Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểmtra, thẩm định các nguồn thông tin đó:- Các thông tin được sử dụng trong báo cáo đã được tổ thẩm định giá thu
Thông tin về đơn vị thẩm định giá
- Tên Công ty: Công ty thẩm định giá HP.
- Địa chỉ: số 91 đường 379, Phường Tăng Nhơn Phú A, Thành phố Thủ Đức
- Người đại diện: Phạm Thị Kim Ngọc
- Chức vụ: Trưởng phòng thẩm định giá.
Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá
Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản
- Tên khách hàng: Trần Thị Tuyết Mai.
- Địa chỉ: 214 Ni Sư Huỳnh Liên, Phường 10, Quận Tân Bình.
Thông tin về tài sản
- Tên tài sản: Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ô đất.
- Chủ sỡ hữu : Ông Nguyễn Văn Ngoạt
- Vị trí tọa lạc: 2/50A đường Trịnh Hoài Đức, phường Hiệp Phú, quận 9.
- Mục đích: mua bán, chuyển nhượng
Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó
- Các thông tin được sử dụng trong báo cáo đã được tổ thẩm định giá thu thập trong quá trình kiểm tra trực tiếp hiện trạng tài sản thẩm định giá và qua các website bất động sản,kết hợp kiểm tra thông tin qua số điện thoại.
Căn cứ pháp lý thẩm định giá
STT TÊN VĂN BẢN SỐ NGÀY BAN HÀNH
6 Luật kinh doanh BĐS Số
Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết luật đất đai.
Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật công chứng
Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở.
Nguyên lí thẩm định giá
TIỂU LUẬN THẨM ĐỊNH GIÁ
2022-Slide Nguyen Ly TDG- CLC
None 66 đề cương Legal Reasoning Trường đạ…
Luât Dân sự 1 100% (22) 8 ÔN THI VÀO 10
Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá
Giới thiệu về vị trí địa lý, dân cư, chính trị xã hội của khu vực nghiên cứu
+ Phía Đông giáp phường Tăng Nhơn Phú A.
+ Phía Tây giáp phường Bình Thọ.
+ Phía Nam giáp các phường Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Phước Long B. + Phía Bắc giáp các phường Linh Trung, Tân Phú.
- Dân cư: đông đúc, văn minh phù hợp để ở, buôn bán, kinh doanh,…
- Chính trị - xã hội: an ninh tốt, không có tệ nạn xã hội, ý thức người dân cao, an toàn.
Giới thiệu về tình hình thị trường bất động sản tại vị trí bất động sản thẩm định tọa lạc (làm cơ sở xây dựng hệ số điều chỉnh và chọn hệ số nào làm gốc)
- Việt Nam đang ngày càng phát triển và hội nhập với nền kinh tế thế giới, trong quá trình thu hút nguồn vốn nước ngoài và khoa học công nghệ hiện đại điều đó dẫn đến làm tăng nhu cầu bất động sản Hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia Tuy nhiên, phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay còn nhiều hạn chế, vướng mắc, đòi hỏi những giải pháp cải thiện nhằm giúp thị trường phát triển ổn định, bền vững trong thời gian tới.
- Đặc biệt nhu cầu mua bán bất động sản tại đường Trịnh Hoài Đức phường Hiệp Phú,quận 9 hiện nay đang trở nên rất phổ biến Bên cạnh đó, nhu cầu về nhà ở và kinh doanh tăng cao Điều đó dẫn đến bất động sản cũng phát triển với tiềm năng lớn Như vậy, thị trường bất động sản tại đường Trịnh Hoài Đức cũng trở nên rất thu hút nhiều nhà đầu tư.
Thông tin về tài sản thẩm định giá
Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá
- Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất số 17664/2002 do UBND quận 9 cấp ngày 14/8/2002.
English - huhuLed hiển thị 100% (3)10
Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá
- Vị trí địa chính: thửa đất 1072 từ bản đồ số 04 BĐC xã Tăng Nhơn Phú
- Vị trí hành chính: Số nhà 2/50 đường Trịnh Hoài Đức, phường Hiệp Phú, quận 9
- Vị trí địa lý: 2/50A đường Trịnh Hoài Đức, phường Hiệp Phú, quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Thời hạn / mục đích sử dụng đất: Lâu dài
- Mục đích sử dụng đất: Để ở hoặc kinh doanh
- Hiện trạng khu đất: có công trình xây dựng trên đất kết hợp kinh doanh buôn bán Trầm hương Thiện Nhân và kinh doanh nails Minion.
- Khả năng tiếp cận: nằm trên đường Trịnh Hoài Đức, thông ra đường Ngô Quyền, đường Hồ Thị Tư và đường Lê Văn Việt nên tương đối dễ dàng tiếp cận.
