1.1.Pháp luật về tài sản 02 03 1.2.Pháp luật về hợp đồng liên quan đến hoạt động công chứng 04 09 1.3.Pháp luật về đất đai liên quan đến hoạt động công chứng 10 21 1.4.Pháp luật về nhà ở liên quan đến hoạt động công chứng 22 26 1.5.Kỹ năng công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 – 30 1.6.Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 31 – 32 1.7.Kỹ năng công chứng hợp đồng mua bán nhà ở 1.8.Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở 33 – 36 1.9.Kỹ năng công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê tài sản là động sản 37 – 38 1.10.Công chứng hợp đồng mua bán tài sản là động sản 39 – 40 1.11.Kỹ năng công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 41 – 45 1.12.Công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 46 1.13.Công chứng Văn bản chuyển nhượng quyền hợp đồng 47 48 2.1.Kỹ năng công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 2.2.Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 49 – 50 2.3.Kỹ năng công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở 2.4.Công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở 51 – 53 2.5.Công chứng hợp đồng tặng cho tài sản là động sản 54 – 57 3.1.Kỹ năng công chứng hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất 3.2.Công chứng hợp đồng cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất 58 – 61 3.3.Kỹ năng công chứng hợp đồng cho thuê nhà ở 3.4.Công chứng hợp đồng cho thuê nhà ở 62 3.5.Công chứng hợp đồng cho thuê tài sản là động sản 63 4. Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất 64 66 5.1.Kỹ năng công chứng hợp đồng mượn, vay tài sản 67 – 69 5.2.Công chứng hợp đồng mượn, vay tài sản
[CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] PHỤ LỤC Chi tiêt 1.1.Pháp luật tài sản 1.2.Pháp luật hợp đồng liên quan đến hoạt động công chứng 1.3.Pháp luật đất đai liên quan đến hoạt động công chứng 1.4.Pháp luật nhà liên quan đến hoạt động công chứng 1.5.Kỹ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.6.Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 1.7.Kỹ công chứng hợp đồng mua bán nhà 1.8.Công chứng hợp đồng mua bán nhà 1.9.Kỹ công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, cho thuê tài sản động sản 1.10.Công chứng hợp đồng mua bán tài sản động sản 1.11.Kỹ công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 1.12.Công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá 1.13.Công chứng Văn chuyển nhượng quyền hợp đồng 2.1.Kỹ công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 2.2.Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 2.3.Kỹ công chứng hợp đồng tặng cho nhà 2.4.Công chứng hợp đồng tặng cho nhà 2.5.Công chứng hợp đồng tặng cho tài sản động sản 3.1.Kỹ công chứng hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất 3.2.Công chứng hợp đồng cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất 3.3.Kỹ công chứng hợp đồng cho thuê nhà 3.4.Công chứng hợp đồng cho thuê nhà 3.5.Công chứng hợp đồng cho thuê tài sản động sản Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất 5.1.Kỹ công chứng hợp đồng mượn, vay tài sản 5.2.Công chứng hợp đồng mượn, vay tài sản Trang 02 - 03 04 - 09 10 - 21 22 - 26 27 – 30 31 – 32 33 – 36 37 – 38 39 – 40 41 – 45 46 47 - 48 49 – 50 51 – 53 54 – 57 58 – 61 62 63 64 - 66 67 – 69 70 1|Page [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] BÀI – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG, MUA BÁN TÀI SẢN 1.1 – PHÁP LUẬT VỀ TÀI SẢN Giảng viên Nguyễn Hứa Thiên Dương Số điện thoại 0907.079.935 Căn điều 110 đến điều 114 BLDS, Vật phân chia thành − Vật Vật phụ − Vật loại Vật đặc định − Vật chia Vật không chia − Vật đồng − Vật tiêu hao Vật không tiêu hao Tiền bao gồm Tiền giấy Tiền kim loại − Đơn vị tiền Việt Nam “Đồng” – Ký hiệu quốc gia “đ” – Ký hiệu quốc tế “VND” − Tiền giấy tiền kim loại phương tiện toán hợp pháp lãnh thổ nước CHXHCN Việt Nam [Khoản điều 17 luật Ngân hàng nhà nước Việt Nam 2010] Giấy tờ có giá Giấy tờ có giá chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người chủ sở hữu giấy tờ có giá thời hạn định, điều kiện trả lãi điều kiện khác [Khoản 8, điều 6, Luật Ngân hàng nhà nước Việt Nam 2010] Hối phiếu địi nợ giấy tờ có giá người ký phát lập, yêu cầu người bị ký phát tốn khơng điều kiện số tiền xác định có yêu cầu vào thời điểm định tương lai cho người thụ hưởng [Khoản điều Luật công cụ chuyển nhượng 2005] Hối phiếu nhận nợ giấy tờ có giá người phát hành lập, cam kết toán khơng điều kiện số tiền xác định có yêu cầu vào thời điểm định tương lai cho người thụ hưởng [Khoản điều Luật công cụ chuyển nhượng 2005] Séc giấy tờ có giá người ký phát lập, lệnh cho người bị ký phát ngân hàng tổ chức cung ứng dịch vụ toán phép Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trích số tiền định từ tài khoản để toán cho người thụ hưởng [Khoản điều Luật công cụ chuyển nhượng 2005] Các loại giấy tờ có giá ngoại tệ, gồm trái phiếu Chính phủ, trái phiếu công ty, kỳ phiếu, cổ phiếu loại giấy tờ có giá khác [Điểm c, khoản 1, điều Pháp lệnh ngoại hối 2005] Công cụ nợ bao gồm trái phiếu, tín phiếu Kho bạc, cơng trái xây dựng Tổ quốc làm phát sinh nghĩa vụ nợ [Khoản 9, điều Luật quản lý nợ công 2017] Các loại chứng khoán, bao gồm: (a) Cổ phiếu, trái phiếu, chứng quỹ; (b) Chứng quyền, chứng quyền có bảo đảm, quyền mua cổ phần, chứng lưu ký; (c) Chứng khoán phái sinh; (d) Các loại chứng khốn khác Chính phủ quy định [Khoản 1, điều Luật chứng khoán 2019] Quyền tài sản Quyền tài sản quyền trị giá tiền, bao gồm quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất quyền tài sản khác [Điều 115 BLDS 2015] 2|Page [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] TÌNH HUỐNG # Tình Giải Ông Nguyễn Văn Anh vợ bà Trần Thị Bơng có QSDĐ 500m2 Long Thới, Nhà Bè Tình khơng thể thụ lý hồ sơ Thời hạn sử dụng: 2045 Theo nội dung giảng, Theo điều TT 24/2015/TT-NHNN TCTD xem xét định cho vay ngoại tệ nhu cầu vốn: “Cho vay NH, TDH để toán nước ngồi tiền nhập hàng hóa, dịch vụ KH có đủ ngoại tệ từ nguồn thu SXKD để trả nợ vay” GCN QSDĐ: ADD750843 Nhưng điểm c, khoản 1, điều TT 06/VBHN-NHNN ngày 11/01/2019 Ông Anh bà Bông bảo lãnh cho công ty TNHH Khải Hồn vay Ngân hàng ABC 500.000 USD theo HĐTD có thời hạn vay 05 năm c) Cho vay trung dài hạn để tốn nước ngồi tiền nhập hàng hóa, dịch vụ KH vay có đủ ngoại tệ từ nguồn thu SXKD để trả nợ vay Quy định thực đến hết ngày 30 tháng năm 2019; Ông Lê Nam vợ Nguyễn Thị Dung Ơng Nam có STK # tỷ ACB Bank Ông Nam bà Dung đến VPCC đề nghị công chứng hợp đồng chấp STK nêu để đảm bảo khoản vay ACB Bank với hạn mức # tỷ Nếu khách hàng vay tiền Ngân hàng bảo đảm sổ tiết kiệm Ngân hàng gửi tiền cho dù khách hàng có giữ sổ tiết kiệm hay khơng giữ sổ tiết kiệm Ngân hàng phong tỏa số tiền gửi để làm biện pháp bảo đảm, Điều 309 BLDS 2015 biện pháp cầm cố chất ơng Lê Nam giao số tiền cho ACB Bank để bảo đảm nghĩa vụ Mục đích: CLN [dangkykinhdoanh.gov.vn] Theo sau ngày 30/9/2019 TCTD, chi nhánh ngân hàng nước dừng cho vay ngoại