Báo cáo học phần công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, mượn vay tài sản

Báo cáo học phần công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, mượn vay tài sản Trong lĩnh vực công chứng, hợp đồng mua bán được sử dụng cho phần lớn các đối tượng là tài sản, ngoại trừ các tài sản đặc biệt như quyền sử dụng đất. Khi đối tượng là quyền sử dụng đất thì sử dụng hợp đồng chuyển nhượng. Có sự khác biệt như thế là vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng. Nhưng nhìn chung, về bản chất thì hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng mua bán là giống nhau. Theo quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng mua bán tài sản được định nghĩa như sau: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”. Qua định nghĩa tại Bộ luật Dân sự năm 2015, ta thấy được các đặc điểm cơ bản về hợp đồng mua bán tài sản: Là một hợp đồng dựa trên sự thỏa thuận của các bên giao kết, các bên giao kết sẽ thỏa thuận về các nội dung cơ bản của hợp đồng; Là hợp đồng song vụ: Vì bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Trong hợp đồng này bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận vật và trả tiền. Ngược lại, bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao vật và nhận tiền bán vật. Là hợp đồng có đền bù: Bên bán khi thực hiện nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua thì nhận lại được từ bên mua số tiền bù vào việc bán đi tài sản đó. Bên mua khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì nhận lại được tài sản tương ứng bù vào số tiền đã trả. Đặc điểm có đền bù trong hợp đồng mua bán tài sản giúp phân biệt với hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù. Là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản từ bên bán sang bên mua. Điều này giúp phân biệt giữa hợp đồng mua bán tài sản với các hợp đồng cho mượn tài sản, hợp đồng cho thuê tài sản. Hợp đồng mua bán là một trong các loại hợp đồng dân sự thông dụng, do đó, để hợp đồng phát sinh hiệu lực thì cần đáp ứng các điều kiệm và nguyên tắc của Bộ luật Dân sự: Điều kiện: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; Hình thức của hợp đồng phải phù hợp, nếu pháp luật có quy định. Nguyên tắc: Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái quy định của pháp luật, đạo đức xã hội; Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực; Thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích hợp pháp của người khác.

HỌCVIỆNTƯPHÁP KHOAĐÀOTẠOCÔNGCHỨNGVIÊN VÀCÁCCHỨC DANHKHÁC

-BÁOCÁO KẾT THÚCHỌC PHẦN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN, TẶNG CHO,

THUÊ,TRAO ĐỔI,MƯỢNVAYTÀISẢN

Họ và tên: Huỳnh Thị Bích NhưSinh ngày 17 tháng 10 năm 1993Sốbáodanh:34

Lớp:CC24.HG

ĐồngTháp,ngày06 tháng11năm2021

I MỞĐẦU 1

II NỘIDUNG 2

1 TỔNGQUANVỀHỢPĐỒNGMUABÁNTÀISẢN 2

1.1 Kháiniệmvàmộtsốnộidungcầnxemxétkhicôngchứnghợpđồngmuabántàisản .2 1.2 Nhữngnội dungcơbản củahợp đồngmua bán 4

1.3 Kỹnăngcôngchứnghợp đồngmuabántàisản 5

2 BÌNH LUẬNVỀTÌNHHUỐNG 7

2.1 Bìnhluận quyđịnh tại điểmd khoản1 Điều40Luậtcôngchứngnăm2014 7

2.2 Giảiquyết tình huốngvềviệcmua bántài sảnlà viênkim cương 8

3 THỰCTIỄN VÀKIẾNNGHỊ 10

III KẾTLUẬN 12

DANHMỤCTÀILIỆUTHAMKHẢO 13

I MỞĐẦU

Trong hoạt động công chứng các giao dịch về tài sản được diễn ra thường xuyênvàđadạng.Trongđókhôngthểkhôngnhắcđếnhợpđồngmuabán,chuyểnnhư ợngtài sản Vì, xét về số lượng, tầng suất thì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản làmột trong các dạng hợp đồng được gặp nhiều trong hoạt động công chứng Có thể nóicông chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản là một hoạt động cơ bản, quantrọngcủa côngchứngviên

