Giải Quyết Tranh Chấp Hợp Đồng Đặt Cọc Trong Kinh Doanh Bất Động Sản Tại Tòa Án Nhân Dân Thành Phố Hồ Chí Minh

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đang là vấn đề pháp lý, kinh tế, xã hội nổi bật trong giai đoạn hiện nay. Hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh đã và đang giải quyết một cách hiệu quả tranh chấp trong lĩnh vực này, đáp ứng kịp thời yêu cầu của thị trƣờng kinh doanh bất động sản. Tuy vậy, xuất phát từ nhiều nguyên nhân chủ quan và khách, việc giải quyết tranh chấp của Tòa án vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, vƣớng mắc. Tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ nhằm phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản

Tính cấp thiết của đề tài

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là vấn đề phức tạp và có tính thời sự trong giai đoạn hiện nay, nhất là đối với các giao dịch trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã xuất hiện từ xa xƣa trong lịch sử giao dịch dân sự ở nước ta Tuy nhiên, các quy định pháp luật về đặt cọc lại chiếm vị trí rất nhỏ trong hệ thống pháp luật dân sự hiện hành Hiện tại, ngoài một số ít chế định đƣợc quy định trong Bộ luật Dân sự, các luật chuyên ngành và các văn bản hướng dẫn thi hành rất hạn chế trong việc đề cập đến biện pháp đặt cọc Thực tiễn cho thấy, phạm vi áp dụng của đặt cọc dưới hình thức là một biện pháp bảo đảm đƣợc các chủ thể lựa chọn sử dụng phổ biến ở nhiều lĩnh vực, nhất là trong các giao dịch liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Sự thiếu sót của quy phạm pháp luật và sự hạn chế của các bên trong nhận thực về đặt cọc đã và đang làm phát sinh các tranh chấp xung quanh biện pháp bảo đảm này Trong các cơ chế giải quyết tranh chấp dân sự nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng, Tòa án luôn là sự lựa chọn hữu hiệu bởi tính bảo đảm thực thi của các phán quyết Việc tiếp tục tìm hiểu, nghiên cứu, đánh giá về biện pháp đặt cọc và hoạt động giải quyết các tranh chấp phát sinh tại Tòa án là nhiệm vụ quan trọng của ngành khoa học pháp lý, có ý nghĩa trực tiếp đến hoạt động tƣ pháp Đặt cọc lần đầu tiên đƣợc công nhận và sử dụng là một quy phạm pháp luật bắt đầu từ Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 Cho tới nay, với sự ra đời của ba

Bộ luật Dân sự (1995, 2005, 2015) cùng nhiều lần sửa đổi, bổ sung, đặt cọc vẫn đƣợc ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tuy nhiên nội hàm và phạm vi không có nhiều thay đổi Điều này phản ánh vị trí pháp lý không thể thay thế của biện pháp này, đồng thời thể hiện tính ổn định của nó

Về bản chất, đặt cọc là một giao dịch dân sự mà cụ thể là hợp đồng dân sự Hợp đồng đặt cọc đƣợc giao kết bởi ít nhất hai bên chủ thể, là sự thỏa thuận về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ đặt cọc Giao dịch đặt cọc phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, các bên có nghĩa vụ phải thực hiện cam kết đã thỏa thuận và chịu chế tài khi xảy ra vi phạm

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2020 và Luật Nhà ở năm 2020 không có quy định về đặt cọc khi giao kết và thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản (bao gồm hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng; hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng; hợp đồng chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhƣợng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản…) Tuy nhiên, trong thực tế, giao dịch đặt cọc vẫn được các chủ thể sử dụng phổ biến trước hoặc cùng thời điểm với việc xác lập các hợp đồng kinh doanh bất động sản Lợi dụng những hạn chế còn tồn tại trong các quy phạm về đặt cọc, một số chủ đầu tƣ dự án, các đơn vị kinh doanh đã sử dụng đặt cọc nhƣ biện pháp để chiếm dụng lòng tin của khách hàng nhằm huy động vốn trái quy định, ràng buộc người mua trong vị thế bất lợi khi thực hiện giao dịch Thực tế này đã và đang đặt ra nhiều trở ngại, vướng mắc và rủi ro đối với khách hàng khi thực hiện các giao dịch về bất động sản, nhất là đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thành phố Hồ Chí Minh có địa bàn rộng lớn, là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, các hoạt động thương mại nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng diễn ra liên tục và phức tạp cả về quy mô và tính chất Các tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực này theo đó cũng gia tăng không ngừng trong những năm gần đây Theo thống kê sơ bộ tại hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh, mỗi năm ngành này thụ lý và giải quyết lên đến hàng ngàn tranh chấp liên quan đến giao dịch kinh doanh bất động sản, trong đó riêng tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chiếm tỉ lệ khoảng 30% Bất động sản là đối tƣợng giao dịch có giá trị cao nên lĩnh vực kinh doanh này thu hút sự tham gia của rất nhiều chủ thể Việc giải quyết tranh chấp phát sinh luôn đƣợc ngành Tòa án nỗ lực thực hiện nhằm đáp ứng kịp thời quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia Tuy nhiên, do số lƣợng tranh chấp quá lớn, tính chất giao dịch phức tạp và sự thiếu đồng bộ, chi tiết trong quy định của pháp luật dẫn đến nhiều khó khăn đối với việc xét xử của Tòa án

Xuất phát từ những lý do và mục đích cơ bản nêu trên, học viên lựa chọn vấn đề “Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ ngành

Luật kinh tế của mình.

Mục tiêu của đề tài

Mục tiêu tổng quát

Mục đích tổng quát của Luận văn là phân tích làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân, từ đó đƣa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả cho Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong việc giải quyết tranh chấp trong thời gian tới.

Mục tiêu cụ thể

- Phân tích làm rõ các vấn đề lý luận và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, gồm: những vấn đề lý luận về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản; giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản của Tòa án Nhân dân

- Phân tích nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản qua đánh giá thực tiễn tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trên các khía cạnh những kết quả đạt đƣợc, những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân của hạn chế, tồn tại

- Luận văn đề xuất định hướng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và trên cả nước nói chung trong thời gian tới.

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi nội dung: Luận văn nghiên cứu toàn bộ những vấn đề lý luận và thực tiễn về giải quyết quyết tranh chấp về thanh toán trong kinh doanh bất động sản bằng hình thức đặt cọc tại Tòa án Nhân dân các cấp theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

- Phạm vi không gian: Phạm vi khảo sát chủ yếu của luận văn đƣợc thực hiện tại hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp ở Thành phố Hồ Chí Minh, tuy nhiên, tác giả cũng sử dụng những dữ liệu, số liệu thống kê ở các địa phương khác trên toàn lãnh thổ Việt Nam

- Phạm vi thời gian: Dữ liệu thứ cấp đƣợc tác giả thu thập trong khoảng thời gian từ năm 1995 đến năm 2021; Dữ liệu sơ cấp tác giả khảo sát từ năm 2015 đến nay.

Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp luận nghiên cứu:

Luận văn đƣợc nghiên cứu trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin,

Tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về phát huy vai trò của hoạt động tư pháp trong xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, đề cập trực tiếp đến hoạt động xét xử của ngành Tòa án nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng

- Phương pháp nghiên cứu cụ thể: Để giải quyết nhiệm vụ đặt ra, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phân tích; tổng hợp; thống kê; so sánh; xử lý thông tin và phương pháp bình luận

Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp được người viết sử dụng xuyên suốt quá trình nghiên cứu Tác giả chú trọng đến việc phân tích chuyên sâu những khái niệm, những dữ liệu, từ đó tổng hợp nhằm tạo ra cái nhìn mang tính bản chất về biện pháp đặt cọc, giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc Hai phương pháp này cũng thường xuyên thay đổi vị trí cho nhau, có những trường hợp tác giả phân tích cụ thể rồi tổng hợp nội dung và ngƣợc lại

Phương pháp thống kê, luận văn áp dụng chủ yếu ở Chương 2 nhằm nêu bật đƣợc thực trạng phổ quát của thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án Phương pháp này giúp đem lại thông tin dữ liệu cả thứ cấp và sơ cấp

Phương pháp so sánh được sử dụng để phân tích sự khác biệt, những mặt ưu và nhƣợc điểm của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bất động sản so với các tranh chấp khác tại Tòa án Nhân dân các cấp Thành phố Hồ Chí Minh và so với các hệ thống Tòa án khác trong cả nước, cũng nhƣ tại một số quốc gia khác.

Nội dung ngiên cứu

Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung của luận văn được kết cấu 3 chương:

Chương 1 Những vấn đề lý luận chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân

Chương 2 Thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố

Chương 3 Định hướng, giải pháp bảo đảm hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố

Đóng góp của đề tài

- Về mặt lý luận: Luận văn là công trình nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện về những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án nói chung và tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng

- Về mặt thực tiễn: Luận văn đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Trên cơ sở đó, luận văn đƣa ra giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất và nâng cao hiệu quả giải quyết của Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới

Luận văn có thể làm tài liệu phục vụ cho cho việc học tập, nghiên cứu trong các cơ sở nghiên cứu, đào tạo chuyên ngành Luật Kinh tế và Luật học, cũng nhƣ trong công tác đào tạo, bồi dƣỡng chuyên môn nghiệp vụ cho Thẩm phán, Thƣ ký Tòa án…, có giá trị áp dụng cao trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp liên quan đến lĩnh vực này.

Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu

Giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản nói riêng là chế định cơ bản của pháp luật về giao dịch dân sự, đã đƣợc giới nghiên cứu, các nhà khoa học đặc biệt quan tâm trong những năm gần đây Liên quan đến vấn đề này có các công trình tiêu biểu nhƣ:

Nhóm các công trình nghiên cứu về pháp luật giải quyết tranh chấp trong kinh doanh thương mại bằng Tòa án Nhân dân: Đinh Thị Trang (2013), “ Pháp luật về giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại theo thủ tục tố tụng tòa án ở Việt Nam hiện nay”, Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế; Võ Ngọc Thông (2017), “Giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh, thương mại theo pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế; Trần Thị

Nhƣ Mơ (2016), “ Giải quyết các tranh chấp kinh doanh, thương mại theo pháp luật tố tụng dân sự từ thực tiễn Tỉnh Quảng Nam”, Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế…

Nhóm các tác giả nghiên cứu một cách khá toàn diện những vấn đề lý luận và thực tiễn về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh, thương mại bằng cơ chế Tòa án Nhân dân Đây là những nghiên cứu mà tác giả có thể kế thừa về phương diện thực tiễn hoạt động thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp tại Tòa án trong lĩnh vực kinh doanh, thương mại

Những nghiên cứu về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản: Ths Hà Thái Thơ (2020), “Vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án”, Tạp chí Tòa án nhân dân số tháng 11/2020; Hoàng Thị Duyên (2020), “ Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, qua thực tiễn tại Thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ Luật học; Trần Thị Ngân (2009), “Xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô hiệu”, Tạp chí Tòa án Nhân dân kỳ 2 tháng 7; Đắc Xuyên

(2017), TAND huyện Nhà Bè: “Những câu hỏi trong một vụ kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, Báo Thanh tra Việt Nam điện tử, ngày 19/12; Trần Mỹ Lâm (2019),

“Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Tòa án”, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế…

Hầu hết các công trình nghiên cứu ở trên đều có đề cập đến những vấn đề lý luận về biện pháp đặt đọc, hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản và việc giải quyết tranh chấp tại Tòa án Tuy nhiên, cho đến nay chƣa có công trình nào nghiên cứu một cách đầy đủ, hệ thống cả về phương diện lý luận lẫn thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Việc xây dựng những công trình nghiên cứu toàn diện nhƣ vậy là cần thiết để làm rõ những bất cập, hạn chế trong các quy định của pháp luật và thực trạng áp dụng trong công tác xét xử của ngành Tòa án

Trong phạm vi luận văn này, tác giả thực hiện việc hệ thống hóa thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng tại Tòa án Nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bất động sản Từ đó, người viết nêu ra và phân tích những bất cập, hạn chế tồn tại trong thực tiễn áp dụng pháp luật, đồng thời đề xuất những kiến nghị, giải pháp khắc phục, nâng cao hiệu quả trong công tác xét xử của Tòa án đối với các tranh chấp trong lĩnh vực này.

VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

Khái quát về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

1.1.1 Khái niệm đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Đặt cọc lần đầu tiên đƣợc công nhận và sử dụng là một quy phạm pháp luật bắt đầu từ Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 Cho tới nay, với sự ra đời của ba

Bộ luật Dân sự (1995, 2005, 2015) cùng nhiều lần sửa đổi, bổ sung, đặt cọc vẫn đƣợc ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tuy nhiên nội hàm và phạm vi không có nhiều thay đổi Điều này phản ánh vị trí pháp lý không thể thay thế của biện pháp này, đồng thời thể hiện tính ổn định của nó Trong không gian hoạt động của mình, đặt cọc đƣợc áp dụng phổ biến và phù hợp nhất trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

“Việt Nam tân từ điển” của tác giả Thanh Nghị do Nhà xuất bản Thành phố

Hồ Chí Minh xuất bản năm 1991 ghi đặt cọc là “đưa trước một ít tiền để làm tin”

Từ điển “Tiếng Việt thông dụng” của tác giả Nguyễn Văn Xô (Nhà xuất bản Trẻ năm 1998) định nghĩa đặt cọc là “đưa trước một ít tiền để làm tin khi mua một vật gì”

Các tài liệu “Sổ tay thuật ngữ pháp lý thông dụng”, “Từ điển luật học”, “Từ điển giải thích thuật ngữ luật học” đều có chung quan điểm cho rằng đặt cọc là một bên giao cho bên kia tài sản đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1 Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng;

2 Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Trên thế giới, về cơ bản đặt cọc đều đƣợc ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm hợp đồng Tuy nhiên, pháp luật một số nước, trong đó điển hình là pháp luật dân sự Pháp khi quy định các biện pháp bảo đảm hợp đồng chỉ bao gồm bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm… mà không có biện pháp đặt cọc

Xét dưới góc độ khoa học pháp lý, tại Việt Nam cũng tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về bản chất, vị trí, vai trò của đặt cọc Trong công trình nghiên cứu “Một số suy nghĩ về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam” (Hà

Nội: NXB Bộ Tƣ pháp, 1999), tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: Đặt cọc không có giá trị bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thay vào đó nó có ý nghĩa ngăn ngừa việc không thực hiện nghĩa vụ, bản chất là cái giá mà các bên thỏa thuận cho quyền rút lại “một lời cam kết đã đưa ra” Theo cách hiểu này, đặt cọc có ý nghĩa tích cực hơn trong việc tạo thời gian để các chủ thể xem xét, cân nhắc lại quyết định giao kết hợp đồng của mình Trong khi đó, tiến sĩ Nguyễn Mạnh Bách quan điểm rằng đặt cọc là điều kiện hủy bỏ giao ƣớc một cách “hồi tố”, nghĩa là khoản phạt vi phạm cho các bên khi đơn phương hủy bỏ việc ký kết, thực hiện hợp đồng (“Nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam”, Hà Nội: NXB Chính trị Quốc gia, 1998)

Trong luận văn này, tác giả đồng tình với quan điểm đƣợc thừa nhận rộng rãi rằng đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Cách hiểu này phù hợp với quan điểm lập pháp, đồng thời gần gũi với quan niệm dân gian khi đặt cọc dùng để “làm tin” trong giao kết và thực hiện hợp đồng

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2020 và Luật Nhà ở năm 2020 không có quy định về đặt cọc khi giao kết và thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, trong thực tế, giao dịch đặt cọc vẫn được các chủ thể sử dụng phổ biến trước hoặc cùng thời điểm với việc xác lập các hợp đồng kinh doanh bất động sản Trên cơ sở nội hàm của biện pháp đƣợc phân tích trên, có thể định nghĩa khái niệm “đặt cọc trong kinh doanh bất động sản” là:

Một bên giao cho bên kia tài sản đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng với mục đích sinh lợi liên quan đến đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng Đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải đƣợc các bên thỏa thuận bằng văn bản

1.1.2 Khái niệm hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Quan hệ đặt cọc đƣợc xác lập giữa ít nhất hai chủ thể là bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc Do đó, trong giao dịch dân sự, đặt cọc không phải là hành vi pháp lý đơn phương mà là một dạng hợp đồng Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản không có điều khoản cụ thể về hợp đồng đặt cọc Tuy nhiên, xuất phát từ khái niệm hợp đồng đƣợc quy định tại Điều 385 của Bộ luật Dân sự và nội hàm của biện pháp đặt cọc, có thể định nghĩa:

Hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ đối với việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua việc giao nhận tài sản đặt cọc

Bản chất là sự thỏa thuận giữa các chủ thể, do đó hợp đồng đặt cọc phải tuân thủ những quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự nhƣ: Chủ thể tham gia phải đƣợc pháp luật dân sự công nhận và phù hợp với giao dịch; mục đích và nội dung của hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội; các bên tham gia hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, xúi giục; hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định…

Ngoài các đặc điểm chung của hợp đồng đặt cọc, hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản còn có một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:

Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và tranh chấp hợp đồng đặt cọc nói riêng diễn ra thường xuyên, xuyên suốt cùng với sự phát triển của đời sống kinh tế xã hội Khi bất đồng giữa các bên tham gia giao dịch phát triển đến mức không thể dung hòa, nhất thiết phải có cơ chế giải quyết mâu thuẫn Về bản chất, giải quyết tranh chấp là việc làm chấm dứt xung đột về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia giao kết trong quá trình thực hiện hợp đồng Có hai cơ chế giải quyết tranh chấp đƣợc thừa nhận rộng rãi và đƣợc pháp luật công nhận là hòa giải, thương lượng và tài phán độc lập

Cơ chế hòa giải, thương lượng trong giải quyết tranh chấp thường được các bên ưu tiên lựa chọn áp dụng Ưu điểm của phương pháp này là thời gian giải quyết tranh chấp nhanh chóng, chi phí giải quyết hạn chế và đặc biệt sau khi mâu thuẫn kết thúc, các bên có thể giữ đƣợc hòa khí, thiện chí để tiếp tục giao kết và thực hiện các giao dịch kinh doanh nhằm tạo ra lợi nhuận Một đặc điểm và là yêu cầu nổi bật của lựa chọn này là phải tuân thủ nguyên tắc tự nguyện, không bên nào đƣợc đƣa ra ép buộc trong quá trình hòa giải, thỏa thuận đạt đƣợc giữa các bên không đƣợc trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của bên thứ ba hoặc vi phạm đạo đức xã hội

Cơ chế tài phán độc lập là giải quyết tranh chấp thông qua phán quyết của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền Pháp luật Việt Nam hiện hành công nhận hai hệ thống tổ chức có chức năng và thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Thứ nhất, các cơ quan quản lý hành chính Nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai, nhà ở, hoạt động kinh doanh bất động sản…, trong phạm vi lĩnh vực mình quản lý có thẩm quyền giải quyết các khiếu nại, tố cáo của các chủ thể trong quá trình thực hiện hợp đồng đƣợc giao kết Thứ hai, hệ thống cơ quan quan tài phán tƣ pháp (cơ quan tố tụng) có mọi quyền hạn trong việc bảo vệ pháp luật và giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Nếu như các tổ chức trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết tranh chấp trên cơ sở thỏa thuận lựa chọn giữa các bên giao kết thì Tòa án Nhân dân giữ thẩm quyền chung trong việc giải quyết tất cả các tranh chấp phát sinh trong quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản

Trên cơ sở lý luận về cơ chế giải quyết tranh chấp, quyền hạn và chức năng của Tòa án đƣợc pháp luật quy định, trong phạm vi luận này, tác giả đƣa ra khái niệm về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất đồng sản tại Tòa án Nhân dân nhƣ sau: Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân là việc Tòa án trên cơ sở yêu cầu của các bên tranh chấp, căn cứ vào các quy định của pháp luật và tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ việc, đưa ra phán quyết làm chấm dứt xung đột, bảo vệ quyền, lợi ích hợp của các chủ thể trong và liên quan đến việc giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Bên cạnh những nguyên tắc chung trong giải quyết tranh chấp, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân còn có những đặc điểm nổi bật chủ yếu dưới đây:

Thứ nhất, cơ chế giải quyết thông qua hoạt động tố tụng Tòa án thường là lựa chọn cuối cùng sau khi các bên không thể tự giải quyết tranh chấp thông qua hình thức hòa giải, thương lượng Chỉ khi những mâu thuẫn không thể dung hòa các chủ thể mới yêu cầu Tòa án giải quyết “Vô phúc đáo tụng đình”, các phán quyết của Tòa án luôn tuân thủ nguyên tắc khách quan, tôn trọng sự thật và thƣợng tôn pháp luật Trong đa số các trường hợp, giải quyết tranh chấp bằng cơ chế này đều có khả năng gây ra những “tổn thương” cho cả bên thắng lẫn bên thua, quan hệ kinh doanh giữa các bên có thể chấm dứt, thậm chí phát sinh hiềm khích, căng thẳng

Thứ hai, phán quyết của Tòa án phải dựa trên các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án Về nguyên tắc, các tài liệu, chứng cứ này do đương sự cung cấp Tuy nhiên, pháp luật không bắt buộc các bên đương sự phải giao nộp các tài liệu, chứng cứ bất lợi cho mình Do đó, trong đa số các trường hợp, tài liệu có sẵn không đủ sức xác định sự thật khách quan, chứng minh yêu cầu của đương sự Hoạt động thu thập chứng cứ của Tòa án phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện khách quan nên thông thường không thể có kết quả ngay lập tức Bên cạnh đó, tại Tòa án các bên tranh chấp thường mang tâm lý đối đầu nhiều hơn là đối thoại, các chủ thể luôn cố gắng vận dụng tất cả các khả năng để đạt đƣợc nhiều lợi thế, gây bất lợi cho bên còn lại, thậm chí làm phức tạp, sâu sắc hơn mâu thuẫn Những yêu tố này tác động trực tiếp đến thời gian giải quyết tranh chấp của Tòa án “Công lý tới trễ là công lý bất công”, quyết định đƣợc đƣa có thể đúng nhƣng chậm trễ sẽ không bảo vệ kịp thời đƣợc quyền, lợi ích hợp pháp của các bên

Thứ ba, Tòa án giải quyết tranh chấp trên cơ sở tuân thủ sự chỉnh thể của hệ thống pháp luật Ở nhiều lĩnh vực, nhất là trong hoạt động kinh doanh bất động sản, sự điều chỉnh của nhiều ngành luật (luật dân sự, luật đất đai, luật nhà ờ, luật kinh doanh bất động sản, luật thương mại…) đôi lúc có sự chồng chéo, thiếu tính đồng nhất Do đó, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân xét về tổng thể có khả năng thiếu tính linh động và thích nghi với đời sống kinh tế xã hội, với sự phát sinh và thay đổi của các tranh chấp

Thứ tư, ưu điểm nổi bật của phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân là cơ chế đảm bảo thi hành Tòa án Nhân dân giữ và thực hiện quyền tƣ pháp Các bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật và bảo đảm thi hành bằng bộ máy cưỡng chế Nhà nước Bên có nghĩa vụ không thể từ chối hoặc trốn tránh trách nhiệm phát sinh do hành vi vi phạm hợp đồng, quyền và lợi ích hợp pháp của bên bị xâm phạm đƣợc pháp luật và Nhà nước can thiệp để bảo vệ tối đa

1.2.2 Mục đích giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, mục đích then chốt và đầu tiên của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS là làm chấm dứt những xung đột, bất hòa giữa các bên giao kết, đảm bảo hợp đồng đƣợc thực hiện thiện chí và có kết quả Trên cơ sở đó, việc giải tranh chấp có ý nghĩa tích cực trong việc duy trì trật tự pháp luật, sự ổn định trong hoạt động kinh doanh bất động sản, góp phần đảm bảo sự phát triển bền vững của nền kinh tế, ổn định chính trị và an toàn xã hội

