BÀI THI KẾT THÚC MÔN NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH MARKETING - - BÀI THI KẾT THÚC HỌC PHẦN NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ Học kì năm học 2021-2022 Lớp học phần: 2111101076907 Danh sách nhóm Họ tên MSSV Cơng việc Hồn thành Hồ Thị Vân Giang 2021004772 100% Hồ Quốc Tuấn 1921004769 Yêu cầu 4, tổng hợp Câu Huỳnh Thị Xuân Tường Nguyễn Tiến Đạt 2021004841 100% 2021004683 Yêu cầu 3, biện luận Câu 1, làm bìa Lê Thị Hương Trà 2021009508 Yêu cầu 1, 100% GVHD: Lê Minh Phương Mai 100% 100% I Lý Thuyết Câu 1: Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04 : “Sử dụng tốt có hiệu tài sản đạt mức hữu dụng tối đa cho phép mặt pháp lý, kỹ thuật, tài hồn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp đem lại giá trị cao cho tài sản Một tài sản sử dụng thực tế không thiết thể khả sử dụng tốt có hiệu tài sản đó” Một tài sản xác định sử dụng tốt hiệu vận dụng đặc tính kinh tế kỹ thuật phù hợp với đặc điểm pháp lý tài sản tương thích với yếu tố tài chính, từ mang lại phần giá trị lợi tức khai thác tài sản tối đa Một lưu ý cho nguyên tắc tiêu kinh tế - kỹ thuật, pháp lý, tài tài sản phải phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội thời điểm thẩm định giá, tức phải đáp ứng nhu cầu thị trường sản phẩm đầu tài sản, hài hòa với hành lang pháp lý quy định, tương ứng với mục tiêu phát triển doanh nghiệp khai thác tài sản Mỗi tài sản sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, tài sản thỏa mãn quy định pháp luật, khả thi mặt tài chính, thời điểm định dẫn đến giá trị tài sản đạt mức tốt hiệu ❖ Yêu cầu nguyên tắc Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu yêu cầu thẩm định viên phải xem xét phân tích tài sản bốn khía cạnh: Một khía cạnh đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tài sản sử dụng tốt hiệu sử dụng cho nhiều mục đích khác Hai khía cạnh pháp lý, tài sản sử dụng phải đảm bảo quy định pháp luật, quan quản lý nhà nước công nhận bảo hộ Ba khía cạnh giá trị sử dụng, tài sản mang lại thu nhập rịng tương lai giá trị lớn cho chủ đầu tư khai thác Bốn khía cạnh thời gian, tài sản mang lại thu nhập rịng lâu ❖ Ví dụ thẩm định giá tài cho nguyên tắc Sử dụng tốt hiệu Thẩm định giá khu đất trống, có diện tích 10.000m2, mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh nhằm mục đích sử dụng đất chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp lâu năm sang mục đích đất kết hợp đất thương mại Được biết khu đất có quy hoạch Sở Quy hoạch kiến trúc xác định xây dựng khu phức hợp gồm chung cư kết hợp khu thương mại, dịch vụ, có chiều cao cơng trình 20 tầng, mật độ xây dựng 40%, hệ số sử dụng đất 7.5 Pháp lý rõ ràng, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy phép thi công cơng trình - Về pháp lý: có đầy đủ giấy tờ hợp pháp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy phép thi cơng cơng trình Bên cạnh đó, khu đất có quy hoạch Sở Quy hoạch kiến