Báo Cáo Công Chứng Hợp Đồng Ủy Quyền Quản Lý Nhà Ở.docx

HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN CÔNG CHỨNG CÁC HỢP ĐỒNG VỀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ VÀ CÔNG CHỨNG CÁC HỢP ĐỒNG GIAO DỊCH KHÁC[.]

HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC - BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN CÔNG CHỨNG CÁC HỢP ĐỒNG VỀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ VÀ CÔNG CHỨNG CÁC HỢP ĐỒNG GIAO DỊCH KHÁC (Kỳ thi chính) Chuyên đề: Ủy quyền cho chị Vũ Thị Thắm quản lý, sử dụng nhà thuộc sở hữu mình, chị Bùi Thị Thu Hương cho biết: ủy quyền việc bên nhận ủy quyền có nghĩa vụ thực cơng việc nhân danh quyền lợi bên uỷ quyền, việc ủy quyền sử dụng khơng quyền lợi bên ủy quyền Do vậy, nội dung ủy quyền không phù hợp để ghi nhận vào nội dung hợp đồng ủy quyền Anh (chị) cho biết quan điểm vấn đề Khi cơng chứng hợp đồng ủy quyền, công chứng viên anh (chị) cần ý vấn đề gì? Họ tên: Sinh ngày tháng năm Số báo danh: Lớp: Công chứng Bình Dương 2020 Bình Dương , ngày tháng năm 2021 MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 NỘI DUNG CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN Chế định đại diện - sở pháp lý quan trọng hợp đồng ủy quyền .2 Khái niệm hợp đồng ủy quyền hợp đồng ủy quyền quản lý nhà 2.1 Khái niệm hợp đồng ủy quyền 2.2 Khái niệm hợp đồng ủy quyền quản lý nhà 3 Đặc điểm pháp lý hợp đồng ủy quyền 4 Về hợp đồng ủy quyền quản lý nhà 4.1 Về chủ thể hợp đồng ủy quyền quản lý nhà .5 4.2 Về nội dung, phạm vi hợp đồng ủy quyền quản lý nhà 4.3 Về chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà .6 4.4 Điều kiện hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý nhà CHƯƠNG 2: CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN Khái quát công chứng hợp đồng ủy quyền .8 Về thẩm quyền công chứng hợp đồng ủy quyền Quy trình cơng chứng hợp đồng uỷ quyền 10 CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN 11 Quan điểm nội dung ủy quyền đề cập đề tài 11 Những vấn đề công chứng viên cần lưu ý hoạt động công chứng hợp đồng ủy quyền 15 Những mặt đạt hoạt động công chứng hợp đồng ủy quyền 16 Những mặt hạn chế hoạt động công chứng hợp đồng ủy quyền 17 CHƯƠNG 4: KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ TRÊN THỰC TIỄN, HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 18 KẾT LUẬN .20 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 21 MỞ ĐẦU Cùng với phát triển kinh tế, xã hội, giao dịch dân ngày đa dạng tăng nhanh quy mơ, số lượng tính phức tạp Tuy nhiên pháp luật dừng lại quy định cho phép chủ thể hợp đồng, giao dịch bắt buộc phải tự tham gia vào hợp đồng, giao dịch dân vơ hình chung giới hạn phát triển giao dịch dân xã hội Bởi chủ thể có nhiều quan hệ xã hội chồng chéo, ngày mở rộng phức tạp, nhiều trường hợp họ khơng thể lúc tự tham gia vào tất hợp đồng, giao dịch mà họ mong muốn đạt tới mà khơng tính đến vấn đề không gian, thời gian, kỹ chuyên môn Trên thực tế, nhiều giao dịch dân chủ thể phải cần đến người đại diện để xác lập thực Hoạt động đại diện có tầm quan trọng lớn đời sống xã hội Đặc biệt hoạt động đại diện theo uỷ quyền diễn phổ biến có tầm quan trọng đặc biệt sống đại Trong xã hội đại ngày nay, hợp đồng ủy quyền dần trở thành hợp đồng thông dụng giao lưu dân Theo thống kê số tổ chức hành nghề Công chứng thành phố lớn, việc công chứng hợp đồng uỷ quyền ngày tăng, đặc biệt số tổ chức hành nghề cơng chứng số lượng hợp đồng uỷ quyền chiếm tới 30% tổng số hợp đồng, giao dịch công chứng Mặc dù có vai trị quan trọng cá nhân, tổ chức phát triển giao dịch dân thực tế quan hệ ủy quyền quan hệ dễ phát sinh rủi ro Điều xuất phát từ việc chủ thể lợi dụng hợp đồng uỷ quyền để che giấu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán trá hình Cũng việc nhận thức pháp luật người dân cịn hạn chế, khơng hiểu rõ chất hợp đồng ủy quyền hậu pháp lý phát sinh Vì vậy, việc tư vấn giải thích pháp luật Cơng chứng viên có vai trị quan trọng việc đảm bảo bên hiểu rõ chất hợp đồng ủy quyền, từ giao kết thực hợp đồng quy định pháp luật, hạn chế vấn đề phát sinh Điều thể rõ tình sau: “Uỷ quyền cho chị Vũ Thị Thắm quản lý, sử dụng nhà thuộc sở hữu mình, chị Bùi Thị Thu Hương cho biết: uỷ quyền việc bên nhận uỷ quyền có nghĩa vụ thực cơng việc nhân danh quyền lợi bên uỷ quyền, việc uỷ quyền sử dụng không quyền lợi bên uỷ quyền Do vậy, nội dung uỷ quyền không phù hợp để ghi nhận vào nội dung hợp đồng uỷ quyền.” Bên cạnh việc bày tỏ quan điểm vấn đề trên, chuyên đề tập trung phân tích vấn đề pháp lý liên quan đến công chứng hợp đồng ủy quyền, cụ thể hợp đồng ủy quyền quản lý nhà Từ việc nghiên cứu thực trạng công chứng, báo cáo đề giải pháp hoàn thiện pháp luật rút vấn đề cần lưu ý cơng chứng hợp đồng ủy quyền, từ nâng cao kỹ năng, nhận thức pháp luật thân góp phần nâng cao hiệu hoạt động công chứng hợp đồng ủy quyền NỘI DUNG CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN Chế định đại diện - sở pháp lý quan trọng hợp đồng ủy quyền Đại diện giúp người đại diện xác lập, thực giao dịch với người thứ ba mà không cần phải trực tiếp tham gia Bộ luật dân 2015 trì quy định đại diện khoản Điều 134 theo “Đại diện việc cá nhân, pháp nhân (sau gọi chung người đại diện) nhân danh lợi ích cá nhân pháp nhân khác (sau gọi chung người đại