BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN CÔNG CHỨNG 3: CÔNG CHỨNG CÁC HỢP ĐỒNG MUA BÁN, TẶNG CHO, THUÊ, TRAO ĐỔI, MƯỢN VAY TÀI SẢN

BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN CÔNG CHỨNG 3: CÔNG CHỨNG CÁC HỢP ĐỒNG MUA BÁN, TẶNG CHO, THUÊ, TRAO ĐỔI, MƯỢN VAY TÀI SẢN Chuyên đề: Tình huống Công chứng hợp đồng mua bán tài sản. (Có ý định nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất tại quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ, anh Vũ văn Khánh và bên chuyển nhượng có thống nhất: “Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quyền chuộc lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vào bất cứ thời điểm nào. Khi bên chuyển nhượng chưa chuộc lại tài sản, bên nhận chuyển nhượng không được thay đổi hiện trạng tài sản trên đất”. Anh (chị) hãy đánh giá tính hợp pháp của nội dung thỏa thuận này đồng thời cho biết những sai sót mà công chứng viên thường gặp trong công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất?)

HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC - BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN CÔNG CHỨNG 3: CÔNG CHỨNG CÁC HỢP ĐỒNG MUA BÁN, TẶNG CHO, THUÊ, TRAO ĐỔI, MƯỢN VAY TÀI SẢN Chun đề: Tình Cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản (Có ý định nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất đất quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ, anh Vũ văn Khánh bên chuyển nhượng có thống nhất: “Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền chuộc lại quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất vào thời điểm Khi bên chuyển nhượng chưa chuộc lại tài sản, bên nhận chuyển nhượng không thay đổi trạng tài sản đất” Anh (chị) đánh giá tính hợp pháp nội dung thỏa thuận đồng thời cho biết sai sót mà cơng chứng viên thường gặp công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất?) Họ tên: Sinh ngày Số báo danh: Lớp: Cần thơ, ngày … tháng … năm 2022 MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu .1 Mục đích, nhiệm vụ, đối tượng nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu .1 Cơ cấu báo cáo PHẦN NỘI DUNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN .3 Cơ sở lý luận chung hợp đồng mua bán tài sản 1.1 Khái niệm tài sản 1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản 1.3 Các nội dung công chứng viên cần xem xét công chứng hợp đồng mua bán tài sản 1.3 Thẩm quyền công chứng: 1.3.2 Đối tượng hợp đồng 1.3.3 Hình thức hơp đồng 1.3.4 Nội dung hợp đồng 1.3.5 Chủ thể hợp đồng mua bán .5 Công chứng hợp đồng mua bán tài sản 2.1 Tiếp nhận yêu cầu công chứng 2.2 Nghiên cứu, xử lý hồ sơ 2.3 Ký công chứng 2.4 Hoàn tất thủ tục công chứng Giải đề thi .9 3.1 Giải đề thi 3.2 Những sai sót mà cơng chứng viên thường gặp công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 11 KẾT LUẬN .14 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .15 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu Trong điều kiện kinh tế thị trường đẩy mạnh phát triển, định hướng xã hội chủ nghĩa quản lý nhà nước, kéo theo quan hệ dân sự, thương mại, đất đai,… ngày phát triển mạnh mẽ Do đó, nhu cầu cơng chứng hợp đồng, giao dịch phát sinh đời sống xã hội ngày gia tăng, Người dân tìm đến văn phịng công chứng ngày nhiều để công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, mượn vay tài sản Trong hợp đồng mua bán tài sản biết đến loại hợp đồng thông dụng Tài sản mua bán qua công chứng đa dạng có tài sản pháp luật quy định mua bán phải có chứng nhận cơng chứng có giá trị, có tài sản công chứng tự nguyện yêu cầu bên Theo đề thi việc thi kết thúc môn học “công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, mượn