PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Đất đai là chủ quyền, lãnh thổ thiêng liêng của Tổ quốc gắn liền với lịch sử dựng nước và giữ nước của cả dân tộc; là nguồn tài nguyên, nguồn lực to lớn để phát triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt tham gia vào tất cả các lĩnh vực hoạt động phát triển kinh tế, đời sống xã hội. Tại Điều 54 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của Quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Mọi chính sách về đất đai đều tác động mạnh mẽ đến mỗi người dân. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội, việc quản lý đất đai bằng mệnh lệnh hành chính theo cơ chế xin – cho đã dần bị thay thế bằng công cụ kinh tế nhằm tối ưu hoá tiềm năng đất đai. Trong đó, cơ chế đấu giá QSDĐ (QSDĐ) đề cao tính công bằng, minh bạch khi giao đất, cho thuê đất và giảm thiểu tiêu cực trong phân phối đất đai tới chủ thể sử dụng, đặc biệt, giúp Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách nhà nước thông qua hoạt động đấu thầu QSDĐ. Tuy nhiên, hiện nay hoạt động đấu này liên tục xuất hiện tin tức tiêu cực, thể hiện sự thiếu sót trong quy định pháp luật, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung, việc hệ thống hóa quy định pháp luật về đấu giá QSDĐ là cần thiết để nhìn nhận hoàn thiện pháp luật phù hợp với bối cảnh kinh tế xã hội Việt Nam hiện nay. Đồng thời, Nghị quyết 18NQTW ngày 1662022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng đặt ra phương hướng hoàn thiện pháp luật đất đai liên quan đến đấu giá QSDĐ như sau: “Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có sử dụng đất.” Từ thực tiễn đặt ra yêu cầu phải có sự nghiên cứu thấu đáo để áp dụng quy phạm pháp luật mang lại hiệu quả cao nhất. Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về đấu giá QSDĐ”

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH KHOA LUẬT KHOA LUẬT HỌ VÀ TÊN TÁC GIẢ TIỂU LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH – 2022 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH KHOA LUẬT KHOA LUẬT TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ SINH VIÊN THỰC HIỆN: ……………… Khoá: … MSSV:……… GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN:…………… TP.HỒ CHÍ MINH – 2022 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG VIẾT TẮT QSDĐ QSDĐ BLDS Bộ luật Dân UBND Uỷ ban nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU PHẦN NỘI DUNG .3 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm đặc điểm đấu giá Quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm 1.2 Mục đích vai trò đấu giá Quyền sử dụng đất 1.2.1 Mục đích 1.2.2 Vai trò CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Nguyên tắc điều kiện đấu giá Quyền sử dụng đất 2.2 Chủ thể tham gia đấu giá Quyền sử dụng đất .11 2.3 Trình tự, thủ tục đấu giá Quyền sử dụng đất 12 2.4 Xử lý vi phạm đấu giá quyền sử dụng đất 13 KẾT LUẬN 16 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai chủ quyền, lãnh thổ thiêng liêng Tổ quốc gắn liền với lịch sử dựng nước giữ nước dân tộc; nguồn tài nguyên, nguồn lực to lớn để phát triển đất nước, tư liệu sản xuất đặc biệt tham gia vào tất lĩnh vực hoạt động phát triển kinh tế, đời sống xã hội Tại Điều 54 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định “Đất đai tài nguyên đặc biệt Quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật” Mọi sách đất đai tác động mạnh mẽ đến người dân Cùng với phát triển kinh tế - xã hội, việc quản lý đất đai mệnh lệnh hành theo chế xin – cho dần bị thay công cụ kinh tế nhằm tối ưu hố tiềm đất đai Trong đó, chế đấu giá QSDĐ (QSDĐ) đề cao tính cơng bằng, minh bạch giao đất, cho thuê đất giảm thiểu tiêu cực phân phối đất