- Cơ sở hạ tầng: cách chợ Kiến Thiết khoảng 800m, cách trường đại học Tài chính- Marketing khoảng 2km, bệnh viện Lê Văn Việt khoảng 1.7km và cách Vincom Lê Văn Việt khoảng 450m.
- Kinh tế, văn hóa, an ninh: nằm gần khu công nghệ cao, gồm nhiều trường đại học và dịch vụ công cộng, các hoạt động thương mại nhộn nhịp, trình độ dân trí cao, trật tự, an toàn, xã hội tốt.
4.2.2 Công trình xây dựng trên đất
- Diện tích sàn xây dựng: 121,4 m 2
- Cấp loại, số tầng: nhà ở 01 tầng+ sân
- Kết cấu chung: tường gạch, mái tôn
- Hiện trạng: đã hoàn thiện
+ Gần chợ, các trung tâm mua sắm, trường học.
+ Gần các tuyến đường lớn thuận lợi cho việc di chuyển.
+ Tình trạng an ninh, trật tự an toàn xã hội.
+ Hình thức sử dụng: mục đích riêng
+ Đang giao dịch trên thị trường ( Mục đích mua bán, chuyển nhượng: chủ muốn chuyển sang chỗ ở khác).
Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
- Tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường
- Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá,giữa một bên là người sẵn sàng mua và một bên là người sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan độc lập có đủ thông tin các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
Các giả thiết và giả thiết đặc biệt
- Về pháp lý: Do không liên hệ được với khách hàng nên tổ thẩm định giá sẽ căn cứ pháp lý dựa trên giấy tờ khách hàng cung cấp và khảo sát bên ngoài pháp lý (giấy chứng nhận).
Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá
Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá (thứ nhất)
- Dựa vào mục đích thẩm định giá đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản thẩm định giá, đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá, nhóm 2 đã thống nhất lựa chọn phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí làm phương pháp để thẩm định giá bất động sản cần được thẩm định.
- Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo nên tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá, có cùng chức năng và tính hữu dụng theo giá thị trường hiện hành và hao mòn của tài sản cần thẩm định giá Phương pháp chi phí thay thế được hình thành trên cơ sở tiếp cận từ chi phí.
+ Bước 1: Xác định thông tin tài sản thẩm định giá
+ Bước 2: Xác định đơn giá tài sản so sánh
+ Bước 3: Phân tích tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh
+ Bước 4: Lập bảng điều chỉnh
+ Bước 5: Thống nhất mức giá chỉ dẫn
+ Bước 6: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
Kết quả thu thập thông tin thị trường
- Thông tin các tài sản so sánh:
+ Tương quan về vị trí:
- Thông tin giá thị trường xây dựng: đơn giá xây dựng mới của TS TĐG và các TSSS là
Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá theo các bước phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn
Bước 1: Xác định tổng quát TS TĐG:
- Tài sản TĐG: Bất động sản
- Vị trí tài sản TĐG: mặt tiền đường Trịnh Hoài Đức
- Mục đích TĐG: mua bán
- Cơ sở giá trị: giá trị thị trường
- Phương pháp TĐG: phương pháp chi phí vì tài sản thẩm định giá gồm 2 phần đất và công trình xây dựng trên đất Trong thời điểm thẩm định giá, có 3 tài sản tương đồng với tài sản thẩm định giá.
Diện tích sàn xây dựng: 121,4 m 2
Kết cấu công trình xây dựng: Tường gạch, mái tôn
50 % + Tỉ lệ chất lượng còn lại = 100% - 20%%
+ Giá trị công trình xây dựng còn lại = 5.5trđ/m * 86.5 m *80%80.6 trđ 2 2
+ Giá trị quyền sử dụng đất = 8700 trđ – 380.6 trđ = 8319.4 trđ
+ Đơn giá quyền sử dụng đất = 96.18 trđ/m 2
50 % + Tỉ lệ chất lượng còn lại = 100% - 18%%
+ Giá trị công trình xây dựng còn lại = 5.5trđ/m * 145.2 m *82%e4.85 trđ 2 2 + Giá trị quyền sử dụng đất = 9000 trđ – 654.85 trđ = 8345.15 trđ
+ Đơn giá quyền sử dụng đất = 99.23 trđ/m 2
+ Tỉ lệ chất lượng còn lại = 100% - 50% = 50%
+ Giá trị công trình xây dựng còn lại = 5.5trđ/m * 186.1 m *50% Q1.78 trđ 2 2 + Giá trị quyền sử dụng đất = 10000 trđ – 511.78 trđ = 9488.22 trđ
+ Đơn giá quyền sử dụng đất = 111.50 trđ/m 2