trúc xác định - Về đặc điểm kỹ thuật: + Khu đất nằm đường mặt tiền đại lộ Nguyễn Văn Linh, giao thông thuận lợi + Khu đất dùng để xây dựng khu thức hợp gồm chung cư kết hợp với trung tâm thương mại, dịch vụ thuận tiện cho người chung cư việc mua sắm, dịch vụ, giải trí, ăn uống, - Về tài chính: + Vì chung cư nằm mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh, có khu thương mại, trung tâm mua sắm nên giá trị chung cư sau mang lại thu nhập rịng cao cho người sở hữu + Chiều rộng cao cơng trình 20 tầng, mật độ xây dựng 40%, hệ số sử dụng đất 7.5, ta thu dịng tiền thu nhập từ bán hộ (gồm 20 tầng) cộng với cho thuê sàn thương mại nên lợi nhuận ròng cao Qua ví dụ, tài sản thẩm định thỏa nguyên tắc sử dụng cao tốt Câu 2: Khái niệm sở giá trị thị trường: Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 02: “Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng không bị ép buộc” Khái niệm sở giá trị phi thị trường: Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 03: “Giá trị phi thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, cơng dụng tài sản, lợi ích mà tài sản mang lại trình sử dụng, giá trị số người mua đặc biệt, giá trị giao dịch điều kiện hạn chế, giá trị số mục đích thẩm định giá đặc biệt giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác” Tùy vào mục đích thẩm định giá tính chất tài sản thẩm định giá ảnh hưởng đến việc lựa chọn sở giá trị cho tài sản thẩm định Nếu xác định sai sở giá trị khiến cho kết thẩm định giá thiếu khách quan xác • Ví dụ tình thẩm định giá sử dụng sở giá trị thị trường: Ông A có sở hữu mảnh đất cạnh nhà có dự định bán mảnh đất để lấy tiền sửa chữa nhà ơng Vì ông thuê thẩm định viên để thẩm định mảnh đất với mục đích bán với mức giá tốt Ông C người giới thiệu mua mảnh đất ơng ơng A với mục đích xây nhà định cư lâu dài Vì ơng C th thẩm định viên để xác định mức giá mua tốt • Ví dụ tình thẩm định giá sử dụng sở giá trị phi thị trường: Ông B nghe ngóng tin tức mảnh đất nhà ông A tới nằm dự án mở rộng mặt tiền tăng giá cao Vì ơng B th thẩm định viên để thẩm định mảnh đất dựa vào dự đoán ông để xác định giá bán mảnh đất ông A trúng thầu giá trị mảnh đất, sau đưa định đầu tư Qua tình trên, thấy việc xác định giá trị thị trường quan trọng, ảnh hưởng đến kết thẩm định giá Nếu sử dụng kết thẩm định cho mục đích ơng B để sử dụng cho cho mục đích ơng C khơng hợp lý không khách quan II Bài Tập Yêu cầu 1: Căn vào thông tin cho sở giá trị tình thẩm định giá sở giá trị thị trường: - BĐS cần thẩm định giá nằm mặt tiền đường X, diện tích 110m2 (chiều rộng tiếp giáp mặt tiền 8m, chiều rộng mặt sau 7m, chiều dài 13m), hướng đông, diện tích sàn xây dựng 80m2 - Kết cấu cơng trình: tường gạch, sàn BTCT, mái BTCT,… - Pháp lý (giấy chứng nhận QSDĐ QSD nhà) tài sản thực tế so sánh thị trường(các BĐS 1, BĐS 2, BĐS3, BĐS 4) - Tỷ trọng kết cấu nhà: móng khung cột 20%, tường 20%, sàn18%, kết cấu đỡ mái 10%, mái 