pháp, phương,

hướng hoàn thiện php luật chúng về xử lý tài sân bảo dim tién vay Thực ti, chưa có

"nghiên cứu nào thực sự chuyên sâu về vin để xử lý tài săn bảo đầm tin vay là bấtđông sản đổi với ngân hàng thương mai đặt trong mối quan hệ nghiên cứu với kínhnghiệm của một số nước trên thé giới Chính vi vậy, đặt trong béi cảnh các nhà nghiên,cửu pháp luật và các nghiên cứu chính sách đang mong muén tim kiếm giải pháp xử lýtriệt để những khó khăn trong quá trinh xử lý tài sản đâm bảo là bất động sẵn ở ngân

lộng sản của ngân hàng thương mại” là rất cân thiết

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đắt tượng nghiên cinu: Hệ thông quy định pháp luật biện hành về xử lý tài sẵn

bio dim tin vay là bit đồng sin cũa ngân hàng thương mei như - Luật các t8 chức tin

đang2010; Luật các tổ chức tin dung sửa đổ bổ mang 2017 ; Nghĩ quyết42/2017/NQ Q14 về thí điển xử lý nơ xấu tei một sổ ổ chức tín dạng, Luật dit đi 2013 ; Luật

ảnh doanh bất động săn 2014, Luật nhà ở 2014 ; Nghị din 163/2006/NĐ-CP vi giaodich báo dim ; Nghĩ ảnh 11/2012/NĐ-CP ; Thông từ lên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-

BTNMT-NHNN hướng din một sổ vin đồ v xử Lý tử sản bảo dim

- Pham vĩ nghiên cine Nội đang côn để tả tập trung vào hệ thống các quy Ảnh

phip luật vé xử lý ti sẵn bảo dim dim tiền vay là bất ding sin của ngân hàng thương

mei và các vin bin quy dinh chi tiét và hướng dẫn thi hành Bến cạnh đó, để tai con

"nghiên cứu các quy định pháp luật về xở ý tải sin bảo dim tin vay là bit đông sin

của một số nước tên thé giới như Australia, Hàn Quốc, Thái Lan để rút ra kinh

"nghiệm nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam,

4 Nhiệm vụ nghiền cứu của

+ Nghiên cửu lý luận Nhing vấn để lý luận cơ bản vé xử lý ti sin bảođầm tin vay là bắt động sin của ngân hing thương mi

«——_ Nghiên cửu kinhnghiệm pháp luật một sổ nước và xử ý tả sẵn bão dimtién vay là bất động sin tạ các ngân hàng thương mai

+ Nghiên cứu thục trang pháp loậthiện hành vé xỗ ý tà sẵn bio dim tin

vay là bit đông sin ti các ngân hãng thương mai

+ Nghiên cứu thục tn thi hành pháp luật vé xử lý tài sin bảo dim là bắt

đông sin

+ Nghiên cửu các gi pháp hoàn thiện pháp luật và cơ chế thục tht pháp

cử lý biệt đỂ ti sin bảo dim tiên vay là bất động sin nhằm dim b

quyin lợi ci ngôn hàng thương mai trong quả tỉnh thục hién hợp đồng chohut

vay tin dung,

ĐỂ thục hiện mục iêu nghiên cửa mã để tải đặt ra phương pháp luận nghiên cửu là quan điển cite Chi ngiĩa Mác — Lônin cing với phép biện chứng duy vật, chủ

trương của Đăng và nhà nước và xây dụng nên lánh tổ thi truờng theo định hướng xãhồi chủ ngiấa, cũng nhơ phát huy din chủ và xây dụng nha nước pháp quyền xã hồichs nga

Các phương pháp nghién cứu củ thể gồm: phương pháp phân tích, tổng hợp, sơ

sánh thống kê và điu tra xã hội học Trong dé phương pháp phân tích và sơ sinh luật

in để xây dụng các luận diém khoa học của đồ tải Các phương lận tổng thi tại các chương cs để tải

Đổ tả, ngoài phần Mỡ đầu và Két luận s bao gém những nội dung chính rau: Chương 1 hổi quất v xử Lý tử sản bảo đâm tiền vay là bất đông sẵn cũa ngân

hàng thương mai

Chương 2 Kinh nghiệm của một số quốc gia tiên thé giới vỀ xổ lý tải sin bảo đầm tin vay la bit động sin của ngân hãng thương mai

Chương 3 Thục trang pháp luật về xử lý ti sẵn béo dim tién vay là bất động

sản của ngân hàng thương mai ð Việt Nam Thục tin thi hành và mốt số iễn nghị

"hoàn thiện pháp luật

Phụ lục kém theo

7 Các lưận điểm rút ra từviệc nghiền cứu đề tài

1 Pháp luật vé xử lý tai sin bảo dim tin vay là bit đồng sin điều chỉnh các

quan hệ xã hội mang tính kỹ thuật nh tế cao Do đó, quá tình xây đọng hoàn thiệncin phải tiép tha có chon lọc pháp luật cũa các nước có đều kin kink té - xã hồi

tương đồng với Việt Nam và phải bảo dim phù hơp với yêu cầu hội nhập quốc t, tập

quán quốc tổ

2 Bồ phân pháp luật về xử lý tải sin bio dim tiền vay a bit động sin ti các

ngân hàng thương mai ở Việt Nam có nguồn qhự pham ở nhiễu nguồn vin bản quypham pháp leit, qua thực t thi hành đã bộc 18 những nhược diém, bất cập cén phi

sản đỗ, bổ sang

3 Việc hoàn thiện các quy đính của phép luật v xở lý ti sin bio dim tiên vay

là bất động sin phi được tiến hành đồng thoi đối với nhiều văn bản pháp lut, trong

để có Bộ luật Dân sự nim 2015, vừa bio dim ning cao chất lượng về nội ding điều

chỉnh vừa bảo dim hiệu lực phip ý cao cũa vẫn bản pháp lui

4 Việc hoàn thiên các quy đính của pháp luật về báo về quyền lợi của bên nhận

tii sẵn bão dim phải được tiễn hành trên cơ sở khảo st thọc tấn để xác dinh rõ nợ bất cập có nguyên nhân từ chất lượng pháp luật hay tử việc tổ chức thục hiện, hay do hiệu

aqua kém của cơ chế quản lý nhà nước vé hoạt động tín dung Trong đó, đặc biết chú ý

tối việc thiết kế các quy pham phép luật đáp ứng yêu cầu cụ thé, minh bạch

CHVONG I: KHÁI QUAT VE XỬ LÝ TÀI SAN DAM BAO TIEN VAY

LA BAT ĐỌNG SAN TẠI NGAN HANG THƯƠNG MẠI

LẢ Khái quit về gine

dịch dam bảovay R bất độngsản tại ngân hàngthương mại

1A KháimimGiao dich bão đâm tiền vay lá mốt trong những yêu cầu quan trong đổi với hoạt

đồng cá

hiện test lâu trong lich sở trước khš các ngân hàng thương mei được hình thành Việc

tin dung của các Ngân hàng thương mai Thực tỆ, giao dịch bảo đảm đã xuất

vay muon, bao gồm cả vay tiên hay các loại tải sản khác bit đầu tử cách đây hingnghìn nắn, di không được ghỉ chép la rõ răng Trong ki đó, các khoản vay có bảo

đâm, iêu biểu là vay tin dang ngân hàng mới chi phổ bién cách đây ba th kỷ:

Hop đồng đều tin trong lịch sử được ghi nhân là hợp đồng Mesopatamie vào

Xhoảng nim 3000 trước Công nguyên Tuy nhiên, những người lập hop đồng chưaHình thành những ý thức về các điều khoăn mang tinh bảo dim Hình thé đầu iên cia

hop đồng bio dim xuất hiệ trong thôi kỷ chiếm hữu nổ lễ ở Hy Lạp và La Mã cỗ dai

Nhõng nguời nghèo thường phii vay tên hay lương thục từ những nhà địa chủ Khi

không thể hoàn rã được khoăn vay đóng hen, ho sẽ bị bit làm nd lẽ để trả nợ Như vây, mốt rong những tài sản bảo dim đâu ên chính là quyền sở Hữu cơn người Vin hada vay mươn có bio dim đã dẫn hình thành đổi với người Hy Lap cổ đủ, chủ yến xuất phát ừ các din thời

Vio thời kỳ phong kiến, các địa chủ và lãnh chúa đã bắt đầu sử dụng những ving dit hay hos màu cia mình làm tài sin bio dim đỗ vay ần côn nhà nước Rome Các công din cũng dẫn quan với việc dit coc một hay nhiễu ti sin để vay tiên ci

người khác Nguời cho vay sẽ nhân được những khoản tiền gia ting (ngày nay đượcBiểu à tần l8) trong mốt thôi bạn nhất nh: Khi người vay thực hiện được hit những

"nghĩa vụ ti chính ota mình, họ có th lấy la tài sin đã ding để đặt cọc Các khoản vay côa lãnh chúa hay nhà nước luôn luôn có mức lãi uất lớn hơn rất nhiều so với vay mượn sn host hay nh dona Với nh cầu Su đăng cực lớn của giới gu tốc, việc

thực hiện các cuộc chién, các công trình xây dựng khiến các khoản vay nay ngày mét

phổ biển Dén cuối thé kỹ thứ hy, Giáo hồi đã lồn án việc nhà nước lạm đang các khoăn vay có bảo dim, dẫn din các khoản nợ khing18 Tuy viy, chính Giáo hội cũng tint hiện các hoạt động cho vay Việc mất nợ để khiển Giáo hội có một quỹ đấ rt dt dao? Bit chấp những ý kiễn cis Giáo hi, các thé lục chính tr vẫn ta chuồng vay năng li có bảo dim cho đến tin đầu thể kỹ 19, Thậm chí, vào nim 1824, nguời din

Hy Lap di dé ngủ thể chấp “toàn bộ tà sin quốc gia Hy Lap” để nhận được sơ ting hộ

thiết din quyền chiém hữu và quyền sở hữu Luật La Mã cổ ghi nhận ha hình thúc bảo

đâm là "fidood” và “pigs” Với fiển:e, chủ nợ có toàn bộ quyên sở hữu và chiêm Hữu đổi với ti sản bảo dim Điều đồ có thể hiểu là tải sân bão dim côn bên vay trở thành ta sin hop pháp cũa bên cho vay trong thời kỹ vay: Hình thức này giống margin

chứng khoán kiện nay Đây là một bất lợi cục kỹ lớn Thao đó, nêu bên cho vay bự ý

hán tải sin bão dim thi bên vay cũng không thể đời lạ ti sẵn này mã chỉ có hể kiên đời bai thường Nhược điển này dẫn đến my sup đỗ của ñduea và được thay thé bi pigms Véi pigmus người cho vay chỉ có quyén chiếm hữu ma không có quyền định

đoạt đỗ: vớ tải sân bảo dim Các nhà lập pháp La Mã đã tip tue phát tién chế din

piEnus trong đó bao gin cả việc giải quyét các tinh huồng liên quan đến bán tài săn bio dim đ thay cho nghĩa va tra nợ hay ngân chỗ nợ try bin ti sin bão dim Cu thể

những người Athen đã đặt một số viên đá đặc iệt in các mảnh đất dang trong dang

thé chip dé cảnh báo cho những người hôi mua ring đây là tài sin bão dim và không thể ty ý bán Sự mỡ réng của chế inh pignus được ghi lạ bằng từ hypothece trong

ng tinh Hypothece được dich ra trong tẳng Ảnh hiện dai là “mortgage” — sự thể chấp Bản thin từ pignas được phiên âm rong Anh ngũ thành “pledge” ~ yêu cầu?

