Luận văn thạc sĩ Luật học: Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Đông Anh

Vì viy, shim dim bio quyền và loi ích của mình cũng hư để tránh nhông ni ro trong trường hợp khách hing không trả được nợ các TS chức tin đụng để cùng với khách hàng théa thuân áp dung c

Các két quả nêu trong luận văn chưa được công bé trong bất ky công tỉnh nào

khác, Các ỗ Hiểu trong luân vấn la trùng thục, có nguôn gốc 18 răng được tích đấu

đúng theo quy định.

‘Ti xin chiu trách nhiệm về tính chính xác và trừng thục cũa luận vẫn nay.

Tác giả lận văn

1ê Thị Thu Hà

'Với tắm lòng chân thành và sự biết ơn sâu sắc nhất, tôi xin gin lời cảm

ơn tới TS Vong Thanh Thúy - Người đã chỉ bảo, hướng dẫn và giúp đỡ tôi tất tân tinh trong suốt thời gian thực hiện và hon thành Luan văn.

sự đã trang bị cho tôi kiến thức né tang trong suốt hai năm dao tạo

Tôi xin chân thảnh cảm ơn Khoa sau đại học ~ Trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo điều kiến và giúp đỡ tối thực hiện Luận van,

Cuỗi cing tôi xin chân thành cảm ơn các thành viên trong gia định, ban

thẻ đã đông viên, ủng hô, chia sẽ va chỗ dựa tinh thân giúp tối tap trung

nghiên cứu và hoàn thảnh bai Luận văn của mình.

Hà Nội, ngày 06 tháng 12 năm 2019

Học viên

Lé THỊ THU HÀ

PHÀN MỞ ĐÀU

1 Lý do chọn để tai

3 Tình hình nghiên cứu để tài

“Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn.

Đi tượng phạn wi nghiên cứu của để tú

Các phương pháp nghiên cửu áp đụng để thục hién luận vin

Y nga khoa hoc và thực tifa cũaluện văn,

7 Bồ cục của luân vin

CHUONG 1: KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SAN BẢO DAM LA QUYỀN SỬ.DUNG BAT ĐÈ BẢO DAM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ VÀ QUY ĐỊNH NỘI BỘCUA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIẸP VÀ PHÁT TRIEN NÔNG THON VIET

8

giữa gine dich

nghĩa vụ và quan

bao đâm với hợp đồng chính

12 Khái niệm quyền sử dung đất và đều kiện để quyền sử dung đất trừ

tượng trong hợp đồng thé chấp

1.32 Didwinén để quyẫn sic cng đắt trở thành dds tượng trong hợp đồng thể

13 Xe lý tài sân bão dim là quyền sử dựng đất để thục hiện nghĩa vụ theo

1.3.1, Khái niệm xử ƒ tài sản bảo dm 12 1.3.2 Nggyên tắc xử ƒ tài sản bảo đấm 1

18 3 Các trưởng hop thực hiện xử ƒ tài sản bảo đấm 1 1.3.4 Kiely tài sân bác đâm là quyển ait ng đất trong những trường hop

suthễ 1s1.3.5 Phương thức ne tin sốn báo đân là quyễn sie mg đất 161.3.6 Trình ne hit he xi tà sẵn bảo đâm là quyên sũ cng đất 1

141 Ve ngupén tắc sứ ti sân báo đảm 201.42 Các trưởng hop thực hiện xử tn sce bảo đân là quyền s ng đắt 21

1.43 Phương thức xử tài sốn bảo đâm 2

1.44 Ông tình sie tà sân báo ci là nyễn xữ chong đắt 2

145 Một sổ tường hợp xữ lý tài sân báo ion là quyển sĩ dụng dt mang tình

đc thì 23

KET LUẬN CHƯƠNG 1 26CHUONG 2: THỰC TRẠNG XỬ LÝ SAN BẢO DAM LA QUYỀN SỬ DUNGĐẮT TẠI NGÂN HÀNG NONG NGHIẸP VÀ PHÁT TRIEN NONG THONVIET NAM - CHI NHÁNH ĐÔNG ANH

3⁄1 Kết quả xử lý tài sản bảo đãi

trong thời gian qua tại Ngân hàng Nông

Nam - Chỉ nhánh Đông Anh.

3.2 Khó khăn, vướng mắc khi ngân hàng xử lý tài sản bảo dim là quyỀn sử

dụng 28

2.1 Kha liền vướng mắc từ những bắt cập cũa ạp eh pháp luật liên quan

tin vẫn để sứ tin sân bác đâm là quyễn sử ng đất 292.2 hs khềm vướng mắc phát nh do lỗi chit quơn t-phia ngân hàng 433.23 Khó khăn vướng mắc phát sinh do khách hàng không hop tác “

2.2.4 Nhỏ khăn vướng mắc ticphia cơ quan chúc năng và các chỉ thd khác 45

KET LUẬN CHƯƠNG 2 48CHUONG 3: KIENNGH] HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH VE XỬ LÝ TÀI SANBAO

AM LA QUYỀN SỬ DUNG DAT VÀ ĐỊNH HƯỚNG CUA NGÂN HÀNGNONG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIEN NÔNG THÔN VIET NAM - CHI NHÁNHĐÔNG ANH

hệ thống pháp Iugt liên quan.

ảo đâm là quyền sử dụng đ

3.1.1 Déi với guy định clung của pháp luật về giao dịch bảo đâm dang gây ra

hô kiến tong việc xit tài sản bảo đâm “

311.4 Đi vớt quyền tu giữ tà sân bảo don st3.1.5 Bb vớt ngyền sie dng đất chương vợ chẳng 32Kiến nghị đảm b thục thi quyền xi lý tài sin bảo dim l quyền sẽ

38 3.3 Kiến nghị đối với Ngân hing Nong nghiệp và Phát triển Nong thon Việt Nam ” 331

quyền sử dung đất của Ngân hàng Nong nghiệp và Phát triển Nông thôn

‘Vigt Nam - Chỉ nhánh Đông Anh

KET LUẬN CHƯƠNG 3

KÉT LUẬN

ớt công tác xữ lộ tà sản bảo đâm là quyển sử chong đất tas hồi nợ

61 -68

“

Hiên nay, host động vay vốn tí các TỔ chức tin dung đã và dang đến ra sốiđồng, ngày cảng trở nền quan trong và không thể tiểu trong béi cảnh nên kính tếthi trường Việc cho vay của các TS chúc tin đụng đã gớp phân tạo ra cơ hội cho cácdoanh nggiệp và cá nhân phát tiễn ánh t Tuy nhiên, việc các bên ã vay do những

"nguyên nhân khách quan ay chủ quan mà dẫn đẫn những rồi ro trong kinh doanh là

ci hoàn toàn có thé niy ra Vì viy, shim dim bio quyền và loi ích của mình cũng

hư để tránh nhông ni ro trong trường hợp khách hing không trả được nợ các TS

chức tin đụng để cùng với khách hàng théa thuân áp dung các biên pháp bảo dim

cho việc thục hiện nghĩa vụ của khách hing đãi với Tổ chức tin dụng

Vide lựa chọn và áp dụng các biện pháp báo dim tùy thuộc vào nhủ cầu vay và

sx thôn thuận giữa khách hàng với các TỔ chức tin đụng nhưng phổ biển hơn cả là

là thể chấp quyển sở dụng đất Do có tính én

io và a tử sin có giá trị lớn nên quyển sở đụng đất thường được các bên vơ tiên lựa chọn lâm tii sân bảo dim trong gieo dich bão dim thục hiện nghĩa vụ.

tiện pháp thé chấp tii sản và chi

“Theo thôn thuận rong hop đẳng bảo dim đã iy giữa khách hàng với TỔ chứctin ding thi trường hợp khách hing vi phạm việc thuc hiện nghĩa vụ đối với TẢchức tin dang thi TỔ chúc tín ding có quyén xử lý tài sin bảo dim Tuy nhiên, hiện

nay việc xử lý tài sin bảo đăm nói chung và xử lý tải sản bêo dim là quyền sở dụng

đắt ni ông không hề of ding Có nguyên nhân khách quan từ thị troờng bit độngsản nhưng cũng có nguyên nhân chủ quan từ chính các Tổ chức tin dung Bên canh

đổ từ thụ tẾ giải quyết cũng cho thấy pháp luật vé xử l ti sin béo dim côn nhiều vẫn đi vướng mắc do các quy đính của pháp luật bién hành chua rổ ràng, dẫn đến việc áp dụng không thing nhất, chơa bảo dim được quyền và lơi ch cho các bên

dic biết là quyền chủ đông xử lý tai sản là quyễn sit dụng dit của bên bảo dim la

các TỔ chức tín dụng ki bên bảo dim vi phạm nghĩa vụ.

Trong thời gian lâm việc ở vị tí của bố pháp chế của Ngân hàng Nông nghiệp

và Phát hiển Nông thôn Việt Nam - Chỉ nhánh Đông Anh, học viên đã cổ cơ hồi

sản bảo dim cia khách hing cũng nh thực tấn xử Lý tai sin bảo dim để thụ hỗ nợtei Ngân hing Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam nói chung và tử chỉ

nhánh nó riêng Từ thục té lam việc, học viên nhận thy: trong những năm gin diy,

sie đủ để co nhiễu vin bin pháp luật được ban hành để điẫu chỉnh vin dé này nh

Luật Đất dai, Luật Kinh doanh bit động sản, Luật Nhà ð và gin diy nhất là Bộ luật

Dân my năm 2015 ty nbién thụ tẾ quá tình áp dụng các quy định để xử lý tisin bảo dim vẫn gặp phii rất nhiêu khó khin vướng mắc Đó có thé la những vướngsắc do ar bất cập, xung đột giữa các quy định pháp luật, do thiêu vin bin quypham ip dụng do áp dụng sei quý định pháp luật va những vướng mắc gập phải

them gia giao dich bảo dim, Nhing vướng mắc này đã

gây rất nhiễu khó khăn cho các cơ quan chức năng khi áp dung pháp luật để giảiaqyit các tranh chấp liên quan din ti sin bio dim, gây khỏ khẩn cho hệ thống các

TỔ chức tín dung và Ngân hing Nông nghiệp và Phát iển Nông thôn Việt Nam nổi

do sự cổ ¥ của các chủ

sing trong việc xử lý tả sin bảo dim thụ hỗ no ấn din m căn trở quá tỉnh xử lý

"nơ iu và ti cơ cầu hoạt đồng hệ thống ngân hing

“Xuất phát tử thục trang và ý ngiữa quan trong nữ nêu trần, học viên đã lựa

chon vấn đề “Rit lý tồi sin bảo đâm là quyều sic đụng đất trì Ngân hàngAgribank - Chỉ nhánh Đông Anh” đã nghiên cửa với mong muôn đơa ra một bứctranh về thực tấn quá tình xử lý tài sân bảo dim là quyin sử dụng đất ti các TỔ

chức tín dung và Ngân hing Nông nghiệp và Phát biễn Nông thôn Việt Nam Tiên

co sở 6 đồ xuất mét số giải pháp, nh hướng nhằm hoàn thiên các guy định của

phip luật về giao dich bio dim, quy dinh cia pháp luật lin quan din host động xử

ý tit sẵn béo dim là quyền sử dụng đất cing nh các quy dinh nối bộ của Ngânhàng Nông nghiệp và Phát tién Nông thôn Việt Nam để góp phẫn nâng cao hiệnaqui hoạt đồng xử lý tả sin bảo dim nổi chung và ti sin là quyền sử dụng đất nóiriêng, để từ đồ giải quyết được ginh ning no iu đang đẻ năng lin hoạt động tindang của ngân hàng nói riêng và nin kính tế Việt Nam nổi chung

