Luận văn thạc sĩ luật học: Sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

Đáp ứng các yêu cầu hội nhập quốc tế, nhất làtrong lĩnh vực nhất là về kinh tế, Luật này có nhiều quy định cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và đặt ra các điều kiệ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘITRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

NGUYEN VĂN TUYẾN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2023

ĐẠI HỌC QUOC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

NGUYÊN VĂN TUYÊN

Chuyên ngành : Luật Dan sự và Tố tụng dân sự

Mã số : 8380101.04

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS NGÔ HUY CƯƠNG

HÀ NỘI - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan toàn bộ nội dung Luận văn là kết quả nghiên cứu của

cá nhân tôi Qua quá trình học tập và nghiên cứu của bản thân cùng với sự chỉ

bảo của thầy hướng dẫn, tôi đã trang bị cho mình nhiều kiến thức khoa học dé

hoàn thành Luận văn.

Các nội dung nghiên cứu và kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bat cứ công trình nghiên cứu nao trước đây Những nguồn tài liệu tham khảo đảm bảo có nguồn gốc xuất xứ rõ ràng và được trích dẫn hợp pháp nhất.

Nếu có bat kỳ sự gian lận nào, tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng cũng như kết quả luận văn của mình.

Hà Nội, ngày tháng năm 2023

MỤC LỤC

LOI CAM DOAN - óc: 22ct 222 trau i ÿ(9E7.1001 5 |

1 Sự cần thiết nghiên cứu đề tài ¿2s s+Sx+EkeEEt£E2EEzExerkerkerkerkees |

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu 2-2-5 5£ 5£2££2££+££+£++£xerxerseee 2

3 Mục tiêu, đối tượng và phạm Vi nghiÊn cứỨu - «5s «<< ++s+ss+ 4

4 Phương pháp nghiÊn CỨU - G111 919911 91 91 1 vn ng rey 4

5 Kết cấu của luận VAM oo eecssseesesssssecessnsecessneeeessneseesnneseesnneeeesnneeeesneeesenneeen 4 Chương 1: KHÁI QUÁT PHAP LUAT VE SỞ HỮU NHÀ Ở CUA CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM -.cc¿cccvccscrxerrrrrrerrree 6

1.1 Khái luận về sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam 6

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại nha Ở -++-< xxx 6Tiêu chí phân loại nhà cấp II a 10

1.1.2 Khái niệm cá nhân nước ngoai - s5 + +++s£++v+seeesseess 18 1.2 Tác động ảnh hưởng của việc cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt

nước ngoài tại VIỆt ÌNam < 1S HH HH kh 30

Kết luận chương L ¿2-52 £2E£2EE2EESEEEEEEEEEEEEEEEEEE21121121171 2121 xeC 34 Chương 2: THUC TIEN THI HANH VA AP DUNG PHÁP LUẬT VE SỞ HUU NHA G CUA CA NHAN NUGC NGOAI TAI VIET NAM VA KIEN

MỞ ĐÀU

1 Sự cần thiết nghiên cứu đề tài

Luật Nhà ở 2014 đã phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng và

Nhà nước về phát triển nhà ở và đã thi hành Hiến pháp 2013 về quyền bảođảm có chỗ ở của công dân Đáp ứng các yêu cầu hội nhập quốc tế, nhất làtrong lĩnh vực nhất là về kinh tế, Luật này có nhiều quy định cho phép người

nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và đặt ra các điều kiện để được

sở hữu, đồng thời thúc đây việc thu hút nguồn ngoại tệ cho đất nước, đảm bảo kinh tế phát triển ôn định, góp phan giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các cá nhân nước ngoài có nguyện vọng đến Việt Nam làm việc và sinh sống một

cách ôn định và lâu dài

Theo báo cáo của Bộ Công an tại phiên họp giám sát của Ủy ban Đốingoại của Quốc hội ngày 22/8/2019 về việc thực hiện chính sách, pháp luật

trong công tác quản lý người nước ngoài tại Việt Nam: Trước giai đoạn dịch

Covid-19, lượng người nước ngoài nhập cảnh Việt Nam tăng nhanh: Năm

2015 là 7.829.110 lượt (tăng 9,9% so với năm 2014), năm 2016 là 10.619.844 lượt (tăng 35,6% so với năm 2015), năm 2017 là 13.754.508 lượt (tăng 29.5%

so với năm 2016), năm 2018 là 16.155.352 lượt (tăng 17,5% so với năm

2017) Giai đoạn từ tháng 3/2020, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid 19, số

lượng NNN nhập cảnh Việt Nam giảm mạnh (năm 2020: 4.328.290 lượt

người; năm 2021: 329.081 lượt người) Từ 15/3/2022 đến nay, thực hiện chủ

trương của Đảng, Nhà nước mở cửa, tiếp tục trạng thái bình thường mới, CụcQuản lý xuất nhập cảnh đã tham mưu lãnh đạo Bộ Công an đề xuất Chính phủkhôi phục việc thực hiện cấp thị thực cho NNN nhập cảnh theo Luật Nhập

cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm

2014 (sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2019); miễn thị thực nhập cảnh cho

công dân 13 quốc gia (Đức, Pháp, Ý, Tây Ban Nha, Anh, Nga, Nhật Bản, Hàn

Quốc, Dan Mạch, Thụy Điền, Na Uy, Phan Lan, Belarus) trong thời hạn 03

năm từ 15/3/2022 đến 15/3/2025 Do vậy, lượng NNN nhập cảnh Việt Nam

đã bắt đầu tăng trở lại (năm 2022 có 3.601.809 lượt người) Số liệu đó cho

thấy tiềm năng của thị trường nhà ở mà người nước ngoài có thé đem lại chonên kinh tế Việt Nam, nhưng bên cạnh đó Việt Nam cũng gánh chịu những

tiêu cực từ đó, nhất là về an ninh, trật tự an toàn xã hội

Luật Nhà ở 2014 trên thực tế vẫn còn có những bat cập liên quan tới nhiều vấn đề mà trong đó có vấn đề sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam mà cần làm rõ đề kiến nghị hoàn thiện Do đó học viên xin lựa chọn

đề tài: “Sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam” làm đề tài

luận văn thạc sỹ luật học của mình.

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Hiện có một số công trình có nội dung liên quan tới đề tài này mà họcviên nắm được như:

- Luận văn của Ngô Thanh Hương, “Pháp luật về sở hữu nhà ở của

người Việt Nam định cư ở nước ngoai và người nước ngoài tại Việt Nam”, DHQGHN, 2013 đã thành công lớn trong việc xây dựng được khung lý luận

về pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đồng thời cung cấp những kiến thức pháp lý quan trọng giúp cho những người nghiên cứu đi sau, nhất là những khái niệm chủ yếu.

- Luận văn của Nguyễn Tan Thanh An, “Pháp luật về sở hữu nhà ở của

tô chức, cá nhân nước ngoai dau tư tại Việt Nam”, luận văn Thạc si Luật hoc,Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, 2015 đã làm rõ thực trạng áp dụngpháp luật và nêu ra được những đòi hỏi của thực tiễn về sỡ hữu nhà ở của

người nước ngoài.

- Luận văn của Lê Minh Chí, “Quyền mua nhà ở thương mại của người

nước ngoài tại Việt Nam”, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, 2018 đã

phân tích khá toàn diện về như cầu, lợi ích và nội dung của quyền mua nhà ở

thương mại của người nước ngoài ở Việt Nam.

- Luận văn của Đỗ Thị Hồng, “Hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu

nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam từ thực tiễn đăng ký quyền sở hữu

nhà ở cho người nước ngoài tại thành phố Hà Nội”, luận văn Thạc sĩ chuyên

ngành Luật Kinh tế, Đại học mở Hà Nội, 2019 đã đưa ra được những kiến giải

và giải pháp có giá trị tham khảo rất cao cho những người kế tục nghiện cứu.

- Luận văn của Trần Trọng Mạnh, “Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố

Hồ Chí Minh”, tại Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, 2019 đã mô ta

được bức tranh khái quát về thực tiễn những thủ tục phát sinh từ mua nhà ởcủa người nước ngoài sinh sống tại thành phố Hồ Chí Minh

- Doãn Hồng Nhung và Ngô Thanh Hương về “Hoàn thiện pháp luật

về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài ở

Việt Nam”, Khoa Luật DHQGHN, 2017 đã có những phân tích thực trang

pháp luật, tìm hiểu nhu cầu thực tiễn và kiến nghị hoàn thiện pháp luật rất

đáng lưu tâm.

- Vũ Hùng Đức, “Quyên cư trú và quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

của người nước ngoài”, trên Tạp chí dân chủ và pháp luật 06/2018.

- Nguyễn Thị Thanh Xuân và Trần Vang Phủ, “Chế định về quyền sở

hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu Lập

pháp, số 01/2019

- Nguyễn Huỳnh Anh, Bùi Thị Mỹ Hương, “Quyền sở hữu nhà ở của

người nước ngoài tại Việt Nam - Một số vấn đề cần hoàn thiện”, Tạp chí

Công thương, 2019.

3 Mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Mục tiêu chủ yếu của luận văn là xây dựng hệ thống lý luận liên quan

tới đề tài và kiến nghị lập pháp

Đối tượng chủ yếu là các van đề pháp lý và các qui định của luật thực

định liên quan.

Pham vi được xac định từ khi có Luật Nhà ở 2014 tới nay.

