Tính cấp thiếtcủađềtài
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là vấn đề phức tạp và có tính thời sự trong giaiđoạn hiện nay, nhất là đối với các giao dịch trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã xuất hiện từ xa xưa trong lịchsử giao dịch dân sự ở nước ta. Tuy nhiên, các quy định pháp luật về đặt cọc lạichiếm vị trí rất nhỏ trong hệ thống pháp luật dân sự hiện hành Hiện tại, ngoài mộtsố ít chế định đƣợc quy định trong
Bộ luật Dân sự, các luật chuyên ngành và cácvăn bản hướng dẫn thi hành rất hạn chế trong việc đề cập đến biện pháp đặt cọc.Thực tiễn cho thấy, phạm vi áp dụng của đặt cọc dưới hình thức là một biện phápbảo đảm được cácchủthểl ự a c h ọ n s ử d ụ n g p h ổ b i ế n ở n h i ề u l ĩ n h v ự c , n h ấ t l à trong các giao dịch liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Sự thiếu sótcủa quy phạm pháp luật và sự hạn chế của các bên trong nhận thực về đặt cọc đã vàđanglàmphátsinhcáctranhchấpxungquanhbiệnphápbảođảmnày.Trongcáccơ chế giải quyết tranh chấp dân sự nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh bấtđộng sản nói riêng, Tòa án luôn là sự lựa chọn hữu hiệu bởi tính bảo đảm thực thicủa các phán quyết Việc tiếp tục tìm hiểu, nghiên cứu, đánh giá về biện pháp đặtcọc và hoạt động giải quyết các tranh chấp phát sinh tại Tòa án là nhiệm vụ quantrọngcủangànhkhoahọcpháplý,có ýnghĩatrựctiếpđếnhoạtđộngtƣpháp. Đặt cọc lần đầu tiên đƣợc công nhận và sử dụng là một quy phạm pháp luậtbắt đầu từ Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 Cho tới nay, với sự ra đời của baBộ luật Dân sự (1995, 2005, 2015) cùng nhiều lần sửa đổi, bổ sung, đặt cọc vẫnđƣợc ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tuynhiênnộihàmvàphạmvikhôngcónhiềuthayđổi.Điềunàyphảnánhvịtrípháplý không thểthay thếcủabiệnphápnày,đồng thờithểhiện tính ổn định củanó.
Về bản chất, đặt cọc là giao dịch dân sự, cụ thể là hợp đồng dân sự Hợp đồng đặt cọc được giao kết giữa ít nhất hai bên chủ thể, là sự thỏa thuận về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ đặt cọc Giao dịch đặt cọc phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, các bên có nghĩa vụ phải thực hiện cam kết đã thỏa thuận và chịu chế tài khi xảy ra vi phạm.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2020 vàLuật Nhà ở năm 2020 không có quy định về đặt cọc khi giao kết và thực hiện cácgiao dịch kinh doanh bất động sản (bao gồm hợp đồng mua bán nhà, công trình xâydựng; hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng; hợp đồng thuê mua nhà, côngtrìnhxâydựng;hợpđồngchuyểnnhƣợng,chothuê,chothuêlạiquyềnsửdụngđất;hợpđồn gchuyểnnhƣợngmộtphầnhoặctoànbộdựánbấtđộngsản…).Tuynhiên,trong thực tế, giao dịch đặt cọc vẫn được các chủ thể sử dụng phổ biến trước hoặccùng thời điểm với việc xác lập các hợp đồng kinh doanh bất động sản Lợi dụngnhững hạn chế còn tồn tại trong các quy phạm về đặt cọc, một số chủ đầu tƣ dự án,cácđơnvịkinhdoanhđãsửdụngđặtcọcnhƣbiệnphápđểchiếmdụnglòngtin củakháchhàngnhằmhuyđộngvốntráiquyđịnh,ràngbuộcngườimuatrongvịthế bất lợi khi thực hiện giao dịch Thực tế này đã và đang đặt ra nhiều trở ngại,vướng mắc và rủi ro đối với khách hàng khi thực hiện các giao dịch về bất độngsản,nhấtlàđốivớiviệcmuabán nhàởhìnhthành trong tươnglai.
Thành phố Hồ Chí Minh có địa bàn rộng lớn, là trung tâm kinh tế lớn nhất cảnước, các hoạt động thương mại nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêngdiễn ra liên tục và phức tạp cả về quy mô và tính chất Các tranh chấp phát sinhtrong lĩnh vực này theo đó cũng gia tăng không ngừng trong những năm gần đây.Theothống kê sơ bộ tại hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấpThành phốHồC h í Minh, mỗi năm ngành này thụ lý và giải quyết lên đến hàng ngàn tranh chấp liênquan đến giao dịch kinh doanh bất động sản, trong đó riêng tranh chấp về hợp đồngđặt cọc chiếm tỉ lệ khoảng 30% Bất động sản là đối tƣợng giao dịch có giá trị caonên lĩnh vực kinh doanh này thu hút sự tham gia của rất nhiều chủ thể Việc giảiquyết tranh chấp phát sinh luôn đƣợc ngành Tòa án nỗ lực thực hiện nhằm đáp ứngkịpthờiquyềnvàlợiíchhợpphápcủacácbênthamgia.Tuynhiên,dosốlƣợng tranhchấpquálớn,tínhchấtgiaodịchphứctạpvàsựthiếuđồngbộ,chitiếttrongquyđịnh củapháp luậtdẫnđếnnhiều khókhănđốivớiviệcxétxửcủaTòaán.
Xuất phát từ những lý do và mục đích cơ bản nêu trên, học viên lựa chọn vấnđề “Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tạiTòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ ngànhLuậtkinhtếcủamình.
Mụctiêu củađềtài
Mụctiêutổngquát
Mục đích tổng quát của Luận văn là phân tích làm rõ những vấn đề lý luận vàthực tiễn về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong lĩnh vực kinh doanhbất động sản tại Tòa án Nhân dân, từ đó đƣa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật vànâng cao hiệu quả cho Tòa ánNhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong việc giảiquyếttranhchấptrongthờigiantới.
Mụctiêu cụ thể
Bài viết phân tích những vấn đề lý luận và pháp luật liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Những vấn đề lý luận được thảo luận bao gồm bản chất, đặc điểm của hợp đồng đặt cọc trong lĩnh vực này Ngoài ra, bài viết cũng đề cập đến các giải pháp do Tòa án nhân dân đưa ra để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản.
- Phân tích nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọctrong kinh doanh bất động sản qua đánh giá thực tiễn tại Tòa án nhân dân ThànhphốHồChíMinhtrêncáckhíacạnhnhữngkếtquảđạtđƣợc,nhữnghạnchế,t ồntạivà nguyênnhâncủahạnchế,tồn tại.
- Luận văn đề xuất định hướng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giảiquyếttranhchấphợpđồngđặtcọctrongkinhdoanhbấtđộngsảntạiTòaánnhân dânThành phố HồChí Minh nói riêng và trêncả nước nói chungtrongthời giantới.
Đốitƣợngvàphạmvinghiêncứu
Phạmvinghiên cứu
- Phạm vi nội dung: Luận văn nghiên cứu toàn bộ những vấn đề lý luận vàthực tiễn về giải quyết quyết tranh chấp về thanh toánt r o n g k i n h d o a n h b ấ t đ ộ n g sản bằng hình thức đặt cọc tại Tòa án Nhân dân các cấp theo quy định của pháp luậtViệtNamhiệnhành.
- Phạm vi không gian: Phạm vi khảo sát chủ yếu của luận văn đƣợc thực hiệntại hệ thống Tòa án Nhân dân hai cấp ở Thành phố Hồ Chí Minh, tuy nhiên, tác giảcũng sử dụng những dữ liệu, số liệu thống kê ở các địa phương khác trên toàn lãnhthổViệtNam.
Vào khoảng thời gian từ năm 1995 đến năm 2021, dữ liệu thứ cấp đã được thu thập hiệu quả Bên cạnh đó, tác giả cũng tiến hành khảo sát dữ liệu sơ cấp từ năm 2015 đến thời điểm hiện tại.
Phươngphápnghiêncứu
Luận văn đƣợc nghiên cứu trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác – LêNin,TưtưởngHồChíMinhvàquanđiểmcủaĐảngCộngsảnViệtNamvềpháthuyvai trò của hoạt động tư pháp trong xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa,đề cập trực tiếp đến hoạt động xét xử của ngành Tòa án nói chung và trong lĩnh vựckinhdoanhbấtđộngsảnnóiriêng.