Clic khoản vay có bio dim theo nghĩa Hiện dei đẫ tiên được gỉ nhân tạ tlie

Từ ngăn hing (bent) xuất pt việc phát ém “banca” — chính là băng ghế của những

"người cho vay thường ngổi tạ các khu chợ ở ¥2 Cho vay có bdo dim ngày cảng phát

"Syn Bess,2014 westopia Baga

2 Gear Lee Fine X vt Marie it AVo, 1061 Secied Trawaction: Hutory: The Inpact of Bnghite

‘Suugging on Chtel Mortgage Acts in he Spanish Bordeicnds

"Gustavus Schmid, 2008 Ct Hew m Meco cn Span Spe

triễn cùng với hệ thống ngân hàng khi viễc theo đõi và đánh giá các tai sin bảo đâm,

trở nên chỉ tất và thông dang hơn

Thực chất, biên pháp bảo dim tiền vay hiện đi xuất phat từ lý thuyết về vật

qguyễn bio dim Vat quyền bảo dim là một khú niệm của hệ thông pháp luật Châu Au

lọc dia (Civil law), đoợc đăng để chỉ quyển trực tấp và ngay tức khắc của bên nhận

bảo đảm trên một tải sản Quan hệ vật quyền bảo đảm được xác lập trên nguyên tắc

gi quyết môi quan hệ gite ha yêu tổ: chi thé côn quyền (con ngườệ và đổi tượng

của quyển (ti sả), Theo đổ, quan hệ vật quyền bảo dim cho phép chỗ thể có quyển

“ip dit” quyên cia mình lên ti sản, ma không cén đến sơ đẳng ý hoặc không đẳng ý của chủ thé khác Cụ thé:

Thứ nhất vật quyền bảo dim cho pháp chi thể thục hiện quyền của minh đổi

Với ti sẵn ngny cả khi tải sân đó đang thuộc sơ chiên hữu của chỗ thể khác, Điều đó

có nghĩa ring vật quyền bảo dim cho pháp người có quyền đối vật dave phép thụcliện quyển ci mình rên vật bất kể vật dang nim trong tay a Chẳng hạn như Bên

nhận thé chấp co quyển yêu cầu người mus, người nhận ting cho tai sẵn thể chấp phải giao ti sin cho minh để xử Lý thụ hồi nợ

Thứ ha, vật quyền bảo dim cho phép nguời có quyền thục hiễn quyền của

minh đãi với ti sẵn bão đâm trước những chữ

seu minh Như vây, trong trường hợp nhiều người co quyén đổi vit cing loại rên cũng

ác đ xác lập vật quyên bảo dim

mot tài sin, thi người có quyền đổi vật được xác lập trước có quyền tru tiên so vớinhững người có quyền đố vật được xác lập su

Thư ba vật quyền bảo dim cho pháp bên có quyền "chẳng ai" các chỗ thể khác

có liên quan din ti sin bảo dim Điều này có ngiễa lôi vật quyền bảo dim đã được

công khai với bên thử ba (thông qua cơ chỗ đăng iy hoặc chiém giữ t sin) thì quyển

tựu tn chín thúc được sắc lập lên tả sẵn mà không phụ thuộc vio ý chỉ của chủ thi

nhận bảo dim sma Như vậy, ki vật quyển đã được xác lập hop pháp thi tất of các chủthé, đã với tự cảnh nào cũng phải tôn trong quyền ning của người có vật quyển đãđược xác lập hop pháp, phù hợp với các điều kiên do pháp luật quy dint

Từ lý thuyết về vật quyền dim bảo, khái niệm vé dim bio tần vay ra đời Tuynhiên, dưới các góc độ nghiên cửa khác nhau thi bảo dim tiền vay được ghi nhận khác

nha Cụ thể

‘Xét deri gốc độ kinh tổ: Bio dim tién vay là biên pháp cũng cổ lòng tin cũa người vay với bên cho vay và để nhằm dim bảo an toàn vốn cho vay, hen chỗ ri ro trong kinh doanh cia tổ chúc tin dng,

“Xét đưới góc độ pháp lý thi: bảo dim tiên vay là mốt giao dich din s do các

ôn hoá thuận hoặc pháp luật uy dh về vie thực hiện biện pháp bảo đâm được qr

<div trong luật Nha vấy, có thé iễu bảo đầm tién vay chính là một giao dich din mx được gjao kết nhầm dim bảo cho việc thuc hiện các nghĩa vụ của hợp đồng vay tin

dạng gia ngân hàng thương mei và khách hing

Sẽ di, các ngân hàng thương mai áp dạng các biện pháp bảo dim tiền va là bối

những lý đo seu

‘Tint nhất, do tính chất kéo đà: của quan hệ cho vay, ở đó tiêm &

dấn din rũ ro Một trong những nguyên nhân chủ yêu dấn đến rũ ro chỉnh là vẫn để

nhiều nguy cơ

bit cân xứng thông tn’ Hai hành vi phổ biễn nhất do thông tin bất cân xứng gây ra là

tue chon bit lợi (adverse selection) và tân lý ÿ lạ (moral hazard), Lựa chọn bất lợi là

hành động xây ra trước khi ký kết hợp đẳng của bản có nhiễu thông tin có thể gây tén

Thi cho bản thông in hơn Tâm lý ÿ lạ la hành động cia bên có nhiễu thông tin hơn

thục hiện sau khi iy kết hợp đẳng có thể gây tổn hii cho bên có thông tin hơn Trong hoạt động tin dụng, các ngân hàng luôn là người có it thông tin vé dự án, về ruc dich sử dung khoăn tin ding được cấp hơn khách hing Do đó, để dim bio an toàn trong hoạt động của mình, bản thân các tổ chức tin đụng phải xử lý thông tin bất căn xing để hen chế lựa chọn bit lợi và tân lý ÿ lại nhẫn cho vay đúng nguôi đúng đối tương và giám sắt chặt chế để khách hàng vay vén có hành vi đúng din nhằm dan

iệc thụ hi cả gắc và li khoản tín dạng đi cấp ra Vấn dé bảo dim tiễn vay cũng cầnhãi được thục hiên cục kỳ nghiêm túc mất khi Ngân hàng thương mai cấp tin dụng

Chính và thé pháp luật cia hầu hét các nước đều có quy dinh cụ thể về an toàn trong hoạt động tín dụng, theo đó các ngân hàng khi cấp tin dụng đều phải tuân thủ những, (đều liên nhất inh, Thông thường di có thể tránh ning rũ ro không,

"người ñ vay, các ngân hàng quy dinh các điều kién vay vốn, rong đó

vay được xem là mét trong những đâu kiện quan trong nhất

EHgän 1 Điều 333 Bộ bật đùa sự 2005

“Ly yết và hông t bật cin sng (aeration agmmarty) lần đần tần đuợc đỀ cập din bối George Akakếtượng “The Market for ‘Lemons’: Qreity Uncertain aul ie Markt Meclemtn'Vìo năm 1970

Thử bai, do đối tương kinh doanh của các ngân hing thương mei là tẫn, có

pham vả sử đụng rồng ri Chính vi thể các ngân hing thương mai rất khó quản lý

kiểm soát lượng ti sin cho vay đó sau ủi chuyển giao cho khách hing sở dụng, Hơn

ỗa, quan hệ cho vay bản chất la quan hệ tri quyển bên có quyén (NHTM cho vay có quyền thu hổi vốn tín dụng ki đến has) muỗn hưởng quyển đó không thé thục hiện

bing hành vi ci chính mình ma phụ thuốc vào hành vi của bên có nghĩa vụ ( ngườivay thục hiển diy đã ngiãa vụ hoàn rã vẫn va) Việc áp dạng các biên pháp bảo đâm,

tiên vay bing ai sin chính là việc NHTM muốn lâm thay đỗt quan hệ cho vay từ quan

hộ trú quyền thành quan hệ vật quyền Điều đó có ngiễa là bên có quyển muốn hưởng quyền thu hồi vốn đã cho vay không hoàn toàn phụ thuốc vào hành vi của người có nghĩa vụ mà co thể thực hiện bằng chính hành vi của mình thông qua việc xử lý tài sẵn đâm báo để thụ hi vốn đã cho khách hing vay!

“Thử ba, do bản chit host động kinh doanh của NHTM la có quyển nhận tần gối

từ công ching sau đỏ sử dụng phin lớn sổ én này df cấp tin đụng cho khách hing duit nhiêu hình thức khác nha rong đó chủ yêu đưới hình thúc cấp tin dang cho

vay Chính vi thể, nêu quan hệ cho vay gấp rồi ro thi ri ro đó sẽ ảnh hướng có tính

đây chuyên, không chỉ xâm hai đến quyễn lợi côn tổ chúc tin dạng cho vay mà còn xâm hạ din loi ích của nhiêu người gi tin, de doa sơ an toàn của hi thông các tổ chúc tin đong, én định tên tệ quốc gia và sự phát tri của cả nên kính tỉ

Nhờ vậy, dim bảo an toàn trong inh doanh tin dụng bạn chế tới mức thập

nhất các rồi ro trong host động tin dụng ngoài re còn gớp phin năng cao tính kỷ luật hop đồng tạo mối trường tin đụng lãnh manh, bảo vệ quyền lợi của người gũi tiền,

cũng cổ và hoàn thiên thi trường ti chính thi việc ép đọng các biển pháp bảo dim Hiênvay là cin thidt và phải được chủ trong

112 Cácbiện pháp bảo dim tền vay Dưới khía canh sơ sinh luật học hiện đi, có thể thấy, pháp luật các mage tiện thé gói cũng ghi nhận về các biện pháp bio dim tién vay rất đa dang Cu thể

‘Theo pháp luật Mỹ thi biện phép thé chip chủ yên được áp dụng cho bit độngsản Pháp luật của Mỹ quy ảnh thể chấp là một tiện pháp bảo dim trao cho bén nhận,

bio lãnh một lợi ich trên bất động sin để bio dim cho một ngiĩa vụ “Thể chấp được chứng minh bởi một chimg the độc lập với hỗi phiễu nhân nơ hoặc hop đồng var nơ

"Viên Đạihọc MG Hi Nội 2015 Giáo mind uất ng hàng rat, rang 106, 8b Tephip Hà Nội

Lot ich bảo dim din cho người cẩm git quyên tịnh biên tà san bảo dim trong

trường hp Hiông hú nợ loặ quần đhợc anh on te so với các đủ nợ cổ

quyển tru tiền thấp hon °7 Pháp luật của Mỹ không bắt buộc phải chuyển dich

quyện sỡ hữu bit động sin mà trao cho người nhân thé chấp quyên xử lý ti sân théchip và quyền ta tin thanh toán

Khác với Mỹ, pháp luật của Anh coi thể chấp là biện pháp bio dim có ar

chuyển dich chuyển sở hia từ bin bảo dim sang bên nhận bão đầm nhầm bio dim

thục hiện nghia vụ và bên bio dim được bảo lưu quyển chide lạ tải sản rong trường

hop hoàn thành nghĩa vụ Điều này din dn thực trang ở Ảnh cỏ bai loại thể chấp là

pháp lý và thể chấp công bình Thể chip pháp lý là trường hop thé chip ma

p Thểchip công tinh xây ra rong trường hop các bên có ý định xác lập thé chấp phép lý

nhưng thực tế không thực hiện được, với đi kiện bên thể chấp đã thục hiện mọi hành: quyền sỡ hữu ti sin đã được chuyễn giao hoàn toàn cho người nhận thé

vi cân thiết af chuyển giao quyền sở hữu ti sn th luật công bình sẽ rùa nhân sự tên

tai của biên pháp thé chấp này và gọi là thé chấp công binh® Vi dụ khi mốt người dùng, một ti sẵn để thé chấp hai lân, thi thé chấp lần thứ nhất thường là thể chấp pháp Lý và thể chấp lần hai thing là thé

toàn cho nguời nhân thể chấp thứ bai được khi nó đi đuợc chuyển cho người nhận thể chấp thứ nhất Trử trường hop đặc biệt, nguời nhận thể chấp pháp lý có lợi thể hơn sơ

công bình, vì tải sin không thé chuyển giao hoàn

Với người nhận th chấp công bin

Bên cạnh đó trong pháp luật Anh Mỹ tổn tử khó niệm đặc quyền

uit của Ani) hoặc “lien” Quit cia Mj) Đặc quyền bao gỗm đặc quyển chấp hữu (quyền cảm giữ tài six) “artisen's lien" và đặc quyền Không chấp hữu (đặc quyền không cằm giữ tải sản) “mechanics liens” “Đặc quyén là mốt quyén hoặc lợi ích pháp

ý mà chỗ ng có được trên một tài sân cũa một người khác ổn ti cho din khi ngiữa vụ

được bio dim bối đặc quyền này được hoàn thánh” Đặc quyền có thể phát sinh theo

thôa thuận của các bên hoặc được quy ảnh bối pháp luật Con trong cằm cổ, chủ sỡ

Hữu tải sin giao tài sin cho bin nhận cần cổ af bio dim việc thực hién nghĩa vụ Ngoài ra luật Mỹ còn quy định về đặc quyên nông nghiệp là quyền dink cho người