Bất động sản là tài sản mang tính đặc thù Đây là tài sản không thể di dời và không sản sinh ra lợi tức trực tiếp nhƣ các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác Tuy nhiên, cũng như hầu hết các nước trên thế giới, tại Việt Nam, bất động sản là thị trường sở hữu vốn gần như lớn nhất trong hệ thống kinh tế Với tâm lý “người đẻ nhưng đất không đẻ”, thị trường bất động sản do đó trở thành kênh đầu tư nổi bật và thiết yếu của hầu hết các cá nhân, tổ chức tìm kiếm lợi nhuận, thậm chí bất động sản còn đƣợc quan niệm là tài sản tích trữ, “của để dành” của đại đa số dân cƣ Trong những thập kỷ gần đây, chúng ta đã và đang chứng kiến “khả năng chi phối” của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế vĩ mô Với tư cách là thị trường chiếm dụng vốn lớn nhất, mọi động thái của hoạt động kinh doanh bất động sản, từ sự ngưng trệ đến thanh khoản đột biến đều tác động lập tức đến thị trường vốn Trong rất nhiều trường hợp, Nhà nước phải luôn can thiệp và điều chỉnh chính sách liên quan đến bất động sản để giảm thiểu tác động đến các lĩnh vực kinh tế khác Trong phạm vi cụ thể, tranh chấp hợp đồng đặt cọc là dạng tranh chấp xảy ra thường xuyên, phổ biến trong hoạt động kinh doanh bất động sản Nếu những tranh chấp này không đƣợc giải quyết kịp thời sẽ kìm chế tính thanh khoản, sự ổn định trong lưu thông của thị trường hàng hóa bất động sản Dưới góc độ cá thể, tranh chấp kéo dài gây tâm lý ức chế cho các bên tham gia, mâu thuẫn âm ỉ nhiều khả năng phát triển thành xung đột xã hội, phá vỡ đoàn kết trong đời sống dân cƣ và tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn đính chính trị

Thứ hai, giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS là giải pháp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoặc liên quan đến giao dịch

Các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản chủ yếu xuất phát từ hành vi vi phạm, không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ các quyền và nghĩa vụ đƣợc các bên thỏa thuận tại hợp đồng Các hành vi vi phạm này có khả năng làm cho mục đích của hợp đồng đặt cọc không thực hiện đƣợc hoặc thực hiện không đúng với ý chí của chủ thể khi giao kết Bên bị vi phạm thường ghánh hậu quả trực tiếp, chịu tổn thất về cả vật chất lẫn tinh thần Việc giải quyết tranh chấp nhằm bảo vệ kịp thời những quyền lợi này, khắc phục hậu quả và ngăn ngừa thiệt hại có thể tiếp tục xảy ra Trong trường hợp ngược lại (ít phổ biến), bên có hành vi vi phạm xuất phát từ sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan lại là bên chịu tổn thất Việc giải quyết tranh chấp nhằm đảm bảo công bằng, công lý đƣợc thực thi, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hạn chế những tổn thất ngoài ý muốn của tất cả các bên

Thứ ba, giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS tạo cơ sở nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, góp phần tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa

Các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản áp dụng và sử dụng pháp luật làm công cụ để giải quyết tranh chấp Hiến pháp năm 2013, Luật Tổ chức Tòa án Nhân dân và các bộ luật tố tụng đều quy định rằng, trong giải quyết tranh chấp, Tòa án (Thẩm phán) độc lập và chỉ tuân theo pháp luật Pháp luật là biểu hiện cao nhất của ý thức xã hội, là chuẩn mực, quy tắc xử sự chung đƣợc thể chế hóa, pháp điển hóa thông qua ý chí của giai cấp thống trị Dưới góc độ kinh tế xã hội, pháp luật tạo nền tảng và bảo đảm trật tự lưu thông trong quan hệ dân sự, kinh tế Tuy nhiên, pháp luật nếu không được áp dụng trong thực tiễn thì chỉ là những quy định trừu tƣợng mà đại bộ phận dân cƣ không biết đến, không ý thức đƣợc Thông qua giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, pháp luật đƣợc thực thi và tạo cơ sở trong hoạt động kinh doanh, trong đời sống xã hội Các phán quyết đƣợc thông qua là “kênh truyền thông” trực tiếp và hiệu quả nhất để các tổ chức, cá nhân ý thức đƣợc hậu quả của hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và trong giao dịch đặt cọc nói riêng Thông qua đó, các bên hình thành đƣợc nhận thức và tự điều chỉnh hành vi trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng, chủ động ngăn ngừa việc phát sinh tranh chấp và thiệt hại có thể xảy ra Ở tầm phổ quát, nhận thức này khi đƣợc phổ biến sẽ hình thành ý thức pháp luật, góp phần bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa đƣợc thực thi trong thực tiễn

Khái quát pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh

1.3.1 Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Pháp luật điều chỉnh các quan hệ trong hoạt động kinh doanh, thương mại nói chung và trong tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản nói riêng là một chỉnh thể thống nhất Hệ thống pháp luật này đƣợc ban hành và điều chỉnh theo phương thức từ cái chung đến quan hệ cụ thể Theo đó, trên nguyên tắc chung, Bộ luật Dân sự năm 2015 đƣợc xem là “Luật mẹ” điều chỉnh tổng thể các quan hệ dân sự, trong đó có quan hệ kinh doanh bất động sản Các luật khác đƣợc Quốc hội ban hành phải tuân thủ tinh thần không đƣợc trái quy định của Bộ luật Dân sự Về phương pháp điều chỉnh, nội dung tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đƣợc ƣu tiên áp dụng các đạo luật chuyên ngành nhƣ Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Thương mại… Điều gì luật chuyên ngành không điều chỉnh thì áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự Về hình thức giải quyết tranh chấp, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 đƣợc xem là

“cẩm nang” hướng dẫn và điều chỉnh các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Các bên tranh chấp, các chủ thể có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và cơ quan tiến hành tố tụng phải tuân thủ triệt để quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự

Nhƣ vậy, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản không phải là những chế định rời ràng mà là tổng thể các quy phạm liên quan điều chỉnh cả nội dung lẫn hình thức giải quyết tranh chấp Trên cơ sở nghiên cứu các quy định của pháp luật và thống kê, tổng hợp việc giải quyết tranh chấp trong thực tiễn, trong phạm vi luận văn này, tác giả đƣa ra cách hiểu về thuật ngữ “pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản” nhƣ sau:

Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là tổng thể các quy định của pháp luật điều chỉnh cả về nội dung lẫn hình thức trong việc giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Bên cạnh những đặc điểm chung của pháp luật về giải quyết tranh chấp, pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản còn có những đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là một chỉnh thể thống nhất Khi áp dụng các quy phạm pháp luật trong giải quyết tranh chấp, nhất thiết phải xem xét các chế định luật dưới góc nhìn đối chiếu và tổng hợp để đưa ra phán quyết phù hợp Những người giữ quyền tài phán tuyệt đối tránh việc hiểu và áp dụng luật nhƣ là những chế định rời rạc, đánh giá vấn đề kiểu “thầy bói xem voi”, dễ đƣa đến cái nhìn và phán quyết phiến diện

Thứ hai, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản bao gồm hệ thống pháp luật nội dung và hệ thống pháp luật hình thức Pháp luật nội dung là những quy phạm điều chỉnh trực tiếp hoặc gián tiếp đến đối tƣợng tranh chấp Trong lĩnh vực đặt cọc kinh doanh bất động sản, các đạo luật điều chỉnh chủ yếu bao gồm: Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Thương mại… Bên cạnh đó, các văn bản hướng dẫn thi hành, các Thông tư, Nghị định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có giá trị quan trọng và cụ thể với những đối tƣợng tranh chấp riêng biệt

Pháp luật hình thức là hệ thống các quy định về nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Hiện nay, các văn bản luật chủ yếu để giải quyết tranh chấp bao gồm: Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Bộ luật Tố tụng hình sự năm 2015 (áp dụng cho những tranh chấp có yếu tố hình sự), Luật Tổ chức Tòa án Nhân dân… Ngoài ra, các pháp lệnh của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Nghị quyết, văn bản hướng dẫn, tổng kết thực tiễn của Tòa án Nhân dân tối cao có giá trị thực tiễn to lớn để áp dụng giải quyết tranh chấp

Hệ thống pháp luật nội dung và hệ thống pháp luật hình thức vừa tồn tại song song vừa tương hỗ lẫn nhau Pháp luật nội dung có cơ sở thực tiễn thông qua pháp luật hình thức Trong khi đó, pháp luật hình thức về giải quyết tranh chấp không đƣợc trái hoặc phủ quyết pháp luật nội dung Sự thống nhất của hai hệ thống pháp luật này bảo đảm việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đƣợc thực hiện chính xác và phù hợp

Thứ ba, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản vừa thuộc lĩnh vực pháp luật công vừa thuộc lĩnh vực pháp luật tƣ Tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản có hai cơ chế giải quyết do các bên lựa chọn Đối với cơ chế thương lượng, hòa giải, việc giải quyết tranh chấp dựa trên thỏa thuận giữa các chủ thể, pháp luật điều chỉnh chủ yếu là hệ thống luật tƣ Quyền và nghĩa vụ của các bên tranh chấp sau khi thống nhất đƣợc thực hiện trên cơ sở tự nguyện và bình đẳng Ngược lại, trường hợp tranh chấp đƣợc giải quyết thông qua cơ chế tài phán thì bên cạnh tƣ luật, pháp luật công can thiệp và điều chỉnh trực tiếp Phán quyết của Tòa án có hiệu lực pháp luật và đƣợc bảo đảm thi hành bằng bộ máy cƣỡng chế thi hành án Khi bản án đƣợc ban hành và có hiệu lực, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng giữa các bên phát triển thanh trách nhiệm dân sự

1.3.2 Vai trò của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Như đã trình bày, kinh doanh bất động sản là thị trường sở hữu vốn rất lớn trong cơ cấu kinh tế, tài chính của nước ta hiện nay Mọi động thái của thị trường này đều tạo ra tác động trực tiếp và lập tức đến thị trường vốn cũng như toàn bộ đời sống kinh tế xã hội Trong thập kỷ gần đây, hoàn thiện thể chế pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là yêu cầu cấp thiết của xã hội được Nhà nước tuyệt đối quan tâm và cụ thể hóa Trong xu hướng chung đó, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc giữ vững ổn định và thúc đẩy sự phát triển của môi trường kinh doanh, tạo hành lang pháp lý an toàn cho sự phát triển của kinh tế vĩ mô

Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản giữ vai trò là mảnh ghép không thể thiếu của hệ thống pháp luật quốc gia Bất động sản nói chung và đất đai nói riêng tại Việt Nam mang đặc thù giai cấp, thuộc sở hữu toàn dân Các tranh chấp trong lĩnh vực này khi giải quyết phải tuân thủ nguyên tắc thể chế, đƣợc hiểu là bên cạnh bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể phải giữ vững và bảo đảm ổn định chính trị, ổn định và an toàn thể chế Trong bức tranh xu thế về cải cách tƣ pháp, pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đóng góp giá trị to lớn, là công cụ để cơ quan tài phán xử lý kịp thời những bất đồng, xung đột trong môi trường kinh doanh Nhƣ vậy, không chỉ có ý nghĩa quyết định đến sự phát triển kinh tế của lĩnh vực kinh doanh bất động sản, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất đồng sản còn góp phần hoàn thiện pháp chế xã hội chủ nghĩa, bảo vệ và bảo đảm ổn định chính trị, đồng thời là thước đo văn minh của cả quốc gia

1.3.2.2 Đối với các bên tranh chấp Đối với các chủ thể tham gia quan hệ kinh doanh bất động sản, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong lĩnh vực này có vai trò định hướng, điều chỉnh hành vi, đồng thời kiểm soát và phòng ngừa hậu quả Ngay thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, pháp luật giải quyết tranh chấp đã định hướng cả bên bán lẫn bên mua xây dựng các điều khoản thỏa thuận phù hợp với ý chí, nguyện vọng của mỗi bên đồng thời có cơ sở thực hiện trong thực tiễn Pháp luật kiểm soát cả chủ thể lẫn nội dung, đối tƣợng của hợp đồng, bảo đảm không bên nào đƣợc thực hiện hành vi gian dối, gây ra hoặc có khả năng gây ra thiệt hại cho bên còn lại hay tổ chức, cá nhân khác Với vai trò này, pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là hành lang pháp lý an toàn, tạo niềm tin, sự yên tâm cho các bên tham gia giao kết, thực hiện hợp đồng

