Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại tòa án nhân dân thành phố hồ chí minh

BỘGIÁODỤC VÀĐÀOTẠO NGÂNHÀNGNHÀNƢỚCVIỆTNAM TRƢỜNGĐẠIHỌCNGÂNHÀNGTHÀNHPHỐHỒCHÍMINH NGUYỄNDUYDƢƠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌCTRONGKINH DOANHBẤTĐỘNG SẢN TẠITỊA ÁNNHÂNDÂNTHÀNHPHỐHỒCHÍ MINH LUẬNVĂNTHẠCSĨ Chun ngành: Luật kinh tếMãngành:8380107 Ngƣờihƣớngdẫnkhoahọc:TS.NguyễnThịThuThủy ThànhphốHồChíMinh-Năm2023 LỜICAMĐOAN TơitênNguyễnDuyDƣơng,camđoanLuậnvăn“Giảiquyếttranhchấphợpđồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Tòa án Nhân dân Thành phố HồChíMinh”làcơngtrìnhnghiên cứucủacánhântơi Những nội dung kết nghiên cứu khơng có chép hay giả mạocủa tác giả khác Các tài liệu số liệu đƣợc trích dẫn theo quy định, tincậy xác Kết nghiên cứu luận văn chƣa đƣợc cơng bố trongcơng trìnhnghiên cứunàokhác Tơixin hồn tồn chịutráchnhiệmvềcơng trình nghiêncứu củamình Họcviên NGUYỄNDUYDƢƠNG LỜI CẢMƠN Đầutiên,t c g i ả g i l i t r i â n đ ế n B a n G i m h i ệ u T r ƣ n g Đ i h ọ c N g â n hàng Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Sau đại học Khoa Luật Kinh tế Trong thờigian học thạc sĩ Luật Kinh tế Nhà trƣờng, đƣợc tiếp cận, tiếp thu nhữngkiến thức quý báu lĩnh vực pháp luật kinh tế, tạo hành trang vững chocôngviệcvàsựnghiệpcủabảnthân Tác giả chân thành biết ơn dẫn tận tâm nhiệt huyết q thầy cơKhoaLuậtkinhtế suốt qt rì nh h oà n t hành l uậ n văn t h c sĩ.Đặ c biệt, tôibày tỏ nơi lời cảm tạ sâu sắc đến Tiến sĩ Nguyễn Thị Thu Thủy, giảng viênhƣớngdẫnđãtrựctiếptheodõi,chỉdẫn,hỗtrợtơithựchiện đềtài Trong q trình thực luận văn, tác giả nhận đƣợc hỗ trợ tích cựccủa lãnh đạo Tịa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Tịa án Nhân dân Quận 3,cùng tập thể cán bộ, cơng chức ngành Tịa án địa bàn Thành phố Tơi xin đƣợcgửilờicảmơnchân thànhđếnqvị Lờitriâncuốicùngtơixinđƣợcgửiđếngiađìnhvàbạnbè,nhữngngƣờiđãbêncạnh,đ ộngviên,khíchlệtơitrongsuốtqtrìnhhọctậpvàhồnthànhluậnvănthạcsĩ Xinchân thànhbiếtơn! TÓMTẮTLUẬNVĂN Tênđềtài: “Giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản tạiTịấnNhândânThànhphố Hồ ChíMinh” Tóm tắt: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản địa bànThành phố Hồ Chí Minh vấn đề pháp lý, kinh tế, xã hội bật giaiđoạn Hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh vàđang giải cách hiệu tranh chấp lĩnh vực này, đáp ứng kịp thờiyêuc ầ u c ủ a t h ị t r ƣ n g k i n h d o a n h b ấ t đ ộ n g s ả n T u y v ậ y , x u ấ t p h t t n h i ề u ngunnhânchủquanvàkhách,việcgiảiquyếttranhchấpcủaTịấnvẫncịntồntại nhiều khó khăn, vƣớng mắc Tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩnhằm phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng trìnhgiảiquyếttranhchấphợpđồngđặtcọckinhdoanhbấtđộngsản Luận văn tập trung hệ thống hóa quy định pháp luật hình thức vànội dung giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Từđó, tác giả phân tích đánh giá mặt đạt đƣợc hạn chế tồn tạicủa thực trạng pháp luật lĩnh vực nghiên cứu Luận văn đồng thời tổngkết thực tiễn giải tranh chấp