‘amas W Meni & Hay E Sai, 2010 Te Oyored ñmoderiow to te U.S Law ~ Properp, Oyler Diversity Press.

ryan A Gamer, 2001 Barks Lav Dicioneay, West Group, Thomson Company

° Danald B King, Cebvn A Kumar, Hradferd Sum, WH Hight, i, 2010, Commercial mention ier

‘he Uiaforn Commercial Code eet oterlaxs, New Yer,

cung cấp được bảo dim việc thanh toán tiễn bin hàng hóa, cung cấp dich vụ tién cho

thuê bit động sin phục vụ cho hoạt đồng nông nghiệp

6 Việt Nam, hiện nay Điều 292 Bộ luật dân sự 2015 quy định rit tổ ring có 9 tiện pháp bio dim học biện nghĩa vụ bao gém: cầm cổ từ sin, thế chấp tit sẵn, đặt

cọc, kỷ cước, qu, bảo lưa quyển sở hồu, bảo lãnh, tín chấp và cần gi tải sản Sovới Bộ luật dân sự 2005 thi Bồ luật din ny2015 có một sổ thay đỗi khi quy định vé

các biện pháp bảo dim như Bộ luật din sự 2015 bổ sung thêm hai biên pháp bão dim

là bio lưu quyền sở hữu và cém giữ từi săn Bên cụnh da, bổ sung hình thức cần cổ

bing c bit động sin Ngoi ra, bảo lãnh được thực hiện với oa ha hình thức la bảo

ãnh bằng ta sản và không bing tai sin (quay trở lạ giống với quy đính của Bộ luật dân sơ nim 1995) Từ đó, có thể thấy các biện pháp bảo dim tin vay có mốt sổ dic

trúng cơ bản nhu sau

Thứ nhất các biện pháp bảo đâm tiền vay phát sinh từ tự thôn thiên của các

bên

Trong quan hé cho vay in dụng của NHTM, các biện pháp bảo dim thục hiện

nghĩa vụ chi có thể phát sinh khi các bin có thoả thuận Hay nói cách khác, các biện

hấp bio dim không phii là một yêu cầu bắt bude Trước đây, có những thời kỷ phápuất quy định trong moi trường hop vay vẫn đầu phai có ải sản dim bão, Tuy nhiên,quy đãnh này có han chế nhất định như hen chế quyển tr do kinh doanh của cácTCTD; lăn cho TCTD chỉ chủ tii các bién pháp bảo dim tiễn vay ma không quantâm tới các yêu tổ nh tính khã th và hiệu qua đự án đầu tụ han ch khã năng cho vay

và di vay cite TCTD và người vay Chính vi thể, hiện nay, các biển pháp bio đâm,nhất sinh từ sự thoả thuận giữa các bên chứ không phãi là yêu cầu bit bude với moikhoăn vay côa NHTM

Thứ hai, các biện pháp bảo đâm tển vay thường được giao kết thông qua hợp

Mai quan hệ gite hop ding tin ding với hop đẳng bio dim tiền vay không hoàn toàn là mối quan hệ giốa hop đồng chính và hop đồng phụ Bởi bản thin mai hop đẳng này đậu có diy di các yéu tổ a8 được co là một hop đẳng trục th Vi thể nổ sẽ phat sinh nêu thod mẫn các đầu kin có hiéw lực của giao dich din sự chử không cân

phu thuộc vào hiệu lọc của hop đẳng khác Do đó hop đồng tin dạng và hop đồng bảo

dim đồ là những hợp đồng độc lip và không ảnh hưồng chỉ phối din hiệu lực cia

mu, cho đủ việc thất lip hop đẳng bio dim là để nhằm bảo dim thục hiện nghĩa và nhất ánh từ hợp đẳng tín dụng Chính vì thổ, nêu hợp đồng tin dang bị vô hiệu hoặc

tị chim dit, huỷ b6 thi cing không ảnh hưởng gì dn hiệu hue cũa hợp đồng bão dim

Ngược lá nếu hop đẳng bảo dim bị vô hiệu hoặc chấm đút huỷ bố thi cũng không ảnh ining én hiệu lực cũa hợp đồng tin dung và kh đó hợp đồng tin dụng trở thành,

hop đồng không có bảo đấm bằng tai sản.

Thứ ba, các biển pháp bảo đôn tấn vay chỉ được dp đìng lồn có sự vĩ phưm

ngiĩa vục

Các biện pháp bêo dim tin vay có tính chit dợ phông, chỉ áp dụng khí có hành

vi vi pham ngiấn waxy ra Trong thời gian có hiệu lục ct biện pháp bio dim, quyền

sở hữu của đối với ti sẵn bảo đầm vấn thuộc về bên có ngiĩa vụ nhưng quyển nănghấp lý đối với ti sin do bị hen chỗ, có hai khả năng xây rẻ

Môt là, Nêu đền hạn bên có ngiĩa vụ thực hiện đúng, đây đủ các ngiấa vụ của

"mình thi bên có nghĩa vụ được khôi phục diy đã các quyền năng của chủ sở hữu đổiVới ti sin bio dim: được nhân la tii sẵn và diy đã các giấy tờ hop pháp liên quandin ti sản từ bân có quyên hay bên nắm giữ tả săn bảo dim

Hoi là Néu đến han có sự vì phạm ngiễa vụ th ti sẵn bảo dim khi đó mới xử

ý đỄ khẩu trở phẫn ngiĩa vụ bi vi phạm Khi do bên có ngiấa vụ mất quyện sở hữu đổi

vei tải sin, bởi tài sản sẽ bi bán đt hoặc chuyển quyên sở hữu cho bên có quyên.

Do tinh chit der phòng nôn tai sin bảo dim có thé không cần phải hành thành

vào thời đễm xác lập ngiĩa vụ bi

sẽ hình thành và được dinh giá được vào thời đểm phải xở ý tả sin Đẳng thi, các tiên có thể thoả thuân lựa chọn các biện pháp bảo dim để bão dim cho một việc thực Tiện ngiĩa vụ hiện te, nghĩa vụ trong tương lại hay một ngiĩa vụ có đề kiện

đâm, chỉ cần có các yêu tổ xác định chắc chin nó

' Ngyẫn vin ips “Đã Xin pháp wdunde gear hg nd chấp tt vt đc

tín ng trong hoqt động cho vey của tổ chúc tin chang”, Tạp chingin hàng số 17/2010.

" Bản zNu đnh lớÃ200388.CP

Trong các biện pháp bảo dim thi thé chấp tải sân là biện pháp bảo dim có rit

nhiều ta thể so với các biện pháp bảo đầm khác, xét từ góc độ tin tin dụng cho cácbin liên quan (bên bio dim và bên nhân bảo dim) Chính vi lẽ đó, NHTM và kháchhàng vay trong quan hộ vay vẫn thường ưa tiên lựa chọn biện pháp bio dim này,

Vi tơ cách là mất giao dich bảo dim, giao dich thi chấp lá thoả thuận giữa bên thể chấp và bên nhân thé chip, theo đó bên thé chip sẽ dem các ti sin của mình để

bio dim thục hiện một hay nhiễu nga vụ cũa chính mình hoặc cũa nguôi thứ ba (bên

có ngiĩa vụ) đổi với bên nhận thé chấp mà không cằn phi chuyễn giao tài săn cho bên, nhận thé chip Ngoài những đặc điểm mang tính bản chất của hop đẳng thé chấp nói

chung hop đẳng thé chấp ti sin trong host động cho vay cia NHTM có một sổ dictrúng như sau

“Thứ nhất, chỗ thể cöa hợp đẳng thể chấp ti sin bảo dim tiền vay luôn có một bên là ngân hing thương mai vớ từ cách le bên nhận thé chip (bên có quyển đổi nơ theo hop đồng tin dung) Chỗ thể thứ hai là bên thé chấp và chủ thể này chính là bên vay hoặc người thứ ba có tài sản thể chấp cho NHTM Do chủ thể nhân thé chấp là NHTM nôn việc phòng tránh ri ro tin dung cho chủ thể này là hit súc quan trong

Thứ hai, ngiĩa vụ đoợc bảo dim bing hợp ding thé chip thường là nghĩa vụ

"hoàn tr in vay theo hop đẳng tin dung giữa NHTM với khách hàng vay vốn Nee

‘va nly phát sinh từ hợp đồng tin đụng bao gốm nợ gốc, It, các khoản phí, phạt, tênrỗi thường thiệt bại Thục tổ ngiĩa vụ hoàn ta tién vay trong hợp đẳng tin dụngthường có giátrì lớn và có tính rồi ro cao nên vai tr của biển pháp thể chip ti sin đối

Với yêu cầu bio đầm quyền chủ nợ cho các NHTM là rắt lớn.

Tin ba, trong hợp đồng thé chip, không có sự chuyễn giao tai sin thé chấp cho tiên nhận thé chip là NHTM nên việc kiểm soát của bên nhận thé chấp đối với tài sân bio dim có phin khó khăn hơn Digu này cỏ ảnh hướng đến khả năng tha hồi vẫn côn NHTM kh: din hạn thanh toán nợ bôi trên thục t8 các ti sin dem thể chấp cho một hoặc nhiễu khoản vay tủ NHTM vấn nằm trong ar quản lý, sử dụng của bên thể chấp

hoặc người thứ ba được chỉ định hay được phép quin lý tú sin thé chấp, trong muốtthời gen thế chấp

Chính vi thể, cũng giống như pháp luật Mỹ, ở Việt Nam, bin pháp thé chấp tisản là một biện pháp được sở ding chỗ yêu đối với tài săn bảo dim là bất động sin

Bồi, bit đồng sin là tai sản khó chuyển dich, khó bị tin tán Mặc đò không nắn giữ

được quyền sử đụng nhưng bên nhân thé chấp sẽ không quá lo lắng về việc ti sẵn nạy

bi bên thé chip thủ iêu hay mang theo để tin tránh vide thục hiện ngiễa vụ Hơn na

tiện pháp này vẫn bão dim được cho bên thể chấp hoặc bên thứ ba tiếp tục thú thác

và sử dụng những lợi ích phát sinh từ tài sản thế chấp tao ra loi ích kinh tổ Do đó, ở

ViệtN am, tải sản thi chấp phổ iần và hiệu quả chính là bit động sin.

113 — Taisinbie dim tinvay bat ding sin

Tải sin bio dim là ti sẵn ma bên bảo dim dùng để bảo dim thực hiện ngiấa

vv din sự đốt với bên nhận bio dim Tải sin bão dim có thể là động sin hoặc bắt

đông sẵn là tài sin hiên cỏ hoặc tả săn hình thành rong hương la ma pháp luậtkhông cém giao dich Tuy nhiên tải sân dim bão phải thoả min các tiêu ch sa

Thứ nhất tà sân bảo đân cần có giá tí

Giá tí của tử sẵn bảo im không nhất thất phấ lớn hơn giá ti giao dịch

“heo quy đính tei Điều 295 Bộ luật din sơ2015 thi giá ti cin tả sin bdo đầm cổ thé

lớn hơn, bing hoặc nhỗ hơn giá trì nghĩa vụ dave bio dim Tuy nhiên, trong một sốtrường hợp pháp luật quy Ảnh tải sin bảo dim phải có giá ti lớn hơn giá tị giao

dich nếu túi sân bảo din cho nhiễu nghĩa vụ” Quy định này là phủ hợp bởi bảo dim.

tiến vay không chỉ là nguôn thủ nợ thứ bai của ngân hàng ma còn có ý nghĩa thúc

ge người ñ vay phil rã nợ, nêu không họ zẽ mắt tả sản Vì th, nếu giá tỉ ti sản nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo dim thi người di vay dé có động cơ không tri nơ vay:

Hon nữa, nghĩa vụ được bảo dim bao gầm vốn gốc, li va các chi phi khác Do đó

việc yêu cầu giá tri của bảo dim phải thích hợp và cần thiết để khách hàng cổ trách

nhiệm hơn trong nghĩa vụ tr nợ

Thứ hai, tài sẵn bảo ci phải thuộc sở hữu cña khách hàng vay, của bên báolãm

Tải sin bio dim là cơ sở dé bio dim ngiễa vụ của hop đồng vay tin dụng, do

đồ tai sin bảo dim phi co diy đã cơ sở phép ly để người cho vay có quyén ro tiên vé

xử lý tải sản Do đó yêu cầu tii sin phãi thuộc sở hồn hop pháp của người ái vay hoặc