- Phươngphápnghiêncứucụthể: Để giải quyết nhiệm vụ đặt ra, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứucụ thể: Phân tích; tổng hợp; thống kê; so sánh; xử lý thông tin và phương pháp bìnhluận.
Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp được người viết sử dụngxuyên suốt quá trình nghiên cứu Tác giả chú trọng đến việc phân tích chuyên sâunhữngkháiniệm,nhữngdữliệu,từđótổnghợpnhằmtạoracáinhìnmang tí nhbản chất về biện pháp đặt cọc, giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc. Haiphươngphápnàycũngthườngxuyênthayđổivịtríchonhau,cónhữngtrườnghợptácgiảphâ ntích cụ thểrồitổng hợp nộidung vàngƣợclại.
Phương pháp thống kê, luận văn áp dụng chủ yếu ở Chương 2 nhằm nêu bậtđƣợc thực trạng phổ quát của thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tạiTòaán.Phươngphápnàygiúpđemlạithôngtindữliệucảthứcấpvàsơcấp.
Phương pháp so sánh được sử dụng để phân tích sự khác biệt, những mặt ƣuvànhƣợcđiể mc ủ a việc g i ả i q u y ế t t r a n h c h ấ p h ợ p đ ồ n g đ ặ t c ọ c t ro n g g i a o dị ch kinh doanh bất động sản so với các tranh chấp khác tại Tòa án Nhân dân các cấpThành phố Hồ Chí Minh và so với các hệ thống Tòa án khác trong cả nước, cũngnhưtạimộtsố quốcgiakhác.
Nộidung ngiêncứu
Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục,nộidung củaluậnvănđượckếtcấu3chương:
Chương 2 Thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấphợpđồngđặtcọctrongkinhdoanhbấtđộngsảntạiTòaánNhândânThànhp hốHồChíMinh
Chương 3 Định hướng, giải pháp bảo đảm hiệu quả giải quyết tranh chấphợpđồngđặtcọctrongkinhdoanhbấtđộngsảntạiTòaánNhândânThànhp hốHồChíMinh.
Đónggópcủađềtài
- Về mặt lý luận: Luận văn là công trình nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện vềnhững vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về việc giải quyết tranh chấp hợp đồngđặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án nói chung và tại Tòa án Nhân dânThành phố Hồ ChíMinhnóiriêng.
Luận văn đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp và nâng cao hiệu quả giải quyết của Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới.
Luận văn có thể làm tài liệu phục vụ cho cho việc học tập, nghiên cứu trongcác cơ sở nghiên cứu, đào tạo chuyên ngành Luật Kinh tế và Luật học, cũng nhƣtrong công tác đào tạo, bồi dƣỡng chuyên môn nghiệp vụ cho Thẩm phán,Thƣ kýTòa án…, có giá trị áp dụng cao trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp liên quanđếnlĩnhvựcnày.
Tổngquanvềlĩnh vựcnghiên cứu
Giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng đặt cọctrong kinh doanh bất động sản nói riêng là chế định cơ bản của pháp luật về giaodịch dân sự, đã đƣợc giới nghiên cứu, các nhà khoa học đặc biệt quan tâm trongnhữngnămgầnđây.Liênquanđếnvấnđềnàycócáccôngtrìnhtiêubiểunhƣ:
Nhóm các côngtrình nghiêncứuvề pháp luật giải quyết tranh chấpt r o n g kinhdoanhthươngmạibằngTòaánNhândân:ĐinhThịTrang(2013),“Phápl uậtvề giải quyết tranh chấp kinh doanh, thương mại theo thủ tục tố tụng tòa án ở ViệtNam hiện nay”,Luận văn thạc sỹ Luật kinhtế; Võ Ngọc Thông (2017),“ G i ả i quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh, thương mại theo pháp luật tố tụng dân sựViệt Nam từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế; Trần ThịNhƣ Mơ (2016),“ Giải quyết các tranh chấp kinh doanh, thương mại theo phápluật tố tụng dân sự từ thực tiễn Tỉnh Quảng Nam”, Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế…Nhóm các tác giả nghiên cứu một cách khá toàn diện những vấn đề lý luận và thựctiễn về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh, thương mại bằng cơ chế Tòa ánNhân dân Đây là những nghiên cứu mà tác giả có thể kế thừa về phương diện thựctiễn hoạt động thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp tại Tòa án trong lĩnh vựckinhdoanh,thươngmại.
Những nghiên cứu về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọctrong kinh doanh bất động sản: Ths Hà Thái Thơ (2020),“Vướng mắc trong quátrình giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án”, Tạp chí Tòa án nhân dânsố tháng 11/2020; Hoàng Thị Duyên (2020),“ Pháp luật về giải quyết tranh chấphợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, qua thực tiễn tại Thành phố ĐàNẵng”, Luận văn thạc sĩ Luật học; Trần Thị Ngân (2009),“Xác định hợp đồng đặtcọc có hiệu lực hay vô hiệu”, Tạp chí Tòa án Nhân dân kỳ 2 tháng 7; Đắc
Xuyên(2017), TAND huyện Nhà Bè:“Những câu hỏi trong một vụ kiện tranh chấp hợpđồngđặt cọc”,BáoThanhtraViệt Namđiệntử,ngày19/12; Trần MỹLâm(2019),
“Phápl u ậ t v ề g i ả i q u y ế t t r a n h c h ấ p h ợ p đ ồn gk i n h do an h b ấ t động s ả n t ạ i T ò a án”,Luậnvănt h ạ c sĩLuậtkinhtế…
Hầu hết các công trình nghiên cứu ở trên đều có đề cập đến những vấn đề lýluận về biện pháp đặt đọc, hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản và việcgiải quyết tranh chấp tại Tòa án Tuy nhiên, cho đến nay chƣa có công trình nàonghiên cứu một cách đầy đủ, hệ thống cả về phương diện lý luận lẫn thực tiễn giảiquyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bấtđộng sản tại Tòa án Nhân dân Việc xây dựng những công trình nghiên cứu toàndiện nhƣ vậy là cần thiết để làm rõ những bất cập, hạn chế trong các quy định củaphápluậtvàthựctrạng ápdụngtrong côngtácxétxửcủangànhTòaán.
Trong phạm vi luận văn này, tác giả thực hiện việc hệ thống hóa thực trạngpháp luật và thực tiễn áp dụng tại Tòa án Nhân dân trong việc giải quyết các tranhchấp về hợp đồng đặt cọc trong giao dịch kinh doanh bất động sản Từ đó,ngườiviết nêu ra và phân tích những bất cập, hạn chế tồn tại trong thực tiễn áp dụng phápluật, đồng thời đề xuất những kiến nghị, giải pháp khắc phục, nâng cao hiệu quảtrong côngtácxétxửcủaTòaánđốivớicáctranh chấptronglĩnhvựcnày.
VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANHCHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠITÒA ÁNNHÂNDÂN
Kháiquátvềhợpđồngđặtcọctrong kinhdoanh bấtđộng sản
1.1.1 Kháiniệmđặtcọctrongkinhdoanhbấtđộngsản Đặt cọc lần đầu tiên đƣợc công nhận và sử dụng là một quy phạm pháp luậtbắt đầu từ Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 Cho tới nay, với sự ra đời của baBộ luật Dân sự (1995, 2005, 2015) cùng nhiều lần sửa đổi, bổ sung, đặt cọc vẫnđƣợc ghi nhận là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tuynhiênnộihàmvàphạmvikhôngcónhiềuthayđổi.Điềunàyphảnánhvịtrípháplý không thể thay thế của biện pháp này, đồng thời thể hiện tính ổn định của nó.Trong không gian hoạt động của mình, đặt cọc đƣợc áp dụng phổ biến và phù hợpnhấttronglĩnhvựckinhdoanhbấtđộngsản.
“ViệtNamtântừđiển”củatácgiảThanhNghịdoNhàxuấtbảnThànhphốHồ ChíMinhxuấtbảnnăm1991ghiđặtcọclà“đưatrướcmộtíttiềnđểlàm tin”.
Từ điển “Tiếng Việt thông dụng” của tác giả Nguyễn Văn Xô (Nhà xuất bảnTrẻ năm 1998) định nghĩa đặt cọc là“đưa trước một ít tiền để làm tin khi mua mộtvậtgì”.
