Báo cáo công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá

Công chứng các hợp đồng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và công chứng các hợp đồng giao dịch khác Chuyên đề: Sau khi hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được công chứng viên chứng nhận, do phát sinh một số bất đồng nên ông A (người trúng đấu giá) và Ngân hàng X (người có tài sản) thống nhất đề nghị huỷ bỏ hợp đồng đã công chứng đó. Là công chứng viên, anh (chị) hãy giải quyết tình huống này? Anh (chị) hãy cho biết những bất cấp trong quy định của pháp luật về huỷ hợp đồng?

HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN (Kỳ thi chính) Cơng chứng hợp đồng biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ công chứng hợp đồng giao dịch khác Chuyên đề: Sau hợp đồng mua bán tài sản đấu giá công chứng viên chứng nhận, phát sinh số bất đồng nên ông A (người trúng đấu giá) Ngân hàng X (người có tài sản) thống đề nghị huỷ bỏ hợp đồng cơng chứng Là cơng chứng viên, anh (chị) giải tình này? Anh (chị) cho biết bất cấp quy định pháp luật về huỷ hợp đồng? MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG I Những vấn đề pháp lý liên quan đến công chứng hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 1.1 Về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 1.1.2 Công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 1.2 Về công chứng văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 1.2.1 Quy định pháp luật dân hủy bỏ hợp đồng 1.2.2 Quy định hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá theo Luật đấu giá tài sản 2016 1.2.3 Thủ tục công chứng văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá .7 II Thực trạng công chứng văn hủy bỏ hợp đồng, giao dịch 10 2.1 Bình luận tình chuyên đề - Hướng xử lý Công chứng viên 10 2.1 Những mặt đạt 14 2.2 Những mặt hạn chế 15 III Giải pháp hoàn thiện pháp luật 18 KẾT LUẬN .20 MỞ ĐẦU Đấu giá tài sản hình thức mua bán tài sản công khai nhiều người tham gia trả giá mua tài sản Ở Việt Nam, bán đấu giá tài sản thức vào hoạt động từ năm 1989 ghi nhận Pháp lệnh Thi hành án dân 1989 Sau nhiều năm phát triển, dịch vụ bán đấu giá tài sản trở thành dịch vụ pháp lý có ý nghĩa có vị trí quan trọng đời sống xã hội Trình tự thực mua bán tài sản đấu giá trải qua nhiều giai đoạn, xuất phát từ tính phức tạp thủ tục này, vai trị cơng chứng viên – Người thẩm phán phòng ngừa rủi ro cho hợp đồng, giao dịch, việc tham gia trình mua bán tài sản đấu giá bất động sản công chứng viên cần thiết để đảm bảo hợp đồng mua bán tài sản đấu giá không vi phạm pháp luật bảo vệ quyền lợi ích bên tham gia thoả thuận hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá có giá trị xác nhận việc mua bán tài sản bán đấu giá, sở pháp lý để chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng tài sản bán đấu giá Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá sử dụng phổ biến thực tiễn có vai trị, ý nghĩa quan trọng Do chất giao dịch dân sự thỏa thuận nên pháp luật có nhiệm vụ phải tôn trọng thỏa thuận bên miễn thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật Theo đó, Các bên có quyền xác lập hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đương nhiên họ có thỏa thuận hủy hợp đồng lợi ích mà bên muốn hướng tới đạt phát sinh mâu thuẫn trình thực hợp đồng… Theo quy định Điều 51 Luật công chứng, Việc công chứng hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản thực có thỏa thuận, cam kết văn tất người tham gia hợp đồng Theo đó, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cơng chứng trường hợp bên huỷ bỏ, chấm dứt hợp đồng cần có chứng nhận cơng chứng viên – người nhà nước ủy thác phần quyền lực để chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch Công chứng Văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá loại việc phức tạp Do cơng chứng viên q trình tiếp nhận u cầu cơng chứng cần phải ý, trang bị kỹ chuyên môn, kiến thức pháp lý quy định pháp luật liên quan để giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ chất hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, quy định xác lập, công chứng chấm dứt, huỷ hợp đồng, đặc biệt việc huỷ hợp đồng cơng chứng Đồng thời đảm bảo tính xác thực, hợp pháp việc hủy bỏ, hạn chế tranh chấp phát sinh Xuất phát từ tầm quan trọng kỹ công chứng văn hủy bỏ hợp đồng đấu giá nói riêng văn hủy bỏ hợp đồng, giao dịch nói chung, nội dung báo cáo tập trung làm rõ vấn đề lý luận liên quan đến tình đề bài, từ đề xuất hướng giải cơng chứng viên Đồng thời nêu lên quan điểm góc độ người hành nghề nêu phương hướng giải sở quy định pháp luật Từ đúc kết lưu ý cơng chứng viên loại hợp đồng để góp phần đảm bảo chứng nhận cho văn cơng chứng đầy đủ tính xác thực tính hợp pháp Đồng thời sở thực trạng công chứng văn hủy bỏ hợp đồng nói chung, kiến nghị số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật cơng chứng hủy bỏ hợp đồng, nhằm góp phần nâng cao hiệu hoạt động công chứng NỘI DUNG I Những vấn đề pháp lý liên quan đến công chứng hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá I.1 Về hợp đồng mua bán tài sản đấu giá I.