Trong giao dịch mua bán nhà ở nói riêng và giao dịch về kinh doanh bất động sản nói chung, công chứng và chứng thực hợp đồng được xem là hai thủ tục có giá trị chứng minh tính hiệu lực của hợp đồng. Theo đó, ngoại trừ trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập bởi một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (thực hiệnc công chứng, chứng thực theo thoả thuận, yêu cầu của các bên), đối với việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở giữa các bên là hộ gia đình, cá nhân thì hợp đồng đó bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, ở trường hợp này công chứng và chứng thực được xem là điều kiện có hiệu lực về mặt hình thức đối với các hợp đồng mua bán nhà ở được xác lập bởi các bên là cá nhân, hộ gia đình; hoặc là căn cứ để chứng minh, xác thực tính đúng đắn của các nội dung thuộc hợp đồng nếu như các bên có nhu cầu và thống nhất thoả thuận khi hợp đồng giao kết có một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Khi giao kết hợp đồng mua bán nhà, các bên có thể lựa chọn thực hiện một trong hai thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Chính bởi vậy, mặc dù có những đặc điểm chung nhất định nhưng hai thủ tục này vẫn mang những bản chất riêng mà theo đó cũng thể hiện ưu thế riêng trong từng trường hợp để các chủ thể lựa chọn. Việc hiểu và xác định rõ được sự khác biệt này giúp các chủ thể có thể lựa chọn chính xác loại hình thủ tục phù hợp với nhu cầu của bản thân và phục vụ, triển khai kịp thời hoạt động mua bán nhà ở. Từ những căn cứ và lý do nêu trên, em đã lựa chọn vấn đề: “So sánh chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà. Nhận xét và kiến nghị” làm đề tài nghiên cứu trong bài Tiểu luận của mình.
TRƯỜNG KHOA TIỂU LUẬN Đề tài: So sánh chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà Nhận xét kiến nghị Họ tên: Mã sinh viên: Lớp: Năm 2022 MỤC LỤC Lời mở đầu Chương So sánh chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà 1.1 Khái niệm chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà 1.2 Sự giống chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà 1.3 Sự khác chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà Chương Một số nhận xét kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà 10 2.1 Một số nhận xét chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà .10 2.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật chứng thực Hợp đồng mua bán nhà, công chứng Hợp đồng mua bán nhà 13 Kết luận 15 Danh mục tài liệu tham khảo 16 Lời mở đầu Trong giao dịch mua bán nhà nói riêng giao dịch kinh doanh bất động sản nói chung, cơng chứng chứng thực hợp đồng xem hai thủ tục có giá trị chứng minh tính hiệu lực hợp đồng Theo đó, ngoại trừ trường hợp hợp đồng mua bán nhà xác lập bên tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (thực hiệnc công chứng, chứng thực theo thoả thuận, yêu cầu bên), việc giao kết hợp đồng mua bán nhà bên hộ gia đình, cá nhân hợp đồng bắt buộc phải công chứng chứng thực Như vậy, trường hợp công chứng chứng thực xem điều kiện có hiệu lực mặt hình thức hợp đồng mua bán nhà xác lập bên cá nhân, hộ gia đình; để chứng minh, xác thực tính đắn nội dung thuộc hợp đồng bên có nhu cầu thống thoả thuận hợp đồng giao kết có bên tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản Khi giao kết hợp đồng mua bán nhà, bên lựa chọn thực hai thủ tục cơng chứng chứng thực hợp đồng Chính vậy, có đặc điểm chung định hai thủ tục mang chất riêng mà theo thể ưu riêng trường hợp để chủ thể lựa chọn Việc hiểu xác định rõ khác biệt giúp chủ thể lựa chọn xác loại hình thủ tục phù hợp với nhu cầu thân phục vụ, triển khai kịp thời hoạt động mua bán nhà Từ lý nêu trên, em lựa chọn vấn đề: “So sánh chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà Nhận xét kiến nghị” làm đề tài nghiên cứu Tiểu luận Chương So sánh chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà 1.1 Khái niệm chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm công chứng Hợp đồng mua bán nhà Trong giai đoạn đầu thời kỳ đổi mới, khái niệm công chứng đưa vào Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 Bộ Tư pháp công chứng sau: “Công chứng một hoạt động của Nhà nước với mục đích giúp các công dân, cơ quan, tổ chức lập xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hóa các văn bản, sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện” Tuy nhiên khái niệm chưa xác định chủ thể, đối tượng hoạt động công chứng nội dung việc công chứng, chưa phân biệt rõ hoạt động công chứng với hoạt động quan nhà nước khác.1 Trải qua nhiều thời kỳ dần hoàn thiện, Luật Công chứng năm 2014 ghi nhận khái niệm công chứng sau: “Công chứng việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”2 Như vậy, xét riêng đến đối tượng cơng chứng “Hợp đồng mua bán nhà”, hiểu thuật ngữ “Công chứng Hợp đồng mua bán nhà” sau: “Công chứng Hợp đồng mua bán nhà việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp mua bán nhà văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội” Lê Thị Hồi Ân – Chủ biên (2011), “Giáo trình công chứng chứng thực”, Trung tâm Đào tạo từ xa – Trường Đại học Vinh, tr.5 Điều Luật Công chứng 2014 1.1.2 Khái niệm chứng thực Hợp đồng mua bán nhà Đối với “chứng thực”, trải qua nhiều thời kỳ xây dựng pháp luật nay, chưa có văn pháp luật đưa khái niệm rõ ràng, bao quát chất hoạt động chứng thực Theo đó, khái niệm đưa chủ yếu theo hướng việc làm chứng thực nội dung cụ thể “chứng thực chữ ký”, “chứng thực hợp đồng, giao dịch” Tuy nhiên, xét chất thể văn pháp luật hiểu “Chứng thực việc các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền chứng thực xác nhận tính chính xác, tính có thực của các giấy tờ, văn bản, chữ ký của cá nhân, các sự kiện pháp lý, thông tin cá nhân để phục vụ các quan hệ dân sự, kinh tế, hành chính…”4 Mặt khác, chứng thực Hợp đồng mua bán nhà xem mảng nội dung thuộc hoạt động chứng thực, cụ thể chứng thực hợp đồng, giao dịch Đối với vấn đề này, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng năm 2015 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch đưa khái niệm khoản Điều sau: “Chứng thực hợp đồng, giao dịch việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch” Như vậy, từ phân tích nêu đưa khái niệm “Chứng thực Hợp đồng mua bán nhà” sau: “Chứng thực hợp đồng mua bán nhà việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm của các bên tham gia hợp đồng” Nguyễn Thị Thuý Vân, “Chứng thực Uỷ ban nhân dân xã từ thực tiễn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội – Viện hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, tr.7 – tr.10 Vũ Thị Thảo (2015), “Pháp luật chứng thực”, Đặc san tuyên truyền pháp luật, số 02/2015, tr.6 1.2 Sự giống chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà Chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà có điểm giống sau: Thứ nhất, công chứng, chứng thực hoạt động dịch vụ công, nhà nước uỷ quyền người có thẩm quyền theo quy định pháp luật thực Cả công chứng chứng thực nói chung với Hợp đồng mua bán nhà nói riêng dịch vụ công, chủ thể thực thông qua uỷ quyền, trao quyền nhà nước Nếu chứng thực thực UBND xã, phường, thị trấn thuộc phạm vi chức nhiệm vụ mà nhà nước phân cơng cho cơng chứng lại thực tổ chức hành nghề công chứng Nhà nước cấp phép (khi đạt đủ điều kiện) thực Ngồi ra, việc thực cơng chứng, chứng thực phải người có thẩm quyền (Chủ tịch, Phó Chủ tịch UBND cấp xã người đào tạo, cấp phép thực hiện) Thứ hai, người yêu cầu cơng chứng, chứng thực phải đóng phí theo khung quy định pháp luật Hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà hoạt động dịch vụ, người sử dụng dịch vụ (tức người u cầu cơng chứng, chứng thực) phải đóng phí để sử dụng dụng vụ Mức phí cụ thể thực theo khung quy định pháp luật Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà cơng chứng chứng thực có giá trị pháp lý ràng buộc trách nhiệm bên tham gia hợp đồng Hợp đồng mua bán nhà tuỳ trường hợp phát sinh giá trị pháp lý bên ký kết hợp đồng công chứng, chứng thực (tuỳ trường hợp chủ thể ký kết hợp đồng ai) Tuy nhiên, khẳng định sau hợp đồng công chứng, chứng thực chắn có giá trị pháp lý ràng buộc trách nhiệm bên tham gia hợp đồng Thứ tư, việc công chứng, chứng thực phải tuân theo trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật Được xem hoạt động dịch vụ nhà nước uỷ quyền cho tổ chức, cá nhân, quan thực hiện, cần phải đảm bảo trình tự, thủ tục định để kiểm soát hoạt động chất lượng thực Cả hoạt động công chứng chứng thực hợp đồng phải tuân thủ theo quy định cụ thể trình tự, thủ tục 1.3 Sự khác chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà * Về chất Trước hết, Cơng chứng hoạt động chứng nhận tính xác thực, chứng thực hoạt động xác nhận Xét mặt ngữ nghĩa, hai từ “chứng nhận” “xác nhận” có khác mức độ cao thấp mối liên hệ với thực tế khác quy trình thao tác “Xác nhận” có nghĩa thừa nhận thật Thông thường, “xác nhận” mang tính chất bàn giấy (Ví dụ xác nhận chữ ký, xác nhận lời khai,…) Cịn “chứng nhận” có nghĩa nhận cho để làm chứng có, thật5 Để chứng nhận việc, thông thường người chứng nhận phải qua loạt thao tác kiểm tra, xác minh, đối chiếu, … (Ví dụ chứng nhận hợp đồng) Có thể hiểu hành vi xác nhận có tính chất đơn giản hơn, phức tạp hành vi chứng nhận Nếu để thực hành vi công chứng, công chứng viên phải thực chuỗi thao tác như: xác định tư cách chủ thể bên hợp đồng, giao dịch; xác định đối tượng hợp đồng, giao dịch; giúp bên hợp đồng, giao dịch thể ý chí cách rõ ràng, xác, pháp luật; chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch; để thực hành vi chứng thực, người thực chứng thực đơn tiếp nhận, kiểm tra, đối chiếu giấy tờ Vì vậy, đối tượng hành vi chứng thực chủ yếu giấy tờ (Ví dụ chứng thực giấy tờ, văn bằng, chứng chỉ); người thực chứng thực chứng nhận hành vi pháp lý xảy mà không chịu trách nhiệm nội dung hành vi đó.6 * Về thẩm quyền thực Hoàng Phê (2003), “Từ điển Tiếng Việt”, NXB Đà Nẵng, Hà Nội – Đà Nẵng, tr.192 Hồ Thò Hồng Hạnh (2013), “Thực trạng hoạt động chứng thực địa bàn huyện Tun Quang, tỉnh Quảng BÌnh”, Khố luận tốt nghiệp, Khoa Luật – Đại học Huế, tr.16 Đối với hoạt động công chứng, chủ thể có thẩm quyền thực là: “- Cơng chứng viên.”.7 Tuy nhiên, hoạt động chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng liên quan đến bất động sản, cụ thể nhà nên thẩm quyền xác định thuộc về: “- Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện ký chứng thực đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở”8 Có thể thấy, thẩm quyền công chứng chứng thực Hợp đồng mua bán nhà khác nhau, chứng thực chủ thể làm việc quan nhà nước thực cơng chứng cá nhân làm việc tổ chức hành nghề công chứng nhà nước cấp phép thực hiện.9 * Về trách nhiệm người thực Đối với hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà, công chứng viên người có thẩm quyền thực “phải có trách nhiệm tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch được công chứng (chịu trách nhiệm mặt nội dung); toàn bộ hợp đồng, giao dịch được công chứng họ phải chịu trách nhiệm cá nhân cả đời việc mà họ công chứng theo luật định”.10 Trong đó, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, “người thực hiện chịu trách nhiệm thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký điểm của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch Không chịu trách nhiệm nội