Đề tài sinh viên nghiên cứu khoa học: Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

BAO CAO TONG KET

DE TAI THAM GIA XET GIAI THUONG

“SINH VIEN NGHIEN CUU KHOA HOC NAM 2022” CUA TRUONG DAI HOC LUAT HA NOI

PHAP LUAT VE DAU GIA QUYEN SU DUNG DAT

Thuộc nhóm nghành khoa hoc: XH

NAM 2022

BAO CAO TONG KET

DE TAI THAM GIA XET GIAI THUONG

“SINH VIEN NGHIEN CUU KHOA HOC NAM 2022”

CUA TRUONG DAI HOC LUAT HA NOI

PHAP LUAT VE DAU GIA QUYEN SU DUNG DAT Thuộc nhóm nghành khoa hoc: XH

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Ngần Nam/nữ: nữ

Dân tộc: Kinh

Lớp: 440325 Khoa: Pháp luật hành chính Nhà nước

Năm thứ: 03/ Số năm đào tạo: 04

Nghành học: Luật học

Sinh viên thực hiện: Hà Thanh Trang Nam/nữ: nữ

Dân tộc: Kinh

Lớp: 440354 Khoa: Pháp luật hành chính Nhà nước

Năm thứ: 03/ Số năm đào tạo: 04

Nghành học: Luật học

Người hướng dẫn: TS Phạm Thu Thủy

NAM 2022

ID )08//101940A34)5509.000022 |

LOI (96100015 2

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài: - ++eEk+EEEEEEE+EEEEEEEEEEkrkerkerrkd 2 2 Tổng quan tình hình nghiên CỨU: ¿2 2 SE£SE+E£EE+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErkrrkrkrei 3 3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của GG tit ccccccccccccccecccececsesesesesescscsesescscsnsvscseeeeenees 4 3.1 Mu ti@u nghién COU! 1 5

3.2 Nhi€m VU NGHIEN CUU o - 5

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của dé tài: oes eseeessesesessesessessesessesesseseseeeeseees 5 3 PInữữngr PHấp TIỂU I sa cau cn a gánh Ah RSS A gi A Bl A 5 6.Y nghĩa khoa học và thực tiễn AG tài: TT HT 1 HH1 1 T111 E1 rxrrnryu 6 7 Kết cấu của đề tài: cu th HH re 7 NỘI DUNG KET QUA NGHIÊN CỨU - ¿6S Ex*E#E£EE+EEEEEEEEEEEEEEEerkekerkrkrrers 8 CHUONG I: MOT SO VAN DE VE LY LUAN VE DAU GIA QUYEN SU DUNG DAT VÀ PHAP LUAT VỀ ĐẦU GIÁ QUYEN SỬ DỤNG ĐẤT: se: 8 1.1 Một số van dé lý luận về quyền sử dung dat: 2c eececeececeseseseesesseseseesesseeeseeseeeess 8 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dung dat sess 8 1.1.2 Pháp luật về trao quyền sử dụng đất: :-:2222222212111111112112eeeecree 10 1.2 Một số van đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất: ¿2 2+cec+eered 11 1.2.1 Khái niệm dau giá quyền sử dụng dat: cesses 11 1.2.2 Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất: -22cccccccceeeceeeerrrrrred 14 1.2.3 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất: : 22222111111111111cccee 16 1.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến dau giá quyền sử dụng đất 20

1.2.5 Đánh giá ưu nhược điểm của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất: 22

1.2.5.1 Những ưu điểm của đấu giá quyền sử dụng đất: -. 22

1.2.5.2 Những nhược điểm của đấu giá quyền sử dung đất: 23

1.3 Một số van đề lý luận về pháp luật dau giá quyền sử dụng đất - 24

1.3.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về dau giá quyền sử dụng đất 26 4518897290951019) C01115 27 CHƯƠNG II THUC TRANG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VE ĐẦU GIÁ QUYEN SỬ DUNG DAT VÀ THỰC TIEN THI HANH TREN DIA BAN THÀNH PHO HÀ NỘI:

ụimmầầầầmầầiẳầắầẳắẦầắẳaầắầaiaaắđẳắaắaadaddaa4ÁÁ 29

2.1 Khái quát quá trình hình thành pháp luật Việt Nam về đấu giá quyền sử dụng đất:

mỠddddẳẳỶẮỶẮẰẮ 29

2.2 Pháp luật thực định tại Việt Nam về dau giá quyền sử dụng đẤt: ccccccea 32 2.2.1 Nội dung pháp luật thực định tại Việt Nam về đấu giá quyền sử dụng đất: 32 2.2.2 Đánh giá pháp luật thực định của Việt Nam về đấu giá quyền sử dụng đất:

An Ỏ Ả 372.2.2.1 Mặt tich CỰC: - c2 2222121 32v v21 1121 1 1 1011 1111111111111 T101 37 2.2.2.2 Tôn tại, hạn chế: -+++2222E11%++1212E11111122212111112221111112111111 11111 re 38 2.2.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế trÊn: vscc+++tvzxxseerre 40 2.3 Thực tiễn áp dụng và thi hành pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - 2 + ® +ESE+E£EEEEEE#EE+EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErrkrkee 42 2.3.1 Những yếu tổ ảnh hưởng tới hoạt động áp dụng và thi hành pháp luật về dau giá quyền sử dụng dat trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh: - 42 2.3.1.1 Vị trí địa lí và địa hình của Hồ Chí Minh: cc¿+222scc+zrrsee: 42 2.3.1.2 Tài nguyên đất: -2222222ccccc222112111211111111 c6 43 2.3.1.3 Yếu tố kinh tes o ccccsssssssssssssssessseeesnssseesuensseesssnsseesssnsseessnsseessensseesiansseetn 43 2.3.1.4 Yếu tố dân cư: -. ccv22tttttEE ttt nree 44 2.3.2 Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dung đất trên dia bàn thành phó Hồ

góc nhìn qua dau giá QSDD tại khu đô thị Thủ Thiêm: -+ 48 KET LUẬN CHƯNG II 2-2 ®+S<+S£+E£+E££E£EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEEErrkrrkerkerkee 52 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHAP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUÁ CỦA HOẠT ĐỘNG ĐẦU GIÁ QUYÊN SỬ DỤNG ĐẤTT:: cTTt E 1 11111111111111111 1111111111111 T111 T111 1111111111111 1111111111111 11x 54

3.1 Quan điểm của Đảng và Nhà nước Việt Nam về xây dựng, hoàn thiện pháp luật về dau giá quyền sử dung đất: ¿- 2k5 E1 1EE12111111111211 1111111 rk 54 3.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất: 56 3.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về đấu giá quyền sử dụng dat 58 3.4 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thực thi, áp dụng pháp luật về đấu giá quyên sử dụng đẫt: - c1 1111121011111 111119111 9111p 61 4518897290951019)6ã010 5 63 KET LUẬN CHƯNG St EEEEESkSEEEEE SE E111 11111111 rrep 65 DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO ¿-©-¿222+22E22EE+2EEE2EE12E532251222222252Ee 66

DANH MỤC TỪ VIET TAT BCH Ban chap hành BLDS Bộ luật dân sự

HĐND Hội đông nhân dân QSDD Quyén str dung dat TNHH Trach nhiém htru han

UBND Uy ban nhan dan

XHCN Xã hội chu nghĩa

LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài:

Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phong.! Xưa kia, ông cha ta có câu “tắc đất tắc vàng” và vì thế, Việt Nam ta với lịch sử bốn ngàn năm dựng nước và giữ nước, biết bao những người anh hùng đã ngã xuống dé bảo vệ mảnh dat của Tổ quốc, những trang sử đều thắm đẫm máu và nước mắt Có thê nói đất đai chính là cái nôi cho nền văn minh nhân loại, là cội nguồn cho sự phát triển bền vững của mỗi quốc gia Đất đai có mặt trong tất cả các lĩnh vực trọng điểm của một Quốc gia, là tư liệu sản xuất của các ngành nông và lâm nghiệp, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Ý thức được tầm quan trọng đó, cho nên đất đai đã được điều chỉnh bởi một ngành luật riêng, chiếm một vị trí quan trọng trong hệ thống pháp luật của Việt Nam Theo Hiến pháp 2013, đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dan do Nhà nước dai diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Quốc hội ban hành luật và các nghị quyết về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia Và với từng giai đoạn, BCH trung ương Đảng ra nghị quyết định hướng cho việc đôi mới chính sách, pháp luật về đất đai.

Ngày nay, dưới sự lãnh đạo của Đảng cộng sản Việt Nam, nền kinh tế nước ta đang có những bước biến chuyển mạnh mẽ theo cơ chế thi trường, có sự quản lí của Nhà nước theo định hướng XHCN Nền kinh tế hàng hóa có nhiều thành phần, trong đó “bất động sản” đang thu hút đối với nhiều cá nhân và tô chức, tạo môi trường cạnh tranh với nhiều tiềm năng Xã hội ngày càng phát triển, đi liền với công nghiệp hóa hiện đại hóa thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng lên, đó là đòi hỏi tất yêu Tuy nhiên, nguồn đất lại là hữu hạn, vốn đất đai của Nhà nước là hơn 33 triệu ha, cho nên Nhà nước cần có một sự quy hoạch cụ thể, tránh lãng phí nguồn tài nguyên đất cũng như lãng phí tiền bac, cần tận dụng tối ưu hóa nguồn lực là đất đai Việc sử dụng tốt nguồn tài nguyên dat không chỉ quyết định cho sự tăng trưởng kinh tế mà còn là sự đảm bảo cho ổn định chính trị và phát triển xã hội.

“Đấu giá quyền sử dụng đất” là một trong những giao dịch nhằm trao QSDĐ thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất Từ khi pháp lý hóa hình thức này, Đảng và Nhà nước ta đã chỉ đạo các địa phương tô chức đấu giá QSDĐ theo quy trình quản lí chặt chẽ, thực hiện một cách công khai, minh bạch Chính vi thế mà

1 Theo văn kiện Quốc hội toàn tập tập VIII (1992-1997) Quyển 1 (1992-1993)

ngân sách Nhà nước những năm gần đây đã mang về nguồn thu lớn, lên tới hàng chục hàng trăm nghìn tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong thực tế hoạt động đấu giá QSDĐ hiện nay còn nhiều vướng mắc Tình trạng mâu thuẫn, xung đột về lợi ích giữa việc tổ chức đấu giá và không tô chức dau giá vẫn diễn ra Một số địa phương van có xu hướng giao đất, cho thuê đất, chuyên mục đích sử dụng đất không đúng mục đích, không qua đấu giá QSDĐ, không theo quy hoạch đã được phê duyệt Các tranh chấp liên quan đến hoạt động đấu giá đất vẫn còn tồn tại và chưa có các biện pháp giải quyết triệt đề.

Về mặt lí luận, pháp luật về đấu giá QSDĐ còn rất nhiều những bất cập và hạn chế Trong hệ thống pháp luật vẫn tồn tại sự chồng chéo, chưa thống nhất trong một số quy định giữa Luật đất đai 2013 với các hướng dẫn thi hành luật và với một số luật khác Van đề này chưa nhận được sự quan tâm thỏa đáng cũng như việc nghiên cứu chưa đạt được độ sâu sắc và toàn diện Hậu quả là hoạt động dau gia con nhiéu yếu kém, tình trang thông đồng, dim giá vẫn xảy ra liên tục Người dân còn hiểu sai lệch về lĩnh vực này, dễ dàng bị lợi dụng làm mất an ninh trật tự Thậm chí, sự lúng túng trong quản lí dau giá QSDD còn tạo ra những khe hở dé một số cá nhân và tô chức lợi dụng, làm ngân sách bị thất thoát, quyên và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, cơ quan và tổ chức khác

không được bảo đảm.