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Pháp luật chưa có quy định cụ thể khái niệm hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Tuy nhiên vào khái niệm hợp đồng, loại hợp đồng phổ biến theo Bộ luật Dân 2015, quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản sát nghĩa với hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Tại Điều 420 Bộ luật Dân 2015 quy định sau: “Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán.” Theo đó, ta thấy khác biệt đối tượng hợp đồng Đối tượng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có phạm vi hẹp đối tượng hợp đồng mua bán tài sản, cụ thể quy định rõ ràng Điều Luật đấu giá tài sản 2016 tài sản đấu giá, số trường hợp quy định khoản Điều Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Hơn nữa, Điều 46 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, phê duyệt kết đấu giá tài sản, thấy số đặc trưng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kết đấu giá tài sản làm ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá; chủ thể hợp đồng người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá tổ chức đấu giá; đề nghị giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có hiệu lực từ thời điểm đấu giá viên công bố kết (trừ trường hợp khác) I.1.2 Công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Theo quy định pháp luật, công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, tuân theo thủ tục quy định Bộ luật Dân 2015 Luật Cơng chứng 2014 cơng chứng viên cịn cần tuân thủ thêm quy định pháp luật đấu giá tài sản sau: Trước Nghị định số 17/2010/NĐ-CP có hiệu lực, điểm 6.3 khoản Thông tư số 03/2005/TT-BTP hướng dẫn thực Nghị định số 05/2005/NĐ-CP có quy định: “ Đối với tài sản đấu giá bất động sản hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phải quan cơng chứng nơi có bất động sản chứng nhận.” Tại khoản Điều 35 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định:“Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá ký kết tổ chức đấu giá người mua tài sản đấu giá Đối với tài sản mà pháp luật quy định hợp đồng mua bán phải có cơng chứng phải đăng ký, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phải công chứng phải đăng ký, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phải phù hợp với quy định đó.” Tuy nhiên nay, theo quy định Điều 46 Luật Đấu giá tài sản 2016: “Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá ký kết người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá tổ chức đấu giá tài sản bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thực theo quy định pháp luật dân sự.” “Trình tự, thủ tục, thẩm quyền phê duyệt kết đấu giá tài sản thực theo quy định pháp luật có liên quan.” Như vậy, tại, việc xác định hợp đồng mua bán tài sản đấu giá công chứng hay không công chứng phải dựa vào quy định pháp luật dân Về bản, văn đấu giá cơng chứng có giá trị pháp lý tương tự văn công chứng sau: Trước hết, việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên, phòng ngừa rủi ro tranh chấp nhằm ổn định quan hệ bên tham gia hợp đồng Nhờ đó, phát sinh mâu thuẫn bên mà không giải dựa thỏa thuận hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cơng chứng; bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ bên có quyền u cầu Tịa giải theo quy định pháp luật Về phía cơng chứng viên, khoản Điều Luật Công chứng 2014 ghi rõ: “Hợp đồng, giao dịch cơng chứng có giá trị chứng cứ; tình tiết, kiện hợp đồng, giao dịch công chứng chứng minh, trừ trường hợp bị Tịa án tun bố vơ hiệu.” Với chế định văn hợp đồng cơng chứng có giá trị chứng cứ, công chứng viên cần nâng cao tinh thần trách nhiệm trình thực công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Bởi qua hoạt động công chứng, phát sai phạm pháp luật, dấu hiệu tội phạm văn lưu lại văn phịng cơng chứng xem nguồn chứng không cần phải chứng minh cho quan có thẩm quyền cho bên có tranh chấp xảy Cuối cùng, khoản Điều Luật Công chứng 2014 quy định: “Bản dịch cơng chứng có giá trị sử dụng giấy tờ, văn dịch.” Việc quy định hồn tồn hợp lý, mà văn cơng chứng công chứng viên kiểm tra, đối chiếu tính xác thực với cách đầy đủ, xác; ghi lời làm chứng mình, ký tên, đóng dấu để khẳng định điều dịch cơng chứng có giá trị sử dụng giấy tờ, văn dịch Tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhu cầu cơng chứng đạt kết mà họ mong muốn.1 I.2 Về công chứng văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá I.2.1 Quy định pháp luật dân hủy bỏ hợp đồng Bộ luật Dân 2015 quy định huỷ bỏ hợp đồng Điều 422 trường hợp làm chấm dứt hợp đồng tức làm cho hợp đồng khơng cịn giá trị thực hay hiệu lực pháp luật bên tham gia hợp đồng hợp đồng Điều quy định rõ khoản Điều 427 Bộ luật Dân 2015: “Khi hợp đồng bị hủy bỏ hợp đồng khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, bên thực nghĩa vụ thỏa thuận, trừ thỏa thuận phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại thỏa thuận giải tranh chấp.” Theo quy định Bộ luật Dân 2015, việc huỷ bỏ hợp đồng chia thành hai loại: Thứ huỷ bỏ hợp đồng bên thỏa thuận Theo quy định Bộ luật dân sự, bên xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực bên phải chủ thể khác tơn trọng Do bên có quyền thỏa thuận việc hủy bỏ hợp đồng, việc thỏa thuận hủy bỏ không trái pháp luật đạo đức xã hội, không gây thiệt hại làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức Thứ hai huỷ bỏ hợp đồng bên đơn phương hủy bỏ quy định vấn đề phức tạp Theo quy định khoản Điều 423 Bộ luật Dân 2015, bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng mà bồi thường thiệt hại khi: “a) Bên vi phạm hợp đồng điều kiện hủy bỏ mà bên thỏa thuận; b) Bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; Phịng Cơng chứng số 1, https://sotp.laichau.gov.vn/view/huong-dan-nghiep-vu/gia-tri-phap-ly-cua-van-bancong-chung-54069, tham khảo ngày 17/3/2020 c) Trường hợp khác luật quy định.” Về bản, hai loại huỷ bỏ hợp đồng có định pháp luật hậu huỷ bỏ hợp đồng, quy định Điều 427 Bộ luật Dân 2015 “Các bên phải hoàn trả cho nhận sau trừ chi phí hợp lý thực hợp đồng chi phí bảo quản, phát triển tài sản Việc hồn trả thực hiện vật Trường hợp khơng hồn trả vật trị giá thành tiền để hồn trả Trường hợp bên có nghĩa vụ hồn trả việc hồn trả phải thực thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác.” Các bên thỏa thuận thời gian, địa điểm trả lại tài sản mà không thiết phải giao trả ký văn huỷ bỏ Tuy nhiên, khơng phải hợp đồng huỷ bỏ trường hợp tài sản động sản, tiền tài sản nhà nước không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu khơng phép huỷ bỏ hợp đồng tương tự việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng lợi ích người thứ ba trừ trường hợp người thứ ba đồng ý: “Khi người thứ ba đồng ý hưởng lợi ích dù hợp đồng chưa thực hiện, bên giao kết hợp đồng không sửa đổi hủy bỏ hợp đồng, trừ trường hợp người thứ ba đồng ý.” (Điều 417 Bộ luật Dân 2015) I.2.2 Quy định hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá theo Luật đấu giá tài sản 2016 Theo Luật đấu giá tài sản 2016, quy định hợp đồng dịch vụ mua bán tài sản đấu giá tập trung Điều 46 Theo đó, “người trúng đấu giá coi chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá”(khoản Điều 46 Luật đấu giá tài sản 2016); quyền nghĩa vụ bên thực từ thời điểm theo quy định pháp luật dân quy định khác liên quan Luật đấu giá tài sản 2016 xác định thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có hiệu lực áp dụng pháp luật dân quy phạm pháp luật xử lý tình hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Theo quy định Điều 72 Luật đấu giá tài sản năm 2016 ( Luật Đấu giá tài sản) kết đấu giá tài sản bị hủy trường hợp sau đây: Một là: Theo thỏa thuận người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản người trúng đấu giá việc hủy kết đấu giá tài sản người có tài sản đấu giá người trúng đấu giá việc hủy giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, trừ trường hợp gây thiệt hại làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức; Hai là: Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị Tịa án tun bố vơ hiệu theo quy định pháp luật dân trường hợp người trúng đấu giá có hành vi vi phạm quy định điểm b khoản Điều Luật Đấu giá tài sản; Ba là: Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản bị hủy bỏ theo quy định khoản Điều 33 Luật Đấu giá tài sản; Bốn là: Người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên có hành vi thơng đồng, móc nối, dìm giá trình tham gia đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hồ sơ tham gia đấu giá kết đấu giá tài sản Năm là: Theo định người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành trường hợp đấu giá tài sản nhà nước có quy định khoản Điều 33 Luật Đấu giá tài sản Về hình thức hủy kết bán đấu giá, thấy pháp luật đấu giá tài sản ghi nhận hai hình thức hủy kết bán đấu giá tài sản để thi hành án, theo kết đấu giá tài sản bị hủy khi: (i) Theo thỏa thuận người có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản người trúng đấu giá (ii) Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản bị hủy bỏ; Việc thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá ký kết xảy thời hạn người mua trúng đấu giá không nộp tiền tài sản bán đấu giá thành khơng cịn bị hư hỏng, giảm giá trị đáng kể trình định giá tài sản có vi phạm dẫn đến việc giao tài sản giao phát sinh hậu nghiêm trọng khắc phục Đồng thời việc thụ lý yêu cầu công chứng hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên cần lưu ý đến nghĩa vụ phát sinh, quyền lợi ích hợp pháp bên bên thứ ba có liên quan hạn chế đến mức tối đa việc làm phát sinh tranh chấp hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá I.2.3 Thủ tục công chứng văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Thực tế loại việc cơng chứng có tính phức tạp, dễ phát sinh tranh chấp Vì việc công chứng văn huỷ bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cần công chứng viên tiến hành cách cẩn trọng Về vấn đề áp dụng pháp luật, công chứng viên cần áp dụng quy định Luật đấu giá tài sản 2016, Bộ luật dân 2015 văn hướng dẫn thi hành khác đấu giá tài sản Trình tự thủ tục chi tiết áp dụng công chứng viên thực sau: Bước 1: Tiếp nhận kiểm tra hồ sơ: Công chứng viên kiểm tra giấy tờ hồ sơ yêu cầu công chứng: + Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định pháp luật cơng chứng viên thụ lý ghi vào sổ công chứng + Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng chưa đầy đủ: Công chứng viên ghi phiếu hướng dẫn yêu cầu bổ sung + Trường hợp hồ sơ không đủ sở pháp luật để giải quyết: Công chứng viên giải thích rõ lý từ chối tiếp nhận hồ sơ Bước 2: Công chứng viên kiểm tra hồ sơ, đầy đủ thụ lý ghi vào sổ cơng chứng: “Trong trường hợp có cho hồ sơ u cầu cơng chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có nghi ngờ lực hành vi dân người yêu cầu công chứng đối tượng hợp