Báo cáo kết thúc học phần: Công chứng các hợp đồng mua bán, tăng cho, thuê, trao đổi, mượn vay tài sản.Đề tài: Tiếp nhận yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên nghiên cứu hồ sơ và phát hiện: Căn nhà là tài sản bán đấu giá không có giấy chứng nhận. Cho rằng, tài sản không đảm bảo điều kiện bán đấu giá, nên công chứng viên đã từ chối yêu cầu công chứng. Anh (chị) có đồng tình với cách xử lý của công chứng viên trong tình huống này hay không? Anh (chị) hãy xây dựng quy trình công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN Môn: Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, mượn vay tài sản Chuyên đề: Tiếp nhận yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên nghiên cứu hồ sơ phát hiện: Căn nhà tài sản bán đấu giá khơng có giấy chứng nhận Cho rằng, tài sản không đảm bảo điều kiện bán đấu giá, nên công chứng viên từ chối yêu cầu công chứng Anh (chị) có đồng tình với cách xử lý cơng chứng viên tình hay khơng? Anh (chị) xây dựng quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Họ tên : Sinh ngày : Số báo danh : Lớp : Hà Nội, ngày 24 tháng năm 2021 MỤC LỤC 2 I MỞ ĐẦU Trong kinh tế thị trường nay, nhằm đáp ứng nhu cầu trao đổi, mua bán người, nhiều hình thức mua bán tài sản đời bên cạnh hình thức trao đổi trực tiếp truyền thống, có hình thức bán đấu giá tài sản Là hoạt động dịch vụ thuộc kinh tế thị trường, đấu giá tài sản có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế thông qua việc đa dạng hố hình thức trao đổi, lưu thơng, mua bán hàng hố Xét chất pháp lý, hoạt động mua bán tài sản qua đấu giá tài sản giao dịch dân sự, giao dịch dựa thoả thuận, thống ý chí bên tham gia, giao dịch tồn dạng hợp đồng Về hình thức hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, Luật đấu giá tài sản năm 2016 quy định “Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thực theo quy định pháp luật dân sự” Như vậy, hiểu loại hợp đồng mua bán theo pháp luật dân yêu cầu cần phải công chứng, việc mua bán tài sản đấu giá loại tài sản cần đáp ứng yêu cầu công chứng nêu Với vai trò biện pháp bảo đảm mặt hình thức, nội dung cho giao dịch dân nói chung hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng, hoạt động cơng chứng cần phải đảm bảo thực theo quy định định pháp luật chung pháp luật chuyên ngành công chứng tài sản mua bán hợp đồng Xuất phát từ yêu cầu chặt chẽ nêu trên, đồng thời nhằm tìm hiểu rõ việc áp dụng quy định vào thực tiễn quy trình thực hoạt động công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, báo cáo lựa chọn đề tài: “Tiếp nhận yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên nghiên cứu hồ sơ phát hiện: Căn nhà tài sản bán đấu giá khơng có giấy chứng nhận Cho rằng, tài sản không đảm bảo điều kiện bán đấu giá, nên công chứng viên từ chối yêu cầu cơng chứng Anh (chị) có đồng tình với cách xử lý cơng chứng viên tình hay khơng? Anh (chị) xây dựng quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá” Quốc hội (2016), Khoản Điều 46 Luật đấu giá tài sản 3 II NỘI DUNG Khái quát công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 1.1 Khái niệm đấu giá tài sản Tại hệ thống pháp luật Việt Nam, hoạt động bán đấu giá tài sản quy định điều luật cụ thể thuộc văn pháp luật khác nhau, như: Bộ luật Dân năm 2015 quy định Điều 461 sau: “Tài sản đem bán đấu giá theo ý chí chủ sở hữu theo quy định pháp luật Tài sản thuộc sở hữu chung đem bán đấu giá phải có đồng ý tất chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Việc bán đấu giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp bên tham gia thực theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản” Tại khoản Điều Luật Đấu giá tài sản năm 2016 định nghĩa đấu giá tài sản: “Đấu giá tài sản hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự thủ tục quy định Luật này, trừ trường hợp quy định Điều 