Tài sản là đối tượng của các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng cũng vô cùng đadạng Tùy theo tiêu chí và cách phân loại mà tài sản được chia thành: Tài sản là vật,tiền, giấy

tờ có giá, quyền tài sản; Bất động sản và động sản; Tài sản hiện có và tài sảnhình thành trong tương lai; Tài sản phải đăng ký và tài sản không đăng ký…Trongnhững loại tài sản nêu trên có những loại tài sản mà khi mua bán, chuyển nhượng phápluậtbắtbuộcphảicócôngchứngthìhợpđồngmuabánmớicógiátrịvàcóhiệulựcthi hành đối với các bên Bên cạnh đó cũng có những loại tài sản mà khi mua bán,chuyểnnhượng thìhợpđồngđượccôngchứngtheoyêucầucủacácbên

Do sự đa dạng của tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tàisản nên khi thực hiện việc công chứng đối với loại hợp đồng này công chứng viên cầnnắm rõ các nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán Đồng thời công chứng viên cần cócác kỹ năng cần thiết trong việc xác định tư cách chủ thể, kỹ năng hướng dẫn, nhậndiện, xác định các loại giấy tờ, hồ sơ cần có khi thực hiện công chứng hợp đồng muabán,chuyểnnhượngtàisản

Từ đó, người viết muốn thông qua việc bình luận và giải quyết tình huống

“ChịVũ Thu Hà và chị Lý Thị Tình đến Văn phòng công chứng X đề nghị công chứng

hợpđồng mua bán tài sản Tài sản mua bán là viên kim cương Công chứng viên yêu cầuChị Hà (Chủ sở hữu viên kim cương) phải xuất trình giấy tờ chứng minh quyền sở hữuviên kim cương này Theo công chứng viên giấy tờ này gồm: Hóa đơn bán hàng và thẻbảo hành đối với viênkim cương Anh( c h ị ) c ó đ ồ n g t ì n h v ớ i c á c h x ử l ý c ủ a

c ô n g chứngviêntrongtìnhhuống nàykhông?

Đồngthời,anh(chị)hãyđưarabìnhluậncủa mình đối với quy định tại điểm d khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng?”để nêu lêncác vấn đề sau: Từ yêu cầu của người yêu cầu công chứng trong tình

huống thì có thểnhận thấy đây là một yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản

Để thực hiện việccông chứng hợp đồng mua bán tài sản công chứng viên cần nắm rõ các yếu tố như Nộidung cơ bản của hợp đồng mua bán; Kỹ năng công chứng hợp đồng mua bán tài sản;Tài sản nào phải đăng ký và tài sản nào không cần đăng ký; các loại giấy tờ chứngminhvềquyềnsởhữuđốivớitàisản;Côngchứng viênđượcyêucầucungcấ pcácloạigiấytờnào

II NỘIDUNG

1 TỔNGQUAN VỀ HỢPĐỒNGMUABÁNTÀISẢN

1.1 Kháin i ệ m vàm ộ t s ố n ộ i d u n g c ầ n x e m xétk hi c ô n g c h ứ n g h ợ p đồ n

g muabántàisản

1.1.1 Kháiniệm

Trong lĩnh vực công chứng, hợp đồng mua bán được sử dụng cho phần lớn cácđốit ư ợ n g l à t à i s ả n , n g o ạ i t r ừ c á c t à i s ả n đ ặ c b i ệ t n h ư q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t K h

i đ ố i tượng là quyền sử dụng đất thì sử dụng hợp đồng chuyển nhượng Có sự khác biệt nhưthế là vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhấtquản lý Nhà nước trao quyền

sử dụng đất cho người sử dụng Nhưng nhìn chung, vềbản chất thì hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng mua bán là giống nhau Theo quyđịnh tại Điều 430 Bộ luật Dân

sự năm 2015 thì hợp đồng mua bán tài sản được địnhnghĩa như sau:“Hợp đồng mua

bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bênbánchuyểnquyềnsởhữutàisảnchobênmuavàbênmuatrảtiềnchobênbán”.