đồng, giao dịch chưa mơ tả cụ thể công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ theo đề nghị người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ có quyền từ chối cơng chứng” (khoản Điều 40 Luật Công chứng 2014).” Bước 3: Soạn thảo ký văn bản: Công chứng viên soạn thảo ký văn theo thủ tục quy định Điều 40 Luật Công chứng 2014 hợp đồng soạn thảo sẵn theo thủ tục quy định Điều 41 Luật Công chứng 2014 công chứng viên soạn thảo theo đề nghị người yêu cầu công chứng Bước 4: Đọc văn huỷ bỏ: Công chứng viên áp dụng khoản Điều 40 Luật Công chứng 2014: “Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị người yêu cầu công chứng.” + “Trường hợp người u cầu cơng chứng khơng đọc phải có người làm chứng, người làm chứng phải bảo đảm quy định người làm chứng” (khoản Điều 47 Luật Cơng chứng 2014) + Trong số trường hợp cịn phải tuân thủ điều kiện người làm chứng văn pháp luật khác (ví dụ: Điều 632 Bộ luật Dân 2015 người làm chứng việc lập di chúc) Trong trường hợp này, công chứng viên người đọc người làm chứng đọc cho người yêu cầu công chứng nghe Trường hợp người yêu cầu cơng chứng khơng thơng thạo tiếng Việt phải có người phiên dịch (điều kiện người phiên dịch quy định lại khoản Điều 47 Luật Công chứng 2014), người phiên dịch người dịch toàn nội dung văn sửa đổi, bổ sung cho người yêu cầu công chứng nghe.2 Bước 5: Người yêu cầu công chứng ký văn huỷ bỏ: Nguyên tắc để người yêu cầu công chứng ký văn huỷ bỏ ký trang văn huỷ bỏ (nguyên tắc bắt buộc) quy định tại: + Khoản Điều 40 Luật Công chứng 2014: “Người yêu cầu cơng chứng đồng ý tồn nội dung dự thảo hợp đồng, giao dịch ký vào trang hợp đồng, giao dịch Công chứng viên yêu cầu người u cầu cơng chứng xuất trình giấy tờ quy định khoản Điều để đối chiếu trước ghi lời chứng, ký vào trang hợp đồng, giao dịch.” + Khoản 2, Điều 48 Luật Công chứng 2014: Nếu người u cầu cơng chứng khơng tự ký điểm Việc điểm thực đồng thời việc công chứng sửa đổi, bổ sung di chúc theo yêu cầu người yêu cầu công chứng công chứng viên thấy cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho người yêu cầu công chứng Ví dụ: Trong trường hợp người u cầu cơng chứng pháp nhân, tổ chức người đại diện theo pháp luật người đại diện theo uỷ quyền người ký vào văn (khoản Điều 47 Luật Cơng chứng 2014) + Trường hợp có người làm chứng, người đại diện, người phiên dịch người phải ký vào văn Luật Công chứng 2014 không quy định rõ người phiên dịch, người làm chứng phải ký vào trang văn phân tích địa vị pháp lý, tính chịu trách nhiệm người rõ ràng người làm chứng, người phiên dịch phải ký vào trang văn sửa đổi, bổ sung hợp đồng, giao dịch3 tương tự văn huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch Bước 6: Công chứng viên ký chứng nhận tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu vào văn huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch: Căn theo khoản Điều 40 Luật Công chứng 2014, công chứng viên yêu cầu người yêu cầu cơng chứng xuất trình giấy tờ quy định khoản Điều 40 Luật Công chứng 2014 để đối chiếu trước ghi lời chứng, ký vào trang hợp đồng Học viện Tư pháp, tlđd (2), tr.319 Học viện Tư pháp, tlđd (2), tr.319 II Thực trạng công chứng văn hủy bỏ hợp đồng, giao dịch II.1 Bình luận tình chun đề - Hướng xử lý Cơng chứng viên “Sau hợp đồng mua bán tài sản đấu giá công chứng viên chứng nhận, phát sinh số bất đồng nên ông A (người trúng đấu giá) Ngân hàng X (người có tài sản) thống đề nghị huỷ bỏ hợp đồng công chứng Là cơng chứng viên, anh (chị) giải tình này? Anh (chị) cho biết bất cập quy định pháp luật về huỷ hợp đồng?” Tình chuyên đề đưa vấn đề nhiều vướng mắc hướng giải quyết, đặc biệt chi tiết khác liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản đấu giá công chứng, quyền nghĩa vụ bên không đề cập Việc nhầm lẫn hủy bỏ hợp đồng hợp đồng vơ hiệu xảy Vì trước tiến hành bước công chứng văn huỷ bỏ hợp đồng, công chứng viên cần xem xét kỹ trường hợp theo pháp luật dân Đối với tình trên, cơng chứng viên thực công chứng văn huỷ bỏ hợp đồng cần xác định tính xác thực, hợp pháp yêu cầu công chứng sở áp dụng Luật Công chứng 2014, Bộ luật Dân 2015 Luật đấu giá tài sản 2016 công chứng hủy hợp đồng thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu sau: Vấn đề thứ nhất: Yêu cầu công chứng văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có thuộc thẩm qùn cơng chứng viên hay khơng? Khơng tình mà việc công chứng nào, vấn đề mà công chứng viên cần xác định tiếp nhận yêu cầu công chứng việc cơng chứng hợp đồng, giao dịch có thuộc thẩm quyền công chứng viên hay không Trước hết theo quy định Khoản Điều 51 Luật Công chứng 2014, việc công chứng hủy bỏ hợp đồng, giao dịch công chứng phải thực tổ chức hành nghề công chứng thực việc công chứng cơng chứng viên tiến hành Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng thực việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng giải thể cơng chứng viên tổ chức hành nghề công chứng lưu trữ hồ sơ công chứng thực việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch Do đó, cơng chứng viên cần hướng dẫn người yêu cầu công chứng đến tổ chức hành nghề công chứng để thực việc công chứng nhận thấy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Ngân hàng X ông A công chứng công chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng khác 10 Ngồi