15%.Tỷ lệ hao mịn kết cấu (móng khung cột, tường, sàn, kết cấu đỡ mái, mái) 8%, 12%, 10%, 9% 15%) tài sản so sánh - Muc đích: tư vấn giá trị cho hoạt động bán tài sản - Thời gian thẩm định giá: 10/2021 - Người bán có nhu cầu bán với mức giá tốt thị trường Khám niệm sở giá trị thị trường: Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 0222: “Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc” Yêu cầu 2: Căn vào thông tin cho cần vận dụng nguyên tắc tình thẩm định giá này: - Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất: BĐS thẩm định có giấy chứng nhận QSDĐ QSH nhà hợp lệ Cơng trình xây dựng BĐS thẩm định khơng vi phạm quy định nhà nước cấp phép xây dựng - Nguyên tắc thay thế: việc thẩm định giá BĐS thẩm định dựa giá bán thành công BĐS tương tự (BĐS 1, BĐS 2, BĐS 3, BĐS 4) - Nguyên tắc đóng góp: giá trị BĐS thẩm định bao gồm giá trị khu đất (có diện tích 110 m2) cơng trình xây dựng đất ( có diện tích xây dựng 80m2) - Nguyên tắc phù hợp: TSTĐ xây dựng sử dụng phù hợp với môi trường, khu vực khai thác (dùng để ở) (BĐS 1: nhà cấp 2; BĐS 2: nhà cấp 4; BĐS 4: nhà cấp 3) Yêu cầu 3: ❖ Thông tin tài sản thẩm định - Đối tượng thẩm định giá: Bất động sản - Thời điểm thẩm định giá: Tháng 10/2021 - Mục đích thẩm định giá: Tư vấn giá trị cho hoạt động mua bán tài sản - Cơ sở giá trị: Thị trường - Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp chi phí - Đặc điểm tài sản thẩm định giá: • Có giấy chứng nhận QSDĐ QSH nhà • Nằm mặt tiền đường X, có diện tích 110 m2 (chiều rộng tiếp giáp mặt tiền 8m, chiều rộng mặt sau 7m; chiều dài 20m), hướng Đơng ❖ Phương pháp thẩm định nhóm em chọn phương pháp chi phí Vì: - Tài sản thẩm định cần chứng để so sánh thị trường sử dụng cho mục đích riêng biệt - Mức độ hữu dụng mong muốn tài sản, giá trị hao mòn tài sản,… cần đánh giá sở khảo sát thị trường, tìm hiểu quan điểm, nhu cầu tình hình tài người tham gia thị trường Khái niệm phương pháp chi phí: Thẩm định giá phương pháp chi phí (cách tiếp cận từ chi phí) cách thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo tài sản có chức năng, công dụng giống hệt tương tự với tài sản thẩm định giá hao mòn tài sản thẩm định giá Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 (Ký hiệu: TĐGVN 09) cách tiếp cận từ chi phí bao gồm hai phương pháp là: Phương pháp chi phí tái tạo phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá dựa sở chênh lệch chi phí tái tạo nên tài sản giống hệt với tài sản cần thẩm định giá theo giá thị trường hành giá trị hao mòn tài sản cần thẩm định giá Phương pháp chi phí tái tạo hình thành sở cách tiếp cận từ chi phí Phương pháp chi phí thay phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá dựa sở chênh lệch chi phí thay để tạo nên tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, có chức tính hữu dụng theo giá thị trường hành giá trị hao mòn tài sản cần thẩm định giá Phương pháp chi phí thay hình thành sở