QuađịnhnghĩatạiBộluậtDânsựnăm2015,tathấyđượccácđặcđiểmcơbảnvềhợpđồng muabántàisản:

- Là một hợp đồng dựa trên sự thỏa thuận của các bên giao kết, các bên giao kếtsẽthỏa thuậnvềcácnộidungcơbảncủahợpđồng;

- Là hợp đồng song vụ: Vì bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ đối vớinhau Trong hợp đồng này bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận vật và trả tiền.Ngượclại,bênmuacóquyềnyêucầubênbángiaovậtvànhậntiềnbánvật

- Là hợp đồng có đền bù: Bên bán khi thực hiện nghĩa vụ giao tài sản cho bênmua thì nhận lại được từ bên mua số tiền bù vào việc bán đi tài sản đó Bên mua khithực hiện nghĩa vụ trả tiền thì nhận lại được tài sản tương ứng bù vào số tiền đã trả.Đặc điểm có đền bù trong hợp đồng mua bán tài sản giúp phân biệt với hợp đồng tặngchotàisảnlàhợpđồngkhôngcóđềnbù

- Là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản từ bênbán sang bên mua Điều này giúp phân biệt giữa hợp đồng mua bán tài sản với các hợpđồngchomượntàisản,hợpđồngchothuêtàisản

Hợp đồng mua bán là một trong các loại hợp đồng dân sự thông dụng, do đó, đểhợp đồng phát sinh hiệu lực thì cần đáp ứng các điều kiệm và nguyên tắc của Bộ luậtDânsự:

- Điều kiện: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phùhợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tựnguyện;Mụcđíchvànộidungcủagiaodịchdânsựkhôngviphạmđiềucấmcủaluật,

không tráiđạo đứcxãhội;Hình thứccủahợpđồngphải phù hợp, nếuphápluật cóquyđịnh.

- Nguyên tắc: Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái quy định của phápluật, đạo đức xã hội; Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực; Thực hiệnmọi hành vi theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởngđếnlợiích củaNhànước, lợiích hợpphápcủa ngườikhác

1.1.2 Mộtsốnội dung cầnxemxétkhicông chứnghợp đồngmuabántàisản

Dưới gốc độ công chứng khi công chứng hợp đồng mua bán tài sản ngoài việcđáp ứng các điều kiện được quy định ở Bộ luật Dân sự thì để đảm bảo an toàn pháp lýcôngchứngviêncầnxemxét mộtsốnộidungcơbảnsau:

Thứ nhất, Về thẩm quyền: Khi tiếp nhận một yêu cầu công chứng, đầu tiên

côngchứng viên phải xác địnhy ê u c ầ u đ ó c ó t h u ộ c t h ẩ m q u y ề n

c ủ a m ì n h h a y k h ô n g C ă n cứ quy định tại Điều 42 Luật công chứng năm

2014 thì trừ trường hợp công chứng dichúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đếnviệcth ực hi ệnc ác q u y ề n đ ố i v ới bất độ ng s ả n C ô n g chứ ng vi ên c ủ a tổ ch ứ c

h à n h, nghềc ô n g c h ứ n g c h ỉ đ ư ợ c c ô n g c h ứ n g h ợ p đ ồ n g , g i a o d ị c h v ề b ấ t đ ộ n g

s ả n t r o n g phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặttrụ sở Ngoài ra, tại

điểm c khoản 1 Điều 7 Luật Công chứng năm 2014 quy định“Nghiêm cấm các hành

vi công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch có liên quan đếntài sản, lợi ích của bản thân mình hoặc của những người thân thích là vợ hoặc chồng;cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi của vợ hoặc chồng; con đẻ, con nuôi,con dâu, con rể; ông, bà; anh chị em ruột, anh chị em ruột của vợ hoặc chồng; cháu làcon của con đẻ, con nuôi” Như vậy, Công chứng viên đang

hành nghề tại tỉnh A mànhận được yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản là bất động sản tọa lạc tạitỉnh B thìphải từchối công chứng vì không thuộc thẩm quyền.T r ư ờ n g h ợ p c ô n g chứng viên nhận được yêu cầu công chứng từ những người thân thích của mình thìcũngphảitừ chốicôngchứngvìkhôngthuộcthẩmquyền

Thứ hai, Về chủ thể: Khi công chứng hợp đồng mua bán cần xem xét đến hai yếutố về chủ

thể là tư cách chủ thể và sự tự nguyện Về tư cách chủ thể công chứng viêncần xác định bên bán, bên mua có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vidân sự hay chưa, bên bán có phải chủ sở hữu tài sản hay không, bên mua có đủ điềukiện mua tài sản hay không Về sự tự nguyện của các chủ thể đây là một yếu tố quantrọng để hợp đồng mua bán tài sản có hiệu lực, công chứng viên cần đảm bảo rằng khiký vào hợp đồng các chủ thể hoàn toàn

tự nguyện, đây là một trong những điều kiệnbắt buộc phải có để giao dịch này có hiệu lực được quy định tại khoản 1 Điều 117 BộluậtDânsự năm2015