đai tới chủ thể sử dụng, đặc biệt, giúp Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách nhà nước thông qua hoạt động đấu thầu QSDĐ Tuy nhiên, hoạt động đấu liên tục xuất tin tức tiêu cực, thể thiếu sót quy định pháp luật, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung, việc hệ thống hóa quy định pháp luật đấu giá QSDĐ cần thiết để nhìn nhận hồn thiện pháp luật phù hợp với bối cảnh kinh tế - xã hội Việt Nam Đồng thời, Nghị 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Ban chấp hành Trung ương Đảng đặt phương hướng hoàn thiện pháp luật đất đai liên quan đến đấu giá QSDĐ sau: “Thực việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất Quy định cụ thể đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế quy định chặt chẽ trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm cơng khai, minh bạch, có chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định giao đất, cho thuê đất, liên quan tới đấu giá QSDĐ đấu thầu dự án có sử dụng đất.” Từ thực tiễn đặt yêu cầu phải có nghiên cứu thấu áp dụng quy phạm pháp luật mang lại hiệu cao Vì vậy, tác giả chọn đề tài “Pháp luật đấu giá QSDĐ” Tình hình nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đề tài tác giả tham khảo cơng trình viết sau: - Cao Thị Thu Trang (2014), Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, “Thi hành pháp luật đấu giá QSDĐ địa bàn tỉnh Bắc Giang” - Ngô Thị Mỹ Ninh (2017), Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, “Đấu giá QSDĐ theo pháp luật đất đai từ thực tiễn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” - Đinh Trọng Tấn (2021), Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội, “Đấu giá QSDĐ theo quy định pháp luật dân Việt Nam” Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài hệ thống hóa sở lý luận sở pháp lý hoạt động đấu giá quyền sử đụng đất theo quy định pháp luật hành Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu sở lý luận, sở pháp lý đấu giá QSDĐ phạm vi hệ thống quy định pháp luật Việt Nam Phương pháp tiến hành nghiên cứu Chuyên đề xây dựng với phương pháp luận chủ nghĩa Mác Lê-nin Bên cạnh đó, viết sử dụng phương pháp sau: - Phương pháp so sánh, đối chiếu quy định pháp luật với trước đây, quy định pháp luật với tình thực tế - Phương pháp tổng hợp, phân tích phản ảnh vụ việc thực tiễn liên quan đến quy định pháp luật hành Bố cục tởng qt tiểu luận Ngồi phần mở đầu, kết luận, danh mục từ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm có 02 chương sau: Chương I: Cơ sở lý luận đấu giá Quyền sử dụng đất Chương II: Pháp luật đấu giá Quyền sử dụng đất PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm đặc điểm đấu giá Quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm Dưới góc độ xã hội, đấu giá tài sản hình thức mua bán công khai tồn từ xuất tiền tệ (trung gian toán) kinh tế thị trường – hàng hố có trao đổi người bán (người có hàng hố, sản phẩm) với nhiều người có nhu cầu sở hữu hàng hố mà người định giá cao (hoặc thấp nhất) sở hữu tài sản Dưới góc độ pháp luật, Khoản Điều Luật đấu giá tài sản số: 01/2016/QH14 đưa định nghĩa: “Đấu giá tài sản hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự thủ tục quy định Luật này, trừ trường hợp quy định Điều 49 Luật này.” Nếu đấu giá tài sản xuất từ lâu đấu giá QSDĐ tồn quốc gia thừa nhận QSDĐ loại tài sản tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản Về lý luận, QSDĐ loại tài sản theo quy định pháp luật Việt Nam Cụ thể, Khoản Điều 105 Bộ luật Dân (BLDS) 2015 quy định: “Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản.”, Điều 115 BLDS đưa định nghĩa “Quyền tài sản quyền trị giá tiền, bao gồm quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ quyền tài sản khác.” Pháp luật đất đai trao cho người sử dụng đất quyền định, phù hợp với hình thức mục đích sử dụng đât mà chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế Nói cách khác, QSDĐ thể quyền người sử dụng đất Nhà nước bảo đảm thực thời gian giao đất, cho thuê đất phù hợp với quy định pháp luật Do đó, QSDĐ hiểu quyền tài sản, định giá tiền theo chế thoả thuận thị trường khung giá đất mà Nhà nước đặt Với tư cách loại hàng hoá đặc biệt, QSDĐ tài sản phép giao dịch đem bán thông qua đấu giá Bất kể chủ thể (Nhà nước hay cá nhân, tổ chức) có QSDĐ cách hợp pháp, pháp luật ghi nhận tự thơng qua uỷ quyền cho tổ chức bán đấu giá loại tài sản Tương tự đấu giá tài sản khác, đấu giá QSDĐ xuất phát điểm từ mức giá định người có QSDĐ đặt người tham gia mua QSDĐ tuân theo “luật chơi” người bán để đưa mức giá hợp lý nhằm sở hữu QSDĐ nói Do đất đai ln tình trạng khan khơng thể tự sinh sơi nên QSDĐ ln có giá trị thời điểm kinh tế, thông thường việc bán đấu giá QSDĐ xem xét người đưa mức giá cao so với giá khởi điểm Nhà nước, với tư cách đại diện chủ sở hữu thống quản lý đất đai sử dụng chế đấu giá QSDĐ cách thức để giao đất, cho thuê đất với “giá trị hàng hoá” tiền giao đất, cho thuê đất thời gian sử dụng khu đất đem đấu giá Từ nhận thức tổng quát đấu giá tài sản phù hợp với chế độ sở hữu đất đai Việt Nam, định nghĩa đấu giá QSDĐ là: “hình thức mua bán tài sản đặc biệt, tổ chức công khai, minh bạch theo điều kiện, nguyên tắc, trình tự đấu giá QSDĐ theo quy định pháp luật, điều khiển người tổ chức đấu giá Người trúng đấu giá quyền sử đụng đất người trả giá cao nhất, lớn giá khởi điểm mà người bán đưa ra” 1.1.2 Đặc điểm Thông thường việc mua bán tài sản dựa tinh thần “thuận mua vừa bán”, bên tìm điểm cân nhu cầu mua bán để đạt thỏa thuận Cịn đấu giá quyền tài sản khơng hồn toàn tuân theo nguyên tắc Trên sở giá bán mà người bán đặt ra, người mua cạnh tranh để đưa mức giá cao Do tính chất đặc thù đất đai “thuộc sở hữu toàn dân” (Điều Luật Đất đai 2013) nên việc đấu giá QSDĐ có đặc trưng riêng Cụ thể: Thứ nhất, chủ thể tham gia bán đấu giá QSDĐ gồm chủ thể có QSDĐ (cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân), chủ thể tham gia đấu giá, chủ thể làm dịch vụ đấu giá chủ thể tham gia quản lý nhà nước chủ thể liên quan khác Khác với mua bán hàng hóa hay đấu giá tài sản thơng thường, đấu giá QSDĐ có tham gia Nhà nước – có địa vị pháp lý khơng bình đẳng với chủ thể khác Trong hầu hết trường hợp, Nhà nước chủ thể có QSDĐ thơng qua đấu giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất để thực dự án đầu tư Ngoài ra, trường hợp đặc biệt, cịn có chủ thể quản lý nhà nước Sở Tư pháp, Sở Tài ngun Mơi trường, Sở Tài thực nhiệm vụ hướng dẫn nghiệp vụ, tra, kiểm tra giám sát hoạt động đấu giá QSDĐ Thứ hai, đấu giá QSDĐ tiến hành theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định Là hàng hóa đặc biệt, đấu giá QSDĐ pháp luật quy định chăt chẽ điều kiện tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá, bước giá, tiêu chuẩn đấu giá viên, hình vi bị cấm tham gia đấu giá… Ngoài quy định pháp luật, việc đấu giá QSDĐ nói riêng đấu giá tài sản nói chung cần tuân thủ nội quy bán đấu giá doanh nghiệp thực dịch vụ tổ chưc đấu giá đặt Thứ ba, thời điểm chuyển giao QSDĐ người trúng đấu giá hoàn thành thủ tục để nhận chuyển nhượng QSDĐ, nộp tiền giao đất/cho thuê đất theo kết đấu giá phê duyệt Trong trường hợp khơng hồn tất thủ tục này, quan nhà nước khơng có sở để công nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá thông qua giấy chứng nhận quyền sử đụng đất tài liệu khác chứng minh QSDĐ 1.2 Mục đích vai trò đấu giá Quyền sử dụng đất 1.2.1 Mục đích Đối với