"nghiên cứu các vin dé có liên quan din việc xử lý tii sẵn bão dim nói chung cingnhư xử lý ti sản bio dim là quyền sử dụng đất nói riêng để bảo dim thuc hiệnnghĩa vụ Các ác gã của mỗi công tỉnh đều có những quan diém, góc độ nin nhận,

vẫn dé riêng nhưng các công tỉnh nay đều là những dang góp không nhỏ đối với vide giãi quyết vẫn để và xử lý t sẵn bão dim trong quy đính cin pháp luật cing

như thực tiễn áp đụng Có thể Lễ dén các công tỉnh nar

- Bánh của tác giả Pham V ăn Tuyết Lê Kim Giang 2012), Hop đồng tín hing

và biển pháp bảo dim tién vay, Nhà xuất bin Từ pháp, Hà Nộc Sách đã tình baynhững vẫn để lý luận vé hợp đồng tin dụng, biên pháp bảo dim, xử lý tai sinbio dim tiễn vay; thực tiễn áp dung các quy định của pháp luật để xử lý tai

sin bảo đêm,

- Bánh cise tập thể tác giã Trường Dai hoc Luật Hà Nội, chi biên Pham Vấn

Tuyết, Lê Kim Giang Võ Thi Héng Yên, 2013), Hoàn tuân chế din báo đếnthực hiện ngiấa vụ dân otc Nhà xuất bin Dân tr, Hà Nội: Sách đã tinh bay nhữngvẫn dé ý luận, các biện pháp bio dim thee hiên nghĩa vụ din nơ và thục tiễn thục

iện pháp luật về bão dim thục hiện nghĩa vụ din nự Đánh giá những bt cập trong

cgay ảnh của pháp luật vé vẫn để này và để xuất hướng hoàn thiện

~ Luân án tiên đ của Võ Thị Hang Yên 2013), Tà sốn thể chấp và xử ý tài sốn

thế chấp theo quy Ảnh cũa pháp luật dân sự Tiệt Nam hiện hành, Dai học Luật Ha

Néi: Có thể nói đậy là mốt rong những công tinh ngiên cửu chuyên sâu toàn diện

và có tính hệ thống những quy inh côn pháp luật và thực tii áp đụng các quy dinphp luật vé ti sẵn thể chip và xử lý ti sẵn thể chấp Tên cơ sở đó luận án để nêu

xe được những liễn nghị cũng như các giải pháp đẳng bộ đỄ hoàn thiên các quy din

ca pháp luật din nợ hiện hành vé ti sin thổ chip và xử tài sin thé chấp

Tiên nghia vụ trong hợp đẳng vay tà sẵn tại Ngân hàng Thương mai cổ phẩn Dé

rà Phát miễn Tiét Nam - Thực trang và giã pháp hoàn tên, Đai học Luật Ha

"nghĩa vụ trả tiền cho hop đồng vay tai sin, Chi ra những vướng mắc, bit cập côn

php luật từ thục ifn hoạt động xử lý tài sân bio dim tin vay tei các TỔ chức tindang nổi chung và của Ngân hàng Thương mai cd phin Diu tư và Phát biển ViệtNem nói ring Từ đó để xuất một sổ gi phip tổng thé và kiến nghĩ cụ thể nhằm

"hoàn thiện hệ thống pháp luật vỀ ở lý tải sin bão dim tiên vay

Nhin chang, các công tinh trên đã phân tích nghiên cứu để làm rõ các vin để

ý luận chung các quy đãnh pháp luật vé các biên phép bio dim thục hiện ngĩa vụ

và xử Lý ti sin bảo dim Hầu hit các nghiên cửu này chủ yêu được thực hiện trên

co sở pháp lý của Bồ luật Dân sơ năm 2005 và thục hiện ở mức đồ khái quất cơ

‘bin mang tinh lý luận mã chưa đt su vào phân tịch thục tin quá tình thực thi các

ny định pháp luật tei các T chúc tín dang, Ngodi ra, chưa có bit kỳ dé tà nàonhân tích nội dang liên quan đến xử lý ti sin bảo dim là quyén sử dụng dit để bãođâm thre biện ngĩa vụ tei TỔ chức tin dng cụ thé là Ngân hàng Nông nghiệp vàPhát triển Nông thân Việt Nam

Hiên nay, khi áp lực giã quyết bã toán nợ „âu cho nén kính ổ ngày cảng lớn,tinh da dang phúc tạp của hoạt đông x lý tài sin bảo dim thu hỗi nợ tai các TẢ

chức tín đang ngày cảng cao cũng như Bồ luật Dân sự năm 2015 đã có hiệu iu they

thé cho Bộ luật Dân ny năm 2005 thi việc nghiên cứu để tủ gắn với thục t các

“TỔ chúc tin đang là hết ức cin hit, gop phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luậttháo gỗ khó khẩn cho Ngân hing Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam,cho các Tổ chúc tín dụng và nền ánh tổ nói chúng,

3 Mục dich va nhiệm vụ nghiên cứu của hận văn.

Vide nghiên cứu của đồ tà nhằm đạt được các mục tiêu cụ thể saw

“Thử nhất, làm sing tô vỀ mit lý luân, cơ sở pháp Lý liên quan đắn xử lý tá sản

bio dim là quyền sử dụng dit Đồng thời chi ra thụ trang pháp luật hiện hành về wit

ý ti sản bio đầm là quyền sở dụng đất để thục hiện ngiễa vụ

- Chi nhánh Đông Ảnh Từ đỏ chỉ ra được những khó khẩn vướng mắc trong quá

tình áp dụng

“Thử ba, đơn ra một số

vi các kiến nghỉ về bảo dim thực th quyền xử lý ti sẵn bão dim là quyển sỡ đụng

đất Cũng như định hướng cia Ngân hing Nông nghiệp và Phút iễn Nông thôn Việt Nam - Chỉ nhánh Đông Ảnh rong việc xử lý tit sin bio dim nói chung và tải

sin bảo dim là quyển sử đụng đất nói riêng để thụ hồi nợ

4 Dai tuợng, phạm vi nghiên cứu cia đ tài

Trong khuôn khổ của để tú, bên canh việc nghién cứu những vin để lý luận,

cgay Ảnh pháp luật hiện hành về gieo dich bảo dim, tit sin bảo dim và xử lý tá sẵn bio đâm như các công tình nghiên cứu trước da, luận vẫn sé tp trung vào nghiên

nghị nhằm hoàn thiện các quy đính của pháp luật

của thục trang áp dung các quy dinh của pháp loật về xử lý tat sin bio dim là quyin sử dụng dit tử Ngân hing Nông nghiép và Phát iễn Nông thân Việt Nam -

Chi nhánh Đông Anh thông qua việc tim hiểu và phần tích các quy tình, quy đính.nổi bộ của Ngân hing Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam liên quandin việc xử Lý ti sân bảo dim 1a quyén sở đụng đất

ĐỂ phù hợp với dinh hướng học ứng dng, luận văn sẽ chủ yêu tập trừng vào

lâm rõ những bất

‘vio thực ti

„ vưống mắc trong việc áp dụng các quy định của pháp luật

quá tình xử lý tài sin bảo đảm là quyền sử dung đất để thực hiện

"nga vụ tr tiên vay t Ngân hing Nông nghiệp và Phát iển Nông thôn Việt Nem

- Chi nhánh Đông Anh, tong đó luận vin sẽ léng ghép phân tích mét số vụ việc

thục tỉ mốt s trường hợp đặc trong nhắm lam 18 thôm các nội đang đánh giá

Ngoài ra, uận vấn rẽ nghiễn cứu, tim hiểu thâm một số Ảnh hướng, gai phápliên quan din vin đề tai cơ cầu nin ánh tí, các Tổ chúc tín dụng giai đoạn 2016 -

2020 ma tim điểm là vẫn đồ xử lý nơ xi Trên cơ sở đó dun ra mốt số hướng gaiqguyất nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật vi xử lý ti sin bio dim la quyên sử

dung đất

lâm rõ các vấn để lý luân, các quy định của pháp luật hiện hành đồng thời chỉ ra các

Xhó khăn vướng mắc cụ th lên quan đến xử lý tis sin bảo dim là quyén sử dụngđất tei Ngân hàng Nông nghiệp va Phát tiễn Nông thôn Viét Nam nổi riêng va các

TỔ chúc tin dang tại Việt Nam nói chung,

Luận vin sở dạng phương pháp tổng hợp, tổng iit thục tiẫn nhằm khả quát

Hóa thục trang áp dung các quy định oie phép luật về xở lý tai sân bảo dim là quyền st đụng đất và cũng cổ thêm các nôi dang phân tích, binh luận

Luận văn sở dang phương pháp so sénh, đãi chiếu để fim ra sự phù hợp hey

chua thông nhất giốa các quy dinh cite Bộ luật Dân a và các luật chuyên ngành, đẳng thời đốt chiêu với các đường lô, chính sich định hướng đổ: mới cũa Đăng và

Nhà nước di nghiên cứu để xuất, iến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy

oh pháp luật, quy Ảnh nôi bô của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát tiển Nông

thân Việt Nam với mục dich ning cao hiệu qué xử lý ti sẵn bão dim nói chung và

ti sẵn bio dim là quyền nử ding dit nó riêng

6 Ý nghia khoa hạc và thục tin của hiện vẫn

‘Véi mue iêu và phạm vi nghiên cửa như đã trình bay trên, luận văn sẽ đưa ra

Néng thôn Việt Nam nói

thúc tín dng nói chứng một cach rõ nt và chân th nhất r đó

ông và các

chi re được những điễm bắt cập của pp luật cũng như các quy tỉnh, quy dink nội

16 của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát iễn Nông thôn Việt Nam vi dua ra được những định hướng, gi pháp hoàn thiện Luận vin i vọng sẽ tr thành một tử liệu tham Kho hữu ich không chỉ ong công tác nghiễn cứu, hoc tập và xây dựng pháp luật mã cân có giá tham khẩo meng tinh ứng dụng cao cho những người dang

trục dp công tác trong các TỔ chúc tin dụng ð Việt Nam

cu làm ba chương với nội dụng cụ thé nôn sau:

Chương 1: Khái quit về xử lý tà sản bio dim là quyển st dụng đất để bảo

đâm thực hiên nghĩa vụ và quy Ảnh nội bô của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát

triển Nông thin Việt Nam

Chương 2: Thục trang xử lý tài sin bão đầm 1a quyền sử dụng đất tử Ngânhàng Nông nghiệp và Phát riển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Đông Anh

Chương 3: Kién nghị hoàn thiện quy din về xirly tài sin bio dim la quyền sử

dang dit và định ining của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát tiễn Nông thôn Việt Nem - Chỉ nhánh Đồng Anh

QUY ĐỊNH NỘI BỘ CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIEN NÔNG THÔN VIỆT NAM

11 Giao dịch Bie dim thực hiện nghĩa vụ và mỗi quan hệ giữa giao định

bao dim với hợp đồng chính

Hiên nay, BLDS năm 2015 và các văn bản pháp luật hiện hành không quy

Gish khái niệm giao dịch bảo đăm ma chỉ để cập tới các thuật ngữ như "hợp đẳng

ăn”, “hợp đồng thé chấp tải sản” Có thé đơa ra khái niệm về giao dich

‘bdo dim nhờ sau Giao dich bão dim thre hiện ngiấn vụ din azla giao dich dân sự do

tác tiên the thuận hoặc pháp luật quy định về vige thục hiện các biện pháp bio im

cquy Ảnh tạ Bid 292 BLDS năm 2015

Gino địch bảo dim 1à một giao dịch din sự nên mang diy đủ những đặc điểmcầm cổ tai si

của giao dich din mự nói chúng Bên canh đó, giao dich bảo dim còn có những đặc

iim đặc tring do bị chỉ phối bởi mục dich và tính chất bio dim thục hiện nghĩa

hấp nhằn giúp cho các quan hệ trong hợp ing đoợc én định và phát tiễn MatXhác, vide đơn các tiện pháp dé bio đầm thực hiện nghĩa vụ dân sự con giúp cho bên,

co quyền có thể chủ đồng hơn trong việc thục biên quyền của mình và cũng nhằm

đâm bio gu

Thứ hơi, giao dich bio dim được coi là hợp đẳng phụ với mục đích để bio

đầm việc thục hiện ngiĩa vụ trong một hop đẳng đoợc xác định (đoợc gọi là hợp đẳng chính): Xuất phát từ quan hệ giữa bio dim thực hiên ngiấa vụ và nghĩa vụ được bio dim lá quan hộ chính - phụ mốt quan hộ hợp đồng chính - phụ giữa giao

-và lợi ch hop pháp của tất cã các bên khi tham gia quan hệ dân sự.

Với việc xác lập hợp đẳng chính, (i) giao địch bảo dim không tổn tại độc lập maluên gin liễn với hop đồng chỉnh: ii) giao dich bảo dim phát sinh nhẫn bổ

sung bêo dim cho ngiễa vụ phát sinh tử hợp đẳng chính.

“Theo nguyên tắc chung nấu hợp đồng chính vô hiệu thi hợp đồng phủ cũng võ hiệu, ty nhiên đối với giao dich bảo dim thi lạ có những ngoại lệ riêng Theo khoản 2 Điều 407 BLDS năm 2015 thi “8z vổ hưu cũa hop đồng chính làm chấm

it hop đẳng phục trie trường hop các bên có théa thiên hop đồng pha được thaythé hợp đẳng chữ Quy đành này không áp chong đổi với biên pháp bác dim thực

iộn ngiữa vụ” Điều luật tiên đã loại trừ việc ep đụng quy định này đối với biện

hấp bảo đền thục hién ngiĩa vụ hiệu lục git hợp đồng bảo dim với hop đồngchính sẽ do pháp luật vé bảo dim quy định riêng Mit khác, hiệu lực của hop đồng

chính được xác lập một cách độc lip, không bị ảnh hưởng bối hop đồng phụ Chính

vi vậy, "sự vô hiệu của hợp đẳng pho không lim chim dit hợp đồng chính trừ

trường hợp các bên thôa thuận hop đồng phụ là mét phn không thể tích rồi ciahop đồng chin"?

Nhờ viy, trong mốt quan hệ và hiệu lực giữa giao dich bảo dim (hop đồng ph) với hop đồng có ngiĩa vụ cin bảo dim (hợp déng chink) tht sự vô hiệu côn

hop đồng chỉnh không đương nhiên lâm chấm đốt hop đồng ph và ngược lá Bên.canh đó, giao dich bảo dim vô hiệu không lim chim dit hợp đồng có ngiĩa vụ

được bão dim, trử trường hop các bên thôn thuân biện pháp bão dim là một phân không thi tích rõi của hop đẳng chín

12 Khái niệm quyền sử dung đắt và điều kiện để quyền sử dung đất trvthành đối tuợng trong hợp đồng thé chấp

41.2.1 Khải miện quyền sĩ đụng đắt

‘Theo Điều 115 BLDS năm 2015 thi QSDĐ là quyền tài sin và là quyền giá

tí được bằng tần Ở Việt Nam hiện nay đất đụ thuộc sở hữu toàn din do NhàEhoăn 3 Điều 407 BLDS năm 2015

nước đại điện chủ sở hữu và thống nhất quản ly? Nhà nước công nhận QSDĐ cho

"người sử dung dit (cá nhân, pháp nhân và các chủ thể kháo) thông qua quyết nh.gieo đất của cơ quan nhà nước có thim quyền hoặc hợp đồng cho thuê đất giữa

nhà nước với bên có nhu cầu nở dụng h công nhận QSDĐ đối với người đang

sử dung đất &n định lâu dit Hay nói cách khác người sỡ đụng đất là người đượcNhà nước giao dit, cho thué dit, công nhân QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ theo quy

dish của Luật Đất đủ.

Co thể dua ra khái niệm về QSDĐ như sau: “QSDD là quyền tai sản thuộc sở:Hữu của chủ thể có QSDĐ (gồm cá nhân, pháp nhân và các chủ thể kháo phat sinhtiên cơ sở quyết Ảnh giao dit, cho thuê dit, công nhận QSDĐ cia cơ quan nhà

"ước có thẳm quyển hoặc ừ các giao dich nhận chuyển QSDB."

142 Điền kiệu dé quyễn sĩ đựng đắt trở thành đối trợng trong hop đồng,thé chap quyều sĩ đụng di

To mang những dic diém là tính chất "không thé chuyển giao" cho nên pháp

luật đắt dai quy Ảnh QSDĐ chỉ có thể 1a TSBĐ theo hình thức thé chấp hay QSDD

là đối tượng của các biện pháp thé chip Thể chip QSDB là mr théa thuận gi cáctên theo đó bên có QSDD (goi là bên thé chấp) ding OSDĐ của mình để bảo dim

việc thc hiện nghĩa vụ và không giao OSDĐ cho bên kia (goi là bên nhận thé

chig), Pháp luật hiện hành ghi nhận quyên được thé chấp QSDĐ cia người sử dung

đất như sau “Người sử ng đất được thực hiện các yên cuyẫn đổ, chuẩn

nhượng cho thuê cho thuế lại thừa kễ tặng cho, thé chấp, góp vốn QSDD theo quyrivi của Luật ny" Do tính chất đặc bidt cia loại ti sẵn này nên các giao dich vé

QSDB được pháp luật quy ảnh khá chit chế và nghiêm ngặt Căn cơ theo Điều 188

Luật Đất dai năm 2013, để trở thành đối tuong cin hop đẳng thé chấp, QSDĐ phải

thée min các điều kiện:

"Một là, người sử dụng đất có gầy chứng nhân QSDĐ: khoản 1 Điều 166 LuậtDit đi năm 2013 đã ghi nhân quyền được cấp giấy chứng nhân QSDĐ của nguời

2 Điều 53 Hiển nhấp năm 2013

? Ehoăn | Điều 167 Luật Đất dai năm 2013

của pháp luật Hiện nay, việc cấp giây chúng nhân QSDĐ đang

chưa dip ứng đoợc đồi hồi của công tác quin lý đất dei dũng như quyền thể chấpSDD để vay vỗn ti các TCTD của người nữ dụng đất

TH là, dit không có tranh chip: khoản 24 Điều 3 Luật Đất dai năm 2013 quydio vé ranh chip đất dei như sax "Tranh chấp đắt da là tranh chấp về quyén

nf vụ của người sứ chong đất giữa hơi hoặc nhhằu bên trong quen hệ đắt ea" Da

dit không có ranh chip lá loại đắt không có tranh chip về quyén và nghĩa vụ

của người sở dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên rong quan hé đất đa La loạ đất mà

Ba la, QSDD không bi kê biên để bão đảm thi hành én: co quan thi hành án.

ấn hành kê biên QSDĐ để bảo dim thí hành án đổi với các vụ án hình sợ mã bịcan, bi cáo theo quy định của pháp luật có thổ bị phạt tin hoặc đối với người phi

chav tách nhiệm bổ thudng thiệt ha (dân mỹ Khi QSDĐ dang bi kê biển tức là

dang thuộc thim quyển giải quyét côa cơ quan thi hành án, do đó, QSDD sẽ không

được dun vio làm đối tương của hợp đồng tổ chấp

Bồn là trong thời hạn sở dung đất đỗ người sử dụng đất có thể thé chấpSDD thi đất đó phấi dang trong thời hen sử đụng Thời hạn sở dàng dit được xác

ok theo quy định tei Diéw 126, 127 và Điệu 128 của Luật Dit dei năm 2013 Tuy

nhiên, theo khoản 2 Điều 179 Luật Dit dei nim 2013 quy ảnh vỀ quyén và nghĩa

va của hô gia ảnh, cá nhân được Nhà nước cho thuê đt thu tiên thuê đất hàng năm

thi khi được Nhà nuớc cho thuê đất trĩ tién hàng năm, hồ gia dink, cá nhân sỡ đụng

dit chi được quyén thé chấp bing ti sản thuộc sở hữu của mình gin liên với ditthuê ma không được quyện thé chip QSDB thuê đó đà dit dang trong thôi hen thuê

1.3.1 Khải nig xi: lý tài sân bảo đâm:

Hiên nay vấn dhơa có một khái niêm độc lập và chính thing về xử lý TSBĐ

Từ quy đãnh của pháp luật liên quan đến xử lý TSBD có thé đơa ra khái niệm nhseu "3t lý TSB là việc bán/chuyễn nhượng TSBĐ đó đổ thục hiện nghĩa vụ của

chủ sở hữu ti sản đối với bên có quyền XX lý TSBD là một khẩu quan trong trong

<q tỉnh thục hiên biện pháp bảo dim để bão vé quyén ei cho các chủ thể kh tham

ga vào các quan hệ kinh tế, dân wy" Xở ký TSBĐ có những đặc điểm seu

Thứ nhất xử lý TSBĐ là một quá tinh được tiễn hành theo một tình tự thểtue do pháp luật quy định: Quyền xử lý TSBD 1a quyền din mr của bên nhân bảo