dung của hợp đồng, giao dịch được chứng thực (trừ trường hợp người thực hiện chứng thực biết rõ ràng hợp đồng, giao dịch đó trái pháp luật)”.11 Nói cách khác, người thực cơng chứng có mức độ chịu trách nhiệm cao so với người thực chứng thực hợp đồng mua nhà Điều 17 Luật Công chứng năm 2014 Khoản 2, Điều Nghị định 23/2015/NĐ-CP Phạm Văn Tiên (2014), “Hoạt động chứng thực UBND xã Thanh Xuân – tỉnh Thanh Hoá Thực trạng giải pháp”, Báo cáo thực tập cuối khoá, Trường Đại học Vinh, tr.10 10 Khoản Điều Luật Công chứng năm 2014 11 Điều 35 Nghị định 23/2015/NĐ-CP Ví dụ: Ơng A muốn công chứng chứng thực Hợp đồng mua bán nhà để bán cho Bà B nhà ông A Nếu ơng A cơng chứng hợp đồng cơng chứng viên phải chịu trách nhiệm nội dung, hình thức, chủ thể giao kết toàn nội dung khác liên quan đến hợp đồng không trái với quy định pháp luật Nếu ông A chứng thực hợp đồng người chứng thực chịu trách nhiệm xác nhận việc ông A bà B giao kết hợp đồng vào thời gian, địa điểm xác nào; bên có đầy đủ lực hành vi dân hay đồng thuận, tự nguyện ký kết hợp đồng không chữ ký điểm bên hợp đồng có xác khơng * Về giá trị pháp lý Hợp đồng mua bán nhà công chứng, chứng thực Đối với việc công chứng hợp đồng mua bán nhà, theo Điều Luật Công chứng năm 2014 hợp đồng sau cơng chứng có giá trị pháp lý sau: “- Hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng - Hợp đồng mua bán nhà được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của bên có quyền yêu cầu Tòa án giải theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng có thỏa thuận khác - Hợp đồng mua bán nhà được công chứng có giá trị chứng cứ; tình tiết, sự kiện hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tịa án tun bố vơ hiệu” 12 Đối với việc chứng thực Hợp đồng mua bán nhà, Điều Nghị định 23/2015/NĐ-CP, sau chứng thực, Hợp đồng có giá trị sau: "- Chữ ký được chứng thực có giá trị chứng minh người yêu cầu chứng thực 12 Thu Linh (2020), “Phân biệt công chứng, chứng thực”, xem https://thuvienphapluat.vn/banan/tin-tuc/phan-biet-cong-chung-chung-thuc-2375 tại: ký chữ ký đó, căn để xác định trách nhiệm của người ký nội dung của giấy tờ, văn bản - Hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng chứng minh thời gian, địa điểm các bên ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch” Như vậy, công chứng làm hợp đồng có giá trị hiệu lực chứng minh tồn tình tiết, kiện hợp đồng chứng thực có giá trị chứng minh thời gian, địa điểm bên ký kết, lực ý chí tự nguyện bên mà khơng phải tồn hiệu lực hợp đồng.13 Ví dụ, tình ơng A ký hợp đồng mua bán nhà với bà B nêu Nếu hợp đồng có điều khoản về: “Hai bên xác thực nhà mà ông A chuyển nhượng có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đứng tên ơng A ơng A có tồn quyền bán nhà đó” Nếu hợp đồng cơng chứng, đưa Tồ án, thoả thuận, tình tiết bên chứng minh mà lấy làm để chứng minh cho vấn đề pháp lý khác Tuy nhiên, hợp đồng chứng thực, thủ tục chứng thực xác nhận cho thời gian, địa điểm, lực, ý chí chữ ký hợp đồng mà khơng chứng nhận tình tiết thuộc nội dung Hay nói cách khác, để chứng minh thực tế ơng A có đủ điều kiện ký kết hợp đồng mua bán nhà với bà A hay khơng khơng thể dựa hợp đồng chứng thực mà phải bổ sung pháp lý khác như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy tờ chứng minh độc thân có gia đình phải chứng minh ông A có quyền sở hữu nhà * Về trách nhiệm bồi thường Trong trách nhiệm bồi thường, công chứng, tổ chức hành nghề công chứng chủ thể chịu trách nhiệm cho thiệt hại người yêu cầu công chứng; đồng thời công chứng viên chủ thể trực tiếp thực công chứng phải 13 Đinh Thị Thuỷ (2017), “Hoạt động chứng thực UBND xã Nga An huyện Nga Sơn Thực trạng giải pháp”, Báo cáo thực tập, Trường Đại học Nội vụ, tr.5 hoàn trả lại cho tổ chức hành nghề công chứng phần khoản