"người bio lãnh đồng thời phải có diy đã cơ sở pháp lý để NHTM — chủ thể cho vay

được quyền ws tiên xử lý tài sin khi nguội đ vay không thanh toán đông han Tuynhiên trên thục tổ, mốt sổ los tài sin thuộc sở hữu của bên bio dim nhưng bị cầm,

chuyển nhượng và không được sở dung lâm tai sin dim bio trừ khi cỏ các chấp thuận

`5 Đầu 286 Bộ bik din ny2015

cho việc chuyễn nhượng nữa ii sin bị hạn chế chuyển nhượng theo quy đính của Luật

há sin 2014; tài sin bị cưỡng chế thi hành án, ti sin bị quốc hữu hoá

Thứ ba tà sẵn báo độn phải vác ảnh được

“heo quy định tri Khoản 2 Điều 295 Bồ luật din my 2015 thi tả sẵn bảo dim có

thé đoợc mô tả chung nhưng hả xác định đoợc Didu này yêu cầu tit sin bio đâm, phi a ti sẵn được tổ ti trên thục Ế và đủ được mô tả chung thi vin phii xác định được Đây là điều tận tất cin thiết bôi thao quy đ nh cia Bộ luật din arth ti sẵn bio đâm có thể là ti sin hiện cổ hoặc tải săn hành thành trong tương ai do đồ tải sin bão đâm phải sác Ảnh được để có cơ chế xử lý chính xác loại tú sin đó ki phát sinh vẫn

đồ xử ý t sin bảo dim

Thứ nz tải sản không cô tranh chấp tri thời đẫm lệ hợp đồng bảo đâm

Đây là điều kiện mà Bộ luật din ny2015 không yêu cầu Tuy nhiên, để dimbio hạn chế ri ro cho giao dich cho vay tín dụng và giao dich bảo đâm thi Luật kínhdoanh bit déng sin năm 2014 ghi nhận rõ viéc bit động sin mun đơa vào kinh does

thi phải không có ranh chấp Như vậy, với một sổ tà sân dim báo, đặc biệt la bất đông sin thi ngân hing phải yêu cầu khách hàng vay, bén bảo lãnh cam Két bing vẫn bin v việc tai sẵn không có tranh chấp về quyền sở hiếu hoặc quyền sỡ dụng, quân ý

tai sin đ và phi chữ tric nhiên trước phép luật về cam kết ca mình

Trong quan hệ giao dich bio dim tién vay tả sin La bất động săn thường được

NHTM “wa chuông" hơn bởi thông thường, bất động sin là những tà sản có giá ti

lớn Quan đm này xuất phát từ Luật La Mã cỗ dai Theo Luật La Mã cỗ dai, bất ding sản không chi là dit đủ, ofa cãi trong lông đất mà côn là tắt cả những gì được tao ra

do súc lao đông của con người trên mãnh dit Bất động sẵn bao gồm các công trình xây ding mùa màng cây trồng và tit sả những g liên quan đến dit dei hay gắn liên với dit dai, những vật tên mat đất cùng với những bộ phận cầu thành lãnh thổ

Ngày nay, quan điển về

nhiễu khác bit Có thể thấy nhụ sm

Pháp, bit động sản theo quy định tei Điều 517 BLDS Pháp được xác Ảnh

đơn trên tính chit, mục đích sỡ đụng hoặc do đổi tương gắn tiễn với ti sẵn bao gm

bất động sản trong pháp luật các quốc gia cũng có

Đất dai và các công tinh xây dụng, Các cối xay chay bing gio hay bằng nước, đặt cổ

đánh trên cột và là mốt bộ phân của công tình xây đụng, Mùa mang chưa git, tai câychưa hii; Các đường ông dòng để din made trong mét ngôi nhà hay một cổng tinh;

Sue vit và đỗ vật ma chi sở Hữu rung đất đơa vio để phục vụ hoặc khai thie ruộng

người cấy rễ, Chim bổ

câu nuôi tong thung Thổ hoang trong rồng, TỔ ong mất, Máy áp, nỗi hơi, nd cất

chậu và thùng, Dung cụ cén thiết cho việc khai thác các cơ sở rên, cơ sở giấy và cácnhà xưởng khác; Rom ra và phân bón; Hoa lợi từ bất động sẵn, Các dich quyển hay đa

dich; Quyền khôi én nhằm đời lạ một bất đồng sin cũng được cơi là bất động sẵn do

gắn iên với đối ương la bit đồng sin

Ở Thứ Lan, Điều 100 Luật Dân sự và Thương mai Thi Lan lại quy định bắt đông săn là “ae en và những vật gắn dn với đắt đi hoặc hợp thành một hệ thông thông nhất với đắt đm, bao gin cá những quyển gắn vớ việc sỡ hữu đất đai

6 Ng., Luật Dân sơ Nga năm 1994 tei cổ cách tấp cân khác Điều 130 cũa Luật

này một mất, liệt kê tương tự theo cách cia các Luật Dân sợ truyền thing mặt khác,đưa ra khi niệm chung và bit đông sản là "shững đối tương mã dich chuyễn sẽ làm

tốn hại én giả rt cũa ching" Bén canh đỏ, Luật nay còn liệt kê những vật không liên quan gi din đất đi như “tin biển máy bay, phương tên vi trụ ” cũng là các bắt

đông sin

Nhờ vậy, có ha cách din đụ chính: th nhất, miêu ti củ thé những g được coi

là gin iễn với đất đủ" là bất động sin và thử ha, không giải thich rõ về khái niệm nay nên dẫn ti các cách hidwrit khác nhau về những ti sin "gắn iễn với đất da”

Pháp luật Việt Nam hiện nay quy dinh theo hưởng hit ké Đổi tượng được xép

vào là bit động sin có phạm vi khá hep Khoản 1, đều 107, BLDS 2015 tt kế các

lori tải sản được xép vào nhóm bất động sin gầm có Đất dai; Nhà, công tinh xây dung gắn tiên vớ đất dei; Tải sẵn khác gắn với đất đu, nhá, công tinh xây đụng, Tải sản khác theo quy định cia pháp luật Ngoài những tài sin kd trên, một sổ tử săn v8 Hành gin hỗn với đất đu như quyển cử dụng đất quyn thé chấp cũng dave coi là

bit động sin theo quy dinh trong pháp luật Kinh doanh Bắt đồng sin

Nhân chung những định ngiĩe khác nhau về bất động sân đều dua trên các tính

chất cụ thể sau:

Thứ nhất, tinh khan hiểm

Đặc điển này của BĐS xuất phát từ khen hiễm của đất đa, Tính khan hiém của đất di là do điện tích b mất trú đất là có bạn Tính khan hiểm cụ thể cũa đất dai là tồi han vé diện tích đất đi của tong ming đất, khu vực, vũng, đa phương, lãnh thổ

vv Hiện may, điện ích đất là có hạn so với mr phát triển cit din số, do vây vé lâu đãi

gi dit có xu hướng phát iển ngày cảng lần Chính vì tính khan hiểm, tinh cổ din và

không d dời được của dit đi nên hàng hoá BBS có tính cá biệt Trong cùng một khuvực nhỏ id cả ha BĐS cạnh nhau đều có những yêu tổ không giống nhau Trên thị

trường BĐS khó tổn te bai BĐS hoàn toàn giống nhau vi ching có vị tr không gian khác nhau kể cả ha công bình canh nhieu và cũng xây theo một thất kế Nguy trong

một toà cao ốc thi các cần phông cing có hưởng và cầu tao nhà khác nhau Ngoài re

chính các nhà đầu tạ iin trúc mr đều quan tân din tinh d biệt hoặc để tạo mr hy

đội với khách hãng hoặc thoả mãn sỡ thích cá nhân v.y

Thit hai, tinh ban lâu:

Do dit dei a tit sin do thiên nhiễn ban ting mốt loại tải nguyên được xem nine

king th bi huỷ hoạ, trừ khi có thiên te, x6i 16, vii lấp Đẳng thời, các vt kiến trúc

và công bình xây dụng rên dit sau khi xây dụng hoặc su mốt thời gian nở dụng được

cõi tao ning cấp có thé tốn ta hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy tính bản lâu của BĐS là chi tuỗi họ của vật kién trúc và công tinh xây dụng Cần phân biệt "Mỗi tho vật lý" và “tudi tho inh tế" cia BĐS Tuổi thọ tính #8 châm đất trong điều kiện

thi trường và rang thi hoạt động bình thường ma chi phi sở dụng BĐS lại ngang bing

với li ic thu được từ BĐS do, Tuổi tho vật lý đã hơn tuổi thọ ánh té khá nhiễu vi nó châm dt khi các kết cầu ch lục chỗ yêu côa vt én trúc và công tinh xây dụng bị lão hoá và nơ hồng, không thể tp tục an toàn cho việc sử đụng Trong trường hợp đó,

nấu xết thấy tiên hành cãi tao, nâng cấp BĐS thụ được lợi ich lớn hon là phá đt và xây

tho vật lý để "chứa" được may lần tuổi th nh tế đăng mới thi có thể kéo đã

Thợc tỉ, các nước trên thé giới đã chúng mình tuỗi tho ảnh té cia BĐS có liên quan

din tính chất sử dụng côn BĐS đó, Nói chúng tuổi thơ ánh tế của nhà 3; khách sen,nhà het Ie trên 40 năm; côa tuổi thọ kink té nhà xuống công nghiệp, nhà ở ph thông là

trên 45 năm v.v Chính vi tinh chit lâu bản cia hing hoá BĐS là do dit dei không bị mit &, không bi thanh lý sau mốt quá tỉnh sở đụng li cổ thé sỡ dụng vào nhiễu mục

đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rit phong phú và đa dang, không bao giờ can,

Thirba, tình Hỏ di én

Đây là một đặc rơng quan trong của bất động sân được rắt nhiễu nước rên thể

giới thừa nhận Chẳng han như trong tiéng anh người ta đừng từ Reel estate (tai sẵn bit động) được goi là bất động sin, Trung Quốc ding thuật ngữ Địa sản (tải sẵn gắn liên với đất da Ở Việt Nam, trong Bộ Luật din nơ 1995, Điều 181 cũng quy dint:

“Bit động sin là các tải sân không thé i đôi" Ninr vậy, một cách hiểu phd bi

đông sin là những tải sin vật chất không thé di dời, hoặc oi dời hen chỗ đổ tính chit, công năng, hình thú của nd không thay đổi Do đỏ bit động sin có thể tổn tạ và ổn đảnh lâu đã Voi quan điển như vậy nên bit đồng sẵn thường phân ch thinh các nhóm đất dx; nhà 6, công bình gin liễn với dit đi và các ti sin khác gắn liên với

dit ds

Tht; tn chịu ảnh hướng cia chính sách pháp luật

Vi bắt đông sin có tầm quan trong đổi với hoạt động kính tổ của xã hồi, nên chính phổ các nước đều rt quan tâm din thi trường bất động sản thuờng đưa ra chính, sách mới trong lĩnh vực nay để điều chỉnh các quan hé pháp luật, chẳng hạn như các chính sách đất đa, nhà ở, én, thu Mot chính sách tu biễu minh chúng cho việc sarkhác nhau về chính sách côn các quốc gia là chính sách vé chế đô sở hữu đất dail?