4 Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu đề tài dựa trên cơ sở lý luận và phương pháp luận của Chủ

nghĩa Mác - Lénin và tư tưởng Hồ Chí Minh, cũng như các đường lối quanđiểm, chủ trương của Đảng và chính sách của Nhà nước Các phương pháp

nghiên cứu sau được sử dụng:

- Phương pháp thống kê, phân tích và tổng hop được sử dụng trong

luận văn dé đánh giá thực trạng về nhà ở, nhu cầu nhà ở của người nước ngoài

ở Việt Nam và nghiên cứu thực trạng pháp luật

- Phương pháp phân tích qui phạm pháp luật được sử dụng trong luận

văn để nghiên cứu luật thực định, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn

áp dụng pháp luật

- Phương pháp so sánh pháp luật được luận văn sử dụng dé làm rõ thêm những ưu điểm và khiếm khuyết của pháp luật Việt Nam đồng thời tìm kiếm

giải pháp, kinh nghiệm của luật nước ngoài giúp cho việc hoàn thiện pháp luật

Việt Nam về sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

- Phương pháp trừu tượng pháp ly được sử dung dé tìm kiêm giải pháptổng quát cho pháp luật Việt Nam liên quan tới đề tài luận văn

5 Kết cấu của luận văn

Nội dung nghiên cứu chính của luận văn được chia thành hai chương như dưới đây:

Chương 1- Khái quát pháp luật về sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài

tại Việt Nam

Chương 2: Thực tiễn thi hành và áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở của

các nhân nước ngoài tại Việt Nam

Chương 1

KHÁI QUÁT PHÁP LUẬT VE SỞ HỮU NHÀ Ở CUA CÁ NHÂN

NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM

1.1 Khái luận về sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại nhà ở

Luật Nhà ở 2014 được ban hành có quy định về khái niệm nhà ở như sau: “Nha ở là công trình xây dựng với mục đích dé ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” (Điều 3, khoản 1) “Nhà ở là một loại bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất” (Điều 107, khoản 1, điểm b, Bộ luật Dân sự 2015) Các điều luật này cho thấy nguén pháp luật về nhà ở bao gồm Luật Nhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh

bat động sản 2014 được sửa đổi, bổ sung năm 2020 Tuy nhiên khi nói tớiquyên sở hữu nhà ở cần chú ý nhất tới luật chuyên ngành là Luật Nhà ở 2014

và luật chung là Bộ luật Dân sự 2015.

Trên thực tế, nhà ở được xây dựng với mục đích dé dap ứng nhu cầu dé

ở và sinh hoạt của con người Thông thường, ngoài mục đích xây dựng dé ở

thì nhà ở còn được xây dựng với nhiều mục đích khác như cho thuê, kinh

doanh, thương mại, thực hiện mục đích xã hội từ thiện Nhà được xây dựng

không nhằm mục đích để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, hộ gia

đình, cá nhân thì không được gọi là nhà ở Căn cứ vào giải thích tại Luật 2014

cho thấy, nhà ở được xây dựng với mục đích duy nhất để ở cũng như phục vụnhu cầu sinh hoạt cho hộ gia đình, cá nhân

Đây chính là dấu hiệu để chúng ta phân loại nhà ở với các loại côngtrình xây dựng khác không có mục dich dé ở như nhà xưởng dùng trong côngnghiệp, nhà dùng làm văn phòng (officetel), nhà ở dùng phục vụ nhu cầu kinh

doanh dịch vụ lưu trú (condotel).

Người nước ngoài làm việc tại Việt Nam đồng thời cần có cuộc sống

ồn định Vi vậy, tùy theo khả năng tài chính của mình, người nước ngoài lựa

chọn các hình thức ký túc xá làm việc khác nhau như thuê căn hộ, thuê biệt thự

nếu khả năng tài chính không cho phép Muốn sống ở Việt Nam lâu dài Ngoài

ra, một số người nước ngoài có tiềm lực kinh tế coi Việt Nam như quê hươngthứ hai của mình và mong muốn sở hữu một căn hộ đề có thé sinh sống ồn định

lâu dài Xuất phát từ nhu cầu này, trên thị trường bất động sản, nhiều cá nhân, môi giới, tổ chức kinh doanh đóng vai trò là cầu nối cho người nước ngoài đến

mua nhà tại Việt Nam Ngoài những tổ chức, cá nhân tuân thủ pháp luật, cung

cấp thông tin chính xác giúp người mua nhà tránh rủi ro, còn có nhiều tổ chức,

cá nhân lợi dụng thị hiếu của người nước ngoài Người nước ngoài cần được cung cấp thông tin, lời khuyên, đại lý không chính xác nhưng tài sản không đủ

điều kiện hoặc không bán cho người nước ngoài, khiến nhiều người mua nhàphải đối mặt với các vấn đề pháp lý và thiệt hại tài sản không thê khắc phục Nên

tác giả muốn cung cấp thêm thông tin về vấn đề nhà ở cho người nước ngoài ở

Việt Nam

Nhà ở là một trong những điều kiện vật chất cơ bản không thê thiếu củacon người nhằm phục vụ sinh hoạt cho hộ gia đình và cá nhân Những đặc

điểm chính của nhà ở được thé hiện như sau:

Thứ nhất, nhà ở có tính lâu dài, bền vững, là tài sản rất đặc biệt, có giá trị cao, giá trị nhà ở sẽ phụ thuộc vào mức giá đất và mức xây dựng (mức độ

bên vững và kết cau hạ tầng của nhà)

Thứ hai, nhà ở là tài sản gắn liền với đất, là một loại hàng hóa đặc biệt

có đặc điểm riêng, không thé tách rời, không thé di chuyển cũng như khôngthé trực tiếp mang đi mua bán, trao đồi

Thứ ba, nhu cầu về nhà ở rất đa dạng, đáp ứng theo nhu cau, khả năng,

sở thích của từng đối tượng và nhu cau đó có thé thay đổi theo từng giai đoạn

phát triển của nên kinh tế, xã hội

Thứ tu, nhà ở là một bộ phan quan trọng nằm trong hệ thống cơ sở hạ

tầng kỹ thuật đối với các đô thị Nhà ở là sản phẩm phục vụ cá nhân nhưng cótác động mạnh đến bộ mặt của đô thị, ảnh hưởng đến cuộc sống và điều kiện

sinh hoạt của mỗi cá nhân trong từng ngôi nhà

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, nhà ở được phân thành nhiều

loại, tùy vào tiêu chí khác nhau Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích

để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân “Nhà ở được quy định tại Luật Nhà ở 2014 (Điều 3, Luật Nhà ở 2014) Tuy nhiên, mỗi loại nhà ở đều có hình thức, phương thức phát triển khác nhau và được áp dụng

các chính sách riêng biệt nhằm thực hiện ý chí của Nhà nước

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích chính để ở và pháp luật đã quy

định rõ cách phân loại nhà ở, tiêu chí phân hạng nhà ở Trong các loại nhà ở

thì có một số loại không phải ai cũng thuộc diện được ở hoặc được thuê

Căn cứ Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở gồm có các loại sau đây:

(1) Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa dat ở riêng biệt, có giấy

chứng nhận quyền sử dụng dat, nhà ở thuộc quyền sử dung hợp pháp của tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân, gồm:

- Nhà biệt thự.

- Nhà ở độc lập.

- Nhà ở liền kẻ

Nhà ở riêng lẻ là loại nhà phổ biến nhất ở Việt Nam hiện nay Căn cứ vào quy

mô kết cấu công trình, nhà ở riêng riêng lẻ được phân thành các hạng khác

nhau gồm: Cấp I, cấp II, cấp II, cấp IV.

(2) Nhà chung cư (hay còn gọi là chung cư) là nhà có từ 02 tầng trở lên, có

nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu

chung và hệ thống công trình ha tang sử dung chung cho các hộ gia đình, cá

(4) Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho đối tượng thuộc diện được ở

nha công vụ theo quy định Luật Nhà ở 2014 thuê trong thời gian đảm nhận

chức vụ, công tác.

Đối tượng được thuê nhà ở công vụ gồm: Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà

nước thuộc diện ở nhà công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ; sĩ quan,

quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động,

luân chuyên theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật

quy định phải ở trong doanh trai của lực lượng vũ trang,

(5) Nha ở dé phục vụ tái định cư là nha ở dé bố trí cho hộ gia đình, cá nhân

thuộc điện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi dat ở, bị giải tỏa nha ở theo

quy định pháp luật.

(6) Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được

hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định Luật Nhà ở 2014.

Đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội gồm 10 đối tượng, cụ thể:

- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người

có công với cách mạng.

- Hộ gia đình nghèo và cận nghẻo tại khu vực nông thôn, xây dựng Cán bộ,

công chức, viên chức, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân

Mặc dù thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng không có nghĩa 100% trường hợp đều được hưởng chính sách trên mà phải đáp ứng những điều kiện theo quy định.

Tiêu chí phân loại nhà cấp 1, 2, 3, 4

Hạng nhà ở được phân thành nhiều loại khác nhau, trong đó hạng nhà cấp IV

(cấp 4), cấp II (cấp 3), là những hạng nhà rất phô biến Tuy nhiên, không phải ai cũng nam rõ tiêu chí phân hạng nhà ở.

Trước đây, Thông tư liên bộ số 7-LB/TT ngày 30/9/1991 hướng dẫn việc phân loại các hạng nhà, hạng đất và định giá tính thuế nhà, đất đã quy định rõ

việc phân loại các hạng nhà nhưng hiện nay Thông tư này không còn được áp

dụng.