vay tài sản” học viện đưa ra: “Có ý định nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất đất quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ, anh Vũ Văn Khánh bên chuyển nhượng có thống nhất: “Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền chuộc lại quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất vào thời điểm Khi bên chuyển nhượng chưa chuộc lại tài sản, bên nhận chuyển nhượng không thay đổi trạng tài sản đất” Anh (chị) đánh giá tính hợp pháp nội dung thỏa thuận đồng thời cho biết sai sót mà cơng chứng viên thường gặp công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất?” Xuất phát từ tình vấn đề giải để kịp thời đáp nhu cầu người dân yêu cầu công chứng, mà bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp họ tham gia hợp đồng, giao dịch Bên cạnh nêu lên số bất cập nảy sinh chưa đồng bộ, có nhiều quy định pháp luật dân hợp đồng mua bán tài sản chưa phát huy tính hiệu lực thực tiễn giải yêu cầu đề thi cần thiết cần nghiên cứu thưc tế công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Mục đích, nhiệm vụ, đối tượng nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm tìm hiểu hợp đồng mua bán tài sản theo quy định pháp luật Người viết tập trung phân tích nghiên cứu vấn đề hoạt động cơng chứng có liên quan tài sản, sở lý luận pháp lý quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản, nội dung công chứng viên cần xem xét công chứng hợp đồng mua bán tài sản Từ đưa ý kiến chủ quan nhằm giải tình đề thi đặt đồng thời cho biết sai sót mà công chứng viên thường gặp công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất?” Phương pháp nghiên cứu Trong trình viết báo cáo, người viết sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau: Phương pháp nghiên cứu lý luận tài liệu sách hoạt động công chứng, hợp đồng mua bán tài sản, tài sản Phương pháp phân tích luật viết quy định pháp luật Phương pháp thu thập tài liệu có liên quan đến đề thi Phương pháp so sánh, đối chiếu quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản Cơ cấu báo cáo Cơ cấu báo cáo chia thành: Phần mở đầu, phần nội dung, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo Phần nội dung báo cáo vào nghiên cứu sở lý luận hợp đồng mua bán làm rõ khái niệm, sở pháp lý hợp đồng mua bán tài sản Tập trung nghiên cứu tình đồng thời cho biết sai sót mà cơng chứng viên thường gặp cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất?” PHẦN NỘI DUNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Cơ sở lý luận chung hợp đồng mua bán tài sản 1.1 Khái niệm tài sản Căn Điều 105 Bộ Luật Dân năm 2015 quy định sau: “Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản, tài sản bao gồm bất động sản động sản, bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai” Khái niệm tài sản đóng vai trò quan trọng Bộ luật dân sự, vấn đề trung tâm quan hệ xã hội nói chung quan hệ pháp luật nói riêng Theo đó, định nghĩa liệt kê loại tài sản mà xác định cụ thể: Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai Mặt khác, Điều 108 Bộ luật dân 2015 giải thích rõ khái niệm “tài sản có tài sản hình thành tương lai” Với quy định cụ thể tài sản thế, đảm bảo tính bao quát rõ ràng tạo thành sở pháp lý quan trọng góp phần áp dụng pháp luật cách thống Trong hoạt động công chứng đối tượng tài sản mua bán qua công chứng đa dạng có mối quan hệ với quyền sở hữu xem xét khía cạnh đa dạng tài sản hữu hình, tài sản vơ hình, động sản bất động sản, tài sản phải đăng ký khơng phải đăng ký, tài sản có hoăc hình thành lai…chính phong phú đa dạng tài sản mà tên gọi hợp đồng gắn với đối tượng hợp đồng công chứng 