tiền chi trả bồi thường Đối với chứng thực, người thực chứng thực gây thiệt hại bị xử lý kỷ luật chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định trách nhiệm bồi thường nhà nước Ví dụ, trường hợp ơng A bà B ký hợp đồng mua bán nhà ở, việc công chứng/chứng thực thực sai làm ông A thiệt hại Nếu hợp đồng công chứng, chủ thể phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại tổ chức hành nghề công chứng thực công chứng hợp đồng Sau đó, cơng chứng viên phải chịu trách nhiệm chi trả cho tổ chức hành nghề công chứng theo quy định Nếu hợp đồng chứng thực, chủ thể phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại quan nhà nước quản lý trực tiếp người thực chứng thực Chẳng hạn chủ tịch UBND xã, Phó chủ tịch UBND xã, Sau đó, việc xử lý cán thực chứng thực thực theo quy định pháp luật có liên quan * Về pháp luật điều chỉnh Đối với pháp luật điều chỉnh, công chứng đưa vào văn pháp luật Luật Công chứng năm 2014 Trong đó, chứng thực chịu điều chỉnh văn luật Nghị định số 23/2015/NĐ-CP cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký, chứng thực hợp đồng, giao dịch Chương Một số nhận xét kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà 2.1 Một số nhận xét chứng thực Hợp đồng mua bán nhà với công chứng Hợp đồng mua bán nhà Pháp luật hành thừa nhận công chứng chứng thực hợp đồng hai hình thức xác thực để hợp đồng mua bán nhà có điều kiện pháp lý (đối với hợp đồng giao kết bên cá nhân) Theo đó, mang giá trị xác thực hợp đồng mua bán nhà nhiên hợp đồng mua bán nhiên với chủ thể, phạm vi, thủ tục, thực khác cho phép người giao kết hợp đồng mua bán nhà linh hoạt lựa chọn cho phù hợp Tuy nhiên, khác biệt đó, đặc biệt liên quan đến trách nhiệm người thực công chứng, chứng thực giá trị hợp đồng mua bán nhà sau công chứng, chứng thực khiến cho quy định tồn số bất cập, vướng mắc định làm ảnh hưởng đến hiệu pháp lý Cụ thể sau: Thứ nhất, chưa đảm bảo cơng bằng, bình đẳng cơng chứng chứng thực Dựa chất hoạt động công chứng, chứng thực Hợp đồng mua bán nhà thấy hai có giá trị pháp lý tạo chứng làm phát sinh hiệu lực quyền, nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng Công chứng viên phải chịu trách nhiệm tính xác thực, hợp pháp hợp đồng cơng chứng phải chịu trách nhiệm bồi thường gây lỗi theo quy định Trong đó, hoạt động chứng thực người chứng thực phải chịu trách nhiệm thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, lực hành vi dân sự, tự nguyện, chữ ký điểm bên tham gia hợp đồng Điều khiến cho vai trò trách nhiệm chủ thể hoạt động công chứng, chứng thực cân đối Đặc biệt, việc giao kết hợp đồng mua bán bất động sản, pháp luật cho phép bên chọn hai thủ công chứng chứng thực, hợp đồng sau chứng thực công chứng phát sinh hiệu lực pháp lý Do vậy, 10 trách nhiệm pháp lý mà bên phải nhận thực thủ tục cần có tương đồng, bình đẳng.14 Thứ hai, “quy định chứng thực không đảm bảo cho hợp đồng, giao dịch giao kết theo quy định pháp luật”15 Theo quy định Khoản Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ – CP: “Người yêu cầu chứng thực nộp 01 (một) bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực, gồm các giấy tờ sau đây: a) Dự thảo hợp đồng, giao dịch; b) Bản Giấy chứng minh nhân dân Hộ chiếu giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực; c) Bản giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bản giấy tờ thay được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; trừ trường hợp người lập di chúc bị cái chết đe dọa đến tính mạng Bản giấy tờ quy định tại Điểm b Điểm c của Khoản được xuất trình kèm bản chính để đối chiếu” Như vậy, hợp đồng mua bán nhà hộ gia đình hay tài sản chung vợ chồng Nghị định 23/2015/NĐ-CP không yêu cầu chứng thực phải đưa giấy tờ cung cấp chứng minh việc quyền sở hữu nhà người yêu cầu