Sau đó, các quy định về phân hạng nhà ở đều có điểm chung là căn cứ vào quy mô kết cấu công trình.

Căn cứ theo quy mô kết cấu công trình quy định tại phụ lục II ban hành kèm

theo Thông tư 06/2021/TT-BXD, nhà ở riêng lẻ được phân thành các hạng

khác nhau, gồm: Cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV.

Trong các hạng trên thì nhà cấp IV (cấp 4) là loại nhà ở 01 tầng, chiều cao từ

06 mét trở xuống và diện tích nhỏ hơn 1.000 mét vuông.

Căn cứ vào thiết kế, kiến trúc để phân biệt nhà ở riêng lẻ với nhà chung

cu:

Khác với nhà ở riêng lẻ, nhà ở chung cư được xây dung trên dat ở riêngbiệt thường được quyền sở hữu của một chủ thê nhất định thì nhà chung cư lại

là nhà được chia thành nhiều căn chung cư khác nhau Đối với nhà chung cư,

ngoài các căn chung cư có thê thuộc sở hữu riêng hoặc sở hữu chung thì phân

10

diện tích, trang thiết bi dùng chung như cầu thang, hành lang, sân chơi, thé

thống tải điện, dẫn gas, thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu của các căn

hộ chung cư”' Bên cạnh đó, theo Thông tư số 21/2019/TT-BXD, ngày 31/12/2019 ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư thì: “Nhà chung cư bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhàchung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp”

Căn cứ vào mục đích phát triển để phân biệt nhà ở thương mại, nhà ở

xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tải định cư và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cả nhân:

Theo đó, các phương thức được xác định theo khu vực nông thôn và khu vực đô thị Tại khu vực nông thôn, hộ gia đình, cá nhân có hai phương

thức để xây dựng nhà ở: một là tự tổ chức xây dựng hoặc thuê người khác xâydựng hoặc được hỗ trợ Day là phương thức phô biến nhất dé xây dựng nhà ở

Cá nhân, hộ gia đình có thể tự mua nguyên vật liệu, tự sử dụng sức lao động

của bản thân hoặc thuê sức lao động của cá nhân, tổ chức chuyên xây dựng

thực hiện các hoạt động xây dựng nhà ở Thông thường, việc tổ chức xây

dựng được thực hiện với các công trình đơn giản, các hộ gia đình có đông

người Trong hầu hết các trường hợp, phương thức phổ biến sẽ là thuê nhân lực chuyên xây dựng để thực hiện việc xây nhà ở Phương thức thứ hai là hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở, phương thức này thể hiện đặc điểm của dân cư vùng nông thôn có tính cộng đồng cao, một gia đình có việc thường được cả

cộng đồng, làng xóm chung tay cùng giúp đỡ, cùng thực hiện”

“Tại khu vực đô thị, hộ gia đình cá nhân có ba phương thức để xâydựng nhà ở, bao gồm:

; Nguyễn Minh Oanh (2018), Sách bình luận Luật Nha ở 2014, NXB Lao Động, TP Hồ Chí Minh, tr 14.

lãi

Thứ nhất, tự tổ chức xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân khác xâydựng hoặc được tổ chức cá nhân khác hỗ trợ xây dựng nhà ở Phương thứcnày tương tự như phương thức xây dựng nhà ở phổ biến của hộ gia đình, cá

nhân tại khu vực nông thôn Tuy nhiên, phương thức này thường ít được thực

hiện tại khu vực đô thị Lý do chính là do tính chất công việc của người dân

tại khu vực đô thị không phù hợp với việc tự thực hiện hoạt động xây nhà.

Tuy nhiên, vẫn có một sé trường hợp, các hộ gia đình, cá nhân thực hiện theophương thức này khi phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của mình hoặc với cáccông trình nhỏ mang tính chất cải tạo hoặc xây thêm

Thứ hai, thuê tổ chức, cá nhân có năng lực xây dựng va đáp ứng điều kiện theo luật định Phương thức này thường phổ biến hơn tại khu vực đô thị,

kế cả trong trường hợp không bắt buộc phải có điều kiện này theo quy định

của luật Phương thức này tương tự như phương thức thứ nhất với hình thứcthuê nhân lực để xây dựng Điểm khác ở đây là tính chất, trình độ, khả năng,

độ chuyên môn của các đơn vị, cá nhân xây dựng là cao và chuyên nghiệp

hơn, tương đồng với việc chi phí bỏ ra cũng sé cao.

Thứ ba, hợp tác cải tạo, chỉnh trang đô thị trong đó có nhà ở Phương

thức này thường không xuất phát từ ý chí của cá nhân, hộ gia đình mang tính riêng tư hoặc tự phát Phương thức này thực hiện theo chủ trương, đường lối

của chính quyền, dựa trên sự ủng hộ và tán thành của các chủ thé có nhà ở Trường hợp này, việc sửa đổi, xây dựng, cải tạo nhà ở của mỗi chủ thé phải

thực hiện trong tổng thê chung, phù hợp với toàn bộ quy hoạch, kiến trúc của

đô thị, không được thực hiện tự phát, theo những cách thức quá khác biệt Bởi

vì mục tiêu chính của phương thức này là tạo nên sự nâng cấp và đồng bộhóa, theo quy hoạch tông thể tại đô thị

Căn cứ vào chất lượng nhà ở: nhà ở duoc phân loại là công trình xây dựng loại đặc biệt, công trình xây dựng theo quy mô kết cau:

12

+ Nhà cấp I: có số tầng cao từ 20 - 50 tầng, tổng diện tích sàn trên

30.000m2 loại nhà này có niên hạn sử dụng từ 100 năm, kết cau chịu lực bằng

bê tông cốt thép hoặc xây bằng gạch, tiện nghi sinh hoạt được bố trí khá day

đủ và tiện lợi.

+ Nhà cấp II: được xây dựng khá chắc chắn, có niên hạn sử dụng từ 50

— 100 năm trở lên, số tầng cao từ 08 24 tầng, tổng diện tích sàn trên 10.000

-30.000 m2 Có kết cau vững chắc và sử dụng vật liệu chất lượng tương đối

tốt Các tiện nghi sinh hoạt trong gia đình đầy đủ, đảm bảo sự tiện lợi cho các

thành viên.

+ Nhà cấp III: có số tang cao từ 2 - 7 tang, tong diện tích sàn trên 1.000

- 10.000m2 Niên hạn sử dụng từ 20 đến dưới 50 năm, có kết cấu chịu lực giữa bê tông cốt thép kết hợp xây gạch hoặc xây băng gạch Bao che xung

quanh nhà và tường được ngăn bằng gạch, mái nhà được lợp bằng ngói hoặc

Fibroociment, tiện nghi sinh hoạt bình thường.

- Nhà cấp IV: chỉ có 01 tầng, tổng diện tích sàn trên 1.000 m2 Niên

hạn sử dụng dưới 20 năm, kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ , tường bao chenhà và tường ngăn bằng gạch (tường 22cm hoặc 11cm), mái nhà được lợpbăng mái ngói hoặc Fibroociment, vật liệu xây dựng chất lượng thấp và tiện

nghỉ sinh hoạt trong gia đình tương đối thấp.

Căn cứ vào tính hiện hữu, vào hình thái để phân biệt nhà ở có sẵn và

nhà ở hình thành trong tương lai:

+ “Nhà ở có sẵn: theo (Điều 3, khoản 18), LUẬT NHÀ Ở 2014) “Đây

là loại nhà được quy định để phân biệt với nhà ở hình thành trong tương lai.Việc đưa đối tượng nhà ở là nhà ở có sẵn hay nhà ở hình thành trong tương laivào giao dịch sẽ có một quy chế pháp lý khác nhau Chính vì vậy, việc xácđịnh nhà ở đã hoàn thành hay chưa là cần thiết Tuy nhiên, yêu cầu nhà ở có

san phải là nhà ở đã đưa vào sử dụng có điểm chưa phù hợp bởi lẽ có nhiều

13

nhà ở đã hoàn thành nhưng vì một hoặc lý do nhất định mà chủ thé chưa sử

dụng Trong trường hợp này vì thiếu điều kiện chưa đưa vào sử dụng để

không coi là nhà ở có sẵn thì sẽ là bất hợp lý dẫn đến việc giao dịch nhà ở này

sẽ gặp khó khăn””

+ “Nhà ở hình thành trong tương lai: theo Điều 3, khoản 19, LUẬTNHÀ Ở 2014) Khác với Bộ luật Dân sự 2015 thừa nhận có hai loại tài sảnhình thành trong tương lai bao gồm loại thứ nhất là tài sản chưa hình thành

vào thời điểm xác lập giao dịch và hai là tài sản đã hình thành nhưng chủ sở hữu chưa được xác lập quyền sở hữu vào thời điểm xác lập giao dịch thì Luật

Nhà ở 2014 chỉ thừa nhận một loại nhà ở hình thành trong tương tai là nhà ở

đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Vì nha ở là một loại tai sản có giá tri lớn và trong điều kiện việc kiểm

soát đối với những giao dịch này chưa thật hiệu quả thì quy định này là phùhợp Quy định này sẽ góp phần hạn chế rủi ro đối với người thứ ba trong các

giao dịch có đối tượng là nhà ở.