diện) xác lập, thực giao dịch dân sự” Đại diện làm hình thành nhiều quan hệ: quan hệ người đại diện người đại diện; quan hệ người đại diện với người thứ ba; quan hệ người đại diện với người thứ ba Theo Từ điển Luật học giải thích: Đại diện việc người quan, thay mặt cho người tổ chức, quốc gia, tổ chức quốc tế, tổ chức phi phủ … với nhiệm vụ quyền hạn cụ thể để làm việc lợi ích người, tổ chức cử họ làm đại diện Việc đại diện đại diện theo pháp luật đại diện theo ủy quyền Nội dung quyền giao cho người đại diện quyền chung (như quản lý tài sản) quyền cụ thể mà người đại diện khơng có quyền khác ngồi quyền giao (như đại diện để khai báo trước Tòa án khơng quyền hịa giải, đại diện địi nợ khơng hỗn nợ)1 Như thấy đại diện việc người hành động tư cách người khác, lợi ích hợp pháp người phạm vi cho phép họ phạm vi theo quy định pháp luật (đối với số trường hợp đại diện theo pháp luật) Căn để xác lập quan hệ đại diện theo ủy quyền theo pháp luật Điều 135 Đại diện theo pháp luật đại diện xác lập theo định quan nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ pháp nhân theo quy định pháp luật Ví dụ trường hợp Cha, mẹ đại diện cho chưa thành niên, Người giám hộ người giám hộ, người đại diện theo pháp luật pháp nhân… Khác với đại diện theo pháp luật, đại diện theo uỷ quyền trường hợp quan hệ đại diện xác lập theo tự nguyện ý chí hai bên: Bên đại diện bên đại diện, biểu qua thơng qua hình thức pháp lý văn hợp đồng ủy quyền giấy uỷ quyền Nội dung uỷ quyền, phạm vi thẩm quyền đại diện trách nhiệm người đại diện theo uỷ quyền xác định thông qua thoả thuận người đại diện người đại diện Từ điển Luật học (1999), Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội 2 Khái niệm hợp đồng ủy quyền hợp đồng ủy quyền quản lý nhà 2.1 Khái niệm hợp đồng ủy quyền Từ điển Tiếng Việt định nghĩa ủy quyền là: "Giao cho người khác sử dụng số quyền mà pháp luật trao cho mình, hay giao cho người khác số quyền phạm vi quyền hành mình"2 Việc ủy quyền hình thức chế định đại diện ghi nhận pháp luật dân Hợp đồng ủy quyền sở pháp lý ủy quyền Nội dung thỏa thuận ghi nhận hợp đồng sở để bên thực quyền nghĩa vụ giải tranh chấp có tranh chấp phát sinh bên Trong quan hệ ủy quyền, người ủy quyền thay mặt người ủy quyền thực công việc mà việc thực công việc làm phát sinh hậu pháp lý liên quan đến quyền nghĩa vụ bên ủy quyền Đối tượng ủy quyền phải công việc mà pháp luật không cấm không trái đạo đức xã hội Việc người ủy quyền thay mặt người ủy quyền thực cơng việc phải lợi ích người ủy quyền Cũng quan hệ đại diện, quan hệ ủy quyền, tồn mối quan hệ pháp lý là: Mối quan hệ người ủy quyền với người ủy quyền; mối quan hệ người ủy quyền với người thứ ba; mối quan hệ người ủy quyền với người thứ ba người ủy quyền tham gia Từ cư trên, rút khái niệm hợp đồng ủy quyền sau: Hợp đồng ủy quyền văn mang tính pháp lý, ghi nhận thỏa thuận bên, theo bên ủy quyền giao cho bên ủy quyền thay mặt sử dụng quyền mà có dựa hợp pháp bên ủy quyền có nghĩa vụ thực cơng việc nhân danh, lợi ích bên ủy quyền Bên ủy quyền không bị ràng buộc nghĩa vụ pháp lý thực giao dịch với bên thứ ba mà trách nhiệm thuộc bên ủy quyền Trên nguyên tắc, hợp đồng ủy quyền có tính chất khơng đền bù bên thỏa thuận việc ủy quyền trả thù lao.3 2.2 Khái niệm hợp đồng ủy quyền quản lý nhà Điều 155 Luật Nhà năm 2014 quy định nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà Theo đó, ủy quyền quản lý nhà việc chủ sở hữu nhà ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà việc quản lý, sử dụng nhà thời hạn ủy quyền Việc ủy quyền quản lý nhà thực nhà có sẵn Từ điển tiếng Việt (2006), Nxb Lao động, Hà Nội Ma Thị Thanh Hiếu (2011), Hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà chung cư, Luận Văn Thạc Sĩ Luật Học, Khoa Luật - Đại Học Quốc Gia Hà Nội, Tr 13 3 Từ quy định với khái niệm hợp đồng ủy quyền, định nghĩa hợp đồng ủy quyền quản lý nhà văn pháp lý ghi nhận thỏa thuận bên, mà chủ sở hữu nhà (bên ủy quyền) đồng ý cho cá nhân, tổ chức (bên ủy quyền) nhân danh thực quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà việc quản lý, sử dụng nhà thời hạn ủy quyền Đặc điểm pháp lý hợp đồng ủy quyền Bên cạnh đặc điểm chung hợp đồng dân sự: xác lập sở ý chí tự nguyện thỏa thuận, phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự… hợp đồng ủy quyền có đặc điểm pháp lý riêng biệt sau: Thứ nhất, công việc ủy quyền cơng việc mang tính pháp lý Cơng việc mà người ủy quyền thực nhân danh cho người ủy quyền phải giao dịch mang tính pháp lý hướng tới mục đích bên, mà việc thực công việc làm phát sinh quyền nghĩa vụ người ủy quyền Giao dịch pháp lý mà người ủy quyền thực thường giao kết hợp đồng, giao dịch bên trả tiền, gửi đơn kiện, thực thủ tục quan có thẩm quyền… cơng việc nhận ủy quyền phải đạt điều kiện pháp luật, không trái đạo đức xã hội Thứ hai, hợp đồng ủy quyền hợp đồng có đền bù khơng có đền bù Hợp đồng có đền bù hợp đồng mà bên nhận lợi ích phải chuyển cho bên lợi ích khác tương ứng Trong hợp đồng có đền bù, bên nhận khoản lợi ích tương xứng từ việc thực hợp đồng Hợp đồng không đền bù hợp đồng mà bên nhận từ bên lợi ích khơng phải hồn trả cho bên lợi ích Trong hợp đồng khơng có đền bù thường khơng có trao đổi lợi ích bên, mà chủ yếu có bên chuyển giao lợi ích cho bên Đây hợp đồng không chịu chi phối quy