Khi tranh chấp xảy ra, pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là công cụ hữu hiệu bảo vệ kịp thời quyền và lợi ích hợp pháp của bên bị xâm phạm, đồng thời ngăn chặn và răn đe hành vi vi phạm Ở khía cạnh này, pháp luật hỗ trợ và định hướng các bên hòa giải những bất đồng hoặc trực tiếp khắc phục hậu quả, bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên thông qua phán quyết của Tòa án và bộ máy cƣỡng chế thi hành án

Pháp luật về giải quyết hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản còn có vai trò giáo dục các bên trong quan hệ kinh doanh bất động sản Ý thức đƣợc sức mạnh cƣỡng chế của pháp luật và hậu quả của hành vi vi phạm, các chủ thể tham gia sẽ phải học cách ứng xử văn minh trong giao kết, thực hiện hợp đồng và xử lý tranh chấp Thông qua đó, pháp luật góp phần tích cực xây dựng các chủ thể kinh doanh chuyên nghiệp, có văn hóa trong lĩnh vực hoạt động

Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh

Nhƣ đã trình bày tại Mục [1.3.1], pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản bao gồm chỉnh thể thống nhất những quy phạm nội dung và quy phạm hình thức Theo đó, trong phạm vi luận văn này, tác giả phân chia nội dung hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này tại Tòa án thành các nhóm quy định chủ yếu sau đây:

Một là, nhóm quy định về nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhóm quy phạm này đặt ra những nguyên tắc phải đƣợc tuân thủ cho cả các bên tranh chấp, cá nhân, tố chức có liên quan, đồng thời đối với cơ quan tiến hành tố tụng, người tiến hành tố tụng Theo đó, có thể kể ra những nguyên tắc cơ bản nhƣ: Nguyên tắc quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp, quyền tự định đoạt của các đương sự; nguyên tắc chứng cứ, chứng minh; nguyên tắc hòa giải; nguyên tắc xét xử…

Hai là, nhóm quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án; nhiệm vụ và quyền hạn của cơ quan tiến hành tố tụng, người tiến hành tố tụng; quyền, nghĩa vụ của người tham gia tố tụng Nhóm quy định này tạo cơ sở và xác định phạm vi về quyền hạn, nhiệm vụ, nghĩa vụ của các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia và có liên quan đến việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án

Ba là, nhóm quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án Nhóm quy phạm này quy định cụ thể, chi tiết về việc khởi kiện và thụ lý vụ án; giao nộp, thu thập và công khai tài liệu, chứng cứ; thủ tục hòa giải; thủ tục xét xử; thủ tục kiểm sát và giám đốc việc xét xử…

Bốn là, nhóm quy định của pháp luật nội dung về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Nhóm quy phạm này là tổng thể các đạo luật, các văn bản hướng dẫn thi hành luật điều chỉnh trực tiếp và gián tiếp đến quan hệ đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Những đạo luật chủ yếu trong lĩnh vực này có thể kể đến nhƣ: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Thương mại… Tùy từng quan hệ tranh chấp, nội dung và thời điểm tranh chấp mà Tòa án lựa chọn áp dụng quy định của pháp luật nội dung phù hợp

Năm là, nhóm quy định về hiệu lực của phán quyết giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản của Tòa án Nhóm quy phạm này thể hiện các quy định chủ yếu về: quyền kháng cáo của các đương sự, kháng nghị của Viện kiểm sát; thời điểm có hiệu lực của bản án, quyết định; bảo đảm thi hành bản án, quyết định của Tòa án; khiếu nại, tố cáo trong giải quyết tranh chấp.

Các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án

1.5.1 Yếu tố quy phạm pháp luật

Pháp luật muốn đƣợc thực thi yêu cầu đầu tiên là phải xuất phát và phù hợp với thực tiễn Pháp luật không chỉ mang tính giai cấp, là sự thể chế hóa ý chí của giai cấp thống trị mà còn mang tính xã hội Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải có cơ sở từ chính yêu cầu mà quan hệ này đặt ra trong thực tế Những nhà làm luật phải bám sát thực tiễn đời sống kinh tế xã hội, lắng nghe, tiếp thu và tổng hợp ý kiến của Nhân dân, của các chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản Từ cơ sở này, xây dựng và ban hành các văn bản luật kịp thời và phù hợp với thực tiễn Quy định pháp luật phải mang tính dân chủ, trong sáng, gần gũi và có khả năng áp dụng Pháp luật chính là xương sống của lý luận xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Bất động sản là khái niệm tổng hợp của các loại tài sản khác nhau bao gồm và gắn liền với đất đai nhƣ nhà ở, công trình xây dựng… Hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này chịu sự điều chỉnh tổng hợp của nhiều ngành luật Yêu cầu đặt ra đối với các văn bản luật là phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, tránh tình trạng chồng chéo hoặc phủ quyết lẫn nhau Các cơ quan Nhà nước trong phạm vi quyền hạn và thuộc lĩnh vực quản lý của mình khi ban hành các văn bản hướng dẫn, các quyết định hành chính phải tuân thủ nguyên tắc không đƣợc trái luật, phù hợp với tình hình địa phương nhưng phải bảo đảm tính thống nhất theo ngành dọc Ở nhóm quy phạm về hình thức giải quyết tranh chấp, pháp luật phải gắn nhiệm vụ với quyền hạn của người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp Trong xu hướng hiện nay, pháp luật tố tụng cần đơn giản hóa thủ tục, tập trung trọng tâm vào quan hệ tranh chấp Yêu cầu cấp thiết đƣợc đặt ra là quy phạm pháp luật phải hạn chế quyền lực của cơ quan tài phán nếu quyền hạn này trọng tâm không hướng tới giải quyết tranh chấp, tới việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức liên quan Trong kỳ hội thảo đầu năm 2023 của lãnh đạo Tòa án các cấp do Tòa án Nhân dân tối cao chủ trì đã thảo luận sửa đổi luật tố tụng theo hướng loại bỏ quyền thu thập tài liệu, chứng cứ của Tòa án Tác giả cho rằng đây là xu hướng cấp tiến nhằm bảo đảm và tăng cường hơn nữa nguyên tắc quyền tự định đoạt của đương sự, Thẩm phán chỉ đưa ra phán quyết căn cứ vào hồ sơ vụ án

1.5.2 Yếu tố tuyên truyền, phổ biến và giáo dục pháp luật

Pháp luật nếu không được phổ biến đến toàn thể người dân sẽ rất khó phát huy tác dụng trong thực tiễn, nhiều khả năng trở thành “kinh thƣ trong bảo tàng” Do vậy, bắt nguồn từ yêu cầu của đời sống xã hội, pháp luật khi ra đời phải quay lại thâm nhập vào văn hóa người dân Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải được phổ biến trước hết đến các chủ thể tham gia vào quan hệ này Cả bên mua, bên bán, cá nhân, tổ chức liên quan đều cần phải đƣợc trang bị kiến thức pháp luật cần thiết để tham gia vào giao dịch Để pháp luật thực sự trở thành văn hóa kinh doanh bất động sản, Nhà nước phải tiến hành triệt để công tác phổ cập bằng các biện pháp, phương thức cơ bản chủ yếu sau đây:

Một là, phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản bằng phương pháp truyền thông Các bộ ban ngành, tổ chức hữu quan phải kết hợp việc tuyên truyền miệng, phát hành các ấn phẩm báo chí (báo viết, báo nói, truyền hình…), tận dụng ƣu thế của công nghệ thông tin trong giai đoạn hiện nay Đây là hoạt động thường xuyên và mang tính phổ cập Hình thức tuyên truyền phải phù hợp với từng đối tƣợng dân cƣ

Hai là, phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản thông qua việc tổ chức các chuyên đề, các câu lạc bộ pháp lý Chính quyền kết hợp với các tổ chức liên quan tổ chức thường xuyên các cuộc hội thảo pháp lý, cuộc thi tìm hiểu, hoạt động tƣ vấn pháp luật Thông qua đó, một mặt giúp pháp luật tiếp cận đƣợc đông đảo quần chúng Nhân dân, mặt khác ghi nhận và tiếp thu những ý kiến, phản hồi từ thực tiễn đối với khả năng áp dụng của pháp luật trong đời sống

Ba là, phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản thông qua giáo dục phổ thông Bộ Giáo dục cần thiết phải xây dựng khung đào tạo cơ bản, trong đó có giáo dục pháp luật nói chung và pháp luật kinh doanh bất động sản nói riêng đối đến các đối tƣợng học sinh, sinh viên Chương trình giáo dục pháp luật phải phù hợp với độ tuổi, hoàn cảnh và văn hóa của mỗi địa phương

Bốn là, phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản bằng việc tăng cường công tác hòa giải cơ sở Khi xảy ra các tranh chấp, trước khi các bên lựa chọn cơ quan tài phán giải quyết, các tổ chức hữu quan cần thiết phải tiến hành thủ tục hòa giải Việc hòa giải dựa trên và chủ yếu bằng phương pháp giải thích pháp luật Việc hiểu được các quy định về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản giúp cho các bên tranh chấp tự ý thức đƣợc hậu quả pháp lý, từ đó lựa chọn và điều chỉnh hành vi phù hợp nhằm chấm dứt xung đột Việc làm này không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, công sức giải quyết tranh chấp mà còn góp phần tích cực giúp pháp luật trở nên gần gũi, “dễ hiểu” hôn đối với đại bộ phận người dân

Năm là, phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản thông qua hoạt động quản lý Nhà nước Cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực mình quản lý phải tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, qua đó ngăn chặn và phòng ngừa các tranh chấp có khả năng xảy ra ngay từ thời điểm hợp đồng mới được giao kết, thực hiện Việc giám sát thường xuyên của Nhà nước sẽ hạn chế hành vi vi phạm của các chủ thể tham gia quan hệ kinh doanh bất động sản

Sáu là, phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản thông qua các phán quyết kịp thời, chính xác, hợp tình, hợp lý của cơ quan tài phán Một trong các biện pháp trực tiếp và hiệu quả nhất trong công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật là cho người dân thấy, nhận thức đƣợc hậu quả của hành vi vi phạm Các phán quyết của Tòa án không chỉ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên bị xâm phạm mà còn mang tính răn đe, phòng ngừa và giáo dục pháp luật đối với người dân

1.5.3 Yếu tố năng lực chuyên môn nghiệp vụ, phẩm chất đạo đức của người áp dụng pháp luật

Thước đo chuẩn mực nhất cho tính khả thi của quy phạm pháp luật chính là người áp dụng trong thực tiễn Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đƣợc áp dụng đầu tiên bởi chính các chủ thể tham gia vào quan hệ này Cá nhân, tổ chức khi trang bị đủ kiến thức, sự hiểu biết pháp luật trong lĩnh vực hoạt động sẽ biến những quy phạm Nhà nước trở thành văn hóa kinh doanh Ở khía cạnh này, pháp luật thể hiện một cách trọn vẹn tính ƣu việt của mình trong thực tiễn Do đó, nhận thức, ý thức pháp luật, đạo đức kinh doanh của các chủ thể là yếu tố quan trọng, quyết định việc thực hiện pháp luật về giải quyết hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Nhóm người áp dụng pháp luật thứ hai là cơ quan quản lý hành chính Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Thực tiễn cho thấy, số lượng tranh chấp xảy ra nhiều hay ít, đơn giản hay phức tạp, nghiêm trọng hoặc ít nghiêm trọng có nguyên nhân chủ yếu bắt nguồn từ trình độ quản lý của Nhà nước Cán bộ quản lý một khi đƣợc trang bị đầy đủ kiến thức pháp luật trong lĩnh vực của mình, có phẩm chất đạo đức tốt sẽ thực thi pháp luật một cách hiệu quả, qua đó ngăn ngừa tranh chấp phát sinh và hậu quả có thể xảy ra