Căn cứ vào hình thức sở hữu để phân biệt nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân; nhà ở thuộc sở hữu riêng và

nhà ở thuộc sở hữu chung:

+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm theo LUẬT NHÀ Ở 2014:

- Nhà ở công vụ do Nhà nước đầu tư xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở 2014;

- Nha ở xã hội do theo quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở

2014;

- Nhà ở cũ được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước Theo

quy định tại Điều 172, Bộ luật Dân sự 2005, đối với các tài sản thuộc sở hữu

? NMO, sđd, tr 19.

14

toàn dân thì hình thức sở hữu được đặt tên là sở hữu Nhà nước Vì Luật Nhà ở

năm 2014 ban hành khi Bộ luật Dân sự 2005 vẫn còn đang hiệu lực thi hành

nên tên của điều luật đều sử dụng thuật ngữ “nhà ở thuộc sở hữu nhà nước”

Trong quá trình xây dựng Bộ luật Dân sự 2015, nhằm sử dụng tên gọi dé phản

ánh đúng chủ sở hữu của tài sản nên thuật ngữ “hình thức sở hữu toàn dân”

được dùng dé thay thế cho tên gọi “sở hữu Nhà nước” Chính điều này đã dan tới sự không tương thích về tên gọi hình thức sở hữu giữa Luật Nhà ở năm

2014 và Bộ luật Dân sự năm 2015 Còn xét về bản chất dù tên gọi là sở hữu

Nhà nước hay hình thức sở hữu toàn dân thì đều chỉ cùng một loại hình sở hữu đối với tài sản của toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nhằm

thực hiện việc quản lý tài sản”

+ Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân chi tiết theo điều 80 Luật

Nhà ở 2014: “Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợppháp thông qua hợp pháp ” (Điều 80) Như vậy, căn cứ khái niệm này thì:

“Chủ thé được công nhận là chủ sở hữu nhà ở là bat kỳ chủ thé nào theo quy

định của pháp luật có nhà ở hợp pháp Chủ sở hữu có thé là cá nhân hoặc tôchức, có thé là người Việt Nam hoặc người nước ngoài theo quy định của

pháp luật Chủ sở hữu nhà có thể được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở thông qua việc tự minh đầu tư xây dựng, mua nhà ở, nhận trao đổi nhà ở,

nhận tặng cho, nhận góp vốn, thuê mua nhà ở, phù hợp với quy định của

pháp luật”

+ Nhà ở thuộc sở hữu riêng: Theo Bộ Luật dân sự 2015 quy định: “sở hữu

riêng là sở hữu của một cá nhân hoặc một pháp nhân” (Điều 205, khoản 1)

Sở hữu riêng là hình thức mới được ghi nhận trong BLDS năm 2015 Liên hệ

với Điều 211 BLDS năm 2005: “Sở hữu tư nhân là sở hữu của cá nhân đối với

3 NMO, sđd, tr 27.

15

tài sản hợp pháp của mình Sở hữu tư nhân bao gồm sở hữu cá thể, sở hữutiêu chủ, sở hữu tư bản tư nhân” thì BLDS năm 2015 đã quy định phù hợp vớibản chất của hình thức sở hữu: Sở hữu riêng, sở hữu chung, sở hữu toàn dân.

Tiếp cận dưới giác độ chủ thé của hình thức sở hữu nên sở hữu riêng được

quy định thành sở hữu của một cá nhân hoặc sở hữu của một pháp nhân.

Như vậy, theo khoản 1 điều luật này thì nếu một tổ chức không có tư cáchpháp nhân sở hữu tài sản thì không thê là hình thức sở hữu của riêng tổ chức

đó Chúng ta có thể xem việc sở hữu của các tổ chức không có tư cách pháp nhân là sở hữu chung của các thành viên tổ chức như sở hữu của hộ gia đình,

tổ hợp tác

Theo quy định thì tất cả các tài sản hợp pháp được quy định tại Điều 105 BLDS năm 2015 đều là đối tượng của hình thức sở hữu riêng trừ các tài sản

mà luật quy định chỉ thuộc quyền sở hữu của toàn dân và thuộc hình thức sở

hữu chung Việc sở hữu của cá nhân, pháp nhân đối với tài sản hợp pháp thuộc sở hữu riêng không bị hạn chế về số lượng, giá trỊ.

Những tài sản thuộc sở hữu riêng phải là những tài sản hợp pháp và không bị

hạn chế về số lượng và giá trị Chúng ta phải quay về với những căn cứ xác

lập quyền sở hữu được quy định từ Điều 221 đến Điều 236 dé khang định tính hợp pháp của những tài sản mà các chủ thé có quyền sở hữu thuộc hình thức

sở hữu riêng Quy định này đã thực sự khuyến khích và thúc đây các chủ thể

như cá nhân, pháp nhân trong xã hội tích cực lao động, làm giàu nâng cao

chất lượng của cuộc sống và góp phần làm tăng trưởng nền kinh tế của đất

nước vì dân có giàu thì nước mới mạnh.

Những tài sản được coi là hợp pháp bao gồm: tiền hoặc hiện vật có

được do lao động hợp pháp đem lại; hiện vật hoặc của cải dé dành là tiền; tư

liệu sinh hoạt phục vụ cho nhu cầu thiết yếu về vật chất và tỉnh thành của cá

nhân và cuôi cùng là nhà ở Như vậy, nhà ở là một trong những loại tài sản

16

thuộc sở hữu riêng của chủ thể là cá nhân hoặc pháp nhân Tương tự như

những loại tài sản khác thì chủ sở hữu nhà ở có quyền chiếm hữu, sử dụng,

định đoạt nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình

Sở hữu nhà ở nói chung tức là nói tới quyền của chủ sở hữu được

chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản là nhà ở Tuy nhiên tùy từng loại nhà

ở mà các quyền này có những điểm riêng biệt Ví dụ nhà ở chung cư cao tầngthì ngoài phần không gian căn hộ thuộc quyền sở hữu, chủ sở hữu còn có

những lợi ích chung với các chủ hộ khác ở khu sinh hoạt chung như hành

lang, cầu thang, chỗ để xe, thoát nước, thoát khí Đặc biệt những nhà ở thương mại có thời gian sở hữu hạn chế thì chủ sở hữu những nhà ở đó bị mat hoặc hạn chế quyền trong khoảng thời gian hạn chế đó Nhưng ngược lại chủ

sở hữu sẽ có quyền không thời hạn đối với nhưng nhà ở thương mại mà chủ

đầu tư được cấp quyền sử dụng đất lâu đài Vì vậy quyền sở hữu nhà ở bịràng buộc khá chặt chẽ bởi pháp luật Bên cạnh những quyền chủ sở hữu cònphải gánh chịu có nghĩa vụ như nộp tiền bảo dưỡng, sửa chữa hay an ninh,trật tự, vệ sinh theo quy định và phụ thuộc vào sự điều hành chung của banquản trị nếu ở chung cư

+ Nhà ở thuộc sở hữu chung: sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất là hai hình thức sở hữu thuộc sở hữu chung Theo Bộ luật Dân sự 2015:

“Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung, trừ trường hợp có thỏa

thuận khác” (Điều 209 BLDS 2015) Sở hữu chung theo phần có đặc thù là

phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản Vậy

chúng ta hiểu “được xác định” như thế nào vì nó khác với “xác định được”

“Xác định được” được dùng để chỉ việc xác định phần quyền sở hữu phụ thuộc vào các yếu tố khách quan như: Tài sản đó có chia thành nhiều phần dưới trạng thái vật chất được không hay có trị giá thành tiền để phân chia

17

được hay không? Ví dụ: 2 người sở hữu chung 1 tam ảnh cũ thì không thé

chia đôi bức ảnh và do bức ảnh đã cũ nên giá trị vật chất để định giá chúng là

không có cơ sở trên thực tiễn thì khó có thể bán đi, trị giá thành tiền để phân

chia (trừ trường hợp đây là bức ảnh của những người nỗi tiếng có chứa đựng

các giá trị văn hóa, lịch sử trong đó ) Còn từ “được xác định” có bao hàm cả

nghĩa xác định được vì có cả yếu tố khách quan và chủ quan trọng đó Khi

chủ thể có chủ ý ngay từ ban đầu tạo lập mối quan hệ sở hữu tài sản chung với tài sản chung, đây là yếu tố chủ quan Tài sản chung có thé chia theo hiện vật hoặc trị giá thành tiền để chia, qua đó phần quyền sở hữu trong sở hữu chung theo phần mới được xác định, ngoại trừ có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, căn cứ vào các khái niệm tại Bộ luật Dân sự 2015, có thé hiểu nhà ở thuộc sở hữu chung là nhà ở thuộc sở của nhiều người và thông tin

của các chủ sở hữu cing được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng dat,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Trên thực tế, thì việc mua, bán

nhà ở thuộc sở hữu chung sẽ gặp nhiều khó khăn hơn, yêu cầu phải có xác

nhận đồng ý của tất cả các đồng sở hữu vì nếu có một trong các chủ sở hữukhông đồng ý bán thì thủ tục giải quyết rất phức tạp, có thé nhờ đến tòa án décan thiệp giải quyết

Tóm lại, ngày nay nhằm đây mạnh mục tiêu phát triển kinh tế của đất nước và đây mạnh đô thị hóa, do đó việc phân hạng, phân cấp nhà ở nhằm giúp cho công tác quản lý van đề sở hữu nhà ở, nhất là vấn đề sở hữu nhà ở

của người nước ngoài được thuận lợi và hiệu quả hơn đồng thời là căn cứ đểmọi đối tượng được sở hữu nhà ở thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của mình

đối với Nhà nước.