1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản “Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác thực theo quy định Bộ luật dân sự, Luật nhà luật khác có liên quan” Điều 430 Bộ Luật Dân năm 2015 quy định Như hợp đồng mua bán yếu tố bắt buộc phải có thỏa thuận bên với Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua nhận tiền cịn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản trả tiền cho bên bán Đặc điểm hợp đồng mua bán tài sản + Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng song vụ: Bên bán bên mua có quyền nghĩa vụ đối Trong hợp đồng này, bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận vật trả tiền mua vật; ngược lại, bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao vật nhận tiền bán vật + Hợp đồng mua bán hợp đồng có đền bù: Khoản tiền mà bên mua tài sản phải trả cho bên bán tài sản khoản đền bù việc mua bán tài sản + Có chuyển giao quyền sở hữu tài sản: Đây đặc điểm để phân biệt với Hợp đồng cho mượn hay cho thuê tài sản 1.3 Các nội dung công chứng viên cần xem xét công chứng hợp đồng mua bán tài sản Khi công chứng hợp đồng thông dụng công chứng viên cần xem xét nội dung sau : 1.3 Thẩm quyền công chứng: Việc xác định quan trọng sau xác định yêu cầu người yêu cầu công chứng loại việc việc cịn lại xác định có thuộc thẩm quyền tổ chức hành nghề cơng chứng khơng thuộc thẩm quyền tiếp nhận hướng dẫn hồ sơ ngược lại từ chối nêu rõ lý Đơn cử theo điều 42 Luật công chứng công chứng mua bán tài sản đất tỉnh khác theo quy định cơng chứng có quyền từ chối khơng thẩm quyền 1.3.2 Đối tượng hợp đồng Công chứng viên cần xác định xem tài sản đối tương hơp đồng có điều kiện sau: - Tài sản phép giao dịch; phải xác định cụ thể Nếu vật phải xác định rõ thơng qua số lượng, đặc điểm… Nếu quyền tài sản phải có giấy tờ chứng khác chứng minh thuộc quyền sở hữu bên bán (Điêu 341 Bộ luật dân năm 2015) - Không phải tài sản bị tranh chấp quyền sở hữu; tài sản bị kê biên để thi hành án; tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác bên có thỏa thuận khác; - Nếu đối tượng hợp đồng mua bán tài sản hạn chế giao dịch việc mua bán phải tuân theo quy định pháp luật trình tự, thủ tục chuyển giao quyền sở hữu tài sản 1.3.3 Hình thức hơp đồng Công chứng viên dưa vào yêu cầu cơng chứng mà áp dụng mẫu hợp đồng có sẵn soạn thảo theo mẫu quy định quan có thẩm quyền ban hành Đối với hợp đồng dân mà pháp luật bắt buộc phải giao kết theo hình thức định hình thức văn có Cơng chứng, chứng thưc bên phải tn theo hình thức đó, nhiên hợp đồng mà pháp luật không yêu cầu phải lập theo hình thức văn có cơng chứng để quyền lợi bảo đảm cơng chứng viên soạn thảo theo đề nghị người yêu cầu công chứng theo quy định pháp luật Nếu đối tượng hợp đồng mua bán tài sản phải đăng kí quyền sở hữu; hình thức hợp đồng mua bán phải văn có cơng chứng chứng thực mua bán nhà ở, xe giới,… 1.3.4 Nội dung hợp đồng Đây nội bắt buộc hợp đồng Nội dung hợp đồng bao gồm điều khoản ghi nhận hợp đồng Ngoài ra, đưa thêm vào hơp đồng điều khoản khác tùy các thỏa thuận bên phù hợp quy định pháp luật đạo đức xã hội Vì vây cơng chứng viên cần xem xét kỹ nội dung hợp đồng để đảm bảo không vi phạm pháp luật không trái đạo đức xã hội 1.3.5 Chủ thể hợp đồng mua bán Chủ thể hợp đồng mua bán tài sản tổ chức, pháp nhân, cá nhân, hộ gia đình…để đảo bảo an tồn pháp lý hợp đồng cơng chứng viên bắt buộc phải xem xét bên chủ thể có lực pháp luật dân lực hành vi dân thông qua thông tin nhân thân chủ thể như: tên, năm sinh, số chứng minh nhân dân hộ chiếu, nơi cấp chứng minh nhân dân hộ chiếu, nơi đăng ký hộ thường trú hay tên, trụ sở, mã số doanh nghiệp, giấy phép kinh doanh….