Yêu cầu đặt ra là phải nghiên cứu một cách hệ thống, sâu sắc và toàn diện về pháp luật, từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả tô chức, thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Đứng trước đòi hỏi về mặt lí luận và thực tiễn của vấn đề trên, nhóm nghiên cứu xin phép lựa chọn đề tài:

“Pháp luật về dau giá quyên sử dụng dat” làm đề tài nghiên cứu khoa học 2 Tổng quan tình hình nghiên cứu:

Đấu giá QSDD là một trong những van đề nhận được sự quan tâm, nghiên cứu của giới Luật học Hiện đã có một số công trình khoa học nghiên cứu về vẫn đề này được công bố Mỗi tác giả đều có cách nhìn nhận khác nhau với các khía cạnh khác nhau về dau giá QSDD, điều đó thé hiện sự đa chiều và phức tap của lĩnh vực dau giá QSDD.

Ngoài Giáo trình “Luật dân sự Việt Nam” và “Luật đất đai Việt Nam” của Trường Đại học Luật Hà Nội làm tài liệu giảng dạy, thì có một số công trình tiêu biểu nghiên cứ về đấu giá QSDĐ và pháp luật đấu giá QSDD phải ké tới như:

- Về sách chuyên khảo: “Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của thạc sĩ Đặng Thị Bích Liễu, Nhà xuất bản Công an nhân dân, năm 2014;

- Về luận án, luận văn: Luận án tiễn sĩ “thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở các tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam hiện nay” của thạc sĩ Trần Tiến Hải; Luận

văn thạc sĩ Luật học “Bán dau giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội” của thạc sĩ Nguyễn Vĩnh Diện; Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật về bán đấu giá QSDĐ, thực tiễn thi hành trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn” của thạc sĩ Hồ Thị Kim Ngân

- Về các bài viết nghiên cứu: Bài viết “lý luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất” của thạc sĩ Nguyễn Thị Nga đăng trên tạp chí Luật học Đại học Luật Hà Nội số 05/2004; Bài viết “van dé đấu giá quyền sử dung đất dé thực hiện nghĩa vụ” của tác giả Lưu Quốc Thái đăng trên tạp chí Khoa học pháp lí số 04/2003; Bài viết “bất cập trong thực hiện pháp luật về dau giá QSDĐ” của thạc sĩ Trần Tiến Hải đăng trên tap chí dân chủ và pháp luật số 12/2013; Bài viết “Lí luận và thực tiễn về đấu giá QSDĐ” của thạc sĩ Nguyễn Thị Nga đăng trên số Đặc san về luật đất đai năm 2003/2004

Các công trình chủ yếu đã dé cập tới một số van dé như: khái niệm đấu giá QSDD, quy trình, nội dung của dau giá QSDĐ; hạn ché, bất cập và đề ra các giải pháp dau giá QSDD Kha nhiều công trình nghiên cứu về đấu giá QSDD, tuy nhiên, các tác giả lại đi sâu về mặt lí luận dé làm rõ khái niệm, nội dung của hoạt động đấu giá và chỉ giới hạn ở thực tiễn, giải pháp cho một địa phương cụ thé Hầu như các công trình nghiên cứu chưa tiếp cận đấu giá QSDĐ dưới góc độ là một giao dịch của Nhà nước nhằm trao

QSDD cho người dân.

Trên cơ sở kế thừa và phát huy có chọn lọc kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu đã tham khảo, nhóm nghiên cứ tiếp tục đi sâu vào nghiên cứu đấu giá QSDĐ và pháp luật QSDĐ, tìm ra những mâu thuẫn trong nội tại Luật và trong toàn hệ thống pháp luật Việt Nam, đặc biệt là trong bối cảnh dịch Covid-19 hiện nay và thực tiễn tại thành phố H6 Chi Minh, cụ thê:

Thứ nhất, nghiên cứu làm rõ hơn một số van dé lý luận về đấu giá QSDD và pháp luật đấu giá QSDD, tạp trung nghiên cứu làm rõ hơn khái niệm, đặc điểm, nội dung, pháp luật đấu giá QSDĐ, những yếu tố tác động đến pháp luật đấu giá QSDĐ và thực

tiễn thi hành.

Thứ hai, tập trung nghiên cứu, đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật đấu giá QSDĐ, tìm ra những mâu thuẫn, chồng chéo trong nội dung pháp luật và đề xuất các biện pháp dé sửa đôi, bố sung, hoàn thiện.

Thứ ba, nghiên cứu, đánh giá thực tiễn thi hành đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thông qua một vu dau giá QSDD dién hình Tập trung phân tích, đánh giá những kết quả đã đạt được, khó khăn, vướng mắc để kịp thời gỡ bỏ và đề xuất các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ.

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của dé tai:

Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích và làm rõ hơn các van dé lý luận liên quan đến dau giá QSDD cũng như pháp luật về ban đấu giá QSDĐ, đánh giá toàn diện hệ thống pháp luật về đấu giá của nước ta, đồng thời, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về dau giá QSDD trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, nhằm chi ra hiệu quả đã đạt được cũng như những nguyên nhân, bat cập, hạn chế còn tôn tại Từ đó, đưa ra định hướng va dé xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về bán đấu giá QSDĐ ở Việt Nam hiện nay cũng như nâng cao quy trình, cơ chế dé tăng cường công tác dau giá đât một cách có hiệu quả.

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Dé đạt được mục tiêu trên, dé tài nghiên cứu tập trung giải quyết những nhiệm vụ

- Nghiên cứu va làm sáng to những van đề lý luận về bán dau giá QSDD, pháp luật về bán dau giá QSDD Cụ thé làm rõ hơn khái niệm, đặc điểm, nội dung của pháp luật về dau giá QSDĐ.

- Phân tích, đánh giá thực tiễn pháp luật về bán dau giá QSDD và công tác thực thi dau giá QSDĐ trên địa bàn thành phô Hồ Chí Minh qua vụ việc cụ thé Từ đây xác định

kết quả đạt được và những bat cap con tồn tai, hạn chế của các quy định pháp luật về

bán đấu giá QSDĐ.

- Đề xuất định hướng, giải pháp cụ thể, phù hợp và nâng cao hiệu quả hoạt động về bán dau giá QSDĐ ở Việt Nam nói chung và ở thành phố Hồ Chí Minh nói néng, đáp ứng được xu thế phát triển của nền kinh tế - xã hội trong giai đoạn hiện nay.

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài:

- Đối tượng nghiên cứu: Dé tài tập trung nghiên cứu pháp luật về đấu giá QSDD và thực tiễn thi hành công tác đấu giá QSDĐ.

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Phạm vi nội dung: Tập trung nghiên cứu về pháp luật và thực trạng đấu giá QSDĐ;

+ Phạm vi dia bàn: Thành phố Hồ Chí Minh.

5 Phương pháp nghiên cứu:

Trong quá trình nghiên cứu, nhóm tác giả sử dụng nhiều phương pháp khác nhau dé đạt được các mục đích nghiên cứu mà dé tài hướng tới Dé tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu truyền thống như: tìm kiếm, phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu, diễn giải các nguôn thông tin thứ câp như: các sô liệu thông kê, báo cáo của các tô chức

trong và ngoài nước, báo cáo của các Bộ, Ban ngành có liên quan Các nghiên cứu của các tác giả đi trước có liên quan cũng sẽ được tông hợp và phân tích Phương pháp cơ bản này giúp nhóm tác giả đánh giá, chứng minh, phản biện và làm rõ các van dé về quyền trẻ em một cách khá rộng và toàn diện.

Tuy nhiên, việc sử dụng phương pháp này cũng tồn tại hạn chế đó là làm cho nội dung đề tài mang nhiều tính lý thuyết Cho nên, ngoài việc áp dụng chặt chẽ: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác — Lénin, đề tài sử dụng một số phương pháp nghiên cứu chuyên sâu như:

(i) Phương pháp so sánh Luật: Nhóm nghiên cứu sử dụng phương pháp này nhằm so sánh những vấn đề cơ bản trong pháp luật của một số quốc gia trên thế giới và pháp luật của Việt Nam về dau giá QSDĐ.

(11) Phương pháp nghiên cứu và phân tích vụ việc: Nhóm tác giả nghiên cứu va phân tích vụ dau giá QSDD tại khu đô thị Thủ Thiêm - thành phố Hồ Chí Minh Day là phương pháp rất đặt thù của các đề tài nghiên cứu thuộc ngành Luật, cho phép nhóm nghiên cứu có thê tìm hiểu sâu hơn về các vấn đề trọng tâm, đồng thời tăng tính thực

tiễn của báo cáo nghiên cứu

(iii) Phương pháp logic được sử dụng nhăm diễn dat dé tài một cách có hệ thống,

dễ hiểu theo các vẫn đề cân nghiên cứu 6 Y nghĩa khoa học và thực tiễn dé tài:

Đây là công trình nghiên cứu chuyên sâu về đấu giá QSDD và pháp luật về dau giá QSDD Đề tai đi sâu và tìm hiểu và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật, hiệu chỉnh các quy định của pháp luật liên quan tới đấu giá QSDĐ tại Việt Nam.

Y nghĩa khoa học:

- Đề tài làm rõ những vấn đề lý luận liên quan tới đấu giá QSDĐ;

- Phân tích thực trạng dau giá QSDD dưới các góc độ khác nhau, đặc biệt chu trọng tới khung pháp lý dành cho đấu giá QSDD tại các thành phố lớn Trong phạm vi dé tài nghiên cứu, nhóm sinh viên tập trung nghiên cứu thành phố điển hình là thành phố Hồ Chí Minh.

- Đề xuất một số giải pháp khác ngoài việc hiệu chỉnh, thay đổi các quy định của luật và các quy định nâng cao thực thi pháp luật góp phần hạn chế, khắc phục tình trạng sai phạm trong đấu giá QSDĐ.

Y nghĩa thực tiễn:

Đề tài có ý nghĩa thiết thực trong tình hình đấu giá QSDĐ trong bối cảnh phát triên kinh tê - xã hội thời kì mới của nước ta Trên cơ sở đó, góp phân vào hoàn thiện cơ

sở pháp lý, đảm bảo thực hiện pháp luật liên quan tới đất đai nói chung, pháp luật về dau giá QSDD nói riêng.

7 Kết cau của đề tài:

Kết cấu dé tài gồm 3 phan:

+ Chương I: Một số vẫn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất và pháp luật về

dau giá quyền sử dụng dat.

+ Chương II: Thực trạng pháp luật Việt Nam về đấu giá quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành trên dia bàn thành phó Hồ Chí Minh.

+ Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả của hoạt động dau giá quyền sử dụng dat.