luật giá trị mà mang tính chất tình cảm, tương trợ Theo đó, việc phân chia hợp đồng ủy quyền thành hợp đồng có đền bù khơng có đền bù vào tính chất có có lại lợi ích bên hợp đồng Pháp luật dân Việt Nam luật nước hầu hết quy định, bên ủy quyền phải trả thù lao cho bên ủy quyền có thỏa thuận pháp luật có quy định Vậy có nghĩa nguyên tắc, ủy quyền hợp đồng khơng có đền bù, dịch vụ mang tính chất hữu hảo, tương trợ xây dựng dựa quan niệm truyền thống hợp đồng ủy quyền Một việc ủy quyền không mang tính chất hữu hảo, tương trợ, hợp đồng ủy quyền hợp đồng có đền bù, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Nói rõ hơn, người ủy quyền người hoạt động đại diện chuyên nghiệp, việc thực nhiệm vụ người ủy quyền trả thù lao Thứ ba, hợp đồng uỷ quyền hợp đồng ưng thuận Hợp đồng ưng thuận hợp đồng mà quyền nghĩa vụ bên phát sinh sau bên thỏa thuận với xong nội dung chủ yếu hợp đồng Có thể hiểu thời điểm có hiệu lực hợp đồng ưng thuận thời điểm giao kết Xét thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng uỷ quyền hợp đồng ưng thuận Vì quyền nghĩa vụ bên phát sinh sau bên ủy quyền bên ủy quyền thỏa thuận xong nội dung chủ yếu hợp đồng Bên ủy quyền có nghĩa vụ cung cấp thông tin, phương tiện cần thiết cho bên ủy quyền thực công việc ủy quyền phải chịu trách nhiệm hành vi pháp lý người ủy quyền thực phạm vi ủy quyền; có nghĩa vụ nhận kết cơng việc mà người ủy quyền thực hiện; tốn chi phí cần thiết mà người ủy quyền bỏ ra, trả tiền thù lao thoả thuận bên ủy quyền có nghĩa vụ thực công việc theo ủy quyền báo cho bên ủy quyền việc thực cơng việc đó; Báo cho người thứ ba quan hệ thực ủy quyền thời hạn, phạm vi ủy quyền việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền; Bảo quản, giữ gìn tài liệu phương tiện giao để thực việc ủy quyền; Giữ bí mật thơng tin mà biết thực việc ủy quyền; Giao lại cho bên ủy quyền tài sản nhận lợi ích thu thực việc ủy quyền theo thỏa thuận theo quy định pháp luật; Bồi thường thiệt hại vi phạm nghĩa vụ thỏa thuận Thứ tư, hợp đồng ủy quyền hợp đồng song vụ Trong hợp đồng song vụ, bên vừa có quyền vừa có nghĩa vụ Quyền nghĩa vụ bên đối ứng với nhau: quyền bên nghĩa vụ bên ngược lại Hợp đồng ủy quyền hợp đồng song vụ Trong đó, bên uỷ quyền có quyền yêu cầu bên uỷ quyền thực công việc ủy quyền cách nghiêm túc, trung thực, thời hạn; bên uỷ quyền có nghĩa vụ thực công việc theo yêu cầu bên uỷ quyền Bên uỷ quyền có quyền yêu cầu bên uỷ quyền cung cấp toàn hồ sơ, tài liệu, để bên uỷ quyền thực công việc Trong trường hợp hợp đồng uỷ quyền có điều khoản tiền thù lao bên uỷ quyền có nghĩa vụ trả tiền thù lao bên uỷ quyền có quyền nhận tiền thù lao thỏa thuận hợp đồng Về hợp đồng ủy quyền quản lý nhà 4.1 Về chủ thể hợp đồng ủy quyền quản lý nhà Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà thỏa thuận bên ủy quyền bên ủy quyền Theo đó, bên ủy quyền thay mặt bên nhận ủy quyền chủ sở hữu nhà thực quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà việc quản lý, sử dụng nhà thời hạn ủy quyền Bên ủy quyền phải trả thù lao bên có thỏa thuận pháp luật có quy định Trong ủy quyền tồn mối quan hệ mối quan hệ người ủy quyền người ủy quyền; mối quan hệ người ủy quyền với người thứ ba người ủy quyền thực quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà việc quản lý, sử dụng nhà với tư cách người ủy quyền nhân danh người ủy quyền Cá nhân có lực pháp luật dân lực hành vi dân tham gia giao kết hợp đồng quản lý nhà ở, nhiên theo quy định Điều 119 Luật nhà năm 2014, chủ thể hợp đồng ủy quyền quản lý nhà tổ chức bắt buộc phải có tư cách pháp nhân 4.2 Về nội dung, phạm vi hợp đồng ủy quyền quản lý nhà Nội dung phạm vi ủy quyền quy định Điều 155 Luật Nhà 2014 sau: Thứ nhất, việc ủy quyền quản lý nhà thực nhà có sẵn Thứ hai, nội dung, thời hạn ủy quyền quản lý, sử dụng nhà bên thỏa thuận phải ghi hợp đồng ủy quyền; trường hợp khơng có thỏa thuận thời hạn hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền Thứ ba, chi phí quản lý bên ủy quyền quản lý nhà trả, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Trong nội dung hợp đồng ủy quyền quản lý nhà có nội dung quản lý, trơng nom, bảo quản giải vấn đề có liên quan phát sinh nhằm giữ gìn, bảo vệ tính toàn vẹn nhà Do vậy, người nhận ủy quyền phải áp dụng biện pháp, cách thức phù hợp đảm bảo cho giữ gìn trạng nhà ở, để đạt mục đích chủ sở hữu phải bàn giao nhà sang cho người ủy quyền Đồng thời, người ủy quyền có trách nhiệm phải chủ động thực biện pháp cần thiết để bảo vệ quyền chủ sở hữu nhà Người ủy quyền quản lý nhà phải thay mặt chủ sở hữu thực nghĩa vụ chủ sở hữu nhà công việc bắt buộc thường xuyên phải áp dụng biện pháp cần thiết để bảo đảm an toàn cháy nổ cho nhà ở, bảo đảm an tồn cho cơng trình, nhà liền kề.4 4.3 Về chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà chấm dứt trường hợp quy định Điều 157 Luật Nhà 2014 sau: - Hợp đồng ủy quyền hết hạn - Nội dung ủy quyền thực Học viện Tư pháp (2018), Giáo trình kỹ hành nghề cơng chứng – tập 2, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội, Tr 207 - Nhà ủy quyền quản lý khơng cịn - Bên ủy quyền bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà theo quy định Điều 158 Luật Nhà 2014 - Bên ủy quyền bên ủy quyền quản lý nhà chết - Bên ủy quyền quản lý nhà tích bị lực hành vi dân theo