Bản án sơ thẩm liên quan đến tranh chấp về phạt vi phạm hợp đồng

Buộc Công ty cổphần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S phải thanh toán cho bàNguyễn Thị N.L và ông Huỳnh H.N người c漃Ā quyền lợi và nghĩavụ liên quan số tiền phạt do chậm bàn giao nhà theo hợp

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

-BÀI TẬP NHÓM

MÔN: Luật dân sự Việt Nam 2

ĐỀ BÀI: 06 Bản án sơ thẩm liên quan đến tranh chấp về phạt

vi phạm hợp đồng

NHÓM : 03

Hà Nội, 2021

I DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM 3 - LỚP N08.TL1.

1 Nguyễn Ngọc Linh (nhóm trưởng) – MSSV: 451527

2 Lê Thuý Hậu – MSSV: 451526

3 Nguyễn Thị Ngọc Linh – MSSV: 451524

4 Nguyễn Thị Ngà – MSSV: 451525

5 Nguyễn Thị Linh Chi – MSSV: 451522

6 Phùng Thị Trà My – MSSV: 451523

7 Nguyễn Thị Thuỳ Linh – MSSV: 451519

8 Đỗ Lan Hương – MSSV: 451521

9 Nguyễn Văn Tùng – MSSV: 451520

II ĐỀ BÀI.

Bản án sơ thẩm số 21/2018/ST-DS ngày 28/11/2018

của Toà án nhân dân quận Thanh Xuân, Hà Nội về “tranh

chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư, phạt chậm bàn giao nhà”.

Mục lục

Lời nói đầu 4

Nội dung 5

I TÓM TẮT NỘI DUNG BẢN ÁN 5

II NHỮNG PHÁN QUYẾT CHƯA PHÙ HỢP CỦA TOÀ ÁN 6

III QUAN ĐIỂM CỦA NHÓM VỀ CÁCH GIẢI QUYẾT VỤ ÁN 8

IV KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 10

1 Về quy định thời hạn 10

2 Thống nhất, hoàn thiện mức phạt vi phạm hợp đồng trong các văn bản pháp luật Việt Nam về hợp đồng 10

3 Quy định cụ thể về cách xác định giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm 11

4 Hoàn thiện các quy định về phạt vi phạm và quan hệ giữa phạt vi phạm hợp đồng và trách nhiệm bồi thường thiệt hại 12

5 Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ tư pháp và tăng cường tuyên truyền pháp luật đến người dân 12

Kết luận 13

Danh mục tài liệu tham khảo 14

Lời nói đầu

Phạt vi phạm hợp đồng là một trong các biện pháp phổ biến nhất để khắc phục thiệt hại cũng như để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng của các bên Phạt vi phạm hợp đồng

do các bên thỏa thuận ghi trong hợp đồng, nhằm ngăn ngừa các

vi phạm c漃Ā thể xảy ra trong hợp đồng Vì thế trong giao kết hợp đồng dân sự hiện nay, hầu hết đều c漃Ā thoả thuận phạt vi phạm hợp đồng Tuy nhiên, thỏa thuận về các điều khoản này như thế nào để đúng pháp luật và bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của các bên thì không phải ai cũng biết Một số quy định mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 c漃Ā đề cập đến những nội dung này Nhưng trong thực tế xét xử các vụ án liên quan đến phạt vi phạm hợp đồng còn khá nhiều tồn tại cần khắc phục để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên khi giao kết các hợp đồng dân sự Vì vậy, nh漃Ām 3 chúng em sẽ phân tích bản án dân

sự sơ thẩm số 21/2018/ST-DS ngày 28/11/2018 của Toà án nhân

dân quận Thanh Xuân, Hà Nội về “tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư, phạt chậm bàn giao nhà” để chỉ ra những

điểm chưa phù hợp của bán án và đưa ra quan điểm của nh漃Ām

về cách giải quyết vụ án, từ đ漃Ā kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành về phạt vi phạm hợp đồng

Nội dung

I TÓM TẮT NỘI DUNG BẢN ÁN.