NỘI DUNG KÉT QUÁ NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG 1: MOT SO VAN DE VE LÝ LUẬN VE ĐẦU GIÁ QUYEN SỬ DUNG DAT VA PHAP LUAT VE DAU GIA QUYEN SU DUNG DAT:

1.1 Một số van đề lý luận về quyền sử dung dat: 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất:

Đất như là một thực thé tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thé với những quá trình phức tạp và đa dang diễn ra trong nó.? Đây là nguồn tài nguyên quý báu của mỗi Quốc gia, dân tộc, mỗi nhà nước đều có những chế độ pháp lý riêng nhằm quản lí và khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất của mình, pho biến nhất là chế độ sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Ở Cộng hòa Liên bang Nga —

một nền cộng hòa bán tổng thống, tại các thành phố lớn, 90% diện tích đất sẽ thuộc

quyền sở hữu của Nhà nước Ở Mĩ — một quốc gia Tư bản — diện tích đất thuộc sở hữu Nhà nước chỉ chiếm 1/3 tổng diện tích cả nước, thường được sử dụng vào mục đích công cộng, quốc phòng an ninh, còn đất sử dụng vào mục đích kinh tế, nhà ở tùy trường hợp cụ thể sẽ thuộc sở hữu của tư nhân Ở Trung Quốc — một đất nước Xã hội chủ nghĩa, mức độ công hữu hóa về đất đai có sự khác nhau, đất ở đô thị thuộc sở hữu Nhà nước, đất ở nông thôn thuộc sở hữu tập thé Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai nhưng lại thực hiện quyền sở hữu đất đai theo hướng tư hóa các quyền tai sản đối với đất đai; đây có thể coi là một điểm khác biệt trong chế độ quản lý đất đai của Trung Quốc

Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, khái niệm “quyền sở hữu” được sử dụng rộng rãi nhăm chỉ những quyền năng của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đối với đất đai Tới ngày 18/12/1980, Quốc hội khóa VI đã thông qua Hiến pháp năm 1980, xác lập chế độ công hữu đất đai dưới tên gọi là “sở hữu toàn dân” và duy trì nó cho tới nay Dat đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.3 Một khi chế độ sở hữu tư nhân đối với đất dai được công nhận, các tranh chấp pháp lí, mâu thuẫn lợi ích sẽ phát sinh gây ra hậu quả nghiêm trọng, thậm chí là không lường trước được Đất dai vốn di là tài sản của Quốc gia, dân tộc mà bao thế hệ ông cha đã khai phá, bảo vệ và cải tạo Bất kì một chế độ sở hữu nào cũng cần phải tôn trọng lịch sử phát triển, áp dụng linh hoạt đối với tình hình thực tế của

nước nhà Với bản chất Xã hội chủ nghĩa, có thê thấy rằng, khi Nhà nước Việt Nam nắm

? Krasil’nikov, N.A (1958), Vi sinh vật đất và các thực vật cao hơn hơn, Thư viện trực tuyến Soil &

3 Điều 4 Luật dat đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội khóa XIII, kỳ hop thứ 6 thông qua ngày29/11/2013; Luật sửa đối, bố sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch số 35/2018/QH14được Quốc hội khóa XIV, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 20/11/2018

trong tay quyền sở hữu đất đai, có thé hạn chế được người sử dụng vi phạm pháp luật, chuyên đổi mục dich sử dụng đất tùy tiện

Trên cơ sở đó, lần đầu tiên, thuật ngữ “quyền sử dụng đất” được sử dụng trong Luật đất dai năm 1987 Từ đó cho đến nay, trải qua nhiều lần thay thé, sửa đổi và bổ sung Hiến pháp, Luật đất đai nhưng chế độ sở hữu toàn dân cùng với QSDĐ vẫn tiếp tục được sử dụng và duy trì QSDD là một sự sáng tạo pháp lý nham thực hiện sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta và cũng là một công cụ pháp lý để giúp Nhà nước thực hiện được quyền năng chủ sở hữu của mình Quyền sử dụng nhìn nhận một cách chung nhất chính là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, có thể được chuyên giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật (điều 189 BLDS 2015) Luật đất dai năm 2013 không có quy định cụ thé, rõ ràng về khái niệm quyền sử dụng đất nhưng có thé hiểu ngắn gon rằng: Quyên sử dung đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội của dat nước *

Nhìn nhận một cách tổng quan các khía cạnh của xã hội, có thể thấy QSDD đã lam thỏa mãn các nhu câu, lợi ich vật chất cho các chủ sử dung trong quá trình sử dung dat Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền ton tại độc lập, QSDD là một loại quyền phụ thuộc, không trọn vẹn và không độc lập cho nên nó có những đặc điểm riêng như:

+ QSDD của các tô chức, hộ gia đình, cá nhân là quyền khai thác các thuộc tính

có ích từ đất đai nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất, phát sinh khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất QSDĐ là một dang của quyền tài sản nhưng nó có giá trị pháp lý khác hăn so với quyền sử dụng tài sản Nó bao gồm 5 quyền nhỏ là quyền chuyên đổi, quyền chuyên nhượng, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền thừa kế Người được trao QSDĐ sẽ thực hiện 5 quyền nói trên thông qua hợp dong, giao dich theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai;

+ QSDD của nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất dé phục vu cho các mục tiêu phát triển kinh tế và đời sống xã hội, phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Cho nên QSDĐ của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế, còn của người dân thì lại hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng, không có tính ôn định vi tùy theo mục tiêu quy hoạch mà Nhà nước có thé ra quyết định thu hồi đất của người dân Nhà nước trao QSDĐ cho các cá nhân, tổ chức nhưng thực chất là đang gián tiếp thực hiện QSDĐ của mình thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lí và sử dụng đất cũng như việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đắt

# Tr79 Giáo trình Luật đất đai 2019- Trường Đại học Luật Hà Nội- Nhà xuất bản Công an nhân dân

+ Quyền sở hữu đất là quyền ban dau, tồn tại độc lập, còn QSDD là một loại quyền phái sinh, chỉ xuất hiện khi nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, hay công nhận QSDĐ Người sử dụng đất chi được quyết định một số van dé phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà không phải là tất cả, đa phần vẫn phải phụ thuộc theo ý chí của Nhà nước Nếu các loại tài sản khác, khi chủ sở hữu chuyền giao quyền sở hữu cũng đồng thời chuyên giao tài sản, người chủ sở hữu ban đầu sẽ không còn quyền sử dụng, định đoạt Còn đối với đất đai, thứ có thê chuyên nhượng chính là quyền sử dụng chứ không phải quyền sở hữu, các chủ thé chỉ đang thực hiện quyền chiếm hữu, quyền sử dụng Và mặc dù, QSDD bao gồm quyền chuyên đôi, chuyển nhượng, thé chấp, tặng cho, góp vốn như đã phân tích ở trên nhưng không có nghĩa các quyên này sẽ đi kèm với QSDĐ hợp pháp Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dung đất, tiền thuê đất đó không có nguồn gốc từ ngân sách nha nước mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ các quyền năng về chuyên QSDĐ.

1.1.2 Pháp luật về trao quyền sử dụng đất:

Theo các nhà sử học, trong thời đại phong kiến, đất nông nghiệp nước ta được chia thành ba nhóm: đất thuộc sở hữu của Nhà nước; đất thuộc sở hữu tập thể và đất thuộc sở hữu tư nhân Trước Cách mạng tháng Tám năm 1945, đa phần diện tích đất đều thuộc sở hữu của địa chủ, tư bản, người nông dân chỉ được coi như một công cụ lao động Sau cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp giành được thắng lợi, với tinh thần và lí tưởng

của Hồ Chí Minh, Việt Nam thực hiện cải cách ruộng đất giai đoạn 1954 - 1956 trên cơ

sở pháp lí “Luật cải cách ruộng đất ngày 04/12/1953” Ruộng đất được chia cho nông dân để khai thác, sử dụng, thúc day sản xuất phát triển, làm thay đôi cơ cau ở nông thôn Sau khi thống nhất đất nước, Hiến pháp năm 1980 được ban hành đã xác lập quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai trên phạm vi toàn quốc, và dần dần được chỉ tiết hóa trong Luật đất đai năm 1987

Căn cứ vào điều 158 Bộ luật dân sự 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản, mỗi quyền năng sẽ có vai trò và ý nghĩa riêng Đối với loại tài sản đặc biệt là đất đai, Nhà nước sẽ có đầy đủ 3 quyền năng trên và hoàn toàn có khả năng thực hiện QSDD của mình mà không phải phụ thuộc ý chí của bất kì chủ thể nào hết, còn các chủ thể ngoài Nhà nước chỉ nắm giữ quyền chiếm hữu và quyền sử dụng Mặc dù vậy, Nhà nước cũng không trực tiếp sử dụng đất mà hiện thực hóa ý tưởng sử dụng đất của mình băng các trao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, khai thác giá trị của đất đai trong khuôn khổ của pháp luật Trong quá trình sử dung đất, người sử dụng phải đóng góp một phan lợi ich mà họ thu được từ

việc sử dung đất dai cho Nhà nước thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng dat, lệ phi địa chính, lệ phí trước bạ

Trao QSDD là một nội dung của quản lí nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan nhà nước có thâm quyền chuyên giao trên thực tế đất cho các tô chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng Dưới sự lãnh đạo linh hoạt của Đảng và Nhà nước Việt Nam, trong từng giai đoạn lich sử sẽ có những quy định về trao QSDD khác nhau Trải qua một quá trình kế thừa và phát triển của lịch sử tư pháp, Luật đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013; sửa đồi, bố sung tại Luật đất đai số 35/2018/QH14 ngày 20/11/2018 vẫn giữ nguyên các hình thức về trao QSDD (điều 17).

+ Từ điều 54 đến điều 56 là những quy định về các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất;

+ Từ điều 58 đến điều 60 quy định chi tiết về điều kiện giao đất, cho thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư, thâm quyên giao đất, cho thuê đất và việc xử lí các trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày luật có hiệu lực.

Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực trao QSDĐ rất chặt chẽ và cụ thé, bao gồm những quy định chung về việc áp dụng; những quy định riêng về chủ thể, thẩm quyên, nguyên tắc; những quy định về căn cứ, trình tự, thủ tục nhằm giới hạn phạm vi, quyền hạn của các cá nhân tổ chức, hướng tới sự hợp lí thống nhất, xóa bỏ tình trạng quan liêu trong hoạt động trao QSDĐ Đồng thời, với mục đích triển khai thi hành pháp luật rộng rãi và chỉ tiết đến các địa phương, người dân, Chính phủ và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã ban hành tương đối đầy đủ các văn bản hướng dẫn thi hành luật dat dai theo thẩm quyền và triển khai thực hiện khá tốt nhiệm vu quản lý của nhà nước về đất đai cũng như việc trao QSDĐ phù hợp với nhu cầu của các cá nhân, tổ chức.

Như vậy, trao QSDD chính là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho

thuê đất thông qua một giao dịch hoặc một hợp đồng cụ thể để trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất hoặc Nhà nước công nhận QSDĐ cho người đang sử dụng đất ồn định Dau giá QSDĐ là một trong những giao dich, căn cứ dé Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất Khác với những giao dịch thông thường, dau giá QSDĐ vừa mang bản chất của đấu giá tài sản vừa mang trong mình những đặc điểm riêng biệt, cụ thể, nhóm sẽ tiến hành phân tích ở những phần bên dưới.

1.2 Một số van đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất: 1.2.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất:

Đấu giá là một phương thức bán hàng hóa đặc biệt, có lịch sử từ lâu đời, hình thành từ thời kì văn minh Hi Lạp cô đại — khoảng 500 năm trước công nguyên Trong nền kinh

tế hàng hoá — thị trường, mua bán tài sản thông qua đấu giá ngày càng phô biến, trong đó có người bán, người mua, có hàng hoá, tiền tệ làm vật ngang giá chung và có sự cạnh tranh về giá cả trong mua bán Như vậy, về mặt khách quan, bán đấu giá là một hoạt động kinh tế, dân sự diễn ra theo quy luật vận hành của nền kinh tế hàng hoá - thị trường Ở Anh, đấu giá là hình thức được nhiều người biết đến nhất, người tham gia sẽ trả giá công khai với nhau, và cao dan lên, chỉ kết thúc khi không ai đưa ra giá cao hơn hoặc khi đạt tới “giá trần” Một cuộc đấu giá sẽ có thể rơi vào tình trạng thất bại khi người bán đặt ra giá sàn mà người điều khiển cuộc đấu giá không thé nâng giá cao hơn mức sàn đó Ở Hà Lan, người điều khiển đấu giá sẽ hô giá cao rồi thấp dan cho tới khi người mua chấp nhận mức giá đó hoặc chạm đến mức giá sàn dự định Hình thức này đặc biệt hiệu quả khi cần đấu giá nhanh món hàng nào đó, vì những cuộc đấu giá theo cách này không cần đến lần trả giá tiếp theo

Nhìn nhận trên bản chất các cuộc dau giá, theo từ điển Luật học: “Đấu giả tài sản là hình thức bán tài sản công khai, theo đó nhiều người muốn mua tham gia trả giá theo thủ tục nhất định, người trả giá cao nhất và it nhất bằng giá khởi điểm là người mua được tai sản Tham gia quan hệ dau gid tài sản có người bán dau giả, người bán tài sản và người tham gia dau giá Người bán dau giá là trung tâm dịch vụ bán đấu giá do sở t pháp trực tiếp quản lí hoặc thương nhân hoạt động bán đấu giá chuyên nghiệp được tổ chức dưới hình thức doanh nghiệp nhà nước, công tỉ trách nhiệm hữu hạn, công tỉ cỗ phan Người bán tài sản là chủ sở hữu tài sản hoặc người được chủ sở hữu tài sản uy quyên bán hoặc người có quyên ban tài sản theo quy định của pháp luật Người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức.”