đâm Do đô, sở lý TSBĐ thực chất là quá tinh hiện thục hóa quyền oie bên nhận bio dim đối với TSBD trong trường hợp bên bio đâm không thục hiện hoặc thục Tiện không ding ngiấa vụ và việc xử lý TSBĐ chỉ được thục hiện khi có đã căn cử php lý và phi được tin hành theo mét tỉnh bự thủ tue được quy định trong các văn bản pháp luật nhờ BLDS, Bộ luật Tổ tung din sự các luật chuyên ngành, vẫn

bin hướng dn đoới luật liên quan đồn xử lý TSBD và các thủ tue hành chính có

liên quan

Thứ hay, đất tượng của xử lý là TSBĐ- Đổi tương côn xi lý TSBĐ cũng

chính là đốt tương của các biên pháp bio dim bing ti sin, dé là những tà sân

được bên bio dim sử đụng để bio dim thục biện nghĩa vụ din sự với bén nhận

bio dim, Việc xử lý TSBD tác đồng trục tấp din TSBĐ đả, thông qua việc

án/chuyễn nhương hoặc bing các phương thức khác dé bên nhận bão dim thực

iện quyin din sự của minh

Thứ ba, xử lý TSBĐ không phải la hoạt động lánh doen ti sản cũa bin

nhận bio dim: dic điểm này đã được ghỉ nhân là một trong những nguyễn tắc xử

ly TSBD tai Nghĩ ảnh 163/2006/NĐ-CP trước diy Việc xử lý TSBD không phải 1à hot đông kinh doanh ti sin của bên nhận bão dim mà chi là một quyén din nợ

của bên nhận bảo dim để bio vệ quyển loi của minh ki bên bio dim vi phan

1.3.2 Nguyên tắc xữ ý tài sin bảo di

Pháp luật hiện hành không quy định vỀ nguyên tắc xử lý TSBĐ tuy nhiên triển tinh thin cña Nghị ảnh 163/2006/NĐ -CP va các quy định của BLDS nêm 2015

về xửlý TSBĐ ghi nhân các nguyên tắc sau

Thứ nhất trong trường hợp TSBĐ đợc ding để bảo đền thực hiện một nghĩa

ve thi việc xử lý TSBĐ đó được thục hiện thie thuận của các bin; nêu không có thôa thuận thi TSBD đoợc bán đâu giá theo quy đính pháp luật Một rong những

dic diém nỗ: bật của pháp luật dân sự la tôn trong sự thôa thuân côn các bên, nênnguyên tắc xử lý TSBD cũng không phii là ngosi lã, nêu TSBĐ đó ding để thục

iện mét ngĩa vụ thi việc xử lý TSBD đó sf áp dụng theo đúng thia thuận cia các bin tôn trọng hợp đồng được ký kết giữa các bên.

Thứ hai, trong troờng hợp TSBĐ được ding dé bảo dim thực hiện nhiêu ngiữa

ve thi việc xử lý TSBD đó đợc thực hiện theo théa thuận ci bin bio dim va các

tiên cùng nhân bio dim, nu không có thôa thuận hoặc không thôa thuận được thi

TTSBD đuợc bản đầu ga theo quy định của pháp luật

Thứ ba, vie xữ lý TSBĐ phải được thực hiện một cách công hú, minh bach,

đầm bảo quyền lot ích hợp pháp của các chỗ thé them ga giao dich bão dim và cácchủ thể có liên quan: Công kha, mình bạch la mét trong những yêu tổ đuợc ưu tiên

hàng đầu trong host động bảo dim thục hién nga vụ din sự bởi lZ chi có sơ mình

thạch tong hoạt đông xử lý TSBD thi mới có thé giúp cho quyền và lợi ich cia cáctiên được bảo vệ, thể hiện được ding bin chất cia pháp luật le công bằng, bão dim

cqoyin lợi cũa các chủ thé khi tham gia vào quan hồ pháp luật din my nổi chung và

quan hệ bio dim nói riêng:

Thứ tr chủ thi xis Lý TSBD là bên nhận bảo dim hoặc người được bân nhận

bio dim dy quyền trừ trường hop các bên tham gia giao dich bio dim cổ thôn

phải xử lý TSBĐ là thời idm của bản nhận bảo dm thực thi

loi ich của mình Do viy, quyên inh dost đối với TSBĐ phi thuộc vé bin nhân

‘bio dim mà không phãi chủ sở hike (bin bảo đồn) đôi với TSBD và cần được coi làquyin mắc nhiên cia bên nhận bảo dim Mặt khác, bên nhận bảo dim côn có thể ủy

quyin cho người khác xử lý TSBD Do vậy, trường hop các bên không có théa thuận vi người xử lý TSBD ki có nự vi phạm ngiĩa vụ thì người xi lý TSBD đương nhiên là bên nhận bảo dim hoặc người được bên nhận bảo dim ủy quyền

Thừ năm, việc wily TSBD để tho hỗ nợ không phi là hoạt đông lanh doanh tả

sản cia bin nhận bảo đầm Vide th hồi nợ 6 đây chỉ nhẫn mục dich là báo dim quyên

vi loi ích hop pháp của bên nhận bão dém chử không phãi là host động kinh doanh: 1.3.3, Các trường hợp tich

Xirly tai sân bảo dim được thục hiện khi có mốt rong các căn cử pháp lý sm

“Một là, khi din bạn thực hiên ngiễa vụ được bảo dim mã bên có nghĩa vụ

thuận khác: Thời

"xử lý tài sâu bảo đâm:

Xhông the hiện hoặc thục hiện không đúng nghĩa vụ.Bến có ngiễa vụ phi có trích nhiệm thục hiện theo đúng thôa thuận cite hợp đồng được lợ kết giữa hai bên khi

"nghĩa vụ đến thời han thục hiện, nu bên có nghĩa vụ wi pham ngiấa vụ thi bên nhậnbio dim sẽ có quyên xử lý TSBD theo thôa thuận để dim bảo quyền và lợi ich hợp

hấp của mình.

‘Hea la, bin có nghĩa và phải thục hiện ngiĩa vụ được bio dim trước thời hen

do vi pham ngiần vụ theo thie thuận hoặc theo quy dinh cia pháp luật: Trường hợp

ny có thể biểu lá bên có nghĩa vụ phi thực hiện ngiĩa vụ trước thời hạn do hành vi

‘i pham nghĩa vụ theo théa thuận trong hợp đồng hoặc pháp luật quy định, khi đó

tên có quyền sẽ xửlý TSBD đù nghĩa vụ đổ chưa đến hạn

‘Ba là các trường hop khác do các bên thôa thuận hoặc pháp luật quy đính: Pháp luật din sự tôn trong sự thôa thuận cia các bên ki tham gia quan h bio dima

nên các bên cổ thể thôn thuận mốt thin dim hop ly để có thể xử lý TSBD miễn làXhông vi pham đâu cấm của pháp luật đồng thời, pháp luật công có thé quy din

một số trường hop phii xử lý QSDĐ là TSBĐ Vi duninr Trường hợp xử lý TSBD theo quy dinh tại khoản 3 Điều 296 BLDS năm 2015- “Trường hop phir ý tà

sân đễ thục hiện một nghĩa vụ đồn ham thì các ngĩa vụ khác hạ chara đẫn hơn đầuioe cot là dén hơn và tắt ed các bên cinng nhận bảo đồn đầu được tha gia xi lý

tài sân

1.34, Xí lý tài sim bảo đâm: là quyển sĩ đựng đắt trong những trường

Hợp cụ thế

Quyên xử lý QSDĐ là TSBD của bin nhân bảo dim phát sinh khi đn thời

iim theo phép luật quy định hoặc các bên có thie thuận, tuy nhiên, thuc tế Iai cóắtnhiễu những vướng mắc phát sinh xung quanh vin đề này, ĐỂ giãi quyết các vẫn

đã 4ó pháp luật hiện hành đã có những quy định vé xử lý TSBD là QSDD trong các

trường hợp cụ thể nôn sau

“Một là xử TSBĐ là QSDĐ ki thể chấp QSDĐ ma không thể chấp tit sản gắn lién với đắt Vide 06 xác dinh hay không xác định việc đưa ti sin gắn liên với

đất vào đã thể chấp là rất quan trong trong việc xử lý QSDĐ ki có ranh chấp xếy

xe Điễu 325 BLDS năm 2015 quy định cách xử lý QSDĐ khi thé chip QSDĐ ma không thi chấp tải sin gắn ién với đất trong hei trường hop đ là trường hop người

sử dung đất đẳng this là chủ sỡ h

ao gồm cả tả sân gin liên với dit, trở trường hợp cỏ thôa thuận khác và trường

hop người sử dụng đất không đồng thi là chủ sở hu tài sân gắn liễn với đất thì khi

xử lý QSDP, chỗ sở hữu tải sản gin liễn với đất được tp tuc sử dụng đất trong

tii sản gin liên với đất th tài sản được x lý

pham vi quyển, ngiĩa vụ cũa ninh, quyền và nga vụ cd bén thể chấp trong mỗi

quan hệ với chủ sở ru tai sẵn gắn liền với đất được chuyển glo cho người nhận

chuyển QSDB, trix trường hop có thôn thuận khác Có thể thấy, quy dinh tei Điều

325 BLDS năm 2015 1a quy inh meng tin cụ thể, có ý nghĩa quan trong trong việc

giã quyết các ranh chấp liên quan dn trường hop thé chip QSDĐ những không

thé chấp t sân trên đất do

“Heal xiv ly tà sân thd chấp là QSDĐ ik bị cơ quan nhà nước cĩ thim quyên

th hồi Khi Nhà noớc tha hải đất quy đính tei các đm a,b, c dg h vài khôn 1Điều 64 của Luật Dit đại mã QSDD đĩ dang được thể chấp tỉ hop đẳng thể chấp

SDD bị chim dit; bản thé chấp phải hồn tra khốn vay cho bin nhận thể chấp theo

quy đính của pháp luật về dân sự và pháp luật khác cĩ liên quan *

Điễu 74 Luật Dit dei năm 2013 quy inh nguyên ắc bả thường về đất khi Nhà

nước thụ hổi đất thi số tiin din bù được trả cho nguời co QSDĐ (bên thé chấp

QSDĐ) Quy định này chưa bio vệ được quyền của bên nhận thể chấp một cách hiệu,

qd vì sổ tin bai thường từ việc thụ hội QSDD 1a ti sin dang được thé chấp tei ngânhàng lự chuyển cho bên thé chấp mà lá khơng cĩ mốt quy ảnh nào đ dim bio ingtiên thi chấp sẽ chuyển sổ tần đĩ cho bên nhận th chấp QSDĐ để khẩu trừ cho giá

trìngiấa vu đợc bảo dim.