1.1.2 Khái niệm cá nhân nước ngoài

Khái niệm người nước ngoài (cá nhân nước ngoài) được nhắc đến trongnhiều văn bản pháp luật Theo Nghị định số 51/2009/NĐ-CP, ngày 03/6/2009

18

hướng dan thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12: “Cá nhân

nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam” (Điều 3, khoản 1) Tại

Nghị định số 138/2006/NĐ-CP ngày 15/11/2006 của Chính phủ, quy định chỉ

tiết thi hành các quy định của Bộ luật dân sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài: “Người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam, bao

gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch” (Điều 3,khoản 2) Bên cạnh đó, Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 đưa ra khái niệm về

người nước ngoài như sau: “Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân

nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam” (Điều 3, khoản 5) Quốc tịch nước ngoài là quốc tịch của một nước khác không phải là quốc tịch Việt Nam Người không có quốc tịch là người không

có quốc tịch Việt Nam và cũng không có quốc tịch nước ngoài Tương tự,

Luật xuất cảnh, nhập cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại ViệtNam 2014, cũng đưa ra khái niệm: “Người nước ngoài là người mang giấy tờ

xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất

cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam” (Điều 3, khoản 1)

Từ những khái niệm đã nêu trên, tiêu chí dé xác định cá nhân là người

nước ngoài theo pháp luật Việt Nam là người có quốc tịch hay không có quốc tịch Việt Nam Những người không có quốc tịch Việt Nam có thể định cư hoặc tạm trú trên lãnh thổ Việt Nam Quy định này được xem là hợp lý khi

đặt trong mối quan hệ giữa quốc tịch và nơi cư trú, bởi vì khi một cá nhân cư

trú ở quốc gia mà cá nhân đó không phải là công dân thì khi đó vấn đề quốc

tịch mới được đặt ra, theo đó họ sẽ có dia vi pháp lý khác với công dân của

nước sở tại Thuật ngữ “người nước ngoài” được nhiều quốc gia cũng như ởViệt Nam sử dụng rộng rãi Trước đây, tại Điều 80 của Luật Đất đai 1993 có

sử dụng cụm từ “người nước ngoài” được giải thích theo nghĩa rộng, bằng

phương pháp nhân hoá dé chỉ chung nhóm người bao gồm: tổ chức, cá nhân

19

nước ngoài và tổ chức quốc tế Tuy nhiên, đến Luật Dat đai 2003, Luật Dat

đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 không đề cập đến khái niệm “người nước

ngoài” Theo Luật Doanh nghiệp 2014 thì: “Tổ chức nước ngoài là tô chức

thành lập ở nước ngoài theo pháp luật nước ngoài” (Điều 4, khoản 26) Còn

theo Luật Đầu tư 2014 thì “Nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịchnước ngoài, tô chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện đầu tư kinhdoanh tại Việt Nam” (Điều 3, khoản 14) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập hoặc mua lại doanh nghiệp việt nam Có thê nói răng, khái niệm người nước ngoài có nội hàm rất rộng bao gồm công dân nước ngoài đến Việt Nam dé làm việc trong các lĩnh vực ngoại giao, đầu tư, kinh doanh, sinh sống, học tập và những người không quốc tịch thường trú, tam trú ở Việt Nam “Theo thống kê sơ bộ trong những

năm gần đây lượng người nước ngoài đến Việt Nam liên tục tăng mạnh, cụthể trong năm 2016 với 10.012.700 lượt người trong đó tập trung chủ yếu từ

các quốc gia Nhật Ban, Hoa Ky, Pháp, Nga, Uc, Trung Quốc, Hàn Quốc,

Malaysia Đồng thời, số dự án đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cũng tăng

nhanh trong 5 năm, từ 1.287 năm 2012 lên 2.613 dự án vào năm 2016 Lao động nước ngoài trong hơn10 năm qua cũng tang từ 12.600 người vào năm

2004 lên 83.500 vào năm 2015” Bên cạnh đó, theo bảng xếp hạng năm

2019 của HSBS: “Việt Nam lần đầu tiên lọt vào tốp 10 quốc gia đáng sống với người nước ngoài, dựa trên phản héi của hơn 18.000 người nước ngoài

đến sống ở 163 quốc gia và vùng lãnh thé, trong đó Việt Nam được đánh giá

là nơi dễ thiết lập cuộc sống mới, nền kinh tế ôn định, cơ hội thăng tiến sự

nghiệp tôt, đặc biệt là yêu tô cân băng cuộc sông khá cao và cuôi cùng là cuộc

* Nguyễn Thị Thanh Xuân, Trần Vang Phủ (2019), “Chế định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tai

Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (01), tr 44- 45.

20

» Xét trên tông thé, người nước ngoài đến Việt Nam có

sống của người thân

thê gồm những đối tượng như: những người làm việc tại các cơ quan đại diện

ngoại giao, cơ quan lãnh sự nước ngoài; những người làm việc trong các dự

án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và những người làm việc thuộc các lĩnh

vực kinh tế, khoa học công nghệ, y tế, giáo dục,

Tom lại, dựa trên phân tích như đã nêu, theo pháp luật Việt Nam thì cá

nhân nước ngoài là thể nhân không có quốc tịch Việt Nam, không bao gồm tổ chức nước ngoài Nếu cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì được xem là nhà đầu tư nước ngoài Để sở hữu nhà ở nhằm mục đích đầu tư kinh doanh, nhà đầu tư nước ngoài phải thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Trong trường hợp này, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là chủ sở hữu nhà ở Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mặc du được thành lập theo pháp luật

Việt Nam, có quốc tịch Việt Nam nhưng không được coi là tổ chức kinh tế trongnước mà Luật Nhà ở tách ra thành một loại chủ thê riêng Luật Đầu tư 2014 vàLuật Đầu tư 2020 không quy định về thuật ngữ “Doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngoài”, tuy nhiên có quy định: “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là

tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông” (Điều 3,

khoản 21) Như vậy có thé hiểu, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp có thành viên là nhà đầu tư nước ngoài Cũng theo quy định của Luật Đầu

tư thì: “Nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam” (Điều 3, khoản 19).

1.2 Tác động ảnh hưởng của việc cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Vấn đề sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam đã được

pháp luật ghi nhận trong Luật nhà ở 2005, Nghị quyết số 19/2008/QH12 của

Quốc hội, về việc thí điểm cho tô chức, cá nhân mua và sở hữu nhà tại Việt

Nam (Nghị quyết được thí điểm trong 05 năm, được áp dụng ké từ ngày 01/01/2009) và gần đây nhất là Luật Nhà ở 2014.

Nghị quyết số 19/2008/QH12, quy định: “Cá nhân nước ngoài quy định

tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này phải đang sinh sống tại Việt Nam, được co quan nhà nước có thầm quyền của Việt Nam cho phép cu trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền

ưu đãi về ngoại giao của pháp luật Việt Nam”, thì đủ điều kiện được mua và

sở hữu nhà ở tại Việt Nam Đồng thời, Nghị quyết cũng quy định: “Nhà ở mà

cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu là căn hộ chung cư trong dự án phát

triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cam người nướcngoài cư trú, đi lại; trong thoi hạn tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” (Điều 1 & Điều 4).“Trong thời hạn 12

tháng, ké từ khi hết hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài phảibán hoặc tặng cho nhà ở đó” (khoản 2 Điều 1; khoản 1 Điều 3 và khoản 1

Điều 4 Nghị quyết số 19/2008/QH12, ngày 03/6/2008 của Quốc hội khóa XII

về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại

Việt Nam) Mỗi cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng mua nhà ở tại Việt Nam

được sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại vàchỉ được dùng nhà ở vào mục đích để ở, không được dùng dé cho thuê, làmvăn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác Thủ tục mua, bán nhà ở đối với

cá nhân nước ngoài được áp dụng như đối với công dân Việt Nam Các tranhchấp, khiếu nại về nhà ở của cá nhân nước ngoài được giải quyết theo quy

định của pháp luật Việt Nam.

22

Luật Nhà ở 2014 và Luật Dat đai 2013 ra đời dựa trên nền tảng của

Hiến pháp 2013 được xem là nền tảng pháp lý quan trọng trong quy định về

việc van đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài, được được

ghi nhận trong Luật Bên cạnh đó, Luật nhà ở 2014 có nhiều quy định nhằm tạo điều kiện tốt hơn cho người nước ngoài trong việc mua nhà ở tại Việt

Nam, với hy vọng sẽ mang lại thuận lợi hơn nữa cho cuộc sống của họ đồngthời nhằm tháo gỡ thị trường bất động sản của Việt Nam đang trong thời kỳ

đóng băng

Ké từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến nay (từ ngày 01/7/2015), việc triển khai thực hiện áp dụng pháp luật, đặc biệt là quy định về vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài, đã đạt được một số thành

tựu:

Thứ nhất, cho phép cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại ViệtNam đã thê hiện quan điểm, chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta,góp phần mang lại hiệu quả thiết thực cho nền kinh tế cũng như phù hợp với

xu thế mở của hội nhập quốc tế Hiện nay, nước ta đang trong quá trình pháttriển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đây mạnh nền kinh

tế phát triển trong quá trình hội nhập quốc tế Đây vừa là cơ hội đồng thời cũng là thách thức để đưa nước ta hội nhập ngày càng sâu rộng, phát triển

trong thời kỳ mới Khang định vi thé của một quốc gia dân chủ, độc lập vàphát triển thịnh vượng Việc cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sởhữu nhà ở tại Việt Nam cho thấy Đảng và Nhà nước ta đã thê hiện quan điểm,chính sách đúng đắn, tạo sự bình dang giữa quyền và nghĩa vụ giữa cá nhântrong nước với cá nhân là người nước ngoài, gop phần khuyến khích, tạođộng lực dé các tô chức, cá nhân nước ngoải đến Việt Nam đầu tư, mua nhà ở

góp phần đưa kinh tế của đất nước ngày càng phát triển trong quá trình hội

nhập.