Pháp luật Việt Nam cũng ghi nhận phương thức định đoạt tài sản thông qua dau giá từ khá sớm Theo quy định của Quy chế bán đấu giá tài sản, ban hành kèm theo Nghị định số 86-CP ngày 19/12/1996: “Bán dau giá là hình thức bán tài sản công khai mà có nhiễu người muốn mua tham gia trả gid theo thủ tục được quy định lại Quy chế này, người trả giá cao nhất và ít nhất bang giá khởi điểm là người mua được tài sản bản đấu giá đỏ”.

Tiếp đó, Nghị định số 05/2005/NĐ-CP quy định như sau: “Bán đấu giá tài sản là hình thức bản tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia dau giả theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định nay” ® Trong những năm gần đây, ban đấu giá tài sản phát triển mạnh mẽ và ngày càng được sử dụng rộng rãi bởi nó là phương thức kinh doanh, mua ban tiến bộ công khai,

5 Tr.46 Từ dién giải thích thuật ngữ Luật học năm 2000 — Chủ biên PGS TS Nguyễn Ngọc Hòa -Trường đại học Luật Hà Nội- Nhà xuất bản Công an nhân dân

5 Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sảnđưa ra khái niệm bán đấu giá tài sản

dân chủ Đặc biệt là sau khi Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 được Quốc hội ban hành ngày 17/11/2016 Theo đó, đấu giá tài sản được định nghĩa là: “Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia dau giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp đấu giá chỉ có một người đăng ký tham gia đầu giá, một người tham gia đầu giá, một người trả gid, một người chấp nhận gid.” (khoản 2 điều 5 Luật dau giá tài sản năm 2016)

Trong bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 do Quốc hội ban hành ngày 24/11/2015, tại mục 1 chương XVI về “Một số hợp đồng thông dụng” có những quy định riêng về hợp đồng mua bán tài sản, trong đó điều 451 quy định chỉ tiết về bán đấu giá tài sản Luật thương mại số 36/2005/QH11 do Quốc hội ban hành ngày 14/06/2005, sửa đôi, bồ sung thành Luật thương mại số 17/VBHH-VPQH do Văn phòng Quốc hội ban hành ngày 05/07/2019 coi đấu giá hàng hóa là một trong những hoạt động thương mại cụ thé, được quy định chi tiết tại mục 2 chương VỊ về “một số hoạt động thương mại cụ thể khác”, từ điều 185 đến điều 213 Một số văn bản pháp luật, nghị định, thông tư khác cũng có những quy định cụ thé về hoạt động dau giá hàng hóa, tài sản.

Như vậy có thể thấy, đấu giá tài sản là một trong những vấn đề được các nhà làm luật dành nhiều sự quan tâm Nhóm sinh viên nhận thay có thé khái quát khái niệm dau gia tai san nhu sau: Ban dau giá tài san là một hình thức mua ban tài san được tổ chức công khai theo những nguyên tắc, trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định, do người ban dau giá điều khiển, nhằm mục dich bán được tài sản ở giá cao nhất, người trả giá cao nhất không thấp hon giá khởi điểm sẽ mua được tài sản Thông qua các tổ chức ban dau giá, quan hệ mua ban tài sản giữa người có tài san và người mua được tài sản sẽ phat sinh, tổ chức bán đấu giá có nghĩa vụ làm các thủ tục chuyển giao tài sản và quyễn sở hữu tài sản cho người mua.

*Khái niệm dau giá quyên sử dung dat:

Căn cứ vào điều 115 Bộ luật dan sự năm 2015: “Quyên tài sản là quyển trị giá được bằng tiền, bao gôm quyên tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ, quyền sử dung đất và các quyên tài sản khác ”

Điểm c khoản 1 điều 4 Luật Dau giá tài sản năm 2016 quy định rõ: “Tai sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá bao gồm quyên sử dụng đất theo quy

định của pháp luật về đất dai.”

Như vậy, QSDD là một loại tai san va hàng hóa đặc biệt, được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất Đa số các trường hợp đấu giá QSDĐ đều nhằm vào mục đích kinh tế, ví dụ như thực hiện dự án

đầu tư, xây dựng nhà ở, cơ sở hạ tầng Nhìn nhận một cách tổng quát, Nhà nước đã tạo

ra một kênh mới cung ứng QSDD cho các tô chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng dat theo định hướng thị trường, đây là một phương thức phân phối đất đai đặc biệt Các chủ thê

có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai với những người khác, diễn ra theo đúng thủ tục, trình tự mà pháp luật quy định Người nào trả giá cao nhất sẽ là người được nhận QSDD, và tiếp đó sẽ được lựa chọn nhận QSDD theo hình thức giao đất hay dau giá đất dựa trên những quy định cụ thé của pháp luật Việc đưa QSDĐ vào đấu giá là một bước tiễn trong hoạt động giao, cho thuê đất.

Tuy nhiên, pháp luật nước ta ghi nhận việc dau giá QSDĐ nhưng cho tới nay chưa có bất kì một văn bản quy phạm pháp luật nào nêu cụ thé về khái niệm QSDD Từ những nội dung liên quan đến bán đấu giá tài sản và thực tiễn tổ chức bán đấu giá QSDĐ trong những năm qua, có thê đưa ra khái niệm: “Đấu giá quyén sử dung dat là một giao dịch pháp lý dé Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê dat với một mức giá cao nhất có thé, được các cơ quan nhà nước có thẩm quyên tổ chức, thực hiện công khai theo những nguyên tắc, trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định Người trúng đấu giá là người trả mức giá cao nhất và không thấp hon mức gid sàn đã quy định ”

1.2.2 Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất:

Bán dau giá QSDD thuộc một trong các loại của hoạt động trao đôi tài sản, Nha nước trao QSDD cho người có nhu cầu sử dụng, ngược lại sẽ nhận về một số tiền nhất định Do đó, bán đấu giá QSDĐ có đầy đủ những đặc điểm chung của việc mua bán hàng hóa và dau giá tài sản, cụ thé như sau:

- Quan hệ mua bán, đấu giá tài sản được xác lập giữa bên mua và bên bán thông qua một tô chức đấu giá trung gian Tô chức đấu giá trung gian phải được co quan nha nước có thâm quyên cấp phép hoạt động, tuân thủ đầy đủ các điều kiện và nguyên tắc mà pháp luật đặt ra Bên bán tài sản sẽ chuyển quyền sở hữu tài sản của mình hoặc của chủ sở hữu tài sản cho bên mua khi đạt được thỏa thuận về giao dịch Thời điểm bên mua trở thành chủ sở hữu tài sản là thời điểm nhận tài sản, giao kết hợp đồng, thời điểm các bên thỏa thuận hoặc thời điểm do pháp luật quy định;

- Mua bán, đấu giá tài sản sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự giữa các bên Các bên sẽ tiễn hành trao đồi lợi ích với nhau với mục tiêu hai bên cùng có lợi Bên bán có nghĩa vụ giao tài sản, chuyển quyền sở hữu của tài sản và nhận tiền Ngược lại, bên mua có nghĩa vụ trả tiền và nhận tài sản, nhận quyền sở hữu của tài sản;

- Các giao dịch mua bán tài sản, đặc biệt là đấu giá tài sản cần được tổ chức theo nguyên tắc công khai, tuân thủ theo hình thức, trình tự, thủ tục luật định Một cuộc dau giá cần có ít nhất hai người tham gia và người mua thành công tài san chính là người trả giá cao nhất và không thấp hơn giá quy định.

Bên cạnh những đặc điểm chung của mua bán, đấu giá tài sản, đấu giá QSDĐ còn có những đặc điêm riêng biệt khó có thê nhâm lân:

Thứ nhất, cần khang định dau giá QSDD là hình thức mua bán tai sản đặc biệt, bởi ngay chính đối tượng đấu giá đã là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt Thông thường, những tài sản đấu giá thành công được chuyền giao cho người mua sẽ đồng thời chuyên giao cả quyền sở hữu lẫn quyền sử dụng Nhưng đối với hình thức đấu giá này, thứ người mua nhận được chỉ là quyền sử dụng, còn quyền sở hữu vẫn thuộc về Nhà nước Thậm chí, quyền sử dụng này có khi chỉ là trong một thời gian nhất định rồi sẽ bị thu hồi chứ

không có tính vĩnh viễn và mãi mãi.

QSDD được đem ra dau gia chia làm 2 loại: QSDD đã được trao cho người sử dụng và QSDD chưa được trao cho người sử dụng Đối với QSDD đã được Nhà nước trao cho người sử dụng đất trước đó thì hoạt động dau gia sé thuc hién theo trinh tu, thu tuc quy dinh tai Luat dau gia nam 2016 Đối với QSDD chưa được Nhà nước trao cho người sử dụng đất thì hoạt động đấu giá sẽ được thực hiện theo trình tự thủ tục quy định tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP do Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ tư pháp đã ban hành ngày 04/04/2025;

Thứ hai, dau giá QSDĐ là một hoạt động da tính chất Dau giá QSDĐ tuân thủ đầy đủ các trình tự thủ tục của một cuộc mua bán tài sản mang tính chất thỏa thuận giữa các bên, có sự tham gia của các chủ thể là cá nhân, tô chức, Nhà nước Quan hệ mà các bên thiết lập hướng tới lợi ích vật chất, đôi bên cùng có lợi Nhà nước đưa QSDD vào tham gia các giao dich dân sự va biến nó trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, bên cạnh đó, sau khi cuộc đấu giá thành công, người trúng đấu giá chỉ có thể chính thức được nhận QSDĐ khi được các cơ quan có thẩm quyền công nhận, ra quyết định giao đất, cho thuê đất Có thé nói răng, hoạt động này là sự kết hợp giữa dân sự, thương mại và hành chính;

Thứ ba, dau giá tài sản là do các tổ chức dau giá mà Nhà nước cấp phép thực hiện, thì đấu giá QSDĐ tùy từng trường hợp cụ thể sẽ do chủ thể nào thực hiện Cũng như trình tự, thủ tục thực hiện đấu giá đất, tổ chức được phép thực hiện hoạt động dau gia QSDĐÐ cũng được chia làm hai loại Tùy theo trường hợp cụ thể, tô chức thực hiện cuộc bán đấu giá QSDD có thé là Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan, tô chức có chức năng được UBND cấp có thâm quyền giao tô chức thực hiện việc đấu giá, tổ chức có chức năng đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu giá tài sản ;

Thứ tr, đâu giá tài sản được thực hiện theo hai phương pháp: phương pháp đặt giá lên và phương pháp đặt giá xuống: nhưng đấu giá QSDĐ chỉ được thực hiện với phương pháp đặt giá lên Với phương pháp đặt giá lên, đấu giá viên sẽ đưa ra giá khởi điểm thấp nhất cho hàng hóa được bán đấu giá, sau đó những người tham gia sẽ nâng dần mức giá lên Người trúng đấu giá sẽ là người trả giá cao nhất Như đã phân tích ở trên, QSDĐ có tính chat đặc biệt, do đó việc dau giá QSDĐ sẽ mang lại nguồn ngân sách lớn cho Nha

nước Việc quy định duy nhất một phương pháp trong đấu giá QSDĐ sẽ tránh được nguy cơ thất thu ngân sách Nếu áp dụng phương pháp đặt giá xuống sẽ có thể dẫn tới mức giá trúng dau giá thấp hon so với giá dat vụ thé là giá khởi điểm được cơ quan nhà nước có thâm quyên xác định”;

Thứ năm, mỗi tài sản được dau giá sẽ có những mức giá khởi điểm các nhau dựa trên những căn cứ khác nhau như tính chất, lịch sử, thương hiệu của tài sản Mức giá khởi điểm trong đấu giá đất không phải tự nhiên mà được đặt ra mà tùy theo vị trí, mục đích sử dụng mà được quy định, nhưng không thấp hơn mức giá quy định trong bảng giá đất do UBND tỉnh nơi có đất ban hành.