Ngày 20.6.2014 Bà Nguyễn Thị N.L và Công ty M.S đã ký

hợp đồng mua bán căn chung cư số B6-20 tầng 20 Tòa B thuộc

dự án M.S Tower tại địa chỉ: Số S phố N, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Hợp đồng do Công

ty M.S soạn thảo và 2 bên cùng ký kết Giá bán căn hộ là 2.848.517.717 đồng và thanh toán thành 7 đợt theo hợp đồng Việc ký hợp đồng hoàn toàn là tự nguyện Quá trình thực hiện hợp đồng, bà Nguyễn Thị N.L đã nộp các khoản tiền sau: Ngày 23/4/2015 nộp 285 triệu đồng Ngày 15/8/2015 nộp 427.277.658 đồng Ngày 15/4/2016 nộp 569.710 triệu đồng Ngày 15/8/2016: nộp 712.130 triệu đồng Như vậy, bà Nguyễn Thị N.L đã nộp xong 5 đợt cho Công ty M.S với số tiền

1.994.177.568 đồng Tại điều 2, mục 1, điểm đ của hợp đồng

ghi năm 2016 hoàn thành công trình Tại điểm 2 Điều 8 hợp đồng ghi: Bên bán bàn giao căn hộ cho bên mua dự kiến vào quý 1 năm 2016 Đến nay Công ty M.S chưa bàn giao nhà cho

bà Nguyễn Thị N.L theo hợp đồng Ngày 14/01/2018, bà Nguyễn Thị N.L khởi kiện Công ty M.S yêu cầu tòa án giải quyết vấn đề: Buộc công ty M.S phải thanh toán tiền phạt chậm trả bàn giao

căn nhà đến ngày xét xử sơ thẩm (từ ngày 30/9/2017) là 363.937.423 đồng

Toà án nhân dân quận Thanh Xuân đã quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị N.L Buộc Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S phải thanh toán cho bà Nguyễn Thị N.L và ông Huỳnh H.N (người c漃Ā quyền lợi và nghĩa

vụ liên quan) số tiền phạt do chậm bàn giao nhà theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số B6-20 tầng 20 Tòa B thuộc dự án chung cư cao tầng và dịch vụ Phương Đông (M.S Tower) tại địa chỉ: Số S phố N, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội, ngày thời gian chậm bàn giao được tính đến ngày xét xử sơ thẩm 28/11/2018 số tiền là: 514.497.836 đồng

(năm trăm mười bốn triệu bốn trăm chín mươi bảy ngàn tám trăm ba sáu đồng) Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự

II NHỮNG PHÁN QUYẾT CHƯA PHÙ HỢP CỦA TOÀ ÁN

Thứ nhất, xác nhận bà Nguyễn Thị N.L đã hoàn nộp số

tiền tương ứng 70% giá trị của hợp đồng nên đủ căn cứ xác định

bà Lan đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính Theo bản án, trong

quá trình thực hiện hợp đồng, nguyên đơn (bà Nguyễn Thị N.L)

đã thanh toán đến hết đợt 4 với tổng số tiền là 1.994.177.658 theo quy định tại Phụ lục II của Hợp đồng Bị đơn không c漃Ā ý kiến về việc nguyên đơn chậm thanh toán theo tiến độ nên xác định nguyên đơn nộp tiền đến đợt 4 là đúng tiến độ Tuy nhiên, ngày 05/9/2016 bị đơn (Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S) c漃Ā thông báo về việc nộp tiền thanh toán đợt 5 nhưng đến thời điểm khởi kiện nguyên đơn chưa thanh toán tiền đợt 5 với lý do vì nhận thấy công trình chưa đủ điều kiện để bàn giao căn hộ theo Luật Kinh doanh bất động sản Mặt khác, tuy Bà

Nguyễn Thị N.L đã nộp số tiền tiền tương ứng với 70% giá trị của hợp đồng theo quy định tại Điều 57 luật Kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, theo Điều 8 hợp đồng quy định về điều

kiện bàn giao căn hộ: “Phải thanh toán đến đủ 98% giá bán căn

hộ và 2% khoản chi phí bảo hành chung cư” Trong khi đ漃Ā

nguyên đơn mới nộp được số tiền tương đương với 70% giá bán căn hộ Như vậy, khi đến thời điểm thanh toán tiền căn hộ theo

tiến độ, bà Nguyễn Thị N.L đã không thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo như thỏa thuận đã c漃Ā trong hợp đồng Vì vậy, trong trường hợp này bà Nguyễn Thị N.L mới là người vi phạm hợp đồng