Tiên thế giới hiện nay tổn tạ nhiêu mô hình sở hữu đất đa khác nhau MG hành

sở hữu đơn hình thie đối với thể giới, nhà ước nắn quyén sở hữu trên 90% điện tích:dit dai ở các thành phố lớn ð Nga, Azrbujen, Moldova và Belerus Nguy như ở Mỹ,

là một rong những quốc gia từ nhân hóa tiệt để nhất, ông đối với đất dai vẫn còn khoăn 760 tiệu mẫu Ảnh thuộc sỡ hike nhà nước chiếm trén 1/3 tổng diện tich đất nước Ở các nước như Ảnh Canada, Australia, New Zesland hoặc một số nước dang phat tiển (heo chế đô Quân chữ) thường áp dạng mô hình toàn bộ đất dai cia quốc

ga thuộc sở hữu của nhà vue Tay thuộc vào thể chế chính tị cia từng nước và vị tr,

vai tro côn nhà vua ð nước đô mã quyền số hữu cũa vua đối với đất dai cổ khác nhau

Ví đa ở Ảnh, tuy đất đi thuộc số hữu của Nữ hoàng nhưng quyển sở hữu cin Nữhoàng chi là trên danh ngữa Ngày nay ở Ảnh 69% đất đai được sở hấu bởi 158.000

thigia dinh Theo J G-Riddall, tác giá cuốn: "8 trổ vi Gi với Luật Anh, không có

Tm Thị Ngọc him, 2018, Php hit duế điệp cá nhân ab với chuễn nhợng be đng săn

“hướng Đụ học Luật Ha Nội tưng

quyền sở hữu huyệt đổi đối với đất đại Lý do là quyển đối với đất đi được xác lập

thông qua việc thuê mướn cia Nổ hoàng Tuy nhiên và lý do thục t ma người có

i với đất đại hiên nay được đổi xử như chủ sở hữu dit dai” Do vậy, xét trên quyên

thục tệ nước Ảnh 1à nước theo mồ hình da sỡ hia đổi với đất đủ

Ngược tei, Trang Quốc to thie nhận nhiều hình thúc sở hôn đất đủ là sở hữu

nhà nude và sở hiv tập thể, nhưng thục chất có thể coi nó nh hình thức sở hu nhà

nước Tuy Trung Quốc không thừa nhân sở hồu tư nhân đối vớ đắt đi những đã có me

thay đổi cơ bin về phương thúc thu hiên quyền sở hữu đất đi theo hưởng tơ nhân

hoa các quyễn ti sin đối với đất dai Hin pháp và luật pháp nước này đã thir nhận

việc điều phối dit đủ theo quan hệ thị trường, đất dai được cơ là một loạt hàng hóa, quyền tài sẵn của người sử dụng đất và bảo về như một loại tài săn"

Đôi với Việt Nam, Điều 4 Luật Dit dai 2013 quy ảnh: “ Dit đi thuộc sở hữu

toàn dân do Nhà made đại điện chủ sở hữu và thống nhất quản ý, Nhà made trao quyềnsit dạng dit cho nguời sử dung đất theo quy ảnh của Luật nay" Như vậy, chế độ sởHữu đất đi ð Việt Nam theo mô hình dom thúc, không công nhân quyén sở hồu đất đicủa cá nhân ma chỉ công nhận quyển sỡ dung cis cá nhân Quy định như vậy là do

nước ta là một đất nước theo định hướng xã hội chỗ nghĩa, tất cã quyền lạc thuộc về

ty nhân din” nên nhân dân phãi là chủ sở hữu đối vớ tiêu sin xuất đặc biết quý giá của quốc gala đất dai, Đồng thời sở Hữu toàn din về dit đủ cũng tao điều liên để

"người lao đông có điều kiện tấp cén tơiệu sin xuất, ngăn ngừa mự ích tu đất đi côn

ting lớp tw bản, tao mr công bằng bình ding trong xã hội theo đúng tinh thân cite Cương lính cia Ding công sin Do vậy, tất cả các giao dich dit dei hiểu theo đúng

"nghĩa pháp Lý thi chỉ là "gieo dich lin quan đến quyền sử dạng dit đụ" chứ không

hi là "giao địch liên quan dén quyền sở hữu đất đa”

Chính và những tinh chất kễ rên nên trong quan hệ giao dich bảo dim tần vay, bit động sin có khá nhiễu uu đểm để trở thành ti sẵn bão dim, Cụ thổ, bất động sin thường có giá ti cao, không yêu cầu khất khe vé bảo quản, khỏ bị tiu tin Bắt động sản dang dit đa, nhà ở đều có tinh bên liu Đẳng thỏi, các vật kiến trúc và công trình,

xây đụng trên dit su khí xây dụng hoặc su một thời gin sử dụng được cãi ao nâng

"Ram Văn Về, Cem đố vig xấu để pháp đt na abv Pin ,2011

sn de ghưọ-l dat dob vo,

cấp có thể tổn tạ hing tim năm hoặc lâu hon nữa Bất động sin cũng la loạ ti sẵn thông dạng, khá nhiễu nguài di vay có thể sở hữu sấn các bất đồng sin Thêm nữa, khi bit động sin được dem ra lâm tai sin bio dim, chỗ sở hữu hoàn toàn vẫn có thé sử

dang cũng như phát huy các giá tr sinh ra từ bất động sẵn Vi đa người vay có Hiếptoc sinh hoạt, cho thu hay thục hiện các hoạt động kinh doan khác trên bất động săn

ny Chỉ kải bất động sin bị dem za xử lý, các hoạt đồng này mói phã tam ngưng hoặcchâm dit Điễu này phủ hợp với việc sử đụng tr quyền của ngân hàng thương mi.Việc xử lý bit đông sản là ải sin bão dim nhằm thục hiện các quyển lợi chính đángcủa ngân hing thương mại Quyên lợi này chỉ có thể thực hiện thông qua việc yêu cầu

phía chủ sở hữu bất đồng sin the hiên hoặc không thục hiện một số hành động nhất

dn,

Đông sẵn cing có thé trở thành ti sin bảo dim Tuy nhiên, động sin có nhiều

han chế hơn bit động sản rong trường hợp này Cụ thể, đ là các vướng mắc về mất

gi tị; bảo quản, khả năng xở lý cũng như có thể bị tu tán VỀ giá bị, một số đồng sản có giá thấp, không thé đem ra làm tả sản bảo đăm Mét sổ loại động sin khác

có gi trị cao thi lại khó khăn trong việc quy đổi, khó khăn trong việc tim người mua

hoặc chuyên gia dé dinh ga VE bảo quản, một số loại động sẵn có thé bi hao môn, hư

hồng mắt giá ti

Chính vì thể bit động sin là loại ti sẵn bão dim tin vay phd biển và có nhiễu

uu điểm hơn sơ với động sin khi tham ga vào giao dich bin dim tiền vay Do dé,

trong phạm vũ nghiên cứu đồ tải này, chúng tối chỉ nghiên cửa ti sin dim bảo én vaycủa ngân hãng thương mei la bất động sin

12 Khái quấtvề xẽ lý ài sân dim bảo iền vay bi bắt động sin

121 Khimim

“Xb lý tai sản bảo dim tiến vay là bit động sin la một gai đoạn ci bio dim

an vay bằng tai sẵn là bất đông sin Đây là giai đoạn ma các NHTM sử dụng những tiện pháp nghiệp vụ tai chính lẫn công cụ pháp lý nhằm xử lý ti sản là bất đồng săn

để thực hiện nghĩa vụ hoàn trĩ of gốc và lãi theo tho thuận giữa khách hãng & vay,với ngân hing thương mai, Tử đó dim bảo an toàn cho hoạt động của ngân hing

thương mei và cho hệ thống ngân hing nó riêng nên kink tẾ nói chung

Từ khả niệm trên, có thể thấy, host động xổ Lý ti sin dém bio tiễn vay là bat

đông sin côn NHTM có một sổ đặc trung nh sau

Thứ nhất, chủ thể thục hiện xử lý ti sẵn đầm bảo là ngân hàng thương mai thực Hiện cấp khoăn vay theo thoả thuận với khách hàng, Ở thời didm NHTM và khách hàng ký két gao dich cấp tin dng bing hình thie cho vay, các bên thoả thuận v vie

nêu khách hàng khơng thục kiện được ngiấa vụ trả nơ cả gốc và lit cho NHTM thi

NHTM sẽ được thục hiện các biển pháp để xử lý tài sản dim bảo nhằm thu hỗi khoản

nơ Tuy nhiên, tên thục tế thi các bên cĩ thể thộ thuân với nhau về việc NHTM sẽ

thục hiên xỡ lý tải sân dim bảo hoặc khách hing thực hiện sau đĩ hồn rã khoản

nơ cho NHTM Nhang nêu khơng thoả thuận được thi NHTM zẽ la chỗ thể được thực Tiện quyên xử lý ti sản dim báo để tha hỗ khoản nợ của chính mình,

Thứ hai, ngân hàng thương mei chỉ thục hiển xổ ý ti sin bảo đâm tiên vay là

bit đơng sin trong những trường hợp nhất định, theo quy dinh cơn pháp luật Cụ thể

Theo quy dint tei Điều 299 Bộ luật din mự 2015 thi các trường hợp ma bên nhân bảo

đảm cĩ quyền xử Lý ải sin bão dim bao gim: () Đắn han thực hiện nghĩa vụ bdo dim

ma bin cĩ nga vụ khơng thực hién hoặc thực hiện khơng đứng nga vụ, (i) Bén cĩnga vụ phii thực hiện nghĩa vụ được bảo dim trước thời hạn do vi phạm nga vụtheo thoả thuận hoặc theo quy dinh của luật, (ii) Trường hợp khác do các bên thodthuận hoi Tuất cĩ quy ảnh: Như vậy, rường hop đầu tin để cĩ cử lý tài sân bảođâm là trường hop ki cĩ vi pham ngiữa vụ được bảo dim Trường hợp này ghi nhân

tinh mắc dinh về quyền xử lý bio dim oie ngân hàng Trường hợp thứ hú thường xây

xe khi ngân hing thu héi nợ trước bạn theo thoả thuận trong hop đồng tin dụng Lơi một tải sin được sở đụng để bảo dim cho nhiều ngiễa vụ ( Khoăn 3 Điều 296 Bộ luật

ân sự 2015) hay trước hi toyên bổ bên cĩ ngiĩa vụ phá săn ( đễm b, khoăn 1 Điều

33 Luật phá săn 2014) Bên cạnh đĩ, một vin bản luật cũng cĩ thể quy dinh về trường hop xử lý bảo dim Chẳng han như theo quy ảnh tại Điều 90 Luật thi hành án dân ar năm 2008, sửa đổi 2014 thi trường hop người ph thi hành án khơng cơn tai sẵn nào Xhác hoặc cơ ti sẵn nhưng khơng đã để th hành án, chấp hành viên cĩ quyền kê biên,

xử lý ti sin ode người phải thi hành án đang cầm cổ, thể chấp nỄu giá trí ota tà sân

đổ lớn hơn nghĩa vụ được bảo dim và chi phí cuống ch thi hành én Ngồi ra các ben

cũng cĩ thé thoả thuận về một số trường hop xử lý tải sin bio đăm khác nh Lửi bên

vay vi pham một nghĩa vụ nào đỏ của hợp đồng vay hay bên bio dim vĩ pham mốt

"nghĩa vụ nào đỏ nêu trong hợp bio dim

Thứ ba, mục dich của việc xử lý ti sin bảo dim là nhằm ths hỗi khoản nợ của

"ngân hàng thương mai đã cho khách hàng vay khi khách hing vi pham ngiĩa và rã nợHost động cho vay của ngân hàng thương mai không chỉ phục vụ mục tiêu kinh doanh:

xả côn dim bio mục tiêu host đồng an toàn, Ổn định và phát iễn của hộ thing ngân

hàng và của nên Lành tổ Kha năng ts hồi vẫn vay của các ngân hãng thương mi phụthuộc vào việc thực hiện nghiém chỉnh ngiĩa vụ rã nợ của khách hàng Do 4, việc xử

ý tải sân bão dim tiên vay để ru hii nợ cho các ngân hàng thương mei là biện pháp Xhắc phục rồi ro đối với khoăn tin đụng và là nguồn th nơ thử bú của các ngân hing

phương thúc xử lý ti sin bảo dim Chính vi thể, muốn xử lý tả sin bảo dim tién vay

la bất động sin hiệu quả thi cin có một cơ chế Hnh hot, tao ra sơ chủ động cho các