1.2.3 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất:

Quan hệ dau giá quyền sử dung đất có vai trò vô cùng quan trọng cho sự 6n định, phát triển bền vững và tác động sâu sắc đến nền kinh tế - xã hội được thé hiện trên những phương diện chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, dau giá quyên sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động toi da nguon thu cho ngân sách, tạo vốn dau tu xây dung cơ sở hạ tang và phát triển kinh tế.

Qua thực tế triển khai trên cơ sở nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia dau giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyên sử dụng dat Nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các tỉnh, thành phố trong cả nước cho thay đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra nguôn thu lớn cho ngân sách Trong giai đoạn 2016- 2020, tính đến ngày 31/12/2020, tỉnh Nam Định đã tổ chức đấu giá 290.620m? đất với số tiền thu được nộp ngân sách Nhà nước là 2.551,345 tỷ đồng (hiện còn 687.089m? đất thương phẩm chưa tô chức đấu giá với số tiền dự kiến thu được là 4.500,015 tỷ đồng) Tại thành phố Hà Nội, mặc dù chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh covid — 19 nhưng năm 2019, Hà Nội đấu giá QSDĐ thu về 6.200 tỷ đồng, đạt 39% so với kế hoạch (dự thu 15.972 tỷ đồng) Sáu tháng đầu năm 2020, kết quả đấu giá QSDĐ của thành phố cũng dat 3.885 tỷ đồng.? Riêng tại huyện Đông Anh — Hà Nội, năm 2021, mặc dù gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của dịch Covid — 19 nhưng van đã tổ chức được thành công 18 phiên đấu giá tại 17 khu với 241 thửa đất, tong diện tích

7 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất của Chính phủ ban hành ngày 15/05/2014

8 “Quản lý, sử dụng hiệu quả nguồn tiền đấu giá QSDĐ” — Nhà báo Thanh Thúy — Báo Nam Định ngày01/11/2021

http://baonamdinh vn/channel/5085/202 1 1 1/quan-ly-su-dung-hieu-qua-nguon-tien-dau-gia-quyen-su-dung-dat-2547309/

° Day mạnh công tác đấu giá QSDĐ — Nha báo Khải Lâm — Trang Hà Nội, thị trường bat động san, Báonhân dân ngày 17/08/2020

https://nhandan.vn/tranghanoi-thi-truong-bat-dong-san/ay-manh-cong-tac-dau-gia-quyen-su-dung-dat-613267

20.427,47m? với tông số tiền thu về ngân sách Nhà nước khoảng 1.055 tỷ đồng, đạt hơn 37% so với kế hoạch (kế hoạch dự thu là 2.830,36 tỷ đồng).!9

Nguồn thu từ hoạt động đấu giá QSDĐ đã tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa cây xanh thay thế hệ thống cơ sở hạ tầng đã cũ kỹ, lạc hậu, yêu kém ở hầu hết các địa phương Có thé khang định: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ đã đóng vai trò quan trọng trong việc giúp các địa phương tháo gỡ, khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn dé chuyên dịch cơ cấu kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người dân, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung và địa phương nói riêng Thông qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gắn với việc thực hiện quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, nhiều khu đô thị mới, hiện đại đã được xây dựng, góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất đề giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách của nhiều địa phương Với nguồn thu lớn từ dau giá quyền sử dụng đất như đã nêu trên, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, chỉnh trang diện mạo đô thị hiện đại, văn minh, chính quyền các địa phương còn sử dụng một phần vốn hỗ trợ cho sản xuất, hỗ trợ sự chuyên dịch cơ cau ngành nghé, phát triển giao thông nông thôn và thực hiện Dé án xây dựng nông thôn mới Đây cũng là lĩnh vực quan trọng mà dau giá QSDĐ đã đóng vai trò cung cấp vốn đầu tu kịp thời, tạo điều kiện thúc day sự phát triển kinh tế ở địa phương.

Thứ hai, dau giá quyên sử dụng đất góp phan nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai, tạo lập sự ổn định, sự minh bach, cong bang xã hội trong hoạt động giao dat, cho thuê dat, dam bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người su dụng dat.

Trước đây, khi hình thức đấu giá QSDD dé Nha nước giao đất, cho thuê đất chưa xuất hiện, hoạt động giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân sử dụng chủ yếu mang tính chất hiện vật, bao cấp theo cơ chế “xin cho” Cơ chế “xin -cho” đã tạo điều kiện cho việc bùng phát nghiêm trọng trên diện rộng tình trạng tham nhũng trong quản lý và sử dung đất đai ở nước ta Dau giá QSDD ra đời, đã tạo sự công băng, minh bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất của Nhà nước Các chủ thê có nhu cầu sử dụng dat phải cạnh tranh quyết liệt dé có đất sử dụng.

'0 Đầy mạnh dau giá đất, tăng nguồn thu ngân sách — Nhà báo Ánh Dương — Nhịp sống Hà Nội, Báo Ha

Nội mới ngày 01/11/2021

Các chủ thể đủ điều kiện tham gia đấu giá đều được cạnh tranh bình đăng, không phân biệt Trong đấu giá quyền sử dụng dat, từ quy hoạch qũy dat dé đấu giá đến trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đều phải công khai, minh bạch nên hạn chế tối đa điều kiện làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng trong giao đất, cho thuê đất, trong quản lý, sử dụng đất Dat đai là tài sản công, là nguồn lực vô cùng quan trọng cho quá trình xây dựng và bảo vệ Tổ quốc Quản lý tốt đất đai cũng có nghĩa đã đóng góp quan trọng vào quá trình quản lý tài san công, quan lý nguồn lực phục vụ đắc lực cho quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Nước ta hiện đang hội nhập sâu và toàn diện trên tất cả các lĩnh vực với các nước, vùng lãnh thé ở khu vực và quốc tế Kinh tế thị trường ở nước ta dang dan được hoàn thiện va van hành có hiệu quả Thực hiện công khai, minh bạch trong giao đất, cho thuê đất đã thể hiện sự quyết tâm, đũng cảm của Đảng và Nhà nước ta trong thực hiện các cam kết về đây lùi tham nhũng, tạo môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi cho các nhà đầu tư; tạo điều kiện cải thiện đời sống của các tầng lớp nhân dân về vat chất cũng như tinh than Thông qua đấu giá, thực hiện công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai, trong giao đất, cho thuê đất cũng chính là đáp ứng các yêu cầu của quá trình hội nhập quốc tế hiện nay.

Thứ ba, đấu giá quyên sử dung đất là một trong những căn cứ dé Nhà nước xác định giá dat, tạo ra mặt bằng giá cả và là cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dung dat, thị trường bat động sản.

Việc tô chức dau giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ bước dau tao ra người thực, giá thực, hạn chế tình trạng nhiễu loạn thông tin gây hoang mang, dao động cho

các chủ thé có nhu cầu sử dụng đất, tạo điều kiện cho thị trường bat động san phat trién

lành mạnh, ổn định và bền vững Cac nhà dau tư tham gia đấu giá quyền sử dung đất

một cách bình đăng, tự nguyện Họ cạnh tranh tự do với nhau cân nhắc dé đưa ra mức

giá của mình với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận nên giá trúng thường sát với giá thị trường Nhà nước sẽ dựa vào đó dé điều chỉnh khung giá đất hợp ly Các thông tin về thửa đất tham gia dau giá được niêm yết công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, phô biến với tất cả những người quan tâm đến, góp phan làm minh bạch thị trường bat động sản Thị trường bat động san, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất hình thành và phát triển là quy luật tất yêu của nền kinh tế thị trường, là động lực phát triển các ngành kinh tế khác Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng dat, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dung đất đã mở ra một kênh rất quan trọng dé Nhà nước thực hiện phân phối quyền sử dụng đất cho xã hội theo hướng thị trường Theo đó, Nhà nước đã có thé chuyền đất thành tiền dé đầu tư vào những mục tiêu phát triển kinh tế hoặc phục vụ đời song dân sinh Giao đất có thu tiền, cho thuê đất thực chất là một hình thức chuyên dịch quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác (có đất) trong giao dịch bất động

sản, bên kia là các tổ chức, cá nhân hoặc các chủ thê khác (có nhu cầu sử dụng đất) theo quy định của pháp luật Việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất theo hình thức đấu giá, đây là những quan hệ mang bản chất hàng hoá - tiền tệ Do đó,

Nhà nước có khả năng trở thành chủ thê đặc biệt của thị trường bat động san.

Thứ tư, đấu giá quyên sử dung đất có thé lựa chọn được các chủ dau tư có đủ năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một cách đồng bộ.

Thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính dé thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang.

Thứ năm, đầu giá quyên sử dung đất công khai sẽ góp phần giải quyết van dé khiếu kiện trong bôi thường, giải phóng mặt bằng.

Bên cạnh các yếu tô khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê

đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định Hơn

nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ “trực tiếp” giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Nhiều vấn đề phát sinh từ mỗi quan hệ “trực tiếp” này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý van dé tông thể Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt đề trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây y để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng Phương pháp này có thê giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt băng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tach được chủ thé bị thu hồi đất và chủ thé được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thé có nhu cầu sử dụng dat lại phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến

người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách nhà nước Điều này sẽ làm hạn chế đáng ké tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Tom lại, từ những phân tích trên có thé thấy, đối với sự phát triển của một đất nước mà nói vai trò của tài nguyên đất đai là không thể phủ nhận Nó quan trọng ở chỗ sự phát triển của nền kinh tế thị trường không thé không gắn liền với tài nguyên đất dai Trong số đó, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất là công cụ hiệu quả nhất dé quan ly, khai thác tối đa nguồn lực của đất đai, tạo đà mạnh mẽ cho sự phát triển thịnh vượng kinh tế - xã hội.

1.2.4 Một số yếu tô ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng dat Thứ nhất, vị tri địa lý ảnh hưởng đến dau giá quyên sử dụng đất.

Vị trí của khu đất là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của khu đất Vị trí thuận lợi, đẹp, gần nhiều tiện ích xã hội thì gia tri càng cao và ngược lai VỊ trí đẹp thuận lợi là vị trí nằm ngay trung tâm đô thị hoặc khu vực, nơi tập trung đông dân cư, gần nhiều khu công nghiệp, cum công nghiệp, trung tâm thương mai sẽ có giá tri cao hơn những bất động sản cùng loại nhưng nằm ở các vùng ven trung tâm Vị trí đẹp tuyệt đối là những vị trí nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác như trong ngõ nhỏ, môi trường kinh doanh kém, dân cư thưa thớt.