ra, việc cơng chứng viên thực chứng nhận văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cần đảm bảo không vi phạm quy định điểm c, khoản 1, Điều Luật Công chứng 2014: “Công chứng hợp đồng, giao dịch, dịch có liên quan đến tài sản, lợi ích thân người thân thích vợ chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi vợ chồng; đẻ, nuôi, dâu, rể; ông, bà; anh chị em ruột, anh chị em ruột vợ chồng; cháu đẻ, nuôi;” Vấn đề thứ hai: Yêu cầu công chứng hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá ơng A ngân hàng X có đáp ứng điều kiện thảo quy định pháp luật hay không? Về chủ thể, Văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá giao dịch dân sự, chủ thể văn cần phải đáp ứng điều kiện quy định Điều 117 Bộ luật dân 2015 Theo đó, chủ thể phải có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập Song Luật công chứng 2014 khơng u cầu cá nhân phải có lực hành vi dân đầy đủ, cụ thể người yêu cầu cơng chứng cá nhân phải có lực hành vi dân Đồng thời chủ thể tham gia giao dịch dân hoàn toàn tự nguyện Để xem xét vấn đề trên, việc thụ lý yêu cầu công chứng khác, công chứng viên cần vào giấy tờ bên cung cấp, đồng thời công chứng viên cần thông qua kỹ đặt câu hỏi, giao tiếp để nắm bắt thái độ, tâm lý, sức khỏe… đại diện ngân hàng X ông A Đồng thời, công chứng viên qua tiếp xúc giấy tờ tùy thân người yêu cầu công chứng nhận thấy người yêu cầu cơng chứng hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối, ép buộc có để cơng chứng văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Bên cạnh đó, hình thức văn hủy bỏ hợp đồng, giao dịch, Khoản Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định: “Hợp đồng công chứng bị hủy thực có thỏa thuận, cam kết bằng văn tất bên tham gia hợp đồng.” Trong tình có đề cập bên có tài sản đấu giá (Ngân hàng X) ông A thoả thuận huỷ bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cơng chứng Theo đó, bên tham gia hợp đồng mua bán tài sản đấu giá trước trí thỏa thuận hướng đến việc huỷ bỏ hợp đồng Tuy nhiên công chứng viên cần phải xem xét hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cơng chứng trước để xác định xác Đồng thời, công chứng viên cần xem xét bên thực nghĩa vụ, công việc hay chưa đối tượng hợp đồng có chuyển giao hay không: 11 + Đối với hợp đồng mua bán tài sản đấu giá ông A Ngân hàng X có đối tượng tài sản quy định Điều Luật đấu giá tài sản 2016 (bởi loại tài sản pháp luật tài sản đấu giá bên khơng xác lập hợp đồng mua bán tài sản đấu giá trước được) nên chuyển giao + Đối với quyền nghĩa vụ bên thực nghĩa vụ chuyển giao tài sản (Ngân hàng X) nghĩa vụ tốn (ơng A) chưa Nếu bên thực phần nghĩa vụ áp dụng thủ tục huỷ hợp đồng Nếu chưa bên chọn áp dụng thủ tục huỷ hợp đồng chấm dứt hợp đồng Như vậy, bản, ông A Ngân hàng X thực thủ tục huỷ hợp đồng Đối với điều kiện nội dung thỏa thuận bên, Khoản Điều 72 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định việc kết đấu giá bị huỷ bên thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá: “nhưng trừ trường hợp gây thiệt hại làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức.” Theo đó, nhận thấy việc thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá ông A ngân hàng X dẫn tới vi phạm đến lợi ích Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức cơng chứng viên cần giải thích rõ cho bên từ chối yêu cầu công chứng Hơn nữa, nội dung yêu cầu công chứng trường hợp phải đảm bảo không vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội Luật Công Chứng năm 2014 quy định cấm công chứng viên không thực công chứng: “trong trường hợp mục đích nội dung hợp đồng, giao dịch, nội dung dịch vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; xúi giục, tạo điều kiện cho người tham gia hợp đồng, giao dịch thực giao dịch giả tạo hành vi gian dối khác” Như vậy, công chứng viên không chủ quan xem xét nội dung thỏa thuận bên (Ngân hàng X với ông A) việc hủy bỏ hợp đồng công chứng để đảm bảo việc công chứng văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá không gây thiệt hại làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức (trừ trường hợp bên thứ ba chấp thuận), đồng thời không vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội Vấn đề thứ ba: Những vấn đề công chứng viên cần lưu ý thực thủ tục công chứng văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Khi bên trí hủy bỏ hợp đồng cơng chứng tiến hành sau: Căn khoản Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định: “Thủ tục công chứng việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch công chứng thực thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch.” 12 Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014, theo quy định hai điều cơng chứng văn huỷ hợp đồng công chứng, công chứng viên phải tiến hành đủ bước: Tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ, thụ lý đầy đủ hồ sơ, ghi sổ công chứng, soạn thảo văn ký văn bản, đọc để bên yêu cầu công chứng văn huỷ bỏ, ký chứng nhận tổ chức hành nghề cơng chứng đóng dấu vào văn huỷ bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Là công chứng viên, thủ tục công chứng hợp đồng mua bán tài sản cần lưu ý bước, kiểm tra xem hồ sơ có đầy đủ đảm bảo tính pháp lý không, kiểm tra vụ việc xử lý thẩm quyền tổ chức hành nghề công chứng khơng, vụ việc có điểm sai phạm, hay