Bước 3: Phân tích: a) Điều kiện pháp lý:
- TSSS1, 2, 3 tương đồng với TS TĐG về điều kiện pháp lý nên không cần điều chỉnh về giá bán b) Điều kiện thanh toán:
- TSSS1, 2, 3 tương đồng với TS TĐG về điều kiện thanh toán nên không cần điều chỉnh về giá bán c) Quy mô diện tích:
- TSSS1, 2, 3 lợi thế hơn TS TĐG về quy mô diện tích nên điều chỉnh giảm giá bán TSSS
- TSSS1, 3 tương đồng với TS TĐG về hình dáng nên không cần điều chỉnh về giá bán TSSS1, 3
- TSSS2 kém lợi thế hơn TS TĐG về hình dáng nên điều chỉnh tăng giá bán TSSS2
- TSSS1, 3 tương đồng với TS TĐG nên không cần điều chỉnh đơn giá TSSS1 và 3
- TSSS2 lợi thế hơn TS TĐG về vị trí nên điều chỉnh giảm giá bán TSSS 2:
Yếu tố so sánh Tài sản TĐG TS so sánh 1 TS so sánh 2 TS so sánh 3 Đơn giá
2) Hình dáng Vuông vức Vuông vức Tóp hậu Vuông vức
3) Vị trí Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiền + hẻm Mặt tiền
6) Chênh lệch giữa mức giá chỉ dẫn và
Bước 5: Thống nhất mức giá chỉ dẫn:
- Qua bảng điều chỉnh chênh lệch giữa GTTB và mức giá chỉ dẫn -9.6% +4.8% Do đó không vượt quá ± 15 % Sau quá trình điều chỉnh các yếu tố, các TS lần lượt tương đồng với TS TĐG nên mức giá điều chỉnh cuối cùng là 90.43 trđ/m 2
- Giá trị QSDĐ: 90.43 trđ/m * 168.6m2= 15246.5 (triệu đồng) 2
Bước 6: Xác định giá trị TS TĐG:
- Giá trị công trình xây dựng trên đất: 5.5trđ/m * 121.4 m * 62%A3.97 (triệu đồng) 2 2
- Giá trị TS TĐG: 15246.5 trđ + 413.97 trđ = 15660.47 trđ
(Đọc bằng chữ: mười lăm tỷ sáu trăm sáu mươi triệu bốn trăm bảy mươi nghìn đồng)
Kết quả thẩm định giá
- Căn cứ vào đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật và hiện trạng tài sản thẩm định giá trên cơ sở khảo sát tình hình giao dịch thị trường bất động sản khu vực Áp dụng phương pháp thẩm định giá như trên, nhóm 2 thông báo kết quả ước tính giá trị tài sản thẩm định giá như sau:
- Giá trị tài sản thẩm định giá là: 15660.47 trđ
(Đọc bằng chữ: mười lăm tỷ sáu trăm sáu mươi triệu bốn trăm bảy mươi nghìn đồng)
Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá
- Kết quả thẩm định giá có hiệu lực trong vòng 06 (sáu) tháng.
Những điều kiện loại trừ và hạn chế
- Kết quả thẩm định giá trên chỉ xác nhận giá trị thị trường cho tài sản thẩm định có đặc điểm pháp lý và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và hiện trạng được mô tả chi tiết tại thời điểm thẩm định được ghi trong báo cáo thẩm định này.
- Kết quả thẩm định giá phải được sử dụng đúng đối tượng và mục đích đã ghi trong báo cáo này Nhóm 2 không chịu trách nhiệm trong mọi trường hợp khách hàng hoặc bên thứ ba không đúng đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá sai mục đích.
- Về pháp lý tài sản thẩm định giá: Khách hàng cung cấp các tài liệu, chứng từ hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản thẩm định giá như trên bằng bảng sao (bản photo) Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ đã cung cấp.
- Khách hàng yêu cầu thẩm định giá hoặc thẩm định viên thực hiện thẩm định hiện trạng tài sản phải hoàn toàn trách nhiệm về thông tin liên quan đến đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tính năng và tính pháp lý của tài sản thẩm định giá đã cung cấp cho nhóm 2 tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá.
- Kết quả thẩm định giá được tính toán trong điều kiện thị trường bất thường tại thời điểm thẩm định giá Những biến động bất thường của thị trường hay chính sách ảnh hưởng đến giá trị của tài sản không được xem xét trong báo cáo này.
- Tình trạng của tài sản đã có trước thời điểm thẩm định giá Thẩm định viên không chịu trách nhiệm nếu có phát sinh các hư hỏng, phá bỏ, thay đổi kết cấu hiện trạng của nó hay thay đổi chủ sở hữu trong quá trình sử dụng sau thời điểm thẩm định giá.
- Thẩm định viên và những người tham gia trực tiếp không có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng không là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hoá và không có xảy ra bất kỳ xung đột lợi ích nào.