định Tòa án - Theo thỏa thuận bên - Đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà + Quyền đơn phương bên ủy quyền quản lý nhà  Căn Khoản Điều 158 Luật Nhà 2014, bên ủy quyền quản lý nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền trường hợp sau:  Nếu việc ủy quyền có chi phí quản lý bên ủy quyền báo trước cho bên ủy quyền biết việc đơn phương chấm dứt thực hợp đồng ủy quyền phải toán cho bên ủy quyền chi phí quản lý tương ứng với công việc mà bên ủy quyền thực phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền;  Nếu việc ủy quyền khơng có chi phí quản lý bên ủy quyền phải thơng báo cho bên ủy quyền biết trước 30 ngày việc đơn phương chấm dứt thực hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác + Quyền đơn phương bên ủy quyền quản lý nhà  Căn Khoản Điều 158 Luật Nhà 2014, bên ủy quyền quản lý nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền trường hợp sau:  Nếu việc ủy quyền có chi phí quản lý báo trước cho bên ủy quyền biết việc đơn phương chấm dứt thực hợp đồng ủy quyền phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền (nếu có);  Nếu việc ủy quyền khơng có chi phí quản lý phải thơng báo cho bên ủy quyền biết trước 30 ngày việc đơn phương chấm dứt thực hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác  Ngoài ra, theo quy định Khoản Điều 158 Luật Nhà 2014, bên ủy quyền bên ủy quyền phải thơng báo cho bên thứ ba có liên quan biết việc đơn phương chấm dứt thực hợp đồng ủy quyền quản lý nhà 4.4 Điều kiện hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý nhà Đối với việc ủy quyền quản lý nhà ở, khoản Điều 155 Luật nhà 2014 quy định phải lập thành Hợp đồng Cụ thể “Nội dung, thời hạn ủy quyền quản lý, sử dụng nhà bên thỏa thuận ghi hợp đồng ủy quyền; bên khơng có thỏa thuận thời hạn ủy quyền hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền” Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà khơng bắt buộc phải công chứng Việc công chứng hợp đồng xuất phát từ nhu cầu bên Vấn đề quy định cụ thể khoản Điều 122 Luật nhà 2014 sau: “Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà xã hội, nhà phục vụ tái định cư; góp vốn nhà mà có bên tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp bên có nhu cầu.” Thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận; trường hợp bên khơng có thỏa thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm ký kết hợp đồng Như vậy, việc ủy quyền quản lý nhà chất quyền sở hữu tài sản thuộc bên ủy quyền, người ủy quyền có trách nhiệm việc thực quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà việc quản lý, sử dụng nhà Ủy quyền quản lý nhà quan hệ dân nội dung quan hệ bên tự thỏa thuận Nếu thỏa thuận bên đáp ứng yêu cầu điều kiện có hiệu lực giao dịch dân pháp luật công nhận (như chủ thể tham gia có lực hành vi dân sự; mục đích nội dung không trái đạo đức xã hội, không vi phạm điều cấm pháp luật người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện) Khi làm hợp đồng ủy quyền, hai bên cần nêu rõ phạm vi ủy quyền thời hạn ủy quyền khơng thỏa thuận thời hạn theo quy định pháp luật, hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực năm.5 CHƯƠNG 2: CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN Khái quát công chứng hợp đồng ủy quyền Khái niệm công chứng quy định Khoản Điều Luật Công chứng 2014: “Công chứng việc công chứng viên tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn (sau gọi hợp đồng, giao dịch), tính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (sau gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.” Thu Hà - Tư vấn viên pháp luật, chuyên mục Tư Vấn Pháp Luật, Hội Nông dân Việt Nam, Xem thêm: http://www.hoinongdan.org.vn/sitepages/chitiettvpl/1147/uy-quyen-cho-nguoi-khac-su-dung-nha, truy cập ngày 29/08/2021 Như vậy, hợp đồng, giao dịch khác, nghiệp vụ công chứng viên hoạt động công chứng hợp đồng ủy quyền đảm bảo tính “xác thực, tính hợp pháp” hợp đồng giao dịch Trên sở đó, chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội hợp đồng ủy quyền Tính xác thực hợp đồng ủy quyền nghiệp vụ công chứng viên việc: - Xác thực xác về: thời gian, địa điểm diễn việc giao kết hợp đồng ủy quyền; - Xác định người yêu cầu công chứng sở giấy tờ tùy thân, giấy tờ, tài liệu tình trạng nhân, giấy tờ ủy quyền,… lực chủ thể người yêu cầu công chứng thời điểm công chứng; - Xác định đối tượng hợp đồng ủy quyền sở nội dung thỏa thuận công việc ủy quyền, giấy tờ, tài liệu tài sản đối tượng công việc ủy quyền; - Xác định tính xác thực nội dung điều khoản hợp đồng ủy quyền qua việc xem xét nội dung hợp đồng ghi nhận xác ý chí chủ quan bên ủy quyền bên nhận ủy quyền hay chưa Tính hợp pháp nghiệp vụ cơng chứng viên hiểu việc thỏa thuận giao kết hợp đồng ủy quyền phải tuân thủ theo trình tự thủ tục mà pháp luật quy định Cùng với đó, nội dung điều khoản, thỏa thuận (ý chí bên) hợp đồng ủy quyền khơng trái với quy định pháp luật, đạo đức xã hội Đồng thời hình thức hợp đồng ủy quyền phải phù hợp với nội dung mà bên giao kết Việc công chứng hợp đồng ủy quyền hiểu việc bên ủy quyền bên nhận ủy quyền u cầu Cơng chứng viên xác định tính xác thực, tính hợp pháp thỏa thuận thể hình thức hợp đồng ủy quyền, sau bên ủy quyền bên nhận ủy quyền thống ý chí Chỉ hợp đồng ủy quyền đảm bảo tính xác thực, hợp pháp