‘bio dim phát huy hiệu quả cao nhất kh thực hiện xử lý tải sin bão dim là

chủ tí

bit động sin

Thứ năm, xử lý tii sin bảo dim tần vay là bit động sin cần due tên các

"nguyên tắc của việc xử lý ti sẵn báo đăm theo luật din sự và các nguyên ắc xử lý tái

sản bio dim tiẫn vay theo pháp luật ngân hing Co thể thấy một số nguyễn tắc quan trọng như: thoả thuận, công ki, khách quan, kịp thời, tôn trong và bảo dim quyền,

lot ich hop pháp của các bên Việc thục hiện các nguyễn tắc này có Ở nghĩa rất quantrong rong việc xử lý ti sin bio đầm tiên vay là bất động sân ở các ngân hing thương

mei, gop phin giải quyết các vướng mắc tiên thọ tin kh áp đụng các quy dinh cia

pháp luật vé vẫn để này

1 Các phương thức xã lý tai sin dim bão tiền vay Hi bat động sim

Hiên nợ, việc xử lý ti sin bảo dim nói chung được thục hiện theo ha phươngthúc, do là xử lý theo thôn thuận của các bân hoặc xử lý không theo thoả thuận (Nếucác bên không có thỏa thuận hoặc không thôa thuận due) Việc xử lý tả sin bio dim

la bắt đồng sin cũng được thục hin tương tự Cụ thể

Thứ nhất phương hức thod thiện

Đây là phương thúc mang tỉnh thén chung nhất ofa Bộ luật Dân sự và cũng

luơn được các bên ưu liên nữ dụng Thưs thuên là nguyên tắc cơ bản và xuyên mốt

trong tồn bộ quá trình xử lý tài sản bảo dim tiền vay là bat đồng sản Theo quy đính tai khoản 1 Điều 303 Bộ luật din my 2015, các bên cĩ thể thộ thuận một trong các

phương thúc xử lý tài sin bảo dim bao gi

MGt là, bản bit đồng sin là tài sân dim bảo Cĩ thé thấy, bên bio dim và bin

nhận bio dim cĩ thi thộ tuân trong hợp đồng bio dim về vie bán đều giá tài sin đ

xử lý t sin bio dim Theo đĩ, phương thúc bin đầu giá tải sin cĩ thé sử dung để xử

ly tả sin bảo dim trong ba trường hợp chính lẽ ( nếu các bên cĩ thos thuận cỡ đụng

phương xử lý bảo dim niy, Gi) bán tải sản di kê biên là động sin cĩ giá bị tr

2000 000 đẳng và bất đơng sén (Điễo 101 Luật thi hành án din nộ: Gi) rong trường

0 dims ( khoản 2 Điễu 303 Bộ

hop khơng cĩ thoả thuận về phương thúc xử lý ti sẵn

luật din sợ 2015) Việc bán đâu giá t sin bio dim được thục hiện theo quy định củaphip luật về bán đầu giá ti sản Hiện nay, khuơn khỗ pháp lý về bản đâu giá tà sin

được điều chinh bãi Nghị din số 17/2010/NĐ-CP về bán đầu giá tài sin và Thơng tr

số 33/0010/TT-BTP Ngồi ra theo quy đính hiện nay thi bên nhận bio dim cơng cĩ

thể hy bán ti sẵn nêu các bân cĩ thoả thuận Cụ thể: đều 195 Bộ luật dân sự2015 quy

dink: “Người khơng phi la chủ sở hữu tải săn chỉ cĩ quyén định đoạt ti sin theo wy

qguyễn của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật" Tuy nhiên, điểm b Khoản 1 Điệu

303 Bộ luật din sự 2015 di mỡ ra một ngos 1 cho bên nhận bio đền là nguời khơngphải chủ sở hồu của tả sin bảo dim đoợc tr bản ti sin bio dim néu các bén cĩ thoathuận về phương thúc xử lý bio dim này: Quy đính này cĩ ý ngiễa rất lớn trong viée

xử lý tài sin bio dim

Hoi là, nhận chính bit động sin để thay thé cho nghĩa vụ Phuong pháp này cĩ thé được hiểu la việc chuyển quyển sở hữu tải sin bio dim tử bên bảo dim sang cho nhận bảo dim để thay thé cho việc thục hiện nghĩa vụ của bên bảo dim, Điễm khác tiệt giữa hai phoơng pháp bán ti sẵn bão dim và nhận chính tải sản bảo đầm để they

thé cho việc thục hiện nghĩa vụ liên quan din bên nhận chuyển nhương tà săn bảođâm Phương thức này dave quy dinh nhẫn tối đa hĩa khả ning xở lý các khoản nơ

xu và các bit đơng sin bảo dim tin dong

Thứ hơi phương thức khơng thod thiên được

Khi các bên không đạt được sự thoả thuận về phương thức xử lý tai sin bảođến tiên vạy là bit động sin hi Nin hàng thương tứ có thé cỡ đụng phương án khốiifn ra Tòa én Đây là con đường gin nhất để quyền lục nhà nước có thé can thiệp vàgiải quyết các khó khăn, vướng mắc trong khâu xử lý tai sản bảo dim Rõ rang mét

Xôi Tên Án di ra quyết nh thi bin bảo dim cũng nh phía Ngân hing thương mua sẽ chiu một áp lục phải giải quyết tiệt a các vin để nêu trên Tuy nhiên, chỉnh áp lục Ấy

cũng nh nự can thiệp của cơ quan tii phán dường như đã lim mất đ tin thin thônthuận cia mốt geo dich din nụ thâm chi đôi khi côn không hiệu quả Hon nữa khthân én quyết Ảnh của Toà án có hiệu lục pháp hut thi vide xử lý tả sẵn bảo dim ci

"người phi thí hành án cũng không được

1.23 Những yếu t chỉ phối hiệu quả xẽ lý tài sin bảo dim vay là bất

vi phat iễn của dit nước, Trong moi kỹ đại hố, Đăng ta đều dua ra nhõng đường i, quan đm phủ hợp với tình hình để làm kim chỉ nam cho nên kinh tổ Trong đó rếng

đối với hoạt động ngân hing, Đăng luôn luôn quan tâm và chỉ đạo trục Hiếp Tạ DaiHồi Đăng toàn quốc lần thờilI (thing 21951) dé ra chỗ trương, chính sách mới vỀ lính

tế - tải chính, trong đó chỉ rõ: Chính sách tải chính phải kết hợp chất chẽ với chính.sách lánh tổ, thành lập Ngân hàng Quốc gia, phát hành đồng bạc mới để én định tiên

tổ, cả in chế đô tin dạng Tờ Neha quyết De hôi đủ biểu toàn quốc lần thử VI ca Đăng đốn nay, ngành Ngân hing Việt Nam cũng ting bước đổi mới và hoàn thiện về

mổ bình tổ chúc, cơ chế hoạt động cing như công ác quân lý và điều hành, công nghề

và dich vụ ngân hing Điều này ảnh hướng trục p din hiệu quả xử lý sin bảo đâm,

của các ngân hing thương mai Giai đoạn hiện nay, Ding ngày cảng coi trong, để racác chính sách phù hop đỂ các ngân hing có thể đổi mới, nâng cao ning lực Điễu này

được thể hiện thông qua các chính sách v tá cơ cầu các tổ chúc tin dụng ngân hàng, tập trung xử lý nợ xẵu, đặc biệt la nơ xâu có tai sẵn bêo dim Cu thi, Nghị quyết 56 11-NQ/TW về hoàn thiện thể ché kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã

chi rõ nhiệm vụ của ngành Ngân hàng “Hoàn thiện pháp luật về cơ cầu lei các ổ chúc

tin dụng gin với xử lý nơ niu, Nâng cao năng lục tử chỉnh, quản tri, điều hành phù

hop với chuẩn mục quốc tổ, xửý đột đấm các tổ chúc tin dụng yêu cảm vành trang

đầu tr chéo, sỡ hỗ

‘vata chinh, ngân hàng,

chéo rong finh vục ngân hing, phát riển nhanh và an toàn địch

Bên canh duing lối của Đăng, hiêu quả xử lý từ sản bão dim cia các ngin

hàng còn chiu sự điều chỉnh rực tiếp từ hệ thống pháp luật được nhà nước ban hành)

Hệ thẳng này quy đính diy đã về bên chất các phoơng thức, tình ty thủ tục xử lý tải

sin bão dim Qua các thời ky, pháp luật về xử lý tài sẵn bảo dim cũng được sửa đổi,

g bộ và phù hợp sẽ là * cứu

cử Lý được tiệt đỄ các tải sân bio

cánh” giúp cho các ngân hàng thương mei có

dim tiần vay là bất động sản nhằm báo đăm quyên lợi cho ngân hàng thương mei Từ

đó, gop phân én định và phát triển nên kin tế

Thứ hại, trình đỗ, nghiập vu cũa các ngân hàng thương mai

Muôn nâng cao hiệu quả xử lý ti sin bảo dim tién vay là bit động sin thi bản thin các ngân hàng thương mai phii không ngừng ning cao chất lượng host động thi, dink tải sin bão đâm; năng lục, tình độ, đạo đúc của cán bố ngân hing thông tin, chất ương host đông xử lý tử sẵn bão dim cũng như chiến lược định hướng kinh doen

TRồ ring các ti sẵn bảo dim có mite độ an toàn cao thi hiệu quả côn vide xử lý tit sânbio dim sé cao hơn Đặc biệt, với một loạ tải sân phúc tạp 1a bất động sân tì các

"ngân hing thương mai cần phấi xác định õ đặc trong của ting loi tải sin để thục hiện

các iên pháp nghiép vụ pháp Lý đối vớ các loại tả sin đó Chẳng hạn nh đối với bắt đông sin là nhà & hình thành trong tương lei; dr án bất đông sin thi ngân hàng thương mại cẩn phấi có những nghiệp vụ để giám sát từ khi lợ giao dich bio dim Có

như vậy thi hoạt đông xử lý ti sẵn bão dim mới có

"ngân hing công phải luôn chủ ý tớ thi trường của các loại tả sẵn bảo dim là bất động

dat hiệu qua tốt hơn Hon nữa,

sản di có thể thuận lợi ki tiến hành xổ lý tà sẵn bảo dim, Bên cạnh đó, các ngân hàng thương mai cân phải ting cuồng các hoạt đông thanh tra, kiểm tra nổi bộ đỂ hoạt

đông in dụng được mình bạch và hiệu qua

Thứ ba ste hợp tác của khách hàng sở hữm tài sản bảo đâm tin vay là bắt

đồng sân

Việc xi lý tải sẵn bảo dim chi ảnh buông rất nhiễu bối đạo đúc của khách

hàng sỡ hữu tải sân bảo dim Đi thời dim khi ngân hàng thương mai thục hién x lý tai sản bio dim là lóc khách hing dang gặp khó khăn về phương diện tà chính dấn din vi pham ngiĩa vụ của họp đồng vay tin dụng Chính vì thể Bên vay hiểm kh tôm hop tác, nhanh chồng giao nộp tai sin bảo dim đã ngân hing xử lý Đây là tinh trang chung din đến việc xử lý t sin bảo dim bị đính hệ, không thể xử lý tiết để Hiện

ny, trong quan hệ bio dim tiền vay, ngân hàng tuy là chủ nợ nhưng li cần sự ủy

quyền, cho phép của người vay trong mét số khẩu thi mới bán được tài sân bão dim

nhẫn thu hồi vấn Nêu khách hàng chy ÿ, không chịu giao nép các giấy to cần thiết,

thâm chi phin kháng li thi ngân hing rất khó xử lý nhanh chóng Phia ngân hing

"hoàn toàn không cổ quyén lực cuống chế như nhà nước Khi đông dén vin để nhạy

căm nh tha hồi bất động sin bio dim, ngân hing cing chỉ có thé dig bién pháp

thuyết phục hoặc thông qua thủ tục tổ hạng Đương nhién, với những khách hàng hiễu triết về quyền và nghĩa vụ của mình, đồng thời có trách nhiệm và ý thức tốt thi việc xử

lý ti sin bio dim sỡ được dit đễm nhanh chóng không gặp nhiều khó khăn

Nhờ vậy, diy là nhồng yêu tổ quan trong chỉ phối hiệu quả của việc xử lý tai

sản bio dim vey là bất động sin Hiễu rõ những yéu tổ này giup cho các co quan có thim quyền và ngân hàng thương mai có thể điều chỉnh các cơ chỗ, các quy đánh của pháp luật và đều chỉnh chính năng lực cũa bản thân Tử đó, có thé xử lý tiật

để các tai sản bio dim tién vay a bit đông sin, shim bão vé quyên lợi cho các ngân,bàng thương mei,

KET LUẬN CHƯƠNG I

Tei chương 1 với nội đang khái quit về ti sin bảo dim 1a bất động sin trong

ao dich tiên vay cũa ngân hàng thương mei, nhóm nghién cứu đã phân tích và đơndin các kết luận sau

Một là, để ti tim hiểu bản chất của giao dịch bão đảm thông qua các quan điểm lịch sử, so sánh, nhân định chuyên mén của nhiều quốc gia Tử đó, đã tài

đánh giá vé giao dich bảo dim hiện dei, dua ra Ginh nghĩa về giao dich bảo dim,

Yà giao dich bảo dim trong hoạt động cấp tin dụng cũa ngân hàng thương msi.