49 Luật Đấu giá tài sản này” Ngoài ra, Luật Thương mại 2005 đưa định nghĩa đấu giá tài sản thuộc đặc trưng riêng hoạt động thương mại hàng hoá khoản Điều 185 sau: “Đấu giá hàng hoá hoạt động thương mại, theo người bán hàng tự thuê người tổ chức đấu giá thực việc bán hàng hố cơng khai để chọn người mua trả giá cao nhất” Có thể thấy, văn pháp luật, đấu giá tài sản lại đề cập đến khía cạnh riêng biệt Tuy nhiên, xét chất đấu giá tài sản nhìn chung hình thức bán cơng khai tài sản, theo có nhiều người muốn tham gia trả giá, theo trình tự thủ tục định, tài sản đưa đấu giá bán cho người chấp nhận mua mức giá cao nhất.2 Phạm Đặng Ngọc Thọ (2018), Luận văn thạc sĩ “Pháp luật bán đấu giá tài sản chấp đảm bảo thực hợp đồng tín dụng qua thực tiễn ngân hàng địa bàn Quảng Bình” 4 Theo đó, cần hiểu tài sản đấu giá đề cập đến “tài sản phép giao dịch theo quy định pháp luật” Cụ thể, tài sản phép giao dịch theo quy định Điều 105 Bộ luật Dân 2015 là: “(i) Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản; (ii) Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai” 1.2 Nguyên tắc bán đấu giá Nhằm đảm bảo cho việc thực hoạt động đấu giá tài sản chủ thể diễn thống quản lý nhà nước, tuân thủ theo quy định pháp luật đạt kết mục tiêu hình thành nó, hoạt động bán đấu giá tài sản phải tuân thủ theo số nguyên tắc cụ thể sau: Một tuân thủ quy định pháp luật Như đề cập trên, để đảm bảo hiệu quả, chất lượng, ý nghĩa việc đấu giá tài sản, hoạt động cần thực khuôn khổ hệ thống pháp luật Xét chất, đấu giá tài sản giao dịch mua bán tài sản nói chung theo quy định pháp luật dân sự, lại thực thơng qua hình thức riêng biệt hoạt động đấu giá Do vậy, việc tuân thủ quy định pháp luật khơng gói gọn Luật Đấu giá tài sản mà cần phải phù hợp với quy định chung hoạt động mua bán tài sản pháp luật dân với quy định chuyên ngành khác loại tài sản tham gia đấu giá Hai đảm bảo tính độc lập, trung thực, cơng khai, minh bạch, công bằng, khách quan Trong nguyên tắc này, cần đặc biệt ý đến hai nguyên tắc chung bao qt cơng khai trung thực Đối với nguyên tắc công khai, hoạt động đấu giá tài sản yêu cầu tất thông tin liên quan đến tài sản bán đấu giá cần công khai từ thời điểm thông báo bán đấu giá tài sản liên quan đến thông tin: chủ sở hữu tài sản, người/tổ chức có tài sản bán đấu giá; giá khởi điểm, thời gian, địa điểm đấu giá tài sản; đặc điểm, tình trạng, số lượng, chất lượng tài sản đấu giá Mặt khác, nguyên tắc trung thực lại yêu cầu tất thông tin liên quan đến bán đấu giá cần phải khách quan, xác, khơng sai lệch Nguyên tắc trung thực giúp chủ thể tham gia hoạt động đấu giá minh bạch, công bằng, khách quan, người có quyền trả giá, quyền biết thông tin liên quan đến hoạt động đấu Ba nguyên tắc bảo đảm quyền, lợi ích bên Quốc hội (2016), khoản 11 Điều Luật Đấu giá tài sản 5 Nguyên tắc thể việc bên tham gia hoạt động đấu giá thực quyền, lợi ích hợp pháp đồng thời có quyền yêu cầu bên liên quan thực nội dung công việc công khai, thông báo Cuối nguyên tắc đấu giá phải đấu giá viên điều hành, trừ trường hợp đấu giá Hội đồng đấu giá tài sản thực Nguyên tắc hiểu việc tổ chức hoạt động đấu giá phải người có chun mơn, kiến thức kỹ định điều hành thực hiện, qua nhằm đảm bảo hoạt động đấu giá tài sản diễn với quy định pháp luật tuân thủ theo nguyên tắc lại phân tích nêu Chủ thể đấu giá viên (cá nhân đào tạo huấn luyện qua khố học chun mơn) Hội đồng đấu giá tài sản 1.3 Khái quát hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bên ký kết kết đấu giá tài sản Theo đó, “hợp đồng mua bán tài sản đấu giá ký kết người có tài ản đấu giá với người trúng đấu giá người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá tổ chức đấu giá tài sản bên có thoả thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”4 Như phân tích mục 1.1 hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thuộc