Thứ hai, việc toà án xác nhận Công ty M.S không bàn

giao nhà đúng thời hạn theo quy định của hợp đồng và phải bồi thường cho nguyên đơn (bà N.L) là không phù hợp với thoả thuận trong hợp đồng Vì bên mua đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán, không thanh toán đúng tiến độ thỏa thuận theo điểm a Khoản 2 Điều 6 của Hợp đồng mua bán căn hộ nên không đủ điều kiện phạt vi phạm hợp đồng Việc công ty M.S không bàn giao nhà là do bà Nguyễn Thị N.L không đáp ứng đủ điều kiện như đã thảo thuận trong hợp đồng mua bán

Theo điểm a Khoản 2 Điều 6 của Hợp đồng mua bán căn

hộ trên, công ty M.S chỉ vi phạm chậm bàn giao nhà: “Nếu bên mua đã thanh toán tiền mua căn hộ theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng này nhưng quá thời hạn 180 ngày kể từ ngày bên bán phải bàn giao căn hộ theo thỏa thuận tại Điều 8 của hợp đồng mà bên bán chưa bàn giao căn hộ cho bên mua thì bên bán phải thanh toán cho bên mua khoản tiền phạt vi phạm với lãi suất là 0,05%/ngày trên tổng số tiền mà bên mua đã thanh toán cho bên bán và được tính từ ngày thứ 181 kể từ

ngày phải bàn giao đến ngày bên bán bàn giao căn hộ thực tế cho bên mua”

Như vậy, để bên mua phạt bên bán khi chậm bàn giao căn

hộ phải thỏa mãn hai điều kiện bên mua phải thanh toán tiền mua căn hộ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng và bên bán chậm bàn giao nhà Theo khoản 1 Điều 284 BLDS 2015:

“Trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định

về điều kiện thực hiện nghĩa vụ thì khi điều kiện phát sinh, bên

có nghĩa vụ phải thực hiện.” Do đ漃Ā, công ty M.S chỉ phải giao

căn hộ khi điều kiện phát sinh là bà Nguyễn Thị N.L thanh toán đến 98% giá trị hợp đồng và 2% kinh phí bảo hành chung cư Trên thực tế bà Nguyễn Thị N.L mới nộp số tiền tiền tương ứng với 70% giá trị của hợp đồng nên bên bán chưa phát sinh nghĩa

vụ giao căn hộ Hơn nữa, khi chưa hết thời hạn bàn giao căn hộ bên mua đã ngừng thanh toán chi phí vì cho rằng công trình chưa để điều kiện để bàn giao theo thời hạn thoả thuận trong hợp đồng

Về thời hạn bàn giao căn hộ được hai bên thỏa thuận tại khoản 2 Điều 8 của Hợp đồng mua bán: “Bên bán bàn giao căn

hộ cho bên mua dự kiến vào Quý 1 (quý một) năm 2016” và

theo quy định tại Điều 2, mục 1, điểm d của hợp đồng mua bán ghi: “Năm hoàn thành công trình là năm 2016.” Tuy nhiên, hiện nay Bộ luật dân sự 2015 không quy định khái niệm “quý” và cách tính thời hạn “quý” Liên hệ với Điều 2, mục 1, điểm d của hợp đồng mua bán được hiểu các bên thỏa thuận năm là thời hạn hoàn thành công trình Theo quy định tại khoản 4 Điều 148

Bộ luật dân sự năm 2015, khi thời hạn tính bằng năm thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày, tháng tương ứng của năm cuối cùng của thời hạn Như vậy, theo thỏa thuận trong hợp đồng, thời hạn hoàn thành công trình chậm nhất là

31/12/2016, đồng nghĩa với việc thời hạn bàn giao căn hộ chậm nhất là ngày 31/12/2016

Từ những phân tích trên, nhận thấy do chưa đáp ứng đủ điều kiện để được bàn giao căn hộ theo quy định tại Điều 8 Hợp đồng, bà Nguyễn Thị N.L chưa đủ điều kiện để phát sinh quyền yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng Việc tòa án buộc Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S phải thanh toán cho bà Nguyễn Thị N.L và ông Huỳnh H.N số tiền phạt do chậm bàn giao nhà theo hợp đồng là chưa phù hợp

III QUAN ĐIỂM CỦA NHÓM VỀ CÁCH GIẢI QUYẾT VỤ ÁN.