HH là trên phương diện lý luận, để tài đ khái quất lạ những lý luân cơ bản,

tải sin bảo dim tiên vay là bit động sẵn và xử lý Hi sin bảo dim tiên vay la bất động sản Thông qua các dic tinh của tai sin bio dim, để tai đánh giá về tinh tối xưa cin bit động sin khi tham gia vào giao dich bảo dim ĐỂ tii phân tích chỉ ra

ning khác biệt của x Lý ti sin bão dim la bất đồng sin rong giao dich bão dimtiễn vay của ngân hàng thương mai so với cho vay din ar

Bala,

Việc xử lý tài sẵn bảo dim là bất động sin tai các ngân hàng thương mai Đó là

những yêu tô về đường lôi cia Đăng, chính sách pháp luật cia nhà nước, Trình độ

ề tai còn phân tích được những nhân tổ ảnh hưởng đến hiệu quá của

chuyên môn nghiệp vụ của ngân hang thương mei; Théi độ của bên vay trong việchợp tác xử lý các bất đồng sẵn bao đảm,

CHVONG II KINH NGHIỆM CUA MOT SỐ QUỐC GIA TREN THE GIỚI VỀ XỬ LÝ TÀI SAN DAM BẢO TIEN VAY LA BAT ĐỌNG SAN

21 AustraliaAustralia hay Ue là quốc gia thuộc Châu Đại Duong Us là một trong những

“nước te bên có nên kink té ty vận hành theo chỉ số tự do lánh tổ Úc có GDP trên đều

người cao hơn so với các quốc gia như Anh, Đúc và Pháp trong điều kiện với sức mua tương đương Úc được xắp hạng thứ tơ trong Liên Hiệp Quốc năm 2012 vé phát triển

con người và đăng thở sáu về chỉ số chit lượng oie đời séng trên toàn thể giới năm2015

Các ngân hing thuong mai tei Uc có lịch sở hình thánh và phát tid lâu don Từ

nim 1998, quyền hành quản lý các nhà bing được chuyển từ các nhà bing cho Cơ quan chính phi đều hoe ngành dich vụ tài chính và Ủy ban chỉ rã được thành lip KE

tir đó đến nay, các ngân hàng thương met của Úc đã thing tễn rất nhanh và sém đạt

được vị thể của mình tiên trường quốc tế

Đi tả này tim hiểu và học hii kính nghiệm của Úc vì ha lý do: Thử nhất quốc

ta này có hệ thống ngân hing rất phát tiễn Trong các host động tin dụng ngân hàng đều được trao nhiều quyển lợi Trong khi đổ, ti Việt Nem, xử lý bất đồng săn bio đâm tiền vay vẫn con khó khẩn với ngân hing vì thiêu khã năng tha hỗi hay cuống chế, cũng như khỏ khăn trong nhận ty quyên để bán tử săn Thờ ha, pháp uật Uc cho

phép Ngân hàng thương mai phá sin, đồng hỏi dợ liêu cách xử lý đối với các khoản

vay có bảo dim, Trong bỗi cảnh Luật Các tổ chức tin dụng 2017 sửa đổi vừa có hiệu

lọc cing để cập đến phá sản ngân hing và các hệ luy liên quan, nợ nghiên cứu học hồikảnh ngưệm đi rước là rất hợp lý

2.11 Khái quấtvỀ tai sin dim bão tin vay,

Tạ Úc, vin đi bảo dim tién vay được quy định rất chất chế, đặc tiệt từ khâu

thấm Ảnh khoản vay

Nhân chứng từi sin bảo dim khoăn vay vin là biện pháp nhằm gi an toàn

cho ngân hàng trong việc cho vay Ngân hàng chấp nhận khá nhiễu loại ti sẵn bảo

dim cho khoản vay te nhân Mot số loại tài sin có thể bị từ chất bao gm: tải sản

dang đoợc bio dim cho mét giao dich khác, ti sin được lit kế trong danh sich dị

fo từsin quốc gia Riêng đổi với khoản vay cia cơ quan nhà nước có mt đâm,

chính phi thi không cén tai sản bio dim Đặc biết hơn, các Ngân hing thường chỉchip nhân khoản vay ti giá tờ 60% din 80% giá bị của ti sẵn bảo dim (Điều 31ALuật Ngân hing Australia 1959) Ngoài ra, Ngân hing có một sơ "kần chọn" nhất

đánh đốt với các khoản vay cô ti sin bio dim Cu thể, các Ngân hàng sẽ wu tiên cho vay đối với khoăn vay có tài sân bảo dim df bản với giá trí cao Điều này hoàn toin

ding với cả các bit động sin Ngân hing luôn tính đắn trường hop ho sé thu lei được

g nêu buộc phii bán tải sân bảo dim

2.1.2 Xe lý tài sân đăm bã

Việc xử lý & đây được xét trên of hú trường hợp: Người vay không thể thanh

Rất

toán nỗi khoăn vay hoặc Ngân hàng thương mai phá sin

Thứ nhất, xét trường hợp người vay không thé chỉ trả khoản vay đúng han Theo quy định từ ASIC (Ủy ben Chứng khoán và Đâu too, ngân hàng thương mai

có thể tha thuận gia hen cho khoản vay Vie gia hạn này khá linh hoạt Các ngân hàng co thể tự thôn thuận với người vay vé thời gian ga han Tuy nhiên thông

thường khoing thời gian này là một din hai tháng Đối vớ những khách hing wy tn,

việc gia hen có thi được káo dài hơn, thâm chi ngân hàng có thé xem xét bỖ sung thêm một khoản vay hi tro Người vay có thể chấp nhận thời gian gia han này hoặc

từ chỗ: Khi đó, việc xổ Lý tài sân bảo dim hoàn toàn do mr théa thuận cia các ben

Chỉ khi nhận thấy người vay thục mr không có khã năng trả lá và gốc đúnghen, cũng như không hop tác với ngân hing việc xử lý ti sản sẽ được thục hiện theoquy tình được quy nh tei Phin, Chương 4 Luật Biên pháp báo dim cho tà sin cánhân 2009 (Personal Property Securities Act 2009) nh sax

Ngân hing rẽ gũi cho người vay mét thông báo Thông báo này như một bản

đánh giá ring nguôi vay đã lân vào tình trang ti chính xấu, với khả năng tré nơ đăng hen lá rất thấp Đáp trả lạ thông báo này, người vay cần git một phân hồi nhằm xác nhận hoặc phản đốt tỉnh rạng trên Ngoài ra, người vay sổ nêu những yêu cầu của bản thân, bao gầm cả việc gia hạn.

Nấu người vay tiếp tue không thé the hiện nghĩa vụ ota minh sau hai văn bin này, ngân hàng sẽ gũi mét thông báo cuối cũng” Thông báo này sẽ yêu cầu người vay thực hiện những ngiữa vụ cần thiết để xử lý tai sin bảo đảm trong vòng 30 ngiy ké từ khi nhận Nghia vụ này bao gốm geo nộp, cho phép ngân hàng tịch thụ

bit động sin cũng như hợp tác với ngân hing trong qué tinh ấy, Ngân bảng cóquyền yêu cầu tòa án cho họ mất lệnh nhẫn tịch tha bit động sin Lệnh này phẩiđược thông báo cho người vay trong vòng 10 ngày Nguồi vay có quyên kháng cáotrong 30 ngày kể từ khi nhân dave thông tin cần thiết Nếu phán quyết cuỗi cing

được due rà vẫn chẳng lẻ người vay thi Tòa án có thé sử dung các hình thúc cưỗng

chế trợ ngân hàng trong vite tích ths ti sẵn

Tai sin bảo dim là bit đống sẵn này sẽ được xirly bằng cách hơ bán, bán đầu

giá @iễu 129 Luật biện pháp bảo dim cho tải sin cá nhân 2009) hoặc giữ lạ để khẩu

trừ cho ngiĩa vụ nợ (Điều 134)

So sánh với pháp luật Việt Nam, có thể thấy rõ rùng các quy định vé xử tải

sản bio dim của pháp luật Việt Nam còn nhiễu bit cập khiển cho việc xử lý ti sản

bio dim tốn thời gian và không dễ ding Theo phép luật Việt Nam tài sin bảo dim

của bên vay chi được xử lý khi bên vay vi phạm nghĩa vụ côa hợp đồng vay, Nếu cáctiên không thoả thuận được vé phương thức xỡ lý tải sẵn bảo dim tién vay là bit

đông sân thi có thé thục hiện khôi kiện ra Tod án Tuy nhiên, kỄ cả kha có bên án yêu

cầu giao nếp ti sẵn bảo dim 1a bit động sin thi ngân hing vấn cần ủy quyễn mới có

thể bản ải sân bảo dim nhẫn thu hỗi khodn vay.

Trong khi dé, Tòn án Ue đã hỗ trợ rất nhiều cho công tác xở lý tài sẵn bảo

dim cin các ngân hàng tại quốc gia này, Với việc ngân hàng được quyển đơnphương yêu cu mốt lệnh tích the bất đông sin, khả ning cuống chỗ trên thục técùng việc hy do xử lý theo nhiêu hình thức khiên quy tình xử lý các động sản

bio dim không gập quá nhiều vướng mắc Quy kình này đặt quy/

hàng cao hơn bên vay Tuy nhiên, để có thể áp dạng được thi cần có một hệ thống

"ngần hàng và tổ tụng minh bạch, công bằng không lem quyền để bit ép, gây tổn hai

din quyển con người, quyền công din cia bên vay Quy tình này cho thay tinh tự dothôa thuân, thương lượng giữa hei bên Tuy nhiên, kd không thôn thuận được, phía

ngân hàng có thể nhờ din quyền hục của Tòa án Nguôi vay cũng có quyển kháng

lợi của ngân

1 futile 123- Personal open Securities Art 2009

cáo nhưng một ủi phán quyết cuối cùng được đưa ra có lợi cho ngân hàng titi sản

sẽ được xử lý tiệt đŠ, có thể áp dụng đến cuống chế thi hành Việc bản đầu giá hey

bin cho tr nhân cing được ngân hàng tự do hơn chon và không gập khó khăn g, vìtrong trường hop này ho có quyản như chỗ sở hữu của bất động sẵn

“Thử hai, xử lý bất đông sin trong trường hop Ngân hàng phá săn Tình huồngnày khá khó xây ra Chính phủ Australia luôn bảo lãnh cho các khoăn tién gi tạ các

tỔ chúc tin dang được công nhân tại quốc ga này'* với giá ti không qué 250000 AUD Điều này được hiễu là nêu mốt ngân hàng thương mai phá sin, khoăn tin git

có gi tri đoới 250000 AUD này sẽ đoợc thanh toán Néu vượt quá 250000 AUD thi

người gis tiền sẽ không được thanh toán phần wet quá” Con đối với người vey, dic biệlà các khoăn vay có tt sẵn bão dim 1a bit đồng sin sẽ được ASIC! (Ủy ben Chúng khoán và Dau tre) xem xét chuyển cho một tổ chức tin dạng khác với đều kiện là không có ảnh ining g xu cho người vay về lãi mit Có thể thy, trong tinh

hung này thi người vay lại có li Việc không phi ip tục tr lấ hoặc it nhất là rã

l mất không cao hơn trước cho chỗ nợ mới số không cỏ một tác đồng xâu nào din

"người vay Quy định này của pháp luật không chỉ bão toàn quyền lợi cho người vay

mà còn là mốt bức tưởng võng chắc ngin cân sự sup đỗ của cả hệ thống tải chin nêu một ngân hing phá côn)” Nguời vay có thé yên âm đâu hema không quá lo ng din tình trang ngân hàng Cũng phải nói, các ngôn hàng đều cổ gắng hết sức để tránh

{oi vào tình trang mắt khã năng thanh toán

So sánh với pháp luật Việt Nem, hiên nay Luật các tổ chức tin dụng sta đổi

uới có hiệu hue vào thing 1 năm 2018 cho phép các ngân hing Việt Nam phá sin

như một giả pháp cuỗi cing Tuy nhiên, các thi tuc, ar chuyển giao quyển và ngiữa

vụ công như việc xử lý lợi ích của bên vay chun được quy ảnh rõ Đặc biết, các ý

ifn tranh luận xosy quanh vie cho phá sin ngân hàng thường tập trung vào quyển

lợi của người gũi tién Trong kh đó, các khoăn vay có bio dim cũng rit cần được

qguan tâm và xử lý ou thé lạ chưa đoợc hướng dn ch tiết

21.3 Kinh nghiệm đánh giá khoản vay có tài sản bảo dim

Daan stn cổ đức ông được công hận, Aust Pad ution harass of ADIS

© ape suaaaagng yor-umeybung> Duy cp cưng 12018,

‘champs asi gov euler asi> Tray cap ncaingay 23.1015

Mare Tenens, 2018 Propet foreceat Sydney.