Thứ ba,Về đối tượng của hợp đồng: Theo quy định của Điều 431 Bộ luật Dân

sựnăm2015thìtàisảnđượcquyđịnhtạiBộluậtnàyđềucóthểlàđốitượngcủahợp

đồng mua bán Khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tài sản là vật, tiền, giấytờ có giá và quyền tài sản Công chứng viên cần xác định đối tượng của hợp đồng là tàisản không bị cấm giao dịch, không bị hạn chế giao dịch theo quy định của pháp luật,không bị kê biên, không bị các cơ quan có thẩm quyền áp dụng các biện pháp ngănchặn,khôngthuộcdiện bịthuhồi, tháodỡ,tranhchấp,khiếukiện vềquyềnsở hữu

Thứt ư ,V ề n ộ i d u n g c ủ a h ợ p đ ồ n g : N ộ i d u n g c ủ a h ợ p đ ồ n g m u a b á n t à i s ả n khô

ngviphạmphápluật,khôngtráiđạođứcxãhội.Nộidungcủahợpđồngcầncócácnộid ungcơbảnđượcquyđịnhtạikhoản2 Điều398 Bộluậtdânsự năm2015

Thứ năm, Hình thức của hợp đồng: Khi xem xét về hình thức hợp đồng côngchứng viên

cần xét đến các yếu tố sau: Tên gọi của hợp đồng, tên của hợp đồng phảigắn liền với đối tượng và nội dung của hợp đồng; Hợp đồng thuộc loại pháp luật quyđịnhbắtbuộcphải côngchứnghaydotự nguyệnyêucầu côngchứng

1.2 Nhữngnộidungcơbảncủahợpđồng muabán

Đối với hợp đồng do công chứng viên soạn thảo hay do người yêu cầu côngchứngsoạnsẵnđềucócácnộidungcơbảnsau:

- Tên gọi hợp đồng: Thường thì tên gọi của hợp đồng gắn liền với đối tượng củahợp đồng Ví dụ đối tượng của hợp đồng là nhà ở, thì tên gọi của hợp đồng là Hợpđồng mua bán nhà ở Tuy nhiên có thể để tên gọi chung là Hợp đồng mua bán tài sản.Nếuđốitượngcủahợpđồnglàviên kimcương thìcó thểlấytêngọi chung

- Các thông tin về chủ thể hợp đồng: Đối với chủ thể là cá nhân cần có họ tên,nămsinh,sốchứngminhnhândân/căncướccôngdânhoặcsốHộchiếu,địach ỉcưtrú Nếu chủthể là pháp nhân phảicó tên, trụ sở,m ã s ố d o a n h n g h i ệ p , g i ấ y

c h ứ n g nhậnđăngkýkinhdoanh,thôngtinvềngười đạidiệnkýkết

Trường hợp bên bán, bên mua thông qua người đại diện theo ủy quyền để thamgia xác lập hợp đồng thì ngoài các thông tin của bên bán và bên mua cần thể hiện thêmthôngtincủangười đượcủyquyền,căncứ đểthực hiệnviệcủyquyềnđó

- Về đối tượng hợp đồng: Đối tượng của hợp đồng được mô tả căn cứ theo cácgiấyt ờ đ ã x u ấ t t r ì n h k h i c ô n g c h ứ n g v i ê n t h ự c h i ệ n v i ệ c c h ứ n g n h ậ n Đ ố

i v ớ i đ ố i tượng của hợp đồng là tài sản có đăng ký thì việc mô tả cần căn cứ theo nội dung ghitronggiấychứngnhậnquyềnsởhữu.Vídụ,đốitượnglànhàởthìcôngchứngviên nên mô tả tài sản theo những thông tin được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở như loại nhà ở, nơi tọa lạc, diện tích sàn, diện tích xây dựng, cấp, kết cấunhà ở Còn đối với các tài sản không phải đăng ký cần mô tả chi tiết về đặc điểm, têngọi, xuất xứ, công dụng Ví dụ, tài sản

là kim cương cần mô tả chi tiết về tên, số loại,màusắc, khốilượng,kíchthước,xuấtxứ củaviênkimcương