Các tài liệu “Sổ tay thuật ngữ pháp lý thông dụng”, “Từ điển luật học”,
“Từđiển giải thích thuật ngữ luật học” đều có chung quan điểm cho rằng đặt cọc là mộtbên giao cho bên kia tài sản đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợpđồng. Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:“1 Đặt cọc là việc một bên(sauđây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) mộtkhoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung làtàisảnđặtcọc)trongmộtthờihạnđểbảođảmgiaokếthoặcthựchiệnhợpđồng;2.Trườnghợphợpđồngđượcgiaokết,thựchiệnthìtàisảnđặtcọcđượctrảlại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từchốiviệcgiaokết,thựchiệnhợpđồngthìtàisảnđặtcọcthuộcvềbênnhậnđ ặtcọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả chobên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc,trừ trườnghợpcóthỏa thuậnkhác”.
Trên thế giới, về cơ bản đặt cọc đều đƣợc ghi nhận là một trong các biện phápbảo đảm hợp đồng Tuy nhiên, pháp luật một số nước, trong đó điển hình là phápluật dân sự Pháp khi quy định các biện pháp bảo đảm hợp đồng chỉ bao gồm bồithườngthiệthại,phạtviphạm…màkhôngcóbiệnphápđặtcọc.
Xét dưới góc độ khoa học pháp lý, tại Việt Nam cũng tồn tại nhiều quan điểmkhác nhau về bản chất, vị trí, vai trò của đặt cọc Trong công trình nghiên cứu“Mộtsố suy nghĩ về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam”(HàNội: NXB Bộ Tƣ pháp, 1999), tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: Đặt cọc khôngcó giá trị bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thay vào đó nó có ý nghĩa ngăn ngừa việckhông thực hiện nghĩa vụ, bản chất là cái giá mà các bên thỏa thuận cho quyền rútlại“một lời cam kết đã đưa ra”.Theo cách hiểu này, đặt cọc có ý nghĩa tích cựchơntrong việc tạothời gian để các chủthể xem xét, cânn h ắ c l ạ i q u y ế t đ ị n h g i a o kết hợp đồng của mình Trong khi đó, tiến sĩ Nguyễn Mạnh Bách quan điểm rằngđặt cọc là điều kiện hủy bỏ giao ƣớc một cách“ h ồ i t ố ” , n g h ĩ a l à k h o ả n p h ạ t v i phạm cho các bên khi đơn phương hủy bỏ việc ký kết, thực hiện hợp đồng(“Nghĩavụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam”, Hà Nội: NXB Chính trị Quốc gia, 1998).Trong luận văn này, tác giả đồng tình với quan điểm đƣợc thừa nhận rộng rãi rằngđặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Cách hiểu này phù hợp với quanđiểm lập pháp, đồng thời gần gũi với quan niệm dân gian khi đặt cọc dùng để “làmtin”tronggiaokếtvà thựchiệnhợpđồng.
Luật Kinh doanh bất động sản cùng Luật Nhà ở không đề cập đến đặt cọc trong giao dịch bất động sản Tuy nhiên, thực tế các bên vẫn thường áp dụng đặt cọc trước hoặc khi lập hợp đồng giao dịch bất động sản Theo đó, đặt cọc trong kinh doanh bất động sản được định nghĩa là việc một bên giao cho bên kia tài sản nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng sinh lợi liên quan đến đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, hay các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà và công trình xây dựng Đặt cọc trong kinh doanh bất động sản phải được các bên thỏa thuận bằng văn bản.
Quan hệ đặt cọc đƣợc xác lập giữa ít nhất hai chủ thể là bên đặt cọc và bênnhận đặt cọc Do đó, trong giao dịch dân sự, đặt cọc không phải là hành vi pháp lýđơn phương mà là một dạng hợp đồng Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Kinhdoanh bất động sản không có điều khoản cụ thể về hợp đồng đặt cọc Tuy nhiên,xuất phát từ khái niệm hợp đồng đƣợc quy định tại Điều 385 của Bộ luật Dân sự vànộihàmcủabiệnphápđặtcọc,cóthểđịnhnghĩa:
Hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận giữa bênđặt cọc và bên nhận đặt cọc về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ đốivới việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua việcgiaonhậntàisảnđặtcọc.
Bản chất là sự thỏa thuận giữa các chủ thể, do đó hợp đồng đặt cọc phải tuânthủ những quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự nhƣ: Chủ thể tham gia phảiđƣợc pháp luật dân sự công nhận và phù hợp với giao dịch; mục đích và nội dungcủa hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội; các bên tham gia hoàn toàn tựnguyện, không bị ép buộc, xúi giục; hình thức của hợp đồng phù hợp với quyđịnh…
Ngoài các đặc điểm chung của hợp đồng đặt cọc, hợp đồng đặt cọc trong kinhdoanhbấtđộng sảncòn cómộtsốđặcđiểmriêngchủyếusau đây:
Một là,về chủ thể tham gia ký kết: Hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh
BĐSluôn luôncó sựthamgiacủa mộtbên làchủthểkinhdoanhBĐS.
Chủ thể kinh doanh BĐS có thể là nhà đầu tƣ kinh doanh BĐS bỏ vốn đầu tưtạolậpBĐShànghóasauđóbán,chothuê,chothuêmuakiếmlờihaylàngười nhận chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua BĐS của tổ chức, cá nhân để chuyển nhƣợnglại, cho thuê lại, cho thuê mua lại nhằm mục đích kiếm lời Theo Luật Kinh doanhBĐS năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), để trở thành chủ thể kinh doanh BĐS,tổ chức, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 10 của đạo Luật này,cụ thể:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập (một trong các loại hình):Doanh nghiệp tƣ nhân, Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, Công ty tráchnhiệm hữu hạn từ hai thành viên trở lên, Công ty cổ phần, Công ty hợp danh hoặchợp tácxã(ngoạitrừquyđịnhtạikhoản2Điều 10Luậtnày).
- Có đầy đủ điều kiện tham gia giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật;khôngthuộcmộttrong cáctrườnghợp bịhạn chếhoạtđộng.
- Đối với chủ thể đầu tƣ dự án bất động sản, vốn chủ sở hữu phải cao hơnhoặcbằng15%hoặc20%vốnđầutƣtùythuộcvàoquymôsửdụngđấtcủadựán.
Đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên, chủ thể kinh doanh không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp Tuy nhiên, họ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật Nghĩa vụ này nhằm đảm bảo công bằng về mặt thuế và đóng góp vào nguồn thu của Nhà nước Việc kê khai và nộp thuế đúng hạn, chính xác không chỉ là nghĩa vụ của công dân mà còn thể hiện sự tuân thủ pháp luật và trách nhiệm của chủ thể kinh doanh trong việc đóng góp vào sự phát triển chung của xã hội.
Hai là,hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS bên cạnh việc tuân các quyđịnh của Bộ luật Dân sự năm 2015, còn chịu sự điều chỉnh trực tiếp và chủ yếu củaLuật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), Luật Nhà ở,Luật Xây dựng, Luật Thương mại năm 2005… Bên cạnh đó, các văn bản hướngdẫn của Chính phủ, Bộ - Ban - Ngành, các quyết định hành chính của cơ quan Nhànước có thẩm quyền cũng tác động, chi phối thường xuyên và cụ thể đến quan hệđặtcọcnày.
Hợp đồng đặt cọc trong giao dịch bất động sản là một công cụ pháp lý nhằm đảm bảo tính ràng buộc và thành ý thực hiện hợp đồng mua bán bất động sản Mục đích chính của loại hợp đồng này là tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan, cũng như tạo động lực thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng Các điều khoản của hợp đồng đặt cọc thường bao gồm các nội dung như giá trị đặt cọc, thời hạn đặt cọc và trách nhiệm của bên vi phạm hợp đồng.
Tranhchấphợpđồngđặtcọctrongkinhdoanhbấtđộngsảnlàmộtdạngcụthể củatranhchấpgiữacácchủthểtronghoạtđộngkinhdoanh,thươngmại.Dưới góc độ quy phạm, hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam không có chế định địnhnghĩa về tranh chấp, tuy nhiên các văn bản luật đề cập thường xuyên đến thuật ngữnày nhƣ một phần không thể thiếu của giao dịch dân sự Ở khía cạnh thuật ngữ, cácnhà khoa học pháp lý đồng nhất quan điểm rằng tranh chấp hợp đồng là những bấthòa, mâu thuẫn phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng và đƣợc giải quyếtthôngquacơchếthươnglượng,thỏathuậnhoặctàiphán.