Nhà nước, đấu giá QSDĐ phương thức hữu hiệu để Nhà nước thực việc phân phối QSDĐ cho xã hội, tạo phát triển cho thị trường bất động sản nói chung thị trường giao dịch QSDĐ nói riêng Khi tham gia thị trường này, Nhà nước chủ thể đặc biệt nhằm thực phân phối lần đầu QSDĐ, hình thành nên thị trường sơ cấp Sau đó, người trúng đấu giá tiếp tục đưa QSDĐ vào lưu thông thị trường thứ cấp thông qua quyền chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê/cho thuê lại QSDĐ, chấp, góp vốn QSDĐ Khơng với Nhà nước mà bên có QSDĐ nói chung tổ chức đấu giá QSDĐ xem phương án hiệu mặt kinh tế quản lý Ủy viên Ủy ban Tài – Ngân sách GS Hồng Văn Cường nhấn mạnh rằng, mục tiêu đấu giá QSDĐ để thu nhiều Cao Thị Thu Trang (2014), Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, “Thi hành pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Bắc Giang”, trang 15; tiền mà lựa chọn người sử dụng đất đai hiệu mang lại lợi ích cao cho xã hội2 Ngồi ra, đấu giá QSDĐ có mục đích giúp đưa giá trị QSDĐ tiệm cận với giá trị thực thị trường Về mặt nguyên tắc, đấu giá QSDĐ phải “bảo đảm tính độc lập, trung thực, cơng khai, minh bạch, công bằng, khách quan” (Điều Luật Đấu giá tài sản) Theo đó, đấu giá QSDĐ đảm bảo công khai thông tin khu đất đấu giá, mục đích sử dụng khu đất, hạn chế tình trạng bưng bít thơng tin nhằm đầu đất đai Tính cạnh tranh trình đấu giá QSDĐ bên mua thể mức giá thị trường mà họ sẵn sàng chi khu đất đấu giá QSDĐ Đấu giá QSDĐ tạo nên môi trường cạnh tranh cơng bằng, minh bạch để người có nhu cầu sử dụng đất dễ dàng tiếp cận mua QSDĐ với giá hợp lý Tuy nhiên, mục đích trở thành dao hai lưỡi có thơng đồng bên mua 1.2.2 Vai trị Với mục đích nêu trên, đấu giá QSDĐ có vai trị sau: Thứ nhất, đấu giá QSDĐ sở để Nhà nước định giá đất thu thập liệu giá đất thị trường cách hữu hiệu nhanh chóng Thực tế thời gian vừa qua gánh chịu hậu từ dịch bệnh Covid – 19 lại xuất tình trạng “sốt giá đất” đô thị lớn khu thị hình thành theo dự án Để hạn chế trạng giá đất bị đẩy lên cao hay bị giao dịch thấp nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế mà khơng có kiểm sốt từ Nhà nước, hình thức đấu giá QSDĐ đóng vai trò giúp Nhà nước kịp thời nắm bắt thị trường, thông tin giá trị khu đất cách công khai minh bạch Thứ hai, Nhà nước thực đấu giá QSDĐ góp phần vào việc tăng nguồn thu ngân sách nhà nước Do hạn chế công tác quản lý nhà nước đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất hầu hết địa phương diễn theo chế xin – cho, tác động xấu đến trình phát triển kinh tế - xã hội, với giá trị giao đất, cho thuê đất thấp nhiều so với giá thực tế thị trường, tạo chênh lệch hai loại giá, gây thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước đẩy mạnh thực giao đất, thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ (được ghi https://quochoi.vn/tintuc/Pages/danh-sach-tin-tuc.aspx?ItemID=68703&CategoryId=0; nhận theo Nghị 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Ban chấp hành Trung ương Đảng) Tiền thu từ đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhiều địa phương Nguồn thu sử dụng để tạo vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng hệ thống giao thông, trường học, bệnh xá, nhà trẻ thay hạ tầng cũ kỹ, lạc hậu địa phương Không phát triển hạ tầng, ngân sách nhà nước địa phương sử dụng vào mục đích khác theo kế hoạch sử dụng phê duyệt Đây xem biện pháp tốt để Nhà nước thu lợi ích tương xứng từ việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư thời gian qua Thứ ba, đấu giá QSDĐ giúp phát triển thị trường bất động sản Từ Nhà nước ta công nhận QSDĐ loại tài sản giao dịch theo quy định pháp luật đất đai, thị trường bất động sản trở nên sôi động Thông