MỤC LỤC
Tình trạng người nước ngoài mua đất tại Việt Nam, nhờ người đứng tên hộ từng được nhắc tới nhiều trong thời gian qua, điển hình là tại Đà Nẵng, tình trạng người Trung Quốc thuê người Việt Nam mua nhà, đất dưới hình thức “núp bóng” thông qua các hành vi như: làm giấy kết hôn giả với công dân Việt Nam; thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam do vợ hoặc chồng của họ là công dân Việt Nam đứng tên nhưng hầu hết mọi hoạt động, điều hành đều do đối tượng người Trung Quốc thực hiện; hoặc họ đến Việt Nam với mục đích khác nhau như đi du lịch, học tập nhưng thực tế là đứng sau lưng người Việt để. Tuy nhiên, để ban hành các chính sách phù hợp, đảm bảo công khai, minh bạch, các nhà làm luật đã dành nhiều thời gian nghiên cứu và dựa trên những nguyên tắc của một số Điều ước mà Việt Nam tham gia ký kết và nguyên tắc xây dựng luật của hệ thống pháp luật Việt Nam như: nguyên tắc đối xử quốc gia hay nguyên tắc đãi ngộ công dân, nguyên tắc này buộc các nước thành viên phải tôn trọng và đối xử bình đẳng giữa công dân các nước thành viên với công dân nước mình.
+ Hạn chế về quyền cho thuê nhà ở: Luật Nhà ở 2014 quy định cá nhân nước ngoài được quyền cho thuê nhà nhưng phải có nghĩa vụ của chủ sở hữu như sau: “Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài thì được cho thuê nhà ở dé sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cắm, nhưng phải thông báo cho các bên liên quan, cơ quan quản lý nhà nước cấp huyện nơi có đất, hoặc theo quy định của bộ xây dựng và theo quy định của pháp luật”. Việc quy định cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ cần điều kiện được phép nhập cảnh vào Việt Nam, theo quan điểm của tác giả quy định này là quá thoáng, do đó cần xem xét, nghiên cứu thay điều kiện cá nhân nước ngoài phải được các cơ quan Nhà nước có thầm quyền cho phép cư trú ở Việt Nam từ một năm trở lên (đáp ứng điều kiện về thời hạn cư trú) và không thuộc diện được hưởng quyền ưu. Việc đề xuất thay thế điều kiện này nhăm dé thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao, đặc biệt là những cá nhân. nước ngoài có trình độ đại học trở lên làm việc trong các lĩnh vực khoa học,. hạn chế tối đa những cá nhân nước ngoài không có trình độ chuyên môn sang Việt Nam sinh sống và làm việc. Chính sách của Đảng và Nhà nước ta về việc cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã giúp họ yên tâm làm việc đồng thời góp phần mang lại hiệu qua cho nền kinh tế của đất nước ngày càng phát triển hội nhập. Tuy nhiên, việc đơn giản các điều kiện được mua và sở hữu nhà ở cho người nước ngoài cần phải đi kèm với việc xây dựng biện pháp loại trừ quy định này bị lợi dụng dé trục lợi, tạo ra những ảnh hưởng tiêu cực đối với thị trường nhà ở nói riêng. và nền kinh tế Việt Nam nói chung. Mặt khác, việc khuyến khích cá nhân. nước ngoài đầu tư vào thị trường bat động san can phải có lộ trình và có sự đánh giá, sàng lọc dé phù hợp với tình hình thực tiễn của đất nước theo từng. Bên cạnh đó, pháp luật về nhà ở hiện nay chưa tạo được khung pháp lý chặt chẽ để kiểm soát có hiệu quả việc mua và sở hữu nhà ở của người nước. ngoài tại Việt Nam. Vì vậy, pháp luật nhà ở cần bổ sung quy định để hạn chế tác động tiêu cực của việc đơn giản hóa điều kiện mua nhà ở của người nước ngoài như đã phân tích. Theo đó, tác giả đề xuất can xem xét bổ sung quy định về năng lực. tài chính của người nước ngoài khi mua nhà ở thương mại tại Việt Nam như:. phải có tài sản thuộc sở hữu của mình từ bao nhiêu tiền, phải có mức thu nhập hàng năm là bao nhiêu trở lên? Việc quy định về năng lực tài chính là cơ sở để các cơ quan quản