Nhóm thứ ba và là nhóm áp dụng thường xuyên, chuyên biệt pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản chính là cơ quan tài phán Ở bất kỳ quốc gia nào, Tòa án đều là hiện thân của công lý, là cơ quan thực thi và bảo vệ nền tƣ pháp Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của đội ngũ Thẩm phán, cán bộ Tòa án chính là thước đo sự phát triển tư pháp Để pháp luật giải quyết tranh chấp đƣợc thực thi, các Thẩm phán không chỉ phải nắm rõ nhiệm vụ và quyền hạn của mình, mà còn phải đƣợc trang bị một cách hệ thống kiến thức pháp luật về đối tượng giải quyết Tòa án Nhân dân tối cao hàng năm đều tổ chức thường xuyên những chương trình đào tạo ngắn hạn và dài hạn, các cuộc hội thảo chuyên đề và tổng kết thực tiễn xét xử, qua đó tăng cường trình độ chuyên của Thẩm phán Một yếu tố quan trọng khác bảo đảm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đƣợc thực thi một cách hiệu quả và chính xác đó là đạo đức Thẩm phán Suy cho cùng, pháp luật là sáng tạo của con người và cũng do con người trực tiếp thực hiện Thẩm phán nếu không kiên định với phẩm chất trong sáng của ngành sẽ không bảo đảm áp dụng pháp luật một cách chính xác nhƣ tự thân của nó “Phụng công, thủ pháp, chí công vô tƣ” là tôn chỉ cho hoạt động xét xử của Thẩm phán

1.5.4 Yếu tố về nguồn lực kinh tế, cơ sở hạ tầng

Pháp luật quốc gia có nguồn gốc và gắn liền với đời sống kinh tế xã hội của đất nước Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản muốn bảo đảm thực hiện trong thực tế phải phù hợp với nguồn lực kinh tế của Nhà nước, của Nhân dân, của các chủ thể tham gia giao dịch Hoạt động giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực này đòi hỏi phải tiến hành đồng loạt các biện pháp thu thập chứng cứ, chứng minh, biện pháp khắc phục hậu quả Đối với các bên tranh chấp, thiếu nguồn lực về vốn sẽ rất khó khăn trong việc theo đuổi tranh chấp Đối với cơ quan tài phán và cơ quan, đơn vị Nhà nước hữu quan, thiếu kinh phí sẽ không bảo đảm quá trình xác minh, truy tìm và xác định sự thật khách quan Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án thể hiện tầm quan trọng của kinh phí trong công tác xét xử Để đƣa ra đƣợc phán quyết cuối cùng, Tòa án phải thực hiện các biện pháp tố tụng cần thiết như cấp,tống đạt văn bản tố tụng cho các bên đương sự, xem xét, thẩm định tại chỗ đối tượng tranh chấp, trong nhiều trường hợp còn phải trƣng cầu cơ quan chuyên môn tiến hành giám định Những hoạt động này nếu thiếu kinh phí sẽ khó, thậm chí không có khả năng tiến hành đƣợc

Chương 1 nghiên cứu một số vấn đề lý luận chung về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh Các kết quả nghiên cứu chính đƣợc rút ra bao gồm:

1 Đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được các chủ thể thường xuyên và ưu tiên áp dụng trong thực tiễn Dưới góc độ quy phạm, đặt cọc khi đƣợc giao kết trong hoạt động kinh doanh bất động sản có hình thức thể hiện là hợp đồng kinh tế và chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều ngành luật

THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh

2.1.1 Pháp luật tố tụng về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Pháp luật tố tụng về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đƣợc quy định chủ yếu tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và các Nghị quyết hướng dẫn thi hành của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao, có thể kể đến như: Nghị quyết số 04/2016/NQ-HĐTP ngày 30/12/2016 hướng dẫn thi hành hành về cấp, tống đạt, giao nộp tài liệu, chứng cứ bằng phương tiện điện tử; Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13/01/2017 ban hành một số biểu mẫu trong tố tụng dân sự; Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 hướng dẫn việc trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp lại đơn khởi kiện; Nghị quyết số 02/2020/NQ- HĐTP ngày 24/9/2020 hướng dẫn áp dụng quy định về các biện pháp khẩn cấp tạm thời Một số Nghị quyết đã hết hiệu lực nhƣ các Nghị quyết số 03, 04, 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 vẫn đƣợc các Thẩm phán sử dụng nhƣ tài liệu tham khảo trong hoạt động tố tụng Ngoài ra các công văn trao đổi nghiệp vụ, văn bản hướng dẫn, giải đáp thắc mắc, tài liệu tổng kết thực tiễn công tác xét xử của Tòa án Nhân dân tối cao có tính chuyên môn cao để các Thẩm phán vận dụng trong quá trình áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

2.1.1.1 Về quan hệ tranh chấp, thẩm quyền giải quyết vụ án và trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án nhân dân

Thứ nhất, về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:

Trong phạm vi điều chỉnh chung của pháp luật tố tụng dân sự, Tòa án có thẩm quyền giải các tranh chấp thuộc lĩnh vực dân sự, lĩnh vực hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động (gọi chung là vụ án dân sự); xem xét và giải quyết các yêu cầu dân sự (gọi chung là việc dân sự) Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đƣợc Tòa án thụ lý và giải quyết theo thủ tục tố tụng đối với vụ án dân sự

Về thẩm quyền riêng biệt, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định cụ thể về ba dạng thẩm quyền của Tòa án bao gồm: thẩm quyền theo việc (đối tƣợng giải quyết); thẩm quyền theo cấp xét xử (cấp quận, huyện hoặc cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) và thẩm quyền theo lãnh thổ (Tòa án tại địa phương nào giải quyết)

Hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản đƣợc xác lập và thực hiện giữa các cá nhân, tổ chức, trong đó có ít nhất một chủ thể đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản Hợp đồng được giao kết với mục đích được các bên hướng đến là lợi nhuận Do đó, về thẩm quyền theo việc, căn cứ quy định tại khoản 1 Điều

30 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là quan hệ tranh chấp về kinh doanh, thương mại thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Về chủ thể đăng ký kinh doanh đƣợc Luật nhắc đến, trong trường hợp này có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc tổ chức khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật Đối với mục đích lợi nhuận, đây là điều các chủ thể mong muốn đạt đƣợc khi giao kết hợp đồng Trong thực tiễn tố tụng, Tòa án không xác định lợi nhuận có đạt đƣợc hay không mà chỉ căn cứ vào mục đích giao kết để thụ lý tranh chấp dưới hình thức vụ án kinh doanh, thương mại

Về thẩm quyền theo cấp xét xử, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 của

Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án Nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải tất cả các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản trừ những tranh chấp có yếu tố nước ngoài (thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh) Điều 7

Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao hướng dẫn chi tiết “yếu tố nước ngoài” được Luật nhắc đến bao gồm: Đương sự là người nước ngoài không định cư hoặc cư trú hợp pháp tại Việt Nam dưới hình thức khác vào thời điểm thụ lý; Đương sự là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc không có mặt tại Việt Nam vào thời điểm thụ lý; Cơ quan, tổ chức không có trụ sở, văn phòng đại diện hoặc chi nhánh tại Việt Nam vào thời điểm thụ lý; tài sản tranh chấp ở nước ngoài; quá trình giải quyết tranh chấp, cần phải ủy thác tư pháp cho nước ngoài thực hiện hoạt động tố tụng Ngoài ra, Tòa án cấp tỉnh có thẩm quyền lấy hồ sơ mà Tòa án cấp huyện đã thụ lý để giải quyết theo thủ tục sơ thẩm nếu xét thấy cần thiết Trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân cấp huyện, trường hợp phải xem xét việc hủy quyết định cá biệt của Ủy ban Nhân dân hoặc Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp huyện thì thẩm quyền giải quyết vụ án thuộc về Tòa án cấp tỉnh Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, một điểm đáng lưu ý là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cấp lần đầu cho tổ chức, cá nhân đƣợc ghi nhận là quyết định hành chính cá biệt

Về thẩm quyền theo lãnh thổ, tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản thuộc thẩm quyền chung của Tòa án nơi người bị kiện cư trú, làm việc hoặc có trụ sở Nơi cư trú của bị đơn được xác định là nơi đăng ký thường trú, tạm trú, lưu trú và hình thức cư trú hợp pháp khác hoặc nơi người đó thực tế sinh sống Đối với bị đơn là tổ chức, trụ sở đƣợc luật quy định phải là trụ sở chính đƣợc ghi nhận trên giấy phép thành lập, hoạt động Tòa án xác định thẩm quyền theo nơi cƣ trú, làm việc, nơi có trụ sở của bị đơn vào thời điểm nhận đơn khởi kiện Trong trường hợp bị đơn thay đổi nơi cư trú, thay đổi trụ sở mà không khai báo, cung cấp thông tin theo quy định thì đƣợc xem là cô tình giấu địa chỉ, Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi cƣ trú cuối cùng của bị đơn Các chủ thể giao kết hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản có thể thỏa thuận với nhau về việc yêu cầu Tòa án nơi nguyên đơn cƣ trú, làm việc hoặc có trụ sở giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng Sự thỏa thuận này phải đƣợc lập thành văn bản trước hoặc cùng thời điểm Tòa án nhận đơn khởi kiện Thỏa thuận Tòa án của các bên chỉ có hiệu lực khi nội dung không trái quy định về thẩm quyền chung theo việc và theo cấp xét xử của Tòa án Trường hợp tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản có đối tƣợng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết duy nhất thuộc về nơi có bất động sản Trước thời điểm Bộ luật

Tố tụng dân sự năm 2015 có hiệu lực, nguyên đơn có thể lựa chọn Tòa án theo thẩm quyền lãnh thổ chung hoặc Tòa án nơi có bất động sản giải quyết tranh chấp Cần lưu ý đối tượng tranh chấp là bất động sản trong trường hợp này được hiểu là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, yêu cầu bàn giao tài sản là nhà ở, công trình xây dựng hoặc tài sản khác gắn liền với đất Nếu hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản giữa các bên có đối tượng tranh chấp là bất động sản tọa lạc ở nhiều địa phương khác nhau thì Tòa án nơi có một trong các bất động sản đều có thẩm quyền giải quyết

Ngoài thẩm quyền chung theo lãnh thổ đƣợc quy định tại Điều 39 của Bộ luật

Tố tụng dân sự, đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án nơi hợp đồng đƣợc thực hiện giải quyết Nếu hợp đồng đƣợc giao kết và thực hiện trực tiếp bởi một trong các bên là chi nhánh tổ chức thì nguyên đơn có thể yêu Tòa án nơi chi nhánh đăng ký hoạt động giải quyết tranh chấp Khi đƣợc yêu cầu, Tòa án theo sự lựa chọn của nguyên đơn là Tòa án duy nhất có thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Tòa án nhận đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản mà không thuộc thẩm quyền, trường hợp chưa thụ lý thì chuyển đơn khởi kiện cùng toàn bộ tài liệu, chứng cứ kèm theo cho Tòa án có thẩm quyền giải quyết Việc chuyển đơn phải được thông báo cho người khởi kiện Trường hợp thụ lý sai thẩm quyền, Tòa án ra quyết định chuyển hồ sơ vụ án và xóa số thụ lý Tranh chấp về thẩm quyền giải quyết vụ án giữa các Tòa án đƣợc xử lý theo quy định tại Điều 40 của Bộ luật Tố tụng dân sự

Thứ hai, khởi kiện và thụ lý vụ án:

Trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, trường hợp phát sinh tranh chấp không thể thương lượng, hòa giải được, các chủ thể có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp Đối với người khởi kiện là cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì có thể trực tiếp hoặc nhờ người làm hộ đơn khởi kiện Trường hợp cá nhân chưa đủ, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, đơn khởi kiện của họ do người đại diện theo pháp luật xác lập Cá nhân hoặc người đại diện khởi kiện phải tự mình ký vào đơn khởi kiện Trường hợp người khởi kiện không thể tự ký tên hoặc điểm chỉ thì phải có người làm chứng và xác thực của Ủy ban Nhân dân cấp xã Đối với đơn khởi kiện của cơ quan, tổ chức thì người đại diện hợp pháp phải ký tên và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó Trong phạm vi khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, một chủ thể có quyền khởi kiện nhiều chủ thể khác hoặc ngƣợc lại, đối với một hoặc nhiều hợp đồng, giao dịch có liên quan chặt chẽ với nhau Đơn khởi kiện phải đƣợc xác lập phù hợp với quy định tại Điều 189 của

Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, trong đó nội dung chính chủ yếu bao gồm: thông tin về người khởi kiện, người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan hoặc người tham gia tố tụng khác (nếu có); tóm tắt nội dung tranh chấp, quyền và lợi ích hợp pháp mà người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết Kèm theo đơn khởi kiện, người khởi kiện phải nộp các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình Để tạo thuận lợi cho các bên tranh chấp thực hiện quyền khởi kiện của mình phù hợp với quy định pháp luật, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành biểu mẫu đơn khởi kiện (mẫu số 23-DS) kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13/01/2017 Người khởi kiện có thể nộp đơn trực tiếp, gửi qua đường bưu điện đến Tòa án hoặc gửi bằng phương tiện điện tử tới cổng thông tin Tòa án (nếu có) Tòa án tối cao quy định chi tiết về thời gian được tính là thời điểm khởi kiện Một nội dung mới và đáng lưu ý của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 là đối với vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, Tòa án chỉ xem xét áp dụng thời hiệu khi có yêu cầu của một trong các bên đương sự

Ngay sau khi tiếp nhận đơn khởi kiện, Tòa án phải ghi nhận vào sổ nhận đơn được lưu giữ tại Tòa án và thông báo bằng văn bản (hoặc trực tuyến) cho người khởi kiện Sổ nhận đơn phải thể hiện chính xác thời điểm nhận đơn khởi kiện theo từng hình thức nộp đơn Tòa án Nhân dân tối cao hướng dẫn cụ thể quy định về thời điểm nhận đơn khởi kiện Việc xem xét đơn khởi kiện do một Thẩm phán tiến hành theo sự phân công của Chánh án Tòa án Trường hợp hồ sơ khởi kiện đầy đủ và đúng theo quy định, Thẩm phán đƣợc phân công tiến hành thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc thủ tục rút gọn Nếu xét thấy cần thiết, Thẩm phán yêu cầu người khởi kiện sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện trước khi tiến hành thụ lý Trong trường hợp Tòa án nhận đơn không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, Thẩm phán có trách nhiệm chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền xem xét, giải quyết Tòa án trả lại đơn khởi kiện khi thuộc một trong các trường hợp sau: Người khởi kiện theo quy định của pháp luật không có quyền khởi kiện; Đối với vụ án mà các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về điều kiện bắt buộc phải thực hiện trước khi khởi kiện mà chưa được thực hiện; Tranh chấp không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án hoặc đã đƣợc Tòa án giải quyết bằng bản án, quyết định trước đó; Người khởi kiện không thực hiện đúng theo yêu cầu của Thẩm phán về việc sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện hoặc không đóng tiền tạm ứng án phí theo thông báo của Tòa án Thời hạn để Tòa án xem xét đơn khởi kiện là 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn khởi kiện Trường hợp Thẩm phán yêu cầu sửa đổi đơn khởi kiện thì thời hạn sửa đổi tối đa không qua 45 ngày kể từ ngày ra thông báo Người khởi kiện có quyền khiếu nại, Viển kiểm sát có quyền kiến nghị quyết định trả lại đơn khởi kiện của Tòa án Việc giải quyết khiếu nại đƣợc thực hiện theo nguyên tắc hai cấp, quyết định của Chánh án Tòa án cấp trên trực tiếp là quyết định giải quyết khiếu nại cuối cùng Tòa án không đƣợc viện dẫn lý do tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện không đầy đủ hoặc sự việc tranh chấp chƣa đƣợc luật quy định để từ chối nhận đơn khởi kiện Đơn khởi kiện đƣợc cho là đã ghi đúng địa chỉ của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) khi địa chỉ này được thể hiện trong hợp đồng của hai bên và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận

Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

Thứ bảy, phương thức xử lý tranh chấp trong hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản:

Khi hợp đồng đƣợc bảo đảm không đƣợc giao kết hoặc thực hiện đúng nhƣ cam kết thì chế tài xử lý tài sản đặt cọc đƣợc kích hoạt thực hiện Tranh chấp chỉ phát sinh khi một trong hai bên hoặc đồng thời cả hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ về xử lý tài sản đặt cọc

Các bên có quyền thỏa thuận về phương thức và nội dung xử lý tranh chấp ngay thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng, quá trình phát sinh và giải quyết tranh chấp Các phương thức xử lý tranh chấp được các bên lựa chọn chủ yếu là: Tự hòa giải thương lượng để đạt đƣợc thống nhất, thỏa thuận; Thỏa thuận lựa chọn cơ quan tài phán là Trọng tài thương mại; Thỏa thuận về Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng Trong trường hợp các bên lựa chọn Trọng tài là cơ quan giải quyết tranh chấp thì Tòa án sẽ từ chối thụ lý vụ việc (trừ trường hợp thỏa thuận trọng tài vô hiệu)

2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

2.2.1 Áp dụng quy định pháp luật về đối tượng của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Mục [2.1.2.2] đã dẫn giải và phân tích quy định của pháp luật về đối tƣợng của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Theo đó, tài sản đặt cọc đƣợc

Bộ luật Dân sự năm 2015 giới hạn tại Điều 328 chỉ bao gồm: tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác Các loại tài sản còn lại (giấy tờ có giá, quyền về tài sản) không đƣợc công nhận là đối tƣợng đặt cọc Giới hạn này của luật đã bộc lộ nhiều bất cập trong thực tiễn áp dụng giải quyết tranh chấp Về bản chất, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và tài sản đặt cọc chính là tài sản bảo đảm Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015, được hướng dẫn thi hành tại Điều 8 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ không có bất kỳ giới hạn nào đối với tài sản bảo đảm mà xác định “tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai” Như vậy, dưới góc độ quy phạm, bản thân đối tƣợng của hợp đồng đặt cọc còn có nhiều mâu thuẫn Về nguyên tắc áp dụng luật, chủ thể trong quan hệ dân sự đƣợc quyền thỏa thuận và xác lập bất kỳ nội dung nào pháp luật không cấm Tuy nhiên, trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, nhiều hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản có đối tƣợng là giấy tờ có giá (trái phiếu, cổ phiếu), thậm chí là các quyền về tài sản Việc công nhận hay không công nhận hiệu lực của hợp đồng này trong thực tế vẫn tồn tại nhiều khiêng cƣỡng Trường hợp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản có đối tượng là các loại tài sản đƣợc quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015, khi phát sinh tranh chấp cũng bộc lộ nhiều hạn chế

Thứ nhất, trường hợp đối tượng là tiền:

Pháp luật hiện hành không có quy định mang tính khái miện về tiền Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ xác định tiền là một loại tài sản (Điều 105) Nghị quyết số 03/2019/NQ-HĐTP ngày 24/5/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng Điều 324 của Bộ luật Hình sự về tội rửa tiền đã liệt kê

“Tiền bao gồm Việt Nam đồng, ngoại tệ; có thể là tiền mặt hoặc tiền trong tài khoản” (khoản 1 Điều 2) Tuy nhiên, hướng dẫn này chỉ có giá trị áp dụng đối với Điều 324 của Bộ luật Hình sự Pháp lệnh Ngoại hối số 28/2005/PL-UBTVQH11 ngày 13/12/2005, được sử đổi, bổ sung năm 2013 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội hạn chế giao dịch đối với ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam, chỉ đƣợc sử dụng trong giao dịch với tổ chức tín dụng, trung gian thanh toán hoặc đƣợc sự cho phép riêng biệt của Thủ tướng Chính phủ Như vậy, trong hầu hết các quan hệ dân sự, kinh doanh nói chung và trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng, ngoại tệ không được sử dụng làm phương tiện thanh toán Trường hợp đối tượng của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là tiền đƣợc hiểu là tiền Việt Nam Đồng, không bao gồm ngoại tệ, ngoại hối Một điểm đáng lưu ý trong thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án là trường hợp các bên thỏa thuận thanh toán bằng ngoại tệ nhƣng sau đó thay đổi thành Việt Nam Đồng hoặc thực tế đã thanh toán bằng Việt Nam Đồng thì hợp đồng giữa các bên không bị coi là vô hiệu Trường hợp ngƣợc lại, hợp đồng thỏa thuận thanh toán bằng Việt Nam Đồng nhƣng khi thực hiện lại sử dụng ngoại tệ thì không đƣợc pháp luật công nhận Nghị quyết số 04/2003/NQ-HĐTP ngày 27/5/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao hướng dẫn: “Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, nhưng sau đó các bên có thoả thuận thanh toán bằng Đồng Việt Nam hoặc trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên thoả thuận sử dụng ngoại tệ làm đồng tiền định giá (để bảo đảm ổn định giá trị của hợp đồng) nhưng việc thanh toán là bằng Đồng Việt Nam, thì hợp đồng kinh tế không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Pháp lệnh HĐKT và do đó không bị coi là vô hiệu toàn bộ” Thời điểm hiện tại, Nghị quyết này đã hết hiệu lực tuy nhiên chưa có văn bản hướng dẫn thay thế, do đó các Thẩm phán vẫn áp dụng “tinh thần” của Nghị quyết trong thực tiễn xét xử

Ngày 23/11/2009, ông Đ.M.H và Công ty TNHH C.H.T ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ tại phường X, quận Y, Thành phố H với giá 207.130,00 Đô la Mỹ Thực hiện thỏa thuận, ông H đã chuyển cho Công ty T 05 lần với tổng số tiền 1.795.140.120 đồng Những lần chuyển tiền này đều đƣợc hai bên viết phiếu thu trong đó thể hiện tiền cọc được quy đổi với giá trị tương đương từ Đô la Mỹ sang Việt Nam Đồng vào thời điểm thanh toán Do Công ty TNHH C.H.T chậm thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng nên năm 2017, ông H khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc giữa hai bên do có đối tƣợng giao dịch là ngoại tệ, và yêu cầu Công ty H trả lại số tiền 1.795.140.120 đồng

Tại Bản án phúc thẩm số 210/2017/DS-PT ngày 01/12/2017, Tòa án Nhân dân Thành phố H nhận định: Tại hợp đồng đặt cọc, ông H và Công ty T đã thỏa thuận thanh toán bằng Đô la Mỹ hoặc Việt Nam đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam Tuy nhiên, thực tế tất cả các lần ông H chuyển tiền đặt cọc cho Công ty T đều đƣợc thực hiện bằng tiền Việt Nam, thể hiện qua các thông báo, phiếu thu, hóa đơn đƣợc xác lập bởi hai bên Do đó, căn cứ vào Nghị quyết số 04/2003/NQ-HĐTP ngày 27/5/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao, hợp đồng của các bên không vi phạm điều cấm của luật nên không bị coi là vô hiệu

Thứ hai, trường hợp đối tượng là kim khí quý, đá quý:

Kim khí quý và đá quý bản thân nó là loại vật có giá trị cao đƣợc nhân loại sử dụng làm phương tiện thanh toán trong lưu thông dân sự suốt chiều dài lịch sử Dưới góc độ quy phạm, Thông tư số 17/2014/TT-NHNN ngày 01/8/2014 liệt kê kim khí quý, đá quý bao gồm các loại vật chủ yếu như: vàng, bạc, kim cương, ruby… Bởi giá trị và đặc tính vốn có, kim khí quý và đã quý đƣợc luật định là tài sản đặt cọc trong quan hệ kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, bản thân các loại tài sản này trong lĩnh vực kinh doanh của chúng, pháp luật lại hạn chế giao dịch Nghị định số 24/2012/NĐ-CP ngày 03/4/2012 của Chính phủ chỉ cho phép vàng miếng đƣợc mua bán tại các tổ chức tín dụng hoặc các doanh nghiệp đƣợc cấp phép bởi Ngân hàng Nhà nước Trong hoạt động áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp động đặt cọc kinh doanh bất động sản tại Tòa án, các Thẩm phán cần phân biệt vàng miếng trong vai trò là tài sản đặt cọc khác với vai trò là đối tƣợng mua bán trong hoạt động kinh doanh vàng Do đó, việc sử dụng vàng miếng là đối tƣợng của hợp đồng đặt cọc không đƣợc xem là trái với quy định của pháp luật

Thứ ba, trường hợp đối tượng là vật có giá trị khác:

Ngoài kim khí quý, đá quý, vật có giá trị không đƣợc pháp luật mô tả và liệt kê cụ thể Thực tiễn áp dụng pháp luật và giải quyết tranh chấp, chúng ta phải xác định giá trị của vật đƣợc nhắc đến trong chế định đặt cọc phải là giá trị quy đổi đƣợc thành tiền (không phải giá trị sử dụng, giá trị văn hóa…) Vật là tài sản đặt cọc phải có tính thanh khoản cao, được phép và bảo đảm lưu thông hàng hóa Điều này là để đáp ứng yêu cầu về mục đích cũng nhƣ chế tài của hợp đồng đặt cọc Khi cam kết đƣợc thực hiện, tài sản đặt cọc đƣợc trả lại hoặc đƣợc dùng để thực hiện chức năng thanh toán Khi mục đích bảo đảm không đƣợc xác lập, chế tài phạt cọc lập tức đƣợc kích hoạt Vấn đề đặt ra là, tài sản đặt cọc là vật có giá trị khi đƣợc chuyển giao là vật đặc định, tuy nhiên việc phạt cọc lại áp dụng theo “một khoản tiền tương đương” Việc thống nhất về giá hoặc định giá tài sản bảo đảm không phải là yêu cầu đặt ra của pháp luật đối với hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Nội dung này trong thực tiễn đã gây khó khăn cho các bên giao kết trong quá trình xử lý tài sản đặt cọc

Thứ tư, giá trị của tài sản đặt cọc:

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giá trị của tài sản bảo đảm có thể nhỏ hơn hoặc bằng giá trị nghĩa vụ đƣợc bảo đảm Đối với biện pháp đặt cọc, Điều 328 Bộ luật Dân sự không quy định về giới hạn của giá trị tài sản đặt cọc Xuất phát từ điều này, nhiều chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã “lợi dụng” đặt cọc nhƣ biện pháp để huy động vốn trái phép Các nhà đầu tƣ bất động sản đã ký hợp đồng và nhận cọc từ khách hàng với giá trị đôi khi lên đến 99% giá trị chuyển nhƣợng Trong khi đó, thời điểm đặt cọc là thời điểm dự án chƣa đƣợc phép giao dịch theo Luật kinh doanh bất động sản Hệ lụy đặt ra là rất nhiều người dân đã thanh toán hết số tiền mà họ tin rằng đó là tiền mua nhà, mua đất nhƣng mãi vẫn chƣa ký đƣợc hợp đồng chuyển nhƣợng, chƣa nhận bàn giao tài sản

Thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án, các Thẩm phán còn rất nhiều lúng túng trong nhận định, áp dụng và quyết định trường hợp này Có thẩm phán xác định số tiền khách hàng đã giao cho chủ đầu tƣ là tiền đặt cọc, từ đó xem xét tính hiệu lực và vi phạm của giao dịch đặt cọc Cũng có Thẩm phán cho rằng đây là số tiền chuyển nhượng được thanh toán trước Chúng tôi cần thiết phải đề nghị có văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể trong trường hợp này, tránh sự “mù mờ” giữa đặt cọc và huy động vốn, giữa đặt cọc và thanh toán trước trong kinh doanh bất động sản

2.2.2 Áp dụng quy định pháp luật về mục đích của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Mục đích của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hoặc vừa giao kết, vừa thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê mua… quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng Trong trường hợp bảo đảm giao kết, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật chuyên ngành khác chƣa có quy định, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa có hướng dẫn về hợp đồng được bảo đảm giao kết phải đƣợc các bên thỏa thuận, thống nhất một cách chi tiết ngay tại thời điểm đặt cọc Trong thực tiễn, việc thiếu sót này đã dẫn tới rất nhiều hệ lụy, trong đó nổi bật là trường hợp hợp đồng được bảo đảm không thể giao kết hoặc giao kết với những điều khoản bất lợi (thiệt thòi) cho một trong các bên tham gia giao dịch đặt cọc

Trường hợp điển hình, Bên A là cá nhân đặt cọc cho Công ty B một khoản tiền 500 triệu đồng để nhận chuyển nhƣợng một lô đất nền trong dự án bất động sản do Công ty B phát triển Thời điểm đặt cọc, các bên không xác định vị trí cụ thể, diện tích của lô đất nằm trong tổng thể dự án Vấn đề phức tạp là, thời điểm giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng, các bên không thống nhất đƣợc đối tƣợng chuyển nhƣợng dẫn đến hợp đồng không thể giao kết hoặc bên đặt cọc phải chấp nhận mua lô đất không đúng với nhu cầu của mình Trường hợp xảy ra tranh chấp, việc giải quyết cũng tồn tại nhiều quan điểm khác nhau Có Thẩm phán nhận định, hợp đồng đặt cọc giữa các bên vô hiệu do mục đích của giao dịch không đƣợc xác định, không đáp ứng yêu cầu luật định về biện pháp đặt cọc Có Thẩm phán cho rằng hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, việc hợp đồng đƣợc bảo đảm không giao kết đƣợc là do lỗi của cả hai bên nên chia đôi yếu tố lỗi nhằm giải quyết hậu quả Cũng có Thẩm phán đã quyết định áp dụng mức giá thị trường để tự Tòa án xác định đối tượng chuyển nhƣợng mà các bên phải giao kết Tác giả nhận thấy, cách hiểu, cách áp dụng pháp luật cụ thể nào trong trường hợp này cũng tồn tại bất cập Vấn đề này cần được các cơ quan Nhà nước phụ trách về chuyên môn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ban hành văn bản hướng dẫn thống nhất về nội dung, đối tượng của hợp đồng đặt cọc

Ngày 18/10/2007, ông Trần Văn H và Công ty TNHH Thương Mại - Dịch vụ

Đánh giá về thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế lớn nhất của cả nước Trong nhiều thập kỷ gần đây, nhịp độ kinh tế nói chung và môi trường kinh doanh bất động sản nói riêng của Thành phố Hồ Chí Minh luôn ở trạng thái sôi động và phức tạp Tại địa phương này, các hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản luôn dẫn đầu về số lƣợng, đồng thời phức tạp về nội dung, tính chất giao dịch Xuất phát từ lý do này, tranh chấp về hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh luôn đƣợc thụ lý với số lƣợng hồ sơ chiếm tỷ lệ rất lớn Quá trình giải quyết các tranh chấp, sự nỗ lực của toàn hệ thống Tòa án đã mang đến những hiệu quả tích cực, tuy nhiên vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, thách thức

Một là, trong xu thế cải cách tƣ pháp của toàn bộ hệ thống chính trị, cùng với sự ra đời của các văn bản pháp luật tố tụng mới, công tác tiếp nhận hồ sơ khởi kiện và thụ lý vụ án của Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã có nhiều thay đổi, đáp ứng kịp thời nhu cầu giải quyết tranh chấp của các chủ thể trong quan hệ hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Nếu như trước đây, điều kiện để được Tòa án thụ lý đơn khởi kiện đối với người khởi kiện luôn là một “thử thách” khó vượt qua Tòa án thường viện dẫn rất nhiều lý do như chưa đủ tài liệu, chứng cứ, đơn khởi kiện chƣa đúng mẫu quy định hay sự việc chƣa đƣợc pháp luật quy định để từ chối thụ lý Thực trạng này xuất phát từ số lƣợng hồ sơ vụ án quá lớn, quá tải đối với đối ngũ Thẩm phán, cán bộ Tòa án Hiện nay, mặc dù tranh chấp không có chiều hướng suy giảm, tuy nhiên trên tinh thần chỉ đạo chung, hầu hết các đơn khởi kiện đều đƣợc Tòa án thụ lý giải quyết Hệ thống văn phòng Tòa án tiếp nhận hồ sơ khởi kiện thông qua các hình thức đa dạng nhƣ nộp trực tiếp tại Tòa án, gửi qua đường bưu điện, nộp đơn bằng phương thức điện tử Quy trình xem xét, xử lý đơn cũng được tinh giản theo hướng chỉ cần chủ thể có quyền khởi kiện, quan hệ tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết là tiến hành thụ lý

Hai là, trong những năm gần đây, công tác đào tạo cán bộ Tòa án đƣợc quan tâm và thực hiện đúng mức, xứng tầm với vị trí của cơ quan thực hiện quyền tƣ pháp, do đó trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của đội ngũ Thẩm phán, cán bộ Tòa án ngày được nâng cao và dần hoàn thiện Trong các thập niên trước, nguồn Thẩm phán tại Thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu xuất phát từ thành phần “cán bộ cách mạng”, bước ra từ chiến tranh và được tập huấn, giao nhiệm vụ xét xử Hiện nay, cán bộ Tòa án, đặc biệt là Thẩm phán đƣợc chuẩn hóa ngay từ thời điểm tuyển dụng Yêu cầu bắt buộc phải là cử nhân luật chính quy, có phẩm chất đạo đức tốt và năng lực công tác thực tiễn, trải qua kỳ thi tuyển dụng khắt khe mới đƣợc nhận và bổ nhiệm các chức danh tƣ pháp tại Tòa án Đặc biệt, khoảng từ năm 2020 trở lại đây, cùng phới sự ra đời và đào tạo chuyên môn hóa của Học viện Cán bộ Tòa án, hầu hết công chức Tòa án đƣợc tuyển dụng đều tốt nghiệp tại Học viện này Điều này đã và đang đáp ứng ngày càng cao yêu cầu về kiến thức pháp lý, chuyên môn nghiệp vụ trong công tác xét xử nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản nói riêng tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

Ba là, tỷ lệ giải quyết hồ sơ vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản luôn đạt chỉ số cao trong tổng thể lƣợng hồ sơ thụ lý của Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Theo báo cáo tổng kết cuối năm thi đua 2023 (tháng 9/2022 đến tháng 10/2023), tỉ lệ giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh đạt 85% trên tổng số thụ lý, trong đó tranh chấp về hợp đồng đặt cọc đạt 92% 1 Điều này đạt đƣợc xuất phát chủ yếu từ sự linh động trong áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp của các Thẩm phán Tinh thần chỉ đạo của lãnh đạo ngành Tòa án đƣợc thống nhất thực hiện xuyên suốt là tăng cường công tác hòa giải tại Tòa án để

1 Nguồn: Văn phòng TAND TP Hồ Chí Minh đương sự tự thống nhất với nhau về việc giải quyết tranh chấp Điều này giúp rút ngắn thời gian giải quyết án và sự tự nguyện thi hành của các chủ thể tranh chấp Tất cả các đơn vị trong hệ thống hai cấp Tòa án Thành phố Hồ Chí Minh đã thành lập trung tâm hòa giải, đối thoại ngay tại Tòa án Trung tâm này hoạt động độc lập và thực hiện giải quyết tranh chấp bằng phương pháp hòa giải ngay trước thời điểm Tòa án thụ lý vụ án Chỉ những tranh chấp mà Trung tâm không thể hòa giải đƣợc Tòa án mới tiến hành thụ lý và áp dụng các biện pháp tố tụng để giải quyết Tuy nhiên, ngay cả sau khi thụ lý vụ án, Tòa án vẫn tiếp tục tổ chức các phiên hòa giải để các đương sự tự định đoạt việc giải quyết tranh chấp của mình

Bốn là, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là đơn vị dẫn đầu cả nước trong việc áp dụng khoa học công nghệ và thông tin trong công tác xét xử và lưu trữ hồ sơ vụ án Hiện nay, tất cả các giai đoạn tố tụng trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản tại Tòa án đều phải đƣợc cập nhật trên hệ thống phần mềm quản lý giám sát của Tòa án Thời điểm nộp đơn khởi kiện, thụ lý vụ án, các biện pháp tố tụng đã đƣợc thực hiện, tình trạng hồ sơ đều đƣợc ghi nhận và lưu trữ trực tuyến Điều này đã và đang đáp ứng ngày càng cao nhu cầu công khai, minh bạch và thông tin hóa công tác xét xử tại Tòa án Các Thẩm phán trong quá trình giải quyết vụ án luôn có động lực lẫn áp lực giải quyết công việc Bên cạnh đó, tất cả các bản án, quyết định của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản đều đƣợc mã hóa và chuẩn hóa, đăng công khai và lưu trữ trên cổng thông tin điện tử của Tòa án Nội dung cập nhật này cùng với hệ thống án lệ đƣợc Tòa án Nhân dân tối cao ban hành bổ sung kịp thời “tài liệu tham khảo”, nguồn chuyên môn cao cho các Thẩm phán vận dụng và áp dụng trong công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Năm 2023, toàn bộ cán bộ, công chức Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã đƣợc cấp tài khoản đăng nhập phần mềm “Trợ lý ảo” của Tòa án Đây là phần mềm hữu dụng, cung cấp cơ sở dữ liệu chuyên sâu từ văn bản quy phạm pháp luật, hệ thống các bản án, quyết định đến các vấn đề chuyên môn đƣợc trao đổi, giải đáp