tệ trung dài hạn để tốn nước ngồi tiền nhập hàng hố, dịch vụ nhằm phục vụ nhu cầu nước KH vay có đủ ngoại tệ từ nguồn thu SXKD Cịn Ơng Nam đem sổ tiết kiệm làm biện pháp bảo đảm Bank khác để vay tiền biện pháp chấp theo Điều 317 BLDS 2015, bank nhận chấp khơng giữ số tiền Thẻ tiết kiệm dùng làm tài sản cầm cố TCTD theo quy định pháp luật bảo đảm tiền vay TCTD chấp nhận [Khoản 1, điều 21 QĐ số 1160/2004/QĐ-NHNN] Tiền gửi tiết kiệm dùng làm TSBĐ theo hướng dẫn TCTD phù hợp với quy định pháp luật GDBĐ [Điều 13 Thơng tư 48/2018/TT-NHNN] Ơng Nguyễn Hồng có vợ Trần Thị Hoa theo đăng ký kết ngày 23/04/2001, Ngày 23/04/2001 ơng Hồng mua 600k cổ phiếu SHB Bank Hiện nay, nhu cầu SHB # tỷ, ơng Nguyễn Hồng đến VPCC u cầu cầm cố 600k cổ phiếu để đảm bảo cho khoản vay Tình khơng thể thụ lý hồ sơ Theo quy định khoản 5, điều 126 Luật tổ chức tín dụng “Tổ chức tín dụng khơng cấp tín dụng sở nhận bảo đảm cổ phiếu tổ chức tín dụng cơng ty tổ chức tín dụng.” Có thể thêm yếu tố vợ chồng liên quan đến tài sản động sản đăng ký [Điều 32 Luật HNGĐ khoản điều 27 Nghị định 21/2021NĐ-CP] Trường hợp dùng tài sản chung vợ chồng để bảo đảm thực nghĩa vụ số dư tiền gửi tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, chứng khốn động sản khác theo quy định pháp luật đăng ký vợ chồng đứng tên người gửi tiền, chứng khốn chiếm hữu động sản tự xác lập, thực hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm, trừ trường hợp sau đây: a) Chế độ tài sản theo thỏa thuận có quy định khác vợ chồng có thỏa thuận khác bên nhận bảo đảm cung cấp thông tin quy định thỏa thuận này; b) Vợ chồng bên nhận bảo đảm có thỏa thuận khác Ơng Trần Hoàng (Độc thân) muốn chuyển nhượng quyền thuê hộ số 149-B cho bàn Trần Thị Xuân, Theo hợp đồng thuê hộ ký kết ngày 01/06/2015 ông Hoàng chủ đầu tư – Cty TNHH Thanh Tân Thời hạn thuê 50 năm ? Giấy xác nhận Cty Thanh Tân việc toán tiền Bên th (Ơng Trần Hồng) đồng ý cho bên thuê chuyển nhượng hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng quyền nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê hộ 3|Page [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] BÀI – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG, MUA BÁN TÀI SẢN 1.2 – PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG LIÊN QUAN ĐẾN CƠNG CHỨNG Giảng viên CCV.Ths Ngơ Ngọc Trình - Văn phịng cơng chứng Hồng Long, Nha Trang Số điện thoại PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG Khái niệm [Điều 385 BLDS 2015] Hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Hợp đồng có đặc điểm bản: (i) Sự thỏa thuận bên; (ii) Làm phát sinh hậu pháp lý [Xác lập, Thay đổi, Chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự] Nguyên tắc giao kết hợp đồng Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, miễn không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội Tự thỏa thuận [Tự thỏa thuận khuôn khổ pháp luật không trái đạo đức xã hội] − Tự định đoạt việc tham gia hay không tham gia ký kết hợp đồng − Tự lựa chọn đối tác ký kết hợp đồng − Tự lựa chọn loại hợp đồng mà muốn ký − Tự thỏa thuận nội dung hợp đồng Hậu pháp lý tặng cho khác với hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng Nguyên tắc thiện chí, trung thực Các bên phải cung cấp cho đầy đủ thông tin cần thiết Việc cố ý không cung cấp thông tin gây thiệt hại cho bên thực hợp đồng dẫn tới trách nhiệm bồi thường cho bên bị thiệt hại Hình thức hợp đồng [Điều 119 Hình thức giao dịch dân BLDS 2015] Giao dịch dân thể lời nói, văn hành vi cụ thể Cần quan tâm đến hợp đồng văn bản, có liên quan đến lĩnh vực cơng chứng Hình thức hợp đồng văn quy định khoản điều 119 BLDS 2015: (i) Hợp đồng văn thông thường; (ii) Hợp đồng văn có chứng nhận TCHNCC chứng thực UBND cấp có thẩm quyền Nội dung hợp đồng Khái niệm Nội dung hợp đồng dân tổng hợp điều khoản mà bên tham gia giao kết hợp đồng thỏa thuận Các điều khoản xác định quyền nghĩa vụ dân cụ thể bên hợp đồng Các điều khoản thành hai nhóm: Các điều khoản nhóm điều khoản thơng thường 4|Page [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] Các điều khoản nhóm điều khoản thơng thường: Điều kiện điều khoản mà thiếu chúng hợp đồng khơng thể coi giao kết Điều kiện tính chất hợp đồng định, ngồi bao gồm điều khoản mà bên tự cảm thấy cần thiết quy định với điều khoản Q trình giao kết hợp đồng Đề nghị giao kết hợp đồng thể nguyện vọng mong muốn giao kết hợp đồng Lời đề nghị phải chứa đựng điều kiện hợp đồng phải thể rõ bên đề nghị Chấp nhận lời giao kết - Bên đề nghị chấp nhận lời giao kết hợp đồng tiến hành ký kết hợp đồng: − Chấp nhận văn − Chấp nhận im lặng − Chấp nhận lời nói/hành vi − Các hành vi khác bên thỏa thuận Phân loại hợp đồng Phân loại dựa vào đối tượng hợp đồng Đối tượng tài sản − Hợp đồng mua bán − Hợp đồng tặng cho − Hợp đồng thuê − Hợp đồng trao đổi − Hợp đồng vay − Hợp đồng mượn Đối tượng công việc − Hợp đồng gia công − Hợp đồng vận chuyển − Hợp đồng gửi giữ − Hợp đồng dịch vụ, − Hợp đồng bảo hiểm − Hợp đồng ủy quyền Phân loại dựa vào mối liên hệ quyền nghĩa vụ Hợp đồng song vụ [Điều 410 đến Điều 412 BLDS] − Hợp đồng song vụ hợp đồng mà bên có nghĩa vụ với − Hợp đồng mua bán tài sản: Bên bán có quyền nhận tiền bán có nghĩa vụ bàn giao tài sản, bên mua quyền nhận tài sản có nghĩa vụ tốn tiền cho bên mua Hợp đồng đơn vụ [Điều 409 BLDS] - Hợp đồng bên có quyền bên có nghĩa vụ Phân loại dựa vào tiêu chí lệ thuộc lẫn hiệu lực hai hợp đồng Hợp đồng hợp đồng mà hiệu lực khơng phụ thuộc vào hợp đồng phụ [HĐTD HĐTC] Hợp đồng phụ hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng [HĐ cho thuê HĐ cho thuê lại] Phân loại dựa vào tính chất đền bù [lợi ích bên] Hợp đồng có đền bù hợp đồng bên chủ thể sau thực cho bên lợi ích nhận từ bên lợi ích tương ứng [Hợp đồng mua bán, trao đổi, gia công, dịch vụ] Hợp đồng khơng có đền bù hợp đồng có bên không đền bù [Hợp đồng tặng cho, hợp đồng mượn tài sản] 5|Page [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] Phân loại dựa vào số lượng bên tham gia giao dịch/lợi ích người thứ ba Hợp đồng song phương hợp đồng có hai bên, quyền yêu cầu bên đối xứng với nghĩa vụ bên ngược lại [HĐMB có bên bán bên mua, Hợp đồng thuê tài sản có bên cho thuê bên thuê] Hợp đồng đa phương hợp đồng có nhiều bên [Nhiều hai bên] → Các hợp đồng hợp tác như: Hợp đồng thành lập tổ hợp tác; Hợp đồng liên kết sản xuất, kinh doanh; Hợp đồng thành lập pháp nhân Giải thích hợp đồng Thỏa thuận kỹ lưỡng nội dung hợp đồng; Tránh ngôn từ chưa rõ, gây nhiều cách hiểu khác → Gây tranh chấp phải tiến hành khởi kiện Tòa án để yêu cầu giải Thực hợp đồng Thực theo cam kết thỏa thuận hợp đồng, bao gồm: − Thực đối tượng hợp đồng − Thực thời hạn − Thực địa điểm − Thực trình tự thỏa thuận HĐ − Thực phương thức (một lần, hay số lần) − Thực cách trung thực, tin cậy lẫn lợi ích bên, không xâm phạm đến lợi ích nhà nước, cá nhân, tổ chức khác Hiệu lực hợp đồng Hợp đồng xác lập thời điểm giao kết: (i) Hiệu lực hợp đồng thời điểm giao kết (ii) Các bên thỏa thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng 10 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng [Điều 117 BLDS 2015] Thứ nhất, Chủ thể có Năng lực pháp luật dân sự, Năng lực hành vi dân phù hợp với hợp đồng xác lập Thứ hai, Chủ thể tham gia hợp đồng Hoàn toàn tự nguyện Thứ ba, Mục đích Nội dung hợp đồng Không vi phạm điều cấm luật, Không trái đạo đức xã hội Thứ tư, Hợp đồng phải đảm bảo quy định Hình thức theo quy định pháp luật 11 Hợp đồng vô hiệu Hợp đồng vô hiệu hợp đồng giao kết thực không đảm bảo điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự, đối tượng hợp đồng thực lý khách quan nên khơng có giá trị pháp lý, khơng phát sinh quyền nghĩa vụ bên Hợp đồng bị vơ hiệu tồn phần: − Hợp đồng vơ hiệu tồn bộ: Hợp đồng có tồn nội dung vơ hiệu, có phần nội dung vơ hiệu phần lại ảnh hưởng đến hiệu lực toàn Hợp đồng − Hợp đồng vô hiệu phần [Vô hiệu phần]: Là hợp đồng xác lập mà có phần nội dung khơng có giá trị pháp lý khơng ảnh hưởng đến hiệu lực phần khác hợp đồng 12 Hợp đồng vơ hiệu trường hợp cụ thể Giao dịch dân vô hiệu vi phạm điều cấm luật, trái đạo đức xã hội Giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức; Giao dịch dân vô hiệu giả tạo Giao dịch dân vô hiệu người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người có khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực 6|Page [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] Giao dịch dân vô hiệu bị nhầm lẫn; Giao dịch dân vô hiệu bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép Giao dịch dân vô hiệu người xác lập không nhận thức làm chủ hành vi 13 Hậu pháp lý hợp đồng vơ hiệu Thứ nhất, quyền nghĩa vụ bên giao kết hợp đồng → Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm hợp đồng xác lập Thứ hai, phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận: Thứ ba, bên tình việc thu hoa lợi, lợi tức khơng phải hồn trả lại hoa lợi, lợi tức Thứ tư, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường: 14 Sửa đổi, bổ sung hủy/chấm dứt hợp đồng Các bên có quyền sửa đổi, bổ sung hủy/chấm dứt hợp đồng giao kết trước TÌNH HUỐNG # Tình A đặt cọc cho B số tiền 100 triệu đồng để cam kết nhận chuyển nhượng QSDĐ B đất Q.8, TP.HCM với tổng giá trị chuyển nhượng tỷ, thời hạn đặt cọc 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc Hết thời hạn đặt cọc, B không đồng ý chuyển nhượng QSDĐ cho A B chấp nhận bồi thường số tiền tương đường số tiền mà bên A đặt cọc A không đồng ý nên khởi kiện Tòa án yêu cầu B phải thực theo thỏa thuận phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho A (được biết B nhận tiền cọc từ người khác với tổng giá bán tỷ đồng) Theo Anh/chị, A có thực khơng? sao? Giải HĐ đặt cọc không bắt buộc bên nhận đặt cọc phải bán cho bên đặt cọc Do A khơng có sở để khởi kiện B A đặt cọc cho B 100 triệu đồng để nhận chuyển nhượng QSDĐ B Nếu hết thời hạn đặt cọc, A khơng giao kết HĐCN A tồn số tiền đặt cọc; cịn B khơng giao kết HĐCN B phải bồi thường gấp đơi số tiền đặt cọc Cụm từ ‘GẤP ĐÔI” XÁC ĐỊNH TƯ CÁCH PHÁP LÝ CỦA CHỦ THỂ THAM GIA HỢP ĐỒNG, GIAO DỊCH Yêu cầu kỹ xác định chủ thể Các quy định pháp luật liên quan đến chủ thể Bộ luật Dân sự, Phải nắm cách thức phân tích u cầu cơng chứng, phân tích hồ sơ để đưa nhận định yêu cầu chủ thể giao dịch cụ thể Nắm cách thức tiếp xúc khách hàng, quan sát, đặt câu hỏi biện pháp khác để xác định chủ thể có đủ điều kiện lực hành vi, đủ tỉnh táo, minh mẫn giao kết hợp đồng hay không Cá nhân 2.1 Năng lực pháp luật [NLPL] cá nhân liên quan đến hoạt động công chứng NLPL khả cá nhân có quyền nghĩa vụ theo luật định Cá nhân thực quyền nghĩa vụ thông qua hoạt động xã hội, có việc thực giao dịch dân Đối với cá nhân pháp luật quy định họ có lực pháp luật lực pháp luật có từ thời điểm họ sinh đến chết Điều 17 Bộ luật Dân 2015, bao gồm quyền nghĩa vụ: Quyền nhân thân không gắn với tài sản quyền nhân thân gắn với tài sản; Quyền sở hữu, quyền thừa kế quyền khác tài sản; Quyền tham gia quan hệ dân có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ 7|Page [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] 2.2 Năng lực hành vi [NLHV] dân cá nhân liên quan đến hoạt động công chứng NLHV dân cá nhân khả cá nhân hành vi xác lập, thực quyền, nghĩa vụ dân Năng lực hành vi dân thuộc vào vấn đề độ tuổi, khả nhận thức, làm chủ hành vi Theo quy định Bộ luật Dân sự, có mức lực hành vi dân cá nhân sau: - Người có lực hành vi dân đầy đủ: người từ đủ 18 tuổi trở lên - Người có lực hành vi dân chưa đầy đủ: người chưa đủ 18 Phân tích điều khoản: Điều 21 Bộ luật Dân 2015 Điều 77 Luật HNGĐ năm 2014 Phân tích Điều 22, Điều 23 Điều 24 Bộ luật Dân 2015 [Người hạn chế NLHVDS] 2.3 Kỹ xác định chủ thể cá nhân Theo Khoản Điều Luật công chứng “NYCCC Cá nhân, Tổ chức Việt Nam Cá nhân, Tổ chức nước ngồi có u cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, dịch theo quy định Luật này” Theo Khoản Điều 47 Luật cơng chứng ““NYCCC cá nhân phải có lực hành vi dân sự” Thông qua: + Giấy tờ tùy thân để xác định độ tuổi + Giao tiếp để biết tình trạng tỉnh táo, minh mẫn, lực, hạn chế lực hành vi dân hay không Chủ thể hộ gia đình 3.1 Khái niệm hộ gia đình Theo luật HNGĐ 2014 “Gia đình tập hợp người gắn bó với nhân, quan hệ huyết thống quan hệ nuôi dưỡng, làm phát sinh quyền nghĩa vụ họ với theo quy định Luật này” Từ “HỘ” lâu hiểu hộ khẩu, nên hiểu theo nghĩa rộng hộ gia đình tập hợp người sống chung có mối quan hệ thân thích Theo Điều 106 BLDS 2005 “Hộ gia đình mà thành viên có tài sản chung, đóng góp cơng sức để hoạt động kinh tế chung sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác pháp luật quy định chủ thể tham gia quan hệ dân thuộc lĩnh vực này” Theo Điều 106 BLDS 2005 hộ gia đình chủ thể giao dịch liên quan đến hoạt động kinh tế “trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác pháp luật quy định” Điều 179 Luật đất đai 2013 hộ gia đình có quyền chuyển nhượng, chấp, tặng cho QSDĐ nông nghiệp Khoản Điều 212 BLDS 2015 - “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung thành viên gia đình thực theo phương thức thỏa thuận Trường hợp định đoạt tài sản bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản nguồn thu nhập chủ yếu gia đình phải có thỏa thuận tất thành viên gia đình người thành niên có lực hành vi dân đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác” 8|Page [CC3-Cơng chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] Khoản 29 Điều Luật đất đai 2013 “Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật HNGĐ, sống chung có QSDĐ chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP - Hợp đồng, văn giao dịch QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất “Hợp đồng, văn giao dịch QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hộ gia đình phải người có tên GCN người ủy quyền theo quy định pháp luật dân ký tên.” Tổ chức 4.1 Khái quát chung chủ thể tổ chức (i) Tổ chức có phải pháp nhân hay khơng; (ii) Tổ chức lực pháp luật hay nói cách khác có quyền tham gia loại giao dịch nào; (iii) Cơ cấu tổ chức