Chuyên đề thực tập: Nghiên cứu hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở có yếu tố nước ngoài tại Savills Việt Nam

Công ty TNHH Savills Việt Nam có nhiều kinh nghiệm trong việc cung cấp dịch vụ bất động sản cho cả khách hàng trong nước và quốc tế, bao gồm cả người nước ngoài quan tâm đến việc đầu tư

Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân Khoa Bắt động sản và Kinh té tài nguyên

DE TAI: NGHIEN CUU HOAT DONG KINH DOANH BAT DONG SAN NHA O CO YEU TO NUOC NGOAI TAI SAVILLS VIET NAM

Ho và tên sinh viên thực hiện : Nguyễn Hà Khánh UyênLớp chuyên ngành : Bất động sản 61B

Mã sinh viên ; 11195679

Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Đức Kiên

Hà Nội, 2023

LỜI CÁM ƠN

Em xin được gửi lời cảm on sâu sắc nhất tới ThS Nguyễn Đức Kiên, giảng

viên hướng dẫn đã luôn dành thời gian quan tâm và hướng dẫn tận tình trong suốt

quá trình hoàn thiện chuyên đề thực tập Những phản hồi mang tính xây dựng và sựkhích lệ của giáo viên hướng dẫn đã góp phần định hình và nâng cao chất lượng bài

nghiên cứu này.

Đồng thời, em xin trân trọng cảm ơn toàn thê thầy cô trường Đại học Kinh tế

quốc dân, đặc biệt là các thầy cô khoa Bất động sản với kiến thức và chuyên môn

rộng lớn trong lĩnh vực Bắt động sản đã giúp em có nền tảng kiến thức vững chắc,

đóng vai trò quan trọng trong việc triên khai chuyên đề thực tập và làm báo cáo

khóa luận tốt nghiệp

Em cũng xin được gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban lãnh đạo; các khốiphòng ban; các anh, chị, bạn bè đồng nghiệp tại Công ty TNHH Savills Việt Nam

đã tận tình hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi trong thời gian tham gia thực tập tại

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan báo cáo khóa luận tốt nghiệp này là do chính tác giảthực hiện dưới sự hỗ trợ của giảng viên hướng dẫn cũng như các đồng nghiệp tại

công ty mà tác giả thực tập Khóa luận không sao chép từ những công trình nghiên

cứu khác Các dữ liệu trong bài được công ty mà tác giả thực tập cung cấp

Tac gia xin hoan toàn chịu trách nhiệm với lời cam đoan này!

Hà Nội, tháng 4 năm 2023

Tác giả

Nguyễn Hà Khánh Uyên

MỤC LỤC

¬ HH 11

1.1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm của Bat động sản - 1

1.1.1 Khái niệm Bắt động sami ccccccccccsesssesssesssesstesseessecsessesesesseeeseeens 11

1.1.2 Phân loại Bat động sản 2-2-5 SE E21 2E1211 2121 1E etyee 11

1.1.3 Đặc điểm của Bat động sản - 2-52 222 2E EEExerkererrrree 131.2 Khái niệm và đặc điểm của bat động sản nhà ở -2- 25+ 14

1.2.1 Khái niệm bat động sản nhà ở 2-2: ©Sc2S22EEcEEerEczrrrrerreee 141.2.2 Đặc điểm của bat động sản nhà ở thương mai - 15

1.3 Các cơ sở pháp lý về hoạt động giao dịch bat động san nhà ở có yếu tố

1.4.3 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nha ở và quyền sử dụng dat ở 27

1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bắt động sản nhà ở

thương mại có yếu tố nước ngoài 2-22 5¿©2+2x++£x2zxzrxerxrerkesree 28

1.5.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bat động sản nhà ở

thương mại tại Việt Nam cho người nước ngoài - - 5-5 5-<>+ 28

1.5.2 Các yếu tố ảnh hướng đến hoạt động kinh doanh bat động sản nhà ở

thương mại tại London cho người Việt Ñam - 5 525 cSssssersee 29

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BÁT ĐỘNG

SAN NHÀ Ở CÓ YEU TO NƯỚC NGOÀI TẠI SAVILLS VIỆT NAM 30

2.1 Tổng quan về tập đoàn Savills - csseesessessessesseseesessessessessesseaee 30

2.1.1 Lịch sử hình thành tập đoàn Savills - 2-55 ssscsseeres 30

2.1.2 Cơ cầu tô chức Tập đoàn Savills -2- 22 55c22cccxecrxrerxerrcee 30

2.2 Tong quan về Công ty TNHH Savills Việt Nam - 2 5- 31

2.2.1 Lịch sử hình thành & quá trình phát triển Công ty TNHH Savills

J0 0 31

2.2.2 Tam nhìn, giá trị và định hướng phat triển của Công ty TNHH

kCMI 28L) 0 33

2.2.3 Cơ cấu tổ chức Công ty TNHH Savills Việt Nam 34

2.2.4 Tổng quan Bộ phận Dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Quốc tế 38

2.3 Thực trạng hoạt động kinh doanh bat động sản nhà ở tại Việt Nam cho

người nước ngoài - - SG cv TH HH TH HH HH HH kh 39

2.3.2 Quy trình, thủ tục của các hoạt động giao dịch kinh doanh bắt động

sản nhà ở tại Việt Nam cho người nước ngoài - 5s sssccseeres 56

2.3.3 Các nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu bắt động sản tại Việt Nam là

người nước IØ0àÌ - -. 5 1H HH TH HH HH 61

2.3.4 Một số tình huống kinh doanh bất động sản nhà ở tại Việt Nam cho

người nước 'g0àÌ «xxx HH TH HH HH HH TH ng ng 64

2.4 Thực trạng hoạt động kinh doanh bắt động sản nhà ở tại nước ngoài cho

NEYWOT Viet E),:§EPPNẠaa 65

2.4.2 Quy trình, thủ tục của các hoạt động giao dich kinh doanh bat động

sản nhà ở tại nước ngoài cho người Việt NÑam - - 2S 72

2.4.3 Các nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu bat động sản tại London 75

2.4.4 Một số tình huống kinh doanh bat động sản nhà ở tại nước ngoài cho

CHƯƠNG 3: MOT SO GIẢI PHAP DAY MẠNH HOẠT ĐỘNG BAN HÀNGCUA BO PHAN KINH DOANH NHÀ Ở QUỐC TE TAI SAVILLS VIET

3.1 Một số giải pháp đây mạnh hoạt động bán hang tai Bộ phận Kinh doanh

Nhà ở quốc tế tai Savills Việt Nam 2 25s SE te 2E ExEEEeEEEErrkerkee 82

3.2 Các đề xuất phát triển cho thị trường bat động sản nhà ở tại Việt Nam 83

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO 2-©2©+2+22EE1++22EEExecrrrrk 86

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1 Logo Tập đoàn SaviÏÏS - - 2c 3.1323 191 211911111 ng ng rệt 30

Hình 2 Cơ cấu tô chức tập đoàn Savills - ¿2c + 5s+SE+EE+E£2EcEEerEerkerkrrxrrerree 31Hình 3 Ngành nghề kinh doanh của Savills Việt Nam - ¿5-5 5 22522522 32Hình 4 Cơ cau tô chức Savills Việt Nam - 2-52 5E2E2EE2EEcEEeEErrerrxerkrree 35

Hình 5 Cơ cấu tô chức Bộ phận Kinh doanh nhà ở Quốc tế tại Savills Việt Nam 38

Hình 6 VỊ trí và các tiện ích xung quanh dự án Lancaster Luminaire 48

Hình 7 Tầm nhìn từ dự án Lancaster Luminaie - - + +zx+sezx+xzxez+xerxez 49Hình 8 Mặt bang tông thé dự án BRG Diamond Residence -. -5: 5 50Hình 9 Mặt bang tầng điển hình của dự án BRG Diamond Residence 51Hinh 10 Mat bang dự án Masteri WaferÍTOnI( - 5 1x sec 52

Hình 11 Các tiện ích xung quanh dự án Masteri Waterfront - « -«- 53 Hình 12 Mặt bang tổng thé dự án The Matrix One -2 2- 5 ©5¿25+22++zxcrez 54

Hình 13 Mat bang điền hình tòa A va B của dự án The Matrix One 55

Hình 14 Quy trình giao dịch mua nhà ở tại Việt Nam cho khách hàng nước ngoài

của Savills Việt ÏÑam - - Ăc 111 2111111109111 ng vn ng ngờ 57

Hình 15 Các phân khu tai dự án Brent Cross 'Ïown - ccS-cssssessereske 68

Hình 16 Vị trí chiến lược của dự án Brent Cross TOwWn s- ccs+cssxvzszxcrxez 69

Hình 17 Dự án Embassy Gardens - 5 c1 3119319 1 vn ng ng rey 70

Hình 18 Vị trí chiến lược của dự án Embassy Gardens - - «+ ss<sss2 71

Hình 19 Quy trình giao dich mua nhà ở tai nước ngoài cho khách hàng Việt Nam

Của SaVIÏÏS Q01 011 KĐT 5K KEEEEEEEEEEEt 72

DANH MỤC BANG

Bảng 1 Biểu thuế thuế đất trước bạ đối với người mua lần đầu - Stamp Duty Land

Duty Land Tax oo .4a 76

Bang 3 Phí dịch vụ hang năm đối với bất động sản tai London 78Bảng 4 Phí đăng ký sở hữu bat động sản tại London -¿cs¿©2s55+ze: 78Bảng 5 Biểu thuế thu nhập từ cho thuê bat động sản tại London 79

LOI MỞ DAU

1 Ly do chon dé tai

Quyét dinh chon dé tai nghiên cứu về hoạt động kinh doanh bất động sản nhà

ở có yêu tô nước ngoài được xuất phát từ thực tế thị trường bat động sản Việt Nam

ngảy cảng thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là lĩnh vực nhà ở