Từ những căn cứ được nêu trong bản án, c漃Ā thể thấy hợp đồng mua bán căn hộ giữa bà Nguyễn Thị N.L và Công ty cổ phần đầu tư và xuất nhập khẩu M.S ký ngày 13/6/2014 là hợp pháp Tuy nhiên việc bà Nguyễn Thị N.L c漃Ā đơn khởi kiện buộc Công ty xuất nhập khẩu M.S thanh toán số tiền phạt vi phạm hợp đồng do chậm bàn giao nhà theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số B6 – 20 tầng số 20 Tòa B thuộc dự án chung cư cao cấp và dịch vụ Phương Đông (M.S Tower) tại địa chỉ số S, phố N, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội

là chưa phù hợp bởi các lí do sau:

Thứ nhất, bên mua là bà Nguyễn Thị N.L đã vi phạm

nghĩa vụ thanh toán Theo phụ lục số 02 của hợp đồng thì việc thanh toán được chia thành 7 đợt Tuy nhiên ngày 05/9/2016 Công ty M.S c漃Ā thông báo về việc nộp tiền thanh toán đợt 5 nhưng đến thời điểm khởi kiện bà Nguyễn Thị N.L chưa thanh toán tiền của đợt 5 theo khoản 1 Điều 440 BLDS 2015 “Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn, địa điểm và mức tiền được quy định trong hợp đồng.”

Thứ hai, về điều kiện bàn giao căn hộ Theo quy định tại

khoản 1 Điều 8 trong hợp đồng thì bên bán c漃Ā nghĩa vụ phải

bàn giao căn hộ cho bên mua khi bên mua thanh toán đến 98% giá trị hợp đồng và 2% kinh phí bảo hành chung cư Nhưng bên mua mới thanh toán tổng số tiền là 1.994.177.658 đồng tương đương với 70% giá trị hợp đồng Do vậy, bên mua chưa đủ điều kiện để buộc bên bán bàn giao căn hộ Ngoài ra với lý do bên mua cho biết chưa nhận được thông báo nhận nhà từ công ty M.S và công ty M.S cũng xác nhận chưa c漃Ā thông báo nhận nhà gửi cho bà L vì nguyên nhân khách quan do thay đổi quy định pháp luật về phòng cháy, chữa cháy tại công văn số 711/UBND ngày 05.9.2018 của Ủy ban nhân dân phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội

Thứ ba, về thời hạn bàn giao căn hộ Thời hạn bàn giao

căn hộ được hai bên quy định tại khoản 2 Điều 8 trong hợp đồng Theo đ漃Ā, “Bên bán bàn giao căn hộ cho bên mua dự kiến vào quý 1 năm 2016; việc bàn giao căn hộ có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với thời gian quy định tại khoản này nhưng không được chậm quá 180 ngày kể từ thời điểm đến hạn bàn giao căn

hộ cho bên mua.” Như vậy hai bên c漃Ā thỏa thuận về thời hạn

bàn giao căn hộ nhưng thời hạn trong hợp đồng không chỉ cụ thể Ngoài ra theo quy định tại Điều 2, mục 1, điểm d của hợp đồng mua bán ghi: năm hoàn thành công trình là năm 2016 còn khoản 2 Điều 8 thì dự kiến là vào quý 1 năm 2016 Tuy nhiên BLDS 2015 không c漃Ā quy định tính thời hạn theo quý mà chỉ tính theo ngày, tuần, tháng, năm Vậy c漃Ā thể hiểu năm là thời hạn hoàn thành công trình Theo khoản 4 Điều 148 Bộ luật dân

sự 2015 “khi thời hạn tính bằng năm thì thời hạn kết thúc tại thời điểm kết thúc ngày, tháng tương ứng của năm cuối cùng của thời hạn.” Như vậy theo hợp đồng thời hạn muộn nhất là

vào ngày 31/12/2016

Thứ tư, điều kiện bên mua phạt bên bán Theo điểm a

khoản 2 Điều 12 của hợp đồng thì bên mua phạt bên bán khi chậm bàn giao căn hộ phải thỏa mãn hai điều kiện: bên mua phải thanh toán tiền mua căn hộ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng và bên bán chậm bàn giao nhà Trên thực tế, nguyên đơn mới nộp được số tiền tương đương với 70% giá bán căn hộ Đối chiếu với quy định này thì nguyên đơn chưa đủ điều kiện để phát sinh quyền yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng Tại phiên tòa nguyên đơn cũng xác định nguyên đơn chưa đủ điều kiện để được bàn giao căn hộ theo quy định tại Điều 8 Hợp đồng

