CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THỰC TIỄN TẠI THỊ XÃ GÒ CÔNG

Mục tiêu nghiên cứu của bài Luận văn tốt nghiệp là nhằm làm rõ các vấn đề lý luận, pháp luật về công chứng HĐMBNO; trên cơ sở đó đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật tại thị xã Gò Công và đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về công chứng HĐMBNO.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT HỆ ĐÀO TẠO: VỪA LÀM VỪA HỌC KHỐ: (2019– 2023) CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở - THỰC TIỄN TẠI THỊ XÃ GỊ CƠNG Giảng viên hướng dẫn: Cần Thơ, tháng … năm …… Sinh viên thực hiện: Công chứng hợp đồng mua bán nhà - thực tiễn thị xã Gị Cơng MỤC LỤC DANH MỤC BIỂU BẢNG .v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu .2 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 4.1 Phương pháp luận 4.2 Phương pháp nghiên cứu Bố cục Luận văn .2 NỘI DUNG CHƯƠNG .4 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở .4 1.1 Cơ sở lý luận công chứng hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái quát hợp đồng mua bán nhà 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm 1.1.1.2 Vai trò pháp luật hợp đồng mua bán nhà 1.1.2 Khái quát công chứng hợp đồng mua bán nhà 1.1.2.1 Khái niệm đặc điểm 1.1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà .10 1.1.2.3 Ý nghĩa hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà 11 1.2 Pháp luật công chứng hợp đồng mua bán nhà 12 1.2.1 Phạm vi công chứng hợp đồng mua bán nhà .12 1.2.2 Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà 14 1.2.3 Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà .16 1.2.4 Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng 17 CHƯƠNG 20 THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TẠI THỊ XÃ GỊ CƠNG VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT 20 2.1 Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật công chứng hợp đồng mua bán nhà Thị xã Gị Cơng .20 i Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng Công chứng hợp đồng mua bán nhà - thực tiễn thị xã Gị Cơng 2.1.1 Đặc điểm, vị trí địa lý Thị xã Gị Cơng 20 2.1.2 Số lượng tổ chức hành nghề công chứng thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà Thị xã Gị Cơng .22 2.1.3 Kết đạt hạn chế hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà Thị xã Gị Cơng 26 2.2 Kiến nghị hồn thiện pháp luật cơng chứng hợp đồng mua bán nhà 35 2.2.1 Định hướng sách hồn thiện pháp luật .35 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện .38 KẾT LUẬN 41 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .42 ii Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng Công chứng hợp đồng mua bán nhà - thực tiễn thị xã Gị Cơng DANH MỤC BIỂU BẢNG Bảng 2.1 Phí cơng chứng hợp đồng, giao dịch dân iii Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng Công chứng hợp đồng mua bán nhà - thực tiễn thị xã Gị Cơng DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Hợp đồng mua bán HĐMB Hợp đồng mua bán nhà HĐMBNO Bộ luật Dân BLDS Luật Nhà LNO Luật Kinh doanh bất động sản Luật KDBĐS Văn phòng công chứng VPCC iv Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng Công chứng hợp đồng mua bán nhà - thực tiễn thị xã Gị Cơng MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Nước ta giai đoạn phát triển, biến động tình hình kinh tế, trị, xã hội hội nhập quốc tế dẫn tới nhu cầu nhà ngày tăng cao HĐMBNO pháp lý thơng dụng để bên chủ thể thực việc dịch chuyển quyền sở hữu nhà từ chủ thể sang chủ thể khác Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, giao dịch, hợp đồng bất động sản nói chung HĐMBNO nói riêng phải công chứng, chứng thực theo quy định điều kiện hình thức giao dịch, hợp đồng Do vậy, công chứng xem bước quan trọng trình thực giao dịch mua bán nhà