giao dịch dân dạng hợp đồng nói chung theo quy định pháp luật dân sự, hợp đồng phải thực đáp ứng theo quy định pháp luật dân Cụ thể, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá phải thoả mãn đặc tính hợp đồng nói chung là: (i) thể thoả thuận bên tham gia hợp đồng; (ii) nội dung thoả thuận xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng5 (ở xác lập quyền nghĩa vụ bên liên quan đến hoạt động mua bán tài sản) Bên cạnh đó, hợp đồng phải thoả mãn điều kiện có hiệu lực giao dịch dân nói chung hình thức nội dung theo quy định Điều 117 Bộ luật Dân năm 2015 Trong đó, điều kiện hình thức quy định sau: “Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân trường hợp luật có quy định” Như vậy, điều kiện hình thức, Bộ luật Dân quy định khái quát chung điều kiện bắt buộc tất loại hợp Quốc hội (2016), khoản Điều 46 Luật Đấu giá tài sản Trương Nhật Quang (2019), Pháp luật hợp đồng, NXB Dân trí 6 đồng Theo đó, hợp đồng liên quan đến chuyên ngành định có yêu cầu riêng quy định pháp luật chuyên ngành tương ứng Khi đó, quy định trở thành điều kiện có hiệu lực hợp đồng Ví dụ trường hợp mua bán bất động sản, khoản Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “[ ] Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thoả thuận, trừ hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên hộ gia đình, cá nhân quy định khoản Điều 10 Luật phải cơng chứng chứng thực” Như vậy, việc công chứng chứng thực trường hợp trở thành điều kiện có hiệu lực hình thức hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ thể quy định khoản Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Hay nói cách khác, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá tài sản nhà, cơng trình xây dựng phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực hình thức công chứng chứng thực 1.4 Khái quát công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Khoản Điều Luật Công chứng năm 2014 định nghĩa “công chứng việc công chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn (sau gọi hợp đồng, giao dịch), tính xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (sau gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu cơng chứng” Như vậy, hiểu việc cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá công việc thực công chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng Theo đó, cơng chứng viên có trách nhiệm chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng mua bán tài sản đấu giá văn Theo đó, sau cơng chứng, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá cơng chứng có giá trị pháp lý định, cụ thể: (i) Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá công chứng viên chứng nhận “có hiệu lực kể từ ngày cơng chứng viên ký tên đóng dấu tổ chức hành nghề cơng chứng” 7 (ii) Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá “phát sinh hiệu lực thi hành bên liên quan; trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ bên có quyền u cầu Tồ án giải theo quy định pháp luật, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác” (iii) Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá “có giá trị chứng cứ; tình tiết, kiện hợp đồng cơng chứng khơng phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tồ án tuyên bố vô hiệu” Các trường hợp tuyên bố vô hiệu dựa theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 Việc công chứng hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng cần phải thực theo thủ tục định quy định Điều 40 Luật Cơng chứng năm 2014, phải đảm bảo hồ sơ yêu cầu đáp ứng đầy đủ theo quy định pháp luật Đặc biệt tài sản bất động sản cần ý phải nộp “Bản giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng giấy tờ thay pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử hữu, quyền sử dụng trường hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”6 1.5 Thực cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nhà công chứng viên Hoạt động công chứng hợp đồng nói chung cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng cần phải thực theo thủ tục định quy định Luật Công chứng năm 2014, có quy định rõ hồ sơ yêu cầu công chứng phải đảm bảo đầy đủ tài liệu sau: “a) Phiếu yêu cầu cơng chứng, có thơng tin họ tên, địa người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ; b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch; c) Bản giấy tờ tùy thân người yêu cầu công chứng; d) Bản giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng giấy tờ thay pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; Quốc hội (2014), điểm d khoản Điều 40 Luật Công chứng 8 đ) Bản giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.”7 Bên cạnh đó, theo quy định Điều 118 Luật Nhà năm 2014 quy định điều kiện để tham gia giao dịch (mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, chấp, góp vốn) nhà phải đảm bảo “có giấy chứng nhận theo quy định pháp luật” Tuy nhiên số trường hợp giấy chứng nhận lại khơng phải điều kiện bắt buộc, là: “2 Giao dịch nhà sau nhà khơng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: a) Mua bán, chấp nhà hình thành tương lai; b) Tổ chức thực tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; c) Mua bán, thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà xã hội, nhà để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà quy định khoản Điều 62 Luật này; d) Cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đ) Nhận thừa kế nhà ở; e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà bao gồm trường hợp nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà đó.”8 Như vậy, việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nhà ở, giấy chứng nhận giấy tờ bắt buộc lẽ pháp luật chuyên ngành Luật Nhà yêu cầu phải đáp ứng Tuy nhiên trường hợp “mua bán nhà hình thành tương lai” giấy chứng nhận lại khơng phải bắt buộc cung cấp hồ sơ Trong trình tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng tài sản nhà, phát đối tượng hợp đồng không phù hợp với quy định pháp luật cơng chứng viên có nghĩa vụ phải rõ cho người u cầu cơng chứng để sửa chữa Hay nói cách khác trường hợp đối tượng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nhà mà thuộc trường hợp bắt buộc phải có giấy chứng nhận, hồ sơ không cung cấp đủ không phù hợp với quy định pháp luật cơng chứng viên có nghĩa vụ phải rõ phần cịn thiếu, khơng phù hợp để người yêu cầu công chứng sửa chữa Trường hợp rõ mà người yêu cầu công chứng khơng sửa chữa cơng chứng viên có quyền từ chối công chứng Khi từ chối, công chứng viên phải giải thích rõ lý cho người yêu cầu công Quốc hội (2014), khoản Điều 40 khoản Điều 41 Luật Công chứng Quốc hội (2014), khoản Điều 118 Luật Nhà 9 chứng Đây số nghĩa vụ công chứng viên quy định Điều 17 Luật Công chứng năm 2014 1.6 Ý kiến cách xử lý cơng chứng viên tình đề tài Xét tình đưa đề tài: “Tiếp nhận yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên nghiên cứu hồ sơ phát hiện: Căn nhà tài sản bán đấu giá khơng có giấy chứng nhận Cho rằng, tài sản không đảm bảo điều kiện bán đấu giá, nên công chứng viên từ chối yêu cầu công chứng.” Trong tình này, theo phân tích việc thực cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nhà công chứng viên mục 1.5 nêu trên, thân em chưa thực đồng tình hồn tồn với cách xử lý cơng chứng viên Hay nói cách khác, cách xử lý cơng chứng viên chưa hồn tồn xác phù hợp theo quy định pháp luật Cụ thể sau: Trước hết, cần phải làm rõ nhà đem bán đấu giá tài sản có hay tài sản hình thành tương lai Trường hợp tài sản hình thành tương lai, nghĩa theo quy định khoản Điều 118 Luật Nhà năm 2014 khoản Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nhà hình thành tương lai khơng cần phải có giấy chứng nhận Như việc công