cơng chứng viên chứng nhận, hợp đồng ủy quyền bất hợp pháp bị từ chối cơng chứng Chính đặc điểm công chứng làm cho hoạt động công chứng có chức đảm bảo an tồn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, phòng ngừa tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên Từ góp phần tạo lập mơi trường pháp lý tin cậy cho hoạt động đầu tư kinh doanh, thương mại, đồng thời góp phần quan trọng vào tiến trình cải cách hành cải cách tư pháp Về thẩm quyền công chứng hợp đồng ủy quyền Điều 42 Luật Công chứng quy định thẩm quyền công chứng theo địa hạt sau: “Công chứng viên tổ chức hành nghề công chứng công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp trừ trường hợp công chứng di chúc, văn từ chối nhận di sản bất động sản văn ủy quyền liên quan đến việc thực quyền bất động sản” Như vậy, nhà làm luật loại trừ văn ủy quyền khỏi giao dịch có liên quan đến bất động sản phải xét đến thẩm quyền địa hạt Bởi hợp đồng ủy quyền có đối tượng “công việc” mà bên ủy quyền phải thay mặt bên ủy quyền thực nên cho dù có liên quan đến bất động sản hay khơng nằm quy định thẩm quyền địa hạt Theo đó, việc cơng chứng hợp đồng ủy quyền thực tổ chức hành nghề công chứng lãnh thổ Việt Nam Tuy nhiên công chứng viên thực chứng nhận hợp đồng ủy quyền phải đảm bảo không vi phạm quy định điểm c, khoản 1, Điều Luật Công chứng 2014: “Cơng chứng hợp đồng, giao dịch, dịch có liên quan đến tài sản, lợi ích thân người thân thích vợ chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi vợ chồng; đẻ, nuôi, dâu, rể; ông, bà; anh chị em ruột, anh chị em ruột vợ chồng; cháu đẻ, nuôi;” Tuy nhiên, trường hợp bên ủy quyền bên ủy quyền đến tổ chức hành nghề công chứng cơng chứng viên cần lưu ý quy định khoản Điều 55 Luật Công chứng 2014: “Trong trường hợp bên ủy quyền bên ủy quyền đến tổ chức hành nghề công chứng bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào gốc hợp đồng ủy quyền này, hồn tất thủ tục cơng chứng hợp đồng ủy quyền” Quy trình cơng chứng hợp đồng uỷ quyền Tại Mục Chương V Luật Công chứng 2014 quy định thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, dịch cụ thể loại hợp đồng, giao dịch cụ thể riêng biệt so với Mục Chương V, bao gồm: hợp đồng chấp bất động sản, hợp đồng ủy quyền, di chúc, văn thỏa thuận phân chia di sản, văn khai nhận di sản, văn từ chối nhận di sản, dường Điều 55 Luật Cơng chứng năm 2014 “ưu ái” quy định muốn nhấn mạnh việc cơng chứng viên phải “có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền nghĩa vụ bên hậu pháp lý việc ủy quyền” Đồng thời “Trong trường hợp bên ủy quyền bên ủy quyền đến tổ chức hành nghề cơng chứng bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên ủy quyền 10 yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.” Bên cạnh tuân thủ quy định Điều 55, q trình cơng chứng hợp đồng ủy quyền, công chứng viên phải tuân theo quy định quy trình cơng chứng hợp đồng, giao dịch soạn thảo sẵn (Điều 40 Luật Công chứng 2014) Quy trình cơng chứng hợp đồng, giao dịch công chứng viên soạn thảo theo đề nghị người yêu cầu công chứng (Điều 41 Luật Công chứng 2014) CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN Quan điểm nội dung ủy quyền đề cập đề tài Căn vào quy định pháp luật hợp đồng ủy quyền ghi nhận Bộ luật Dân 2015 ủy quyền quản lý nhà ghi nhận Luật Nhà 2014, học viên cho việc nhận định “uỷ quyền việc bên nhận uỷ quyền có nghĩa vụ thực cơng việc nhân danh quyền lợi bên uỷ quyền, việc uỷ quyền sử dụng khơng quyền lợi bên uỷ quyền Do vậy, nội dung uỷ quyền không phù hợp để ghi nhận vào nội dung hợp đồng uỷ quyền” yêu cầu “uỷ quyền cho chị Vũ Thị Thắm quản lý, sử dụng nhà thuộc sở hữu mình” khơng phù hợp với quy định pháp luật, pháp luật cho phép ghi nhận việc ủy quyền sử dụng nhà hợp đồng ủy quyền quản lý nhà Do việc Cơng chứng viên khơng xét việc ủy quyền sử dụng có thuộc trường hợp pháp luật cho phép ủy quyền hay không mà đưa nhận định việc uỷ quyền sử dụng khơng quyền lợi bên uỷ quyền không phù hợp với quy định thủ tục công chứng trách nhiệm Công chứng viên hoạt động công chứng ghi nhận Luật Công chứng 2014 Cụ thể: Đầu tiên, hợp đồng ủy quyền chuyển giao quyền sử dụng: Theo quy định Điều Bộ luật Dân năm 2015 quyền sử dụng định nghĩa là: “Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” “Quyền sử dụng chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận theo quy định pháp luật” Dựa theo quy định Bộ luật Dân quyền sử dụng nhà quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ nhà Trong đó, quyền khai thác cơng dụng nhà quyền yếu quyền sử dụng nhà – mục đích để ở, để diễn sinh hoạt cá nhân, hộ gia đình, tổ chức Việc hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ nhà thực chất ngồi mục đích sử dụng để hưởng lợi thêm lợi ích có từ ngơi nhà Ví dụ như: khoản tiền thu từ việc cho thuê nhà ở,…Quyền sử dụng nhà chuyển giao cho người khác hai bên thỏa thuận theo quy định pháp luật Quyền sử dụng nhà chia làm hai trường hợp: 11 - Quyền sử dụng nhà chủ sở hữu: Việc sử dụng nhà quyền quan trọng có ý nghĩa thực tế chủ sở hữu Chủ sở hữu có tồn quyền khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức nhà theo ý chí tuỳ nghi - Quyền sử dụng nhà người chủ sở hữu Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức mà khơng phải chủ sở hữu nhà theo luật định theo thỏa