khơng tình khơng Nếu hồ sơ khơng hợp lệ cơng chứng viên có quyền từ chối thực tránh để sau công chứng phát sai phạm Nếu hồ sơ có sai phạm, cơng chứng viên cần báo cáo lên quan có thẩm quyền để xử lý kịp thời Bước ký đọc lại văn huỷ bỏ cần cẩn thận câu văn văn để tránh sai sót để lại hậu pháp lý không mong muốn, thỏa thuận bên tham gia hợp đồng Bên cạnh đó, trình thụ lý hồ sơ, cơng chứng viên cần tư vấn cho bên hậu pháp lý việc huỷ bỏ hợp đồng để đảm bảo đại diện ngân hàng X ông A hiểu rõ hậu pháp lý tiến hành công chứng văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Căn Điều 427 Bộ luật Dân 2015:“Các bên phải hồn trả cho nhận sau trừ chi phí hợp lý thực hợp đồng chi phí bảo quản, phát triển tài sản Việc hoàn trả thực hiện vật Trường hợp khơng hồn trả vật trị giá thành tiền để hoàn trả Trường hợp bên có nghĩa vụ hồn trả việc hoàn trả phải thực thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác”, bên tham gia vào hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thực nghĩa vụ hay công việc bên phải hồn trả cho nhận Tuy nhiên, khơng trả vật cần quy đổi trị giá tiền Ví dụ hàng hố đưa vào sử dụng, Hội đồng Thẩm phán định số 05/2013/ KDTM-GĐT ngày 09/01/2013 nhận định “hàng hoá Công ty Ánh Nguyệt đưa vào sử dụng, nên khơng thể tun buộc hồn trả vật” Và quy định nghĩa vụ hoàn trả này, cơng chứng viên cịn cần lưu ý khoản tiền đặt cọc tham gia đấu giá, khoản Điều 39 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định: “Trường hợp trúng đấu giá khoản tiền đặt trước tiền lãi (nếu có) chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực giao kết thực hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thực nghĩa vụ mua tài sản đấu giá sau quan có thẩm quyền phê duyệt Việc xử lý tiền đặt cọc thực theo quy định pháp luật dân quy định khác pháp luật có liên quan” 13 Trước hết, cơng chứng viên cần vào quy định Điều 427 Bộ luật Dân 2015 hậu việc huỷ bỏ hợp đồng Theo đó, hợp đồng mua bán tài đấu giá ngân hàng X ông A khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, ngân hàng X ông A thực nghĩa vụ thỏa thuận trừ thỏa thuận vi phạm, bồi thường thiệt hại thoả thuận giải tranh chấp Tuy nhiên, trường hợp hai bên thực nghĩa vụ, công việc ngân hàng X ơng A phải hồn trả cho nhận (bằng vật), khơng phải hồn trả tiền Đồng thời để hạn chế việc phát sinh tranh chấp, công chứng viên tư vấn cho bên lưu ý giải triệt để vấn đề Xử lý tiền đặt trước lãi phát sinh có Xử lý bồi thường thiệt hại vi phạm hợp đồng (nếu có).4 Tóm lại, nội dung hoạt động cơng chứng văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá xác định tính xác thực, tính hợp pháp việc hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, đảm bảo an toàn pháp lý cho tổ chức, cá nhân tham gia hợp đồng, giao dịch Để đảm bảo tính xác thực, cơng chứng viên phải xác định chất pháp lý văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, tư cách chủ thể, ý chí thỏa thuận bên tham gia giao dịch ông A ngân hàng X Tính hợp pháp hiểu việc lập giao kết văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phải tuân thủ thủ tục công chứng theo quy định Luật Công chứng 2014 quy định pháp luật có liên quan Đồng thời nội dung điều khoản, thỏa thuận (ý chí bên) văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá không trái với quy định pháp luật, đạo đức xã hội Có nghĩa là, văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hợp pháp, đủ chứng nhận theo quy định cơng chứng viên tiến hành chứng nhận Từ việc cơng chứng cơng chứng viên có chức đảm bảo an tồn pháp lý cho văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, phòng ngừa tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho cá nhân tổ chức có liên quan đến hợp đồng giao dịch 2.1 Những mặt đạt Đến nay, qua năm thi hành Luật Cơng chứng năm 2014, thấy nhìn chung, hoạt động cơng chứng thời gian qua đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an toàn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch, đáp ứng nhu cầu nhân dân, tạo lập môi trường pháp lý thuận lợi tin cậy cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, thương mại bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần quan trọng vào tiến trình cải cách hành cải cách tư pháp Đây bước cụ Hoàng Thị Thanh Hoa, https://thads.moj.gov.vn/noidung/tintuc/lists/nghiencuutraodoi/view_detail.aspx? itemid=947, tham khảo ngày 23/6/2020 14 thể thực Nghị 49-NQ/TW Bộ Chính trị năm 2005 chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 Đối với văn huỷ bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, việc công chứng đạt giá trị pháp lý đặc biệt Các quy định pháp luật công chứng hủy bỏ hợp đồng tương đối toàn diện, đáp ứng yêu cầu thực tiễn Bởi, huỷ bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá công chứng vấn đề xảy nhiều, thường liên quan đến tranh chấp huỷ bỏ hợp đồng, nhiên việc tranh chấp hay Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu Tuy nhiên, hợp đồng vô hiệu hay khơng xác định khó, nên để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia vào hợp đồng sau hợp đồng khơng cịn hiệu lực việc thoả thuận huỷ bỏ hợp đồng nhanh chóng Các quy định pháp luật công chứng văn huỷ bỏ hợp đồng quy định rõ quyền, nghĩa vụ bên muốn huỷ bỏ hợp đồng, đồng thời xác định rõ hướng giải cụ thể, bao gồm chế tài cho vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, có giá trị pháp lý cao hơn, nhằm tránh rủi ro tranh chấp trái pháp luật Do đó, văn huỷ bỏ hợp đồng công chứng xác nhận giá trị huỷ bỏ hợp đồng xác nhận văn huỷ bỏ hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày cơng chứng viên ký đóng dấu tổ chức hành nghề công chứng (khoản Điều Luật Công chứng 2014) Điều giúp mối ràng buộc pháp lý cho thoả thuận văn huỷ hợp đồng bên 2.2 Những mặt hạn chế Hiện nay, việc công chứng văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng văn hủy bỏ hợp đồng, giao dịch nói chung pháp luật nội dung để công chứng viên tiến hành thủ tục cơng chứng, đảm bảo tính xác thực, hợp pháp thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng, giao dịch, quyền lợi ích hợp pháp bên Do đó, khung pháp lý chưa đảm bảo cơng chứng viên gặp nhiều khó khăn q trình áp dụng pháp luật, điều ảnh hưởng tới hiệu hoạt động công chứng văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng văn hủy bỏ hợp đồng, giao dịch nói chung Một thực trạng diễn quy định hệ thống pháp luật Việt Nam điều chỉnh hủy hợp đồng quy định nhiều văn khác Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng, Luật đấu giá tài sản, Luật thương mại… Trong thực tiễn áp dụng pháp luật, quy định vấn đề bất cập; mâu thuẫn, chưa đầy đủ thống Sự bất cập, thiếu thống nhất, đồng quy định pháp luật tạo nên cản trở định q trình thực cơng chứng văn hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng văn hủy bỏ hợp đồng, giao dịch nói chung Cụ thể sở nghiên cứu quy định pháp luật vấn đề trên, học viên nhận thấy tồn số hạn chế sau: 15 Thứ nhất, khoảng trống quy định đơn phương hủy bỏ hợp đồng công chứng: Điều 51 Luật Cơng chứng 2014 quy định trình tự, thủ tục công chứng văn huỷ bỏ hợp đồng thực giống trình tự, thủ tục cơng chứng văn sửa đổi, bổ sung hợp đồng, giao dịch Tuy nhiên, việc có phải cơng chứng hợp đồng, giao dịch công chứng mà bên muốn đơn phương chấm dứt thực hiện, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch hay khơng chưa văn hướng dẫn Bộ luật Dân 2015, Luật Công chứng 2014 khơng quy định trình tự, thủ tục cơng chứng văn đơn phương chấm dứt thực hiện, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch Đa số quy định pháp luật quy định nghĩa vụ thông báo bên đơn phương cho bên lại Như vậy, hiểu việc đơn phương chấm dứt thực hiện, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch không bắt buộc phải tn thủ hình thức cơng chứng Trong trường hợp bên đơn phương chấm dứt, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch yêu cầu công chứng văn đơn phương chấm dứt, huỷ bỏ cơng chứng viên thực theo yêu cầu người yêu cầu công chứng Tuy nhiên, trình tự, thủ tục, cách thức thực chưa có hướng dẫn chưa có thống nhất.5 Thứ hai, Luật Cơng chứng 2014 chưa có quy định hướng dẫn cụ thể vấn đề nên phía cơng chứng viên, việc áp dụng hình thức văn huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch hay văn chấm dứt thực hợp đồng, giao dịch có nhiều quan điểm Quan điểm thứ vào tiến độ bên thực quyền nghĩa vụ ghi hợp đồng Trường hợp bên chưa thực nghĩa vụ, cơng việc cần áp dụng hình thức văn huỷ bỏ hợp đồng Và ngược lại, trường hợp bên thực nghĩa vụ, cơng việc áp dụng hình thức văn chấm dứt hợp đồng Quan điểm thứ hai lại hướng đến việc xem xét đối tượng hợp đồng Các bên phải lập văn hình thức huỷ bỏ hợp đồng đối tượng hợp đồng tài sản (có thể chuyển giao được) lập văn hình thức chấm dứt thực hợp đồng đối tượng hợp đồng chuyển giao Tuy nhiên, hai quan điểm vướng mắc thực Bởi lẽ, hình thức văn chấm dứt hợp đồng văn huỷ bỏ hợp đồng áp dụng đối tượng hợp đồng tài sản (có thể chuyển giao được) đồng thời bên chưa thực nghĩa vụ hay công việc Nếu bên thực số quyền nghĩa vụ rồi, đặc biệt nghĩa vụ giao vật (tài sản) bên phải lập hình thức huỷ bỏ hợp đồng huỷ bỏ hợp đồng bên nhận vật (tài sản) phải có nghĩa vụ giao trả lại vật (tài sản) nhận, dùng văn chấm dứt bên khơng có nghĩa vụ phải trả lại vật (tài sản) nhận Cịn đối tượng hợp đồng khơng thể chuyển giao lại (công việc), bên thực phải Học viện Tư pháp, tlđd (2), tr.327 16 dùng hình thức văn chấm dứt thực hợp đồng, bên chưa thực dùng hình thức chấm dứt thực hợp đồng dùng hình thức huỷ bỏ hợp đồng.6 Những quan điểm đến chưa quy định rõ ràng văn hướng dẫn thi hành Đây xem khó khăn cho cơng chứng viên thụ lý yêu cầu công chứng Thứ ba, “lỗ hổng” việc quy định “bỏ cọc”, bên trúng đấu giá đơn phương hủy bỏ hợp đồng Điểm b khoản Điều 48 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định nghĩa vụ bên trúng đấu giá: “Thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản đấu giá cho người có tài sản đấu giá theo thỏa thuận hợp đồng mua bán tài sản đấu giá theo quy định pháp luật có liên quan” khơng tốn bị quan có thẩm quyền định cơng nhận kết đấu giá theo quy định Nghị định 43/2014/NĐ-CP Ngoài ra, kết đấu giá bị huỷ bên trúng đấu giá phải tiền cọc theo khoản Điều 36 Luật đấu giá tài sản 2016 Tuy nhiên, việc bên trúng đấu giá bỏ cọc nhiều lần vi phạm nguyên tắc giao kết hợp đồng, thiếu nghiêm túc, ảnh hưởng đến giai đoạn công chứng, giá trị pháp lý văn công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá pháp luật lại khơng có chế tài với trường hợp Thứ tư, vướng mắc công chứng huỷ bỏ phần hợp đồng, giao dịch Bộ luật Dân không quy định huỷ bỏ phần hợp đồng, giao