CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ- Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá trị thị trường tài sản.- Căn cứ theo Tiêu chuẩn số 02 TĐGVN 02 được ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Trang 3STT Nội dung công việc Thành viên thực
Mức độ hoàn thành
1
- Nội dung phần 1 2 3 4 5
- Làm PowerPoint
- Kiểm tra, tổng hợp file bài nộp
Nguyễn Ngọc Ngân 31221022071 100%
2
- Nội dung 6.1 và 6.2
- Làm PowerPoint
- Kiểm tra, căn chỉnh file bài nộp
Phan Đức Thắng 31221025190 100%
3
- Làm nội dung phần 6.2, 6.3
- Làm PowerPoint
- Thuyết trình
Từ Duy Khanh 31221023642 100%
4
- Làm nội dung phần 6,7,8, các phụ lục
- Làm PowerPoint
- Căn chỉnh hoàn thiện bài nộp
Trần Kiều Yến Linh 31211026931 100%
5
- Khảo sát tài sản thẩm định
- Tìm TSSS
- Liên hệ môi giới
Nguyễn Quốc Bình 31221020615 100%
6
- Làm nội dung phần 3 và 4
- Làm PowerPoint
- Kiểm tra, tính toán số liệu bảng tính
Nguyễn Hữu Trường 31221026978 100%
7 - Khảo sát thực địa
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN:
………
……….
………
………
……
Trang 4
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
I KHÁCH HÀNG THẨM ĐỊNH GIÁ
II THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
III THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH GIÁ:
IV MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ
V CĂN CỨ PHÁP LÝ: Chi tiết xem tại Báo cáo kết quả Thẩm định giá
VI CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ
VII CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
VIII KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
IX NHỮNG HẠN CHẾ KÈM THEO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
X THỜI HẠN CÓ HIỆU LỰC CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
XI CÁC TÀI LIỆU KÈM THEO
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
1 THÔNG TIN VỀ KHÁCH HÀNG VÀ DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ:
2 CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CUỘC THẨM ĐỊNH GIÁ:
3 THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ:
4 GIẢ THIẾT VÀ THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG:
5 CƠ SỞ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ
6 CÁCH TIẾP CẬN, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
7 THỜI HẠN HIỆU LỰC CỦA BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
8 NHỮNG ĐIỀU KHOẢN LOẠI TRỪ VÀ HẠN CHẾ:
Trang 5PHỤ LỤC 2
PHỤ LỤC 3
PHỤ LỤC 4
PHỤ LỤC 5
PHỤ LỤC 6
Trang 6CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ NHÓM 2
77 Điện Biên Phủ, phường Đa Kao, quận 1, TPHCM -
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Khách hàng : Ông Nguyễn Văn A
Địa chỉ liên lạc : 65/5 đường Trần Thị Hè, khu phố 4,
phường Hiệp Thành, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Tài sản thẩm định giá : Giá trị quyền sử dụng đất và công trình
xây dựng tọa lạc trên thửa đất 65/5 đường Trần Thị Hè, khu phố 4, phường Hiệp Thành, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Mục tiêu thẩm định giá : Làm cơ sở tham khảo vay vốn thế chấp Thời gian thẩm định giá : Ngày 01 tháng 10 năm 2023
Số Chứng thứ: V0312-0012/CTTĐG Ngày phát hành Chứng thư 04/10/2023
Trang 7TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM NHÓM 2 Độc lập - Tự do - Hạnh
Số: V0312-0012/CTTĐG TPHCM, ngày 01 tháng 10 năm 2023
-oOo -CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: Ông Nguyễn Văn A
- Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số V0312-0012/HĐTĐG ngày 01 tháng 10 năm 2023giữa Công ty Cổ phần Thẩm định giá Nhóm 2 và Ông Nguyễn Văn A
- Căn cứ Báo cáo kết quả thẩm định giá số V0312-0012/BCTĐG ngày 04 tháng 10 năm 2023 của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Nhóm 2
- Công ty Cổ phần Thẩm định giá Nhóm 2 phát hành Chứng thư thẩm định giá số V0312-0012/CTTĐG ngày 04 tháng 10 năm 2023 với nội dung sau đây:
I KHÁCH HÀNG THẨM ĐỊNH GIÁ
- Tên khách hàng: Ông Nguyễn Văn A
- Địa chỉ: 65/5 đường Trần Thị Hè, khu phố 4, phường Hiệp Thành, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
II THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