Savills Việt Nam là một công ty bất động sản uy tín và lâu đời nhất trên thé

giới, có sự hiện diện mạnh mẽ trên thị trường Việt Nam Công ty TNHH Savills

Việt Nam có nhiều kinh nghiệm trong việc cung cấp dịch vụ bất động sản cho cả

khách hàng trong nước và quốc tế, bao gồm cả người nước ngoài quan tâm đến việc

đầu tư vào thị trường bat động sản Việt Nam hoặc người Việt Nam có nhu cầu mua

bất động sản tại nước ngoài Với xu hướng toàn cầu hóa và đầu tư xuyên biên giới

ngày càng tăng đồng nghĩa với việc nhu cầu giao dịch bất động sản quốc tế ngàycàng tăng, điều đó yêu cầu các nhà đầu tư phải có những hiểu biết nhất định về cácthách thức và cơ hội đặc biệt liên quan đến các giao dịch đó Thông qua việc nghiên

cứu hoạt động kinh doanh bat động san nhà ở có yếu tố nước ngoài tai Savills Việt

Nam, bai nghiên cứu cung cấp một sự hiểu biết toàn diện về các khía cạnh pháp lý,tài chính và văn hóa của các giao dịch này Đồng thời, bài nghiên cứu này cũngnhằm mục đích đóng góp vào kho kiến thức hiện có trong lĩnh vực kinh doanh batđộng sản và đưa ra các khuyến nghị thiết thực dé giúp Savills Việt Nam và các công

ty bất động sản khác tại Việt Nam nâng cao dịch vụ cho các khách hàng trong vàngoài nước Chính vì các lý do trên, tôi đã chọn khóa luận tốt nghiệp với chủ đề:

“Nghiên cứu hoạt động kinh doanh bắt động sản nhà ở có yếu tố nước ngoài taiSavills Việt Nam” dựa trên sự phù hợp và ý nghĩa của chủ đề này đối với ngành bấtđộng sản tại Việt Nam và tiềm năng đóng góp cho sự phát triển của ngành trong

tương lai.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu, phân tích các quy trình, thủ tục của hoạt động kinh doanh bấtđộng sản nhà ở thương mại của Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Quốc tế tại Công ty

TNHH Savills Việt Nam (Savills Việt Nam).

3 Đối tượng va phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu các quy trình bán hàng, sản phẩm bat động sản nhà ở của Bộ phận

Kinh doanh Nhà ở Quốc tế tại Công ty TNHH Savills Việt Nam

3.2 Phạm vỉ nghiên cứu

Bài báo cáo tập trung nghiên cứu quy trình, thủ tục hoạt động bán các bất độngsản nhà ở có sự xuất hiện của yếu tố nước ngoài của Bộ phận Kinh doanh Nhà ởQuốc tế tại Công ty TNHH Savills Việt Nam

4 Phương pháp nghiên cứu

Bài báo cáo sử dụng phương pháp thu thập thông tin, số liệu thứ cấp tại Công

ty TNHH Savills Việt Nam.

5 Cấu trúc chuyên déChương 1: Tổng quan các khái niệm bat động san

Chương 2: Tổng quan về Savills Việt Nam và hoạt động kinh doanh bat động sản

nhà ở có yêu tô nước ngoài

Chương 3: Phương hướng và một số giải pháp day mạnh hoạt động bán hàng của

Bộ phận kinh doanh nhà ở quốc tế tại Savills Việt Nam

CHUONG 1: TONG QUAN HOAT DONG KINH DOANH BAT DONG SAN

1.1 Khai niệm, phân loại và đặc điểm của Bat động san

1.1.1 Khái niệm Bắt động sản

Tài sản có thé được hiểu là các của cải vật chất được dùng vào các mục đíchnhư sản xuất hoặc tiêu dùng, thông thường tài sản là những món đồ có thực hoặc làtiền, giấy tờ có thé trị giá được bang tiền hay các quyền đối với tài sản Quyền tàisan là quyền có thé trị giá được bằng tiền va có thé chuyên giao trong giao dich dân

sự Có nhiều loại hình tài sản khác nhau, tùy thuộc vào cách thức phân chia theotừng nhu cầu quản lý và sử dụng Tuy nhiên, hệ thống luật pháp của các nước trênthế giới đều thống nhất phân chia tài sản thành hai loại cơ bản là bất động sản vàđộng sản Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền

với dat, không tách rời và được xác định bởi vi trí địa lý cua dat.

Tại Việt Nam, khái niệm về bất động sản được quy định tại Bộ Luật Dân sựtrong Khoản 1 Điều 107: “Bat động sản là các tài sản không thể di dời được”

Đầu tiên, bất động sản là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác, bất động sản

không thé di dời được Có thé nói, bat động sản là dat đai và những vật thé tồn tại

trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật

thể mà dịch chuyền sẽ bị hư hại như sự thay đôi trong tính chất, công năng, hình

thái hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp

ghép

1.1.2 Phân loại Bat động san

Việc phân loại bất động sản được thong nhất tại các bộ luật và văn ban quyphạm pháp luật hiện hành có liên quan đến loại hình hàng hóa này do các cơ quan

có thẩm quyền ban hành, đồng bộ với thông lệ phân loại bất động sản của khu vực

và quốc tế Theo đó, tùy thuộc vào mục đích sử dụng ta có thé chia bat động san

theo 2 cach:

a Phân loại theo yếu tố cấu thành

12

Khi phân loại theo yếu tố cầu thành, bat động sản thường được chia làm 3

Dat dai:

Dat dai được coi là tai sản khi đó là các thửa đất không di dời được hoặc di

dời được nhưng không đáng ké và quyền sử dụng của mảnh đất đó được

pháp luật công nhận.

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất:

Các khái niệm về loại hình tài sản là nhà ở và công trình xây dựng gắn liền

với đất được quy định cụ thể tại một số bộ luật liên quan Theo quy định tại

Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở là công trình xây dựng với

mục dich dé ở và phục vụ các nhu câu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân ”.

Tại Khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014: “Công trinh xây dựng là sảnphẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng,thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm

phan dưới mặt đất, phan trên mặt dat, phan dưới mặt nước và phan trên mặt

nước, được xây dung theo thiết kế Công trình xây dựng bao gồm công trìnhdân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triểnnông thôn, công trình hạ tang kỹ thuật và công trình khác ”

Các tài sản khác gắn liền với đất:

Các tài sản khác gắn liền với đất thường bao gồm các vườn cây lâu năm; cáccông trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch,vui chơi; một số công trình khai thác hầm mỏ; các tài sản khác do pháp luật

quy định;

b Phân loại theo mục đích sử dụng

Bat động sản nhà ở: Bao gồm các công trình nhà ở trên đất hay cả nhữngcăn hộ chung cư cao tầng

Bắt động sản cửa hàng thương mại dịch vụ: đó chính là các chợ, trung tâm

thương mại, các khách san

e Bất động sản Văn phòng: đây là các bat động sản được dùng dé làm văn

phòng đại diện cho các công ty, các cơ quan hành chính, các chi nhánh ngân hàng

e Bắt động sản Công nghiệp: Là bat động sản được sử dụng trong sản xuất

công nghiệp Dé chính đất dai được dùng dé xây dựng các khu công nghiệp,các nhà xưởng, các kho, các bãi bến, các công trình khai thác ham mỏ

° Bất động sản Nông nghiệp: Là bat động sản được dùng trong sản xuất nông

nghiệp Các bất động sản nông nghiệp bao gồm đất sử dụng mục đích trồng

trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy hải sản, làm muối, trồng rừng và sử dụng dé

nghiên cứu thi nghiệm về nông nghiệp

1.1.3 Đặc điểm của Bắt động sản

Bat động sản là hàng hóa có vị trí cỗ định về vị trí địa lý, địa điểm và

không có khả năng di dời được, do bat động sản luôn gan liền với đất đai, đồngthời đặc điểm của đất đai là có vị trí cố định và bị giới hạn về diện tích và không

gian Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, đến kinh doanh bất

động sản Do đó, vị trí của một bat động san như địa điểm cụ thé, môi trường kinh

tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của nó có ý nghĩa vô

cùng quan trọng không chỉ đôi với giá tri ma còn với giá ca bat động sản.

Bắt động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóabất động sản xuất phát từ đặc điểm trường tồn của đất đai, loại tài sản từ thiên nhiên

ban tặng không thê bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi

yếu tố quan trọng quyết định nên tính chất này của hàng hóa bất động sản Mặt

khác, sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tao của chủ đầu tư

cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng góp phần

tạo nên tính cá biệt của loại hàng hóa này.

1.2 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản nhà ở

1.2.1 Khái niệm bat động sản nhà ở

Bat động sản nhà ở là một công trình bất động sản được xây dựng trên đấtvới mục đích dé ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Tùy

vào đối tượng và mục đích sử dụng, bat động san nhà ở có nhiều loại hình khác

nhau: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cu,

Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở thương mại được định nghĩa

“là nhà ở duoc dau tư xây dựng dé bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị

trưởng ” Như vậy, nhà ở thương mại là loại hình bat động san được các tổ chức, cá

nhân đứng ra đầu tư và phát triển để bán hoặc cho thuê tùy thuộc theo khả năng thunhập của từng đối tượng khách hàng khác nhau và điều kiện kinh tế xã hội của đấtnước Mục tiêu hàng đầu của các nhà đầu tư khi quyết định bỏ vốn đề đầu tư vàoloại hình bat động sản nay chính là lợi nhuận Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, VIỆCcác cá nhân, tổ chức thuộc thành phần kinh tế phát triển đầu tư vào loại hình này

được Nhà nước khuyến khích, ủng hộ Việc đây mạnh đầu tư vào bat động sản nhà

ở thương mại đã từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, cũng như pháttriển đô thị và nông thôn bắt kịp theo xu hướng văn minh, hiện đại nhưng vẫn giữđược các bản sắc văn hóa dân tộc

Nhà ở thương mại thường được chia thành 3 loại hình:

Nhà chung cư: Theo Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở là chung cưđược định nghĩa như sau: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiều căn

hộ, có lỗi di, câu thang chung, có phan sở hữu riêng, phan sở hữu chung và hệ

thong công trình hạ tang sử dung chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, baogốm nhà chung cu được xây dựng với mục dich dé ở và nhà chung cư được xâydựng có mục đích sử dụng hỗn hợp dé ở và kinh doanh” Có thê hiểu, đây là loại

hình bất động sản cao tầng gồm một hoặc nhiều tòa chung cư, phục vụ một lượngdân cư lớn, có các phần diện tích sử dụng riêng và diện tích sử dụng chung gồm các

tiện ích phục vụ dân cư trong bất động sản đó Ngoài những bat động san chi phục

vụ mục đích đê ở, hiện nay còn thịnh hành nhiêu bât động sản chung cư với mục

đích hỗn hợp, vừa dé ở và vừa dé kinh doanh bán lẻ

Nha biệt thự; Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, bất động sản biệt thự

được coi là một loại hình của nha ở riêng lẻ, “là nhà ở được xây dựng trên thửa đất

ở riêng biệt thuộc quyên sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân”

Thông tư số 38/2009/TT-BXD của Bộ Xây Dựng định nghĩa rõ hơn về khái niệm,cấu trúc chung của biệt thự như sau “Biệt thy là nhà ở riêng biệt Có sân vườn, cóhàng rào và lỗi ra vào riêng biệt; có số tang chính không quá 3 tang; có it nhất 3

mặt trông ra sân hoặc vườn, có diện tích không vượt quả 50% điện tích khuôn viên

đất được xác định là khu chức năng trong quy hoạch chỉ tiết xây dựng đô thị đượccấp có thẩm quyên xây dựng” Như vậy, biệt thự có thể hiểu đơn giản là một bấtđộng sản được xây dựng giữa một mảnh đất có điện tích lớn, không có diện tích sửdụng chung với không gian sống gần với thiên nhiên Mục đích sử dụng chính củanhà biệt thự là để ở hoặc cho thuê

Nhà liền kề: Nhà ở liền kề được định nghĩa tương tự như biệt thự trong Luật

Nhà ở 2014, tuy nhiên hai loại hình bất động sản này vẫn có điểm khác biệt đáng

kê Căn cứ theo Tiêu chuẩn quốc gia, “nhà liền kê là loại nhà ở riêng lẻ của các hộgia đình, cá nhân được xây dựng lién nhau, thông nhiều tang được xây dựng sátnhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so vớichiêu sâu của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thong hạ tang của khu vực đô thị”.Theo hai định nghĩa của nhà liền kề, ta có thé hiểu loại hình bat động sản này đượcxây dựng liền kề trong một dãy với thiết kế giống nhau, không có khoảng sân vườnhai bên hông nhà như nhà biệt thự mà được xây sát vách với các căn nhà liền kề bên

cạnh Khác với nhà ở là biệt thự, nhà liền kề có thé sử dụng vừa dé ở và vừa dé kinh

doanh.

1.2.2 Đặc điểm của bat động sản nhà ở thương mai

e Hình thức tao lập: Bat động sản nha ở thương mại được hình thành chủ yếu

băng việc chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại là người có giấy phépkinh doanh loại hình bất động sản này bỏ vốn đầu tư thông qua hình thức xâymới hoặc mua lại, thuê lại, thuê mua lại nhà ở của tô chức, cá nhân Với nhà

ở thương mại hình thức là chung cư, các bat động sản cần được thiết kế, xây

dựng đúng tiêu chuẩn theo kiểu căn hộ khép kín, tuân thủ diện tích sàn tiêu

chuẩn của một căn hộ và quy chuẩn xây dựng đã được quy định Đối với cácnhà ở liền kề hoặc các biệt thự cần phải xây dựng tuân thủ đúng quy hoạchchỉ tiết xây dựng, các tiêu chuẩn thiết kế cũng như quy chuẩn xây dựng

e©_ Muc đích: Nhà ở thương mai là đối tượng của hoạt động kinh doanh mang

lại lợi nhuận cho chủ dau tư kinh doanh bat động sản loại hình nay Như vậy,

khác với các loại hình bat động sản nhà ở khác, chủ sở hữu nhà ở thương mạithường không sử dụng bất động sản đó với mục đích để ở mà sẽ thu lợinhuận bằng cách bán lại; cho thuê lại; cho tổ chức, cá nhân thuê mua lại

e Giao dịch: Hoạt động giao dich mua ban, cho thuê, cho thuê mua nhà ở

thương mại xác lập giữa chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà ở thương mại với cánhân hoặc tô chức có nhu cầu sẽ dựa trên các cơ chế của thị trường như quy

luật giá trị, quy luật cung — cau Cơ chế thị trường bat động sản là quá trìnhtương tác lẫn nhau giữa các chủ thé kinh tế trong việc hình thành giá cả Sựtương tác của các chủ thể trong cơ chế thị trường tạo nên những điều kiệnnhất định dé nhà đầu tu tối đa hóa lợi nhuận, điều này sẽ tác động lên mọihoạt động của nhà sản xuất và người tiêu dùng trong quá trình giao dịch Cóthể hiéu, hoạt động giao dịch nhà ở thương mại là sự thỏa thuận giữa các bên

về việc chuyển giao nhà ở thương mại nhằm mục đích kiếm lời Chính vìvậy, giá mua bán một bất động sản nhà ở thương mại là giá thị trường và

thường có xu hướng cao hơn so với giá mua bán loại hình nhà ở có cùng cau

trúc.

e Đổi fượng: Các cá nhân, tô chức trong và ngoài nước đủ điêu kiện về tải

chính và pháp lý đêu có thê sở hữu nhà ở thương mại.

1.3 Các cơ sở pháp lý về hoạt động giao dịch bat động sản nhà ở có yếu tố

nước ngoài

1.3.1 Cơ sở pháp lý về sở hữu bat động sản đối với người nước ngoài, người

Việt Nam ở nước ngoài mua bắt động sản nhà ở tại Việt Nam

Quyên sở hữu:

Sở hữu theo quy định của luật” Các loại hình nhà ở, nhà ở thương mại được pháp

luật quy định là một loại hình tài sản có giá trị lớn, vậy nên các quyền sở hữu đốivới nhà ở của người nước ngoài khi mua bất động sản tại Việt Nam được xây dựng

trên nên tảng của các chê định sở hữu tải sản nói chung.

Các hình thức tạo lập nhà ở hợp pháp tại Việt Nam trong Khoản 2 Điều 8

Luật Nhà ở năm 2014 như đầu tư xây dựng nhà ở, quyền sở hữu thông qua các giaodịch về nhà ở Tuy nhiên, trong Luật pháp Việt Nam có sự phân hóa rõ rệt về cáchthức tạo lập cũng như xác lập quyền sở hữu nhà ở giữa các chủ thể: chủ sở hữu là cá

nhân trong nước, người Việt Nam định cư tại nước ngoải, và người nước ngoài có

nhu cầu mua bất động sản tại Việt Nam Với chủ thé là các cá nhân và tổ chức nướcngoài, nhìn chung sẽ phải chịu nhiều giới hạn hơn các chủ thể là công dân Việt Namhoặc người Việt Nam định cư tại nước ngoài Trong trường hợp nhóm chủ thể này

có nhu cầu mua bất động sản tại Việt Nam, họ chỉ được phép “mua, thuê mua, hoặcnhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư xây dựng nhà

ở không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh” Các cá nhân, tổ chức nướcngoài chi được phép nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở từ chủ đầu tư đối với nhà ở

thương mại năm trong các dự án phát triển nhà ở

Có bốn loại giao dich các cá nhân, tổ chức nước ngoài được phép tham gia

đó là: mua, thuê mua, thừa kế và tặng cho nhà Chủ thể này không có quyền nhận

chuyền nhượng quyền sử dụng dat dé tự xây dựng nhà ở như người Việt Nam định

cư tại nước ngoài Đồng thời cũng không được nhận nhà ở thông qua các hình thức

giao dịch dân sự về nhà ở như góp vôn, nhận đôi nhà.

Các quyên sở hữu nhà ở của người nước ngoài tuy khác vê căn cứ xác lập va

cách thức tạo lập nhà ở với quyền của công dân Việt Nam nhưng vẫn có được sự

bảo hộ toàn vẹn bởi pháp luật Việt Nam, không chủ thê nào có quyên xâm phạm đên.

Điều kiện được sở hữu:

Sau khi Nha nước ban hành Luật Dat đai 2013, pháp luật đã mở rộng cơ hội

sở hữu nhà ở thương mại của người nước ngoài tại Việt Nam nhưng vẫn rất khắt

khe về đối tượng và các điều kiện dé được sở hữu loại hình bat động sản này Điều

159 Luật Nhà ở 2014 quy định các đối tượng là các cá nhân, tô chức và các hình

thức nhà ở được phép sở hữu tại Việt Nam như sau:

%1 Doi tượng tô chức, cả nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao

gom:

a) Tô chức, cả nhân nước ngoài dau tư xây dung nhà ở theo dự an tại Việt Nam

theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có von dau tư nước ngoài, chỉ nhánh, văn phòng đại điện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ dau tư nước ngoài và chỉ nhánh ngân hàng nước

ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2 1ô chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tu xây dựng nhà ở theo dự an tại Việt Nam theo quy định cua Luật này và

pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ

chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảođảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chỉnh phi.”