Năm là, tại Thành phố Hồ Chí Minh, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật luôn đƣợc các cấp, các ngành, đoàn thể xã hội quan tâm và thực hiện đúng mức Điều này đáp ứng ngày càng cao nhu cầu kiến thức pháp luật cho các chủ thể tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Trong lĩnh vực này, các hợp đồng ngày càng đƣợc chuyên môn hóa, tình trạng

“giấy đặt cọc” với nội dung sơ sài không còn phổ biến Quan hệ đặt cọc giữa các bên đƣợc xác lập bằng văn bản với các điều khoản đƣợc thống nhất một cách chi tiết, cụ thể Trước khi ký hợp đồng, cả bên bán lẫn bên mua đều dành thời gian để tham khảo, nghiên cứu tìm hiểu đối tƣợng và quy định của pháp luật có liên quan cũng nhƣ kinh nghiệm thực tiễn để có những giao kết phù hợp với quyền và lợi ích hợp pháp, nguyện vọng của mỗi chủ thể Khi phát sinh tranh chấp, sự tham gia ngay từ đầu của đội ngũ luật sƣ hùng hậu cũng là yếu tố góp phần giảm bớt những hành vi vi phạm pháp luật trong giải quyết tranh chấp Tại Tòa án, môi trường tranh tụng công bằng đã và đang bảo đảm những phán quyết của Tòa án ngày càng khách quan, chính xác và thuyết phục hơn

Sáu là, bên cạnh công tác xét xử, giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng cường công tác thông tin, đối thoại với người dân, với các chủ thể kinh doanh bất động sản Thông qua những kênh đối thoại trực tiếp (nhƣ hội thảo chuyên đề) và trực tuyến nhƣ tiếp nhận ý kiến đóng góp qua cổng thông tin điện tử, cán bộ Tòa án lắng nghe và tiếp thu nhiều hơn các ý kiến trong thực tiễn, kịp thời nắm bắt đƣợc những biển đổi của thị trường kinh doanh bất động sản, cũng như tâm tư, nguyện vọng của Nhân dân Ngƣợc lại, qua đối thoại, Tòa án Thành phố cũng đã tuyên truyền pháp luật, góp phần bảo đảm môi trường kinh doanh bất động sản được phát triển lành mạnh, trang bị kiến thức cho các chủ thể thông qua các phán quyết đƣợc công khai trên cổng thông tin và báo chí

Một là, Vướng mắc về thẩm quyền của Tòa án trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản:

Khoản 3 Điều 26 và khoản 1 Điều 30 của Bộ luật Tố tụng dân sự xác định tranh chấp hợp đồng đặt cọc là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Khoản 1 Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dân sự cũng xác định quan hệ tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện (trừ một số số trường hợp thuộc Tòa án cấp tỉnh như vụ án có yếu tố nước ngoài…) Như vậy, thẩm quyền của Tòa án theo việc và theo cấp xét xử đã đƣợc luật quy định rất rõ ràng Tuy nhiên, trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ đang tồn tại nhiều quan điểm khác nhau, đặc biệt là đối với hợp đồng đặt cọc mua bán, chuyển nhƣợng bất động sản

Quan điểm thứ nhất cho rằng, hợp đồng đồng đặt cọc là hợp đồng dân sự, giao dịch dân sự Tranh chấp phát sinh từ quan hệ này là tranh chấp về hợp đồng, thẩm quyền giải quyết của Tòa án đƣợc xác định theo thẩm quyền chung nơi bị đơn cƣ trú, làm việc hoặc có trụ sở theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật

Tố tụng dân sự năm 2015

Quan điểm thứ hai cho rằng, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có đối tƣợng tranh chấp là bất động sản Do đó, căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp là Tòa án nơi có bất động sản

Việc chưa thống nhất quan điểm áp dụng pháp luật trong tường hợp này đã dẫn đến nhiều hệ lụy trong thực tế Các Tòa án xuất phát từ lý do chủ quan và khách quan trong nhận thức, thường xuyên ra quyết định chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án khác giải quyết các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Có những vụ án, việc chuyển đi chuyển lại hồ sơ đã kéo dài thời gian giải quyết đến cả năm mà không đƣa ra đƣợc phán quyết Quy định về giải quyết tranh chấp thẩm quyền của Tòa án trong thực tiễn cũng tồn tại nhiều bất cập Những người có thẩm quyền giải quyết theo luật thường tìm cách tránh ra văn bản trực tiếp (do sợ nội dung trái luật) mà lựa chọn phương án “chỉ đạo miệng” Tranh chấp thẩm quyền kéo dài thời gian giải quyết vụ án, gây tổn hại cả về vật chất và tinh thần cho các bên đương sự Đã có rất nhiều ý kiến đóng góp, trao đổi về hai quan điểm nêu trên trong suốt thời gian qua nhưng chưa có kết luận chính thức mang tính chất hướng dẫn Trong phạm vi luận văn, tác giả mạnh dạn đƣa ra quan điểm về thẩm quyền giải quyết của Tòa án trong trường hợp này:

Việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, ngoài những yếu tố pháp lý đã nêu, cần thiết phải xem xét đến nội dung yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố và yêu cầu độc lập (nếu có):

- Trường hợp các đương sự tranh chấp yêu cầu trả tiền cọc, phạt cọc, bồi thường thiệt hại…, nội dung yêu cầu này chỉ liên quan đến thực hiện nghĩa vụ thanh toán, Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án phải đƣợc xác định là Tòa án nơi bị đơn cƣ trú, làm việc hoặc có trụ sở theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT

Định hướng nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong

Thứ nhất, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải gắn liền với pháp chế xã hội chủ nghĩa Đảng và Nhà nước đang nỗ lực xây dựng thể chế kinh tế thị trường gắn liền với chủ nghĩa xã hội Đây là khái niệm mang tính phạm trù, kinh tế do thị trường quyết định nhưng phải đặt trong định hướng phát triển chung được cả hệ thống chính trị xây dựng Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc phải đƣợc tiến hành song song và đồng bộ với hoạt động quản lý, giám sát của các cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Giải quyết tranh chấp tại Tòa án ngoài việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm của các chủ thể tham gia quan hệ kinh doanh, còn thể hiện vai trò của Tòa án với vị trí là cơ quan thực hiện quyền tƣ pháp, bảo vệ nền tƣ pháp của Đất nước

Thứ hai, giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải xuất phát và gắn liền với hoạt động của thị trường kinh doanh bất động sản Tranh chấp phát sinh là điểm nghẽn trong dòng chảy kinh doanh bất động sản Việc tăng cường và đẩy nhanh tiến độ giải quyết tranh chấp tại Tòa án giúp quá trình lưu thông hàng hóa bất động sản được diễn ra thông suốt, thị trường vốn do đó cũng liên tục đƣợc luân chuyển, góp phần ổn định và phát triển kinh tế vĩ mô Trong định hướng chung đó, các Thẩm phán Tòa án phải thường xuyên tiếp xúc, tiếp cận để nắm bắt kịp thời những biến động của thị trường bất động sản Hiệu quả của giải quyết tranh chấp không chỉ đƣợc thể hiện bằng những phán quyết chính xác mà còn phải bảo đảm yêu cầu về thời gian giải quyết, mức độ tác động của bản án, quyết định đối với thị trường bất động sản

Thứ ba, việc nâng cao hiệu quả trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản phải tương xứng và phù hợp với trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, vị trí và vai trò của đội ngũ Thẩm phán, cán bộ Tòa án Cán bộ là gốc rễ của việc giải quyết tranh chấp Trình độ của Thẩm phán có ý nghĩa quyết định đối với hiệu quả giải quyết tranh chấp và ngược lại, kết quả phán quyết Tòa án là thước đo của công bằng, công lý và năng lực của Thẩm phán Nhiệm vụ của Thẩm phán là xét xử, là giải quyết các tranh chấp và thông qua thực tiễn xét xử, Thẩm phán thể hiện và bảo vệ tính công bằng, nghiêm minh của pháp luật cũng nhƣ “danh dự” của quyền lực nhân danh Nhà nước

Thứ tư, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản phải đƣợc thực hiện đồng bộ cùng với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật Pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện nay là hệ thống các luật chuyên ngành và các quy phạm nằm rải rác ở các văn bản chuyên môn Lĩnh vực kinh doanh bất động sản có liên quan mật thiết đến hoạt động quản lý hành chính Nhà nước về đất đai, xây dựng, nhà ở Trong phạm vi điều chỉnh của mình, các văn bản pháp luật đôi lúc còn chồng chéo, mâu thuẫn và phủ định lẫn nhau, thậm chí chƣa thực sự bám sát thực tiễn đời sống kinh tế xã hội Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật theo hướng đồng bộ, thống nhất, bám sát thực tiễn là định hướng quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản

Thứ năm, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải gắn liền hiệu lực pháp luật và hiệu lực thi hành của bản án, quyết định Tòa án Phán quyết của Tòa án ngoài việc tuân thủ pháp luật còn phải bảo đảm khả năng đƣợc thi hành trong thực tiễn Hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp về bản chất là hiệu quả thi hành Các phán quyết của Tòa án phải gắn liền với thực tiễn, nội dung tuyên phải cụ thể, rõ ràng và dễ thi hành Cơ quan thi hành án dân sự, các tổ chức, cá nhân liên quan trong phạm vi quyền hạn và nhiệm của mình có trách nhiệm phối hợp thực hiện phán quyết của Tòa án

Thứ sáu, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án phải bảo đảm nguyên tắc dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch Một quốc gia văn minh là quốc gia sở hữu nền tƣ pháp minh bạch Hoạt động xét xử của Tòa án phải tuyệt đối tuân thủ phương châm xuyên suốt của ngành là “Phụng công, thủ pháp, chí công vô tƣ” Toàn thể hệ thống Tòa án phải quán triệt tư tưởng chủ đạo là người dân được quyền tự do thỏa thuận và định đoạt việc giải quyết tranh chấp của mình trong khuôn khổ pháp luật Cán bộ Tòa án chỉ đƣợc thực hiện những công việc đƣợc phân công và đƣợc pháp luật tố tụng quy định Mọi hành vi của Tòa án phải đƣợc minh bạch, tất cả các giai đoạn tố tụng, biện pháp tố tụng phải được công khai Định hướng này nhằm đảm bảo tính liêm chính của phán quyết Tòa án Dân chủ là để đảm bảo quyền dân sự của các chủ thể được thực thi, Tòa án chỉ thực hiện công việc khi được người dân yêu cầu Công khai, minh bạch là để các bên theo dõi, nắm bắt kịp thời diễn biến vụ việc, từ đó có những hành động pháp lý phù hợp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình Công khai, minh bạch còn để các cơ quan, tổ chức, đặc biệt là toàn thể Nhân dân thực hiện quyền giám sát hoạt động tố tụng Tòa án Giám sát để không xảy ra tình trạng quan liêu, tham nhũng, cố tình làm sai lệch hồ sơ vụ việc nhằm trục lợi cá nhân Giám sát còn góp phần tạo động lực, áp lực để cán bộ Tòa án thực hiện tốt nhiệm vụ xét xử được Nhà nước phân công, giao phó

Thứ bảy, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản gắn liền với việc thực hiện và nâng cao quyền lực tƣ pháp của Tòa án Quyền tư pháp là một trong ba quyền lực Nhà nước được Hiến pháp năm

2013 công nhận và bảo vệ Trong suốt chiều dài lịch sử xây dựng và phát triển Nhà nước Việt Nam Xã hội chủ nghĩa, quyền lực tư pháp ít được nhắc đến và chưa thể hiện được vai trò kiểm soát, đối trọng đối với các quyền lực còn lại của Nhà nước (quyền lập pháp và quyền hành pháp) Lần đầu tiên, Quốc hội trao quyền này cho Tòa án khi ghi nhận trong Hiến pháp: “Tòa án thực hiện quyền tư pháp” Đây là vinh dự, là trọng trách, cũng là sứ mạng cao cả đối với Tổ quốc, với Nhân dân Nâng cao hiệu quả trong công tác xét xử nói chung và đối với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản nói riêng phải gắn liền với định hướng Tòa án là cơ quan tư pháp, cơ quan thực hiện đồng thời là cơ quan bảo vệ quyền lực tƣ pháp.