Giảiquyếttranhchấphợp đồng đặtcọctrongkinh doanhbấtđộngsảntạiTòaánNhândân
Tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và tranh chấphợp đồng đặt cọc nói riêng diễn ra thường xuyên, xuyên suốt cùng với sự phát triểncủađời sốngkinhtếxãhội.Khibấtđồng giữacácbênthamgiagiaodịch pháttriển đến mức không thể dung hòa, nhất thiết phải có cơ chế giải quyết mâu thuẫn. Vềbản chất,giải quyết tranh chấp là việc làm chấm dứt xung đột về quyền và nghĩa vụgiữa các chủ thể tham gia giao kết trong quá trình thực hiện hợp đồng Có hai cơchế giải quyết tranh chấp được thừa nhận rộng rãi và được pháp luật công nhận làhòagiải,thương lƣợngvàtàiphánđộclập.
Cơ chế hòa giải, thương lượng trong giải quyết tranh chấp thường được cácbênưutiênlựachọnápdụng.Ưuđiểmcủaphươngphápnàylàthờigiangiảiquyếttranh chấp nhanh chóng, chi phí giải quyết hạn chế và đặc biệt sau khi mâu thuẫnkết thúc, các bên có thể giữ đƣợc hòa khí, thiện chí để tiếp tục giao kết và thực hiệncác giao dịch kinh doanh nhằm tạo ra lợi nhuận Một đặc điểm và là yêu cầu nổi bậtcủalựachọnnàylàphảituânthủnguyêntắctựnguyện,khôngbênnàođƣợcđƣaraép buộc trong quá trình hòa giải, thỏa thuận đạt đƣợc giữa các bên không đƣợc tráipháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của bên thứ ba hoặc vi phạm đạo đứcxãhội.
Cơ chế tài phán độc lập là giải quyết tranh chấp thông qua phán quyết của cơquan, tổ chức có thẩm quyền.P h á p l u ậ t V i ệ t N a m h i ệ n h à n h c ô n g n h ậ n h a i h ệ thống tổ chức có chức năng và thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọctrongkinhdoanhbấtđộngsản.Thứnhất,cáccơquanquảnlýhànhchínhNhànướctrong lĩnh vực quản lý đất đai, nhà ở, hoạt động kinh doanh bất động sản…, trongphạm vi lĩnh vực mình quản lý có thẩm quyền giải quyết các khiếu nại, tố cáo củacác chủ thể trong quá trình thực hiện hợp đồng đƣợc giao kết Thứ hai, hệ thống cơquan quan tài phán tƣ pháp (cơ quan tố tụng) có mọi quyền hạn trong việc bảo vệpháp luật và giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bấtđộngsản.Nếunhưcáctổchứctrọngtàithươngmạicóthẩmquyềngiảiquyếttranhchấp trên cơ sở thỏa thuận lựa chọn giữa các bên giao kết thì Tòa án Nhân dân giữthẩm quyền chung trong việc giải quyết tất cả các tranh chấp phát sinh trong quátrình xáclập và thựchiệnhợpđồngđặtcọckinhdoanhbấtđộngsản.
Trên cơ sở lý luận về cơ chế giải quyết tranh chấp, quyền hạn và chức năngcủaTòaánđƣợcphápluậtquyđịnh,trongphạmviluậnnày,tácgiảđƣarakhá i niệm về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất đồng sản tạiTòa án Nhân dân nhƣ sau:Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinhdoanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân là việc Tòa án trên cơ sở yêu cầu của cácbên tranh chấp, căn cứ vào các quy định của pháp luật và tài liệu, chứng cứ cótronghồsơvụviệc,đưaraphánquyếtlàmchấmdứtxungđột,bảovệquyền,lợiíc h hợp của các chủ thể trong và liên quan đến việc giao kết và thực hiện hợp đồngđặtcọctronghoạtđộngkinhdoanhbấtđộngsản.
Bên cạnh những nguyên tắc chung trong giải quyết tranh chấp, việc giải quyếttranhchấphợpđồngđặtcọctrongkinhdoanhbấtđộngsảntạiTòaánNhând âncòn cónhữngđặcđiểmnổibậtchủyếu dướiđây:
Thứ nhất,cơ chế giải quyết thông qua hoạt động tố tụng Tòa án thường là lựachọn cuối cùng sau khi các bên không thể tự giải quyết tranh chấp thông qua hìnhthức hòa giải, thương lượng Chỉ khi những mâu thuẫn không thể dung hòa các chủthể mới yêu cầu Tòa án giải quyết “Vô phúc đáo tụng đình”, các phán quyết củaTòa án luôn tuân thủ nguyên tắc khách quan, tôn trọng sự thật và thƣợng tôn phápluật Trong đa số các trường hợp, giải quyết tranh chấp bằng cơ chế này đều có khảnăng gây ra những “tổn thương” cho cả bên thắng lẫn bên thua, quan hệ kinh doanhgiữacácbên cóthểchấmdứt,thậmchíphátsinhhiềmkhích,căngthẳng.
Quá trình tố tụng phụ thuộc vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án do đương sự cung cấp Tuy nhiên, đương sự không bắt buộc nộp tài liệu bất lợi cho họ Do đó, trong đa số trường hợp, tài liệu sẵn có không đủ để chứng minh sự thật khách quan, dẫn đến quá trình thu thập chứng cứ của tòa phụ thuộc vào điều kiện khách quan và thường không có kết quả ngay lập tức Thêm vào đó, tại tòa, các bên thường đối đầu, cố gắng gây bất lợi cho bên còn lại, khiến quá trình xét xử phức tạp và mất nhiều thời gian hơn Trong khi đó, quyết định đưa ra chậm trễ có thể không bảo vệ kịp thời quyền lợi hợp pháp của các bên, dẫn đến tình trạng "công lý đến trễ là công lý bất công".
Thứ ba,Tòa án giải quyết tranh chấp trên cơ sở tuân thủ sự chỉnh thể của hệthống pháp luật Ở nhiều lĩnh vực, nhất là trong hoạt động kinh doanh bất động sản,sự điều chỉnh của nhiều ngành luật (luật dân sự, luật đất đai, luật nhà ờ, luật kinhdoanh bất động sản, luật thương mại…) đôi lúc có sự chồng chéo, thiếu tính đồngnhất Do đó, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất độngsản tại Tòa án Nhân dân xét về tổng thể có khả năng thiếu tính linh động và thíchnghivớiđờisốngkinhtếxãhội,vớisựphátsinhvàthayđổicủacáctranhchấp.
Thứ tư,ưu điểm nổi bật của phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặtcọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân là cơ chế đảm bảo thi hành.Tòa án Nhân dân giữ và thực hiện quyền tƣ pháp Các bản án, quyết định của Tòaán có hiệu lực pháp luật và bảo đảm thi hành bằng bộ máy cƣỡng chế Nhà nước.Bên có nghĩa vụ không thể từ chối hoặc trốn tránh trách nhiệm phát sinh do hành vivi phạm hợp đồng, quyền và lợi ích hợp pháp của bên bị xâm phạm đƣợc pháp luậtvàNhànướccanthiệpđểbảovệtốiđa.
1.2.2 Mục đích giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanhbấtđộngsản
Thứ nhất,mục đích then chốt và đầu tiên của việc giải quyết tranh chấp hợpđồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS là làm chấm dứt những xung đột, bất hòa giữacácbêngiaokết,đảmbảohợpđồngđƣợcthựchiệnthiệnchívàcókếtquả.Trêncơsở đó, việc giải tranh chấp có ý nghĩa tích cực trong việc duy trì trật tự pháp luật, sựổn định trong hoạt động kinh doanh bất động sản, góp phần đảm bảo sự phát triểnbền vữngcủanền kinhtế,ổnđịnhchínhtrị vàan toànxãhội.
Bất động sản là tài sản mang tính đặc thù Đây là tài sản không thể di dời vàkhông sản sinh ra lợi tức trực tiếp nhƣ các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác.Tuynhiên, cũng như hầu hết các nước trên thế giới, tại Việt Nam, bất động sản là thịtrường sở hữu vốn gần như lớn nhất trong hệ thống kinh tế Với tâm lý “người đẻnhưngđấtkhôngđẻ”,thịtrườngbấtđộngsảndođótrởthànhkênhđầutưnổibật và thiết yếu của hầu hết các cá nhân, tổ chức tìm kiếm lợi nhuận, thậm chí bất độngsản còn đƣợc quan niệm là tài sản tích trữ, “của để dành” của đại đa số dân cƣ.Trong những thập kỷ gần đây, chúng ta đã và đang chứng kiến “khả năng chi phối”của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế vĩ mô Với tư cách là thị trườngchiếm dụng vốn lớn nhất, mọi động thái của hoạt động kinh doanh bất động sản, từsự ngƣng trệ đến thanh khoản đột biến đều tác động lập tức đến thị trường vốn.Trongrấtnhiềutrườnghợp,Nhànướcphảiluôncanthiệpvàđiềuchỉnhchínhsáchliênqua nđếnbấtđộng sản đểgiảmthiểutácđộngđếncáclĩnhvựckinh tếkhác.