đối với tài sản trường hợp bán qua ủy quyền mua qua ủy quyền hợp đồng mua bán cần phải ghi nhận đầy đủ thông tin người bán, người mua Bên cạnh đó, cịn phải thể rõ ràng cụ thể thông tin người thực công việc ủy quyền ghi rõ người thực công việc ủy quyền cho người bán cho người mua Mặt khác, tài sản bán qua tổ chức bán đấu giá nội dung chủ thể hợp đồng thể sau: bên bán tổ chức bán đấu giá nào, có trụ sở đâu đấu giá viên tổ chức bán; bên có tài sản chủ sở hữu tài sản bên mua Bên cạnh xem xét tự nguyện tư cách chủ thể tham gia hợp đồng để đảm bảo hơp đồng không bị tuyên bố vô hiệu Công chứng hợp đồng mua bán tài sản Theo quy định Điều 40 Điều 41 Luật cơng chứng năm 2014 quy trình cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản cần tiến hành bốn bước sau 2.1 Tiếp nhận yêu cầu công chứng Trong khâu tiếp nhận yêu cầu công chứng cần giấy tờ cụ thể theo quy định4 Điều 16, Điều 17, Điều 18 Bộ luật Dân năm 2015[Truy cập ngày 04/11/2021] Điều 19 đến Điều 24 Bộ luật Dân năm 2015 Hợp đồng mua bán tài sản theo quy định Bộ luật dân 2015, https://law.tueanhgroup.vn/hop-dong-mua-ban-tai-san-theo-quydinh-cua-bo-luat-dan-su/ [Truy cập 2/11/2021] khoản Điều 40 Luật công chứng năm 2014 - Phiếu yêu cầu công chứng đến với tổ chức hành nghề công chứng phiếu yêu cầu công chứng giấy tờ làm sở cho việc hoạt động công chứng tiến hành tiêp theo Luật công chứng không quy định mẫu đa số tổ chức hành nghề công chứng sử dụng mẫu số 01 Thực tế đa số tổ chức hành nghề cơng chứng có mẫu phiếu yêu cầu công chứng riêng áp dụng cho tổ chức tùy mục đích tổ chức hành nghề công chứng hồ sơ yêu cầu công chứng phiếu yêu cầu công chứng thành phần bắt buộc phải có theo quy định tai điểm a khoản Luật công chứng năm 2014 - Dự thảo hợp đồng hồ sơ yêu cầu công chứng tùy theo đối tượng hợp đồng yêu cầu người công chứng Việc soạn thảo đươc thực theo đè nghị người u cầu cơng chứng tiến hành việc soạn thảo văn không cần phải cung cấp dự thảo hợp đồng, giao dịch cho bên tham gia đảm bảo an toàn pháp lý cho hợp đồng hạn chế rủi ro phát sinh công chứng soạn theo đề nghị người yêu cầu nội dung bổ sung điều chỉnh cơng chứng viên trực tiếp ghi nhận xem xét có phù hơp với quy định pháp luật đạo đức xã hội văn soạn thảo đòi hỏi kỹ năng, kinh nghiệm người công chứng viên trường hợp mà pháp luật có quy đinh mẫu hợp đồng tn thủ theo mẫu - Giấy tờ tùy thân theo quy định loại giấy tờ chấp nhận hoạt động công chứng thường tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu xuất trình gồm loại giấy tờ sau: Nghị định số 05/1999/NĐ-CP ngày 03/02/1999 củaChính phủ quy định Chứng minh nhân dân loại giấy tờ tùy thân Điều 20 Luật cước công dân năm 2014 ghi nhận thẻ cước cơng dân giấy tờ tùy thân công dân Việt Nam sử dụng thay cho việc sử dụng hộ chiếu trường hợp Việt Nam nước ký kết điều ước thỏa thuận quốc tế cho phép công dân nước ký kết sử dụng thẻ Căn cước công dân thay cho việc sử dụng hộ chiếu lãnh thổ Nghị định 136/2007/NĐ-CP ngày 17 tháng năm 2007 Chính phủ Xuất cảnh, nhập cảnh công dân Việt Nam quy định hộ chiếu sử dụng thay chứng minh nhân dân thay Nghị định số 94/2015/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 136/2007/NĐ-CP ngày 17 tháng năm 2007 xuất cảnh, nhập cảnh công dân Việt Nam Nghị định số 23/2015/ NĐ-CP ngày 16/02/2015 Chính phủ việc cấp từ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch Ban hành kèm theo Thông tư số 03/2001/TP-CC ngày 14/3/2001 hướng dẫn Nghị đínhố 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 Chính phủ cơng chứng chứng thực Nghị định số130/2008 /NĐ-CP ngày 19/12/2008 Chính phủ Giấy chứng minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam khoản Điều sĩ quan thực nhiệm vụ giao dịch