dịch việc có phải cơng chứng khơng chưa có quy định rõ ràng Ở số văn luật chuyên ngành có quy định việc huỷ bỏ phần hợp đồng, ví dụ Điều 312 Luật Thương mại năm 2005 quy định “Huỷ bỏ hợp đồng” sau: “1 Huỷ bỏ hợp đồng bao gồm hủy bỏ toàn hợp đồng hủy bỏ phần hợp đồng Hủy bỏ toàn hợp đồng việc bãi bỏ hoàn toàn việc thực tất nghĩa vụ hợp đồng toàn hợp đồng Hủy bỏ phần hợp đồng việc bãi bỏ thực phần nghĩa vụ hợp đồng, phần lại hợp đồng hiệu lực” Thứ năm, việc nộp lại tất hợp đồng, giao dịch công chứng yêu cầu công chứng văn huỷ bỏ, chấm dứt hợp đồng, giao dịch Theo quy định khoản Điều 40 Luật Công chứng 2014, người yêu cầu cơng chứng phải xuất trình hợp đồng, giao dịch công chứng trường hợp huỷ hợp đồng Bởi đối tượng văn huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch Tuy nhiên, nhiều trường hợp giấy tờ khơng đầy đủ đánh bên muốn huỷ bỏ hợp đồng khơng lưu giữ giấy tờ III Giải pháp hồn thiện pháp luật Thứ nhất, khoảng trống quy định đơn phương hủy bỏ hợp đồng công chứng, trình tự, thủ tục mà cơng chứng viên thường áp dụng thực Học viện Tư pháp, Giáo trình kỹ hành nghề cơng chứng (cuốn 3), tr.326-327 17 công chứng văn đơn phương hủy bỏ hợp đồng thực giống công chứng văn thoả thuận huỷ bỏ hợp đồng Nhưng cần lưu ý thêm quy định Bộ luật Dân 2015 phải thơng báo cho bên cịn lại việc đơn phương chấm dứt, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch Tuy nhiên, việc thực thủ tục công chứng trường hợp này, bên đơn phương bên nhận uỷ quyền, bên mua, bên thuế việc xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản khơng thể thực giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản thông thường bên uỷ quyền, bên chuyển nhượng, bên cho thuê cầm giữ Thứ hai, Pháp luật công chứng cần có quy định cụ thể thủ tục cơng chứng việc đơn phương hủy bỏ hợp đồng Điều đảm bảo việc áp dụng pháp luật công chứng viên, hạn chế việc áp dụng quy định không thống nhất, đồng thời đáp ứng nhu cầu thực tế người yêu cầu công chứng Thứ ba, “lỗ hổng” việc quy định “bỏ cọc”, bên trúng đấu giá đơn phương hủy bỏ hợp đồng, hậu việc bỏ cọc, khơng chịu tốn theo nghĩa vụ bên trúng đấu giá bị toàn tiền đặt cọc đất trước nộp để tham gia đấu giá, số tiền đặt trước nộp vào ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp sẵn sàng toàn tiền đặt cọc để huỷ bỏ hợp đồng này, gần vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, tập đoàn Tân Hoàng Minh “bỏ cọc”, đơn phương hủy bỏ hợp đồng Trong vấn đề này, Luật sư Hoàng Tùng đề xuất giải pháp cho nhà làm luật: “Các quan có thẩm quyền cần quy định siết chặt việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất giá không thực nghĩa vụ, đồng thời quy định chế tài tổ chức khơng có “nghiêm túc” tham gia đấu, mang tâm thái nhởn nhơ, không thực bỏ, nhằm đảm bảo tính thực thi quy định, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá khác, trách lãng phí thời gian, tiền bạc Ngân sách nhà nước để tổ chức đấu giá công khai.” Việc đề xuất theo học viên đề xuất có giá trị với tổ chức hành nghề công chứng, vừa bảo vệ quyền lợi ích tổ chức, vừa đảm bảo quyền lợi cho bên có tài sản đấu giá Thứ tư, vướng mắc công chứng huỷ bỏ phần hợp đồng, cơng chứng viên cơng chứng văn huỷ bỏ phần hợp đồng, giao dịch Nhưng, cơng chứng viên thay lập văn huỷ bỏ hợp đồng nên lập thành văn sửa đổi, bổ sung hợp đồng Bởi lẽ, bên tham gia hợp đồng hồn tồn sửa đổi, bổ sung hợp đồng, có nội dung thỏa thuận bỏ số điều khoản thoả thuận phần bên muốn huỷ bỏ Tuy nhiên, pháp luật dân chưa có quy định cụ thể việc huỷ bỏ phần hợp đồng thấy việc huỷ bỏ Nam Việt, https://www.baogiaothong.vn/dau-gia-dat-thu-thiem-tan-hoang-minh-huy-hop-dong-lo-hong-canva-d538994.html, tham khảo ngày 12/01/2022 18 phần hợp đồng phù hợp với điều kiện không làm ảnh hưởng đến chất, nội dung, mục đích hợp đồng hồn tồn thực Thứ năm, việc nộp lại tất hợp đồng, giao dịch công chứng yêu cầu công chứng văn huỷ bỏ, chấm dứt hợp đồng, giao dịch Hiện nay, người yêu cầu công chứng yêu cầu chứng nhận văn huỷ bỏ hợp đồng nhiều trường hợp làm thất lạc một, số tất hợp đồng, giao dịch công chứng Tuy nhiên, cơng chứng viên thường có ba cách xử lý + Một là, yêu cầu người yêu cầu công chứng đến trình báo cơng an việc hợp đồng để công an xác nhận công chứng viên lưu xác nhận Đây cách sử dụng nhiều nhất, đảm bảo tính xác thực văn + Hai là, công chứng viên cho người yêu cầu công chứng cam đoan việc làm thất lạc hợp đồng, đồng thời cho họ cam đoan chịu trách nhiệm việc quản lý, sử dụng hợp đồng + Ba là, tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận hợp đồng, giao dịch (hoặc nơi lưu trữ hồ sơ) cấp hợp đồng qua lời đề nghị người yêu cầu công chứng công chứng viên chứng nhận văn huỷ bỏ hợp đồng cần lưu hợp đồng cơng chứng Về phía tác giả giáo trình cho “sử dụng cách được, quan trọng tuỳ loại hợp đồng, giao dịch khác nhau, tùy việc thực hợp đồng, giao dịch mà cơng chứng viên có cho huỷ hay khơng sử dụng hình thức chấm dứt thực hợp đồng, giao dịch hay văn huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch Việc cam đoan nội dung nói cơng chứng viên ghi văn huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch.”8 Tuy nhiên pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể, để tạo điều kiện cho người hành nghề tiến hành thụ lý hồ sơ trường hợp Học viện Tư pháp, tlđd (4), tr.329 19