chứng viên cho tài sản không đảm bảo điều kiện bán đấu giá chưa xác theo quy định pháp luật, xem để từ chối yêu cầu công chứng khách hàng Mặt khác, trường hợp tài sản nhà có, tức khách hàng cần phải cung cấp giấy chứng nhậnn Hồ sơ u cầu cơng chứng việc công chứng viên từ chối yêu cầu công chứng khách hàng chưa phù hợp với quy định pháp luật Thay vào đó, cơng chứng viên có nghĩa vụ phải rõ cho người yêu cầu công chứng biết phần tài liệu, hồ sơ thiếu giấy chứng nhận để người yêu cầu công chứng biết bổ sung Chỉ người yêu cầu công chứng không cung cấp giấy chứng nhận sau rõ cơng chứng viên quyền từ chối yêu cầu công chứng Thêm vào đó, từ chối u cầu cơng chứng, cơng chứng viên cần phải giải thích rõ lý từ chối để người yêu cầu công chứng hiểu rõ Như vậy, hiểu chung lại, tiếp nhận yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, trình nghiên cứu hồ sơ phát hiện: Căn nhà tài sản bán đấu giá giấy chứng nhận, cơng chứng viên cần tìm hiểu rõ loại nhà có phải tài sản yêu cầu bắt buộc phải có giấy chứng nhận hay khơng Trường hợp có, cơng chứng viên cần rõ u cầu người yêu cầu công chứng bổ sung tài liệu Nếu người yêu cầu công 10 10 chứng không cung cấp đầy đủ tài liệu, cơng chứng viên từ chối tiếp nhận yêu cầu công chứng đồng thời giải thích rõ lý cho người yêu cầu cơng chứng nắm 1.7 Xây dựng quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Để đảm bảo việc u cầu cơng chứng hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng tránh vi phạm, lỗi khơng đáng có, đồng thời giúp hoạt động cơng chứng diễn nhanh gọn, rõ ràng hơn, Văn phịng Cơng chứng/Phịng Cơng chứng nên xây dựng cho quy trình thực quy định pháp luật văn hướng dẫn khác có liên quan Trong phạm vi báo cáo này, em xây dựng đưa quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá dựa Quy trình số 41 Cơng chứng hợp đồng mua bán tài ản bán đấu giá ban hành kèm Quyết định số 5222/QĐ-UBND ngày 10 tháng 12 năm 2019 Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Cụ thể quy trình bao gồm bước liệt kê chi tiết nội dung thực hoạt động công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu sau: Bước 1: Nộp hồ sơ Người yêu cầu công chứng (cá nhân tổ chức) nộp hồ sơ yêu cầu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Phịng Cơng chứng/Văn phịng Cơng chứng, bao gồm tài liệu: • 01 Bản Phiếu u cầu cơng chứng • 01 Bản giấy tờ tuỳ thân bên thân gia giao dịch (Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Giấy chứng minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam/Hộ chiếu) • 01 Bản Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng giấy tờ thay pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng • 01 Bản Giấy tờ khác có liên quan đến giao dịch mà pháp luật quy định phải có: Giấy tờ chứng minh tình trạng tài sản chung tài sản riêng (đối với trường hợp bên bán cá nhân) Giấy tờ thẩm quyền đại diện: (i) Trường hợp giao dịch người chưa thành niên; (ii) Trường hợp đại diện theo uỷ quyền; 11 11 (iii) Trường hợp hạn chế lực hành vi Giấy tờ chứng minh tư cách chủ thể tham gia giao dịch Giấy tờ chứng minh lực hành vi chủ thể tham gia giao dịch (trường hợp nghi ngờ lực hành vi bên chủ thể tham gia) Giấy tờ tuỳ thân người làm chứng/người phiên dịch trường hợp cần phải có người làm chứng/người phiên dịch Giấy tờ khác có liên quan đến văn yêu cầu chứng nhận pháp luật quy định phải có Đối với trường hợp hợp đồng người yêu cầu công chứng soạn thảo sẵn: kèm theo Dự thảo Hợp đồng thành phần nêu Bước 2: Tiếp nhận kiểm tra hồ sơ - Bộ phận tiếp nhận hồ sơ công chứng viên thực việc tiếp nhận kiểm tra hồ sơ u cầu cơng chứng • Nếu tiếp nhận thông qua phận tiếp nhận hồ sơ: phận tiếp nhận chuyển hồ sơ cho Công chứng viên kiểm tra giấy tờ hồ sơ yêu cầu công chứng; • Nếu Cơng chứng viên trực tiếp nhận cơng chứng viên trực tiếp thực kiểm tra giấy tờ hồ sơ yêu cầu