Bat cứ cá nhân, tô chức nước ngoài nào với đủ điều kiện tài chính cũng như

đáp ứng được các điều kiện của Luật Nhà ở 2014 đều có thể mua bat động sản tại

Việt Nam Theo quy định tại Luật Kinh doanh Bat động san năm 2014, các chủ thể

đầu tư vào các dự án nhà ở bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp Đối với các cánhân nước ngoài, hiện nay được bỏ điều kiện về thời hạn cư trú từ 01 năm trở lên,

và chỉ cần một điều kiện duy nhất đó là được phép nhập cảnh vào Việt Nam, và bắt

buộc không thuộc bất cứ diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh

sự theo các quy định của pháp luật Ngoài ra, các cá nhân nước ngoài có nhu cầu

mua bât động sản tại Việt Nam chỉ có thê mua các nhà ở riêng lẻ thuộc các dự án

phát triển nhà ở, không được mua phép mua, nhận chuyền nhượng căn hộ từ các cánhân là công dân Việt Nam Những cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ởtheo quy định tại Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014

SỐ lượng sở hữu:

Ké từ khi ban hành Luật Nhà ở năm 2014, nới lỏng các quy định về sở hữu

nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam đã gây nên nhiều quan ngại rằng các

chính sách này có thể ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng; nguy cơ cao người nướcngoài lũng đoạn thị trường nhà đất Việt Nam, ảnh hưởng đến khả năng mua nhà củangười lao động Vì vậy, Luật Nhà ở 2014 ra đời với những quy định cụ thê về sốlượng nhà ở mà các cá nhân, tổ chức nước ngoài có thé sở hữu tại Việt Nam Cácquy định này được nêu trong Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

của Chính phủ về quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà

ở 2014 và Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện

một số nội dung trong Luật Nhà ở 2014

Các cá nhân, tổ chức nước ngoài được phép mua bất động sản tại Việt Nam

“với số lượng giới hạn ở mức 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư tại

các dự án đô thị hoặc không quá 250 ngôi nhà riêng lẻ trong một khu đô thị có dân

số tương đương với một đơn vị hành chính cấp phường” Đối với trường hợp trênmột địa bàn có dân số tương đương với một đơn vị hành chính cấp phường mà cónhiều tòa chung cư dé bán hoặc cho thuê mua thì các cá nhân, tô chức nước ngoài

chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá30% tổng số căn hộ của tat cả các tòa chung cư đó Trường hợp bat động sản là mộttòa nhà chung cư với mục đích sử dụng hỗn hợp, các chủ thé là người nước ngoàikhông được sở hữu quá 30% tổng số căn hộ có mục đích dé ở của tòa chung cư đó.Nếu chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối dé thì các

cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tông số căn hộ có mụcđích dé ở của mỗi đơn nguyên, khối nhà

Thời hạn sở hữu:

Bên cạnh các giới hạn vê sô lượng và loại hình nha ở, các cá nhân, tô chức nước ngoài cũng sẽ có những quy định giới hạn quyên sở hữu nhà ở tại Việt Nam vê

mặt thời gian Thay vì được phép sở hữu nhà ở ôn định lâu dài, không hạn chế số

năm như các công dân Việt Nam, thì cá nhân nước ngoài chỉ được phép sở hữu nhà

ở theo như các thỏa thuận trong giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, nhận tặngcho, thừa kế nhưng với thời hạn tối đa là 50 năm ké từ khi được cấp Giấy chứngnhận Trong trường hợp hết thời hạn 50 năm sở hữu, chủ sở hữu có thé được Nhànước xem xét gia hạn thêm một lần (50 năm) theo các quy định của Chính phủ nếu

có nhu cầu Khoản 3 Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP về quy định chỉ tiết vàhướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 có quy định thời hạn sở

hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận Nếu cá nhân nước ngoài kếthôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư tại nước

ngoài thì cá nhân đó sẽ có quyền sở hữu nhà ở 6n định, lâu dai và có các quyền của

chủ sở hữu nhà ở như những công dân Việt Nam.

Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định, chủ sở hữu có thể tặng

cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt

Nam như các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là người Việt Nam hoặc các cá nhân, tôchức là người nước ngoài Trường hợp đối tượng được bán hoặc tặng cho nhà ở làcác hộ gia đình, tô chức là công dân Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nướcngoài thi các chủ thé đó được quyền sở hữu nhà ở lâu dài, ôn định Trường hợp đốitượng được bán hoặc tặng cho nhà ở là một cá nhân, tô chức nước ngoài khác vẫn

nằm trong diện được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặngcho sẽ chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại Khi hết thời hạn sở hữu, chủ sởhữu mới có thể được xem xét gia hạn thêm nếu như có nhu cầu Các khoản thuế, phí

và các nghĩa vụ tải chính cho Nhà nước Việt Nam của bên bán, bên tặng cho nhà ở

bắt buộc phải thanh toán theo quy định của pháp luật Việt Nam Các cá nhân, tô

chức nước ngoai sở hữu nha ở tại Việt Nam nhưng không thực hiện giao dich ban,

tặng cho khi hết thời hạn sở hữu thì bất động sản đó sẽ thuộc sở hữu của Nhà nước

Chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm cần phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghịgia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở và gửicho Uy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có bất động san đó dé xem xét và giải quyết yêucầu 03 tháng trước khi hết hạn sở hữu nhà ở Trong thời hạn 30 ngày kế từ ngày

nhận đơn đề nghị gia hạn của chủ sở hữu, UBND cấp tỉnh có văn bản đồng ý gia

hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở không quá 50 năm theo yêu cầu của chủ sở hữu,

thời gian gia hạn sẽ được tinh từ ngày hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu được ghi trênGiấy chứng nhận Khi đó, UBND tỉnh là đơn vị hành chính chịu trách nhiệm ghi giahạn trên Giấy chứng nhận, và tạo một bản sao Giấy chứng nhận sau khi gia hạn cho

Sở Xây dựng dé theo dõi

Trong trường hợp cá nhân nước ngoài hết thời hạn sở hữu nhà ở lần đầunhưng có quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc cham dứt hoạt động tại Việt Nam từcác cơ quan có thầm quyền của Việt Nam sẽ không được phép gia hạn sở hữu Các

bat động sản là nha ở của chủ thể nêu trên sẽ được xử lý theo quy định của Nghị

hút các dân cư từ nhiêu quôc gia đên đây học tập, sinh sông và định cư.

Điêu kiện được sở hữu:

Hiện nay không có hạn chế pháp lý đối với những tổ chức, cá nhân nướcngoài có nhu cầu mua bất động sản tại Vương quốc Anh Những cá nhân ngườinước ngoài và người không có thẻ cư trú đều có thể vay thế chấp tại đất nước này.Tuy nhiên, những cá nhân đã có ít nhất hơn hai năm cư trú tại Vương quốc Anh và

không có việc làm có thê sẽ phải đối mặt với những yêu cầu nghiêm ngặt hơn do họ

có thé được yêu cầu phải trả một khoản tiền cọc lớn hơn những cá nhân thuộc

trường hợp khác.

Hình thức sở hữu:

Tại Vương quốc Anh có hai hình thức sở hữu chính: quyền sở hữu vô thời

hạn và quyền sở hữu có thời hạn Chủ sở hữu nhà ở có quyền sở hữu toàn phầnđược phép sở hữu đất đai và các tài sản trên đất Chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì,bảo dưỡng bất động sản đồng thời có thể thực hiện các thay đổi đối với bất động sản

đó theo ý muốn của mình Thông thường, các cá nhân, tổ chức nước ngoài đượcphép sở hữu nhà ở tại Vương quốc Anh theo hình thức sở hữu có thời hạn dựa trênhợp đồng thuê đài hạn với chủ sở hữu đất Thời hạn của các hợp đồng này thườngdao động từ 40 năm đến 999 năm Khi đến thời hạn hết hợp đồng, cá nhân nướcngoài có thé gia hạn theo tỷ giá thị trường hiện hành hoặc bat động sản thuê sẽ đượcyêu cầu trả lại cho chủ sở hữu ban đầu Hầu hết các bất động sản nhà ở tại Vương

quốc Anh đều được rao bán đưới dang hợp đồng 999 năm Quyền sở hữu tai sản có

thời hạn đồng nghĩa với việc cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ sở hữu bắt động sản

trên đất, không sở hữu mảnh đất mà bat động sản đó năm trên Các cá nhân nắmquyền sở hữu bất động sản có thời hạn sẽ không được phép thực hiện các thay đổicấu trúc của bất động sản đó và có nghĩa vụ đóng phí bảo trì bất động sản thường

niên.

Việc sở hữu các bất động sản tại Vương quốc Anh không đồng nghĩa với

việc được định cư căn cứ theo các quy định trong Đạo luật Nhập cư Vương quốcAnh năm 1971 Nếu chủ sở hữu không có quyền nhập cảnh, họ vẫn sẽ phải xin thịthực (VISA) để được nhập cảnh vào Vương quốc Anh Mặc dù việc mua bất độngsản tại Vương quốc Anh không cấp quyền cư trú nhưng việc sở hữu một bất độngsản tại đây có thé là một lợi thế khi chủ sở hữu nhà ở làm hồ sơ xin nhập cư

Các quy định pháp lý doi với người Việt Nam mua bat động sản tại nước

ngoài:

Do việc mua bat động sản cần thanh toán một khoản tiền lớn, Chính phủ Việt

Nam đã có các quy định cụ thể về hoạt động giao dịch, chuyên, mang ngoại tỆ ra

nước ngoài của các cá nhân là công dân Việt Nam Các nội dung này được nêu rõ

trong Thông tư số 20/2022/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về

Hướng dẫn hoạt động chyén tiền một chiều từ Việt Nam ra nước ngoài và thanh

1 Người cư trú là công dân Việt Nam được mua, chuyển, mang ngoại tệ ra nước

ngoài cho các mục đích chuyển tiền một chiều quy định tại Khoản 2 Diéu 7 Nghịđịnh số 70/2014/NĐ-CP

2 Việc mua, chuyển, mang ngoại tệ do người cu tru là công dân Việt Nam thực hiện

hoặc người dai điện hợp pháp của công dân Việt Nam thực hiện hoặc thân nhân của công dân Việt Nam đang học tập, chữa bệnh ở nước ngoài thực hiện theo

hướng dẫn của ngân hàng được phép phù hợp với quy định của pháp luật ”