cách tiếp cận từ chi phí ❖ Phương pháp chi phí áp dụng trường hợp: (1) Thẩm định giá tài sản chun dùng, đơn chiếc, khơng có giao dịch, khơng có đủ thơng tin thị trường để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường cách tiếp cận từ thu nhập; (2) Có dự định tạo tài sản thẩm định giá cơng trình xây dựng tài sản chế tạo; (3) Kiểm tra kết thẩm định giá từ cách tiếp cận khác Yêu cầu 4: Đơn vị so sánh chuẩn: triệu đồng/m2 Khái quát thông tin bất động sản ❖ Bất động sản Giá trị tài sản: A= 4772+4769+4683+9508+4841 = 5714 triệu đồng Chi phí hồn thiện pháp lý: triệu đồng/m2 Đơn giá xây dựng mới: 7.5 triệu đồng/m2 Diện tích sàn xây dựng: 90%*80*2= 144 m2 Tỷ lệ hao mịn: • Tuổi đời kinh tế: 70 năm • Tuổi đời thực tế: 11 năm • Tuổi đời hiệu quả: 11-3= năm H%= 70 *100%= 11.43% => CLCL= 88.57% ❖ Bất động sản Giá trị tài sản= 0.9*A= 0.9*5714= 5142.6 triệu đồng Chi phí hoàn thiện pháp lý: triệu đồng/m2 Đơn giá xây dựng mới: triệu đồng/m2 Diện tích sàn xây dựng: 60 m2 H%= 50% => CLCL= 50% ❖ Bất động sản Giá bán= 1.4*A= 1.4*5714= 7999.6 triệu đồng Giá trị tàn sản= (50%*7999.6) + (30%*7999.6)*(1+12%)-1 + (20%*7999.6)*(1+12%)-2 = 7418 triệu đồng Đơn giá xây dựng mới: 6.8 triệu đồng/m2 Diện tích sàn xây dựng: 80*2.5= 200 m2 Tỷ lệ hao mịn: • Tuổi đời kinh tế: 50 năm • Tuổi đời thực tế: 21 năm • Tuổi đời hiệu quả: 21-4= 17 năm H%= 17 50 *100%= 34% => CLCL= 66% ❖ Bất động sản “Tài sản so sánh tài sản giống hệt tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá giao dịch thành công chào mua chào bán thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định giá gần thời điểm thẩm định giá.”[1] Bởi bất động sản cho thuê không đề cập đến việc đến giao dịch thành công chào bán mua/ bán thị trường nên không dùng bất động sản làm tài sản so sánh Bảng so sánh Yếu tố STT TSTDG TSSS1 TSSS2 TSSS3 Pháp lý Đã cấp Chưa cấp Chưa cấp Đã cấp Quy mô DT 110 80 80 90 8-7 – 3.5 4.5 (m2) Chiều rộng (m) Hình dáng Tóp hậu Tóp hậu Vng vức Vng vức Hướng Đông Đông Nam Tây Bắc Đông Nam Giá bán 5714 5142.6 6623.21 (triệu đồng) DT sàn xây dựng (m2) 144 60 200 Đơn giá sàn xây dựng ( triệu đồng/m2) 7.5 6.8 CLCL (%) 88.57 50 66 10 Giá trị CTXDTĐ (triệu đồng) 956.556 180 897.6 11 Đơn giá QSDĐ ( triệu đồng/m2) 59.47 62.03 63.62 Biện luận • Nhận xét: Yếu tố pháp lý yếu tố tuyệt đối Còn yếu tố khác yếu tố tương đối • Biện luận mức điều chỉnh yếu tố pháp lý: TSSS2 thuận lợi TSTDG yếu tố pháp lý => đơn giá TS2 điều chỉnh tăng triệu đồng/m2 TSSS1 thuận lợi TSTDG yếu tố pháp lý => đơn giá TS1 điều chỉnh tăng triệu đồng/m2 10 TSTDG TSSS3 tương đồng TSTDG yếu tố pháp lý • Biện luận tỷ lệ điều chỉnh yếu tố quy mơ diện tích TSSS1, TSSS2 TSSS3 thuận lợi TSTDG yếu tố quy mơ diện tích => đơn giá TSSS1 điều chỉnh giảm 5%, đơn giá TSSS2 điều chỉnh giảm 5%, đơn giá TSSS3 điều chỉnh giảm 5% • Biện luận tỷ lệ điều chỉnh yếu tố chiều rộng TSSS1, TSSS2 TSSS3 thuận lợi TSTDG yếu tố chiều rộng => đơn giá