Thứ hai, tài nguyên dat ảnh hưởng đến đấu giá quyên sử dung dat.

Tài nguyên đất ảnh hưởng đến đấu giá QSDD, cu thé về kích thước, diện tích mảnh đất là những yếu tô tối ưu trong mục dich sử dung, thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người mua Những mảnh đất có kích thước vuông vức, diện tích phù hợp với nhu cầu người mua, mặt tiền lớn thì được định giá cao Trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đai

ở các đô thị lớn, khu vực đông dân cư những diện tích nhỏ dễ thanh khoản hơn sẽ có

thường có giá bán tốt hơn đối với những diện tích lớn Địa hình của khu đắt, vị trí đất năm ở khu vực cao hay thấp so với những khu vực đất lân cận cũng sẽ ảnh hưởng tới giá bất động sản Ở những khu vực thấp, vùng trũng thì sẽ bị ngập nước vào mùa mưa, hay bị hiện tượng thủy triều đối với khu vực ven biên thì giá trị sẽ thấp Đặc điểm trên mặt đất và trong lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thô nhưỡng, vật lý ): với từng mục dich sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đất, lòng dat sẽ ảnh hưởng đến mức giá khác nhau Ví dụ như mua đất dé sản xuất nông nghiệp thì cần chất lượng đất tốt, nếu mua đất dé ở, kinh doanh thì không cần quan tâm đến chat dat.

Ngoài ra, tình trạng môi trường sống như môi trường trong lành hay ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ ảnh hướng lớn đến đấu giá quyền sử dụng đất Dễ nhận thấy nhất là các khu nghỉ dưỡng, khách sạn nhưng một nơi ở thành phố bụi bam và một nơi ở biển đảo thì sẽ thay đổi giá trị bat động sản rất lớn, nên môi trường quyết định rất nhiều vào

giá đất Những tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên: các vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, lũ lụt, động dat, khí hậu xấu ) thì giá trị sẽ thấp hơn những vùng an toàn về thiên nhiên.

Thứ ba, yếu tô kinh tế ảnh hưởng đến đấu giá quyên sử dụng dat.

Bat động sản có khả năng mang lại thu nhập cao tức là mức thu nhập hay giá trị của bất động sản mang lại có ảnh hưởng đến đấu giá của bất động sản đó Nếu mà thu nhập từ bất động sản cao thì giá trị của nó tăng cao theo đồng nghĩa với việc giá khởi điểm đấu giá cũng sẽ vì thế mà cao hơn Hiện nay với việc tham gia vào nhiều hiệp định thương mai tự do như: hiệp định thương mại tự do EVFTA, WHO, CPTPP Cùng đó là thu hút doanh nghiệp FDI vào Việt Nam ngày càng mạnh mẽ khiến cho giá đất tại Việt Nam tăng lên cao Ngoài ra, thị trường kinh tế, sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp nó cũng sẽ ảnh hưởng đến trực tiếp giá trị của thị trường quyền sử dụng đất

Thứ năm, yếu tô thị trường ảnh hưởng đến đấu giá quyên sử dụng đất.

Giá đất trên thị trường cũng có tác động và ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường tức là giá trị cung cau cân bang hay là chênh lệch sẽ định giá được bat động sản đó tăng hay giảm theo nhu cầu của thị trường Cung về đất đai không thé điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại hay chất lượng đất đai Điều đó có thê dẫn đến những mắt cân bằng về cung cầu một cách cục bộ về không gian và chủng loại đất đai Tuy vậy, sự thay đôi về cung loại đất đai này có thé làm thay đôi về cung của loại đất đai khác Do đó, cung bat động sản ở phân khúc thị trường này thé tăng lên do chuyền dịch cung từ phân khúc thị trường khác Cầu về bat động sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của ba điều kiện: (1) có sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng hoặc đầu tư; (2) có các nguôn lực tài chính dé bảo đảm khả năng thanh toán cho các nhu cầu này; (3) có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung và nhu cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường Thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn Có nhiều loại cầu khác nhau về bat động sản: Cầu về đất đai cho sản xuất nông nghiệp Xã hội càng phát triển, cầu về đất đai cho sản xuất nông nghiệp có xu hướng giảm tương đối so với cầu về đất đai trong lĩnh vực khác Cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng Cầu về đất đai làm địa bàn phát triển các hoạt động công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng được đáp ứng bằng các chương trình của chính phủ Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình dân sinh khác Cầu về nhà ở thường kéo theo cầu về đất đai để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ hoạt động kinh doanh thương mại và dịch vụ Cau về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường bất động sản và ngày càng tăng nhanh Nó bao gồm cầu về đất đai,

nhà ở cho dân cư, đât đai và nhà làm việc của các công ty, các trung tâm thương mại,

các trung tâm vui chơi giải tri, thé thao Cầu về bất động sản chịu ảnh hưởng của các yếu tố như sự tăng trưởng dân số và nhu cau phát triển, sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai, sự thay đổi của thu nhập và việc làm, quá trình đô thị hóa, những chính sách của nhà nước Tóm lại, cung - cầu trên thị trường bất động sản là một trong những yếu tố tác động không nhỏ và có sức ảnh hưởng hết sức quan trọng đến hoạt động dau giá quyền sử dụng dat.

Thứ sáu, yếu tô dân cư ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá quyén sử dung dat Ở những vùng tập trung đông dân cư dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cao giá đất ở khu vực đó sẽ tăng cao và hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở khu vực đó sẽ trở nên sôi động, giá khởi điểm cũng sẽ vì thế mà cao lên Ngược lại hoạt động dau giá QSDĐ ở những khu vực tập trung thưa dân cư, nhu cầu sử dụng dat ít thì hoạt động đấu giá đất cũng sẽ bị tác động không nhỏ.

1.2.5 Đánh giá ưu nhược điểm của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất: 1.2.5.1 Những ưu điểm của đấu giá quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, theo kết quả phân tích mà nhóm đưa ra phía trên, dau giá QSDĐ thực chat là việc nhà nước coi QSDĐ thành một loại hàng hóa đặc biệt trong thị trường bat động sản, và mang nó ra dé dau giá Theo quy định của pháp luật, khu dat đấu giá phải là khu đất không cho thuê, không bị lan chiếm, không có tranh chấp; được phê duyệt phù hợp với quy hoạch chung; có đầy đủ hạ tầng cho nên tính pháp lí của khu đất là rõ ràng Khi người sử dụng đấu giá thành công mảnh đất, trực tiếp phòng tài nguyên sẽ cam mốc thực địa cho người sử dung, và được cấp giấy chứng nhận QSDD ngay khi đã hoàn thành nộp tiền theo quyết định trúng đấu giá Đất được đấu giá quyền sử dụng sẽ được Nhà nước trực tiếp bảo đảm, người tham gia đấu giá không sợ thuộc diện tranh chấp, quy hoạch treo Vị trí mảnh đất kết nối trung tâm tốt, cơ sở hạ tầng xung quanh đầy đủ, tiêu chuẩn.

Thứ hai, hoạt động dau giá QSDĐ dam bao sự bình dang giữa các cá nhân hoặc công ty kinh doanh trong tiếp cận quỹ đất của địa phương cho nhu cầu sinh hoạt và kinh doanh của minh Dau giá đất trao cho mỗi người cơ hội bình đắng như nhau Hình thức này sẽ đảm bảo được sự bình đẳng giữa các cá nhân hoặc công ty kinh doanh trong tiếp cận quỹ đất dành cho nhu cầu sử dụng của mình Với việc đấu giá QSDĐ, người có nhu cầu thật sự sẽ tiếp cận được quỹ đất mình cần và có cơ hội “mua” được dễ hơn.

Thứ ba, so với các hình thức trao QSDĐ khác thì hình thức đấu giá quyền sử dụng đất có tính bảo mật cao, tính công khai minh bạch Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, QSDĐ đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp Từ đó giảm thiểu tình trạng thông đồng dìm giá đất

bởi Nhà nước ta cho phép nhiều người ở nhiều địa phương tham gia đấu giá cùng một thời điểm Có thé vẫn có những van dé trong đấu giá như hiện tượng thông đồng, “quân xanh, quân đỏ” song không thé phủ nhận những ưu thé của phương thức này Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán dau giá được tô chức công khai, cơ chế “xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ.

Thứ tw, hoạt động đâu giá QSDD tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Đấu giá đất là một phương thức đóng góp đáng ké vào nguồn thu của ngân sách nhà nước Dau giá QSDD được coi như một công cụ hữu hiệu dé tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ nguồn lực đất đai, góp phần thu hút vốn của các cá nhân, các doanh nghiệp trong việc phát triển hạ tầng kĩ thuật đô thị, giảm áp lực cho ngân sách nhà nước “Người mua đất” sẽ nộp tiền trực tiếp vào ngân sách Nhà nước trong thời hạn 3 tháng ké từ ngày có quyết định trúng đấu giá nên không sợ bị kẻ xấu lợi dụng, không bị lam giá thông qua môi giới.

Thứ năm, hoạt động dau giá QSDĐ giúp cho việc quản lý, phân bổ, sử dung đất đai của Nhà nước, của các cơ quan có thâm quyên tăng hiệu qua đáng kể Trước khi dau giá, các lô đất phải được phê duyệt quy hoạch chỉ tiết, giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tang kỹ thuật hoàn chỉnh, như vậy việc xây dựng đô thị mới sẽ theo quy hoạch thông nhất và đồng bộ, hạn chế việc xây dựng tự phát và thiếu mỹ quan như hiện nay Đồng thời, nó cũng góp phan làm giảm bớt cơn sốt nhà đất ở thành phố và phát triển thị trường bất động sản.

1.2.5.2 Những nhược điểm của đấu giá quyền sử dụng đất:

Thứ nhất, nêu không kiểm soát được có thé tạo ra những cơn sốt ảo Những lô đất được nhân viên sale rao bán trên các phương tiện truyền thông thông tin, tạo sự khan hiểm trong thị trường bất động sản Vì thế mà giá đất được đây lên cao, thậm chi tăng lên tới hàng chục tỉ đồng so với giá khởi điểm Và vì thế, khi các khu đất đó được đưa vào quy hoạch, xây dựng lại có giá trên trời, khó đưa vào sử dụng;

Thứ hai, khi áp dụng quy chế đấu giá QSDD, người sử dụng đất phải trả tiền cho Nhà nước theo giá thị trường Khi áp dụng quy chế đấu giá QSDĐ thì người sử dụng đất phải trả tiền cho nhà nước theo mức giá mà người đó tham gia đấu giá, dựa trên căn cứ là khung giá đất Khung giá đất định kì thay đổi là 05 năm một lần đối với từng loại dat, từng vùng khác nhau Trong thời gian thực hiện mà giá đất phô biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tôi đa và giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiêu thì Chính phủ sẽ điều chỉnh lại khung giá đất sao cho phù hợp Như vậy nếu trong trường hợp xảy ra hiện tượng xuống giá, những đối tượng kinh doanh sẽ phải chịu những rủi ro lớn khó lường Vấn đề này cũng là một trong những sự vướng mắc mà pháp luật hiện hành chưa có sự điêu chỉnh sao cho thỏa đáng.

Thứ ba, việc quy định về thời hạn giao đất cho người trúng đấu giá cũng không được quy định rõ ràng Pháp luật quy định người mua sau khi đấu giá thành công sẽ hoàn thiện việc nộp tiền trong vòng 20 ngày, thì lại không có thời gian cụ thể trong việc giao đất Do đó, tình trạng cơ quan Nhà nước có thâm quyền giao đất tiến hành giao đất chậm gây ảnh hưởng rất nhiều tới quyền lợi của những người sử dụng đất, cá biệt có những trường hợp nộp tiền xong đến vài năm vẫn chưa được nhận dat dé đưa vào sử dụng.