- Điều khoản về giá cả và hình thức thanh toán: Giá cả thường do các bên thỏathuậnhoặcdobênthứbaxácđịnhtheoyêucầucủacácbên.Giácảcóthểđượcghi

theođ ơ n g i á h oặ c t ổ n g g iá t r ị t ài s ả n v à đ ồ n g t iề nt h a n h t oá n G i á cả c ầ n đ ư ợ c g h i bằng cả số và chữ Về hình thức thanh toán có thể thanh toán bằng tiền mặt hoặc thanhtoánkhôngdùngtiềnmặt

- Điều khoản về địa điểm, thời hạn, phương thức thực hiện hợp đồng: Về thờihạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng do các bên thỏa thuận Có trường hợpcác bên thực hiện việc giao tài sản và nhận tiền ngay sau khi hợp đồng mua bán đượccông chứng, cũng có trường hợp việc giao, nhận sẽ kéo dài một thời gian sau khi hợpđồngđượccôngchứng

- Điềukhoảnvềquyền,nghĩavụcácbên:Bênbáncónghĩavụchuyểngiaovậtvà

có quyền nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ trả tiền và nhận chuyển giao vật từ bênbán Quyền của bên bán là nghĩa vụ của bên mua và ngược lại Bên bán có nghĩa vụchuyển giao viên kim cương cho bên mua và có quyền yêu cầu bên mua trả đủ số tiềnmà các bên đã thỏa thuận, bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao viên kim cươngđúng khối lượng, chất lượng vào đúng thời gian, địa điểm đã thỏa thuận và có nghĩa vụtrả đủ tiền cho bên bán Đối với loại tài sản được pháp luật quy định phải đăng kýquyền sở hữu thì các bên còn thỏa thuận về việc bên nào có nghĩa vụ thực hiện việcđăngký,đóngthuế, lệphí

- Các điều khoản khác: Trong hợp đồng mua bán tài sản ngoài các điều khoản cơbản nói trên các bên có thể thỏa thuận thêm các điều khoản về phạt vi phạm hành vi viphạm hợp đồng, điều khoản về bất khả kháng, điều khoản về hành vi vi phạm, giảiquyếttranhchấp…

Nội dung hợp đồng mua bán tài sản cần có các điều khoản cơ bản được quy địnhtại Điều 398 Bộ luật dân sự năm 2015 Nếu là hợp đồng mua bán nhà ở thì phải có cácnộidungđượcquyđịnhtạiĐiều121 LuậtNhà ởnăm2014

1.3 Kỹ năngcôngchứnghợpđồng muabántàisản

1.3.1 Kỹ năng trong việc tiếp nhận yêu cầu công chứng hợp đồng mua bántàisản

Nhiều người yêu cầu công chứng khi đến tổ chức hành nghề công chứng để yêucầuthựchiệncôngchứng hợpđồng, giaodịchdokhônghiểurõquy địnhcủap hápluật nên thường sẽ đưa ra lời yêu cầu không chính xác về loại hợp đồng, giao dịch màhọ thật sự muốn Vì vậy, khi tiếp xúc với người yêu cầu công chứng, công chứng viênphải thật bình tĩnh, tôn trọng bằng việc chú ý lắng nghe và chủ động đặt câu hỏi ngượclại với người yêu cầu công chứng nhằm mục đích nắm bắt được yêu cầu của họ mộtcách nhanh chóng và chính xác Công chứng viên cần xác định được mục đích của yêucầuđócóphảilà hợpđồngmuabántàisảnhaykhông

Sau khi xác định được mục đích, yêu cầu của người yêu cầu công chứng là hợpđồngmuabántàisảncôngchứngviêncầnxemxétvềcácvấnđềhợpđồngmuabán

tài sản này có nội dung, mục đích không vi phạm pháp luật, không trái đạo đực xã hộivàthuộc thẩmquyềncôngchứngcủamình

Căn cứ yêu cầu công chứng công chứng viên xác định thành phần hồ sơ côngchứng hợp đồng mua bán tài sản theo quy định tại Điều 40, Điều 41 Luật Công chứngnăm2014.Côngchứngviêntưvấn,giảithíchcácquyđịnhphápluậtliênqua nđếnyêu cầu hợp đồng mua bán tài sản của họ, quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của cácbên.Việctưvấnphảiđảmbảotôntrọngýchítựnguyện,sựthỏathuậncủacácbên.Vì hợp đồngm u a b á n t à i s ả n l à h ợ p đ ồ n g c ó đ ề n b ù n ê n c ô n g

g i ả i thíchr õ n h ữ n g h ậ u q u ả p h á p l ý m à c á c b ê n p h ả i c h ị u , t r á n h c á c b ê n c ó c