Trong phạm vi cụ thể, tranh chấp hợp đồng đặt cọc là dạng tranh chấp xảy rathường xuyên, phổ biến trong hoạt động kinh doanh bất động sản Nếu những tranhchấp này không được giải quyết kịp thời sẽ kìm chế tính thanh khoản, sự ổn địnhtrong lưu thông của thị trường hàng hóa bất động sản Dưới góc độ cá thể, tranhchấp kéo dài gây tâm lý ức chế cho các bên tham gia, mâu thuẫn âm ỉ nhiều khảnăng phát triển thành xung đột xã hội, phá vỡ đoàn kết trong đời sống dân cƣ vàtiềmẩnnguycơgâymấtổnđínhchínhtrị.
Thứ hai,giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS là giảipháp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp củac á c b ê n t h a m g i a h o ặ c l i ê n q u a n đ ế n giaodịch.
Các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sảnchủ yếu xuất phát từ hành vi vi phạm, không thực hiện hoặc thực hiện không đúng,không đầy đủ các quyền và nghĩa vụ đƣợc các bên thỏa thuận tại hợp đồng.Cáchành vi vi phạm này có khả năng làm cho mục đích của hợp đồng đặt cọc khôngthực hiện đƣợc hoặc thực hiện không đúng với ý chí của chủ thể khi giao kết Bênbị vi phạm thường ghánh hậu quả trực tiếp, chịu tổn thất về cả vật chất lẫn tinhthần Việc giải quyết tranh chấp nhằm bảo vệ kịp thời những quyền lợi này,khắcphụchậuquảvàngănngừathiệthạicóthểtiếptụcxảyra.Trongtrườnghợpngượclại(ítph ổbiến),bêncóhànhviviphạmxuấtpháttừsựkiệnbấtkhảkhánghoặctrởngạikhác hquanlạilàbênchịutổnthất.Việcgiảiquyếttranhchấpnhằmđảm bảo công bằng, công lý đƣợc thực thi, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hạn chế nhữngtổn thấtngoàiý muốncủatấtcảcácbên.
Thứ ba,giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh BĐS tạo cơsở nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, góp phần tăng cường pháp chế xã hội chủnghĩa.
Các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinhdoanh bất động sản áp dụng và sử dụng pháp luật làm công cụ để giải quyết tranhchấp Hiến pháp năm 2013, Luật Tổ chức Tòa án Nhân dân và các bộ luật tố tụngđều quy định rằng, trong giải quyết tranh chấp, Tòa án (Thẩm phán) độc lập và chỉtuânt h e o p h á p l u ậ t P h á p l u ậ t l à b i ể u h i ệ n c a o n h ấ t c ủ a ý t h ứ c x ã h ộ i , l à c h u ẩ n mực, quy tắc xử sự chung được thể chế hóa, pháp điển hóa thông qua ý chí của giaicấp thống trị Dưới góc độ kinh tế xã hội, pháp luật tạo nền tảng và bảo đảm trật tựlưu thông trong quan hệ dân sự, kinh tế Tuy nhiên, pháp luật nếu không đƣợc ápdụng trong thực tiễn thì chỉ là những quy định trừu tƣợng mà đại bộ phận dân cƣkhông biết đến, không ý thức đƣợc Thông qua giải quyết tranh chấp hợp đồng đặtcọc trong kinh doanh bất động sản, pháp luật đƣợc thực thi và tạo cơ sở trong hoạtđộng kinh doanh, trong đời sống xã hội Các phán quyết đƣợc thông qua là “kênhtruyền thông” trực tiếp và hiệu quả nhất để các tổ chức, cá nhân ý thức đƣợc hậuquả của hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản nóichung và trong giao dịch đặt cọc nói riêng Thông qua đó, các bên hình thành đƣợcnhận thức và tự điều chỉnh hành vi trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng,chủ động ngăn ngừa việc phát sinh tranh chấp và thiệt hại có thể xảy ra Ở tầm phổquát,nhậnthứcnàykhiđƣợcphổbiếnsẽhìnhthànhýthứcphápluật,gópphầnbảođảmpháp chếxãhộichủnghĩađƣợcthựcthitrong thựctiễn.
Thứ tư,giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh
BĐSb ả o đảm chức năng xét xử, quyền lực tƣ pháp củaT ò a á n N h â n d â n , đ ồ n g t h ờ i g ó p phầnkhẳngđịnhvịtrí,vaitròvàhình ảnhcủaThẩmphántrongxãhội.
Lần đầu tiên trong lịch sử lập hiến, Hiến pháp năm 2013 ghi nhận “Quyền tƣpháp”v à g i a o c h o T ò a á n N h â n d â n t h ự c h i ệ n Q u y ề n t ƣ p h á p l à m ộ t t r o n g b a quyền lực Nhà nước (bên cạnh quyền lập pháp và quyền hành pháp) được lịch sửvăn minh nhân loại xây dựng và công nhận Trong đó, mức độ và hiệu quả của việcthực hiện quyền tư pháp trong đời sống chính trị, kinh tế, xã hội là thước đo vănminh củamỗiquốcgia.
Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinhdoanhbấtđộngsản tạiTòa án
Nhƣ đã trình bày tại Mục [1.3.1], pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồngđặt cọc trong kinh doanh bất động sản bao gồm chỉnh thể thống nhất những quyphạm nội dung và quy phạm hình thức.T h e o đ ó , t r o n g p h ạ m v i l u ậ n v ă n n à y , t á c giả phân chia nội dung hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này tại Tòa án thành cácnhómquyđịnhchủyếusauđây:
Một là,nhóm quy định về nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọctrong kinh doanh bất động sản tại Tòa án.N h ó m q u y p h ạ m n à y đ ặ t r a n h ữ n g nguyên tắc phải đƣợc tuân thủ cho cả các bên tranh chấp, cá nhân, tố chức có liênquan, đồng thời đối với cơ quan tiến hành tố tụng, người tiến hành tố tụng.T h e o đó,c ó t h ể k ể r a n h ữ n g n g u y ê n t ắ c c ơ b ả n n h ƣ : N g u y ê n t ắ c q u y ề n y ê u c ầ u g i ả i quyết tranh chấp, quyền tự định đoạt của các đương sự; nguyên tắc chứng cứ,chứng minh;nguyên tắchòagiải;nguyêntắcxétxử….
T ò a á n ; nhiệm vụ và quyền hạn của cơ quan tiến hành tố tụng, người tiến hành tố tụng;quyền, nghĩa vụ của người tham gia tố tụng Nhóm quy định này tạo cơ sở và xácđịnh phạm vi về quyền hạn, nhiệm vụ, nghĩa vụ của các cơ quan, tổ chức, cá nhânthamgi a v à c ó l i ê n q u a n đ ế n v i ệ c g i ả i q uy ết t r a n h c h ấ p h ợ p đ ồn gđ ặ t cọ c t ro n g kinhdoanhbấtđộngsản tạiTòa án.
Ba là,nhóm quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặtcọc tại Tòa án Nhóm quy phạm này quy định cụ thể, chi tiết về việc khởi kiện vàthụlývụán;giaonộp,thuthậpvàcôngkhaitàiliệu,chứngcứ;thủtụchòagiải;t hủtụcxétxử;thủtụckiểmsátvà giámđốcviệcxétxử…
Bốn là,nhóm quy định của pháp luật nội dung về giải quyết tranh chấp hợpđồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Nhóm quy phạm này là tổng thể cácđạoluật,cácvănbảnhướngdẫnthihànhluậtđiềuchỉnhtrựctiếpvàgiántiếpđến quan hệ đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Những đạo luật chủ yếu trong lĩnhvựcnàycóthểkểđếnnhƣ:BộluậtDânsự,LuậtĐấtđai,LuậtKinhdoanhbấtđộngsản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Thương mại… Tùy từng quan hệ tranh chấp,nội dung và thời điểm tranh chấp mà Tòa án lựa chọn áp dụng quy định của phápluậtnộidungphùhợp.
Năm là,nhóm quy định về hiệu lực của phán quyết giải quyết tranh chấp hợpđồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản của Tòa án Nhóm quy phạm này thểhiện các quy định chủ yếu về: quyền kháng cáo của các đương sự, kháng nghị củaViện kiểm sát; thời điểm có hiệu lực của bản án, quyết định; bảo đảm thi hành bảnán,quyếtđịnh củaTòaán; khiếunại,tố cáotrong giảiquyếttranhchấp.