Thứ tr, dễ làm tăng sức ép xã hội trong việc giải quyết nhà, đất ở cho các đối tượng thu nhập thấp và mặt bằng sản xuất kinh doanh cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, có tiềm lực tài chính yếu Hình thức đấu giá đất vô hình chung sẽ tạo ra sự phân chia rõ rệt về tài chính Những cá nhân, t6 chức mạnh về tài chính sẽ dé dàng có được quyền sử dụng đất hơn một bộ phận người có yếu về tài chính Từ đó, gây ra một số bất cập khó lường và sự phát triển kinh tế không đồng đều.

Thứ năm, cơ sở vật chất đáp ứng được các điều kiện khắt khe đề tổ chức tốt được một buôi đấu giá QSDD còn nhiều hạn chế Bất cứ một sự kiện nào diễn ra đều phải có sự chuẩn bị tốt, cả về nhân lực lẫn vật lực Những buổi dau giá tài sản nói chung và dau giá QSDĐ nói riêng ở nước ta van còn gặp nhiều khó khăn khi sự chuẩn bi cơ sở vật chất chưa được tốt Những bên tham gia tô chức dau giá chưa thật sự tạo điều kiện tốt nhất dé những cá nhân, tô chức tham gia dau gia được thuận lợi

1.3 Một số van đề lý luận về pháp luật đấu giá quyền sử dung dat 1.3.1 Khái niệm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất:

Pháp luật là một khái niệm phức tạp được nhìn nhận theo nhiều khía cạnh khác nhau, đa phương và đa diện Cho tới nay, chưa có một quan điểm thống nhất nào về khái niệm của pháp luật Nhìn chung, ở Việt Nam, pháp luật là hệ thống quy tắc xử xự chung do Nhà nước đặt ra hoặc thừa nhận va bảo đảm thực hiện dé điều chỉnh các quan hệ xã

hội theo mục đích, định hướng của Nhà nước.!!

Ở Việt Nam, pháp luật về đất đai có thể được coi là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật hoặc chỉ là một văn bản pháp luật quan trọng trong hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, tùy thuộc vào đối tượng và hoàn cảnh cụ thể Dù được hiểu là một ngành luật hay một văn bản pháp luật thì Luật đất đai vẫn giữ vị trí trung tâm, quan trọng trong hệ thống tư pháp, là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm thiết lập quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đât đai và sự bảo hộ đây đủ của Nhà nước đôi với các quyên của người sử dụng đât tạo

! Tr,212 — Giáo trình Lí luận chung về Nhà nước và pháp luât — Đại học Luật Ha Nội — Nha xuất bản

Tư pháp, 2019

thành một ngành luật quan trọng trong hệ thống pháp luật của Nhà nước ta.!2 Trong quá trình xây dựng và phát triển pháp luật, cùng với sự thay đổi của Hiến pháp, luật đất đai cũng có những sự điều chỉnh về vấn đề quản lí đất đai, giao đất, cho thuê đất hoặc trao QSDĐ, từ đó xác lập các chế độ quản lí và sử dụng đất.

Những năm gần đây, Chính phủ đã quan tâm hơn tới dau giá QSDD, thúc day việc dau giá QSDD ở tất cả các địa phương trên cả nước, đồng thời cam kết minh bạch hóa tất cả những trường hợp trúng đấu giá Trải qua quá trình dai sửa đồi, hoàn thiện và bô sung, pháp luật về đấu giá QSDĐ đã day đủ, chi tiết từ nội dung, chủ thé, đối tượng, nguyên tắc Theo những phân tích mà nhóm đã đưa ra, dau giá QSDD mang những đặc điểm và tính chất riêng biệt, không giống những giao dịch dân sự thông thường Tiếp thu những tư tưởng trong nén lập pháp Việt Nam, kế thừa và phát huy từ khái niệm Luật dat đai, nhóm sinh viên xin phép đưa ra khái niệm về pháp luật dau giá QSDD như sau: Pháp luật dau giá QSDĐ là những quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội thuộc lĩnh vực dau gia OSDD trên cơ sở sở hữu toàn dân về đất dai, bảo dam quyên lợi và nghĩa vụ hop pháp cho những chủ thể tham gia dau gid.

1.3.2 Nội dung pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất: Tứ nhất, về nguyên tac đấu gid.

Xét trên góc độ Luật học, nguyên tắc là hệ thống những tư tưởng, định hướng chủ đạo và xuyên suốt giúp cho việc giải quyết các quan hệ pháp luật được hiệu quả, đúng đắn, đòi hỏi các cơ quan, tô chức, cá nhân phải tuân theo Việc xây dựng nguyên tắc tốt và chuẩn sẽ có ý nghĩa quan trọng trong việc quản ly và định hướng giải quyết công VIỆC.

Tương tự như các nguyét tắc chung của hoạt động dau giá, đâu giá QSDD cũng bao gồm những nguyên tắc cơ bản nhằm giúp cho hoạt động đấu giá QSDĐ thực hiện theo đúng tinh than, phát huy tối đa hiệu quả đồng thời quy định các nguyên tắc dé hoạt động này diễn ra công khai, minh bạch Như vậy, nguyên tắc dau giá QSDD có ý nghĩa vô cùng quan trọng bởi thiếu đi các nguyên tắc thì hoạt động đấu giá QSDĐ sẽ không thé vận hành một cách thống nhất dẫn đến sự không đồng bộ, tạo điều kiện cho các phần tử trục lợi cá nhân.

Thứ hai, về đối tượng dau giá.

Đầu tiên, cần khang định việc quy định cụ thể về đối tượng được đấu giá giúp cho việc quan lý đất đai của Nhà nước dé dàng hơn Bởi không phải bat kì đối tượng nào cũng được tham gia đấu giá mà chỉ trong những trường hợp luật định mới được phép tham gia Điều này là rất cần thiết và hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá QSDĐ đề đầu

!2 Tr.9 — Giáo trình Luật đất đai — Đại học Luật Hà Nội — Nhà xuất bản Công an nhân dân, 2019

cơ trục lợi, đây giá đất lên cao tạo cơn sốt “ảo” hoặc những người không thực sự có nhu cầu sử dụng đất hoặc có mục đích sử dụng đất không chính đáng.

Thứ: ba, về diéu kiện đấu giả.

Điều kiện là những yếu tố bắt buộc phải có dé một sự việc, một hành động nao đó được diễn ra Một hoạt động được diễn ra hiệu quả không chỉ phụ thuộc vào những yếu tố tác động lên nó mà còn phụ thuộc vào điều kiện cụ thể mà ở đó, hoạt động đấu giá được phép tiến hành.

Nếu cho rằng quy định đối tượng được mang ra đấu giá QSDĐ là điều kiện cần thì việc quy định điều kiện để đối tượng được phép đấu giá sẽ là điều kiện đủ Quy định không chỉ đối với tổ chức, cá nhân tham gia dau giá mà còn đối với đối tượng dau giá giúp chặt chẽ hơn nữa hoạt động đấu giá Không chỉ đảm bảo hiệu quả của hoạt động dau giá mà còn là bước giúp cho việc dau đúng người, đúng đối tượng.

Thứ tu về trình tự, thủ tục đấu giá, dau giá QSDĐ căn bản van là một hình thức dau giá tài sản vì vậy, nó vẫn tuân thủ những trình tự thủ tục chung của hoạt động dau giá tài sản, tuy nhiên QSDD là một tai sản đặc thù cho nên hoạt động này vừa mang những điểm chung của trình tự đấu giá tai sản, vừa phải mang những điểm riêng của hoạt động đấu giá QSDĐ theo đúng tính chất tài sản là QSDĐ Bao gồm đầu đủ các thủ tục được thực hiện theo đúng quy trình đối với QSDD, dam bảo chặt chẽ, đầy đủ, thống nhât.

1.3.3 Những yếu to ảnh hưởng đến pháp luật về đấu giá quyền sử dung dat

Thực tế cho thấy, việc xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, nhất là các văn bản quy phạm pháp luật đưới luật ở nước ta trong thời gian qua mặc du số lượng lớn nhưng còn có những hạn chế nhất định Nhiều văn bản chồng chéo nhau có nội dung trùng lặp thiếu đồng bộ thậm chí mâu thuẫn nhau làm cho hiệu quả điều chỉnh pháp luật bị hạn chế rất nhiều Bên cạnh đó chất lượng của các văn bản quy phạm pháp luật chưa được cao thiếu tính chặt chẽ và hiệu quả Trình độ lập pháp chưa theo kip sự chuyên biến nhanh chóng của thực tiễn đời sống xã hội nên đã không tiên liệu dự báo được hết những sự kiện tình huống pháp lý có thể xảy ra trong thực tế Từ đó dẫn đến tình trạng có những quy phạm pháp luật được ban hành không phù hợp hoặc nhanh chóng trở nên lạc hậu so với đời sống xã hội không phát huy được hết hiệu lực trong thực tế cuộc sông Hoạt động xây dựng pháp luật về dau giá QSDD chịu sự chi phối của rất nhiều yếu tố, điển hình như:

Thứ nhất, nhận thức của các chủ thé hoạt động xây dựng pháp luật đấu giá OSDĐ về tam quan trọng sự cần thiết của văn bản pháp luật dau giá QSDĐ cần xây dung ban hành.

Sự nhận thức đúng đắn dù đủ hay không đủ vẫn sẽ quy định thái độ tích cực hay tiêu cực sự hăng hái nhiệt tình hay thờ ơ lãnh đạo của các chủ thé khi tham gia vào xây dựng pháp luật về dau giá QSDĐ Đến lượt mình sự nhận thức này tác động đến kỹ năng soạn thảo và chất lượng của các văn bản pháp luật về đấu giá QSDĐ được ban hành Pháp luật về đấu giá QSDD là những quy phạm mang tinh sáng tạo, thé hiện quá trình nhận thức, đầy đủ và sâu sắc trong hoạt động đấu giá Cho nên, chất lượng của hoạt động xây dựng pháp luật về dau giá QSDD mà cụ thé là tính khả thi hiệu lực và kỹ năng soạn thảo văn bản quy phạm pháp luật được ban hành phụ thuộc rất nhiều vào kỹ năng soạn thảo các dự án luật Vì vậy kĩ năng soạn thảo dự án luật là yếu tố có ảnh hưởng mạnh mẽ nhất đến pháp luật về dau giá QSDD.

Thứ hai, trình độ hiệu biết xã hội, am hiểu nhất định của các chủ thé tham gia hoạt động xây dựng pháp luật về dau giá QSDD có tác động rất quan trọng Nếu các chủ thé có được sự hiểu biết đầy đủ sâu sắc về các mặt các lĩnh vực cụ thé của quan hệ dau gia QSDD từ tinh trạng thực tế nguyên nhân phát sinh tồn tại của các van dé cho đến các nhân tố văn hóa- xã hội đã tác động đến vấn đề đó thì họ sẽ đưa ra các quy phạm, các chuẩn mực pháp luật sát với thực tế, dự liệu được những khả năng tình huống có thé phát sinh trong tương lai mà đưa ra những quy phạm pháp luật đón trước Ngược lại sự hiểu biết hời hợt, nông cạn là nguyên nhân làm cho văn bản pháp luật có thể bị xa rời thực tiễn không phát huy được tác dụng trong điều chỉnh các quan hệ xã hội.