á c h h i ể u khôngthốngnhất,gâynênsự tranhchấpgiữacácbên

1.3.2 Kỹ năng nhận diện, xác định, hướng dẫn hồ sơ công chứng hợp đồngmuabántàisản

Để công chứng hợp đồng mua bán tài sản việc trước tiên cần xác định được cácloại giấy tờ theo quy định của pháp luật cần phải có trong công chứng Đặt ra các vấnđề như: Chủ sở hữu tài sản là ai; Chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán là nhữngai; Chủ sở hữu tài sản và chủ thể tham giaký kết hợp đồngmuab á n c ó đ ủ t ư

c á c h tham gia ký kết hợp đồng không; Tài sản tham gia giao dịch thuộc sở hữu của chủ sởhữu không; Tài sản đủ các điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của pháp luậtkhông để xác định được các giấy tờ cần phải có khi công chứng hợp đồng mua bán Đểlàm được điều đó công chứng viên cần nắm vững các quy định của pháp luật chung,phápluậtchuyênngành

Cácgiấytờcầncótronghồsơcôngchứnghợpđồng muabántàisản,gồm:

+P h i ế u y ê u c ầ u c ô n g c h ứ n g : T h ô n g q u a p h i ế u y ê u c ầ u c ô n g c h ứ n g x á c đ ị n h được thời hạn công chứng, độ thông thạo tiếng việt của người yêu cầu công chứng vàtừ phiếu yêu cầu công chứng làm phát sinh quan hệ pháp lý của người yêu cầu côngchứngvàcôngchứngviên

+ Giấy tờ tùy thân: Giấy tờ tùy thân là một trong những giấy tờ quan trọng, cầnthiết cần phải có Vì có giấy tờ tùy thân, công chứng viên mới có cơ sở nhận dạng, xácđịnhtư cáchchủthểcủa ngườithamgiagiaokếthợpđồng

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăngký quyền

sở hữu Có giấy chứng nhận quyền sở hữu công chứng viên có thể xác địnhđược chủ sở hữu của tài sản, tài sản này

có những chi tiết, đặc điểm gì Tuy nhiên, việcxácđịnhđâumớilàgiấytờchứngnhậnquyền sởhữukhôngphảiđơn giản

+C á c g i ấ y t ờ k h á c c ó l i ê n q u a n đ ế n h ợ p đ ồ n g : G i ấ y c h ứ n g n h ậ n k ế t h ô n đ ể c hứng minh quan hệ hôn nhân của các chủ thể, chủ yếu là đối với bên bán; Giấy xácnhậnt ìn h t r ạ n g h ô n n hâ n , k h i t i ế p n h ậ n l o ạ i g i ấ y nàycầnl ư u ý m ụ c đ í c h đ ư ợc

g h i nhậntronggiấyvàphảixácnhậnđếnthờiđiểmxáclậptàisản;Hộkhẩuđểxácđịnh

nơicưtrúcủacácchủthể;Giấychứngnhậnđăngkýkinhdoanh,đăngkýmẫudấunếu chủthểlàdoanhnghiệp

2014

2 BÌNHLUẬN VỀTÌNHHUỐNG

2.1 Bìnhluậnquyđịnhtạiđiểmdkhoản1Điều40Luậtcôngchứngnăm

Khitiếp nhậnmộtyêucầu công chứng hợp đồng,giao dịchcông chứngviên phải lập một bộ hồ sơ công chứng về hợp đồng, giao dịch đó Theo quy định tại khoản

1Điều4 0 L u ậ t C ô n g c h ứ n g n ă m 2 0 1 4 n ê u r õ “ Hồs ơ y ê u c ầ u c ô n g c h ứ n g đ ư ợ c

l ậ p thànhmộtbộ,gồmcácgiấy tờsauđây:

a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêucầuc ô n g c h ứ n g , n ộ i d u n g c ầ n c ô n g c h ứ n g , d a n h m ụ c g i ấ y t ờ g ử i k è m t h e o

; t ê n t ổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thờiđiểmtiếpnhậnhồsơ;

b) Dựthảo hợpđồng, giaodịch;

c) Bảnsao giấytờtùy thâncủangườiyêucầu côngchứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờthay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kýquyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tàisảnđó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quyđịnh phải có” Như vậy, theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 40 Luật Công chứngnăm