- Tài sản thẩm định: Giá trị Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tọa lạc tại thửa đất số 65/5 đường Trần Thị Hè, khu phố 4, phường Hiệp Thành, Quận 12, Thành phố HồChí Minh, Việt Nam
III THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH GIÁ:
- Tài sản thẩm định giá được thực hiện tại thời điểm thẩm định: Ngày 01 tháng 10 năm
2023 Ngày khảo sát hiện trạng: 28/09/2023
IV MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ
- Xác định giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá làm cơ sở tham khảo để thế chấp vay vốn
Trang 8V CĂN CỨ PHÁP LÝ: Chi tiết xem tại Báo cáo kết quả Thẩm định giá
VI CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ
- Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá trị thị trường tài sản
- Căn cứ theo Tiêu chuẩn số 02 (TĐGVN 02) được ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính: “Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”
- Các văn bản quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành liên quan đến thẩm định giá
VII CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
- Căn cứ vào hồ Sài Gòn sau khi xem xét các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tài sản hiện hành, đã lựa chọn:
+ Cách tiếp cận: Cách tiếp cận từ thị trường, Cách tiếp cận từ chi phí
+ Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí
VIII KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
- Trên cơ sở các hồ sơ, tài liệu do khách hàng cung cấp, qua điều tra thông tin thực tế trên thị trường với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định được áp dụng trong tính toán, Công ty Cổ phần Thẩm định giá Sài Gòn xin thông báo kết quả thẩm định giá tài sản tại thời điểm thẩm định giá như sau:
(m2)
Đơn giá (đồng/m2) CLCL Thành tiền (đồng) Tài sản thẩm định tọa lạc số 65/5 đường Trần Thị Hè, khu phố 4, phường Hiệp Thành,
Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Trang 9Bằng chữ: Một tỷ chín trăm tám mươi tám nghìn sáu trăm tám mươi bảy nghìn đồng
IX NHỮNG HẠN CHẾ KÈM THEO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
- Những hạn chế kèm theo kết quả thẩm định tài sản được trình bài tại Phụ lục số 01 đính kèm
X THỜI HẠN CÓ HIỆU LỰC CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
- Thời hạn hiệu lực của kết quả thẩm định giá trong Chứng thư tính từ ngày phát hành là: 6 tháng
XI CÁC TÀI LIỆU KÈM THEO
- Báo cáo kết quả thẩm định giá
- Các phụ lục chi tiết kèm theo
- Chứng thư thẩm định giá phát hành 03 (ba) bản chính bằng Tiếng Việt, cấp cho khách hàng 02 (hai) bản, lưu tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Sài Gòn 01 (một) bản
TP.Hồ Chí Minh, ngày 01 tháng 10 năm 2023
-
-THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ GIÁM ĐỐC
Số thẻ: XIV19.3232 Số thẻ: XIV19.3212
Trang 10CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Số: V0312-0012/CTTĐG
TPHCM, ngày 01 tháng 10 năm 2023
BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
( Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số: V0312-0012/CTTĐG ngày 01 tháng 10 năm 2023)
1 THÔNG TIN VỀ KHÁCH HÀNG VÀ DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ:
1.1 Thông tin về khách hàng
- Tên khách hàng : Ông Nguyễn Văn A
- Địa chỉ : 65/5 đường Trần Thị Hè, khu phố 4, phường Hiệp Thành, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
- Số điện thoại : +84 666 444 69
1.2 Thông tin về doanh nghiệp tư vấn thẩm định giá
- Đơn vị thực hiện : CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ NHÓM 2
- Địa chỉ : Tầng 3, 77 Điện Biên Phủ, Phường Đa Kao, Quận 1,
TP.HCM
- Mã số thuế : 0327477823
- Điện thoại : (028) 38295299
- Đại diện : Nguyễn Thị B
2 CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CUỘC THẨM ĐỊNH GIÁ:
2.1 Tài sản thẩm định giá:
- Giá trị Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tọa lạc tại thửa đất số 65/5 đường Trần Thị Hè, khu phố 4, phường Hiệp Thành, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Trang 112.2 Vị trí bất động sản: số 65/5 đường Trần Thị Hè, khu phố 4, phường Hiệp Thành, Quận
12, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
2.3 Loại tài sản: Bất động sản.
2.4 Thời điểm thẩm định giá: Ngày 01 tháng 10 năm 2023
2.5 Mục đích thẩm định giá: Xác định giá để làm cơ sở thế chấp vay vốn ngân hàng 2.6 Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá: Thông tin từ
khách hàng cung cấp và từ khảo sát thị trường
ở số 65/2014/QH13
5 Luật Kinh doanh Bất
Động Sản
Số 66/2014/QH13,Ngày 29 tháng 11 năm 2014
Quy định về kinh doanh bất động sản
Trang 12Ngày 24 tháng 2 năm 2021 89/2013/NĐ-CP ngày 06
tháng 8 năm 2013 của chính phủ quy định chi tiếtthi hành một số điều của luật giá về thẩm định giá
Ngày 14 tháng 11 năm 2013
Quy định chi tiết và hướngdẫn thi hành một số điều của Luật Giá
Ngày 11 tháng 11 năm 2016
Sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 của chính phủ quy định chi tiết
Trang 13chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hànhmột số điều của luật nhà ở.
Ngày 26 tháng 03 năm 2021
Sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hànhmột số điều của luật nhà ở
C- Thông tư, Quyết định của cấp Bộ, Liên bộ và Ngang bộ
209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một
số điều luật thuế giá trị giatăng
28 tháng 3 năm 2014
Hướng dẫn một số điều của Nghị định số
89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định
Trang 145 Thông tư Số 28/2015/TT-BTC, ngày
06 tháng 03 năm 2015
Về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07
20 tháng 08 năm 2015
Về việc Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10
06 tháng 10 năm 2016
Về việc Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11
STT Tên văn bản Số, Ngày ban hành Nội dung văn bản
Ngày 14 tháng 05 năm 2019
Về việc công bố Danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm
2019 tại các doanh nghiệp thẩm định giá được cấp Giấy chứng nhận
đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
Ngày 26 tháng 02 năm 2020
Về việc công bố Danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm
2020 tại các doanh nghiệp thẩm
Trang 15định giá được cấp Giấy chứng nhận
đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
Ngày 31 tháng 12 năm 2020
Về việc công bố Danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm
2021 tại các doanh nghiệp thẩm định giá được cấp Giấy chứng nhận
đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá
2 Bộ Xây dựng
Ngày 20 tháng 01 năm 2021
Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2020
Ngày 17 tháng 05 năm 2021
Về việc Đính chính Quyết định số 65/QĐ BXD ngày 20/01/2021 của
Về việc Ban hành Quy định về Bảng giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2020-2024
3 THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ:
3.1 Tài sản thẩm định: thửa đất số 65/5 đường Trần Thị Hè, khu phố 4, phường Hiệp
Thành, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
I Thửa đất
Trang 161 Pháp lý - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất sổ CH 13437 do Ủy ban nhân dân quận 12 ký cấp ngày 15/02/2019
- Không có tranh chấp hay không với các chủ BĐS liền kề
- Những lợi ích kinh tế thu được từ BĐS: được hoàn toàn quyết định sang nhượng, mua bán, cho thuê mượn,
2 Đặc điểm - Vị trí tài sản: số 65/5 đường Trần Thị Hè, khu phố 4,
phường Hiệp Thành, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
+ Phần đất không phụ thuộc quy hoạch: 43,9 m2
+ Phần đất không được công nhận: 0,00 m2
- Chiều rộng mặt chính: 4,5 m
- Hình dáng lô đất: Tương đối vuông vức
3 Khả năng tiếp
cận
- Nằm trong khu dân cư hiện hữu
- Cách mặt tiền đường Hiệp Thành 10 khoảng 30m, gần chợ, trường học cấp 1,2,3, gần bệnh viện
- Nằm sau lưng lô đất mặt tiền đường Trần Thị Hè
Giáp khu Hiệp Thành City
- Cách khu công nghiệp Tân Thới Hiệp 750m
II Công trình trn đất (nhà ở)
1 Nhà cấp III
- Địa chỉ: số 65/5 đường Trần Thị Hè, khu phố 4,
Trang 17phường Hiệp Thành, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
- Hiện trạng sử dụng: đã hoàn công và đang chờ bán