nhằm đảm bảo tính hợp pháp minh bạch giao dịch, hợp đồng Là đơn vị hành thuộc tỉnh Tiền Giang với kinh tế tương đối phát triển, thị xã Gị Cơng thường xun phát sinh giao dịch, hợp đồng mua bán nhà cần công chứng theo quy định pháp luật Theo đó, văn phịng cơng chứng địa phương, hợp đồng bất động sản nói chung HĐMBNO nói riêng chiếm tỉ trọng tương đối lớn số lượng hồ sơ tiếp nhận, giải ngày Các HĐMBNO thường có giá trị lớn, vậy, văn phịng cơng chứng thường đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý rủi ro mặt tài Để hạn chế tối đa rủi ro việc nghiên cứu hiểu đúng, xác đầy đủ quy định pháp luật công chứng HĐMBNO cần thiết văn phịng cơng chứng Mặt khác, với người dân, nắm quy định pháp luật công chứng HĐMBNO giúp việc thực giao dịch mua bán nhà diễn thuận lợi, nhanh chóng hơn; đồng thời giúp bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người dân tham gia vào giao dịch công chứng HĐMBNO Mặc dù pháp luật hành có quy định vấn đề cơng chứng hợp đồng bất động sản nói chung (bao gồm HĐMBNO), nhiên, thực tiễn số hạn chế định Một số hạn chế lớn kể tới thực tiễn nói chung thị xã Gị Cơng nói riêng như: người dân thiếu xem trọng việc công chứng HĐMBNO; tình trạng làm giấy tờ, hồ sơ giả người yêu cầu công chứng; dẫn tới nguy cao phát sinh tranh chấp rủi ro cho bên tham gia giao dịch Xuất phát từ lý nêu trên, em lựa chọn đề tài: “Công chứng hợp đồng mua bán nhà - thực tiễn thị xã Gị Cơng” để nghiên cứu luận văn tốt nghiệp với mong muốn phân tích, đánh giá đưa số giải pháp nhằm cải thiện chất lượng hoạt động công chứng HĐMBNO thị xã Gị Cơng, Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng Công chứng hợp đồng mua bán nhà - thực tiễn thị xã Gị Cơng qua góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp bảo đảm quyền lợi bên giao dịch Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Luận văn tốt nghiệp nhằm làm rõ vấn đề lý luận, pháp luật công chứng HĐMBNO; sở đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật thị xã Gị Cơng đề xuất số kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật cơng chứng HĐMBNO Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Luận văn tốt nghiệp pháp luật công chứng HĐMBNO thực tiễn áp dụng thị xã Gị Cơng 3.2 Phạm vi nghiên cứu Những vấn vấn đề lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật công chứng HĐMBNO thị xã Gị Cơng thời gian qua Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 4.1 Phương pháp luận Luận văn tốt nghiệp nghiên cứu dựa phương pháp luận quan điểm vật biện chứng, ý luận chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối, sách Đảng Nhà nước việc phát triển kinh tế, xã hội nước ta 4.2 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập tài liệu: tài liệu sử dụng để nghiên cứu Luận văn tốt nghiệp bao gồm văn pháp luật, tài liệu chuyên môn lĩnh vực công chứng, bất động sản tài liệu tham khảo khác liên quan đến đề tài Tài liệu thu thập thức từ hệ thống sở liệu quốc gia thực tế thị xã Gò Cơng - Phương pháp phân tích đánh giá tài liệu: Sau thu thập tài liệu, Luận văn tiến hành phân tích, đánh giá tổng hợp thông tin cần thiết để đưa kết luận - Phương pháp tổng hợp: sau thu thập phân tích liệu từ nguồn khác nhau, Luận văn tốt nghiệp liên kết, thống lại kết luận thuộc phận nội dug đánh giá, khái quát lại toàn vấn đề Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng Công chứng hợp đồng mua bán nhà - thực tiễn thị xã Gị Cơng Bố cục Luận văn Ngoại trừ phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn tốt nghiệp chia làm hai phần sau: Chương Cơ sở lý luận pháp luật công chứng hợp đồng mua bán nhà Chương Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật công chứng hợp đồng mua bán nhà thị xã Gị Cơng kiến nghị hồn thiện quy định pháp luật Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng Công chứng hợp đồng mua bán nhà - thực tiễn thị xã Gị Cơng NỘI DUNG CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Công chứng HĐMBNO nội dung bước quan trọng giao dịch mua bán nhà theo quy định pháp luật Để hiểu rõ hoạt động này, Chương 1, Luận văn nghiên cứu, phân tích số vấn đề lý luận quy định pháp luật công chứng HĐMBNO Qua nhằm cung cấp nhìn tổng quan hoạt động công chứng HĐMBNO tạo tiền đề, sở cho việc phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật công chứng HĐMBNO thị xã Gị Cơng Chương 1.1 Cơ sở lý luận công chứng hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái quát hợp đồng mua bán nhà 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm * Khái niệm: Pháp luật hành khơng có quy định khái niệm HĐMBNO, đồng thời khoa học pháp lý chưa có khái niệm thừa nhận chung thuật ngữ Vì vậy, để định nghĩa "hợp đồng mua bán nhà ở" cần hiểu nghĩa yếu tố cấu thành nên thuật ngữ này: - Về "hợp đồng mua bán tài sản" Xét mặt ngơn ngữ học, tác giả Hồng Phê đưa định nghĩa hợp đồng nói chung sau: “hợp đồng thoả thuận, giao ước hai hay nhiều bên quy định quyền lợi, nghĩa vụ bên tham gia, thường viết thành văn bản”1; mua bán “là hoạt động mua”.2 Như vậy, theo khái niệm này, “hợp đồng mua bán tài sản” thoả thuận, giao ước hai hay nhiều bên quy định quyền lợi, nghĩa vụ bên tham gia giao dịch mua bán tài sản Mặt khác, theo quy định pháp luật hành, Điều 430 BLDS năm 2015 đưa khái niệm: "Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán" Mặc dù cách thể nội dung khơng hồn toàn giống nhau, nhiên khái niệm phân tích có đặc điểm chung hợp đồng mua bán Hoàng Phê (Chủ biên) (2003), “Từ điển Tiếng Việt”, Nxb Đà Nẵng, Hà Nội – Đà Nẵng, tr.466 Tlđd 1, tr.64S8 Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng Công chứng hợp đồng mua bán nhà - thực tiễn thị xã Gị Cơng tài sản kết thể thỏa thuận, thống bên việc chuyển quyền sử hữu tài sản - đối tượng giao dịch mua bán bên bán cho bên mua Đồng thời bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán để chuyển quyền sở hữu tài sản - Về “nhà ở” Xét góc độ ngơn ngữ học, theo định nghĩa Từ điển Tiếng Việt tác giả Như Ý, nhà hiểu “chỗ sinh hoạt gia đình”3 Mặt khác, góc độ pháp lý, khái niệm nhà đưa khoản Điều Luật Nhà năm 2014 sau: “Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” Có thể thấy, dù góc độc ngơn ngữ học hay góc độ pháp lý nhà nhìn nhận nơi phục vụ cho cá nhân, hộ gia đình nhu cầu sinh hoạt, người nhu cầu thiết yếu Trong phạm vi nghiên cứu Luận văn tốt nghiệp này, nhà nhìn nhận góc độ đối tượng hợp đồng, nói cách khác loại tài sản (bất động sản) mà bên sử dụng để thoả mãn nhu cầu, quyền lợi ích hợp pháp Nhà loại tài sản đặc biệt giao dịch dân lẽ tài sản gắn liền với đất – bất động sản, việc mua bán, trao đổi thường khơng dễ loại tài sản khác Ngoài ra, Nhà nước có hệ thống quy định pháp luật riêng nhà để điều chỉnh giao dịch liên quan đến đối tượng nhằm quản lý biến động thị trường nhà ở.4 Như vậy, từ phân tích nêu đưa khái niệm HĐMBNO sau: “Hợp đồng mua bán nhà loại hợp đồng thể thoả thuận bên, theo bên bán cam kết chuyển quyền sở hữu nhà cho bên mua bên mua cam kết trả tiền cho bên bán theo giá trị thoả thuận” * Đặc điểm: Theo phân tích trên, HĐMBNO chất loại hợp đồng mua bán tài sản với đối tượng nhà ở, HĐMBNO mang đầy đủ đặc điểm hợp đồng mua bán tài sản nói chung, đồng thời có đặc điểm riêng hợp đồng với đối tượng nhà - loại tài sản đặc biệt khoa học pháp lý Việt Nam - Đối với đặc điểm chung: Nguyễn Như Ý (chủ biên) (2001), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà Nội, tr.514 Lê Hoàng Anh (2017) “Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr Giảng viên hướng dẫn: Trương Thanh Hùng Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Hùng