qua đấu giá QSDĐ, nhà đầu tư tiếp cận đất đai cách cơng khai, cơng bằng, với đó, Nhà nước góp phần tạo bình ổn cho thị trường bất động sản bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia đấu giá QSDĐ, sở sách, quy định pháp luật đấu giá QSDĐ Thứ tư, đấu giá QSDĐ có vai trị nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai Có thể nói, đấu giá QSDĐ tạo hành lang pháp lý an toàn gia tăng hiệu kinh tế chủ thể có QSDĐ chủ thể có nhu cầu sử dụng đất, khiến việc sử dụng đất hiệu hơn, theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt KẾT LUẬN CHƯƠNG Đất đai loại tài sản đặc thù, thể chủ quyền quốc gia Theo Điều Luật Đất đai, đất đai có chế độ sở hữu tồn dân Nhà nước thống quản lý đại diện, đất đai khơng tham gia vào giao dịch thị trường Thay vào đó, Nhà nước thừa nhận QSDĐ quyền tài sản, loại tài sản trao đổi, mua bán bên Đấu giá QSDĐ coi phương thức khai thác hiệu tiềm sử dụng đất Dựa việc phân tích lý luận đấu giá QSDĐ, Chương phân tích khái niệm, đặc điểm đấu giá QSDĐ, mục đích vai trị tổ chức đấu giá QSDĐ, đặc biệt tham gia vai trò Nhà nước Những vấn đề nghiên cứu chương sở lý luận để nghiên cứu quy định pháp luật đấu giá QSDĐ nêu Chương 2, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu đấu giá QSDĐ công tác quản lý nhà nước đất đai Việt Nam CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Nguyên tắc điều kiện đấu giá Quyền sử dụng đất Căn Điều 117 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc đấu giá QSDĐ quy định sau: “- Đấu giá QSDĐ thực cơng khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia - Việc đấu giá QSDĐ phải trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai pháp luật đấu giá tài sản." Theo đó, đấu giá QSDĐ phải đảm bảo cơng khai, minh bạch, hạn chế tiêu cực phát sinh trình đầu giá đất Trong mối quan hệ này, bên tham gia đầu giá bình đẳng, có quyền lợi nghĩa vụ ngang nhau, cạnh tranh công để giành QSDĐ Thông qua hoạt động này, lợi ích Nhà nước người sử dụng đất đảm bảo Để thực đấu giá đất, tổ chức thực đấu giá tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá phải đáp ứng điều kiện định Cụ thể sau: - Đối với tổ chức thực đấu giá QSDĐ nhà nước giao đất, cho thuê đất “a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; b) Đất giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; c) Có phương án đấu giá QSDĐ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” - Đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ: “a) Thuộc đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định Điều 55 Điều 56 Luật này; b) Phải bảo đảm điều kiện để thực dự án đầu tư theo quy định Điều 58 Luật trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư." Tại Khoản Điều 58 Luật Đất đai Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư phải có điều kiện sau đây: Thứ nhất, có lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư, điều hiểu là: “- Có vốn thuộc sở hữu để thực dự án không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 héc ta; không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; - Có khả huy động vốn để thực dự án từ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước tổ chức, cá nhân khác”.4 Thứ hai, ký quỹ theo quy định pháp luật đầu tư Thứ ba, không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khác Theo khoản Điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết quy định sau: “Việc xác định người Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khác xác định theo sau đây: a) Kết xử lý vi phạm pháp luật đất đai dự án địa phương lưu trữ Sở Tài nguyên Môi trường; b) Nội dung cơng bố tình trạng vi phạm pháp luật đất đai kết xử lý vi phạm pháp luật đất đai trang thông