dân phải xuất trình Giấy chứng minh sĩ quan chưa đề cập luật giấy tờ tùy thân Nghị định số 59/2008 /NĐ-CP ngày 08/5/2008 Chính phủ Giấy chứng minh Cơng an nhân dân Việt Nam chưa có quy định coi giấy tờ tùy thân Ngồi cịn cá loai giấy tờ chứa đựng thông tin cá nhân thẻ hoc sinh, thẻ đảng viên …việc coi giấy tờ tùy thân hay khơng chưa có sở xác định chưa có khái niệm cụ thể giấy tờ giấy tờ tùy thân cịn mập mờ khó cho việc xác định công chứng viên - Bản giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng giấy tờ thay pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản Đây giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng chủ sở hữu tài sản chịu trách nhiệm tính xác, tính hợp pháp giấy tờ cơng chứng hợp đồng mua bán có đối tượng tài sản - Bản giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có Các loại giáy tờ liên quan đến hoạt động công chứng khác tùy thuộc vào đối tượng hơp đồng giao dịch, mua bán thông thường ta thấy phổ biến giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, sổ hộ khẩu, giấy khai sinh… Đối với chủ thể cá nhân phổ biến: + Giấy xác nhận tình trang hôn nhân giấy tờ nhân thân dùng để xác nhận thời điểm xin cấp, người yêu cầu có tình trạng nhân nào: Chưa đăng ký kết hôn với hay ly hôn mối quan hệ hôn nhân với người khác… Hiện nay, chưa có văn định nghĩa cụ thể giấy xác nhận tình trạng nhân Tuy nhiên, giấy tờ quan trọng muốn đăng ký kết hôn muốn xác minh quan hệ hôn nhân thời điểm để làm xác định tài sản chung, tài sản riêng6… Nguyễn Hương, Tám quy định giấy xác nhận tình trạng nhân, https://luatvietnam.vn/dan-su/giay-xac-nhan-tinh-trang-honnhan-568-31619-article.html[ Truy cập ngày 4/11/2021] + Giấy chứng nhận kết hôn quan hệ vợ, chồng công nhận sau đăng ký kết hôn cấp giấy chứng nhận kết quan có thẩm quyền (Điều khoản Luật Hộ tịch năm 2014) + Sổ hộ phương pháp quản lý dân số chủ yếu dựa vào hộ gia đình Đây cơng cụ thủ tục hành giúp nhà nước quản lí việc di chuyển sinh sống công dân Việt Nam Có tác dụng định nơi cư trú giấy tờ chứng nhận, văn pháp lí trường hợp nhận thừa kế Ngồi ra, thủ tục hành liên quan giấy phép kinh doanh, đăng kí kết hơn, hộ chiếu, chứng minh nhân dân, khai sinh, khai tử hay hồ sơ xin việc… cần đến hộ làm giấy tờ chứng thực Đối với chủ thể pháp nhân: Ta cần xem xét tên, trụ sở, mã số doanh nghiệp, giấy phép kinh doanh, loại hình doanh nghiệp, biên ,Nghi đại hội cổ đông sở tham khảo Luật doanh nghiệp hiên hành để xác định loại giấy cần thiết bắt buộc phải có hồ sơ cơng chứng Mặt khác công chứng hơp đồng mua bán tài sản công chứng viên cần chư ý lực pháp luật dân lực hành vi dân 10 chủ thể có tự nguyện khả nhận thức để giao kết hợp đồng nhiều yếu tố góp phần định giao dịch dân có hiệu lưc phát sinh hay không 2.2 Nghiên cứu, xử lý hồ sơ - Công chứng viên kiểm tra, xem xét loại giấy tờ tài liệu người yêu cầu công chứng cung cấp Khoản khoản Điều 40 Luật công chứng 2014 “Công chứng viên kiểm tra giấy tờ hồ sơ yêu cầu công chứng Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định pháp luật thụ lý ghi vào sổ công chứng Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ quy định thủ tục công chứng quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người u cầu cơng chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp họ, ý nghĩa hậu pháp lý việc tham gia hợp đồng, giao dịch.” Nguyễn Hương, Giấy chứng nhận kết hôn: Điều kiện thủ tục cấp, https://luatvietnam.vn/dan-su/giay-chung-nhan-ket-hon-56833142-article.html[Truy cập ngày 4/11/2021] Nguyễn Văn Dương, Hộ gì? Những việc cần đến sổ hộ khẩu? Bao bỏ hộ giấy?, https://luatduonggia.vn/ho-khau-lagi-nhung-viec-can-den-so-ho-khau-bao-gio-thi-bo-ho-khau-giay/ [Truy cập ngày 4/11/2021] Điều 16, Điều 17, Điều 18 Bộ Luật Dân năm 2015 10 Điều 19 đến Điều 24 Bộ luật Dân năm 2015 Căn theo quy định công chứng viên kiểm tra đầy đủ hợp lệ giấy tờ công giấy tờ có hồ sơ cơng chứng số lượng, nội dung loại giấy tờ, thẩm quyền ban hành loại giấy tờ… Như sau kiểm tra hồ sơ đầy đủ, hợp lệ công chứng viên tiến hành thụ lý ghi vào sổ công chứng chưa đầy đủ hợp lệ công chứng viên hướng dẫn người yêu yêu cầu công chứng bổ sung ngược lại không đầy đủ hợp lệ công chứng viên từ chối nêu rõ lý từ chối cho người u cầu cơng chứng Đây vấn đề quan trọng ảnh hưởng đến quyền lợi ích người u cầu cơng chứng việc giải thích cho người u cầu cơng chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp họ, ý nghĩa hậu pháp lý việc tham gia hợp đồng, giao dịch để hướng dẫn họ thực đầy đủ xác trước ký hợp đồng mua bán trách nhiệm công chứng viên - Nghiên cứu hồ sơ qua trình nghiên cứu hồ sơ cần làm rõ ý chí bên giao kết hợp đồng, giao dịch, lực hành vi dân người yêu cầu công chứng không rơi vào quy định khoản Điều 40 Luật công chứng năm 2014 11 công chứng viên từ chối công chứng - Soạn thảo kiểm tra lại dự thảo hợp đồng yêu cầu viêc soạn thảo quy định pháp luật đạo đức xã hội cơng chứng viên có quyền từ chối người yêu cầu công chứng đưa điều khoản vi phạm quy định áp dụng đối hợp đồng soạn sẵn công theo đề nghị người yêu cầu công chứng không sữa cơng chứng viên từ chối 2.3 Ký cơng chứng Sau có dự thảo hơp đồng cơng chứng viên cho người yêu cầu công chứng đọc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe đồng ý tồn nội dung dự thảo cơng chứng viên cho họ ký vào trang hợp đồng 12 trường hợp người yêu cầu công chứng không ký khuyết tật ký thay việc điểm chỉ13 2.4 Hoàn tất thủ tục công chứng Đây bước sau việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản thu phí người u cầu cơng , đóng dấu phát hành văn công chứng cho bên cuối lưu trũ hồ sơ Giải đề thi 3.1 Giải đề thi 11 Khoản Điều 40 Luật công chứng năm 2014 Khoản 7, Điều 40 Luật công chứng năm 2014 13 Điều 48 Luật công chứng năm 2014 12 Trong tình đề thi đưa “Có ý định nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất đất quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ, anh Vũ Văn Khánh bên chuyển nhượng có thống nhất: “Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền chuộc lại quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất vào thời điểm Khi bên chuyển nhượng chưa chuộc lại tài sản, bên nhận chuyển nhượng không thay đổi trạng tài sản đất” Anh (chị) đánh giá tính hợp pháp nội dung thỏa thuận đồng thời cho biết sai sót mà cơng chứng viên thường gặp công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất?” Xét đối tượng: Trong hợp đồng mua bán tài sản, đối tượng hợp đồng tài sản thuộc quyền sở hữu bên bán, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng, đất chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Xét hình thức: Hợp đồng mua bán tài sản giao kết văn bản, lời nói hay hành vi; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc văn có cơng chứng Trong tình mà người u cầu cơng chứng có thỏa thuận riêng bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền chuộc lại quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất vào thời điểm Khi bên chuyển nhượng chưa chuộc lại tài sản, bên nhận chuyển nhượng không thay đổi trạng tài sản đất Thì công chứng viên thấy yêu cầu không với chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại hợp đồng có điều kiện, có tính chất đặc thù Do đó, ngun tắc giao kết loại hợp đồng này, việc tuân thủ quy định chung hợp đồng dân nói chung phải tn thủ quy định riêng Điều 430 