Tịa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minhthơng qua thành tựu đạt đƣợc khó khăn, vƣớng mắc Cuối cùng,tác giả đƣa giải pháp hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu cơng tácgiảiquyếttranh chấphợpđồng đặtcọctrong kinhdoanh bấtđộngsản tạiTịấn Luận văn sử dụng cách hệ thống phƣơng pháp nghiên cứu chủ yếu:logic– l ị c h s ; phântích; tổ ng h ợ p ; t hống k ê ; so s n h ; hệt hố ng ; ều t r a xãhộihọc;ph ƣơngphápxửlýthơngtinvàphƣơngphápdiễngiải,bìnhluận Từkhóa:Đặtcọc,kinhdoanhbấtđộngsản ABSTRACT Topic: “Settlemento f deposit c on t r ac t disputesi nr eal es t at e businessat t he Peopl e’sCourtofHoChiMinhCity” Briefcontent: Disputes over deposit contracts in real estate business in Ho Chi Minh Cityare a prominent legal, economic and social issue in the current period The two-level People's Court system of Ho Chi Minh City has been effectively resolvingdisputes in this field, promptly responding to the requirements of the real estatebusiness market However, stemming from many subjective and objective reasons,the Court's dispute settlement still has many difficulties and problems The authorchooses a research topic for the master's thesis to analyze and evaluate the currentstate of the law and its application in the process of settling disputes over real estatebusinessdepositcontracts The thesis focuses on systematizing the legal provisions on the form andcontent of settlement of deposit contract disputes in the real estate business Fromthere, the author analyzes and evaluates the achievements and limitations of thecurrent legal situation in the research field The thesis also summarizes the practiceofdisputesettlementatthePeople'sCourtof HoChiMinhCitythroughtheachievements and difficulties and problems Finally, the author offers solutions toimprovethelawandimprovetheefficiencyofsettlementofdepositcontractdisputesint herealestatebusiness attheCourt The thesis systematically uses the main research methods: logic history;analysis;synthetic;statistical;compare;system;sociologicalI n v e s t i g a t i o n ; methodsofinformationprocessingandmethodsofinterpretingandcommenting Keywords:Deposit,realestatebusiness DANHMỤCCÁC TỪVIẾTTẮT Từ viếttắt Cụmtừ TiếngViệt BLDS Bộ luật Dân HĐDS Hợpđồngdân NVDS Nghĩavụdânsự BPBĐ Biện phápbảođảm BĐS Bấtđộng sản TTDS Tốtụngdânsự MỤCLỤC LỜICAMĐOAN i LỜI CẢMƠN ii TÓMTẮT LUẬN VĂN iii DANH MỤCCÁCTỪVIẾTTẮT v PHẦN MỞĐẦU 1 Tính cấp thiếtcủađềtài Mụctiêu củađềtài 2.1 Mụctiêutổngquát 2.2 Mụctiêu cụ thể 3 Đốitƣợngvàphạmvinghiêncứu 3.1 Đốitượngnghiêncứu 3.2 Phạmvinghiên cứu 4 Phƣơngphápnghiêncứu Nộidung ngiêncứu Đónggópcủađềtài Tổngquanvềlĩnh vựcnghiên cứu Chƣơng 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANHCHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠITÒA ÁNNHÂNDÂN 1.1 Kháiquátvềhợpđồngđặtcọctrong kinhdoanh bấtđộng sản .9 1.1.1 Kháiniệmđặtcọctrongkinhdoanh bấtđộng sản 1.1.2 Kháiniệmhợpđồngđặtcọctrong kinh doanhbấtđộngsản 11 1.1.3 Tranhchấp hợpđồngđặtcọctrongkinhdoanhbấtđộngsản 12 