công chứng khơng có nghĩa vụ phải chứng minh có quyền sở hữu nhà hay có chung quyền sở hữu nhà với 14 Nguyễn Hồng Phương Un (2022), “Cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam Thực tiễn áp dụng Văn phịng cơng chứng Nguyễn Thị Mai Sao”, Chun đề thực tập tốt nghiệp, Trường đại học mở Thành phố Hồ Chí Minh, tr 26 15 Nguyễn Huy Cường (2019), “Chế định công chứng chứng thực theo pháp luật Việt Nam – Bất cập kiến nghị hoàn thiện”, Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương”, xem tại: https://stp.binhduong.gov.vn/bo-tro-tu-phap/Lists/CongChung/DispForm.aspx? ID=172&ContentTypeId=0x01006B434E144EA34B09B66CBCE45AAE3E9100B4E23BBF 62D692429186908A5C8AD17F 11 Chẳng hạn, theo quy định Luật Hôn nhân gia đình, vợ chồng sau kết hơn, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác có quyền sở hữu chung với tài sản hình thành mà thủ tục chứng thực lại không yêu cầu nộp văn chứng minh người yêu cầu chứng thực người có quyền sở hữu nhà mà không bao gồm vợ chồng Người yêu cầu chứng thực khơng có nghĩa vụ phải cung cấp chứng chứng minh điều Như vậy, theo quy định không đảm bảo an toàn pháp luật hợp đồng mua bán nhà giao kết nội dung hợp đồng khơng kiểm sốt thực chứng thực chủ thể thực chứng thực chịu trách nhiệm mặt nội dung hay tính hợp pháp hợp đồng Thứ ba, việc xác định thẩm quyền công chứng, chứng thực theo “địa hạt” gây bất cập cho người giao kết hợp đồng mua bán nhà muốn sử dụng dịch vụ Theo quy định khoản Điều 54 Luật Công chứng năm 2014: “1 Việc công chứng hợp đồng chấp bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản” Bên cạnh đó, khoản Điều Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định rằng: “6 Việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất Việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà” Như vậy, công chứng chứng thực hợp đồng mua bán nhà yêu cầu phải tiến hành quan, tổ chức có thẩm quyền nơi có nhà đối tượng hợp đồng mua bán nhà, hay nói cách khác theo “địa hạt” Điều thực tế quy định nhằm tạo điều kiện cho chủ thể thực chứng thực, cơng chứng hợp đồng kiểm sốt tốt tình hình nhà Tuy nhiên, điều kiện cơng nghệ 4.0 ngày phát triển, vấn đề kiểm sốt tình trạng nhà hồn tồn nghiên cứu để phát triển thực thông 12 qua hệ thống thơng tin đồng Theo đó, chủ thể thực công chứng, chứng thực tra thơng tin cứng lưu nội mà kiểm sốt đồng thơng tin địa phương lên hệ thống trao quyền tra cứu cho chủ thể Việc thực công chứng, chứng thực thông qua “địa hạt” tạo khó khăn định cho chủ thể giao kết hợp đồng mua bán nhà thực Bởi trường hợp chủ thể hay gần địa phương có nhà để dễ dàng thực thủ tục Khi muốn giao kết hợp đồng, chủ thể lại phải di chuyển địa phương gây thời gian, chi phí đơi ảnh hưởng đến hiệu giao kết hợp đồng thời điểm tốt 2.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật chứng thực Hợp đồng mua bán nhà, công chứng Hợp đồng mua bán nhà Trên sở bất cập, vướng mắc nêu trên, số kiến nghị hồn thiện pháp luật cơng chứng, chứng thực Hợp đồng mua bán sau: Thứ nhất, sửa đổi quy định trách nhiệm chủ thể thực chứng thực hợp đồng mua bán nhà Để đảm bảo công trách nhiệm chủ thể thực công chứng, chứng thực, đồng thời đảm an toàn cho hợp đồng giao kết, cần thiết phải sửa đổi lại quy định phạm vi chịu trách nhiệm chủ thể thực chứng thực Hợp đồng mua bán nhà Theo đó, xác định cơng chứng, chứng thực đểu có giá trị điều kiện có hiệu lực Hợp đồng mua bán nhà cần tạo cân giá trị pháp lý Hợp đồng thực hai hình thức Cụ thể cần bổ sung thêm trách nhiệm cho chủ thể chứng thực “tính xác thực, hợp pháp hợp đồng mua bán nhà” chứng thực Tức là, chủ thể phải chịu trách nhiệm mặt nội dung thay có hình thức Nếu trường hợp không sửa đổi lại phạm vi trách nhiệm để tăng đa dạng hình thức xác thực hợp đồng cho bên lựa chọn cần thiết phải sửa