‘Bald xửtý TSBD la QSDĐ ii tổ chức bảo dim tuyên bổ phá sin: Việc xử lý

'TSBĐ là QSDD trong trường hợp bên bão dim bị phá sẵn được thực hiện theo pháp luật ph sản Bản canh Luật phé sản năm 2014, Toa án nhân din tố cao hành Cơng

văn 152/TANDTC-PC ngày 19 tháng 7 năm 2017 vé giải quyết tranh chấp hợp

đồng tín dụng và xử lý nơ xấu, trong đĩ cĩ hướng dẫn cụ thể về cách thúc xở ý tỉ sin dim bio cơn doanh nghiệp phá sin Tuy nhiên các quy đính của pháp luật đầu cho thấy quyễn quyết định cĩ cho phép xử lý TSBĐ hay khơng lại phu thuộc vào

Thim phán giải quyết vụ việc tuyên bố phá sin đĩ, điều này sé lâm cho ngân hing

la bên nhân bio đầm trở thành bin bi đơng khi xitly QSDĐ là TSBĐ

41.3.5 Phương thức xt lý tài sâu bão đãm là quyều sĩ đụng đắt

(Cin cứ theo quy định cin Điều 303 BLDS năm 2015 thi xử! TSBD 1a QSDĐ được thực hiện theo phương thức thơn thuân hoặc phương thúc luật din

“Thử nhất, phương thức xử ý QSDĐ theo thơn thuận bao gdm

° Ehộn ‘2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng O1 năm 2017 của Chính

phủ sia đối, bo sung một số Nghĩ định quy định chi het thi hanh Luật Dat đại

Mt là, bán đầu ga QSDĐ: việc bin đầu giá TSBĐ la QSDD được thục hiển

theo quy dinh cia Luật Bán đều giá và là phương thức mua bản khách quan do pháp uất quy đính tạo đi kiện cho việc bản ti sin với giá cao nhất

Hai la, bên nhân bão đảm tự bán QSDD: Nêu trong hợp đồng bảo dim các bên

có thôn thuân vé việc bên nhân bio dim được quyén bản TSBĐ là QSDD trongtrường hop QSDD bị xử lý để bảo dim thục hiện nghĩa vụ thi bén nhận

đương nhiên có quyền bán QSDĐ đỏ cho người khác ma không yêu cầu phi có mơ đẳng ý cia bên bảo đâm,

đảm.

Ba la, bên nhận bảo đảm nhân chính QSDĐ đề thay thé cho việc thực hiệnnghĩa vụ cia bin bảo dim: Các bén có thể thôa thuận vé việc bin nhận bio dimnhận chính QSDD là TSBĐ đó để thanh toán ngiấa vụ trong trường hợp QSDĐ.không thể bản được và bin bio dim không côn ải sân khác để thanh toán ngiĩa vụBén là, các phương thúc khác do các bin thôn thuận: Phip luật din ax tôntrọng nự thie thuận oie các bân để bão dim cho việc xử lý TSBĐ la QSDD được dếding, các bên cỏ thể tự thôn thuận các phương thức khác để xử lý QSDĐ với điều

Xiện không được vi pham điều cắm cia pháp luật

“Thử bi, luật đnh được áp dụng trong trường hợp các bên không có thôa thuận

v phương thúc xử lý “Thưởng hợp không có théa thun về phương thức xữ lý

TSBD theo quy din tri khoản Ì Bid này thì tải sân được bản đẫu giá, trừ tường

hợp luật có quy đình khác ”Š Do do, néu các bên không có thöa thuận vé phương

thúc xử lý QSDĐ là TSBĐ theo một trong các phương thúc thôa thuận trên thi QSDD sẽ được bản đâu giá

1.3.6 Trinh tụ, this tục xi ti si bảo di là quyều sử đụng đắt

“Xuất phá từ đặc trung của QSDD nên quy tình xở lý TSBD là QSDĐ cổ tính

chit đặc thủ sơ với quy bình xử lý loại TSBD khác Do đó, uy tình sở lý TSBD 1a SDD gần các bước sau

4) Thông báo về việc vir QSDD thế chấp

* Ehoăn 2 Điều 303 BLDS nấm 2015

“Theo Điều 300 BLDS năm 2015 thi rude kh xử lý TSBĐ, bên nhận bảo dim phi thông báo bing vin bản trong một thời hạn hop ly v việc xử lý TSBD cho bên,

‘bio dim và các bên cùng nhận bảo dim khác, Trường hop bên nhân bio dim không thông báo về việc xử lý TSBD theo quy định trên mà gây thiết hại thì phii béi thường cho bên bảo dim, các bên cing nhân bio dim khác

(i) Giao QSDD để sử: ý: QSDĐ là TSBĐ có thể do chính nguôi bảo dim

hoặc người thứ ba dang quân lý hoặc sinh sống, do đó, sau kh nhận được thông báo

về việc xử lý QSDĐ thé chip của bên nhận thé chip, bên git QSDD thể chấp phải

bản giao QSDĐ đó cho nhận thổ chip Điều 301 BLDS năm 2015 quy nh vi việcgiao TSBD đã xử lý như sau: “Người đơng giữ TSBD cổ ngiấa vụ giao TSBĐ chobên nhận bảo cm để xứ lý lửa Buộc mat trong các trường hop aug inh tạ Điều

299 của Bộ luật này.” ĐỂ tạo đầu kiận thuận lợi cho bên nhận bio dim khi thục

iện việc xử lý QSDĐ trong trường hợp bên dang chiêm git QSDB không hợp tác trong việc giao QSDĐ thi Điều 301 còn quy nh thim: “Thường hop người dang giữ tài sân không giao tài sẵn thì bên nhận bảo đâm cô quyển yêu cầu Téa án giải

“qyŠt trừ trường hop luật liên quam có quy dh khác

(it) Nhân lại QSDD trước lồi bị vie

“Theo quy Ảnh tei Điều 302 BLDS năm 2015 thi su khi bên nhận bảo dim đãthông bio về xử lý TSBD ma bản bio dim thục hiện diy đủ ngiĩa vụ côn mình đối

Với bên nhân bảo dim và thanh toán chỉ phi phát sinh do việc châm thục hiện ngiữa

va thì được coi là bin bảo dim đã the hiện xong nghĩa we

đâm, do đô, bên bio dim có quyễn nhân le QSDĐ là tai sản đã thé chấp cho bin

shin bio đâm,

(ie) Thủ hc xóa cing lệ thể chấp là QSDB

Vi biên pháp thé chip QSDĐ phải ding ký tạ cơ quan có thim quyén nên seukhi QSDĐ thé chấp đã được xử lý thi phii tiên hành xóa đăng ký thể chip Xóađăng ký thé chấp QSDĐ là bước cuối cũng cin qué tình x Lý tài sản thể chấp làQSDD Việc xóa đăng Lý thể chip cổÿ ngiễa chúng minh ring QSDĐ không còn làtải sin thể chấp đối với khoăn nợ của bên thé chấp với bên nhân thể chip nữa

i với bên nhận bảo,

gui yêu cầu xóa ding ký thé chấp QSDĐ 1a bên thể chip, bên nhận thé chip hoặc

"người được mốt rong các chủ thể này ủy quyền

(0) Vé thứ hy thanh ton cho các bên nhận bảo đâm từ việc xử ]ÿ QSDB.

Đi với hop đồng thể chấp QSDĐ, pháp luật hiện hành quy đính đăng ký tại

cơ quan có thim quyên la yêu cầu bit buộc và quy định thời đểm đăng iy là thôiiim biện pháp thi chấp phát sinh hiệu hục đổi kháng với người thứ ba Vi vậy cấncit theo Điều 308 BLDS năm 2015, thử hy wu tiên thanh toán gm các bên cùng

nhận bio dim bing một QSDĐ được áp dụng nhờ sau

‘Uv tiên thanh toán cho bên nhận thé chấp QSDĐ trước bên nhân bảo dim

‘bing QSDĐ trong tiện pháp bảo dim không xúc lập hiệu lực đốt kháng

Ưu tiên thanh toán cho bân nhận thể chấp QSDĐ có thỏi diém đăng ký trướcđiên tạ cơ qua ding ký QSDĐ có thấm quyển so vớ các hợp đồng đăng ký seu đó

Bén cạnh đó, các bên cing nhận bảo dim bing QSDĐ cũng có quyển thoả

thuận v việc thay đỗi thử bự uu tiền thanh toán cho nhau Bén thé quyền ưu tiên

thanh toán chỉ được tr iên thanh toán trong pham vi bảo dim của bên mà minh thể quyền

(oi) Thủ tue chhyễn quyển at chong đắt sau khi xử]:

Từ thời đẳn BLDS năm 2015 có hiệu lục, pháp luật hiện hành vấn chua có

ăn bin hướng dẫn cụ thể về thi tục chuyển QSDB là TSBĐ sau ki xử lý Dựa

tên tinh thin tủ Ngủ ảnh 1632006/NĐ-CP và Thông tr Lên tích số

16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hưởng dẫn một số vẫn để vé xử lý TSBĐ thttrong trường hop php luật quy định việc chuyển QSDĐ phải có sự đồng ý bingvăn bin ci người có QSDĐ đó, thi hop đồng thể chấp QSDĐ đuợc ding để they

thé cho các loại giấy tờ này Trong trường hop bin bảo dim không tự nguyện ký

hợp đồng, giấy tà tả liêu chúng minh việc chuyển QSDĐ thi bên nhận bio disđược quyền l hợp đẳng, gy từ tả liệu đó

‘Tai Ngân hing Nông nghiệp và Phát tiển Nông thôn Việt Nam (Agiberi) Tiện nay cổ ba vấn bản ni bộ quy dinh lin quan đến xử lý TSB là QSDB, gm:

Một là, quy dinh vỀ giao dich bio dim cấp tin dụng trong hộ thing Agribsnl:

‘ben hành kém theo Quyết định số 35/QĐ-HĐTV-HSX ngày 15 tháng 01 năm 2014 của Hội đông thành viên Agibanie

Hei là vin bin sổ 8298/NHNG-HSX của Tổng gián đốc Agrbani: ngiy 08thing 12 năm 2014 vé việc hướng din một số vấn dé vé việc xử lý TSBĐ cắp tín

dang trong hệ thing Agriberic

Ba là, vin bản số 8039/NHN©-PC cũa Tổng giám đốc Agibani ngày 29thăng 9 nim 2017 về việc áp dung Nghị quyết 42/2017/QH14 vì thu gi, giã

quyết tranh chấp TSBD tei Toa án theo thủ tục nit gọn và để nghỉ hoàn trã vất chứng trong vụ én hình sơ

Các quy đính về xử lý TSBĐ tei Agibank đều được cụ thể hoe chỗ yêu từ

BLDS nim 2005 và Nghị ảnh 163/2006/NĐ-CP Nội đang các quy đính nối bộ liên quan đến xử lý TSBĐ 14 QSDĐ nhân chưng đều bám sắt và quy định khá diy đã theo quy dinh của pháp luật, Bin cạnh đồ, các vin bản nổi bộ còn quy dinh chi tt

cu thể mốt số truờng hợp khi xử lý TSBD là QSDĐ,

xử lý tài sân bảo đâm:

"Ngoài bên nguyên tắc xở lý TSBĐ theo quy đính của pháp luật như phân tích thi mục 1.42 của luận vin th tí Agibanie việc rỡ lý TSBD là QSDD còn ghỉ nhân

LAL Vinguyén

thêm ha nguyên tắc

Mét là, Agibenk cần cứ nộ: đang di đoợc thôn thuận trong hợp đẳng bảo dim

đã tần hành xử ý QSDĐ ma không cần phất có văn bên ủy quyển xử Lý t sẵn của

tiên bảo dim: quy định này cia Agribank có ý nghĩa rong việc ting cường quyển chủ đồng của Agibank trong việc xử lý TSBD Theo đó, cơ sở pháp lý để Agibank

trở thành chủ thể co quyên xở lý TSBD 1a thôa thuận rong hợp đồng bảo dim mà

không cân phải có vin bin dy quyền xử lý TSBD của bên bão dim.

giấy chúng nhận QSDD Trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc dai tương đượccấp giấy chứng nhận QSDĐ thi chỉ được hưởng giá ti QSDĐ: Theo nguyên tắc này

thi đổi với TSBD là QSDB thi bên mua hoặc nhân chính QSDĐ khi xổ lý nêu

không thuộc đối tương được cấp giấy chứng nhận QSDP thi ho chỉ được hướng giátrị của QSDĐ sau khi xử lý mà không được nhận chuyển nhương QSDĐ vì theoLuật Đất đủ ho thuộc đối tượng không được cấp gây chứng nhân QSDD

1⁄42 Các trường hợp thye kiệu xt lý tài sin bão du là quyền sĩ đụng đắt

So với Điều 299 BLDS năm 2015, Agribsrk cing ghi nhận ba trường hop xử

ý TSBD là din hạn thục hiên ngiầa vụ được bảo dim ma bên có ngiấa vụ không thục hiện hoặc thuc hiện không đúng nghĩa vụ Bin có nghĩa vụ phai thục hiện

"giữa vụ được bio dim trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thôa thuận hoặc theo quy định pháp luật, Trường hợp khác do các bên théa thuận hoặc pháp luật quy ảnh

Bên cạnh đó, Agribank còn ghi nhân thêm mét trường hợp được thực hiện xử.

lý TSBD là ki: Bến bảo dim là pháp nhân được tổ chúc li (cỗ phần hóa, chữatích sáp nhập, chuyển đổi ) mã không thục hiện việc thông báo cho Agibanl: din

đến không thie thuận được vé việc kể thừa, thu hiện nghĩa vụ được bảo dim và geo dich bảo dim trong qué tình tổ chúc lạ pháp nhân Trường hop này, Agibanl:

có quyền yêu cầu bên bảo dim thục hiển ngiĩa vụ trước han, trường hop không

thục hiện rẽ xử lý QSDĐ theo quy định của Agibank đ thụ hải nợ Quy ảnh này

của Agibank giúp bão vệ quyển và loi ích cho Agibank khi bén bảo đầm 1a pháp

nhân Cu thể nếu pháp nhân được tổ chúc lạ thi các quyền và nghĩa vụ cũa phápnhân cũng được phân chia lạ theo pháp luật và liên quan đẫn quyển và nghĩa vụ cia

người thừn kế

Nhân chung, so với Điều 299 BLDS năm 2015 có thể thấy, quy ảnh của

Agibank về các trường hợp xử ý TSBD là QSDĐ tuy được ben bảnh trước BLDS

năm 2015 nhưng vẫn bao gốm diy đã các trường hợp xử lý TSBD theo pháp luật

không thục hiện việc thông báo cho Agbanlc

1.4.3, Phương thức xi ý ti sin bảo dm

Tei Agibank, việc xở lý TSBĐ là QSDD được thực hiện theo hai phương thức

là theo thôn thuân và trường hợp các bên không có thôa thuận Trường hop có théa thuận về phương thie xử lý TSBD thi phương thúc xở lý TSBĐ thục hiện theo thot

thuận phãi được ghi 18 trong hợp đẳng bảo dim Agibeni và khách hing co thé

thôa thuên áp ding một trong các phương thúc: Bán QSD theo quy ảnh của

Agribank, Nhân chính QSDD để thay thé cho việc thực hiện ngiữa vụ của bên bảo,

đâm và phương thúc xở lý tải sân khác, Còn đối với trường hop không có thoả thuận

vi phương thức xử lý thi QSDĐ được bán đầu gi theo quy din của pháp luật

Bên cạnh các phương thúc trên, việc xử lý TSBD là QSDP tei Agribsrk còn

cả thể được thực biện Ging phương tia bán nợ sang Công ty Quấn lý tải sie của

các Tổ chức tín dụng Viét Nam (VAMC) hoặc khối kiện t Toa án có thẩm quyển

1⁄44 Ôny trinh xt lý tài sân bảo đâm là quyễu xt đựng đất

Các bước thông bảo về việc xử lý, xóa đăng ký thé chip QSDB, thanh toán

cho bên nhận bảo dim từ xử lý QSDD và thi tue sang tên đối với QSDD sau xử lý

cũng được quy định tương hr theo như phân ích tại mu: 1.46 vé tỉnh tự thủ tục xử

ly TSBD là QSDĐ Do căn cử theo quy định của BLDS năm 2005 nên các quy định

của Agribank về xử lý TSBĐ vẫn ghi nhân thu giữ TSBĐ là mốt trong các bước

trong quy tình xử lý TSBD Theo do, tại Aguibenk việc thục hiện th giữ QSDĐ là

TSBD được tién bành theo bình tự @ lập kế hoạch thụ gi làm việc với Ủy ban

hân din và cơ quan công an; (i) công kh thông tin trước khi iên hành the giữ SDB; (i) tién hành thụ gữ OSDĐ,

Có thể thấy, quy định vi quyền thu gỡ TSBD không còn được quy ảnh tại

BLDS năm 2015 nhưng trên cơ sở nghỉ quyết 42/2017/QH14 của Quốc hổi quy

cánh về thí đễm xử lý nợ sâu ti TCTD, các văn bản nội bổ của Agibank: vấn ghi

1⁄45 Mot sb trường hợp xic lý tài sâu bảo đâm là quyên sĩ đựng đắt mang

tính đặc thà

1.451 Xí lý tài sân thể chấp là quyền sử ng đất lên chỉ thể chấp mẹ

chong đắt mà không th chap tài sân gin hẳn với đất

Quy dinh ci Agibenk công ghi nhân về việc thực hiện xử lý OSDĐ ki chỉ

thé chip QSDĐ mà không thé chip ti sin gin liền với đất trong hei trường hop làtrường hợp người sử dụng dit đồng thôi là chủ sở hồu tà sin gin iền với đất vàtrong trường hợp nguùi sử dụng đất không đồng thời là chỗ sở hữu ti sẵn gắn iénVới đất thì khi xử lý QSDĐ giống vớt quy dinh tei Điều 325 BLDS năm 2015 nhơ

đã phân tích tại mục 1 4.4 cis luận vấn về quy dinh của BLDS đối với các trườnghop cụ thé khi xử lý TSBD 14 QSDĐ

Có thể thấy, quy dint rên của Agibank là quy dinh khá tin bổ và phủ hợp,với quy định của pháp luật hiện hành ma cụ thể le BLDS năm 2015, diy cũng làquy định mới so với BLDS nêm 2005, Quy định này đế gúp Agibente giã quyết

được rất nhiễu nhõng vin để phát sinh trong qué hình xử lý TSBD 1a QSDD

trong trường hợp bên thé chấp chỉ thể chấp QSDĐ ma không thé chấp tài săn ginTiền vớ đắt

114.52 Xí lý tài sân thé chấp là quyền sứ: ang đất trong trường hợp hợping bảo đân én vay đã được đăng ký trước fi cơ quan nhà nước có thm quyển

thụ hổi theo qu Ảnh của pháp luật

“Thường hep QSDD dang được thổ chip tại Agibenk thi hop đẳng thổ chấp đóchim dit Agibank được nhân số tin béi thường trong trường hop: Bên bảo dim

và Agibank noi cắp tin dung có thôa thuận về việc Agibank nơi cấp tin đụng đượchận sô tiền bồi thường Néu các bên không có thôa thuận tỉ tổ chúc lam nhiệm vụrỗi thường chi thực hiện việc chỉ tra tiền bai thường cho Agribank: sau khi có vẫn

ý của bên thé chấp, Nêu số tiễn bd: thường lớn hơn giá tị ngiĩa vụ thanhtoán thì số ến con le được cho bên bảo dim trường hop sổ tién béi thường không

hông đẳng thời là bên có nghĩa vụ được bio dim hoặc các bên cóthôa thuận khác

Có thể thấy, quy ảnh này cia Agibenk rất cụ thể trong việc xác dinh bân nào

được nhận số tiễn bai thường từ việc Nhà nước thu hỗ dit đang thé chip tei ngân

hàng Mất khác, quy dinh này còn giải quyết vin để vé phần chinh lệch trongtrường hop số tién được béi thường lớn hoặc nh hơn giá trĩ nghĩa vụ thanh toán.1.4.53, Kit} quyên cứng đắt ủi bên thé chấp bị hyôn bd phá sân

Các quy định côn Agbark v xử lý TSBD là QSDĐ trong trường hợp bên

‘bio đứa bi tuyên bố phá sản hiện vẫn đợa trên cén cử của Luật Phá sản năm 2004,Nghĩ định số 163/2006/NĐ-CP vì được ban hành từ khš BLDS năm 2015 chưa cóHiệu lực và hiện vấn chữa có các văn bản rửa đổi bỗ sung theo quy định cũa pháp

Init hign hành

Thơ vậy, từ phân tích trên có thé théy rằng vi được ben hành trước thời đm,

BLDS nim 2015 có hiệu lục nôn các vin bin lãm cơ sở ban hin cho các quy đính, nối bộ của Agub hiv nhờ đ hit hiệu lục, Các văn bản nổi bộ của Agibank vin

clase cập nhất kịp thời để phù hop với các quy dinh ota pháp luật hiện hàn:

ý TSBD được coi à một gai doen của quy tình cập tin dung Giao dich bio dim

1à một hợp đẳng phụ luôn tổn tạ bin cạnh hợp đồng chính à hợp đồng tin dang,

Bên nhận bảo dim là các TCTD có quyển x lý TSBD khi bin có ngiữa vụ ví pham ngiĩa vụ rong hop đồng tin dung Hay nói cách khác, xử lý TSBĐ là quá trình thục thi quyển của bên nhận bảo dim thông qua việc tn hành các thi tục cảnh dost tải sin đó qua các phương thức dic thù và s tiẫn ths được sổ thanh toán

cho bên nhân bio dim và các chủ thé khác cùng có quyền lợi đối với TSBD theo

hứ tự vờ tiên do các bên thôa thun hoặc pháp luật quy dinh Tại Agibank, biện

ghép bảo dim chủ yêu được các bên thôa thuận áp dụng là thể chấp OSDĐ, với

những đặc thù của TSBD là QSDD các quy định liên quan đền xử lý TSBD là OSDD công meng những đặc trung riêng,