Thứ ba, tri thức hiểu biết pháp luật về ý thức pháp luật của chủ thể tham gia xây dựng pháp luật về đấu giá QSDĐ là yếu tố tác động mạnh mẽ đến chất lượng van bản pháp luật được ban hành Nó là cơ sở dé các chủ thé nêu lên sáng kiến luật phân tích hình thức nội dung cấu trúc của các dự thảo quy phạm pháp luật đã hợp lý chưa chỉ ra hợp hiến hay chưa hợp hiến Sự trùng lặp hay không trùng lặp với những văn bản đã được ban hành đã bao quát được hết khả năng hay còn bộc lộ những sơ hở nào đó Những điểm này khi được chú trọng xem xét trong quá trình soạn thảo dự án luật xảy ra đời văn bản pháp luật tốt có chất lượng cao ngược lại sự chồng chéo thiếu đồng bộ là chuyện có thé nhìn thấy được.

KẾT LUẬN CHƯƠNG I

Trong một xã hội hiện đại như hiện nay, Nhà nước quản lý đất đai với công cụ chính là pháp luật và thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu qua công tác đấu giá QSDD Song, lí luận và thực tiễn thường lại khó đi liền với nhau Do đó, để pháp luật được thực thi một cách hiệu quả và theo ý chí của người làm luật thì trên hết phần lý luận cho nền tảng pháp luật đó là hết sức quan trọng góp phần vào thực tiễn áp dụng pháp luật Chính vì lẽ đó, nhóm nghiên cứu xây dựng chương lý luận chung cho đề tài “pháp luật về dau giá QSDĐ”, tập trung đi sâu xác định những van dé mang tính nền

tang cho thực tiễn thực thi dau giá QSDĐ Từ những nghiên cứu lí luận tổng quan về dau gia QSDD, có thé rút ra một số kết luận nôi bật như sau:

1 Chế độ sở hữu toàn dân chính là cơ sở để phát triển QSDD ở Việt Nam ta hiện nay Khái niệm của dau giá QSDD bắt nguồn từ khái niệm đấu giá tài sản nói chung, kết hợp với những đặc điểm riêng cua của QSDD — một loại tài sản đặc biệt Trong khuôn khổ nghiên cứu, nhóm tác giả cho rang dau giá QSDD là một giao dịch pháp ly dé Nha nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với một mức giá cao nhất có thể, được các cơ quan nhà nước có thầm quyền tô chức, thực hiện công khai theo những nguyên tắc, trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.

2 Dau giá QSDD được coi là một giao dịch pháp lí đặc biệt, với loại hàng hóa đặc biệt nên phải được quan tâm xứng đáng dé không làm lãng phí nguồn tài nguyên đất cũng như việc dé cho các đối tượng khác lợi dụng trục lợi Trên cơ sở khái nệm dau gia QSDD và pháp luật về dau giá QSDĐ, nhóm tac giả thực hiện đi sâu vào phân tích vai trò, tác động và nội dung pháp luật dé nhận biết được tác động của nó đối với việc quản lí và sử dụng đất đai.

Tuy nhiên, dé đáp ứng yêu cầu về quản lí và sử dụng đất dai, để giải quyết những tiêu cực trong đấu giá QSDĐ đòi hỏi sự nghiên cứu kĩ lưỡng hơn về ban chất của dau giá QSDĐ, hiểu được sự thay đổi biến hóa của thị trường QSDD va thị trường bat động sản Do đó mà nhóm nghiên cứu đã triển khai tìm hiểu thực trạng pháp luật về đấu giá QSDD và thực tiễn thi hành trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh dé đưa ra những giải pháp cần thiết.

CHUONG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIET NAM VE DAU GIÁ QUYEN SỬ DỤNG DAT VÀ THỰC TIEN THI HANH TREN DIA BAN THÀNH PHO HÀ

2.1 Khái quát quá trình hình thành pháp luật Việt Nam về đấu giá quyền sir dung

Thời kỳ sau 1945 đến trước 1975, khi nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời và ở vào hoàn cảnh đất nước vừa giành độc lập lại đối mặt với thì trong giặc ngoài và nhiệm vụ củng có chính quyên nên việc ban hành ngay một hệ thống pháp luật hoàn thiện là điều chưa thé thực hiện nên hoạt động dau giá quyền sử dụng đất vẫn phải chấp nhận áp dụng văn bản pháp luật của thời kỳ trước dé điều chỉnh các quan hệ đang diễn ra.

Từ năm 1975 đến năm 1995, sau đất nước thông nhất, trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan hệ hàng hóa - tiền tệ ít được nhà nước chú ý đến Do Nhà nước chưa coi quyên sử dụng dat là một loại hàng hóa và bởi lẽ đó nên trong pháp luật Việt Nam không có quy định về mua bán quyền sử dung đất cũng đồng thời không có khác niệm về dau giá quyền sử dụng đất Giai đoạn này có rất ít các văn bản pháp luật đề cập đến đấu giá tài sản nói chung, không có văn bản pháp luật nào điều chỉnh hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng.

Từ năm 1995, khi Bộ luật dân sự đầu tiên của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 đã dành 4 điều luật từ điều 452 đến 455 quy định về bán đấu giá tài sản Đặc biệt điều 455 đã dành những quy định riêng về bán đấu giá tài sản là bất động sản mặc dù không quy định cụ thê về dau giá quyền sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất đã được khang định là tài sản gắn liền với đất đai tại điều 181 Bộ luật dan sự 1995 và đo đó nó là bất động sản.

Bên cạnh Bộ luật dân sự 1995, Luật thương mại 1997 đã dành 2 điều luật là điều 139 và điều 140 quy định về kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa và hoạt động đấu giá hàng hóa mặc dù không nói rõ việc đấu giá quyền sử dụng đất nhưng có thê hiểu răng khi quyền sử dung đất được coi là tài sản và được giao dịch trên thị trường bat động san thì có thé diễn ra hoạt động ban đấu giá với nó.

Đến khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành dù trong Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đôi, b6 sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và 2001 đều chưa có quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng trong một số văn bản hướng dẫn thi hành Luật Dat dai năm 1993 và các Luật sửa đồi, bố sung Luật Dat đai năm 1998 và 2001 đã bắt đầu manh nha những quy định đầu tiên về đấu giá quyền sử dụng đất Cụ thê như:

- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Ban vật giá Chính phủ — Tài chính — Xây dựng — Tổng cục địa chính, hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP

ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định: Trường hợp địa phương tô chức đấu giá quyền sử dụng đất thì “mức giá các loại đất đất được xác định trong khung giá đấu giá quyền sử dụng đất cho từng trường hợp cụ thé nhưng không được thấp hon mức giá đất hiện hành của từng loại đất, hạng đất, vị trí của đường phố do UBND cấp Tỉnh quy định” [20].

- Thông tư số 02/BTC ngày 04/01/1995 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định: Trường hợp đất đấu giá, thì giá thu tiền sử dụng đất là giá trúng đấu giá Giá đất trúng đấu giá thấp nhất phải bang giá tính tiền sử dụng đất của loại đất cùng hạng và vị trí với đất dau giá, do Uỷ ban nhân dân Tỉnh, thành phố quy định theo khung giá các loại đất Chính phủ quy định tại Nghị định số 87/CP.

Tuy nhiên, việc thiếu những quy định mang tính chất khái quát chung, quy chế áp dụng cho từng địa phương nhưng thiếu những quy định cụ thể như quỹ đất đấu giá, những người tham gia đấu giá, trình tự, thủ tục đấu giá nên việc thực hiện còn gặp phải rất nhiều khó khăn.

Luật Dat đai 2003 ra đời đã đánh dấu một bước ngoặt mới trong quá trình điều chỉnh pháp luật về dat đai ở Việt Nam Cũng trong văn bản này, dau giá quyền sử dụng đất được chính thức quy định là một hình thức để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Điều này tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho sự phát triển của quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam, và cũng là tiền đề cho việc xây dựng một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về dau giá quyền sử dụng dat.

Sau 10 năm thực hiện Luật đất đai 2003, những thay đổi của nền kinh tế - xã hội thời kì công nghiệp hóa — hiện đại hóa đã làm cho hoạt động đấu giá QSDD bộc lộ ra những khuyết điểm, hạn chế thể hiện yêu cầu cần sửa đồi, b6 sung những quy định của pháp luật Do đó, Luật đất đai 2013 được ban hành đã có những đổi mới, ban hành kha đồng bộ các quy định chỉ tiết hướng dẫn thi hành luật, kịp thời tháo gỡ các vướng mắc khó khăn Đặc biệt, những quy định về các hình thức trao QSDD này đã có những thay đôi tiến bộ hon so với các bộ luật cũ, cụ thé như:

- Bộ luật đã quy định một cách cụ thể hơn quyền và trách nhiệm của Nhà nước trong việc trao QSDD cho các tô chức, cá nhân, hộ gia đình Lần đầu tiên Luật đất đai đã dành một chương riêng với 16 điều (chương II, từ điều 13 đến điều 28) để quy định về quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai Một trong 8 quyền của Nhà nước đại điện chủ sở hữu có bao gồm quyết định trao QSDĐ cho người sử dụng đất; nội dung quản lý bao gồm việc điều tra, đánh giá tài nguyên đất, giám sát theo dõi việc chấp hành quy định của pháp luật dat đai và xử lý kịp thời các vi phạm pháp luật Việc bổ sung các quy định này khăng định công tác quản lý của Nhà nước về đất đai đã được chú trọng hon so với thời gian trước đó, phát triên cả về chiêu sâu và chiêu rộng, đảm bảo

quản lý chặt chẽ và khai thác có hiệu quả nhất quỹ đất, trao QSDĐ cho đúng các đối tượng có nhu cầu mà không làm lãng phí;

- Nhu đã phân tích ở trên, Nhà nước dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat dé trao QSDĐ cho người dân theo từng hình thức cụ thể Việc giao đất, cho thuê đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thay vì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như trước đây Luật quy định cơ quan, tô chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến của nhân dân, sau đó tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân và hoàn thiện phương án quy hoạch, kế hoạch dé trình Hội đồng thấm định Quy định này nhằm nâng cao vai trò của nhân dân, đồng thời bảo đảm tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bởi suy cho cùng, nhân dân mới chính là chủ thé sử

dụng đất;

- Chủ thể sử dụng đất — căn cứ vào điều kiện và năng lực tài chính của bản thân, cũng như nhu cầu sử dụng, khai thác- mà được phép lựa chọn hình thức trao QSDĐ phù hợp, không phân biệt là chủ thé trong nước hay chủ thé có vốn đầu tư nước ngoài Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng có quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê Hình thức cho thuê đất có những tiêu chí mới khi phân định đối tượng cho thuê dat trả tiền hàng năm và trả tiền một lần cho cả thời gia thuê cũng như các chủ thể, doanh nghiệp trong nước và nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất Nhà nước đang có những bước chuyên mạnh hướng thuê đất cho người sử dụng dé phù hợp với cơ chế thị trường:

- Nhà nước mở rộng hơn về mặt chủ thé nhưng thu hẹp về số trường hợp được nhà nước giao đất; chuyền dan sang hình thức cho thuê đất Luật đã quy định thêm các trường hợp sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia hay an ninh quốc phòng, và dam bảo thu hẹp một số đối tượng dé chuyền sang hình thức cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất không thu tiền sử dụng trước đây, thì tới năm 2013 đều chuyền sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, dé thé hiện tính công bằng đối với tat cả các chủ thé kinh doanh Và nếu luật đất đai 2003 chỉ áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dung đất cho các chủ thé trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì tới 2013, hình thức này áp dụng với cả doanh nghiệp có vốn đầu tư ở nước ngoài Đáng chú ý là các tổ chức sự nghiệp công lập đã tự chủ về tài chính đề phải chuyền sang thuê đất chứ không còn được giao đất như trước đây nữa Có thể thấy, sự bình đăng trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, các tổ chức trong xã hội đều dần dần được bảo đảm.

Tình trạng giao đất, thuê đất dé làm dự án đầu tư nhưng không sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng đã gây ra lãng phí dat dai, và dé khắc phục tình trạng này, Luật đất đai