Mức ngoại tệ mua, chuyên, mang ra nước ngoài của mỗi cá nhân được căn

cứ vào số tiền ghi trên các giấy tờ, chứng từ có liên quan Trường hợp cá nhânchuyên tiền ra nước ngoài với mục đích học tập thì mức tiền dựa trên tổng số tiềntrong thông báo học phí mà cá nhân phải nộp cho nhà trường và tong số tiền dé đápứng nhu cầu thiết yêu không được phép vượt quá 50.000 USD/người/năm hoặc các

ngoại tệ khác có giá tri tương đương Trường hợp các cá nhân là công nhân Việt

Nam có nghĩa vụ trợ cấp thân nhân đang định cư ở nước ngoài thì không hạn mức

số tiền chuyên nhượng, còn các đối tượng khác thì cá nhân đó có thé chuyên vớihạn mức tối đa là 25.000 USD/người/năm Thông tư 20 cũng hướng dẫn các chủ thể

là công dân Việt Nam mua ngoại tệ của ngân hàng được phép để mang ra nước

ngoài cho các mục đích chuyền tiền một chiều phải khai báo hải quan, đồng thời

ngân hàng được phép cấp Giấy xác nhận mang ngoại tệ tiền mặt ra nước ngoài theoquy định về mang ngoại tệ tiền mặt khi xuất cảnh, nhập cảnh Các cá nhân, tổ chứctrong nước sử dụng ngoại tệ tiền mặt mua tại ngân hàng được phép dùng đúng mụcđích và phù hợp với quy định của pháp luật; không được phép mua, chuyên, mangngoại tệ ra nước ngoài cho các mục đích rửa tiền, lừa đảo, gian lận và các hành vi viphạm pháp luật khác Cần lưu ý rằng Luật Quan lý Ngoại hồi có thể thay đổi, cácquy định và giới hạn về chuyên tiền có thể khác nhau tùy thuộc vào tình hình kinh

tê và chính trị của đât nước Do đó, những công dân Việt Nam có kê hoạch mua bán

các bât động sản tại nước ngoài cân tham khảo các ý kiên của ngân hàng và cập

nhật các thông tin mới nhất về các quy định và thủ tục liên quan

1.3.2.2 Cơ sở pháp lý về sở hữu bat động sản đối với người Việt Nam mua bat

động sản tại các quốc gia khác

Tại Úc, các cá nhân, tổ chức nước ngoài được phép mua các bất động sản

mới xây dựng, nhưng các chủ thé này sẽ phải nộp đơn xin phê duyệt hoạt động đầu

tư từ Hội đồng Đánh giá Dau tư nước ngoài (FIRB) dé có thé mua nhà ở đã thành

lập FIRB quy định số lượng tài sản mà người mua là cá nhân nước ngoài đượcphép sở hữu Quá trình phê duyệt các nhu cầu mua bat động sản của các cá nhân, tôchức nước ngoài có thể kéo đài đến 30 ngày Khác với các quốc gia khác, người

nước ngoai khi mua bat động sản tại Úc được sở hữu nhà ở đó dưới hình thức sở

hữu vô thời hạn.

Một quốc gia khác được người Việt Nam ưu tiên lựa chọn để đầu tư hoặcđịnh cư đó chính là Cộng hòa Liên bang Đức (Đức) Người mua là các cá nhân, tổ

chức nước ngoài cũng được phép sở hữu nhà ở tại Đức dưới hình thức sở hữu vô

thời hạn tương tự như tại Úc Tuy nhiên, người nước ngoài được yêu cầu bắt buộc

có đại diện pháp lý khi mua tài sản vì quá trình này thường diễn ra phức tạp và liênquan nhiều đến các hiểu biết về quy định pháp luật của Chính phủ Đức Ngoài ra,

Chính phủ Đức không hạn chế về số lượng bat động sản mà các chủ sở hữu là người

nước ngoài được phép sở hữu.

1.4 Các khái niệm trong giao dịch bat động sản có yếu tố nước ngoài

1.4.1 Hợp đồng đặt cọc

Đặt cọc là hình thức cam kết sẽ thực hiện giao dịch mua bán bằng cách bênmua sẽ dùng một khoản tiền hoặc hiện kim dé đưa cho bên bán Hai bên sẽ thươnglượng với nhau về quá trình đặt cọc tùy thuộc theo mặt hàng giao dịch Đặt cọc cóthé là giao ước bằng miệng hoặc bang giấy tờ pháp ly Với mặt hang là giao dịch có

giá trị lớn như bất động sản, các bước giao dịch cần phải tuân thủ các thủ tục và

trình tự pháp lý theo quy định Vì vậy, khi tiến hành giao dịch bất động sản việc đặt

cọc sẽ được làm thành hợp đồng rõ ràng Các quy định về giao dịch đặt cọc được

nêu rõ tại Khoản 1 Điều 328 Luật Dân sự 2015 như sau:

“1 Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia

(sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quỷ, hoặc vat

có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn dé dam

bao giao kết hoặc thực hiện hợp đồng ”

Bên mua và bên bán sẽ thực hiện va lập hợp đồng dat cọc sau khi đã thốngnhất về các điều khoản đặt cọc giao dịch mua bán nhà ở thương mại Hợp đồng đặtcọc là công cụ đảm bảo hai bên sẽ phải thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ đãđược nêu trong hợp đồng Trong trường hợp một trong hai bên vi phạm, gây ảnhhưởng lợi ích của bên còn lại sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường theo các điềukhoản trên hợp đồng Có hai loại hình hợp đồng bất động sản với các mục đích khác

nhau như sau:

Hop đồng đặt cọc dé đâm bảo giao kết: Giao dich đặt cọc giữa bên mua vàbên bán trong trường hợp nay là dé thé hiện ý muốn giao kết, hợp tác làm ăn Khi

bên mua dùng tiền hoặc hiện kim với mong muốn sẽ mua lại bất động sản của bênbán nhưng sau một khoảng thời gian hai bên có thé thay đổi ý kiến, hoặc rút lại, hủy

bỏ giao kết đã thỏa thuận trước đó Có thể gọi khoản tiền này như một khoản giữ

chỗ, khoản tiền và hợp đồng tương ứng không dùng đề ép buộc hai bên phải thựchiện giao dịch mua bán bất động sản được nhắc đến

Hop dong đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng: Hợp đồng đặt cọc này

được lập ra với mục đích đảm bảo nghĩa vụ của hai bên trong quá trình giao dịch

mua bán nhà ở thương mại hoặc bất động sản nói chung Bên mua và bên bán cầntuân thủ các thỏa thuận được nêu trong hợp đồng, vì vậy nếu một trong hai bên viphạm sẽ phải có trách nhiệm bồi thường Bên bán có nghĩa vụ phải giữ bất động sản

và không được bán, trao tặng lại cho cá nhân khác Bên mua có nghĩa vụ phải thanh

toán đủ tiền bất động sản cho bên bán đúng kỳ hạn

1.4.2 Hợp đồng mua bán

Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản được định nghĩa tại Điều 430 Luật Dân

sự 2015 như sau:

“Hop dong mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa hai bên, theo đó bên bán chuyển

quyên sở hữu tai sản cho bên mua và bên mua trả tiên cho bên ban.

Hợp dong mua ban nhà ở, mua bán nhà dé sử dụng vào mục đích khác được thực

hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật Nhà ở và luật khác có liên quan ”

Như vậy, có thé hiểu hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận chuyển giaonhà ở và quyền sở hữu nhà ở bằng văn bản giữa bên mua và bên bán Bên bán có

nghĩa vụ chuyển giao tài sản và quyền sở hữu liên quan cho bên mua Ngược lại,bên mua phải có trách nhiệm trả tiền cho bên bán theo thời hạn, phương thức đãđược thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ, có nghĩa hai bên đều cóquyền lợi và nghĩa vụ đối với nhau Có thê hiểu, khi bên bán đã nhận được lợi ichvật chất từ bên mua theo như các điều khoản trong hợp đồng thì bên bán có tráchnhiệm phải chuyền giao bat động sản theo đúng cam kết Bên bán có quyền yêu cầu

bên mua nhận nhà theo đúng thời hạn sau khi đã thanh toán đủ các khoản theo

phương thức đã thỏa thuận giữa hai bên Bên mua nhà cũng có quyền yêu cầu bênbán chuyển giao đúng bất động sản được xác định là đối tượng của hợp đồng đã

được xác lập.

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù, khi người bán nhà nhậnđược một khoản tiền nhất định cho việc bán bất động sản theo giá cả đã thỏa thuậnthì bên mua phải được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở tương ứng với khoản tiền

mà chủ thể đó đã phải trả Điều này giúp phân biệt loại hình sở hữu nhà ở thông quahình thức mua bán với sở hữu nhà ở thông qua hình thức trao tặng do khoản tiền mà

bên mua dùng dé đôi lay bat động sản được coi như khoản đền bù về việc chuyền

giao quyên sở hữu nhà ở đưới hình thức mua bán theo quy định pháp luật

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng ưng thuận, đây là một đặc điểm pháp

lý quan trọng trong việc tạo lập nên hợp đồng mua bán tài sản nói chung và hợpđồng mua bán nhà ở nói riêng Chỉ khi hai bên đã thỏa thuận và đi đến thống nhấtvới nhau thì hợp đồng mua bán nhà ở đó mới được coi là đã được tạo lập Thờiđiểm tạo lập hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm hợp đồng này được công chứng,khi đó mới phát sinh các quyền và nghĩa vụ giữa hai bên với nhau

Có thể nói, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyền giao quyền sở hữu

nhà ở của bên bán sang bên mua Bản chât của giao dịch mua bán nhà ở là người

bán chấm dứt quyền sở hữu tài sản của mình đối với một bất động sản của họ bằngviệc đem bán bất động sản đó cho người mua, việc này cũng làm phát sinh quyền sởhữu nhà ở đối với người mua Dé có được quyền sở hữu nhà thì người mua phải cótrách nhiệm trả tiền cho bên bán nhà một khoản tiền có giá tri trong đương với diệntích nhà ở đó Đây là đặc điểm phân định rõ sự khác biệt của hợp đồng mua bán nhà

ở với các hợp đồng được sử dụng trong các giao dịch bất động sản khác như hợpđồng cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, ủy quyền quan lý nhà ở

1.4.3 Giấy chứng nhận quyền sé hữu nhà ở và quyền sử dung dat ở

Trước ngày 10/12/2009, theo quy định tại Việt Nam đã ton tại hai loại Giấychứng nhận đó là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở(thường được gọi là Số Hồng theo mẫu của Bộ Xây dựng) và Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất (thường được gọi là Số Đỏ theo mẫu của Bộ Tài nguyên và Môitrường) Hai mẫu giấy chứng nhận này đều có giá trị pháp lý thé hiện ở tài sản được

ghi nhận quyền bao gồm quyền sử dụng đối với đất, quyền sở hữu đối với nhà ở và

tài sản khác găn liên với đât.