Hiên nay, mắc đủ các quy dinh cia BLDS về biên pháp bio dim thực hiện

"nghĩa và di bước đầu tấp cân những đặc đểm cơ bản của vit quyền bảo dim théiện thông qua các quy đính vé hiệu lục đối kháng với người thứ ba và quyén tray

đôi TSBD hay quy din vé thử tr uw tên thanh toán khi xử lý TSBD Tuy nhiên, các quy dinh đó lại đang được nhìn nhận và xây dụng tiên cơ sở kết hợp với lý

thuyết về trả quyển việc xử lý TSBD vin còn phụ thuộc rất nhiều vào sơ hợp táccủa bên bio dim (hoặc người quản lý TSBP) Voi cách tấp cân đó thì vẫn để xử lý

TSBD để thục hiện ngiấa vụ theo quy đính cũa BLDS vin sẽ bộc 16 một số điển bit cập lim ảnh hung đến quyện lợi của ngăn hing là bin nhân bảo dim, gây khó khăn cho hệ thống các TCTD và Agribank nói ring trong vie xử lý TSBĐ để tha hỗi ng

Những cơ sở lý luân, thực trạng của pháp luật cũng như những quy định nội

6 của Agibenk nêu trên chính là những nối dong quan trọng vé mất lý huyết để

lâm cần cứ phân tích, đánh giá những điểm bit cập, vướng mắc rong qué tình xử

1ý TSBĐ là QSDB sẽ được tinh bay cụ thể 6 Chương 2

NONG THÔN VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐÔNG ANH

21 Kết quả xã lý ti sản bảo dim Bà quyền sử đựng đất để thu hồi nợ

trong thời gian qua tại Ngân hàng Nong nghiip và Phát triển Nông thon Việt Nam - Chỉ nhánh Đông Anh

Nhẫn nhanh chóng thu hỗi vén cho ngân hàng trân cơ sở các thôa thuân vay, hop đồng bio dim tin vay, Agribank - Chỉ nhánh Đông Ảnh cén nhắc áp dụng các tiện pháp thu hồi nợ phủ hop quy đính của Agibantk, quy định pháp luật trên cơ sở căn nhấc các yêu tố: Tỉnh hiệu quả của biển pháp th hải, chỉ ph thụ hiện, thôi gan thre hiện, mức độ hợp tác của khách hàng bên có TSBĐ, tinh pháp lý ci hỗ

sơ cấp tin dụng hỗ sơ TSBD, khả năng ti chinh, nguồn th nhập của khách hàng

vay, các nguễn lục sẵn có côn chỉ nhánh (mối quan hệ với các cơ quan chúc ning

nguồn nhân lực, trình đồ, hiểu biết của cán bộ trực tiệp thực hiện công tác xử lýng) Tiên cơ sở inh giá tổng quan các yêu ổ trên, Agibank - Chi nhánh Đồng

‘Anh sẽ lựa chọn biện pháp thu hỗi nợ thích hop, dim báo yêu t tả chính công nhơ

cân nhắc din quyin loi cho khách hàng Các biện pháp trong thời gian qua Chỉ

nhánh đã và đang áp dang để thục hiện việc th hồi nơ gầm: đôn đốc, yêu cầuXhách hàng thục hién nghĩa vụ trả nơ, xở lý TSBĐ, thông qua công tác tổ hạng tỉ

ảnh án thục hiện bán nợ cho VAMC và các biện pháp khác, Trong dé, biện pháp

xử lý TSBD mé chủ yêu là QSDĐ được chỉ nhánh ép dụng và đạt đoợc những kết

qua khã quan

“Theo sổ liệu thống kê từ ngày01 tháng01 năm 2019 dén hết ngày 30 tháng 06

nim 2019, toàn chỉ nhánh đá thú hồi được 68,7 tỷ đồng nợ xu từ 60 khách hàng

ao gầm cá nhân, pháp nhân, đạt 120% kế hoạch Trụ sở chính giao Trong đỡ

hàng tổng sổ tin tha ng: 12,6 tỷ đồng,

- Thu từ xử lý TSBĐ: Thục hiện bán 40 TSBĐ, thu hồi tổng số ân 20,4 tỷ

đồng (ong đó tha trzử lý TSBĐ là QSDB 1a 15,4 tỷ đẳng chiếm 75,499)

Đông Anh dang them ga tổ tung ti Tòa có thẫm quyén là9 bộ và đã được Toa ánthụ lý và ding tiếp tue gai quyết Số bin én/quyét định đang yêu cầu cơ quan tỉảnh én dân nhĩ hành đ xử lý TSBD nhằm tha hồ nợ 1a 06 bản áu/quyết dink

- Thu từ bên no cho VAMC: 2 khách hàng, tổng sổ tễn thụ nợ, 2,5 tỷ đồng

Chi nhánh vẫn dang khẩn trương trục hiện đẳng bộ các biện pháp thu hồi nợdic tiệt là biện pháp xử lý TSBĐ để hoàn thành chi ti thu hỗi nợ xấu được Trụ sởchính gao ĐỂ ning cao hiệu quả xử lý TSBĐ nói chung va TSBD là QSDĐ nói

chung nhằm thủ nợ xâu, agay từ đầu năm Ágibanl: - Chỉ nhánh Đồng Anh đã thành

lập TẾ gián rất công tác thu Ii, thụ hỗi nợ xắu, nơ để xử lý rõ ro, nợ bán VAMC

vi gém sit nợ xấu, nợ êm da theo Quyết Ảnh thành lập số 44/NHNG ĐÁ ngày 10thing 01 nim 2019 của Giám đốc chỉ nhánh Theo đó, TỔ gián sét có trách nhiễm

gin sử việc thu 1, thủ héi no xếu, nơ đã xử lý rổ ro, nợ bán VAMC theo kế hoạch được gao và tinh hình phát sinh nợ xâu nợ tiém ấn tei đơn wi tre thuộc

Agibank - Chỉ nhảnh Đông Ảnh Bên cạnh dé, chỉ nhánh cũng tién hành việc tiễn

Xô việc thục hiện kể hoạch lánh doanh năm 2019 dng thời yêu cầu các phòng

"nghiệp vụ te chi nhánh và các đơn v trục thuốc xây dựng phương án xử lý nợ xâu

(ng xu xác Ảnh theo Nghị quyết 42/0017/QH14) trong năm 2019 Cụ thể

Giản đốc chỉ nhánh đã thành lập Ban chỉ dao xử lý nợ (hành phẫn gdm Ben

gm đốc và lãnh đạo Chỉ nhánh) Theo đó, Ban chỉ đạo xử lý nơ xâu tei Chi nhánh Đông Anh có trách xây dụng chỉ đạo, đôn đốc, giám sit, kiém tra thục

Agibanl:-iện phương án xử lý no xâu tại Agribank - Chỉ nhánh Đông Anh theo Nghi quyết

số 42/2017/QH14 của Quốc hột và chương tình hành động, kế hoạch triển Khelthục hiện của Agibank đẳng thời tổ xử lý nợ, bỗ tí các cán bổ chuyên trách có đây

đã năng lục chuyên môn trục tip tham gia vào cổng tác xử lý nợ đặc biệt trong

sông tác xử lý TSBĐ Theo định ky trên cơ sở báo cáo của tụ hồi ne xâu, Giám đốc chỉ nhánh kip thời ban hành văn bản chỉ đạo và đưa ra các giải pháp,

xử lý nơ,

Phang nghiệp vụ tạ chỉ nhánh di chủ động rà soát các khoản nợ xi nợ seu

xử lý (đặc bit là các khoản nợ có TSBB), các Bin éniQuyét dink, vụ việc côn tổn

n, cơ quan thí hành án, cơ quan tai

đong dé phối hop với các cơ quan công an T

"nguyên môi trường tiễn khai các biện pháp hỗ tre, xử lý TSBD, thụ hải nợ theo

chỉ đạo của Thủ trổng chính phủ tạ Quyết đnh số 1058/QĐ-TTg ngày 19 théng07

năm 2017 của Thủ toớng chính phi vé phê duyệt đã án "Cơ cầu lai hé thống các

TCTD gin với xử lý nơ xiu giai đoạn 2016 — 2020" và Chi thi 6 32/CT-TTE ngày,

19 tháng 07 nim 2017 của Thủ trống Chính phủ về việc iễn ke thực hiện Nghịquyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu

Who việc thục hiện tốt các công tác tên, trong sáu tháng đầu nim 2019, chỉ nhánh đã hoàn thành kể hoạch tha héi nợ do Tre sé chính giao Việc thu hỗi nợ tốt giúp nâng cao chit lương tin dụng tình hình tải chính tạ chỉ nhánh, làm trên để

phat tiển host đông lanh doanh cite đơn vị trong thời gan tếp theo Phin lớn cácXhoăn vay tei ngân hing được bảo dim bằng hop đồng thé chấp mã tai sin là

QSDD Do đó, nợ xấu được thủ hồi chủ yêu từ nguẫn xử lý TSBD đấc biệt với

'TSBĐ là QSDĐ Cũng nhờ vào công tác xử lý TSBĐ hiệu quả, tinh đến thời điểm.ngày 30 thing 06 năm 2019, tổng dv nợ xấu cd chỉ nhánh là 132 tỷ đẳng giảm15.3% so với thời idm ngày 31 tháng 12 năm 2018

22 Khó khăn, vuéng mắc khi ngân hàng xử lý tài săn bão dim bi

sử dụng đất

Bên canh các kết quả đã đạt được, xử lý TSBĐ là QSDĐ tei Agibank - Chỉ

nhánh Đông Anh con gặp phải rất nhiều kho khăn, xuất phat tir nhiều nguyên nhân.Xhác nhau nh từ l từ phía ngân hàng: sơ hợp tác khách hàng hay những bắt ập,

vướng mắc trong việc áp đụng quy định pháp luật hay trong quả bình lâm việc với các cơ quan chức năng trong quá tình xử lý TSBĐ là QSDB Cụ thể

3311 Tưởng mắc trong viée áp ng các uy dinh chung cia pháp luật về

gia dich báo đâm gay Kus khiến li wit tà sản bảo đâm

Co sỡ pháp Lý dé ngân hàng tin hành xử lý TSBĐ 1a các quy Ả nh của pháp

luật hiện hành Tuy nhiên, do pháp lu có những bit cập trong quy định vé giao

dich bio dim nói chang biên pháp bảo dim và xử lý TSBĐ nói riing nên không tránh khối việc các bân tham gia giao dich hing hing khi áp dụng pháp luật nguy tir

thời diém xác lap Đã có nhiễu trường hợp din din ngân hing mắt quyển xở lýTTSBD do hop đẳng bảo dim bi Ta én tuyên vô hiệu Cu thể