thuận với chủ sở hữu sử dụng nhà Theo đó, thống thỏa thuận hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở, chị Hương chuyển giao quyền sử dụng cho chị Thắm để chị Thắm thay mặt, nhân danh chị Thương thực quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà việc quản lý, sử dụng nhà Tuy nhiên công việc sử dụng nhà chị Thắm phải đáp ứng điều kiện để đối tượng hợp đồng ủy quyền Thứ hai, trường hợp, việc người ủy quyền sử dụng nhà “khơng quyền lợi bên uỷ quyền” Mọi chủ thể xác lập thực hợp đồng, giao dịch mong muốn đạt lợi ích định Hợp đồng ủy quyền khơng ngoại lệ, lợi ích động lực thúc đẩy bên đến đích giao kết hợp đồng Khi người khác thay mặt thực cơng việc có phát sinh hậu pháp lý, bên ủy quyền mong muốn người ủy quyền hành động mang lại cho lợi ích hành động lợi ích bên ủy quyền Đây chất đại diện hợp đồng ủy quyền: người ủy quyền hành động với danh nghĩa người ủy quyền lợi ích người ủy quyền Người đại diện theo ủy quyền phép giao kết hợp đồng phạm vi thẩm quyền cho phép (công việc ủy quyền nêu rõ hợp đồng ủy quyền) phải có trách nhiệm thơng báo cho bên thứ ba phạm vi thẩm quyền Giao dịch dân người ủy quyền xác lập, thực vượt phạm vi ủy quyền không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ người ủy quyền phần giao dịch thực vượt phạm vi ủy quyền, trừ trường hợp người ủy quyền đồng ý biết mà không phản đối; không đồng ý người ủy quyền phải thực nghĩa vụ người giao dịch với phần giao dịch vượt phạm vi ủy quyền Người giao dịch với người ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hủy bỏ giao dịch dân phần vượt phạm vi ủy quyền toàn giao dịch dân yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người biết phải biết việc vượt phạm vi ủy quyền mà giao dịch Quy định dường đặt người ủy quyền vào vị trọng tâm mối quan hệ, buộc người ủy quyền phải có trách nhiệm quản lý việc ủy quyền mình, 12 cẩn trọng việc ủy quyền; điểm đặc biệt, quy định phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên thứ ba tình6 Như vậy, việc bên ủy quyền thực cơng việc lợi ích bên ủy quyền điều kiện bắt buộc để hình thành quan hệ ủy quyền quản lý nhà Xét vào tình nêu đề tài, khơng phải tất trường hợp việc người sử dụng nhà nhằm sinh lợi lợi ích Trong trường hợp việc sử dụng nhằm khai thác công dụng tài sản để phục vụ lợi ích chị Hương – bên ủy quyền (ví dụ: Chị Thắm sử dụng tài sản thuê số tiền thuê nhà chuyển cho chị Hương, Chị Thắm sử dụng tài sản đầu tư, góp vốn nhằm sinh lợi cho chị Hương…) cơng việc hoàn toàn đáp ứng điều kiện, phù hợp với chất hợp đồng ủy quyền chế định đại diện Thứ ba, công việc “sử dụng nhà ở” đối tượng hợp đồng ủy quyền hành vi pháp lý - phát làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ bên ủy quyền quan hệ pháp luật dân Công việc ủy quyền hay đối tượng hợp đồng ủy quyền việc thực hay nhiều hành vi pháp lý Đây dấu hiệu đặc trưng chế định hợp đồng với tư cách phát sinh, thay đổi chấm dứt quan hệ pháp luật: phải có mục đích, pháp lý định mà bên hướng tới Ở đây, hợp đồng ủy quyền phương tiện để bên đạt mục đích Sự ủy quyền liên hệ đến tài sản người ủy quyền giới hạn số tài sản người ủy quyền Người ủy quyền nhân danh người ủy quyền thực hành vi pháp lý, vài hành vi pháp lý định Hành vi pháp lý hành vi pháp lý đơn phương hành vi pháp lý song phương Và việc thực công việc ủy quyền làm phát sinh quyền nghĩa vụ người ủy quyền Quay lại với tình huống, trường hợp chị Thắm sử dụng nhà chị Hương nhằm mục đích phục vụ nhu cầu sinh sống đưa vào đầu tư kinh doanh để nhằm khai thác lợi ích cho chị Thắm khơng thể xem đối tượng hợp đồng ủy quyền hành vi không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật dân Tuy nhiên, chị Hương ủy quyền cho chị Thắm đưa nhà vào khai thác, sử dụng nhằm tạo lợi nhuận cho chị Hương mà việc khai thác, sử dụng phải thực thông qua hành vi pháp lý, làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ bên ủy quyền cơng việc đáp ứng điều kiện để công việc ủy quyền ThS Trần Thị Quỳnh Châu - Tịa án nhân dân TP Hồ Chí Minh, Đại diện vượt phạm vi ủy quyền hậu pháp lý theo pháp luật dân sự, Đăng lúc: Thứ hai - 03/12/2018, Xem thêm: https://tuphaptamky.gov.vn/2014/news/Linh-vuc-dan-su/Dai-dien-vuot-qua-pham-vi-uy-quyen-va-hau-quaphap-ly-theo-phap-luat-dan-su-4283.html, truy cập ngày 23/08/2021 13 Về hướng xử lý công chứng viên, học viên đề xuất sau: Trong thủ tục, trình tự cơng chứng, việc nghiên cứu yêu cầu công chứng xử lý hồ sơ quan trọng, bước tác nghiệp cần có nhận định xác, cần có kỹ nghề nghiệp nhận biết tính đầy đủ vấn đề khác hồ sơ yêu cầu công chứng Theo quy định Điều 40 Luật Cơng chứng 2014, trường hợp có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có nghi ngờ lực hành vi dân người yêu cầu công chứng đối tượng hợp đồng, giao dịch chưa mơ tả cụ thể công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ theo đề nghị người yêu cầu công chứng, Công chứng viên tiến hành xác minh giám định để bảo đảm an toàn pháp lý cao cho văn cơng chứng Do đó, yêu cầu công chứng chị Hương trường hợp này, rõ ràng chị Hương chưa mô tả rõ việc ủy quyền sử dụng nhằm mục đích Cơng chứng viên chưa làm rõ vấn đề đến kết luận nội dung ủy quyền sử dụng khơng lợi ích người ủy quyền nên không chấp nhận yêu cầu chị Hương khơng phù hợp với quy định trình tự, thủ tục công chứng ghi