đổi quy định hình thức xác thực bắt buộc phải thực hợp đồng mua bán nhà Theo đó, thay chủ thể giao kết hợp đồng lựa chọn hai hình thức cơng chứng chứng thực để đảm bảo điều kiện có hiệu lực hợp 13 đồng nên đưa hai hình thức bắt buộc Theo quan điểm em phạm vi tiểu luận này, việc áp dụng hình thức cơng chứng phù hợp có bảo đảm mặt nội dung hình thức hợp đồng Qua đảm bảo an toàn cho hợp đồng giao kết, đặc biệt nhà đối tượng hợp đồng có giá trị lớn Thứ hai, loại bỏ quy định yêu cầu công chứng, chứng thực phải đảm bảo theo hướng “địa hạt” Với phát triển công nghệ thông tin nay, việc yêu cầu công chứng, chứng thực phạm vi địa hạt khơng cịn thực phù hợp làm kìm hãm phát triển hoạt động Nhà nước cần phải xây dựng theo hướng đưa hệ thống thông tin vào áp dụng việc đồng thơng tin, tăng tính xác thực kiểm sốt thơng tin chung bất động sản Từ đó, dần loại bỏ quy định yêu cầu tính “địa hạt” thực hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà Đây xu hướng phát triển phù hợp với xã hội đại, tận dụng tối đa sức mạnh công nghệ để phục vụ cho hoạt động thực thi pháp lý 14 Kết luận Công chứng chứng thực hai dịch vụ công pháp luật ghi nhận điều kiện bắt buộc cần thực giao kết hợp đồng mua bán nhà (giữa cá nhân với cá nhân) theo thoả thuận, nhu cầu bên để đảm bảo tính xác thực hợp đồng Tuy nhiên, hai hoạt động lại không giống mà mang đặc điểm riêng định về: chất, thẩm quyền thực hiện, trách nhiệm người thực hiện, giá trị pháp lý Hợp đồng mua bán nhà công chứng, chứng thực trách nhiệm bồi thường Trên sở phân tích so sánh điểm giống khác hai hình thức này, Tiểu luận số vướng mắc, bất cập tồn quy định làm ảnh hưởng đến q trình áp dụng pháp luật tính hiệu thực thi thực tế Từ đó, hướng tới mục tiêu hoàn thiện hệ thống pháp luật phù hợp với thực tiễn yêu cầu để kiến nghị số giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật cơng chứng chứng thực nói chung cơng chứng, chứng thực Hợp đồng mua bán nhà nói riêng 15 Danh mục tài liệu tham khảo Đinh Thị Thuỷ (2017), “Hoạt động chứng thực UBND xã Nga An huyện Nga Sơn Thực trạng giải pháp”, Báo cáo thực tập, Trường Đại học Nội vụ Hồ Thò Hồng Hạnh (2013), “Thực trạng hoạt động chứng thực địa bàn huyện Tun Quang, tỉnh Quảng BÌnh”, Khố luận tốt nghiệp, Khoa Luật – Đại học Huế Lê Thị Hồi Ân – Chủ biên (2011), “Giáo trình cơng chứng chứng thực”, Trung tâm Đào tạo từ xa – Trường Đại học Vinh Luật Công chứng năm 2014 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng năm 2015 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch Nguyễn Huy Cường (2019), “Chế định công chứng chứng thực theo pháp luật Việt Nam – Bất cập kiến nghị hồn thiện”, Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương”, xem tại: https://stp.binhduong.gov.vn/bo-tro-tu-phap/Lists/CongChung/DispForm.asp x? ID=172&ContentTypeId=0x01006B434E144EA34B09B66CBCE45AAE3E 9100B4E23BBF62D692429186908A5C8AD17F Nguyễn Hoàng Phương Uyên (2022), “Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam Thực tiễn áp dụng Văn phịng cơng chứng Nguyễn Thị Mai Sao”, Chun đề thực tập tốt nghiệp, Trường đại học mở Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Thị Thuý Vân, “Chứng thực Uỷ ban nhân dân xã từ thực tiễn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội – Viện hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam Phạm Văn Tiên (2014), “Hoạt động chứng thực UBND xã Thanh Xuân – tỉnh Thanh Hoá Thực trạng giải pháp”, Báo cáo thực tập cuối khoá, Trường Đại học Vinh 16 10 Vũ Thị Thảo (2015), “Pháp luật chứng thực”, Đặc san tuyên truyền pháp luật, số 02/2015 11 Thông tư số 574/QLTPK ngày 10/10/1987 Bộ Tư pháp công chứng 12 Thu Linh (2020), “Phân biệt công chứng, chứng thực”, xem tại: https://thuvienphapluat.vn/banan/tin-tuc/phan-biet-cong-chung-chung-thuc2375 17