TSSS1 điều chỉnh tăng 10% , đơn giá TSSS2 điều chỉnh tăng 10%, đơn giá TSSS3 điều chỉnh tăng 5% • Biện luận tỷ lệ điều chỉnh yếu tố hình dáng: TSSS1 TSTDG tương đồng yếu tố hình dáng TSSS2 TSSS3 thuận lợi TSTDG yếu tố hình dáng =>đơn giá TSSS2 điều chỉnh giảm 5%, đơn giá TSSS3 điều chỉnh giảm 5% • Biện luận tỷ lệ điều chỉnh yếu tố phương hướng: TSSS2 thuận lợi TSTDG yếu tố hướng => đơn giá TSSS2 điều chỉnh tăng 5.56% TSSS1 TSSS3 thuận lợi TSTDG yếu tố hướng => đơn giá TSSS1 điều chỉnh giảm 5%, đơn giá TSSS3 điều chỉnh giảm 5% Bảng điều chỉnh A Yếu tố so sánh Đơn vị tính Đơn giá tài sản trước điều chỉnh Triệu đồng/m2 Tài sản TDG Tài sản so sánh 59.47 11 Tài sản so sánh 62.03 Tài sản so sánh 63.62 B Điều chỉnh yếu tố so sánh Đã cấp Pháp lý B1 B2 B3 B4 B5 Tỷ lệ tương quan Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Quy mơ diện tích Tỷ lệ tương quan Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Chiều rộng Tỷ lệ tương quan Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Hình dáng Tỷ lệ tương quan Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Hướng Chưa cấp Chưa cấp 5 64.47 67.03 63.62 Đã cấp % % Triệu đồng/m2 Triệu đồng/m2 m2 110 80 80 90 % 95% 100% 100% 100% -5% -5% -5% -3.22 -3.35 -3.18 61.25 63.68 60.44 7-8 3.5-4 4.5 110% 100% 100% 105% 10% 10% 5% 6.45 6.70 3.03 67.69 70.38 63.47 Tóp hậu Tóp hậu Vng vức Vuông vức 95% 95% 100% 100% 0.00% -5.00% -5.00% 0.00 -3.35 -3.18 67.69 67.03 60.29 Đông Nam Tây Bắc Đông Nam % Triệu đồng/m2 Triệu đồng/m2 m2 % % Triệu đồng/m2 Triệu đồng/m2 % % Triệu đồng/m2 Triệu đồng/m2 Đông 12 Tỷ lệ tương quan Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Mức giá C dẫn Giá trị trung C1 bình mức giá dẫn Mức độ chênh lệch với giá trị C2 trung bình mức giá dẫn % 95% % 100% 90% 100% -5.00% 5.56% -5.00% -3.22 3.72 -3.18 64.47 70.75 57.11 67.69 67.03 60.29 Triệu đồng/m2 Triệu đồng/m2 Triệu đồng/m2 Triệu đồng/m2 65.00 % 4.14% 3.12% -7.26% Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá Vì dịng C2 chênh lệch mức trung bình mức giá dẫn 15% => thỏa nguyên tắc khống chế Đơn giá trị trung bình mức giá dẫn = đơn giá thẩm định tài sản= 65 triệu đồng/m2 Giá trị quyền sử dụng đất = 65 * 110= 7150 triệu đồng Đơn giá sàn xây dựng= 4+4*40%+ 25%*(4+4*40%)= triệu đồng/m2 Diện tích sàn xây dựng: 80 *3 = 240 m2 Chi phí xây dựng =7*240= 1680 triệu đồng H%= 20%∗8%+20%∗12%+18%∗10%+10%∗9%+15%∗15% 20%+20%+18%+10%+15% *100%= 10.78% Giá trị cơng trình đất = 1680 *(100%- 10.78%)= 1498.896 triệu đồng Giá trị tài sản thẩm định giá= 7150+1498.896= 8648.896 triệu đồng Kết luận: giá trị tài sản thẩm định giá 8648.896 triệu đồng 13 Tài liệu tham khảo: [1] Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số https://valuinco.vn/blogs/co-so-du-lieu-phap-luat-tham-dinh-gia/tieu-chuan-thamdinh-gia-viet-nam-so-8-cach-tiep-can-tu-thi-truong-ky-hieu-tdgvn-08 Giáo trình Nguyên Lý Thẩm Định Giá, Trường Đại học Tài Chính Marketing 14