“Thứ nhất, trong việc xác định chỗ thể có thim quyền gao kết geo dich bảo

đâm: BLDS năm 2015 chi điều chỉnh vé quan hệ nhân thân và quan hệ ti sẵn đổi

với cá nhân, pháp nhân Các chủ thể khác không phi là pháp nhãn, cá nhân bit

buộc phải them gia với tư cách cá nhân hoặc thông qua nguời dei điện (Điễu 101 BLDS năm 2015), Pháp luật hiền hành không có sự thẳng nhất về quy định các loại

chủ thể them ga giao dich bảo dim Cu thé: Luật Đắt dei quy đính chủ thể them gia

go dich dit de là cá nhân, hồ gia đính tổ chức khác, Luật Doanh nghiép quy Ảnhchủ thể bao gém cả loa hành doanh nghiệp turnin Các chi thể này cũng là đổi

tượng được cấp giây chúng nhân quyền sở hữu, quyén sử dung tai sân trong đó bao

gồm quyên sử dung dit (QSDE), Do vậy, các chỗ th trên đều có thể được tham giavào giao dich bão dim ndi chung và hợp đẳng thé chip QSDĐ néi riêng nếu đáp

ting các điều liện theo quy định của pháp luật đất đứ Bén canh đó, khoăn 2 Điệu

101 BLDS năm 2015 đã có quy dinh "Việc xác nh chỗ thể của quan hệ dân sự cổ tham gia của hộ ga định cử dang dit được thuc hiện theo quy dinh cia Luật Dit

đa” Tức là BLDS vấn thừa nhận tơ cách chủ thi của hộ gia din sỡ dụng dit khithem ga vào hop đẳng thé chấp QSDB, tuy nhiễn BLDS lạ chun có quy định đổiVới các chủ thé không có tư cách pháp nhân khác

Do a, nguy từ thời đm lý hợp đồng bảo dim, ngân hàng còn king ting khxác định chỗ thé nào có thẫm quyển ky hợp đồng Có trường hợp bị Tòa én tuyên

tổ vô hiệu do vi pham điều liên về chủ thé a8 giao dịch cổ hiệu le theo quy dich

ti BLDS, din tới ngân hàng không có quyền xử lý TSBĐ

“Thử ha, trong việc xác inh thời điễm có hiệu lực ci hợp đẳng thể chấp

QSDD: hiên nay giữa các luật chuyên ngành có liên quan din giao dich bảo dim

chưa có mr thống nhất về ha loại thời đễm hiệu lục là thoi didm phát sinh hiệulọc của hop đẳng thé chấp và thải đểm phát sinh hiệu lục đối kháng với người thirtba của hop đồng thé chấp BLDS năm 2015 gh nhận hop đẳng thể chip có hiệu tuehHhời điển giao kết, trừ trường hop có thôn thuận khác hoặc luật có quy định khác

và hiệu lực đối kháng với người thử ba cia hop đồng thé chip phat sinh kỄ từ thờiiim đăng iy Tuy nhiên, Luật Dit đa năm 2013 li quy dink hop đẳng thé chấp cóliệu lục kd từ thời điểm đăng lý vào số dia chính

Có thể thấy, BLDS nấm 2015 và luật chuyên ngành quy dinh không thốngnhất về thời có hiệu lục và hi đểm cổ hiệu lực đổi kháng với người thứ bacủa hop ding thể chấp QSDĐ Thục tỉ, arméu thuẫn nay đã gây ra khó khẩn trong

Yiếc sắc định thờ bự tu in thanh toàn khi xử lý TSBĐ 1a QSDD Theo nh đã phân tich vỀ thứ hy vu tên thanh toán khi xử lý TSBD thi đối với trường họp mốt Q5DĐ

đăng dé bão dim thục hiện nhiễu nghĩa vụ thi trong trường hop các biện pháp bảo

đầm đều phất ánh iw lực đổi kháng ti wu tiên thanh toán cho bên nhân bio dim trong biển pháp bảo dim có xác lập hiệu lục đổi kháng trước bên nhân bảo dim trong biện pháp bảo dim xác lập hiểu lục đối kháng sau Do đó, néu pháp luật

không quy định thống nhất thời đễm nao là thời đm phát sinh hiệu lục đốt khángcủa hop đồng th chip QSDĐ sẽ dẫn tới việc ngân hing có thể bị mắt quyên ưu tiênthanh toán tước do sắc đính không đúng thời điểm phát sinh hiệu lục đốikháng của biện pháp thé chấp QSDĐ, din din người phải chiw thiệt hai chỉnh là

ngân hing

2.2.1.2 Khó lần lu xữ quyền sử chong đẫt là tt sân chhơng của hộ gia đình

Tại Agibenk sổ lượng giao dich ti chính tin dụng giữa các hộ gia dich và

"ngần hàng không nging gia ting nin hồ gja đính dang trổ thành khách hàng thường

xuyên và tiềm năng tại chỉ nhánh Các hộ gia định khi vay vốn tei ngân hàng chỗ

ấu lựa chon biện pháp thé chap chi yêu la thé chip QSDB vi diy a ải sin có giátui Lom có thể đáp ting được đu liên cho vay tei ngân hing để bảo dim cho khoănvay cia mình v nêu thể chấp QSDĐ họ vẫn có thé sinh sống làm việc, kh thác sửdng trên chính mảnh đất của mình đã thé chấp tai ngân hing Theo quy định củaLuật Dit dx, giấy chứng nhân QSDD có thể được Nha nước cấp cho cá nhân, vợchẳng hoặc hô ga đính Do dé, khi rên gây chứng nhận QSDĐ ghi người được cấp

à hô ga đánh thi buộc các cán bô tin đụng khỉ cho vay phải xác inh chỉnh xác

được các chủ thể tham gia ký kết đŠ dim bảo ding quy dinh của pháp luật tránh

trường hợp din din hop đồng vô hiệu gây khỏ khăn cho ngân hàng khi xử lý TSBD

1à QSDĐ Đây là một vướng mắc mã Ngân hàng rất hay gặp phải kỄ c đối với các

cơ quan có thẫn quyền công chứng chứng thu khi tiên hành công chúng họp đẳngthé chip QSDĐ họ công rt hing hing trong vin đ này Vi trong trường hop bên vay

vã pham ngiĩa vụ trả nợ tei Ngân hing thi Ngân hing có quyén xử lý QSDĐ của hộ

ga nh đã th chấp dof dim bảo việc thực hiện ngiấa vụ nhưng nếu không xácđánh đúng những người cing kỹ tên váo hop đẳng thé chip thi khi thuc hiện việcthân giao tải sản để xử lý lạ gấp nhiều kho khăn Cụ thể tại Chỉ nhánh phát sinh vụ

Năm 2017, nhằm mục dich chân nuô gã và lon bà Nguyễn Thị Xuyên (sinhnim 1971) đã thé chip QSDĐ được cấp cho hộ gia ảnh bà để vay 300 triệu đồng

trẻ Ngân hing QSDĐ được Uỷ ben nhân din huyện Ðông Anh cắp cho gia đính bà năm 2002, bà Xuyên có ba người con là chỉ Trên Thu Trang sinh nim 1998) và chỉ Trên Minh Ngoc (sinh nim 2005) dang đ học và enh Trần Đình Trong (ảnh năm

1985) thường xuyên đ làm ăn xa không có mất ở nhà, Thời đm cho vay, cán bộtin dạng xác định các thành viên của hộ gia nh theo hộ khẩu gia dinh bà tại thờiđiểm cho vay gằm: bà Nguyễn Thị Xuyén, ông Trần Vn Minh (ảnh năm 1965) làchẳng bà Xuyên và ba người con là chỉ Trân Thủ Trang và chi Trần Minh Ngọc và

anh Trần Đình Trong Do đó, 3 cả những người nằm trong hộ khẩu trên đầu ký vàohop đồng thể chip Sau đổ, hop đẳng được công chứng ti vin phòng công chứngTrung Tâm huyện Đông Anh Đến năm 2018, do việc chin nuôi thua 18, bà Xuyên

hop đồng thể chấp có cả vo chẳng ba va ba người con cùng ký Nhưng hiện nay một

"người con là chị Trang đã di xuất khẩu lao động ở mước ngoài còn anh Trọng đ lim

ane không xác định được dang ð đầu nên phi được tit ã các thành viên gia nh đẳng ý Do đó, a8 dim bảo quyền và lợi ích cho mình, ngân hàng đã khối kiến bà

Nguyễn Thị Xuyên ra Tòa án Nhân dân huyện Đông Anh để giả quyết Tuy nhiên,

vi hợp đẳng thể chấp đều do tất c@ những thành viên rong số hộ khẫu cùng i, do

đổ, Tòa án xác định tit of những người này đều là nhõng nguời có quyén và ngấa

vụ liên quan trong vu án Trong khi đó, không xác Ảnh được anh Trọng hiện dang ở đầu và việc có đương mự (la chỉ Trang) đang ð nước ngoài cing gây khó khẩn và káo dit thời gian để Tòa án giã quyết vụ án Lm cho quá tình xi lý TSBD kéo dai

Có thể thấy, vie xác Ảnh thành viên nào côn hộ gia dinh them gia lợ kết hopđẳng th chấp QSDĐ gấp nhiều khó khăn cho N gin hing khi én hành xử lý QSDD

được cấp cho hồ gia din đó kh bận vay vi pham nghĩa vụ rã nợ

“Theo từ didn Luật học, thí hồ gia đính là "tập hợp nhóm người có quan hộ hôn

nhân, huyết thing và nuôi dưỡng Tại khoăn 29 Điều 3 và Điều 179 Luật Dit dinăm 2013 đã ghỉ nhận: “HS gia “nh sử dụng đất là những người có quan hệ hôn

thông midi dưỡng theo guy dinh của pháp dt về hôn nhân và ga

cảnh, dang séng chưng và có QSDĐ chưng tạ thời đim được Nhà nước giao đấtcho tu đắt công nhân OSDĐ, nhận cuyễn QSDB" Tai sin chung của hô giadink được pháp luật quy định cụ thể tei Điễu 212 BLDS năm 2015, đổ là khối tai

sin do các thành viên của cã hô tao lập nên trong quá tỉnh tiên hành các host động ảnh té chung và các tải sin mặc đa thuộc sở hữu cá nhân nhưng cỏ thôn thuận gop

ào khổi ải sân chung, hoặc các tài săn được sử đụng vào muc dich hoạt động linh,

tẾ ang Tải sẵn chung này bao gdm: quyền sở hồu nhà , QSDĐ (gồm cả đất ở và

đất canh tá ring, ring trồng của hộ khi được Nhà nước giao đất cính tác, trồng

* Từ đẫn Luật học (2006), NEB Tư pháp vaNXB Từ đền bách khoa, Hà Nội, tr373