nhận Luật Công chứng 2014 Ở đây, công chứng viên cần trao đổi với người yêu cầu công chứng để làm rõ việc ủy quyền sử dụng nhằm mục đích gì, có hướng tới lợi ích bên ủy quyền chị Hương hay khơng? Có phải hành vi pháp lý làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ chị Hương hay khơng? Từ đối chiếu với quy định pháp luật để định chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu công chứng chị Hương Khoản Điều 117 Bộ luật dân 2015 quy định: “Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân trường hợp luật có quy định.” Để chuyển tải giao dịch đó, nhà làm luật thường sử dụng hình thức hợp đồng phù hợp thơng thường, loại giao dịch định thường ghi nhận loại hình thức hợp đồng tương ứng Công chứng viên phải vào yêu cầu công chứng đối tượng giao dịch người yêu cầu cơng chứng mà xác định hình thức văn công chứng theo quy định pháp luật Hình thức văn chuyển tải xác chất pháp lý, nội dung giao dịch hay hành vi pháp lý đơn phương Cùng với đó, nội dung giao dịch hay nói cụ thể điều khoản điều kiện hợp đồng phải phù hợp với hình thức, tên gọi thức hợp đồng cơng chứng đó.7 Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ghi nhận Luật nhà 2014 không yêu cầu bắt buộc phải công chứng Do đó, trường hợp việc ủy quyền sử dụng đáp ứng tất điều kiện phân tích để đối tượng hợp Học viện Tư pháp (2018), Giáo trình kỹ hành nghề công chứng – tập 2, Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội, Tr 125 14 đồng ủy quyền công chứng viên cần đưa nội dung vào hợp đồng ủy quyền quản lý nhà Còn trường hợp việc sử dụng nhà ở không đáp ứng điều kiện để đối tượng hợp đồng ủy quyền cơng chứng viên cần vào mục đích mà bên hướng tới để tư vấn bên lựa chọn hình thức hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật để giao kết Những vấn đề công chứng viên cần lưu ý hoạt động cơng chứng hợp đồng ủy quyền Qua q trình nghiên cứu vấn đề pháp lý có liên quan đến việc công chứng hợp đồng ủy quyền, học viên rút số vấn đề mà cơng chứng viên cần lưu ý q trình công chứng, cụ thể: Công chứng viên phải tuân thủ trình tự, thủ tục cơng chứng quy định pháp luật có liên quan đến hợp đồng ủy quyền Luật cơng chứng 2014 có quy định ngun tắc, trình tự, thủ tục cơng chứng thủ tục công chứng văn ủy quyền Và công chứng viên người chịu trách nhiệm trước pháp luật trước người yêu cầu công chứng văn công chứng nên việc tuân thủ nguyên tắc, thủ tục đem lại an toàn pháp lý cho công chứng viên đồng thời bảo đảm giá trị pháp lý cho văn mà công chứng viên chứng nhận, hạn chế tranh chấp xảy Cơng chứng viên phải khách quan, trung thực trình công chứng hợp đồng ủy quyền Công chứng viên phải kiến thức pháp luật kinh nghiệm nghề nghiệp, với khách quan, vô tư phải đảm bảo xác định chủ thể, đối tượng, nội dung, tính chất hợp đồng ủy quyền, xác định quyền nghĩa vụ bên hậu pháp lý xảy Với tư cách bên thứ ba tham gia chứng kiến chứng nhận tích xác thực, hợp pháp hợp đồng ủy quyền, việc khách quan, trung thực giúp công chứng viên không làm “méo mó” thỏa thuận bên, khơng làm sai lệch hồ sơ, không thiên lệch bên quan hệ ủy quyền để gây thiệt hại đến quyền lợi ích cho bên cịn lại Trong bước công chứng hợp đồng ủy quyền, công chứng viên cần lưu ý: Không phải trường hợp nào, cơng việc “quyền” có hợp pháp giao lại cho người khác thơng qua ủy quyền Người ủy quyền có khả thực giao dịch ủy quyền cho người khác họ người có quyền thực cơng việc, hành vi Cơng chứng viên phải xem xét tính đầy đủ hồ sơ, đảm bảo người yêu cầu công chứng cung cấp đủ giấy tờ chứng minh tồn hợp pháp quyền chủ thể để bảo đảm tính xác thực hợp pháp cơng việc ủy quyền 15 Trong trường hợp mà họ khơng có, khơng cịn quyền đó, quyền bị hạn chế lý có án, định hành thơng qua thỏa thuận chủ thể khác qua giao dịch dân sự, họ khơng thể ủy quyền cơng việc cho người khác để thực Đồng thời, quan hệ ủy quyền đương nhiên bị chấm dứt người ủy quyền bị lực hành vi dân sự, hạn chế lực hành vi dân sự, tích chết Công chứng viên không chứng nhận yêu cầu ủy quyền trường hợp pháp luật quy định không phép ủy quyền, không phép để người khác đại diện mà phải tự xác lập thực giao dịch Công chứng viên phải đảm bảo nội dung ủy quyền thỏa thuận không trái với quy định pháp luật, đạo đức xã hội Công chứng viên nắm đặc điểm, chất văn ủy quyền (như chủ thể, đối tượng, nội dung, thời hạn.) để vận dụng chứng nhận ủy quyền, Công chứng viên phải xác định ý chí đích thực bên, hạn chế tối đa tình trạng nhầm lẫn, giả tạo xác lập quan hệ Đồng thời công chứng viên cần xem xét kỹ đối tượng hợp đồng ủy quyền nội dung ủy quyền, đảm bảo phù hợp với chất giao dịch ủy quyền sử dụng hình thức hợp đồng ủy quyền để ghi nhận thỏa thuận bên Trong việc soạn thảo/ kiểm tra dự thảo hợp đồng ủy quyền, Công chứng viên cần lưu ý: Hợp đồng ủy quyền phải đảm bảo chuyển tải xác ý chí bên đối tượng nội dung ủy quyền, phải tách biệt trách nhiệm chủ thể văn công chúng ngôn ngữ sử dụng hợp đồng phải đơn nghĩa Các yếu tố sở pháp lý cho việc chứng nhận ủy quyền văn ủy quyền phải làm rõ để mặt, tạo điều kiện cho người ủy quyền thực công việc, mặt khác, thấy tính xác thực hợp pháp nội dung ủy quyền Đồng thời thông tin tạo điều kiện thuận lợi cho quan có thẩm quyền liên quan người ủy quyền tiếp tục xử lý công việc Công chứng viên phải thể rõ yếu tố nhân danh đại diện bên