Ké từ khi Nghị định 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực vào ngày 10/12/2009 thì

người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp Giấy

chứng nhận theo một mẫu thống nhất với tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Các cá nhân, tô chức nướcngoài đủ điều kiện mua nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư thuộc các dự án nhà ở đượcđầu tư xây dựng tại Việt Nam đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở

Dé có được Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các

tài sản khác gắn liền với đất, người mua nước ngoài cần phải tuân thủ các quy trìnhpháp lý và đáp ứng các yêu cầu của cơ quan chức năng, bao gồm giấy phép đầu tư

(đối với các nhà đầu tư) và cung cấp các bằng chứng thanh toán và quyền sở hữu

Có thé thay, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nha ở và các tài sảnkhác gắn liền với đất là bang chứng về quyền sở hữu và là điều kiện cần thiết chocác giao dich tai sản như chuyển nhượng, tặng cho và thé chap

1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bắt động sản nhà ở

thương mại có yếu tố nước ngoài

1.5.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bắt động sản nhà ở

thương mại tại Việt Nam cho người nước ngoài

Các yếu tô ảnh hưởng đến việc kinh doanh nhà ở cho người nước ngoài tại

Việt Nam có thê thay đôi theo nhiều khía cạnh khác nhau, như:

Các quy định và văn bản quy phạm pháp luật: Các quy định do Chính

phủ Việt Nam liên quan đến quyền sở hữu tài sản, đầu tư nước ngoài và các yêu cầu

về thị thực ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh nhà ở cho người nước ngoài Lậptrường của Chính phủ về quyền sở hữu tài sản nước ngoài và việc đễ dàng xin giấyphép cần thiết có thể ảnh hưởng đáng kê đến thị trường nhà ở

Quyền sở hữu tài sản: Người nước ngoài ở Việt Nam thường phải đối mặtvới những hạn chế về quyền sở hữu tài sản Các quy định có thể khác nhau tùy

thuộc vào loại tài sản và vị trí Một số khu vực, chăng hạn như đặc khu kinh tế, có

thể có các quy định nới lỏng hơn đối với quyền sở hữu tài sản của người nước

ngoài Việc hiểu biết các quy định và hạn chế về quyền sở hữu tài sản là vô cùng

quan trọng đối với người nước ngoài muốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt

Nam.

On dinh kinh tế: Sự 6n định kinh tế của đất nước có tác động trực tiếp đến

hoạt động kinh doanh khu dân cư Các yếu tố như tăng trưởng GDP, tỷ lệ lạm phát,

cơ hội việc làm và môi trường kinh doanh ảnh hưởng đến nhu cầu về tài sản nhà ở.Một nền kinh tế 6n định và đang phát triển sẽ thu hút lượng lớn người nước ngoài

đầu tư vào thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Nhu cầu thị trường: Nhu cầu về bất động sản nhà ở tại Việt Nam đóng vaitrò quan trọng trong hoạt động kinh doanh nhà ở Các yếu tố như phát triển dân số,

đô thị hóa, văn hóa đặc trưng của Việt Nam có thể ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở,giúp các nhà phát triển bất động sản dự đoán được xu hướng và thị hiểu của thị

trường.

Phát triển cơ sở hạ tầng: Sự sẵn có của cơ sở hạ tầng chất lượng, bao gồmgiao thông, tiện ích, cơ sở y tế và giáo dục, có thể tác động lớn đến hoạt động kinh

doanh nhà ở Các khu vực có cơ sở hạ tang phát triển thường thu hút nhiều cư danhơn Đầu tư vào phát triển cơ sở hạ tầng như cải thiện kha năng kết nối và tiện nghi

đô thị, có thé ảnh hưởng tích cực đến thị trường nhà ở

1.5.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bắt động sản nhà ở

thương mại tại London cho người Việt Nam

Chính sách nhập cư: Các chính sách và quy định nhập cư do Chính phủ

Vương quốc Anh đặt ra có thé ảnh hưởng đáng ké đến hoạt động kinh doanh nhà ở

của các cá nhân Việt Nam tại London Các yêu cầu về thị thực, giấy phép lao động

và hạn chế nhập cư có thê ảnh hưởng đến khả năng sống và làm việc của các người

mua Việt Nam tại đây.

Thu nhập và chỉ phí sinh hoạt: Đây là một trong những yếu tố quyết địnhtrong việc đầu tư vào thị trường bất động sản tại London, do chi phi sinh hoạt tai

đây thuộc danh sách những thành phó có chi phí đắt đỏ nhất trên thé giới Vì vậy,

các yêu tố như mức lương, thuế và các chi phí liên quan khác có thé ảnh hưởng đếnkhả năng một người mua Việt Nam quyết định đầu tư vào thị trường này

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BAT DONG

SAN NHÀ Ở CÓ YEU TO NƯỚC NGOÀI TAI SAVILLS VIỆT NAM

2.1 Téng quan về tập đoàn Savills

2.1.1 Lịch sử hình thành tập đoàn Savills

Tập đoàn Savills, thành lập năm 1855 tại Vương

quốc Anh, là một trong những nhà cung cấp dịch vụ bất

động sản hàng đầu thế giới Qua hơn 160 năm trưởng

thành và phát triển, tập đoàn đã cung cấp nhiều dịch vụ

chuyên sâu với đội ngũ tư van cho các khách hàng khó

tính nhất Savills được niêm yết trên San Chứng khoán

London với mạng lưới quốc tế không lồ gồm hơn 700 văn

phòng và chi nhánh với hơn 40.000 nhân sự đến từ Châu Hình 1 Logo Tập đoàn Savills

Âu, Châu Mỹ đến Châu Á - Thái Bình Dương, Châu Phi

và Trung Đông.

Tập đoàn Savills hoạt động trong tất cả các phân khúc chính của dịch vụ batđộng sản như bất động sản nhà ở, văn phòng, công nghiệp/ khu công nghiệp, bán lẻ,

giải trí và khách sạn Hiện nay, Savills cung cấp hơn 300 chuyên gia về tư vấn, quản

ly bất động sản và giao dịch liên quan đến bat động sản Với 138 văn phòng có vị tríchiến lược tại Vương quốc Anh, Savills là doanh nghiệp tư vấn bất động sản đa dịch

vụ lớn nhất, tham gia vào nhiều khía cạnh hơn bất kỳ doanh nghiệp cạnh tranh kháctrong các lĩnh vực như thương mại, nhà ở, năng lượng và bền vững

2.1.2 Cơ cầu tổ chức Tập đoàn Savills

Tap doan Savills

Savills Vuong | |Savills Châu Aul

quoc Anh & Trung Dong

„ Savills

Savills Chau A Investment

Thai Binh Management |

Duong (Công ty con về

Quản lý quỳ)

Hình 2 Cơ cầu tổ chức tập đoàn Savills

Tập đoàn Savills được vận hành bằng mô hình cấu trúc phẳng với mục đíchđảm bảo quá trình ra quyết định một cách hiệu quả, từ đó khuyến khích các thành

phần trong mạng lưới duy trì các cách tiếp cận linh hoạt nhằm đáp ứng tuyệt đối cácdịch vụ cho các khách hàng, đặc biệt là những khách hàng khó tính nhất

2.2 Tống quan về Công ty TNHH Savills Việt Nam

2.2.1 Lịch sử hình thành & quá trình phát triển Công ty TNHH Savills Việt

Nam

CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN SAVILLS (VIỆT NAM)

e_ Địa chỉ: Tầng 21, tòa Tây - Lotte Center Hà Nội, 54 Liễu Giai, Phường Cống

VỊ, Quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội, Việt Nam

e Tên quốc tế: SAVILLS VIETNAM CO., LTD

e Tên viết tắt: SAVILLS VIETNAM LTD

© Mã số thuế: 0100777512

e Người đại diện pháp luật: Neil Alexander MacGregor

e Loại hình doanh nghiệp: Công ty trách nhiệm hữu hạn ngoài nhà nước.

4330 |Hoàn thiện công trình xây dựng

4390 |Hoạt động xây dựng chuyên dụng khác

6820 |Tư van, môi giới, dau giá bất động sản đấu giá quyên sử dung đất:

Chỉ tiết:

- _ Thực hiện các địch vụ tư van trong lĩnh vực bat động sản bao gồm: Lựa chọn

và đi chuyền vị tri; ký lại hợp dong thuê và xem xét lại giá thuê; Nghiên cứu thị trường: Tiếp thị liên quan đến bat động san; tư van về chuyên môn định giá máy

móc thiết bị và bất động sản: Dịch vụ quản lý dự án quản ly tài san, quan lý các tiện ích và cung cấp các dịch vụ liên quan bao gồm bảo vệ làm sạch và bảo trì; Điều

hành và quân lý các khu tô hợp khách sạn và các khu vui chơi giải trí (Doanh nghiệp không được “thuê nhà, công trình xây dựng đề cho thuê lại”)

- Dich vụ môi giới bat động sản (Tô chức cá nhân môi giới bất động sản không

được dong thời vừa là một bên thực hiện hop đồng trong một giao dịch kinh doanh

bất động sản)

- Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

- Dich vu quan ly bat động san (một số nội dung vẻ bảo trì, sửa chữa bat động sản, doanh nghiệp chi được thực hiện khi đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật vẻ xây dung và bảo trì công trình.