vấn đề đại diện pháp nhân 4.2 Pháp nhân Dấu hiệu nhận biết tổ chức pháp nhân - Năng lực pháp luật pháp nhân [Điều 86 BLDS 2015 lực pháp luật dân pháp nhân] - Tổ chức pháp nhân đại diện pháp nhân [Người đại diện pháp nhân] 4.3 Các tổ chức kinh tế Các tổ chức kinh tế có cơng ty doanh nghiệp tư nhân, hợp tác xã chủ thể giao dịch dân thường gặp hoạt động công chứng Theo khoản 27 Điều Luật Đất đai 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã tổ chức kinh tế khác theo quy định pháp luật dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi” Cơng ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, Công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên, Công ty hợp danh Doanh nghiệp tư nhân CÂU HỎI ƠN TẬP VÀ TÌNH HUỐNG # Tình Giải A năm 16 tuổi bị bệnh bại liệt từ nhỏ, chữ, cách năm A thừa kế theo di chúc bà nội nhà, di chúc bà nội A giao cho C ruột A đại diện A việc quản lý di sản A trưởng thành Nay A muốn đại diện cho A chấp nhà để bảo đảm khoản vay bố mẹ A không? Cần thủ tục gì? Chứng minh lợi ích A đại diện thực thủ tục chấp Nếu tự A thực cần người đại diện đồng ý, lưu ý giao dịch với người mà đại diện Công ty Cổ phần B đăng ký ngành nghề: buôn bán nông sản, vận tải, vốn điều lệ 20.000.000.000 đồng Công ty Cổ phần nhận chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất, sau xin phép xây dựng, hồn thành xây phần móng, Cơng ty Cổ phần B muốn ký hợp đồng bán nhà hình thành tương lai cho khách hàng có khơng? Ngành kinh doanh bất động sản có điều kiện 9|Page [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] BÀI – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG, MUA BÁN TÀI SẢN 1.3 – PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN CƠNG CHỨNG Giảng viên CCV.Ths Ngơ Ngọc Trình - Văn phịng cơng chứng Hồng Long, Nha Trang Số điện thoại Giới thiệu khái quát luật đất đai năm 2013 Tại kỳ họp thứ ngày 29/11/2013, Quốc hội khoá XIII thơng qua Luật Đất đai số 45/2013-QH13, có hiệu lực thi hành từ 01/07/2014 thay Luật đất đai 2003 Luật đất đại 2013 có: 14 chương, 212 điều, so với Luật đất đai 2003 tăng chương 66 điều Đây đạo luật quan trọng, tác động sâu rộng đến trị - kinh tế - xã hôi đất nước Luật đất đai 2013 quy định cụ thể quyền & trách nhiệm NN, bảo đảm NN người sử dụng đất; quyền nghĩa vụ người sử dụng đất phù hợp với đối tượng, hình thức sử dụng đất, điều kiện để thực quyền người sử dụng đất; thủ tục hành đất đai, bao gồm thủ tục thực quyền người sử dụng đất khơng quy định cụ thể luật đất đai 2003 mà giao phủ quy định để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành điều kiện áp dụng công nghệ thông tin Một số văn hướng dẫn thi hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai (01/7/2014); Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất (01/7/2014) Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất (01/7/2014) Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất (01/7/2014) Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất (01/7/2014) Nghị định 102/2014/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai (25/12/2014) Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06-01-2017 (03/3/2017) sử đổi bổ sung nghị định 43 – 44 - 47 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ địa (05/07/2014) Thơng tư 25/2014/TT-BTNMT đồ địa (05/07/2014) Thơng tư 14/2014/TT-BTNMT hướng dẫn việc xác định ranh giới, diện tích xây dựng CSDL đất trồng lúa Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 thu tiền sử dụng đất (01/08/2014) Thông tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (01/08/2014) Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết số điều Nghị định 43 Nghị định 44 (13/3/2015), thay Thông tư 01/2005/TT-BTNMT, Thông tư 06/2007/TT-BTNMT Thông tư 09/2013/TT-BTNMT 10 | P a g e [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] Thẩm quyền công chứng “Điều 42 Phạm vi công chứng giao dịch BĐS - CCV TCHNCC công chứng hợp đồng, giao dịch BĐS phạm vi tỉnh, TP trực thuộc TW nơi TCHNCC đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, VB từ chối nhận di sản BĐS VB ủy quyền liên quan đến việc thực quyền BĐS.” Thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho tài sản Tham khảo số quy định pháp luật sau: # Luật Điều khoản Nội dung BLDS 2015 Điều 401 Điều 401 Hiệu lực hợp đồng Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật liên quan có quy định khác Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, bên phải thực quyền nghĩa vụ theo cam kết Hợp đồng bị sửa đổi hủy bỏ theo thỏa thuận bên theo quy định pháp luật Luật nhà 2014 Khoản điều 122 Điều 122 Công chứng, chứng thực HĐ thời điểm có hiệu lực HĐ nhà Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại phải thực công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều BLDS 2015 Điều 503 Điều 503 Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định Luật đất đai Luật đất đai 2013 Khoản điều 188 Điều 188 Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp QSDĐ; góp vốn QSDĐ Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Note: Khơng thể tặng cho HĐMB hộ HTTTL khơng thể cho nhà HTTTL luật nhà khơng cho phép, ngồi tặng cho hợp đồng cho quyền nghĩa vụ nghĩa vụ khơng tặng cho Bên cạnh liên quan giao dịch nhà phải có GCN [Ngoại trừ điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP – điều không đề cập đến hộ HTTTL HĐMB hộ] Đối với nhà HTTTL riêng lẻ cá nhân xây dựng, chấp khơng thể bán điều 72 nghị định 99/2015/NĐ-CP khơng loại trừ nên phải có GCN, xử lý thu hồi nợ Mẹ tặng cho nhà cho vợ chồng trai kèm điều kiện phải hạnh phúc, không ly hôn, ly hôn phải trả nhà cho trai không được, trả nhà cho mẹ [Người tặng cho] vi phạm điều kiện, cần sửa lại điều kiện khơng cho ly vi phạm luật HNGĐ – Điều kiện “Phải sống hạnh phúc, Nếu ly trả nhà” 57 | P a g e [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THUÊ/CHO THUÊ LẠI TÀI SẢN 3.1 & 3.2 - KỸ NĂNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Giảng viên Lưu Văn Toàn Số điện thoại 0989.500.164 Email toanbaocongchung@gmail.com KHÁI NIỆM Điều 472 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng thuê tài sản thỏa thuận bên, theo bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác thực theo quy định Bộ luật này, Luật nhà quy định khác pháp luật có liên quan” Hợp đồng tặng cho khơng có tính đền bù, Hợp đồng chuyển nhượng/trao đổi có tính đền bù (Có thể phát sinh chênh lệch giá trị hợp đồng trao đổi) ĐẶC ĐIỂM Về giá thuê tài sản: Giá thuê tài sản bên thỏa thuận người thứ ba xác định theo yêu cầu bên, trừ trường hợp luật có quy định khác Trường hợp khơng có thỏa thuận thỏa thuận khơng rõ ràng giá thuê xác định theo giá thị trường địa điểm thời điểm giao kết hợp đồng thuê Về thời hạn thuê tài sản: Thời hạn thuê bên thỏa thuận; khơng có thỏa thuận xác định theo mục đích thuê Trường hợp bên không thỏa thuận thời hạn thuê thời hạn th khơng thể xác định theo mục đích th bên có quyền chấm dứt hợp đồng lúc nào, phải thông báo cho bên trước thời gian hợp lý Về