23

Thực tế trong thời gian qua, tình hình phát triển kinh tế của đất nước đã

có những chuyên biến hết sức rõ rệt, đặc biệt là việc thu hút, mời gọi tô chức,

cá nhân nước ngoài vào Việt Nam đầu tư Trong vài năm trở lại đây, một số

tỉnh, thành phố đã thực hiện chính sách thu hút, khuyến khích đầu tư nước ngoài

rất hiệu quả Điển hình là tỉnh Binh Dương, một địa phương có tốc độ phát triểnkinh tế rất nhanh nhờ những chính sách nổi bật trong thu hút đầu tư nước ngoàigóp phan đáng ké cho nguồn thu ngân sách của tỉnh Theo báo cáo của Ủy bannhân dân tỉnh Bình Dương về việc tổng kết 30 năm thu hút đầu tư trực tiếp nướcngoài trên địa bàn tỉnh Bình Dương: “Tính đến tháng 6/2017, Bình Dương đã

thu hút tong cộng 2.946 dự án với tổng vốn dau tư đăng ký ước tính đạt 27 tỷ

494 triệu USD, quy mô vốn trung bình khoảng 9,3 triệu USD/dự án, đứng thứ hai cả nước sau thành phố Hồ Chí Minh về thu hút vốn đầu tư nước ngoài”.

Nhờ thực hiện các chính sách tạo điều kiện thuận lợi dé các tổ chức, cá nhân

nước ngoài được đầu tư, mua nhà ở tại Việt Nam, đã góp phần làm cho thị

trường bat động sản của Việt Nam phục hồi trở lại, đưa nền kinh tế của nước ta

từng bước phát triển và hòa nhập với nền kinh tế của các nước khu vực và

quốc tế.

Thứ hai, cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại

Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân đang thực hiện nhiệm vụ

nghiên cứu khoa học, công nghệ, y tế, giáo dục; các nhà quản lý giỏi, có

được chỗ ở 6n định, sinh sống lâu dài tại Việt Nam, từ đó góp phần bé sung thêm cho đất nước một đội ngũ chuyên gia trình độ chuyên môn, kỹ thuật cao

và nhiều kinh nghiệm, tạo tiền đề cho đất nước phát triển Hiện nay, trong bồicảnh nước ta và quốc tế gặp nhiều khó khăn, thách thức, nhất là do ảnh hưởng

của cuộc khủng hoảng tài chính, suy thoái kinh tê toàn câu, Đảng, Nhà nước

® Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương (2017), Báo cáo tổng kết 30 năm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài

trên địa bàn tỉnh Bình Dương, tr.1.

24

cùng nhân dân ta đang né lực, quyết tâm phan đấu thực hiện có hiệu quả các

nhiệm vụ, mục tiêu để phát triển kinh tế và đạt được những thành tựu quan

trọng, đưa nước ta dần trở thành nước công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất

nước Trải qua các kỳ Đại hội Đảng, một trong những chính sách được Đảng

ta đặc biệt quan tâm, chú trọng là thu hút, khuyến khích đầu tư nước ngoài,các chuyên gia, nhà khoa học, kỹ sư nước ngoài có nhiều kinh nghiệm vàoViệt Nam làm việc Nhằm day mạnh, thực hiện có hiệu quả các mục tiêu trên,

Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chính sách ưu đãi hơn đối với các tổ chức,

cá nhân nước ngoài như: những người có học hàm, học vị về khoa học kỹ thuật, y tế, văn hóa, giáo dục và trong một số lĩnh vực mà Việt Nam đang cần.

Do đó, việc tạo điều kiện cho nhóm đối tượng này được tham gia vào quan hệ

sở hữu nhà ở tại Việt Nam là cần thiết và vô cùng quan trọng nhằm giúp cho

họ yên tâm làm việc và sinh sống lâu dài ở Việt Nam

Thứ ba, cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại

Việt Nam vừa làm tăng nguồn cung, vừa làm tăng nguồn cầu nhà ở trên thị

trường, đồng thời thúc đây thị trường bất động sản trong nước phát triển trên

nguyên tắc bình dang, đảm bảo ổn định và hiệu quả, góp phan tăng thêm

nguồn ngoại tệ cho đất nước Có thé khang định, việc nới lỏng chính sách nhằm tạo điều kiện cho đối tượng là cá nhân nước ngoài được mua và sở nhà

ở tại Việt Nam đã tạo ra nhiều chuyền biến đối với nền kinh tế của đất nước

từ hiệu quả mang lại trong quy định của pháp luật về nhà ở Đây được coi là

sự thay đổi lớn mang lại những tích cực nhằm bảo đảm quyền được sở hữunhà ở đối với họ Điều này không chỉ giải quyết được vấn đề của thị trườngbất động sản mà làm tăng thêm xuất khẩu bat động sản tại chỗ, từ đó sẽ thuhút nguồn ngoại tệ lớn của nước ngoài đô Việt Nam, góp phan mang lại hiệu

quả thiết thực cho nền kinh tế của đất nước dần ôn định, tạo điều kiện thuận

lợi cho quá trình hội nhập.

25

Thứ tư, cho phép cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại

Việt Nam đã được nhà nước bảo hộ tài sản và các quyền lợi chính đáng khác

theo quy định của pháp luật Việt Nam, tạo cơ sở pháp lý cho cá nhân nước

ngoài được thực thi quyền sở hữu nhà ở của họ.

Nhà ở là nơi để nghỉ ngơi, sinh hoạt gia đình, an cư lạc nghiệp là mộttrong những nhu cầu thiết yếu của mọi tầng lớp người dân Hiến pháp năm

2013, khang định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”; “Moi người có quyên sở hữu về nha ở” và “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn,

ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của

pháp luật” (Điều 4), đồng thời Luật Nhà ở 2014 cũng quy định: “Nhà nướccông nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu

theo quy định của Luật Nhà ở; Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân không bị quốc hữu hóa Trường hợp thật sự cần thiết vì mụcđích của nhà nước tuân thủ theo Điều 5 luật này

Từ những phân tích nêu trên cho thấy nhà ở nhu cau rất quan trọng và

là loại tài sản rất có giá trị đối với từng hộ gia đình, cá nhân, vì vậy mong muốn được mua và sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam là nhu cầu tất yếu Do đó, nếu Nhà nước không quy định cá nhân nước ngoài được

mua và sở hữu nhà ở sẽ dẫn đến những biện pháp đối phó, lách luật như nhờcông dân Việt Nam đứng tên hộ dé được sở hữu nhà ở hay mua nhà bằng giấytay, không công chứng, chứng thực, không đăng ký quyền sở hữu, Tìnhtrạng này không chỉ dẫn đến hệ quả là quyền của chủ sở hữu nhà ở không

được bảo hộ, phát sinh tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý

nhà nước, đên vân đê quôc phòng, an ninh do nhà nước không thông kê được

26

nhà ở mà người nước ngoài đã mua và sở hữu là bao nhiêu trên thực tế Tình

trạng người nước ngoài mua đất tại Việt Nam, nhờ người đứng tên hộ từng

được nhắc tới nhiều trong thời gian qua, điển hình là tại Đà Nẵng, tình trạng

người Trung Quốc thuê người Việt Nam mua nhà, đất dưới hình thức “núp

bóng” thông qua các hành vi như: làm giấy kết hôn giả với công dân ViệtNam; thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam do vợ hoặc chồng của họ là côngdân Việt Nam đứng tên nhưng hầu hết mọi hoạt động, điều hành đều do đốitượng người Trung Quốc thực hiện; hoặc họ đến Việt Nam với mục đích khácnhau như đi du lịch, học tập nhưng thực tế là đứng sau lưng người Việt để

thuê mặt bằng, nha xưởng Theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội

Luật gia thành phố H6 Chí Minh chia sẻ: “Do pháp luật không cho phép người nước ngoài, đặc biệt là người Trung Quốc mua nhà, đất tại Việt Nam vì

không đủ điều kiện mua nhà, đất nên họ nhờ người Việt Nam đứng tên giaodịch, trên các loại giấy tờ, chứng minh mang tính pháp lý Chính đều này gâyhậu quả làm sai lệch trong quản lý Nhà nước, giấy tờ không thể thực hiệnđúng chủ thé và bản chat, che khuất trong đó là hành vi kinh doanh bat hoppháp, tron thuế, ảnh hưởng đến an ninh, tài nguyên quốc gia”’54

Như vậy, Luật Nhà ở 2014 quy định về việc mua và sở hữu nhà ở của

cá nhân nước ngoài tại Việt Nam nhằm điều chỉnh những bắt cap, hạn chế của

những quy định trước đây, cho thấy Đảng và Nhà nước ta ngày càng quan tâm đối tượng là người nước ngoài hơn, góp phần cải thiện thị trường bất động sản

trong nước, làm cho thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn hơn đối với các

cá nhân nước ngoài có mong muốn được sinh sống, làm việc 6n định lâu dài ở

Việt Nam, tạo sân chơi công băng hơn giữa cá nhân trong nước với cá nhân

Văn Chiến, Văn Lượng (2019), “Cần bổ sung tội danh “đứng tên thay cho người nước ngoài trong giao

dịch bất động sản”, Tạp chí Tòa án nhân dân,

[https://www.tapchitoaan.vn/bai-viet/xay-dung-phat-luat/can-bo-sungtoi-danh-dung-ten-thay-cho-nguoi-nuoc-ngoai-trong-giao-dich-bat-dong-san], (Truy cập

ngày: 12/2/2023).