- Cấu trúc nhà: Tường gạch, mái ngói + tôn, 1 trệt, 2 lầu, 3 p
phòng ngủ, 3 WC, sân thượng
- Cơ sở hạ tầng: Hoàn chỉnh
- Môi trường kinh doanh: Thích hợp để ở hoặc cho thuê
- Môi trường sống, an ninh: Tốt
- Giao thông: Thuận tiện
- Yếu tố bất lợi: Không có yếu tố bất lợi
- Giá phổ biến: 85,2 triệu/m2
Chất lượng còn lại của CTXD: Đánh giá ngoại quan
- Ngoại quan tổng thể : Ngoại quan tổng thể mới
- Tường : Chân tường mới chưa có dấu hiệu bong tróc
- Nền, sàn : Nền sàn chưa có hiện tượng xuống cấp
- Kết cấu mái đỡ : Khả năng chịu tải bình thường
Trang 18- Mái : Chưa có dấu hiệu xuống cấp
3.2 Bảng liệt kê tọa độ góc ranh
4 GIẢ THIẾT VÀ THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG:
4.1 Về thị trường tại thời điểm thẩm định giá:
- Thị trường bất động sản tại khu vực đang ổn định và ít biến động vào thời điểm thẩm định giá
4.2 Về số liệu đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản:
- Căn cứ theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và các giấy
tờ pháp lý liên quan đến tài sản
4.3 Khảo sát thực địa:
- Mục đích: khảo sát, thu thập thông tin tài sản thẩm định giá và đi khảo sát thị trường
- Thời gian khảo sát: 3 ngày
- Người tiến hành khảo sát: thành viên nhóm 2
- Kết quả thu được từ khảo sát thực địa: tìm được 3 mẫu từ thị trường:
Trang 195 CƠ SỞ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ
5.1 Cơ sở xác định giá trị
- Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá trị thị trường tài sản
- Căn cứ theo Tiêu chuẩn số 02 (TĐGVN 02) được ban hành kèm theo Thông tư số
158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính: “Giá trị thị
trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.
5.2 Nguyên tắc để thẩm định giá
- Nguyên tắc thay thế: Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán
ở mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xuhướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điềukiện là không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Khi đó, một ngườimua thận trọng sẽ không trả nhiều hơn chi phí mua một tài sản thay thế như vậy trong thịtrường mở
- Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một tác nhân sản xuất hay của một bộ phận cấuthành tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn
bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào năng suất toàn bộ là bao nhiêu
- Các nguyên tắc khác: Cung cầu, sử dụng cao nhất và tối ưu,
6 CÁCH TIẾP CẬN, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
6.1 Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng
- Cách tiếp cận: Cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ chi phí
- Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh và phương pháp chi phí
- Ngoài ra, các thông tin để ước lượng giá trị tài sản theo phương pháp khác là hạn chế
- Do vậy, kết quả ước lượng theo phương pháp trên, sau khi được kiểm chứng một cáchphù hợp, chính là giá trị của tài sản tại thời điểm thẩm định giá
6.2 Xác định giá trị tài sản
- Tài sản thẩm định: 65/5 đường Trần Thị Hè, khu phố 4, phường Hiệp Thành, Quận
12, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Trang 20TT Nội dung Tài sản
TĐG Tài sản SS1 Tài sản SS2 Tài sản SS3
1 Nguồn thông
tin
https://
batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-tran-thi-he-phuong-hiep-thanh-3/ban-can-so-hong-mat-quan-12-gia-3-ty-100-trieu-pr38186981?
fbclid=IwAR1MT3VbQap75fRHTsbBRjtOFxSS6CJefxTr705hv2MPAODdd_IgVah41ag
https://
batdongsan.com.vn/ban-nha-rieng-duong-tran-thi-he-phuong-hiep-thanh-3/ngap-tien-ich-xung-quanh-chu-xay-kien-co-hang-xom-than-thien-pr38160691?
fbclid=IwAR1melOggVkOOtG-4E9O29CHUhSlY-3aYdql9vhtVK
pcT2e4vBx4xG3suI
liên lạc
A Lợi 0898517727
A Chiêu 0942993916
C Duyên 0858191846
A Duy 0985239435
giao dịch
Đang rao bánT9/2023
Đang rao bánthángT9/2023
Đang rao bántháng T9/2023
Đang rao bántháng T9/2023
4 Mô tả vị trí Thửa đất số Đường Trần Đường Trần Đường Trần Thị