việc giao tài sản thuê cho thuê lại tài sản: Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm thỏa thuận cung cấp thông tin cần thiết việc sử dụng tài sản Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản bên thuê gia hạn giao tài sản hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại; tài sản thuê không chất lượng thỏa thuận bên th có quyền u cầu bên cho th sửa chữa, giảm giá thuê hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Bên thuê tài sản có quyền cho bên thứ ba thuê lại tài sản thuê, nhiên phải đồng ý bên cho thuê tài sản Về phương thức toán trả tiền thuê tài sản: Bên thuê phải trả đủ tiền thuê thời hạn thỏa thuận; khơng có thỏa thuận thời hạn trả tiền thuê thời hạn trả tiền thuê xác định theo tập quán nơi trả tiền; xác định thời hạn theo tập quán bên thuê phải trả tiền trả lại tài sản thuê Trường hợp bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn bên cho th có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng, bên thuê không trả tiền ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác 58 | P a g e [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] Về nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê: Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng sửa chữa nhỏ; làm mất, hư hỏng phải bồi thường Bên th khơng chịu trách nhiệm hao mòn tự nhiên sử dụng tài sản thuê Bên thuê tu sửa làm tăng giá trị tài sản thuê, bên cho thuê đồng ý có quyền yêu cầu bên cho th tốn chi phí hợp lý Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê mục đích: Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo công dụng tài sản mục đích thỏa thuận hợp đồng thuê tài sản Trường hợp bên th sử dụng tài sản khơng mục đích, khơng cơng dụng bên cho th có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Về việc trả lại tài sản thuê: Bên thuê phải trả lại tài sản thuê tình trạng nhận, trừ hao mịn tự nhiên theo tình trạng thỏa thuận; giá trị tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng nhận bên cho th có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên Trường hợp tài sản thuê động sản địa điểm trả lại tài sản thuê nơi cư trú trụ sở bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Khi bên thuê chậm trả tài sản th bên cho th có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê thời gian chậm trả phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm chậm trả tài sản thuê, có thỏa thuận Bên thuê phải chịu rủi ro xảy tài sản thuê thời gian chậm trả HÌNH THỨC Hình thức hợp đồng thuê phụ thuộc vào thỏa thuận bên pháp luật quy định Hợp đồng thuê giao kết hành vi, lời nói văn Trong trường hợp luật quy định, hợp đồng thuê tài sản phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực đăng ký phải tuân thủ [Điểm, b, khoản điều 167 Luật đất đai 2013]: “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ TSGLVĐ, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo yêu cầu bên;” [Điểm b, khoản điều 122 Luật nhà năm 2014] “Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà xã hội, nhà phục vụ tái định cư; góp vốn nhà mà có bên tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp bên có nhu cầu.” CÁC BƯỚC THỰC HIỆN Nộp hồ sơ; Công chứng viên tiếp nhận kiểm tra hồ sơ, thành phần gồm Phiếu cầu công chứng; Giấy tờ tùy thân, giấy đăng ký kinh doanh, kết hôn, hộ bên - CMND theo nghị định 05/1999/NĐ-CP; nghị định 106/2013/NĐ-CP nghị định 170/2007/NĐ-CP; - CCCD theo Luật cước cơng dân số 59/2014/QH13 ngày 20/11/2014 có hiệu lực ngày 01/01/2016; - Chứng minh thư sỹ quan theo nghị định 130/2008/NĐ-CP – “b) Phục vụ công tác chiến đấu, bảo vệ Tổ quốc Việt Nam xã hội chủ nghĩa thực giao dịch dân sự;” - Chứng minh quân nhân chuyên nghiệp, công nhân viên chức quốc phịng [59/2016/NĐ-CP] – “Phục vụ cơng tác quản lý QNCN, cơng nhân viên chức quốc phịng thực giao dịch dân sự.” 59 | P a g e [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] - Hộ chiếu theo nghị định 136/2007/NĐ-CP; nghị định 94/2015/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 136/2007/NĐ-CP – “Hộ chiếu quốc gia sử dụng thay giấy chứng minh nhân dân.” Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản Bản dự thảo hợp đồng thuê tài sản [Nếu có] Điều kiện chung bên Người tham gia giao dịch hồn tồn tự nguyện; Trường hợp người u cầu cơng chứng không đọc được, không nghe được, không ký, điểm trường hợp khác pháp luật quy định việc cơng chứng phải có người làm chứng: - Người làm chứng phải người từ đủ 18 tuổi trở lên, có lực hành vi dân đầy đủ khơng có quyền, lợi ích nghĩa vụ liên quan đến việc công chứng; - Người làm chứng người NYCCC mời, NYCCC không mời cơng chứng viên định Trường hợp người yêu cầu công chứng không thông thạo tiếng Việt họ phải có người phiên dịch: - Người phiên dịch phải người từ đủ 18 tuổi trở lên, có lực hành vi dân đầy đủ, thơng thạo tiếng Việt ngôn ngữ mà người yêu cầu công chứng sử dụng; - Người phiên dịch NYCCC mời phải chịu trách nhiệm trước pháp luật việc phiên dịch Trường hợp giao dịch tài sản người chưa thành niên, người lực hành vi dân thực lợi ích người đó; Phải bên dự định giao kết giao kết hợp đồng dân mà cần có bảo đảm cho việc giao kết thực hợp đồng dân sự: - Nếu cá nhân phải có đầy đủ NLHVDS để thực giao dịch theo quy định pháp luật dân sự; - Nếu tổ chức phải có tư cách pháp nhân việc yêu cầu công chứng thực thông qua người đại diện theo pháp luật người đại diện theo ủy quyền tổ chức Bên cho thuê phải chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản, người cho thuê theo quy định pháp luật người chủ sở hữu, sử dụng cho phép, ủy quyền để thực việc cho thuê tài sản; Điều kiện chung tài sản [Điều 105 Bộ Luật Dân 2015] Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản; Tài sản bao gồm bất động sản động sản; Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai Phải có GCN giấy tờ chứng minh QSH, QSD theo quy định [Th nhà khơng cần GCN có giấy tờ khác chứng minh QSH]; khơng bị tranh chấp, không bị kê biên, phép tham gia giao dịch dân sự; Việc cho thuê tài sản chấp phải thông báo cho bên thuê, bên nhận chấp biết; Việc cho thuê lại phải có đồng ý chủ sở hữu, sử dụng; Một sô điều kiện khác Giá thuê tài sản bên thoả thuận Trong trường hợp pháp luật có quy định khung giá thuê bên thoả thuận giá thuê phạm vi khung giá đó; Thời hạn thuê bên thoả thuận; khơng có thoả thuận xác định theo mục đích th Trong trường hợp bên khơng thoả thuận thời hạn thuê thời hạn thuê xác định theo mục đích th hợp đồng thuê hết thời hạn bên thuê đạt mục đích th; 60 | P a g e [CC3-Cơng chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà thuê, bên cho thuê đồng ý; Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng thời điểm, địa điểm thoả thuận cung cấp thông tin cần thiết việc sử dụng tài sản Trong trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản bên thuê gia hạn giao tài sản hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại; tài sản thuê không chất lượng thoả thuận bên th có quyền u cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại; Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo công dụng tài sản mục đích thoả thuận Trong trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không mục đích, khơng cơng dụng bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại; Bên thuê phải trả đủ tiền thuê thời hạn thoả thuận; khơng có thoả thuận thời hạn trả tiền thuê thời hạn trả tiền thuê xác định theo tập quán nơi trả tiền; xác định thời hạn theo tập quán bên thuê phải trả tiền trả lại tài sản thuê Trong trường hợp bên thoả thuận việc trả tiền th theo kỳ hạn bên cho th có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng, bên thuê không trả tiền ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Thẩm quyền công chứng “Điều 42 Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản - Công chứng viên tổ chức hành, nghề công chứng công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn từ chối nhận di sản bất động sản văn ủy quyền liên quan đến việc thực quyền bất động sản.” Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng thuê tài sản Tham khảo số quy định pháp luật sau: # Luật Điều khoản Nội dung BLDS 2015 Điều 401 Điều 401 Hiệu lực hợp đồng Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật liên quan có quy định khác Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, bên phải thực quyền nghĩa vụ theo cam kết Hợp đồng bị sửa đổi hủy bỏ theo thỏa thuận bên theo quy định pháp luật Luật nhà 2014 Khoản điều 122 Điều 122 Công chứng, chứng thực HĐ thời điểm có hiệu lực HĐ nhà Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại phải thực công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều BLDS 2015 Điều 503 Điều 503 Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định Luật đất đai Luật đất đai 2013 Khoản điều 188 Điều 188 Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp QSDĐ; góp vốn QSDĐ Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Chồng th nhà A [Có điều kiện cho thuê lại], Chồng cho thuê lại có cần vợ ký hợp đồng cho th khơng, có đăng ký phải vợ chồng, khơng đăng ký chồng ký quyền thuê nhà động sản [Điều 32 Luật HNGĐ] ko phải đăng ký quyền sở hữu đăng ký quyền thuê [Tiền trả tiền thuê tài sản chung] 61 | P a g e [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THUÊ/CHO THUÊ LẠI TÀI SẢN 3.3 & 3.4 - KỸ NĂNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ Ở Giảng viên Nguyễn Thị Thu Ba Số điện thoại KHÁI NIỆM Điều 472 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng thuê tài sản thỏa thuận bên, theo bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác thực theo quy định Bộ luật này, Luật nhà quy định khác pháp luật có liên quan” ĐẶC ĐIỂM Chủ thể [Đảm bảo lực pháp luật, lực hành vi] Đối tượng [Không cần GCN có giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu, khơng cho thuê nhà hình thành tương lai nhà chưa có khơng cho th Giấy tờ khác biên nghiệm thu hồn thành cơng trình…; Cho thuê hộ chung cư thực có biên bàn giao nhà chủ đầu tư với chủ nhà] Mục đích thuê [Thuê nhà mở karaoke phải cần đảm bảo điều kiện kinh doanh, thể thông qua hồ sơ tài liệu chấp thuận/đánh giá đạt CQNN có thẩm quyền] Thời hạn thuê [Thời hạn th lùi ngày, hồi tố khơng ký, ký hợp đồng thuê mà có điều kiện hiệu lực dời sau ngày ký hợp đồng lùi ngày CCV khơng biết trước thực việc Cần lưu ý, thời hạn thuê lại phải thời hạn hợp đồng thuê hợp đồng thuê hết hạn hợp đồng thuê lại chấm dứt] Giá thuê nhà [Giá thuê bên thỏa thuận người thứ ba xác định theo yêu cầu bên, trừ trường hợp luật có quy định khác Trường hợp khơng có thỏa thuận thỏa thuận khơng rõ ràng giá th xác định theo giá thị trường địa điểm thời điểm giao kết hợp đồng thuê] Các nội dung thỏa thuận khác bên [Cho thuê đất để xây khách sạn, khách sạn xây xong hồn cơng thuộc sở hữu bên thuê bên thuê người đầu tư xây dựng đứng tên GPXD Hết thời hạn thuê thỏa thuận xử lý khách sạn, khơng thỏa thuận phải thơng qua tịa án, trọng tài… Do hợp đồng thuê cần dự liệu trước để tránh tranh chấp xảy ra] 62 | P a g e [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THUÊ/CHO THUÊ LẠI TÀI SẢN 3.5 - KỸ NĂNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHO THUÊ ĐỘNG SẢN Giảng viên Nguyễn Thị Thu Ba Số điện thoại KHÁI NIỆM Điều 472 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng thuê tài sản thỏa thuận bên, theo bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác thực theo quy định Bộ luật này, Luật nhà quy định khác pháp luật có liên quan” ĐẶC ĐIỂM 63 | P a g e [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TRAO ĐỔI TÀI SẢN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Giảng viên Lưu Văn Toàn Số điện thoại 0989.500.164 KHÁI NIỆM [Bản chất hợp đồng mua bán tài sản] Khoản 1, điều 455 BLDS 2015 quy định “Hợp đồng trao đổi tài sản thỏa thuận bên, theo bên giao tài sản chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhau” [Có thể phát sinh chênh lệch giá trị hợp đồng trao đổi] Hợp đồng trao đổi tài sản hợp đồng có mục đích chuyển giao quyền sở hữu tài sản Thông thường, hợp đồng mua bán tài sản dùng tiền để có vật, hợp đồng trao đổi tài sản dùng vật đổi vật Vật hợp đồng trao đổi vật đặc định khơng có ý nghĩa nến bên trao đổi vật loại với [Quyền sử dụng đất trường hợp đặc biệt] Liên quan đến tài sản tiền, có quan điểm cho rằng, tiền đối tượng hợp đồng trao đổi tiền ln coi cơng cụ định giá loại tài sản khác không mang tiền đổi lấy tiền Đây quan điểm khơng xác, thực tế việc mang VND đổi ngoại tệ [Chủ yếu USD] chất hợp đồng trao đổi tài sản mà đối tượng trao đổi tiền [Trao đổi nội tệ với ngoại tệ] ĐẶC ĐIỂM Là hợp đồng có tính đền bù Hợp đồng trao đổi tài sản mang tính chất HĐMB tài sản bên thực phương thức vật đổi vật Tính đền bù hợp đồng thể chỗ, bên nhận lợi ích tài sản phải giao lại cho bên tài sản khác Nếu tài sản trao đổi chênh lệch giá trị bên phải tốn cho phần chênh lệch đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác Ln hợp đồng song vụ [Quyền người nghĩa vụ người ngược lại] Mỗi bên hợp đồng trao đổi tài sản có nghĩa vụ giao cho bên tài sản định mà bên thỏa thuận Có thể hợp đồng ưng thuận, hợp đồng thực tế Nếu bên khơng có thỏa thuận khác thời điểm có hiệu lực hợp đồng trao đổi tài sản hợp đồng có hiệu lực vào thời điểm giao kết theo hợp đồng trao đổi tài sản hợp đồng ưng thuận Nếu bên thỏa thuận hợp đồng có hiệu lực bên chuyển giao tài sản cho hợp đồng trao đổi tài sản hợp đồng thực tế Chủ thể Về nguyên tắc, người trao đổi tài sản phải chủ sở hữu tài sản người có quyền khác thực việc trao đổi với tài sản người chủ sở hữu ủy quyền Trường hợp bên trao đổi cho bên tài sản không thuộc quyền sở hữu khơng chủ sở hữu ủy quyền bên có quyền hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Đây trường hợp bên trao đổi không quyền thực hành vi trao đổi tài sản với người khác tiến hành định đoạt tài sản 64 | P a g e [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] HÌNH THỨC Hình thức hợp đồng trao đổi phụ thuộc vào thỏa thuận bên pháp luật quy định Hợp đồng trao