7110 |Hoạt động kiến trúc và tư vẫn kỳ thuật có liên quan

Chỉ tiết:

_ Dịch vụ kiến trúc

l Dịch vụ tư vẫn kỳ thuật

7320 [Nghiên cứu thị trường và thăm do dư luận

Chỉ tiết: Dịch vụ nghiên cứu thị trường (trừ địch vụ thăm dò ý kiến công chúng)

7410 |Hoạt động thiết kế chuyên dụng

Chỉ tiết: Dịch vụ trang trí nội thất và lắp đặt hoàn thiện văn phòng

Hình 3 Ngành nghệ kinh doanh của Savills Việt NamTại Việt Nam, Savills là doanh nghiệp nhiều kinh nghiệm nhất cung cấp đadạng các dịch vụ tư vấn bất động sản kể từ khi gia nhập thị trường vào năm 1995

Savills Việt Nam hiện có hơn 2,000 nhân sự gồm các nhân viên, đội ngũ chuyên gia

cùng các cán bộ quản ly cao cap người Việt Nam và nước ngoai.

Savills đã chứng minh được vi trí của minh tại thị trường Việt Nam thông qua

các giải thưởng doanh nghiệp đã đạt được trong suốt thời gian hoạt động tại ViệtNam Tuy nhiên từ năm 2018, Savills Việt Nam chính thức cam kết hỗ trợ các tổchức từ thiện tại địa phương, phát động chiến dịch “Savills Cares” - những khoảnchi phi được Savills sử dung dé tham gia các giải thưởng trong ngành đều được dan

chuyên sang các hoạt động phục vụ lợi ích cộng đồng, cư dân địa phương và các

hoạt động xã hội Savills Việt Nam tin rằng chiến địch “Savills Cares” không chỉmang lại lợi ích cho xã hội mà còn tăng sự gắn kết tinh thần giữa các nhân viên vàcung cấp các cơ hội phát triển thực tế cho mỗi cá nhân trong công ty

Các hoạt động nồi bật của chiến dịch “Savills Cares”:

Hỗ trợ sinh viên đại học: Savills Việt Nam đã hợp tác với Blue Dragon - Tổchức phi chính phủ hỗ trợ trẻ em, cung cấp 10 suất học bổng đại học cho những sinh

viên có hoàn cảnh khó khăn.

Tổ chức các khóa đào tạo dành riêng cho các học viên của Blue Dragon:Savills Việt Nam đã tổ chức các khóa đào tạo cho hơn 100 học viên Blue Dragon vềcác kỹ năng cần thiết như kỹ năng tuyển dụng, quản lý thời gian và sáng tạo Các

khóa đào tạo này đã cung cấp kiến thức nền quan trọng giúp các học viên tự tin

bước vào thị trường lao động.

Thành lập các hộp đóng góp thiết yếu: 09 hôp quyên góp đã được đặt tại vănphòng và các dự án do Savills quản lý tại Hà Nội dé cung cấp các vật dụng thiết yêu

cho trẻ em Blue Dragon tại khu vực miên núi Điện Biên.

2.2.2 Tầm nhìn, giá trị và định hướng phát triển của Công ty TNHH Savills

Việt Nam

Savills Việt Nam mong muốn trở thành nhà tư vấn bất động sản hang dau,

được khách hàng tin tưởng lựa chọn trong các khía cạnh chuyên môn.

Các gia tri cốt lõi của Savills Việt Nam:

Chúng tôi tự hào về tất cả những công việc chúng tôi làm: Savills luôn tự hào

về các dịch vụ công ty cung cấp được thực hiện với chất lượng tốt nhất, thỏa mãn

các nhu cầu của khách hàng Tại Savills, chúng tôi tìm kiếm nhân sự và trọng dụng

nhân tài.

Ching tôi luôn làm việc chính trực: Các nhân sự tai Savills làm việc với trách

nhiệm cao, trung thực va tôn trọng mọi người Savills Việt Nam luôn theo đuôinhững đạo đức nghề nghiệp cao nhất

Ching tôi di theo đường lối kinh doanh chuẩn mực: Savills luôn ưu tiên tìmkiếm thị trường và cơ hội mới cho khách hàng theo đường lối kinh doanh phù hợp

để đạt được giá tri mong muốn Đồng thời, đội ngũ chuyên gia tai Savills có tầm

nhìn xa, hướng đến việc xây dựng mối quan hệ lâu dài với khách hàng Savills ViệtNam mong muốn trở thành người tiên phong trong các thị trường mà công ty thamgia bằng tất cả niềm đam mê, năng lực chuyên môn và kinh nghiệm dày dặn, từ đó

giúp giải quyết các vấn đề của khách hàng một cách tích cực với quan điểm thực tế

dé đưa ra những giải pháp bền vững

Ching tôi giúp nhân viên phát huy tiền năng: Savills xây dung văn hóa công

ty cởi mở và tôn trọng lẫn nhau Tại Savills luôn có những chương trình đảo tạo,

phát triển được thiết kế phù hợp với nhân lực từng bộ phận Chúng tôi chia sẻ thành

công và tôn vinh thành tích, đồng thời hiểu rằng thế mạnh của mỗi cá nhân kết hợpcùng tinh thần làm việc tập thê sẽ mang lại hiệu suất làm việc tốt nhất

2.2.3 Cơ cầu tổ chức Công ty TNHH Savills Việt Nam

BAN GIÁM ĐÓC KHÓI VẬN HÀNH

Ở

Dịch vụ định Bán lẻ Kinh doanh

giá nhà ở

R ca Kính doanh:

Dịch vụ nghiên Công nghiệp nhà ở quốc tế

cứu & tu vân

Cho thuê nhà ở

Hình 4 Cơ cầu tổ chức Savills Việt Nam

QUẢN LÝ

BAT DONG

A Khối vận hành (Central Management)

Gồm các bộ phận với vai trò vận hành, quản lý công ty như:

e Bộ phận Phat triển kinh đoanh

e Bộ phận PR và Marketing

e Bộ phận tài chính

e Bộ phận Quan hệ khách hang Hàn Quốc

e Bộ phận nhân sự

e Bộ phan kỹ thuật (IT)

B Khối kinh doanh (Business Lines)

e Bo phận Dịch vụ tu vấn (Advisory Services):

Với hơn 32 năm kinh nghiệm cùng nguồn cơ sở đữ liệu lâu đời và cập nhậtnhất Việt Nam, đội ngũ của Bộ phận dịch vụ tư vấn gồm các chuyên gia giau kinhnghiệm, có chuyên môn trong các lĩnh vực khác nhau mang đến những giải pháptoàn diện cho các yêu cầu của khách hàng Đặc biệt, đội ngũ tư vấn còn có sự hỗ trợcủa hệ thống S22M giúp truy vấn đữ liệu và đưa ra những phân tích chính xác, gồmnhững tác động về mặt chính sách vĩ mô đối với cơ hội phát triển kinh doanh của

doanh nghiệp.

Bộ phận Dịch vụ Tư vấn làm việc với nhiều đối tượng khách hàng khác nhau,bao gồm các nhà phát triển, nhà đầu tư, chủ nhà và người thuê nhà dé cung cấp cácgiải pháp phù hợp và lời khuyên chiến lược giúp các khách hàng đạt được mục tiêudau tư của mình Các dịch vụ do Savills cung cấp bao gồm nghiên cứu khả thi,

nghiên cứu và phân tích thị trường, lập mô hình tài chính, quản lý dự án và định giá

tài sản Các báo cáo được tao lập bởi Savills Việt Nam đều thực hiện theo các tiêuchuẩn quốc tế và có thể áp dụng với mọi phân khúc bất động sản, điều này giúpkhách hang cũng như nhà dau tư đưa ra những quyết định đầu tư đúng dan

© Bộ phận Tư van dau tư (Investment):

Bộ phận Đầu tư tại Savills cung cấp dịch vụ tư vấn đầu tư, marketing tại mỗigiai đoạn cụ thể trong quá trình phát triển của một bất động sản, được hỗ trợ bởi nềntảng kiến thức thị trường vững chắc cùng phạm vi tiếp cận toàn cầu

Đội ngũ tư vấn cân đối hài hòa giữa hai phương pháp: phương pháp tiếp cận

thị trường và phương pháp tiếp cận có mục tiêu Các dịch vụ của bộ phận được thiết

kế riêng cho từng khách hàng Đối với khách hàng là bên bán, bộ phận sẽ cung cấp

các địch vụ như: tối đa lợi nhuận; tìm kiếm nhà đầu tư tiềm năng; quản lý tiễn trìnhgiao dịch; thương lượng và giao dịch Tương tự, đối với khách hàng là bên mua, độingũ tư vấn sẽ cung cấp các dịch vụ: tìm kiếm tài sản phù hợp; quản lý tiến trình

giao dịch; thương lượng và giao dịch.

e Bộ phận Đại ly cho thuê thương mại (Agency Leasing):

Savills Việt Nam sẵn sang đáp ứng các nhu cau cho thuê, đầu tư mua dé

-thuê của khách hàng, hoặc những doanh nghiệp đang tìm kiếm mặt bằng văn phòng

Với đội ngũ cho thuê giàu kinh nghiệm, chúng tôi sẽ đưa ra các lời khuyên chính

xác nhất từ các thủ tục chuẩn bi; các hoạt động tiếp thị, chào thuê sản phẩm đến cácthủ tục pháp lý dé đảm bảo lợi ich và đáp ứng nhu cầu của khách hang tại các mang

thị trường: văn phòng, bán lẻ và công nghiệp.

e Bộ phận Quản lý bat động san (Property Management):

Savills Việt Nam cung cấp toàn bộ dịch vụ liên quan giúp khách hàng có thể

quản lý và vận hành một cách trơn tru bất cứ loại hình bất động sản nào, tử trungtâm thương mại, các dự án chung cư, cao ốc văn phòng hay thậm chí các khu đô thị.Tại Savills, quản lý bất động sản là một dịch vụ hướng đến khách hàng, đội ngũchuyên gia luôn cố gắng cung cấp các dịch vụ vượt qua mức tiêu chuẩn và mongđợi thông thường Chúng tôi cung cấp các giải pháp quản lý mới nhất giúp tối ưuhóa giá trị tài sản cũng như hỗ trợ quảng bá hình ảnh của dự án bang việc cung cấpcác dịch vụ quản lý vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế

e Bộ phận Dịch vụ kinh doanh nhà ở quốc té (International Residential):