Cácyếutố đảm bảothựchiện phápluậtvề giảiquyếttranhchấphợpđồngđặtcọctrongkinh doanhbấtđộng sảntạiTòaán
Pháp luật cần phù hợp với thực tiễn, phản ánh ý chí giai cấp thống trị và xã hội, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Các quy định pháp luật phải dân chủ, minh bạch và khả thi Hoạt động kinh doanh bất động sản phức tạp, chịu nhiều luật điều chỉnh, đòi hỏi sự đồng bộ, thống nhất Các văn bản hướng dẫn hành chính phải tuân thủ pháp luật, phù hợp với địa phương nhưng đảm bảo thống nhất ngành dọc Trong giải quyết tranh chấp, pháp luật gắn nhiệm vụ với quyền hạn, đơn giản thủ tục, hạn chế quyền lực cơ quan tài phán nếu không phục vụ mục tiêu bảo vệ quyền lợi hợp pháp Theo xu hướng tiến bộ, luật tố tụng sẽ loại bỏ quyền thu thập tài liệu, chứng cứ của Tòa án để tăng cường quyền tự định đoạt của đương sự.
Phápluậtnếukhôngđượcphổbiếnđếntoànthểngườidânsẽrấtkhópháthuytác dụng trong thực tiễn, nhiều khả năng trở thành “kinh thƣ trong bảo tàng” Dovậy, bắt nguồn từ yêu cầu của đời sống xã hội, pháp luật khi ra đời phải quay lạithâm nhập vào văn hóa người dân Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặtcọc trong kinh doanh bất động sản phải đƣợc phổ biến trước hết đến các chủ thểtham gia vào quan hệ này Cả bên mua, bên bán, cá nhân, tổ chức liên quan đều cầnphải đƣợc trang bị kiến thức pháp luật cần thiết để tham gia vào giao dịch Để phápluật thực sự trở thành văn hóa kinh doanh bất động sản, Nhà nước phải tiến hànhtriệtđểcôngtácphổcậpbằngcácbiệnpháp,phươngthứccơbảnchủyếusauđây:
Một là,phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trongkinh doanh bất động sản bằng phương pháp truyền thông Các bộ ban ngành, tổchức hữu quan phải kết hợp việc tuyên truyền miệng, phát hành các ấn phẩm báochí( b á o v i ế t , b á o n ó i , t r u y ề n h ì n h … ), t ậ n d ụ n g ƣ u t h ế c ủ a c ô n g n g h ệ t h ô n g t i n trong giai đoạn hiện nay Đây là hoạt động thường xuyên và mang tính phổ cập.Hìnhthứctuyêntruyềnphảiphùhợpvớitừngđốitƣợngdâncƣ.
Hai là,phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trongkinh doanh bất động sản thông qua việc tổ chức các chuyên đề, các câu lạc bộ pháplý. Chính quyền kết hợp với các tổ chức liên quan tổ chức thường xuyên các cuộchội thảo pháp lý, cuộc thi tìm hiểu, hoạt động tƣ vấn pháp luật Thông qua đó, mộtmặt giúp pháp luật tiếp cận đƣợc đông đảo quần chúng Nhân dân, mặt khác ghinhận và tiếp thu những ý kiến, phản hồi từ thực tiễn đối với khả năng áp dụng củaphápluậttrongđờisống.
Bộ Giáo dục cần xây dựng khung đào tạo cơ bản, trong đó bao gồm giáo dục pháp luật nói chung và pháp luật kinh doanh bất động sản nói riêng đối với các đối tượng học sinh, sinh viên Chương trình giáo dục pháp luật này cần phù hợp với độ tuổi, hoàn cảnh và văn hóa của mỗi địa phương nhằm phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản thông qua giáo dục phổ thông, giúp người dân nâng cao nhận thức và bảo vệ quyền lợi của mình khi tham gia các giao dịch liên quan đến lĩnh vực này.
Thứ tư, phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản bằng việc tăng cường công tác hòa giải cơ sở Khi xảy ra các tranh chấp, trước khi các bên lựa chọn cơ quan tài phán giải quyết, các tổ chức hữu quan cần thiết phải tiến hành thủ tục hòa giải Việc hòa giải chủ yếu bằng phương pháp giải thích pháp luật, giúp các bên tranh chấp tự ý thức được hậu quả pháp lý, từ đó lựa chọn và điều chỉnh hành vi phù hợp nhằm chấm dứt xung đột, tiết kiệm thời gian, công sức giải quyết tranh chấp, đồng thời góp phần tích cực giúp pháp luật trở nên gần gũi.
Năm là,phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trongkinh doanh bất động sản thông qua hoạt động quản lý Nhà nước Cơ quan Nhànước trong lĩnh vực mình quản lý phải tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, quađóngănchặnvàphòngngừacáctranhchấpcókhảnăngxảyrangaytừthờiđiểm hợp đồng mới được giao kết, thực hiện Việc giám sát thường xuyên của Nhà nướcsẽ hạn chế hành vi vi phạm của các chủ thể tham gia quan hệ kinh doanh bất độngsản.
Sáu là,phổ biến pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trongkinhdoanhbấtđộngsảnthôngquacácphánquyếtkịpthời,chínhxác,hợp tình,hợp lý của cơ quan tài phán Một trong các biện pháp trực tiếp và hiệu quả nhấttrong công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật là cho người dân thấy, nhận thứcđược hậu quả của hành vi vi phạm Các phán quyết của Tòa án không chỉ bảo vệquyền, lợi ích hợp pháp của bên bị xâm phạm mà còn mang tính răn đe,p h ò n g ngừavàgiáodụcphápluậtđốivớingườidân.
1.5.3 Yếu tố năng lực chuyên môn nghiệp vụ, phẩm chất đạo đức củangườiápdụngphápluật
Thước đo chuẩn mực nhất cho tính khả thi của quy phạm pháp luật chính làngười áp dụng trong thực tiễn Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọctrong kinh doanh bất động sản đƣợc áp dụng đầu tiên bởi chính các chủ thể thamgia vào quan hệ này Cá nhân, tổ chức khi trang bị đủ kiến thức, sự hiểu biết phápluật trong lĩnh vực hoạt động sẽ biến những quy phạm Nhà nước trở thành văn hóakinh doanh Ở khía cạnh này, pháp luật thể hiện một cách trọn vẹn tính ƣu việt củamình trong thực tiễn Do đó, nhận thức, ý thức pháp luật, đạo đức kinh doanh củacác chủ thể là yếu tố quan trọng, quyết định việc thực hiện pháp luật về giải quyếthợpđồngđặtcọctrong kinhdoanhbấtđộngsản.
Nhóm người áp dụng pháp luật thứ hai là cơ quan quản lý hành chínhNhànước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Thực tiễn cho thấy, số lượng tranhchấp xảy ra nhiều hay ít, đơn giản hay phức tạp, nghiêm trọng hoặc ít nghiêm trọngcó nguyên nhân chủ yếu bắt nguồn từ trình độ quản lý của Nhà nước Cán bộ quảnlý một khi được trang bị đầy đủ kiến thức pháp luật trong lĩnh vực của mình, cóphẩm chất đạo đức tốt sẽ thực thi pháp luật một cách hiệu quả, qua đó ngăn ngừatranh chấpphátsinhvàhậuquảcóthểxảyra.
Nhóm thứ ba và là nhóm áp dụng thường xuyên, chuyên biệt pháp luật về giảiquyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản chính là cơ quantàiphán.Ởbấtkỳquốcgianào,Tòaánđềulàhiệnthâncủacônglý,làcơquan thực thi và bảo vệ nền tƣ pháp Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của đội ngũ Thẩmphán, cán bộ Tòa án chính là thước đo sự phát triển tư pháp Để pháp luật giảiquyết tranh chấp được thực thi, các Thẩm phán không chỉ phải nắm rõ nhiệm vụ vàquyền hạn của mình, mà còn phải đƣợc trang bị một cách hệ thống kiến thức phápluậtvềđốitượnggiảiquyết.TòaánNhândântốicaohàngnămđềutổchứcthườngxuyên những chương trình đào tạo ngắn hạn và dài hạn, các cuộc hội thảo chuyênđề và tổng kết thực tiễn xét xử, qua đó tăng cường trình độ chuyên của Thẩm phán.Một yếu tố quan trọng khác bảo đảm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồngđặt cọc trong kinh doanh bất động sản đƣợc thực thi một cách hiệuq u ả v à c h í n h xácđólàđạođứcThẩmphán.Suychocùng,phápluậtlàsángtạocủaconng ườivà cũng do con người trực tiếp thực hiện Thẩm phán nếu không kiên định vớiphẩm chất trong sáng của ngành sẽ không bảo đảm áp dụng pháp luật một cáchchínhxácnhƣtựthâncủanó.“Phụngcông,thủpháp,chícôngvôtƣ”làtônchỉchohoạtđộng xétxử củaThẩmphán.
Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc bất động sản phải hài hòa với năng lực kinh tế để đảm bảo tính khả thi Quá trình giải quyết tranh chấp gồm thu thập chứng cứ, khắc phục hậu quả, đòi hỏi nguồn lực lớn Thiếu nguồn lực tài chính sẽ cản trở các bên, cơ quan xét xử trong việc theo đuổi tranh chấp, xác minh sự thật Kinh phí đóng vai trò thiết yếu trong quá trình xét xử, từ việc gửi giấy tờ cho đương sự đến thẩm định tại chỗ, giám định chuyên môn Không đủ kinh phí sẽ ảnh hưởng đến khả năng giải quyết tranh chấp, thậm chí không thể tiến hành.
Chương 1 nghiên cứu một số vấn đề lý luận chung về giải quyết tranh chấphợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Cáckếtquảnghiêncứuchínhđƣợc rútrabaogồm:
1 Đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là biện pháp bảo đảm thực hiệnnghĩa vụ được các chủ thể thường xuyên và ưu tiên áp dụng trong thực tiễn. Dướigóc độ quy phạm, đặt cọc khi được giao kết trong hoạt động kinh doanh bất độngsản có hình thức thể hiện là hợp đồng kinh tế và chịu sự điều chỉnh đồng thời củanhiềungànhluật.
2 Giảiquyếttranhchấphợpđồngđặtcọctrongkinhdoanhbấtđộngsảnđƣợcthực hiện chủ yếu thông qua hai cơ chế: Hòa giải, thỏa thuận và Tài phán độc lập.Đối với cơ chế tài phán, Tòa án Nhân dân là cơ quan tƣ pháp có thẩm quyền giảiquyết đối với tất cả tranh chấp phát sinh từ quá trình giao kết, thực hiện hợp đồngđặt cọc trong kinh doanh bất động sản Việc giải quyết tranh chấp phải đáp ứngnguyên tắc chủ yếu: Nhanh chóng, kịp thời, phù hợp với quy định của pháp luật;Bình đẳng, công bằng, bảo vệ đƣợc quyền và lợi ích chính đáng của các bên tranhchấp; Bảo đảm trật tự pháp luật và sự lưu thông trong giao dịch kinh doanh bấtđộng sản.
Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinhdoanhbấtđộng sản tạiTòaán Nhân dân
2.1.1 Pháp luật tố tụng về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trongkinhdoanhbấtđộngsản
Pháp luật tố tụng về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanhbất động sản đƣợc quy định chủ yếu tại Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và cácNghị quyết hướng dẫn thi hành của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao,có thể kể đến như: Nghị quyết số 04/2016/NQ-HĐTP ngày 30/12/2016 hướng dẫnthi hành hành về cấp, tống đạt, giao nộp tài liệu, chứng cứ bằng phương tiện điệntử; Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13/01/2017 ban hành một số biểu mẫutrong tố tụng dân sự; Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 hướng dẫnviệc trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp lại đơn khởi kiện; Nghị quyết số 02/2020/NQ-HĐTP ngày 24/9/2020 hướng dẫn áp dụng quy định về các biện pháp khẩn cấp tạmthời MộtsốNghịquyếtđãhếthiệulựcnhƣcácNghịquyếtsố03,04,05/2012/NQ-
Trong hoạt động tố tụng, Hội đồng Thẩm phán ngày 03/12/2012 vẫn được các Thẩm phán sử dụng như tài liệu tham khảo Các công văn trao đổi nghiệp vụ, văn bản hướng dẫn, giải đáp thắc mắc, tài liệu tổng kết thực tiễn công tác xét xử của Tòa án Nhân dân tối cao mang tính chuyên môn cao hỗ trợ Thẩm phán vận dụng trong quá trình áp dụng pháp luật, giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản.
2.1.1.1 Về quan hệ tranh chấp, thẩm quyền giải quyết vụ án và trình tự,thủtục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tạiTòaánnhândân.
Trong phạm vi điều chỉnh chung của pháp luật tố tụng dân sự, Tòa án có thẩmquyền giải các tranh chấpthuộc lĩnh vực dâns ự , l ĩ n h v ự c h ô n n h â n v à g i a đ ì n h , kinh doanh, thương mại, lao động (gọi chung là vụ án dân sự); xem xét và giảiquyết các yêu cầu dân sự (gọi chung là việc dân sự) Tranh chấp về hợp đồng đặtcọc trong kinh doanh bất động sản đƣợc Tòa án thụ lý và giải quyết theo thủ tục tốtụngđốivớivụ ándânsự.
Vềthẩmquyềnriêngbiệt,BộluậtTốtụngdânsựnăm2015quyđịnhcụthểvề ba dạng thẩm quyền của Tòa án bao gồm: thẩm quyền theo việc (đối tƣợng giảiquyết); thẩm quyền theo cấp xét xử (cấp quận, huyện hoặc cấp tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ƣơng) và thẩm quyền theo lãnh thổ (Tòa án tại địa phương nào giảiquyết).
Hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản được thiết lập giữa các cá nhân, tổ chức có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, với mục đích hướng đến lợi nhuận Do đó, tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong lĩnh vực này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án về kinh doanh, thương mại theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 Đối tượng đăng ký kinh doanh có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc tổ chức được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Về thẩm quyền theo cấp xét xử, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 củaBộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án Nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giảitất cả các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản trừ nhữngtranhchấpcóyếutốnướcngoài(thuộcthẩmquyềncủaTòaáncấptỉnh).Đi ều7
Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòaán Nhân dân tối cao hướng dẫn chi tiết “yếu tố nước ngoài” được Luật nhắc đếnbao gồm: Đương sự là người nước ngoài không định cư hoặc cư trú hợp pháp tạiViệt Nam dưới hình thức khác vào thời điểm thụ lý; Đương sự là người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài hoặc không có mặt tại Việt Nam vào thời điểm thụ lý; Cơquan, tổ chức không có trụ sở, văn phòng đại diện hoặc chi nhánh tại Việt Nam vàothời điểm thụ lý; tài sản tranh chấp ở nước ngoài; quá trình giải quyết tranh chấp,cần phải ủy thác tư pháp cho nước ngoài thực hiện hoạt động tố tụng Ngoài ra,Tòa án cấp tỉnh có thẩm quyền lấy hồ sơ mà Tòa án cấp huyện đã thụ lý để giảiquyết theo thủ tục sơ thẩm nếu xét thấy cần thiết Trong quá trình giải quyết tranhchấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân cấphuyện, trường hợp phải xem xét việc hủy quyết định cá biệt của Ủy ban Nhân dânhoặcChủtịchỦybanNhândâncấphuyệnthìthẩmquyềngiảiquyếtvụánthuộc vềTòaáncấptỉnh.Tronglĩnhvựckinhdoanhbấtđộngsản,mộtđiểmđánglưuýlà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cấp lần đầu cho tổ chức, cá nhân đƣợcghinhậnlàquyếtđịnhhànhchínhcábiệt.
Về thẩm quyền theo lãnh thổ, tranh chấp hợp đồng đặt cọc bất động sản do Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở giải quyết Trường hợp bị đơn thay đổi địa chỉ mà không khai báo được xem là cố tình giấu địa chỉ, Tòa án có thẩm quyền là nơi cư trú cuối cùng Các bên có thể thỏa thuận chọn Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở giải quyết tranh chấp, nhưng phải lập văn bản trước khi Tòa án nhận đơn khởi kiện Nếu đối tượng tranh chấp là bất động sản, thẩm quyền duy nhất thuộc về Tòa án nơi có bất động sản.
Ngoài thẩm quyền chung theo lãnh thổ đƣợc quy định tại Điều 39 của Bộ luậtTố tụng dân sự, đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản,nguyênđơncóquyềnlựachọn Tòaánnơihợpđồngđƣợcthựchiệngiảiquyết.Nếuhợp đồng đƣợc giao kết và thực hiện trực tiếp bởi một trong các bên là chi nhánh tổchức thì nguyên đơn có thể yêu Tòa án nơi chi nhánh đăng ký hoạt động giải quyếttranh chấp Khi đƣợc yêu cầu, Tòa án theo sự lựa chọn của nguyên đơn là Tòa ánduynhấtcóthẩmquyềngiảiquyếttranhchấp.