BLDS 2005 Điều 454 Bộ Luật Dân năm 2015 có đề cập đến việc chuộc lại tài sản bán Tuy nhiên, điều luật quy định bên bán có quyền thỏa thuận với bên mua việc chuộc lại tài sản Phạm vi áp dụng điều luật hẹp Dường như, quy định nhằm mục đích bảo vệ bên bán, số trường hợp định có quyền chuộc lại tài sản bán Bộ Luật Dân chưa có quy định nhằm giải vấn đề có liên quan việc giải hậu hợp đồng vơ hiệu, điều kiện có hiệu lực hợp đồng Quyền chuộc lại tài sản nội dung đề cập góc độ hạn chế quyền sở hữu chủ sở hữu tài sản Thực tiễn áp dụng Điều 454 Bộ Luật Dân 2015, thấy bất cập sau: 10 Thứ nhất: Theo quy định Bộ Luật Dân 2015 giao kết hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại, ngồi quy định Điều 454 cịn phải áp dụng quy định khác hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán, có quy định nội dung hình thức hợp đồng Điều có nghĩa là, tùy đối tượng hợp đồng mua bán mà pháp luật quy định hợp đồng phải lập thành văn lập thành văn bản, phải công chứng chứng thực, phải đăng ký hay không đăng ký Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại bên phải ký 02 hợp đồng phải tuân thủ quy định hình thức thủ tục có liên quan Do vậy, chuyển quyền sở hữu phải nộp thuế, 02 lần chuyển quyền sở hữu phải nộp thuế 02 lần Trong đó, nguyên tắc, người mua tài sản quyền sở hữu tài sản thời hạn định Do chưa có quy định cụ thể nên quan công chứng, chứng thực không công chứng quyền chứng thực, thực tế, hầu hết hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại vi phạm hình thức Trong nhiều trường hợp, sau ký hợp đồng, tài sản người bán quản lý, sử dung Đây điều bất hợp lý, không phù hợp với thực tế làm triệt tiêu phát triển loại giao dịch có tính chất tương trợ chủ thể xã hội Thứ hai: Theo quy định khoản Điều 454 BLDS 2015 thời hạn chuộc lại tài sản người mua không xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu chủ thể khác phải chịu rủi ro tài sản Với quy định này, nhà làm luật nhằm bảo vệ quyền người bán thời hạn mà bên thỏa thuận phép chuộc lại tài sản Tuy nhiên, thực quy định không phù hợp trường hợp người bán quản lý, sử dụng tài sản Do đó, trường hợp người mua tài sản phải đảm bảo trạng ban đầu tài sản khơng phù hợp Bởi vì, người mua khơng quản lý tài sản khơng thể có điều kiện để thực biện pháp nhằm hạn chế rủi ro 3.2 Những sai sót mà cơng chứng viên thường gặp công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Trong thực tế, hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại diễn không nhiều thể hình thức, tên gọi khác Qua thực tiễn ta thấy hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại chủ yếu tồn hình thức "cố đất", loại giao dịch phổ biến miền Nam Theo quy định Bộ luật Dân Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất không cho phép cầm cố đất “Cầm cố tài sản” biện pháp bảo đảm mà pháp luật ghi nhận nhằm bảo đảm thực nghĩa vụ Theo quy định Điều 309 Bộ luật Dân 2015 cầm cố tài sản việc bên (bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu cho bên (bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực nghĩa vụ 11 “Quyền sở hữu” quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sỡ hữu theo quy định luật 14 Do đối tượng giao dịch tài sản động sản quyền tài sản phép giao dịch thuộc sở hữu bên cầm cố Điều 163, Bộ Luật Dân 2015 quy định: “Điều 163 Tài sản Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản.” Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Hành vi cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn thực chất hành vi cầm cố đất đai Đây bất động sản không thuộc sở hữu bạn Do đó, việc cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn trái với quy định pháp luật, vi phạm điều kiện đối tượng giao dịch Tài sản cầm cố biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, nên giá trị lớn nhỏ nghĩa vụ tùy thuộc vào thỏa thuận bên Trong “cố đất”, mục đích người nhận người “cố đất” hướng tới không biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân mà mục đích lợi ích thơng qua việc cố nhận “cố đất” Do vậy, giá “cố đất” thường tương đương với giá chuyển nhượng thời điểm xác lập hợp đồng, giá chuộc lại đất thỏa thuận hợp đồng theo giá thị trường thời điểm chuộc cộng thêm giá trị định Trên thực tế, giá chuộc lại đất lớn giá “cố đất” Ngoài ra, bên thỏa thuận người “cố đất” phải trả cho người nhận “cố đất” phần hoa lợi theo mùa vụ Về thời hạn cố đất bên thỏa thuận mà không phụ thuộc vào thời hạn thực nghĩa vụ dân cầm cố tài sản Có thể chuyển hóa từ “cố đất” sang chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hết thời hạn “cố đất” bên “cố đất” không chuộc lại đất Tuy nhiên, để chuyển hóa từ “cố đất” sang chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên phải thực đầy đủ quy định hình thức hợp đồng Đây đặc trưng thể khác biệt “cố đất” với cầm cố tài sản với tư cách biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, chứng tỏ “cố đất” hợp đồng mua bán tài sản (quyền sử dụng đất) có điều kiện chuộc lại 14 Điều 158 Bộ Luật Dân 2015 12 Từ phân tích nêu cho thấy, thực chất “cố đất” hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại Tuy nhiên, pháp luật chưa điều chỉnh loại giao dịch này, nên xảy tranh chấp, quan giải tranh chấp có cách hiểu cách giải khác Thực tế giải tranh chấp, Tịa án hiểu áp dụng pháp luật khơng thống ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp bên bên nhận “cố đất” 13 KẾT LUẬN Trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa quản lý nhà nước, hợp đồng mua bán tài sản biết đến loại HĐ thông dụng nhất, phổ biến có số lượng giao dịch nhiều chủ thể tham gia vào lĩnh vực Hợp đồng mua bán tài sản nhằm đáp ứng điều kiện vật chất, tinh thần cho chủ thể, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển Tuy nhiên q trình mua bán có phát sinh dẫn đến vụ tranh chấp, để giải vấn đề Hợp đồng mua bán tài sản việc áp dụng khung pháp lý Bộ Luật Dân 2015 điều khoản, thỏa thuận kèm theo hợp đồng điều thiếu hợp đồng mua bàn tài sản qua bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức địi hỏi người cơng chứng viên cơng chứng hợp đồng mua bán có đối tương tài sản thưc hoạt động công chứng phải xem xét yêu cầu công chứng, đối tượng hợp đồng, nội dung hợp đồng công chứng… nhiều khía cạnh để góp phần nâng cao hiệu công chứng tổ chức hành nghề công chứng hạn chế tranh chấp liên quan đến hợp đông mua bán tài sản, hồn thiện kỹ cơng chứng 14 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn quy phạm pháp luật Bộ Luật Dân năm 2015 Luật Công chứng2014 Luật Đất đai năm 2013 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Nghị định số 23/2015/ NĐ-CP ngày 16/02/2015 Chính phủ việc cấp từ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch Nghị định số130/2008 /NĐ-CP ngày 19/12/2008 Chính phủ Giấy chứng minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam khoản Điều sĩ quan thực nhiệm vụ giao dịch dân phải xuất trình Giấy chứng minh sĩ quan chưa đề cập luật giấy tờ tùy thân Nghị định số 59/2008 /NĐ-CP ngày 08/5/2008 Chính phủ Giấy chứng minh Cơng an nhân dân Việt Nam chưa có quy định coi giấy tờ tùy thân Giáo trình Nguyễn Trí Hịa , Học viện Tư Pháp, Giáo trình kỹ hành nghề công chứng tập 3, NXB Tư Pháp, Hà Nội, 2020, trang 190, 191 Nguyễn Xuân Thu, Phạm Thị Thúy Hồng , Học viện Tư Pháp, Giáo trình kỹ hành nghề công chứng tập 3, NXB Tư Pháp, Hà Nội, 2020, trang 15 15