1.2 Giảiquyếttranhchấphợp đồng đặtcọctrongkinh doanhbấtđộngsảntạiTịấnNhândân 14 1.2.1 Kháiniệmvàđặcđiểmgiảiquyếttranhchấphợpđồngđặtcọctrongkinhdoanh bấtđộngsản 14 1.2.2 Mục đích giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bấtđộngsản 17 1.2.3 Yêucầucủagiảiquyếttranhchấphợpđồngđặtcọctrongkinhdoanhbấtđộngs ản 20 1.3 Khái quát pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinhdoanhbấtđộngsản tạiTòa án 24 1.3.1 Khái niệm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc trongkinhdoanhbấtđộngsản .24 1.3.2 Vai trò pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc trongkinhdoanhbấtđộngsản .26 1.4 Nội dung pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinhdoanhbấtđộngsản tạiTòa án 29 1.5 Cácyếutố đảm bảothựchiện phápluậtvề giảiquyếttranhchấphợpđồngđặtcọctrongkinh doanhbấtđộng sảntạiTịấn 30 1.5.1 Yếu tốquyphạmpháp luật 30 1.5.2 Yếutốtuyên truyền,phổbiến vàgiáodụcphápluật 31 1.5.3 Yếu tố lực chuyên môn nghiệp vụ, phẩm chất đạo đức người ápdụngpháp luật 33 1.5.4 Yếu tốvềnguồnlựckinh tế,cơsởhạtầng .34 KếtluậnChƣơng1 36 Chƣơng2:THỰCTRẠNGGIẢIQUYẾTTRANHCHẤPHỢPĐỒNGĐẶTCỌCTRONG KINHDOANHBẤTĐỘNGSẢNTẠITỊẤNNHÂNDÂNTHÀNHPHỐHỒCHÍ MINH 38 2.1 Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinhdoanhbấtđộng sản tạiTịấn Nhân dân 38 2.1.1 Pháp luật tố tụng giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinhdoanhbấtđộng sản 38 2.1.2 Pháp luật nội dung giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinhdoanhbấtđộng sản .51 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất độngsản tạiTịa ánNhândân ThànhphốHồChíMinh 58 2.2.1 Ápdụngquyđịnhphápluật đốitượngcủahợpđồng đặt cọc trongkinhdoanhbấtđộngsản .58 2.2.2 Áp dụng quy định pháp luật mục đích hợp đồng đặt cọc kinhdoanhbấtđộng sản .62 2.2.3 Áp dụng quy định pháp luật xử lý tài sản đặt cọc kinh doanh bấtđộngsản 67 2.2.4 Áp dụng quy định pháp luật việc xác định yếu tố lỗi làm cho hợpđặtcọcvô hiệu hoặckhôngthểthựchiện .76 2.2.5 Áp dụng quy định pháp luật việc kết hợp chế tài phạt cọc, phạt viphạmhợpđồng vàbồithườngthiệthại 81 2.3 Đánh giá thực trạng giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinhdoanhbấtđộngsản tạiTịấn Nhân dân ThànhphốHồChíMinh 84 2.3.1 Kếtquả đạtđược .84 2.3.2 Khó khăn,vướng mắc .87 KếtluậnChƣơng2 96 Chƣơng3:MỘTSỐGIẢIPHÁPNÂNGCAOHIỆUQUẢGIẢIQUYẾTTRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNGSẢN TẠITỊẤNNHÂNDÂNTHÀNHPHỐHỒ CHÍ MINH 98 3.1 Định hƣớng nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc trongkinhdoanhbấtđộngsản tạiTịa án Nhândân ThànhphốHồChíMinh 98 3.2 Một số giải pháp đề xuất nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợpđồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Tòa án nhân dân Thành phố HồChíMinh 101 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng đặtcọctrong kinhdoanhbấtđộng sản .101 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật giải tranh chấphợpđồngđặtcọctrongkinhdoanhbấtđộngsảntạiTịấnNhândânThànhphốHồ ChíMinh 109 KếtluậnChƣơng3 .112 KẾTLUẬN 114 DANHMỤCTÀILIỆUTHAMKHẢO .i