công chứng - Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ phù hợp với quy định pháp luật: công chứng viên tiếp nhận ghi vào sổ công chứng - Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng chưa đầy đủ: công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng bổ sung, hoàn thiện hồ sơ - Trường hợp hồ sơ không đủ sở pháp luật để giải quyết: công chứng viên từ chối tiếp nhận giải hồ sơ Bước 3: Tham dự chứng kiến phiên đấu giá Công chứng viên tham dự, chứng kiến phiên đấu giá theo lịch tổ chức phiên đấu giá Bước 4: Ký chứng nhận - 12 12 Sau có kết đấu giá, cơng chứng viên giải thích quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp bên tham gia, ý nghĩa hậu pháp lý việc cơng chứng cho họ nghe • Trường hợp pháp luật quy định phải có người làm chứng trường hợp pháp luật không quy định người yêu cầu cơng chứng khơng đọc/nghe/ký/điểm cơng chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng mời người làm chứng; khơng mời người làm chứng cơng chứng viên định • Trường hợp người u cầu cơng chứng người nước ngồi đồng thời khơng thơng thạo Tiếng Việt phải có người phiên dịch Theo đó, cơng chứng viên cần phổ biến rõ cho người phiên dịch biết việc phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật nội dung phiên dịch - Cơng chứng viên u cầu người u cầu cơng chứng xuất trình giấy tờ theo quy định để đối chiếu - Khi xong việc đối chiếu đáp ứng yêu cầu, công chứng viên ghi lời chứng, ký vào trang hợp đồng mua bán tài sản đấu giá chuyển phận thu phí Bước 5: Trả kết - Kết văn công chứng - Sau hồn tất việc thu khí, thù lao cơng chứng chi phí khác theo quy định pháp luật, văn cơng chứng đóng dấu hồn trả lại cho người yêu cầu công chứng Bước 6: Lưu hồ sơ - Sau kết thúc giao dịch, công chứng viên tiến hành lưu trữ bảo quản hồ sơ Việc lưu trữ hồ sơ phải tuân theo quy định Điều 63, Điều 64 Luật Công chứng năm 2014 quy định pháp luật lưu trữ - Các hồ sơ cần lưu bao gồm: 13 13 • Phiếu u cầu cơng chứng; • Bản văn cơng chứng; • Bản giấy tờ mà người u cầu cơng chứng nộp; • Các giấy tờ xác minh, giám định; • Các giấy tờ liên quan khác 2 Thực tiễn nguyên nhân Hoạt động công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá ngày trở nên phổ biến chủ thể tham gia đấu giá tài sản trọng thực Theo đó, điều vừa tạo điều kiện thúc đẩy phát triển hoạt động đấu giá tài sản tạo kết đáng khích lệ, đồng thời cịn góp phần nâng cao, khẳng định giá trị, nhiệm vụ vai trị việc cơng chứng nói chung cơng chứng hợp đồng đấu giá tài sản nói riêng Theo đó, với ghi nhận giá trị công chứng hoạt động đấu giá tài sản cịn góp phần định hướng tạo tiền đề quan trọng để hoạt động đấu giá tài sản diễn phạm vi khuôn khổ pháp luật Mặc dù vậy, xét thực tế, cần nhìn nhận số điểm hạn chế, vướng mắc, bất cập trình áp dụng pháp luật nghiên cứu pháp luật liên quan đến công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, cụ thể sau: Thứ nhất, tồn trường hợp công chứng viên tiếp nhận từ chối tiếp nhận yêu cầu công chứng không phù hợp với quy định pháp luật Có thể xét tình thuộc đề tài ví dụ, theo số trường hợp công chứng viên chưa kiểm tra kỹ hồ sơ yêu cầu cơng chứng tiếp nhận triển khai hay có trường hợp thực tế thoả mãn điều kiện tiếp nhận công chứng viên không bao quát hết nọi dung vấn đề xoay quanh nên từ chối Điều làm ảnh hưởng đến người có u cầu cơng chứng mà cịn hạ thấp hình ảnh cơng chứng viên với kỹ không đạt yêu cầu Thực tiễn xuất phát phần lớn từ công tác đào tạo, học tập nghiên cứu để nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cơng chứng viên cịn lỗ hổng hay số công chứng viên chưa thực nghiêm túc, tâm với nghề, chưa trọng việc nghiên cứu để nâng cao kỹ chuyên môn Thứ hai, vướng mắc quy định pháp luật xác định điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Theo quy định khoản Điều 401 Bộ luật Dân 2015, hợp đồng giao kết “có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác luật liên quan có quy định khác” Bên cạnh đó, khoản Điều 46 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 lại quy định “Người trúng đấu giá coi chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên đấu giá quy định khoản Điều 44 Luật từ chối kết trúng đấu giá quy định Điều 51 Luật Kể từ thời điểm này, quyền nghĩa vụ bên thực theo quy định pháp luật 14 14 dân quy định khác pháp luật có liên quan” Tuy nhiên, mặt khác Luật Công chứng năm 2014 lại quy định “Văn cơng chứng có hiệu lực kể từ ngày công chứng viên ký đóng dấu tổ chức hành nghề cơng chứng” Có thể thấy, dựa theo quy định nguồn luật nêu trên, xuất khoản trống hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản đầu giá, khoảng thời gian từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá đến ngày công chứng viên ký đóng dấu tổ chức hành nghề công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Trường hợp phát sinh kiện liên quan đến quyền nghĩa vụ bên tham gia hợp đồng dẫn tới khó khăn, vướng mắc định Thứ ba, vướng mắc liên quan đến trình tự thủ tục thực cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bất động sản Theo đó, văn pháp luật trước (Thông tư 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Bộ Tư pháp hướng dẫn số quy định Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản) quy định rõ: “Đối với Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá bất động sản, Hợp đồng phải quan cơng chứng nơi có bất động sản chứng nhận Việc cơng chứng Hợp đồng thực sau: Công chứng viên mời tham dự bán đấu giá Lời chứng công chứng viên phải ghi rõ thời điểm giao kết Hợp đồng, địa điểm công chứng, lực hành vi dân sự, chữ ký đấu giá viên người mua tài sản bán đấu giá, nội dung thoả thuận bên.”9 Tuy nhiên đến văn pháp luật (Luật Đấu giá tài sản năm 2016 văn hướng dẫn thi hành) quy định đề cập hay nói rõ thời điểm tham gia công chứng viên Vì vậy, điều tạo nhiều quan điểm cách hiểu khác thời điểm tham gia công chứng viên đấu giá thực công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bất động sản Quan điểm thứ cho thời điểm tham gia công chứng viên từ bên xác lập hợp đồng mua bán tài ản đấu giá đề nghị công chứng viên thực việc công chứng hợp đồng Công chứng viên chịu trách nhiệm công chứng hợp đồng dựa biên đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá người mua tài ẩn đấu giá tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp lập hồ sơ liên quan, không cần thiết phải tham gia đấu giá Tuy nhiên quan điểm thứ hai lại cho rằng, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá loại hợp đồng mua bán thự theo trình tự, thủ tục đặc biệt, theo thoả thuận giá mua bán xác lập đấu giá Bên cạnh đó, theo quy định Luật Đấu giá tài sản năm 2016, việc mua bán yêu cầu phải đảm bảo nguyên tắc độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan, bảo vệ Bộ Tư pháp (2005), điểm 6.3 Thơng tư 03/2005/TT-BTP 15 15 quyền, lợi ích hợp pháp bên tham gia, tham gia cơng chứng viên hồn tồn cần thiết Theo đó, cơng chứng viên tham gia với vai trị kiểm chứng việc bán đấu giá có với ngun tắc hay khơng, lấy làm cứ, sở để công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.10 Giải pháp, kiến nghị - đề xuất Những hạn chế, vướng mắc tồn nêu lâu dài gây nhiều khó khăn áp dụng pháp luật cho công chứng viên hoạt động công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, đồng thời làm giảm chất lượng nghề nghiệp cơng chứng viên nói chung Theo đó, cân nhắc xem xét số giải pháp, kiến nghị - đề xuất để gỡ bỏ hạn chế vướng mắc đưa sau: Thứ nhất, cần phải tăng cường công tác bồi dưỡng, đào tạo kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ, ý thức pháp luật, nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên nhằm đáp ứng ngày tốt yêu cầu thực tiễn hoạt động công chứng Đồng