tin điện tử Bộ Tài nguyên Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai dự án thuộc địa phương khác” Điều 119 Luật đất đai 2013 Khoản Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP 10 2.2 Chủ thể tham gia đấu giá Quyền sử dụng đất Như nói trên, Chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải thuộc đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định Điều 55 Điều 56 Luật đất đai 2013 đáp ứng điều kiện khác Điều 55 Luật Đất đai quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trường hợp: “Hộ gia đình, cá nhân giao đất ở; Tổ chức kinh tế giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước giao đất để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê; Tổ chức kinh tế giao đất thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng” Điều 56 Luật Đất đai quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trường hợp: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sở sản xuất phi nơng nghiệp;Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh;Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực dự án đầu tư nhà thuê; Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất xây dựng cơng trình nghiệp; Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc; Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh” 11 2.3 Trình tự, thủ tục đấu giá Quyền sử dụng đất Theo Chương II Thông tư liên tịch số 14/2015/TT-BTNMT-BTP ngày 04/04/2015 thủ tục đấu giá QSDĐ thực sau: Bước 1: Lập phương án đấu giá Căn kế hoạch hàng năm, đơn vị giao quản lý quỹ đất đối tượng đấu giá QSDĐ tiến hành lập phương án đấu giá QSDĐ trình UBND cấp phê duyệt Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá Đơn vị giao tổ chức thực việc đấu giá QSDĐ gửi hồ sơ đất đấu giá đến quan tài nguyên mơi trường để thẩm định, sau trình lên UBND cấp có thẩm quyền định đấu giá QSDĐ Bước 3: Quyết định đấu giá QSDĐ UBND cấp có thẩm quyền định đấu giá QSDĐ Bước 4: Xác định phê duyệt giá khởi điểm đất đấu giá Sở Tài nguyên Môi trường tổ chức thực việc xác định giá khởi điểm đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất có) theo quy định pháp luật trình UBND cấp tỉnh phê duyệt Bước 5: Lựa chọn ký hợp đồng thuê đơn vị thực bán đấu giá QSDĐ Đơn vị tổ chức thực việc bán đấu giá QSDĐ lựa chọn ký hợp đồng thuê đơn vị thực bán đấu giá QSDĐ Bước 6: Thực bán đấu giá QSDĐ Đơn vị thực bán đấu giá QSDĐ có trách nhiệm thực bán đấu giá QSDĐ giám sát cách cử người đại diện giám sát việc thực bán đấu giá QSDĐ Bước 7: Phê duyệt kết đấu giá QSDĐ 12 Đơn vị thực việc bán đấu giá QSDĐ bàn giao hồ sơ biên kết thực việc bán đấu giá QSDĐ cho đơn vị tổ chức thực việc bán đấu giá QSDĐ Trong thời hạn ngày làm việc kể từ ngày nhận tài liệu, đơn vị tổ chức việc bán đấu giá QSDĐ lập hồ sơ gửi quan tài ngun mơi trường để trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành định công nhận kết trúng đấu giá QSDĐ Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền th đất có định cơng nhận kết trúng đấu giá QSDĐ Cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất tiền thuê đất văn cho người trúng đấu giá Người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc Nhà nước chuyển chứng từ nộp tiền lên quan tài nguyên môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận theo quy định 2.4 Xử lý vi phạm đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp cụ thể đấu giá tài sản Do đó, xảy hành vi vi phạm hoạt động này, tùy theo mức độ, tính chất, hành vi, người vi phạm bị xử lý hành xử phạt hình - Xử lý hành Theo Điều 24 Nghị định số 82/2020/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực bổ trợ tư pháp; hành tư pháp; nhân gia đình; thi hành án dân