lý của Nhà nước không mất kiểm soát trước việc mua. nhà ở “6 at” của người nước ngoài khi quy định điêu kiện mua nhà ở đôi với. họ hiện nay tương đối dễ dàng. Bên cạnh đó, quy định về đánh giá năng lực tài chính của người nước ngoài giúp các cơ quan quản lý của Nhà nước kiểm soát được tình trạng đầu cơ nhà ở, mua nhà nhưng không sử dụng, gây ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng tiếp cận nhà ở của cá nhân trong nước. Đồng thời, quy định này cũng giúp việc xác định, kiểm soát sự đầu cơ nhà ở trên thị trường bat động sản và là một biện pháp dé loại trừ các giao dich làm những. nhiễu thị trường, làm cản trở việc thực hiện chính sách nhà ở của Nhà nước,. là cơ sở dé giúp việc thu thuế phát sinh từ hoạt động chuyền nhượng nhà ở. thương mại được cơ quan Nhà nước thực hiện có hiệu quả hơn. ** Cần quy định về giá trị tối thiểu của nhà ở mà cá nhân nước ngoài. được sở hữu. Theo quy định của pháp luật nhà ở hiện hành thì cá nhân nước ngoài. chỉ được mua nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở nhưng. không quy định giá tri nhà ở mà cá nhân nước ngoài được mua, đây là một. thiếu sót rất lớn. Hiện nay, trong các dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư không chỉ dừng lại việc xây dựng các dự án có nhà ở thuộc phân khúc cao cấp có giá trị cao, ma còn dau tư vào những dòng phân khúc nhà ở có giá trị trung bình, thấp. Vì vậy, việc không những quy định giá trị nhà ở tối thiểu mà cá. nhân nước ngoai được phép mua, đã tạo nên sự cạnh tranh với những người. dân trong nước. Trong khi đó, chính sách phát triển các dự án nhà ở của nước ta từ trước đến nay đã khuyến khích người dân sở hữu nhà ở có giá thành thấp để tạo điều kiện cho mọi người dân đều có nhà ở, vấn đề này đã gây ảnh hưởng khả năng tiếp cận quyền sở hữu nhà ở của người dân trong nước. Bên cạnh đó, hiện nay ở nước ta những nơi thường có nhiều người nước ngoài sinh sống như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa,..sẽ rất khó dé đáp ứng được nhu cầu nhà ở dành cho nhóm người này. với hạn mức như quy định hiện hành. Vì vậy, cần xem xét quy định tỷ lệ số lượng nhà ở mà người nước ngoài được ở sao cho hợp lý, phù hợp với thực tế. Theo tác giả, nếu nhà ở là chung cư cao cấp thuộc các khu vực như: phường Bến Thành, phường Bến. nhiều dự án khác), phường Thảo Điền, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh..thì quy định số lượng nhà ở của cá nhân nước ngoài được sở hữu trên 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Bốn là, nhằm bảo đảm sự bình đăng giữa các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đồng thời tránh tình trạng đối phó, lách luật của cá nhân nước ngoài về cách tính thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, theo quan điểm của tác giả, đề xuất quy định tăng thời hạn sở hữu nhà ở lên 70 - 90 năm như quy định của nhiều quốc gia khác thay vì quy định chỉ có 50 năm như quy định của pháp luật nhà ở hiện hành, kèm theo điều kiện chủ sở hữu nhà ở đó được gia hạn thêm thời hạn.
Day mạnh công tác tuyên truyền, kịp thời hướng dẫn, giải đáp thắc mắc nhằm giúp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài yên tâm, đầu tư, mua nhà tại Việt Nam, góp phần giúp cho công tác quản lý được công khai, minh bạch và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, trong bối cảnh nước ta đang hội nhập sâu rộng với các quốc gia trên thế giới thì việc quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài đòi hỏi cần có những giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách đề thu hút ngày càng nhiều hơn tổ chức, cá nhân nước ngoài sang Việt Nam đầu tư và mua.