27

nước ngoài, xóa đi những rào cản ban đầu, góp phần mang lại hiệu quả thiết

thực dé thúc đây nền kinh tế trong nước và phù hợp với xu hướng hội nhập

quốc tế

Về tác động ảnh hưởng tiêu cực

Luật Nhà ở 2014 ra đời đã tạo nên những bước tiến quan trọng cho sựthúc đây kinh tế của đất nước phát triển trong thời kỳ mới Luật có nhiều quyđịnh mang tính đột phá, đáp ứng đầy đủ nhu cầu về nhà ở cho mọi đối tượng,

đặc biệt Luật đã quy định mở rộng điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với cá nhân nước ngoài, quy định này không chỉ giúp cho họ có

cơ hội sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà còn tác động tích cực đến thị trường bất động sản Tuy nhiên, bên cạnh những quy định tích cực của pháp luật thì vấn

đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài trong thực tiễn và vẫn

bộc lộ nhiều hạn chế

Một là, việc cho phép cá nhân nước nước ngoài được mua nhà ở tại

Việt Nam, điển hình như: “Tại các khu vực của Quận 2, Quận 7, Quận BìnhThạnh - Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những khu vực thu hút nhiềungười nước ngoài mua nhà ở, có thể hình thành cộng đồng người nước ngoài

tại Việt Nam, khi đó việc dam bảo an ninh, quốc phòng là vấn đề đáng lo ngại hoặc một số trường hợp người nước ngoài lợi dụng chính sách để thực hiệncác giao dịch mua bán nhà ở mờ ám như trong thời gian vừa qua tại Đà Nẵng,Khánh Hòa, có rất nhiều giao dịch mờ ám của người nước ngoài, đã bị chính

quyền phát hiện”” Theo thống kê lượng giao dịch qua công ty nghiên cứu thịtrường CBRE: “Chỉ trong 9 tháng đầu năm 2018, người Trung Quốc vươn lêndẫn đầu thị trường người nước ngoài mua nhà tại thành phố Hồ Chí Minh,

® Ngô Tân (2021), Góc nhìn: Có nên “nới room” cho người nước ngoài mua nhà hay không?,

[https://blog.rever vn/goc-nhin -co-nen-noi -room cho nguoi-nuoc-ngoai-mua-nha-khong], (Truy

cập ngày:

15/2/2023).

28

chiếm 31% giao dịch Cũng theo CBRE, khách hàng Trung Quốc đại lục, Đài

Loan và Hong Kong tỏ ra ưa chuộng các dự án có quy mô lớn, vi trí trung tâm như Alpha Hill cuaAlpha King hayVinhomes Central Park và Vinhomes

Golden River của tập đoàn Vingroup Trong khi đó người Hàn Quốc lại ưu

tiên số 1 các dự án tại khu vực Phú Mỹ Hưng, nơi phát triển đô thị được quyhoạch tốt, đồng bộ và đặc biệt là hình thành được cộng đồng dân cư đồng

hương của họ ở khu vực này”.

Hai là, việc cho phép cá nhân nước nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam

có thê gây ảnh hưởng đến khả năng cung - cầu của thị trường bất động sản trong nước và cothé xảy ra tác động tiêu cực về giá cả, ảnh hưởng đến thị trường nhà ở trong nước nói chung và khả năng tiếp cận việc mua nhà ở của người thu nhập thấp trong nước nói riêng, bởi vì nhu cầu muốn được sở hữu

nhà ở của cá nhân trong nước hiện nay vẫn khá cao nhưng người dân không

thê mua được nhà ở do thu nhập vẫn còn ở mức thấp thì việc nới rộng quy

định về điều kiện được mua và sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài sẽ tác

động tiêu cực đến khả năng tiếp cận được quyên sở hữu nhà ở của nhiều cánhân có thu nhập thấp trong nước Bên cạnh đó, các chủ đầu tư, kinh doanh

các dự án nhà ở thương mại có thể lợi dụng chính này dé nang gia cao hon nhiều lần, gây nhiều khó khăn, mat 6n định trong thực hiện chính sách về nhà

ở “Theo thống kê vài năm gần đây cho thấy thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh đã day lên một mặt bằng giá mới Tại Quận 1, một số dự án

có mức giá cao hơn nhiều thu nhập bình quân của thành phố Hồ Chí Minh là8.000 USD/người/năm (180 triệu đồng) Điển hình như dự án GrandManhattan (của Novaland và Đất Việt) ở Đường Cô Giang giá 6.000-7.000

USD/m2; dự án Vinhomes Golden River (Vingroup) giá

4.000-° Bình Nguyên (2018), “Tỷ lệ người Trung Quốc mua nhà ở TP.HCM tăng đột biến”,

[https://nhadautu.vn/ty le-nguoi trung-quoc-mua-nha-o-tphcm-tang-dot-bien-d16451.html], (Truy cập ngày: 22/2/2023).

29

5.000USD/m2; dự án Centennial Ba Son (của Alpha King) giá bán khoảng

8.000-9.000 USD/m2 Không chỉ yếu tố về cầu, quỹ đất có hạn, vị trí thuận

1 k

10 Nếu theo xu

lợi, gần sông cũng là những nguyên nhân day giá nhà lên cao

hướng này thì trong thời gian không xa nữa, thành phố Hồ Chí Minh sẽ không

còn nhà ở cho người dân có thu nhập thấp mà chỉ còn lại nhà ở cho hầu hết

người nước ngoài tại Việt Nam và người giàu ở trong nước.

Luật Nhà ở năm 2014 quy định vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam được

xem là bước chuyền biến khá mạnh mẽ trong việc hoạch định chính sách của

Đảng và Nhà nước ta Các nội dung được quy định trong Luật khá cụ thé, chi

tiết, đáp ứng được nhiều mong đợi, nguyện vọng cho đối tượng là người nước ngoài, từ đó góp phần thúc đây thị trường bất động sản trong nước phát triển cũng như phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế, bảo đảm tính chất phát

triển nền kinh tế Việt Nam là kinh tế mở, hướng tới hội nhập với nền kinh tếcủa các nước trong khu vực và thế giới

1.3 Nguyên tắc xây dựng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân

nước ngoài tại Việt Nam

Hiện nay trên thế giới, tình trạng người nước ngoài nhập cảnh, làm

việc, sinh sống ôn định, lâu dài với công dân nước sở tại đang diễn ra khá phô biến, đã góp phần thúc day cho nền kinh tế của các quốc gia phát triển Do đó,

việc thừa nhận sự hiện diện nhóm người này trong hệ thống pháp luật ở các

quốc gia là điều tất yếu và có quy định cụ thê về vị trí của họ, trong đó van dé

về sở hữu nhà ở của người nước ngoài là một trong những nội dung pháp lýhết sức quan trọng

Ngày nay, trước quá trình hội nhập mạnh mẽ và yêu cầu thúc đây nênkinh tế phát triển, Đảng và Nhà nước ta đã đề ra các chính sách, chiến lược

© Thanh Hoa (2019): “Giá mua bán nhà TP.HCM tăng đột biến”,

[https://news.mogi.vn/mua-ban-nha-tp-hcm-70-giao dich-de-n-tu-nguoi nuoc-ngoai], (Truy cập ngày: 10/2/2023).

30

nhằm thu hút đầu tư, giao lưu, hợp tác phát triển kinh tế, đưa nước ta ngày

càng hội nhập sâu rộng với các quốc gia trên thé giới Quá trình hội nhập kéo

theo sự dịch chuyên lao động giữa các quốc gia, theo đó nhu cầu được mua

nhà ở tại Việt Nam đối với cá nhân nước ngoài là rất cần thiết và quan trọng

đối với họ Tuy nhiên, để ban hành các chính sách phù hợp, đảm bảo côngkhai, minh bạch, các nhà làm luật đã dành nhiều thời gian nghiên cứu và dựa

trên những nguyên tắc của một số Điều ước mà Việt Nam tham gia ký kết và nguyên tắc xây dựng luật của hệ thống pháp luật Việt Nam như: nguyên tắc đối xử quốc gia hay nguyên tắc đãi ngộ công dân, nguyên tắc này buộc các nước thành viên phải tôn trọng và đối xử bình đẳng giữa công dân các nước thành viên với công dân nước mình Đây là cơ sở pháp lý tạo tiền đề cho việc bảo vệ quyền sở hữu của công dân nước khác trên lãnh thổ quốc gia SỞ tai.