Thực tỉ, việc xở lý tử sin bảo dim sẽ được thục hiện dễ hơn nếu khoăn vay được định giá tốt nguy từ khẩu thẳm định Theo đó, người vay sở dụng tốt nguồn ti chính này để đem lại lợi nhuận cho bản thin và ngân hàng Moi tinh ining xẵu sẽ được giảm thiểu tối da nêu các ngân hàng tim được các mỗi cho vay tốt Đối với các ngân hàng ở Úc, một hỗ sơ vay được xác Ảnh dun trên các iêu chỉ của nguyên tắc 4C

Đó là @) Charater Tink chất, đặc đểm, phân loa): (a) Capacity (Néng lọc tải chí);

(Gi) Capital (câu trúc vốn); Gv) Collateral (ái sin bảo đầm)”, Nguyễn tắc này vé cơ

bin công đã được các ngân hing thương mai Việt Nam họ: hồi và áp dụng, huy nhiên

vi quy mô cũng như đô sâu chưa ceo

Các ngân hàng Úc đánh giá mot sơ tài chỉnh?! cho mọi khoản vay khá kỹ"

ling Trong đó, Ngân hing sẽ đặc biệt lưu din các khoản chi tiêu và khoản vaytrong khoảng 6 tháng din một năm gin diy cia người vay Việc chỉ êu quá đã hey

vay nợ liên tục có thể khiễn người vay trở thành một khách hàng cổ rồi ro cao Thậm,

chi, các chỉ tiêu thông dụng cổng có thể được xem ét đến Việc người vay liên tục

trim chế rong việc thanh toán các hoa đơn cho Telstra” cũng khiến ngân hing có thể

từ chỗi cho vay ma không cén xem xét thêm bất cử hỗ sơ gi Ngân hàng công xem xét rit jh năng tit chính của người vay có én nh hay không Néu một khánh hàng có tiên sỡ thay đổi công việc liên tục trong khoảng 6 thing din một năm gin diy sẽ không thể co là có tha nhập én din

Riêng đối với cá ti sẵn bão dim là bit động sin, ngân hing sổ wa thích các ti

sản có vị trí đẹp thuộc kin trung tâm các đồ thí Bất động sin ở Uc la met thi trường còn nhiễu tiêm năng phát triển vớ diện tích đất nông nghiệp còn dư thin Chính vi thé, các căn hô hay mảnh đất ti khu vực thành phổ sẽ df bán và được giá hơn bất đông sẵn

tai nông thôn

Song song với việc đánh giá tài sân bảo đảm, đánh giá cá nhân người vay cũng

tất quan trong Na

đầm là bit động sin cho khoản vay đó thi việc cho vay có thé gập khá nhiều rủi ro

ngân hàng thiêu thông tin về cá nhân người vay hoặc tà sẵn bảo Đặc biệt những người vay có tễu sử tà chính không lãnh manh sẽ of lâm vào tinh

` Xem dat Base 1

2: es: moneys gov mư©GEotrng:thể-rcdtSoroting bessforedtrepets> Thy cập n củ

tiém năng và khách hing mang nhiều ii ro, ngân hàng ẽ đế dẫn én tâm lý đề đặt ki

cho vay hoặc ngược lạ là vie tiêu lãnh chấp nhận quá nhiêu các khoản vay Đồ chính,

là nguồn gốc cin các trường hợp phải xử lý tài sin bio dim 1a bất động sẵn vừa khóXhăn, vừa tổn kêm sau này:

Nhằn hen chế tinh trạng bit cân xng thông tin này, các ngân hing và nguôi

vay tei Úc rỡ dụng một công cụ khá phd thông nhưng hiệu quả cao Đó là các báo cáo tii chính (CRB: Credit report body) dành cho cả cá nhân fin pháp nhân để bổ mạng vào

hồ sơ vay tin dụng CRB dành cho hỗ sơ vay tín ding có thể được thục hiện bối chính

"người vay hoặc thông qua các đơn vi cùng cấp dich vụ lập bio cáo ti chính độc lậpnhư Eqhifet, Dun end Bradstreet, Experian Dù thục biện theo hình thúc nào thi CRB

cũng phit được công nhận bỗi ASIC để có đã điều kiện than gia vào các giao dich

tiên vay thực tổ Các đơn vi cung ứng dich vụ lập hỗ sơ tủ chính thường thực hiện

giúp khách hàng cả khẩu liên hi với ASIC đã công nhân ti liêu này: Đẳng thời, nhà cung cấp dich vụ CBR cũng tin hành châm điểm CBR của khách hàng và (nu được Xhách hàng cho phág) còn có thể công bố công khai rên hộ thẳng hồ sơ trực tuyến CRB được chim điểm cao sẽ thể hiện một khách hing có lịch s tải chính trong sách, luôn hoàn thành nghĩa vụ chỉ tri của minh, Néu có xây ra trường hop phẫi xử ý tit sân

bio dim là bất động sin th những khách hing này cũng thuờng thé hiện thai độ hop

tác cao trong cả khẩu giao np tdi sin lẤn việc thục hiện các thủ tục iên quan Đây

chính là nguồn khách hing tằm năng ma các ngàn hing hướng dén Thâm chỉ phía

"ngân hàng sin sing cing cập thâm một khoản vay bổ sung nếu xét thấy người vay có

ki năng phục hồ về ti chính Vi phía người vay, ho cũng phải cổ gắng điễn diy đã thông tin của bản thân và bất động sản bảo dim để hy vọng vào một khoản vay với lấi

uit tat

ngớc tạ việc thục hiện và đánh giá các hỗ sơ tải chính cá nhân chưa phổ biển

và toàn điên Các hỗ sơ vay có bảo dim bing bit động sản thường chỉ chủ trong vàthông tin của ti sản bio dim này và các ti lều chúng mình tin nhập của bên vay,Đây là một lượng thông tin rt nhỏ, mang lạ rồi ro cao khi ngân hing thục hiện cáckhoăn vay Đồng thời, khi xem xét cho vay, các ngân hàng thương mai ti Việt Nam

thường dựa vào đánh giá côn CIC (credit information center) là tổ chức sự nghiệp Nhà

"ước thuc Ngân hing Nhà nước Việt Nam, cổ chức năng th nhân, lưu tr, phần tích,

xử lý, dr báo thông tn tin đụng phục vụ cho yêu cấu quản lý nhà nước của Ngân hàngNha nước, thục hiện các dich vụ thông tin ngân hàng theo quy định của Ngân hàng

Nha nước và của pháp luật Khi vay vốn tei Ngôn hàng hay TỔ chức tà chính, tì tổ

chức tin đụng sẽ cụng cấp cho CIC thông tin về các khoăn vay, tên người vay, và quảtrình thanh toán khoản vay đó, Sau đó, CIC sẽ tổng hợp chứng thành một cơ sở đỡliệu

thống nhất phản ánh lịch sử tín đụng của ting cá nhân Tiên hệ thống CIC, người vay

sẽ được xép vio | rong Š nhôm sau

Nhóm 1: Dư nợ đủ tiêu chuẩn (1a các khoản nợ có đủ khả năng thu hồi day đủ.

cả gốc và li đúng thời hạn Nhưng nu quá hen tử 1 đến đưới 10 ngày, vẫn năm trong nhóm di tiêu chuẩn nhung bị phạt lãi qué hen 150%)

Nhém 2: Dự nợ cầnchú ý đà các khoăn nợ quá hen tử 10 dn đưới 90 ngà)

Nhóm 3: Dự nợ đướ tiêu chun đà các khoăn nợ quả bạn từ 9Ú dén 180 ngh)

Nhỏm 4: Dự nợ có nghĩ ngờ (a các khoản nơ quá hạn từ 181 đến 360 ngs)Nhém 5: Dự nợ có khả năng mất vén (a các khoản nợ quá han tin 360 ngày)

Song đỡ lifu tin dụng của CIC hiên may vấn phẫn lớn là thông tin tổng hợp được từ các ngân hàng thương mai và các t8 chúc tin dụng phi ngân hing chữa có sơ

đồng góp nhiêu hông tin từ các nguồn khác, đặc bit à hông tin phi tải chính

Trong khi dé, cho vay tiêu ding hướng tới các đối tương cá nhân dang ting

truống rất manh trong những năm trở la đây với tốc độ tăng trường bình quân rên30%Mnim Đặc bit trong đỏ là cho vay cõ tài sẵn dim bảo cõ đổ rồi ro rất cao thi mequan trong cũa thông tin, đỡ liệu về khách hàng đặc biét la các thông tin phi tai chính,cảng trở nên quan trong hơn bao gờ hết

Tính din hit năm 2017, tổng số khách hàng vay được CIC cập nhật vào kho đỡ

liệu là tên 34.3 triệu, trong đó có trên 700 000 khách hing doanh nghiệp và rên 33,6

triệu khách hàng cá nhân Chưa nổi đồn chất lượng dã liệu của những khách hãng này nhưng rõ ring CIC vẫn đang còn thiểu rất nhiễu đỡ liệu et các pháp nhân, thể nhân

Xhác đôi với một đất nước có tới hơn 92 tiêu din

So sánh với Ue, có thể thấy, hệ thing các dn vi cũng cập báo cáo tà chính độc lip hoạt đông có hiệu qué hơn hẳn so với CIC — một đơn vi thuộc nhà nước và hoàn

toàn độc quyên trong đánh giá thụ thập thông tin và đỡ liệu ti chính Hơn nữa, CICchỉ dum vào thông tn thụ được ừ phía ngân hàng còn Equifax hey Experian Tẩy thông

tin trực tiẾp từ người vay, vừa đâm bảo độ chính xác cao, vừa giảm bớt gánh nặng xácđịnh thông tin cho phía ngân hàng,

Hàn Quốc Hin Quốc la một quốc gia Đông A, nằm ở phía nam bán dio Tuểu Tiên Hàn Quốc có mốt nẫn kinh tổ phát tiễn cao Trong đã, các ấp đoàn lớn cia Hàn Quốc nh Samang Hyndsi, Daewoo đã tạo ding được tin tuổi khắp nơi trên toàn thé gi

Seu Chiến anh Triéu Tiên, kính tổ Han Quốc đã phit iễn nhanh chống, từ một trong những nước nghéo nhất thể giới trở thánh một trong những nước phát triển nhất Cuối thể ij 20, Hn Quốc là một trong những made có ốc độ ting trường kinh tế

nhanh nhất trong lịch sở thể giới hiện đạ GDP (PPP) tình quân đầu người của đấtnước đã ahiy vot tử 100 USD vào nim 1963 lên mite 10 000 USD vào năm 1995 và

25.000 USD vào nim 2007 Bắt chấp các ảnh hưởng năng né từ cuộc khủng hoing tanh tổ châu A 1997, nước nảy đã khối phục kinh tổ rất nhanh chóng và võng chắc Một trong những điểm tun võng chắc của nền kinh tổ Hin Quốc lá hệ thống ti chính — ngân hàng phát tiễn ở tình đổ cao Các ngân hàng ở Hàn Quốc có nhiễu kinh

"nghiệm trong xử lý tải sản bảo đầm, đặc biết là các bit đồng sin Chính vi thé, tác gã

lu chon pháp luật Hàn Quốc để nghiên cửa nhằm học hội các kin nghiên vé xử lý

tii sẵn bio dim là bất động sin để áp dụng có hiệu quả ở Việt Nam

Đổ tài này nghiên cứu các kinh nghiệm cin Hàn Quốc liên quan đốn xử lý bắt đông sin bio dim bao gồm: các phương pháp thể chấp bit đồng sin và việc xử lý ti

sản bio dim hình thành trong tương ii Đây đều là những vẫn để được nhà làm luậtViệt Nam quan tim và muốn hoàn thiện Cùng là quốc gia thuôc châu A nhưng tốc độ

phat triển của Hán Quốc đã di trước Việt Nam đến hing chục năm Đồng thời, Han Quốc đang rất quan tân din việc đầu hr vào nước ta Việc học hôi các phương pháp, qguy chun pháp luật hỗ trợ tín dạng của Hàn Quốc cũng sẽ gop phin th hút các nhà đầu tr và góp phin hoàn thiện pháp luật của Việt Nam, dip ứng yêu cầu hội nhập.