thời, quan quản lý có thẩm quyền cần lên kế hoạch biện pháp tăng cường kiểm tra nhằm chấn chỉnh sai phạm biểu tiêu cực hoạt động cơng chứng nói chung cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói riêng Thứ hai, cần xem xét sửa lại quy định thời hạn có hiệu lực hợp đồng cơng chứng nói riêng hợp đồng nói chung Điều nhằm đảm bảo tính thống việc xác định, đồng thời tránh việc xuất khoảng trống thời gian hiệu lực thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá đến ngày công chứng viên ký đóng dấu tổ chức hành nghề cơng chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Thứ ba, cần phải có quy định cụ thể hướng dẫn thời điểm tham gia công chứng viên đấu giá thực công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bất động sản Theo đó, nội dung quy định cần phải rõ ràng việc có hay khơng tham gia công chứng viên phiên đấu giá để tránh cách hiểu đa nghĩa dẫn tới có cách thực không thống 10 Từ Minh Liên (2018), Những vướng mắc việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bất động sản, trang thơng tin điện tử Sở tư pháp tỉnh Quảng Bình Link: https://stp.quangbinh.gov.vn/3cms/nhung-vuong-mac-trong-viec-cong-chung-hop-dong-mua-ban-tai-san-daugia-la-bat-dong-san.htm 16 16 III KẾT LUẬN Với đề tài “Tiếp nhận yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, công chứng viên nghiên cứu hồ sơ phát hiện: Căn nhà tài sản bán đấu giá khơng có giấy chứng nhận Cho rằng, tài sản không đảm bảo điều kiện bán đấu giá, nên công chứng viên từ chối yêu cầu công chứng Anh (chị) có đồng tình với cách xử lý cơng chứng viên tình hay khơng? Anh (chị) xây dựng quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá”, báo cáo xây dựng nội dung gồm phần chính: khái quát công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, thực tiễn nguyên nhân, giải pháp kiến nghị - đề xuất đưa phân tích tổng quan vấn đề pháp lý xoay quanh đề tài Dựa phân tích đó, em đưa ý kiến đề xuất giải tình với yêu cầu đưa ra, cụ thể khơng hồn tồn đồng tình với cách xử lý cơng chứng viên tình tiếp xây dựng quy trình cơng chứng Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá chi tiết Ngoài ra, phạm vi báo cáo này, em số thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá (vướng mắc pháp luật thực tế hoạt động); để từ đề xuất phương án, giải pháp nhằm hồn thiện quy định pháp luật đồng thời nâng cao chất lượng hoạt động công chứng viên việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 17 17 IV DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân năm 2015 Luật Công chứng năm 2014 Luật Đấu giá tài sản năm 2014 Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Thương mại 2005 Thông tư 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Bộ Tư pháp hướng dẫn số quy định Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản Trương Nhật Quang (2019), Pháp luật hợp đồng, NXB Dân trí Phạm Đặng Ngọc Thọ (2018), Luận văn thạc sĩ “Pháp luật bán đấu giá tài sản chấp đảm bảo thực hợp đồng tín dụng qua thực tiễn ngân hàng địa bàn Quảng Bình” 10 Từ Minh Liên (2018), Những vướng mắc việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bất động sản, trang thông tin điện tử Sở tư pháp tỉnh Quảng Bình Link: https://stp.quangbinh.gov.vn/3cms/nhung-vuong-mac-trong-viec-cong-chunghop-dong-mua-ban-tai-san-dau-gia-la-bat-dong-san.htm 18 18 ... Luật từ chối kết trúng đấu giá quy định Điều 51 Luật Kể từ thời điểm này, quyền nghĩa vụ bên thực theo quy định pháp luật 14 14 dân quy định khác pháp luật có liên quan? ?? Tuy nhiên, mặt khác Luật. .. giấy tờ thay pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử hữu, quyền sử dụng trường hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”6 1.5 Thực cơng chứng hợp đồng mua bán tài... thay pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; Quốc hội (2014), điểm d khoản Điều 40 Luật