Bên cạnh đó, pháp luật Việt Nam đã ban hành một số quy định thống nhất,phù hợp với các quy định của pháp luật quốc tế, bảo đảm quyền sở hữu củangười nước ngoài tại Việt Nam Hiến pháp năm 2013 quy định: “Người nước

ngoài cư trú tại Việt Nam được bảo hộ tính mạng, tài sản và các quyền, lợi ích

chính đáng theo pháp luật Việt Nam” (Điều 48), đây là nguyên tắc hiến định

và là cơ sở đảm bảo quyén sở hữu của họ cư trú tại Việt Nam trong đó có quyền được sở hữu nhà ở Quy định này cũng được cụ thể hóa trong Bộ luật dân sự 2015, Luật nhà ở 2014 và một số văn bản luật khác.

Nguyên tắc trong xây dựng hệ thống pháp luật tại hầu hết các nước trên thế

giới nói chung và ở Việt Nam nói riêng, khi ban hành luật thường xuất phát từ nhu

cầu thực tiễn của mọi tầng lớp nhân dân Vì vậy, các nhà làm luật thường không

hạn chế quyền sở hữu bất động sản của công dân trong nước, ké cả công dân nước

ngoài, trừ những trường hợp khác có quy định Tuy nhiên, nhằm tránh những tác động tiêu cực của việc sở hữu bất động sản đối với chủ quyền an ninh quốc gia,

đảm bảo 6n định chính trị, kinh tế - xã hội, do đó các nhà làm luật ở hầu hết các

31

nước đều có những quy định riêng dé hạn chế đáng ké quyền sở hữu bat động sản

(đặc biệt là nhà ở) của người nước ngoài Từ khi Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực

thi hành đến nay, qua rà soát thực tế vẫn còn nhiều hạn ché trong việc quy định vẫn đề mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài nên

chưa khuyến khích được nhóm đối tượng này sang Việt Nam đầu tư, mua nhà ở,

từ đó gây khó khăn cho thị trường bất động sản và không mang lại hiệu quả thiết thực cho nền kinh tế của đất nước.

Quan điểm, mục tiêu của Đảng và Nhà nước ta khi xây dựng Luật Nhà

ở 2014, nhất là những vấn đề liên quan đến việc mua và sở hữu nhà ở tại Việt

Nam của cá nhân nước ngoài đã được các nhà làm luật đã nghiên cứu thận

trọng và dựa vào những nguyên tắc chủ yếu như sau:

Một là, việc ban hành chính sách về việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam

cho người nước ngoài phải đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng và phù hợp

với hoàn cảnh cụ thể của Việt Nam, có tính pháp lý cao và không trái với

nguyên tắc chung của pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế để đưa nước ta

hội nhập nhanh chóng với các nước khu vực và quốc tế Nhằm đưa nên kinh

tế nước ta dần ôn định và phát triển thì việc khuyến khích các tổ chức, cá

nhân nước ngoài vào Việt Nam đầu tư, kinh doanh, làm việc, sinh sông ồn định, lâu dài tại Việt Nam là mục tiêu rất quan trọng đối với Đảng và Nhà

nước ta trong giai đoạn hiện nay Việc cho phép cá nhân nước ngoài được

mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam là một trong những mục tiêu nhằm giải

quyết thỏa đáng nhu câu về nhà ở, sinh hoạt của người nước ngoài, giúp họyên tâm, sinh sống ồn định,lâu dài tại Việt Nam Quy định này đã nhận được

rất nhiều hưởng ứng, đồng thuận của xã hội, là nguồn lực để cải thiện thị trường bất động sản trong nước phát triển Bên cạnh đó, việc cho phép người

nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã thể hiện quan điểm nhất quán, đúngđắn của Đảng và Nhà nước ta, tạo sự bằng đăng giữa cá nhân trong nước với

cá nhân là người nước ngoài, phù hợp với xu thê hội nhập quôc tê hiện nay.

32

Hai là, việc ban hành chính sách về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài

được dựa trên nguyên tắc công khai, minh bạch và 6n định, đảm bảo nguồn

cung và nguồn cầu của thị trường bất động sản được cân bằng

Quy định cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam,

được các nhà làm luật nghiên cứu, xây dựng dựa trên mối quan hệ chặt chẽ

giữa các chính sách sở hữu bat động sản và sự tăng trưởng, phát triển ôn định

của thị trường này, bảo đảm nguyên tắc ôn định, công khai, minh bạch và hiệu quả hơn Đảm bảo sự hài hòa giữa nguồn cung và nguồn cầu của thị

trường bất động sản được phát triển , đồng thời cải thiện được sức mua thị

trường bất động sản trong nước trở nên nhộn nhịp hơn, tạo nên những biến đổi to lớn đối với nền kinh tế của đất nước.

Ba là, việc ban hành chính sách về sở hữu nhà ở cho người nước ngoài

phải dựa trên nguyên tắc bảo đảm quốc phòng, anh ninh, đảm bảo ổn định chínhtrị, trật tự, an toàn xã hội và lợi ích của quốc gia Ké từ khi áp dụng pháp luậtquy định về việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với cá nhân nước ngoài, đã tạo

động lực, khuyến khích cho nhiều cá nhân nước ngoai dau tu, mua nha 6 Viét

Nam Việc khuyến khích, thu hút nguồn vốn nước ngoài dau tư vao thi trường

bất động sản Việt Nam dù với bất kỳ hình thức nào cũng là việc hết sức cần thiết, đây là yêu cầu tất yếu dé đưa nền kinh tế của đất nước phát triển 6n định.

Tuy nhiên, việc nới lỏng điều kiện cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại

Việt Nam có thé dẫn đến nguy co tăng giá thị trường bat động sản, đầu cơ tích

trữ hay thâu tóm thị trường bất động sản Vì vậy, khi ban hành chính sách về nhà

ở cho đối tượng này, Đảng và Nhà nước ta có quy định điều kiện chặt chẽ hơn,

trong đó vấn đề bảo đảm quốc phòng, an ninh được đặt lên hàng đầu, tuy nhiên

quy định này sẽ không làm ảnh hưởng đến cơ hội được mua nhà ở của người dân

trong nước đồng thời giúp các co quan chức năng được thuận tiện, dé dang hon

trong công tác quản lý người nước ngoài cư trú, đi lại tại Việt Nam.

33

Kết luận chương 1 Chương | của luận văn, tác giả trình bày những van dé lý luận chung

về việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài Nghiên cứu khái

niệm về nhà ở, đặc điểm cũng như phân loại nhà ở Khái niệm cá nhân nước

ngoài, những tác động tích cực và tác động tiêu cực từ những quy định của

việc sở hữu nhà ở đối với cá nhân nước ngoài Nguyên tắc của việc quy địnhvấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài

Tóm lại, việc tạo điều kiện về chỗ ở cho nhiều cá nhân nước ngoài dé

sống ồn định, làm việc lâu dài ở Việt Nam là yêu cầu cấp thiết và phù hop với thực tế Chính vì thé, Luật Nhà ở 2014 ra đời đã có nhiều quy định cụ thé, đầy

đủ hơn so với các quy định trước đây Tuy nhiên, nhăm bao đảm quốc phòng,

an ninh, đảm bảo an ninh chính tri, trật tự an toàn xã hội và lợi ích quốc gia.

Luật Nhà ở 2014 vẫn có những quy định riêng, đưa ra điều kiện chặt chẽ hơntrong quy định về việc mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nướcngoài Vì vậy, việc tìm hiểu van dé lý luận về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của

cá nhân nước ngoài, có ý nghĩa rất quan trọng nhằm đảm bảo các quyền lợi

cho đôi tượng có mong muôn được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

34

Chương 2

THUC TIEN THI HANH VA ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VE SỞ HỮU NHÀ

O CUA CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM VÀ KIÊN NGHỊ

2.1 Điều kiện sở hữu

Trong cuộc đời của mỗi con người, nhu cầu về nhà ở là một trong

những nhu cầu thiết yếu vì nó đóng vai trò quan trọng không chỉ giúp con người che mua, che nắng mà còn giúp con người nghỉ ngơi, thư giãn dé họ có thể yên tâm làm việc, tạo ra của cải vật chất cho gia đình và xã hội Ngày nay,

theo sự phát triển của xã hội, nhà ở không chỉ là nơi dé hộ gia đình va cá nhân

sinh hoạt, nghỉ ngơi ma còn là một loại hàng hóa đặc biệt với nhiều đặc điểm riêng Để xác lập mối quan hệ pháp lý với nhà thì trước tiên hộ gia đình và các cá nhân cần phải có quyền sở hữu nhà ở Cũng giống như bất kỳ cá nhân

trong nước, mối quan tâm hàng đầu của người nước ngoài khi đến Việt Namsinh sống, làm việc thì van dé nhà ở là nhu cau rất thiết đối với họ

Ngày nay, xuất phát từ nhu cầu mua nhà ở ngày càng tăng của cá nhânnước ngoài Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã đề ra những chủ

trương, chính sách quy định về việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhằm tạo điều kiện cho đối tượng nay sang Việt Nam đầu tư, kinh doanh, nghiên cứu, học tập và sinh sống ôn định, lâu dài tại Việt Nam, góp phần đưa nền kinh tế của nước ta ngày càng

phát triển ôn định Những quy định về van dé sở hữu nhà ở của cá nhân nước

ngoài tại Việt Nam đã được quy định tại

Luật Nhà ở 2014, trong đó tại Chương IX (từ Điều 159 đến Điều 162)Luật đã quy định cụ thé về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cánhân nước ngoài và tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015, quy

35