2014 thì bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấytờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kýquyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tàisảnđólàmộttrongsốnhữnggiấytờbắtbuộcphảicótrongbộhồsơcôngchứng Trong công chứng, việc xuất trình giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sửdụng là rất quan trọng Từ giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tàisản công chứng viên có thể xác định được cácyếu tố cần thiết chov i ệ c c h ứ n g

n h ậ n hợpđồng,giaodịchnhư:

Một,côngchứngviêncóthểxácđịnhđượcchủsởhữu,chủsửdụngcủatàisảnlàaivàbaog

ồmnhững ngườinào, nhữngngười nàycóđủđiềukiệnthamgiagiaodịch hay không Hiện nay, có hai hình thức sở hữu là sở hữu riêng được quy định tạiĐiều 205 Bộ luật Dân sự năm 2015 và sở hữu chung được quy định tại Điều 207 BộluậtDânsự năm2015

Hai,Xácđịnhđượctàisảnđócóđủđiềukiệnthamgiagiaodịchhaychưa.Vídụ, để tài sản là

nhà ở tham gia giao dịch về mua bán thì nhà ở đó phải có giấy chứngnhậncăncứ theoquyđịnhtạikhoản1Điều118LuậtNhàởnăm2014

Ba, Thông qua giấy chứng nhận sở hữu, sử dụng công chứng viên xác định

đượccácthôngtin cơbản vềtàisản

Để đưa ra yêu cầu chính xác về việc xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu,quyền sử dụng công chứng viên cần nắm được đâu là những loại tài sản phải đăng ký.Theo quy định tại Điều 106 Bộ luật dân sự năm 2014 thì tài sản là bất động sản phảiđược đăng

ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật và tài sản là động sản khôngphải đăng

ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác Hiện nay,các loại tài sản phải đăng ký gồm: Đất đại; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đấtđai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà ở, công trình xây dựng; Tàu biển; Phươngtiện thủy nội địa; Tàu cá; Tàu bay; Phương tiện giao thông cơ giới đường bộ; Phươngtiện giao thông đường sắt; Di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia; Vũ khí, vật liệu nổ và côngcụhỗtrợ

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 ta thấy,pháp luật về công chứng không bắt buộc trong hồ sơ công chứng phải có giấy chứngnhậnquyềnsởhữu,quyềnsử dụngcủa tấtcả cácloạitàisản.Chỉbắt buộc ph ảicógiấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối vời tài sản mà pháp luật quy địnhphải đăng ký Quy định như vậy sẽ gây khó khăn cho công chứng viên trong việcchứngnhậncáchợpđồng,giaodịchliênquanđếntàisảnkhôngphảiđăngký,cụthểlà các loại động sản mà pháp luật về đăng ký tài sản không có quy định phải đăng ký.Công chứng viên sẽ không thể yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình giấychứng nhận quyền sở hữu đối với các loại tài sản không đăng ký vì họ không có loạigiấychứngnhậnđó

2.2 Giảiquyếttìnhhuốngvềviệcmuabán tàisảnlàviên kimcương

Theo tình huống thì “Chị Vũ Thu Hà và chị Lý Thị Tình đến Văn phòng côngchứng X

đề nghị công chứng hợp đồng mua bán tài sản Tài sản mua bán là viên kimcương Công chứng viên yêu cầu Chị Hà (Chủ sở hữu viên kim cương) phải xuất trìnhgiấy tờ chứng minh quyền sở hữu viên kim cương này Theo công chứng viên giấy tờnàygồm:Hóađơnbánhàngvàthẻbảohànhđốivớiviênkimcương”

Trước tiên công chứng viên cần xác định viên kim cương này theo quy định củapháp luật có phải là tài sản được phép giao dịch hay không Theo quy định tại khoản 2Điều

3 Thông tư số 17/2014/TT-NHNN ngày 01/8/2014 của Ngân hàng nhà nước ViệtNam quy định về phân loại, đóng gói, giao nhận kim khí, đá quý thì kim cương là mộtloại đá quý Trước khi Nghị định số 59/2006/NĐ-CP ngày 12/6/2006 của Chính phủquy định chi tiết Luật Thương mại về hàng hóa, dịch vụ cấm kinh doanh, hạn chế kinhdoanhvàkinhdoanhcóđiềukiệnthìđáquýthuộcloạihànghóakinhdoanhcóđiều