Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đang là vấn đề pháp lý, kinh tế, xã hội nổi bật trong giai đoạn hiện nay. Hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh đã và đang giải quyết một cách hiệu quả tranh chấp trong lĩnh vực này, đáp ứng kịp thời yêu cầu của thị trƣờng kinh doanh bất động sản. Tuy vậy, xuất phát từ nhiều nguyên nhân chủ quan và khách, việc giải quyết tranh chấp của Tòa án vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, vƣớng mắc. Tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ nhằm phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN DUY DƢƠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỊA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã ngành: 8380107 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Thu Thủy Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023 i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Nguyễn Duy Dƣơng, cam đoan Luận văn “Giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu cá nhân Những nội dung kết nghiên cứu khơng có chép hay giả mạo tác giả khác Các tài liệu số liệu đƣợc trích dẫn theo quy định, tin cậy xác Kết nghiên cứu luận văn chƣa đƣợc cơng bố cơng trình nghiên cứu khác Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm cơng trình nghiên cứu Học viên NGUYỄN DUY DƢƠNG ii LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, tác giả gửi lời tri ân đến Ban Giám hiệu Trƣờng Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Sau đại học Khoa Luật Kinh tế Trong thời gian học thạc sĩ Luật Kinh tế Nhà trƣờng, đƣợc tiếp cận, tiếp thu kiến thức quý báu lĩnh vực pháp luật kinh tế, tạo hành trang vững cho công việc nghiệp thân Tác giả chân thành biết ơn dẫn tận tâm nhiệt huyết quý thầy Khoa Luật kinh tế suốt q trình hồn thành luận văn thạc sĩ Đặc biệt, bày tỏ nơi lời cảm tạ sâu sắc đến Tiến sĩ Nguyễn Thị Thu Thủy, giảng viên hƣớng dẫn trực dõi, dẫn, hỗ trợ thực đề tài Trong trình thực luận văn, tác giả nhận đƣợc hỗ trợ tích cực lãnh đạo Tịa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Tòa án Nhân dân Quận 3, tập thể cán bộ, cơng chức ngành Tịa án địa bàn Thành phố Tôi xin đƣợc gửi lời cảm ơn chân thành đến quý vị Lời tri ân cuối xin đƣợc gửi đến gia đình bạn bè, ngƣời bên cạnh, động viên, khích lệ tơi suốt q trình học tập hồn thành luận văn thạc sĩ Xin chân thành biết ơn! iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Tên đề tài: “Giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Tịa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh” Tóm tắt: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh vấn đề pháp lý, kinh tế, xã hội bật giai đoạn Hệ thống Tịa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh giải cách hiệu tranh chấp lĩnh vực này, đáp ứng kịp thời yêu cầu thị trƣờng kinh doanh bất động sản Tuy vậy, xuất phát từ nhiều nguyên nhân chủ quan khách, việc giải tranh chấp Tòa án cịn tồn nhiều khó khăn, vƣớng mắc Tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ nhằm phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng trình giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Luận văn tập trung hệ thống hóa quy định pháp luật hình thức nội dung giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Từ đó, tác giả phân tích đánh giá mặt đạt đƣợc hạn chế tồn thực trạng pháp luật lĩnh vực nghiên cứu Luận văn đồng thời tổng kết thực tiễn giải tranh chấp Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thơng qua thành tựu đạt đƣợc khó khăn, vƣớng mắc Cuối cùng, tác giả đƣa giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Tòa án Luận văn sử dụng cách hệ thống phƣơng pháp nghiên cứu chủ yếu: logic – lịch sử; phân tích; tổng hợp; thống kê; so sánh; hệ thống; điều tra xã hội học; phƣơng pháp xử lý thông tin phƣơng pháp diễn giải, bình luận Từ khóa: Đặt cọc, kinh doanh bất động sản iv ABSTRACT Topic: “Settlement of deposit contract disputes in real estate business at the People’s Court of Ho Chi Minh City” Brief content: Disputes over deposit contracts in real estate business in Ho Chi Minh City are a prominent legal, economic and social issue in the current period The twolevel People's Court system of Ho Chi Minh City has been effectively resolving disputes in this field, promptly responding to the requirements of the real estate business market However, stemming from many subjective and objective reasons, the Court's dispute settlement still has many difficulties and problems The author chooses a research topic for the master's thesis to analyze and evaluate the current state of the law and its application in the process of settling disputes over real estate business deposit contracts The thesis focuses on systematizing the legal provisions on the form and content of settlement of deposit contract disputes in the real estate business From there, the author analyzes and evaluates the achievements and limitations of the current legal situation in the research field The thesis also summarizes the practice of dispute settlement at the People's Court of Ho Chi Minh City through the achievements and difficulties and problems Finally, the author offers solutions to improve the law and improve the efficiency of settlement of deposit contract disputes in the real estate business at the Court The thesis systematically uses the main research methods: logic - history; analysis; synthetic; statistical; compare; system; sociological Investigation; methods of information processing and methods of interpreting and commenting Keywords: Deposit, real estate business v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Cụm từ Tiếng Việt BLDS Bộ luật Dân HĐDS Hợp đồng dân NVDS Nghĩa vụ dân BPBĐ Biện pháp bảo đảm BĐS Bất động sản TTDS Tố tụng dân vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT LUẬN VĂN iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu 4 Phƣơng pháp nghiên cứu Nội dung ngiên cứu Đóng góp đề tài Tổng quan lĩnh vực nghiên cứu Chƣơng 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 1.1 Khái quát hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặt cọc kinh doanh bất động sản 1.1.2 Khái niệm hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 11 1.1.3 Tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 12 1.2 Giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Tòa án Nhân dân 14 vii 1.2.1 Khái niệm đặc điểm giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 14 1.2.2 Mục đích giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 17 1.2.3 Yêu cầu giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 20 1.3 Khái quát pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Tòa án 24 1.3.1 Khái niệm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 24 1.3.2 Vai trò pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 26 1.4 Nội dung pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Tòa án 29 1.5 Các yếu tố đảm bảo thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Tòa án 30 1.5.1 Yếu tố quy phạm pháp luật 30 1.5.2 Yếu tố tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật 31 1.5.3 Yếu tố lực chuyên môn nghiệp vụ, phẩm chất đạo đức người áp dụng pháp luật 33 1.5.4 Yếu tố nguồn lực kinh tế, sở hạ tầng 34 Kết luận Chƣơng 36 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 38 2.1 Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Tòa án Nhân dân 38 2.1.1 Pháp luật tố tụng giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 38 viii 2.1.2 Pháp luật nội dung giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 51 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh 58 2.2.1 Áp dụng quy định pháp luật đối tượng hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 58 2.2.2 Áp dụng quy định pháp luật mục đích hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 62 2.2.3 Áp dụng quy định pháp luật xử lý tài sản đặt cọc kinh doanh bất động sản 67 2.2.4 Áp dụng quy định pháp luật việc xác định yếu tố lỗi làm cho hợp đặt cọc vô hiệu thực 76 2.2.5 Áp dụng quy định pháp luật việc kết hợp chế tài phạt cọc, phạt vi phạm hợp đồng bồi thường thiệt hại 81 2.3 Đánh giá thực trạng giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh 84 2.3.1 Kết đạt 84 2.3.2 Khó khăn, vướng mắc 87 Kết luận Chƣơng 96 Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 98 3.1 Định hƣớng nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Tịa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh 98 3.2 Một số giải pháp đề xuất nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Tịa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh 101 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản 101 ix 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh 109 Kết luận Chƣơng 112 KẾT LUẬN 114 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i