sự; phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã quy định: “Điều 24 Hành vi vi phạm quy định hoạt động tổ chức đấu giá tài sản Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng hành vi sau: i) Cho phép người không đủ điều kiện tham gia đấu giá tham gia đấu giá; Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng hành vi sau: b) Cho người không đăng ký tham gia đấu giá tài sản mà tham gia đấu giá; 13 Biện pháp khắc phục hậu quả: a) Hủy kết đấu giá tài sản tài sản đấu giá tài sản công hành vi vi phạm quy định điểm b khoản điểm c khoản Điều dẫn đến làm sai lệch kết đấu giá; điểm i khoản điểm b khoản Điều trường hợp người không đủ điều kiện tham gia đấu giá không đăng ký tham gia đấu giá người trúng đấu giá; điểm d khoản 4, điểm a, d, e l khoản Điều này; d) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có thực hành vi vi phạm quy định điểm b, d, m, r t khoản 2, điểm i k khoản 3, khoản 4, điểm c, d, g, h i khoản Điều này” Theo đó, trường hợp có vi phạm xảy ngồi hình thức xử phạt phạt tiền với mức phạt 10 triệu đến 30 triệu hành vi vi phạm kết đấu giá QSDĐ có sai phạm bị hủy người vi phạm buộc phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có thực hành vi vi phạm - Xử lý hình Trong trường hợp hành vi vi phạm có đủ yếu tố cấu thành tội phạm, người vi phạm hoạt động bán đấu giá QSDĐ bị xử lý mặt hình theo quy định Điều 218 Bộ luật Hình 2015, cụ thể: “Điều 218 Tội vi phạm quy định hoạt động bán đấu giá tài sản Người thực hành vi sau đây, thu lợi bất từ 30.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng gây thiệt hại cho người khác từ 50.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng, bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm: a) Lập danh sách khống người đăng ký mua tài sản bán đấu giá; b) Lập hồ sơ khống, hồ sơ giả tham gia hoạt động bán đấu giá tài sản; c) Thông đồng dìm giá nâng giá hoạt động bán đấu giá tài sản Phạm tội thuộc trường hợp sau đây, bị phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng phạt tù từ 01 năm đến 05 năm: 14 a) Có tổ chức; b) Thu lợi bất 200.000.000 đồng trở lên; c) Gây thiệt hại cho người khác 300.000.000 đồng trở lên; d) Phạm tội 02 lần trở lên; đ) Dùng thủ đoạn tinh vi, xảo quyệt Người phạm tội cịn bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề làm công việc định từ 01 năm đến 05 năm” KẾT LUẬN CHƯƠNG Pháp luật hành đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu sử dụng Luật đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành Khi thực tế áp dụng pháp luật ngày có nhiều thay đổi, pháp luật sửa đổi, bổ sung nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật sống Tuy nhiên, nay, pháp luật bộc lộ nhiều hạn chế, nhược điểm, đặt tính cấp thiết việc nghiên cứu ban hành pháp luật thời gian tới 15 KẾT LUẬN Tiểu luận đưa khái niệm đấu giá QSDĐ “hình thức mua bán tài sản đặc biệt, tổ chức công khai, minh bạch theo điều kiện, nguyên tắc, trình tự đấu giá QSDĐ theo quy định pháp luật, điều khiển người tổ chức đấu giá Người trúng đấu giá quyền sử đụng đất người trả giá cao nhất, lớn giá khởi điểm mà người bán đưa ra” Hoạt động có đặc điểm riêng so với hoạt động đấu giá tài sản nói chung, đồng thời có mục đích vai trị quan trọng sống Xuất phát từ sở lý luận đó, pháp luật đặt nhằm quy định nguyên tắc, điều kiện đấu giá, chủ thể tham gia, trình tự, thủ tục biện pháp xử lý xảy hành vi vi phạm Trong thời gian vừa qua, pháp luật tạo hành lang pháp lý phù hợp cho hoạt động diễn ra, nhiên, đứng trước vận động liên tục thực tế, có vụ việc cộm đấu giá đất Thủ Thiêm, đặt yêu cầu cấp thiết cho nhà nghiên cứu việc sửa đổi, bổ sung pháp luật nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật 16