ủy quyền văn ủy quyền Điều hạn chế việc hợp đồng ủy quyền rơi vào tình trạng nhầm lẫn, “biến tướng” với loại giao dịch khác Những mặt đạt hoạt động công chứng hợp đồng ủy quyền Sau năm triển khai thi hành, Luật Công chứng năm 2014 xem hành lang pháp lý quan trọng tạo thuận lợi cho công chứng viên thực tốt trách nhiệm pháp lý văn cơng chứng, hồn thành sứ mệnh “người gác cổng Nguyễn Thanh, Văn phòng công chứng Hà Thành, Ủy quyền điểm cần lưu ý, http://www.sotuphapqnam.gov.vn/index.php/2017-03-13-06-49-51/1778-y-quyn-va-nhng-im-cn-lu-y, Đăng ngày 19/08/2014, truy cập ngày 29/08/2021 16 cho hợp đồng, giao dịch”, đảm bảo tính hợp pháp, tính xác thực hợp đồng giao dịch, phịng ngừa nguy tranh chấp Từ tạo an tâm cho chủ thể tham gia giao kết, xác lập hợp đồng giao dịch, củng cố niềm tin nhân dân vào pháp luật thể chế xã hội chủ nghĩa, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội nói chung Các vướng mắc thủ tục, trình tự thực việc công chứng theo quy định pháp luật bước giải Việc kiểm tra hướng dẫn tập huấn nghiệp vụ cho công chứng viên triển khai bước ổn định Điều tạo nhiều thuận lợi cho hoạt động công chứng hợp đồng, giao dịch hoạt động công chứng hợp đồng ủy quyền Nhìn vào kết thống kê số lượng hợp đồng ủy quyền công chứng số tổ chức hành nghề công chứng cho thấy, số lượng hợp đồng uỷ quyền ngày tăng, điều chứng tỏ giao dịch người đại diện xác lập ngày nhiều Đồng thời người dân dần nhận thức ý nghĩa, vai trò tầm quan trọng hợp đồng uỷ quyền đời sống xã hội Những mặt hạn chế hoạt động công chứng hợp đồng ủy quyền Do tính chất tự nguyện thỏa thuận bên tham gia giao dịch, chế định ủy quyền bị lạm dụng nhiều, chí vượt khả cho phép chế định ủy quyền luật định nội hàm ý nghĩa ủy quyền Mục đích việc lạm dụng nhằm che giấu giao dịch có thật, hợp thức hóa để thực số thủ tục hành có liên quan, Sự lạm dụng không nằm ý thức người dân hiểu biết pháp luật hạn chế, mà ý thức người nắm giữ vị trí đại diện cho tổ chức ký kết hợp đồng kinh tế, dân Hàng loạt vụ lừa đảo vay tiền, chấp nhà thơng qua hình thức giao dịch ủy quyền bán nhà mà báo chí nêu lên thời gian qua bề tình trạng lạm dụng hình thức ủy quyền; hay việc bán nhà lại bên thỏa thuận lập dạng ủy quyền Với hợp đồng ủy quyền, người có đất ủy quyền cho người khác phép bán đất, người mua người ủy quyền không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua Tuy nhiên, giá thị trường có biến động mạnh thường dẫn đến tranh chấp hợp đồng Đồng thời bên giao dịch bên tồn hình thức hợp đồng ủy quyền người ủy quyền (thực chất người bán) đơn phương chấm dứt hợp đồng rủi ro người ủy quyền (thực chất người mua) bị ảnh hưởng nghiêm trọng Mặt khác, hợp đồng ủy quyền thực chất hợp đồng giả cách bị tuyên vô hiệu Bên cạnh đó, quy định pháp luật hợp đồng ủy quyền số hạn chế Cụ thể pháp luật hợp đồng ủy quyền nằm nhiều văn pháp luật 17 có giá trị pháp lý khác nhau, có nội dung không thống Đây nguyên nhân gây khó khăn người dân việc cơng chứng hợp đồng ủy quyền giải tranh chấp, khiến tính thực thi pháp luật khơng hiệu quả.Đồng thời, quy định pháp luật vấn đề ủy quyền cịn nhiều hạn chế khơng có điều khoản quy định đối tượng hợp đồng ủy quyền, Bộ luật Dân cịn thiếu sót việc nghiên cứu chế riêng bảo vệ cho người thứ ba tình Quy định hình thức ủy quyền Luật Công chứng 2014 Bộ luật Dân 2015 chưa thống nhất, vấn đề “Giấy ủy quyền” chưa có hướng dẫn cụ thể Điều gây khó khăn cho cơng chứng viên việc áp dụng pháp luật để công chứng giao dịch liên quan đến ủy quyền CHƯƠNG 4: KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ TRÊN THỰC TIỄN, HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT Thứ nhất, để hạn chế vấn đề lạm dụng hợp đồng ủy quyền, công chứng viên tiếp nhận hồ sơ công chứng hợp đồng uỷ quyền cần vận dụng kiến thức pháp luật kỹ nghiệp vụ để xác định ý chí đích thực bên, hạn chế tối đa tình trạng nhầm lẫn, giả tạo xác lập quan hệ ủy quyền Theo cơng chứng viên phải chủ động trao đổi, tìm yếu tố khơng trung thực ẩn giấu sau yêu cầu công chứng Công chứng viên cần phải giải thích, tư vấn rủi ro, hậu với ý nghĩa pháp lý hình thức uy quyền hai bên thiết lập Yêu cầu giúp bên lường trước hậu giao dịch ủy quyền để có định đắn Vì bên ý thức hậu pháp lý tiến hành giao dịch hợp đồng uỷ quyền để che dấu hợp đồng, giao dịch khác góp phần hạn chế vấn đề làm dụng giao dịch uỷ quyền Thứ hai, vấn đề hợp đồng ủy quyền, đặc biệt ủy quyền liên quan đến bất động sản không nhức nhối trở thành vấn đề đáng bàn không bị lạm dụng, lợi dụng thực tiễn Bởi vậy, việc xây dựng pháp luật đồng ủy quyền góp phần thắt chặt giao dịch ủy quyền bất động sản nói chung, hạn chế đến mức thấp phòng ngừa rủi ro đến với giao dịch khác bị ảnh hưởng hợp đồng ủy quyền Bộ luật Dân coi đạo luật gốc, quy định ngành luật khác nhà ở, đất đai, tố tụng, Luật Công chứng phải xây dựng sở đồng tuân thủ nguyên tắc Bộ luật Dân ủy quyền Cụ thể: Về đối tượng hợp đồng ủy quyền: Cơng việc ủy quyền có phạm vi nào? Được quy định chi tiết hay thỏa thuận chung chung? Có thể ủy quyền cơng việc dự tính tương lai xảy hay khơng? Cơng việc ủy quyền phải đáp ứng điều kiện cụ thể nào? Là vấn đề mà pháp luật cần có quy định cụ thể để tránh việc khó áp dụng mâu thuẫn áp dụng pháp luật thực tiễn Trên thực tế, thụ lý yêu cầu công chứng hợp đồng ủy quyền, công chứng 18