Như vậy, tính đến thời điểm bên mua mới thanh toán 4

đợt, bên bán chưa hết thời hạn chậm bàn giao nhà cùng với các

lý do trên nên việc bên mua là bà Nguyễn Thị N.L c漃Ā đơn khởi kiện yêu cầu công ty xuất nhập khẩu M.S phải thanh toán số tiền phạt vi phạm hợp đồng là không phù hợp Vậy nên quan điểm của nh漃Ām đưa ra trong trường hợp này đ漃Ā là bác bỏ đơn khởi kiện của bà Nguyễn Thị N.L

IV KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH.

Tại khoản 2 Điều 144 BLDS 2015 quy định về thời hạn:

“Thời hạn có thể được xác định bằng phút, giờ, ngày, tuần, tháng, năm hoặc bằng một sự kiện có thể xảy ra.” và tại Điều

146 BLDS 2015 quy định về thời hạn, thời điểm tính thời hạn không c漃Ā quy định tính thời hạn theo quý Ví dụ: bà Nguyễn Thị N.L và Công ty M.S c漃Ā thỏa thuận về thời hạn bàn giao căn hộ nhưng thời hạn trong hợp đồng không chỉ cụ thể, ngoài ra theo quy định tại Điều 2, mục 1, điểm d của hợp đồng mua bán ghi: năm hoàn thành công trình là năm 2016 còn khoản 2 Điều 8 thì

dự kiến là vào quý 1 năm 2016 Vậy thời hạn hoàn thành công

trình được xác định như thế nào? Vì vậy, cần quy định rõ về cách xác định thời hạn để từ đ漃Ā thuận tiện cho việc thực thi hợp đồng của các chủ thể tránh trường hợp chủ thể bị phạt do vi phạm thời gian bàn giao Do đ漃Ā, cần quy định rõ nếu các bên c漃Ā thỏa thuận khác về thời hạn được quy định tại khoản 2 Điều 144 BLDS thì làm thế nào để dễ dàng xác định được thời hạn

trong các văn bản pháp luật Việt Nam về hợp đồng.

Mức phạt vi phạm hợp đồng là một trong những nội dung

quan trọng của thoả thuận phạt vi phạm hợp đồng Hiện nay, mức phạt vi phạm hợp đồng được quy định trong ba văn bản pháp luật chính là Bộ luật dân sự 2015, Luật thương mại 2005

và Luật xây dựng 2014 Về bản chất cả ba văn bản pháp luật trên đều quy định phạt vi phạm là một thoả thuận và các bên c漃Ā quyền thoả thuận mức phạt trong giao dịch Tuy nhiên, quy định

về mức phạt vi phạm tối đa trong các văn bản này lại c漃Ā sự khác biệt đáng kể Luật Thương mại 2005 và Luật xây dựng

2014 đều c漃Ā quy định về mức phạt vi phạm hợp đồng tối đa Cụ thể, trong Luật thương mại 2005 là không quá 8% trên giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm1 còn trong Luật xây dựng 2014 là không quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm2 Khác với hai văn bản pháp luật trên, Bộ luật dân sự 2015 không quy định về mức phạt tối đa mà để các bên được tự do thoả thuận về mức phạt vi phạm hợp đồng trừ trường hợp pháp luật c漃Ā quy định khác3 Theo đ漃Ā, việc tự do thoả thuận của các bên c漃Ā thể dẫn đến mức phạt quá cao so với giá trị nghĩa vụ bị vi phạm Trên thực tế đã c漃Ā nhiều vụ việc tương tự xảy ra khi một bên vi phạm nghĩa vụ nhưng không gây ra bất cứ thiệt hại nào vẫn phải chịu

1 Xem điều 301 Luật thương mại 2005.

2 Xem 2 điều 146 Luật xây dựng 2014.

3 Xem khoản 2 điều 418 Bộ luật dân sự 2015.