đổi giao kết hành vi, lời nói văn Trong trường hợp luật quy định hợp đồng trao đổi tài sản phải lập thành văn có cơng chứng, chứng thực đăng ký phải tuân thủ theo hình thức [Điều 121 Luật nhà 2014 “Hợp đồng nhà bên thỏa thuận phải lập thành văn bản…” Hợp đồng nhà thuật ngữ pháp lý chung bao gồm hợp đồng trao đổi nhà] Hợp đồng trao đổi coi HĐMB kép, bên coi người bán tài sản giao cho bên người mua tài sản nhận Do đó, hầu hết quy định mua bán tài sản áp dụng cho hợp đồng trao đổi tài sản → Các quy định hợp đồng mua bán tài sản từ điều 430 đến điều 439, từ điều 441 đến điêu 449 điều 454 luật dân áp dụng hợp đồng trao đổi tài sản Chỉ có điều luật sau quy định hợp đồng mua bán không áp dụng cho hợp đồng trao đổi tài sản: - Điều 440 nghĩa vụ trả tiền - Điều 452 mua sau sử dụng thử - Điều 450 mua bán quyền tài sản - Điều 453 mua trả chậm, trả dần - Điều 451 bán đấu giá tài sản Những quy định khơng áp dụng cho hợp đồng trao đổi quy định mang tính chất đặc thù áp dụng cho hợp đồng mua bán ĐIỀU KIỆN VỚI ĐẤT KHI THỰC HIỆN CHUYỂN ĐỔI QSDĐ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đất khơng có tranh chấp Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Trong thời hạn sử dụng đất Không bán, chuyển nhượng tài sản chấp, trừ trường hợp bên nhận chấp đồng ý Trường hợp chuyển nhượng phần QSDĐ, phần tách hay phần lại phải hội đủ điều kiện diện tích tối thiểu tách theo quy định pháp luật [Hoàn thành tách sổ xong đổi] Hoàn thành nghĩa vụ tài [Khoản Điều 168 Luật đất đai - Trường hợp người sử dụng đất chậm thực nghĩa vụ tài ghi nợ nghĩa vụ tài phải thực xong nghĩa vụ tài trước thực quyền] Điều kiện cụ thể chuyển đổi QSDĐ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất khơng có tranh chấp Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Trong thời hạn sử dụng đất Chỉ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp đồng thời nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi QSDĐ lệ phí trước bạ Phải đăng ký quan đăng ký đất đai việc chuyển đổi có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa 65 | P a g e [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] THỜI ĐIỂM PHÁT SINH HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG TRAO ĐỔI TÀI SẢN Tham khảo số quy định pháp luật sau: # Luật Điều khoản Nội dung BLDS 2015 Điều 401 Điều 401 Hiệu lực hợp đồng Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật liên quan có quy định khác Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, bên phải thực quyền nghĩa vụ theo cam kết Hợp đồng bị sửa đổi hủy bỏ theo thỏa thuận bên theo quy định pháp luật Luật nhà 2014 Khoản điều 122 Điều 122 Cơng chứng, chứng thực hợp đồng thời điểm có hiệu lực hợp đồng nhà Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại phải thực cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều BLDS 2015 Điều 503 Điều 503 Hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định Luật đất đai Luật đất đai 2013 Khoản điều 188 Điều 188 Điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp QSDĐ; góp vốn QSDĐ Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa Lưu ý: Tài sản riêng mang ký kết hợp đồng trao đổi tài sản đổi tài sản riêng, nhiên liên quan đến phần giá trị tăng thêm phần tăng thêm chung phần tăng thêm tiền chung khơng có hồ sơ chứng minh tiền riêng Đối với QSDĐ có Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp khơng có Hợp đồng trao đổi đất Cách nói hợp đồng đặt cọc hết hạn có quyền bán tài sản khơng đúng, thời hạn hợp đồng đặt cọc thời hạn thực nghĩa vụ thời hạn có hiệu lực hợp đồng [Tương tự hợp đồng vay có thời hạn 12 tháng, hết thời hạn vay hết thời hạn thực nghĩa vụ trả nợ, khơng trả hết phải tiếp tục trả hợp đồng chưa chấm dứt sau 12 tháng mà phải trả xong nợ chấm dứt] Theo đó, hợp đồng đặt cọc chấm dứt bên hoàn thành thực nghĩa vụ, hết thời hạn thực nghĩa vụ phát sinh phạt cọc [Nếu bên không thực nghĩa vụ], hồn tất phạt cọc hợp đồng chấm dứt 66 | P a g e [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VAY MƯỢN TÀI SẢN 4.1 KỸ NĂNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MƯỢN, VAY TÀI SẢN Giảng viên Lê Phú Thịnh Số điện thoại A HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN – TIÊU DÙNG DẪN ĐẾN TIÊU HAO Khái niệm pháp lý a Khái niệm [Điều 463 BLDS 2015] b Căn pháp lý [Điều 463 đến Điều 471 BLDS 2015; Luật công chứng, Luật Thương mại, Luật KD BĐS…] Phân loại TT Tiêu chí phân loại Phân loại Kỳ hạn vay Hợp đồng vay có kỳ hạn Hợp đồng vay không kỳ hạn Lãi suất cho vay Hợp đồng vay có thỏa thuận lãi suất [Max 20%, không đề cập mức lãi suất tịa áp dụng mức 10%/năm – TCTD ko áp dụng mức max nêu trên] Hợp đồng vay khơng có thỏa thuận lãi suất Tài sản cho vay HĐ vay tiền mặt VND; HĐ vay ngoại tệ Tài sản có tiêu hao Chủ thể cho vay Hợp đồng vay vốn từ ngân hàng TCTD khác Hợp đồng vay cá nhân, tổ chức khác TSBĐ Hợp đồng vay có biện pháp bảo đảm Hợp đồng vay khơng có biện pháp bảo đảm Nội dung hợp đồng vay tài sản - Quốc hiệu, tiêu ngữ - Địa điểm phương thức giao tài sản cho vay - Thời gian địa điểm lập hợp đồng - Địa điểm phương thức hoàn trả tài sản vay, trả nợ vay - Thông tin chủ thể - Mô tả tài sản đối tượng hợp đồng vay tài sản giấy tờ chứng minh sở hữu - Nghĩa vụ quyền bên A - Nghĩa vụ quyền bên B - Cam đoan bên - Thời hạn Mục đích vay - Phương thức giải tranh chấp - Thỏa thuận lãi suất - Điều khoản thu hành hiệu lực hợp đồng Một số lưu ý Trong thực tiễn, chủ yếu phát sinh TCHNCC hợp đồng vay tiền giao dịch vay tài sản khác chủ yếu vay khơng có TSBĐ hợp đồng vay có kỳ hạn Trường hợp vay tài sản trả tài sản loại định giá trả tiền Đối với hợp đồng vay tài sản không kỳ hạn [Điều 469 BLDS 2015] có hai loại (i) Vay khơng có kỳ hạn khơng có lãi; (ii) Vay khơng có kỳ hạn có lãi → Thỏa thuận lãi suất [Điều 468 BLDS 2015] 67 | P a g e [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] B HỢP ĐỒNG MƯỢN TÀI SẢN – SỬ DỤNG XONG TRẢ LẠI Khái niệm pháp lý a Khái niệm [Điều 494 BLDS 2015] b Căn pháp lý [Điều 494 đến Điều 499 BLDS 2015] Nội dung hợp đồng mượn tài sản - Quốc hiệu, tiêu ngữ - Địa điểm phương thức giao tài sản cho mượn - Thời gian địa điểm lập hợp đồng - Địa điểm phương thức hoàn trả tài sản mượn - Thông tin chủ thể - Nghĩa vụ quyền bên A - Mô tả tài sản đối tượng hợp đồng mượn tài sản giấy tờ chứng minh sở hữu - Thỏa thuận bồi thường thiệt hại - Thời hạn Mục đích mượn tài sản - Nghĩa vụ quyền bên B - Cam đoan bên - Phương thức giải tranh chấp hợp đồng - Điều khoản thi hành hiệu lực hợp đồng Một số trường hợp không công chứng hợp đồng mượn tài sản TT Trường hợp không cho mượn tài sản Căn pháp lý Không cho mượn tài sản có tiêu hao Không cho mượn nhà Người yêu cầu công chứng không Điểm a, khoản điều 119 phải Chủ sở hữu nhà Người chủ sở hữu ủy quyền Luật nhà 2014 Không cho mượn, cho thuê lại nhà mượn/đang thuê Điểm d, khoản điều 132 không chủ nhà đồng ý Luật nhà 2014 Không cho mượn nhà công vụ mà thuê Bên thuê, bên thuê mua Nhà xã hội không cho mượn nhà Khoản điều 62 Luật nhà thời gian