Đội ngũ Kinh doanh Nhà ở quốc tế tại Savills Việt Nam chuyên bán bất độngsản nhà ở trong nước cũng như quốc tế Đội ngũ bao gồm các chuyên gia giàu kinhnghiệm, am hiểu về thị trường bat động sản Việt Nam, có thé giao tiếp bằng nhiều

thứ tiếng Các chuyên gia tư vấn của bộ phận có nhiều kinh nghiệm trong việc bán

bất động sản ở các phân khúc khác nhau như nhà ở sang trọng, cao cấp và nhà ởbình dân Bộ phận Kinh doanh Nhà ở quốc tế hợp tác chặt chẽ với các nhà pháttriển, chủ nhà và chủ sở hữu tài sản cá nhân để tiếp thị tài sản của họ và tìm kiếmcác khách hàng tiềm năng Đội ngũ cung cấp nhiều loại hình dịch vụ bao gồm định

giá tài sản, tiếp thị và quảng cáo, đánh giá người mua, đàm phán và quản lý giaodịch; cam kết cung cấp dịch vụ khách hàng xuất sắc và mang lại các giao dịch thành

công cho khách hang của Savills Việt Nam.

e Bo phận Khách sạn & Nghỉ dưỡng (Hotel & Leisure):

Đội ngũ chuyên gia của Savills Hotels không chỉ có kiến thức, kinh nghiệm và

hiểu biết chuyên sâu về ngành bat động sản đặc biệt là phân khúc bat động sản nghỉdưỡng mà còn am hiểu về thực trạng thị trường trong nước cũng như các xu hướngnghỉ dưỡng mới nhất trên thế giới Bộ phận có thể hỗ trợ các chủ đầu tư trong suốtquá trình đưa ra quyết định đầu tư và phát triển dự án tại các khu vực ven biến

2.2.4 Tổng quan Bộ phận Dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Quốc tế

Bộ phận Dịch vụ Kinh doanh Nhà ở quốc tế được thành lập vào năm 2015,cho đến thời điểm hiện tại bộ phận vẫn tiếp tục giữ vững vị trí bởi những dịch vụ

cao cấp phục vụ các khách hàng là người nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội dé đầu

tư vào thị trường bat động san Việt Nam Luật Nhà ở mới đã được ra đời vào năm

2015, nới lỏng các quy định cho người nước ngoài muốn sở hữu bất động sản nhà ởtại Việt Nam Khi đó, các nhà đầu tư nhận ra giá trị của bộ phận Dịch vụ Kinhdoanh Nhà ở quốc tế - cung cấp các dịch vụ tư vấn liên quan đến đầu tư bất độngsản quốc tế với các chuyên gia đa ngôn ngữ, những người có kinh nghiệm giao dịchvới các khách hàng quốc tế và có hiểu biết sâu sắc về nhu cầu và sở thích của các

nhà đâu tư nước ngoài.

Đội ngũ Kinh doanh Nhà ở quốc tế cung cấp nhiều loại dịch vụ, bao gồm tìm

kiếm bat động sản, tổ chức các chuyến thăm quan dự án, tu vấn pháp lý và hỗ trợcác vấn đề liên quan đến tài chính như thuế Nhóm hợp tác chặt chẽ với các văn

phòng Savills tại các quốc gia khác dé khai thác mạng lưới người mua quốc tế củatập đoàn Savills và quảng bá các bất động sản Việt Nam tới các khách hàng tiềmnăng trên toàn thé giới Đội ngũ Kinh doanh Nhà ở quốc tế tai Savills Việt Nam

cung cấp các dịch vụ cá nhân hóa và chuyên nghiệp để đảm bảo rằng các khách

hàng là cá nhân, tổ chức nước ngoài có thé đưa ra quyết định dau tư sáng suốt và có

được trải nghiệm mua nhà suôn sẻ nhât tại Việt Nam.

Quan trị viên (Administrator) Nhân viên tư vẫn bán hàng

Các đại lý

Hình 5 Cơ cầu tổ chức Bộ phận Kinh doanh nhà ở Quốc tế tại Savills Việt Nam

Cơ cấu Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Quốc tế gồm 3 cấp độ với cấp 1 là Quan

ly cap cao, chịu trách nhiệm quan lý toàn bộ các hoạt động kinh doanh cua Bộ phậncũng như các đại ly hợp tác cùng Savills Việt Nam Các cấp con lại là Quản tri viên

cùng với các Nhân viên tư vân bán hàng.

2.3 Thực trạng hoạt động kinh doanh bắt động sản nhà ở tại Việt Nam cho

người nước ngoài

Việt Nam hiện là một trong những thị trường bat động sản mới nồi hàng đầutại Đông Nam Á Điều này có được là do những người lao động nước ngoài có tay

nghề được hưởng một mức lương hấp dẫn đủ đề đáp ứng một lối sống thoải mái, kết

hợp với hạ tầng cơ sở bao gồm đa dạng các loại hình trường học, nhà hàng và khunghỉ dưỡng đạt tiêu chuẩn quốc tế Từ năm 2017 đến 2019, tăng trưởng GDP mạnhlần lượt 6,81%; 7,08% và 7,02% cho thấy nền kinh tế phục hồi nhờ việc đây mạnhthực hiện các chính sách tiền tệ hiệu quả và kết quả khả quan từ các ngành du lịch,

sản xuất cũng như xây dựng Năm 2020, do phải chịu tác động lớn từ đại dịch

COVID-19 đã khiến cho tăng trưởng GDP chỉ đạt 2,8% - đây là tỷ lệ tăng trưởngthấp nhất trong vòng mười năm trở lại nhưng con số này vẫn là một trong những nơicao nhất trên thé giới trong bối cảnh bay giờ Trái với chỉ số tăng trưởng, thing dưthương mại của Việt Nam năm 2020 đạt 19,9 ty USD — mức cao nhất trong vòng 5năm ké từ năm 2016 với 1.9 tỷ USD Tổng vốn FDI đăng ký dat 28,5 tỷ, trong đóvốn FDI đăng ký mới chiếm 14,6 triệu USD từ 2.523 dự án Trong giai đoạn 2015 -

2020, thị trường nhà ở đã trải qua hai giai đoạn rõ ràng Từ năm 2015 đến cuối năm

2018, các phân khúc đều phục hồi tốt, đặc biệt là hai loại hình: nhà ở thấp tang vànhà ở cao cấp Tỷ lệ hấp thụ tăng nhờ đối tượng khách hàng phan lớn là các công

dân Việt Nam và một số ít là các cá nhân nước ngoài Tuy nhiên, ké từ đầu năm

2019, hiệu suất đã giảm đáng ké do nguồn cung hạn chế va các chính sách thắt chat

tài chính của Chính phủ Đỉnh điểm là năm 2020 với ảnh hưởng của đại dịch đã làm

chậm hoạt động của toàn thị trường, ảnh hưởng đến các nhà đầu tư, người bán và kếhoạch ra mắt các dự án Tuy nhiên, cùng thời điểm đó Việt Nam cũng ghi nhận hơn28,5 ti USD nguồn vốn nước ngoài được đầu tư vào Việt Nam

Trong bối cảnh hậu Covid-19, chiến dich tiêm vac xin và các chính sáchphục hồi sau đại dịch của Chính phủ đã mang lại những tín hiệu tích cực cho thị

trường bât động sản Việt Nam Các nhà đâu từ trong nước và quôc tê trở nên lạc

quan hơn về tình hình tăng trưởng dài hạn của Việt Nam Năm 2021, tăng trưởngGDP của Việt Nam vẫn khả quan ở mức 2,6% với ngành công nghiệp và xây dựngchiếm 63,8% GDP, dịch vụ chiếm 22,3% và nông, lâm nghiệp và thủy sản đóng góp13,9% Theo VinaCapital, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong quý 2/2022 là7.7% so với cùng kỳ năm 2020 Theo đó, Việt Nam cũng là một trong số ít những

quốc gia Châu Á được dự đoán có tiềm năng tăng trưởng tích cực

Ngoài các ảnh hưởng tích cực từ tình hình kinh tế trong và ngoài nước, cácnhà đầu tư nước ngoài có xu hướng đầu tư vào thị trường bắt động sản tại Việt Nam

vì nhiều ly do khác như:

Giá bất động sản hấp dẫn: So với các nước Đông Nam Á khác, giá bất động

sản tại Việt Nam tương đối phải chăng so với thu nhập bình quân đầu người tại các

quốc gia khác, đây là lựa chọn đầu tư hấp dẫn cho người nước ngoài muốn đầu tư

vào bât động sản.

Lợi suất cho thuê cao: Lợi suất cho thuê tại Việt Nam thuộc hàng cao nhấttrong khu vực, một số khu vực có mức lợi suất cho thuê có thể lên tới 10% Điều

này làm cho thị trường bắt động sản tại Việt Nam trở thành một lựa chọn hấp dẫn

cho các nhà đầu tư đang tìm kiếm tài sản tạo thu nhập

Nền kinh tế tăng trưởng nhanh: Việt Nam là một trong những nên kinh tếphát triển nhanh nhất ở Đông Nam Á, với dân số trẻ ngày càng tăng và môi trường

kinh doanh phát triển Điều này mang lại tiềm năng cho giá trị tài sản tăng giá theothời gian, khiến cơ hội đầu tư vào Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn

Cải thiện cơ sở hạ tang: Việt Nam đang đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tang, vớicác đường cao tốc mới, sân bay và các dự án khác đang được nhanh chóng triểnkhai và đi vào hoạt động Điền hình là thành công của tuyến đường sắt trên cao đầutiên tại Việt Nam đã mở ra nhiều hy vọng cho hoạt động đầu tư từ nước ngoài vào

thị trường bất động sản Điều này làm cho Việt Nam trở thành một địa điểm hấp

dẫn cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư, đồng thời có thê thúc đây nhu cầu về bất

động sản trong tương lai.

Chính sách của Chính phú: Chính phủ Việt Nam đã thực hiện các chính sách khuyên khích đâu tư nước ngoài vào bât động sản, bao gôm việc nới lỏng các