thuê, thời gian thuê mua 2014 Không cho mượn nhà thuê/thuê mua mà nhà thuộc sở Điềm h, khoản điều 84 hữu nhà nước Luật nhà 2014 Không cho mượn nhà chấp Bank mà khơng có Khoản điều 321 BLDS đồng ý văn Bank 2015 Không cho mượn Quyền sử dụng đất luật đất đai không quy Khoản điều 167 Luật đất định quyền cho mượn đai 2013 Một số lưu ý hợp đồng mượn tài sản Khơng bắt buộc cơng chứng, chứng thực Nếu có người u cầu cơng chứng khơng bắt buộc phải có GCN có giấy tờ khác thay để chứng minh quyền sở hữu [Điểm d, khoản điều 118 Luật nhà 2014] Cho mượn nhà trường hợp sở hữu chung [Điều 153 Luật nhà 2014] Chấm dứt việc cho mượn nhà [Điều 154 Luật nhà 2014] 68 | P a g e [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] So sánh hợp đồng vay tài sản hợp đồng mượn tài sản TT Tiêu chí Hợp đồng vay Hợp đồng mượn Phạm vi tài sản tham Không bao gồm bất động sản gia giao dịch Bao gồm bất động sản Về tính chất tài sản Lợi nhuận cho chủ tài Có lãi Chuyển giao quyền sở Chủ sở hữu chuyển giao quyền sở Quyền sở hữu thuộc bên cho hữu tài sản hữu cho người vay kể từ thời điểm mượn, Bên mượn tài sản có người vay nhận tài sản quyền sử dụng thời hạn mượn Địi lại tài sản Khơng đòi lại tài sản trừ bên Được đòi lại tài sản cho mượn trước chưa hết thời hạn vay đồng ý [Khoản điều 465 BLDS hạn [Điều 499 BLDS 2015] 2015] Hoàn trả tài sản Trả tài sản loại, số lượng Trả lại tài sản mượn Yêu cầu bồi thường Không quy định nghĩa vụ bồi thường bên vay Tuy nhiên, bên cho vay phải bồi thường cho bên vay [Điều 465 BLDS 2015] Có quy định nghĩa vụ bồi thường bên mượn tài sản cho bên cho mượn [Khoản điều 496 BLDS 2015] Các loại tài sản có tiêu hao giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu , để đảm bảo tính xác thực Câu hỏiCÓ thể l Bên vay bên cho vay có cần hay nhiều người ký Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu số tiền cho vay Công chứng mượn nhà GCN có đất khơng ghi nhận hồn cơng nhà Có thể linh hoạt dùng GPXD, QĐ cấp số nhà, xác nhận địa phương để xác thực nhà cho thuê/mượn 69 | P a g e [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VAY MƯỢN TÀI SẢN 4.2 CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MƯỢN, VAY TÀI SẢN Giảng viên Phạm Xuân Thọ Số điện thoại Các vấn đề cần ý công chứng hợp đồng vay, mượn tài sản Thẩm quyền công chứng BĐS Chủ thể hợp đồng giao dịch Hồ sơ tình CCV031 Thành phần hồ sơ Phiếu yêu cầu công chứng Lăng Đinh Chi CMND Lăng Văn Hữu – CMND Lăng Đinh Chi - CMND Hà Thị Thu Hộ Lăng Văn Hữu – Hộ Lăn Đinh Chi GNC kết hôn Mr Chi Ms Thu Đánh giá hồ sơ Tư vấn công chứng – Soạn thảo hợp đồng TÌNH HUỐNG GIẢ ĐỊNH TT Tình Câu hỏi Giải Bên cho vay Bên vay Là cơng chứng viên tiếp nhận yêu cầu công chứng nào, tư vấn hướng dẫn người yêu cầu công chứng cần cung cấp hồ sơ, tài liệu gì? Vợ chồng ký cho vay, ko phải có xác nhận tình trạng nhân hồ sơ chứng minh tiền riêng lúc VBCC ghi cho vay tiền riêng Mục đích vay kinh doanh ghi Kinh doanh theo quy định pháp luật Bên vay cần có vợ tốt hơn, có thêm trách nhiệm trả nợ vợ, nên giải thích với người yêu cầu công chứng Luật không quy định vay tiền phải có vợ ký Lưu ý lãi suất Bên cho mượn Bên mượn Là cơng chứng viên tiếp nhận yêu cầu công chứng nào, tư vấn hướng dẫn người yêu cầu công chứng cần cung cấp hồ sơ, tài liệu gì? Soạn thảo hợp đồng vay tài sản , vấn đề cần ý nội dung hợp đồng Soạn thảo hợp đồng mượn xe theo mẫu, vấn đề cần ý nội dung hợp đồng Vợ chồng ký cho mượn, ko phải có xác nhận tình trạng nhân hồ sơ chứng minh tài sản riêng Bên mượn cần 01 người vợ/chồng ký Mục đích vay kinh doanh ghi Kinh doanh theo quy định pháp luật 70 | P a g e [CC3-Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGỒI VÀ TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGỒI (Tóm tắt theo Luật nhà 2014) NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI Loại nhà sở hữu Sở hữu thơng qua hình thức Căn hộ chung cư nhà riêng lẻ Mua, thuê mua nhà thương mại; Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà hộ gia đình, cá nhân; + Cịn giá trị + Có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vào hộ chiếu; Giấy tờ Không đầu tư xây dựng nhà Đầu tư xây dựng nhà Không đầu tư xây dựng nhà (Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; Chi nhánh, văn phịng đại diện doanh nghiệp nước ngoài; Quỹ đầu tư nước ngoài; Chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam) Căn hộ chung cư nhà riêng lẻ dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại Đầu tư xây dựng nhà ở; Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế Nhận chuyển nhượng QSDĐ dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại phép bán để tự tổ chức xây dựng nhà - Hộ chiếu Việt Nam: & Đầu tư xây dựng nhà TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI (trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh) - Được phép nhập cảnh vào Việt Nam Điều kiện CÁ NHÂN NƯỚC NGỒI - Hộ chiếu nước ngồi: + Cịn giá trị; + Có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vào hộ chiếu + Giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam giấy tờ xác nhận người gốc Việt Nam giấy tờ khác theo quy định pháp luật Việt Nam - Giấy chứng nhận đầu tư có nhà xây dựng dự án - Hộ chiếu cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vào hộ chiếu - Được phép nhập cảnh vào Việt Nam - Không thuộc diện hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh (phải có giấy tờ chứng minh, khơng cam kết) - Giấy chứng nhận đầu tư (còn hiệu lực thời điểm ký kết giao dịch nhà ở) - Có nhà xây dựng dự án - Giấy chứng nhận đầu tư - Hoặc giấy tờ liên quan đến việc phép hoạt động Việt Nam (còn hiệu lực thời điểm ký kết giao dịch nhà ở) - Hộ chiếu giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vào hộ chiếu Lưu ý: trường hợp cá nhân nước có giấy tờ xác nhận gốc Việt Nam quyền lựa chọn đối tượng áp dụng người Việt Nam định cư nước cá nhân nước để xác định quyền sở hữu nhà Việt Nam Trường hợp cá nhân nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam kết với người Việt Nam định cư nước ngồi sở hữu nhà ổn định, lâu dài có quyền chủ sở hữu nhà công dân Việt Nam; Ổn định lâu dài Thời hạn sở hữu nhà Không 50 năm, kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận - Tối đa không vượt thời hạn ghi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư - Tổ chức nước chuyển thành tổ chức nước thông qua việc sáp nhập chuyển vốn ổn định lâu dài 71 | P a g e ... − Hợp đồng mua bán − Hợp đồng tặng cho − Hợp đồng thuê − Hợp đồng trao đổi − Hợp đồng vay − Hợp đồng mượn Đối tượng công việc − Hợp đồng gia công − Hợp đồng vận chuyển − Hợp đồng gửi giữ − Hợp. .. P a g e [CC3 -Công chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG, MUA BÁN TÀI SẢN 1.7 & 1.8 – KỸ NĂNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ... a g e [CC3-Cơng chứng hợp đồng mua bán, Tặng cho, Thuê, Trao đổi, Mượn, Vay tài sản] – CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN 2.3 & 2.4 – KỸ NĂNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẶNG CHO NHÀ Ở Giảng viên Từ