Tòa án nhận đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọctrongkinhdoanhbấtđộngsảnmàkhôngthuộcthẩmquyền,trườnghợpchưathụlýthì chuyển đơn khởi kiện cùng toàn bộ tài liệu, chứng cứ kèm theo cho Tòa án cóthẩm quyền giải quyết Việc chuyển đơn phải được thông báo cho người khởi kiện.Trường hợp thụ lý sai thẩm quyền, Tòa án ra quyết định chuyển hồ sơ vụ án và xóasố thụ lý Tranh chấp về thẩm quyền giải quyết vụ án giữa các Tòa án đƣợc xử lýtheoquyđịnhtạiĐiều40củaBộ luậtTốtụngdânsự.
Trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bấtđộng sản, trường hợp phát sinh tranh chấp không thể thương lượng, hòa giải được,các chủ thể có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiệnyêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp Đối với người khởi kiện là cánhân có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì có thể trực tiếp hoặc nhờ người làm hộđơn khởi kiện. Trường hợp cá nhân chưa đủ, mất hoặc hạn chế năng lực hành vidân sự, đơn khởi kiện của họ do người đại diện theo pháp luật xác lập Cá nhânhoặc người đại diện khởi kiện phải tự mình ký vào đơn khởi kiện Trường hợpngười khởi kiện không thể tự ký tên hoặc điểm chỉ thì phải có người làm chứng vàxác thực của Ủy ban Nhân dân cấp xã Đối với đơn khởi kiện của cơ quan, tổ chứcthì người đại diện hợp pháp phải kýtên và đóng dấucủa cơ quan, tổc h ứ c đ ó Trong phạm vi khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọctrong kinh doanh bất động sản, một chủ thể có quyền khởi kiện nhiều chủ thể kháchoặc ngƣợc lại, đối với một hoặc nhiều hợp đồng, giao dịch có liên quan chặt chẽvới nhau Đơn khởi kiện phải đƣợc xác lập phù hợp với quy định tại Điều 189 củaBộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, trong đó nội dung chính chủ yếu bao gồm: thôngtin về người khởi kiện, người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan hoặcngười tham gia tố tụng khác (nếu có); tóm tắt nội dung tranh chấp, quyền và lợi íchhợp pháp mà người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa ángiảiquyết.Kèmtheođơnkhởikiện,ngườikhởikiệnphảinộpcáctàiliệu,chứngcứchứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình Để tạo thuận lợi cho các bên tranhchấp thực hiện quyền khởi kiện của mình phù hợp với quy định pháp luật, Hội đồngThẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành biểu mẫu đơn khởi kiện (mẫu số 23-DS)kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTPngày 13/01/2017.N g ư ờ i k h ở i kiện có thể nộp đơn trực tiếp, gửi qua đường bưu điện đến Tòa án hoặc gửi bằngphương tiện điện tử tới cổng thông tin Tòa án (nếu có) Tòa án tối cao quy định chitiết về thời gian đƣợc tính là thời điểm khởi kiện.
Một nội dung mới và đáng lưu ýcủaBộluậtTốtụngdânsựnăm2015làđốivớivụántranhchấphợpđồngđặtcọc trongkinhdoanhbấtđộngsản,Tòaánchỉxemxétápdụngthờihiệukhicóyêucầ u củamộttrong cácbên đương sự.
Ngay sau khi tiếp nhận đơn khởi kiện, Tòa án phải ghi nhận vào sổ nhận đơnđược lưu giữ tại Tòa án và thông báo bằng văn bản (hoặc trực tuyến) cho ngườikhởi kiện Sổ nhận đơn phải thể hiện chính xác thời điểm nhận đơn khởi kiện theotừng hình thức nộp đơn Tòa án Nhân dân tối cao hướng dẫn cụt h ể q u y đ ị n h v ề thời điểm nhận đơn khởi kiện Việc xem xét đơn khởi kiện do một Thẩm phán tiếnhành theo sự phân công của Chánh án Tòa án Trường hợp hồ sơ khởi kiện đầy đủvà đúng theo quy định, Thẩm phán đƣợc phân công tiến hành thụ lý vụ án theo thủtục thông thường hoặc thủ tục rút gọn Nếu xét thấy cần thiết, Thẩm phán yêu cầungười khởi kiện sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện trước khi tiến hành thụ lý Trongtrường hợp Tòa án nhận đơn không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, Thẩmphán có trách nhiệm chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền xem xét, giảiquyết Tòa án trả lại đơn khởi kiện khi thuộc một trong các trường hợp sau: Ngườikhởi kiện theo quy định của pháp luật không có quyền khởi kiện; Đối với vụ án màcác bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định về điều kiện bắt buộc phải thực hiệntrước khi khởi kiện mà chưa được thực hiện; Tranh chấp không thuộc thẩm quyềngiải quyết của Tòa án hoặc đã đƣợc Tòa án giải quyết bằng bản án, quyết địnhtrước đó; Người khởi kiện không thực hiện đúng theo yêu cầu của Thẩm phán vềviệc sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện hoặc không đóng tiền tạm ứng án phí theothông báo của Tòa án Thời hạn để Tòa án xem xét đơn khởi kiện là 08 ngày làmviệc kể từ ngày nhận đơn khởi kiện Trường hợp Thẩm phán yêu cầu sửa đổi đơnkhởi kiện thì thời hạn sửa đổi tối đa không qua 45 ngày kể từ ngày ra thông báo.Người khởi kiện có quyền khiếu nại, Viển kiểm sát có quyền kiến nghị quyết địnhtrả lại đơn khởi kiện của Tòa án Việc giải quyết khiếu nại đƣợc thực hiện theonguyên tắc hai cấp, quyết định của Chánh án Tòa án cấp trên trực tiếp là quyết địnhgiảiquyếtkhiếunạicuốicùng.Tòaánkhôngđƣợcviệndẫnlýdotàiliệu,chứngcứkèm theo đơn khởi kiện không đầy đủ hoặc sự việc tranh chấp chƣa đƣợc luật quyđịnhđểtừchốinhậnđơnkhởikiện.Đơnkhởikiệnđƣợccholàđãghiđúngđịachỉ của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) khi địa chỉ nàyđược thể hiện trong hợp đồng của hai bên và được cơ quan Nhà nước có thẩmquyềnxácnhận.
Saukhixemxétđơnkhởikiện,nếuđủđiềukiệnthụlý,Thẩmphánđƣợcphâncông thông báo cho người khởi kiện về số tiền tạm ứng án phí phải nộp (trừ trườnghợp vụ án không phải nộp tiền tạm ứng án phí hoặc người khởi kiện thuộc trườnghợpđượcmiễnnộp).NgườikhởikiệnphảinộpbiênlaithutiềntạmứngánphíchoTòa án trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, trường hợp nộp trễthì phải giải trình lý do chính đáng Thẩm phán thụ lý vụ án phải ghi vào sổ thụ lývà thông báo cho các bên đương sự, Viện kiểm sát cùng cấp trong thời hạn 03 ngàylàm việc kể từ ngày thụ lý Chánh án phân công một Thẩm phán tại Tòa án tiếnhành giải quyết vụ án theo thủ tục chung Thẩm phán đƣợc phân công giải quyếtđộclậpvàchỉtuântheophápluậttrongquátrìnhtiếnhànhtốtụng,giảiquyết vụán Bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có quyền và nghĩa vụ cung cấp ýkiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, giao nộp tài liệu, chứng cứ liênquan đến nội dung vụ án và có quyền đƣa ra yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập theoquy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 Tòa án thụ lý yêu cầu phản tố, yêucầu độclập theothủtụcchungđốivớiyêucầukhởikiệncủanguyênđơn.
Theo quy định pháp luật, thời hạn chuẩn bị xét xử đối với vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại tòa án là 02 tháng kể từ thời điểm thụ lý (có thể gia hạn nhưng tối đa không quá 03 tháng) Trong thời hạn này, thẩm phán phải ra một trong những quyết định giải quyết vụ án, bao gồm: quyết định đình chỉ, quyết định tạm đình chỉ, quyết định công nhận thỏa thuận, quyết định đưa vụ án ra xét xử.
Thứba,giaonộp,cung cấp,thu thập,tiếp cận vàcông khaitàiliệu,chứngcứ:
Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất độngsản tạiTòa ánNhândân ThànhphốHồChíMinh
Thứ bảy,phương thức xử lý tranh chấp trong hợp đồng đặt cọc kinh doanh bấtđộngsản:
Khi hợp đồng đƣợc bảo đảm không đƣợc giao kết hoặc thực hiện đúng nhƣcam kết thì chế tài xử lý tài sản đặt cọc đƣợc kích hoạt thực hiện Tranh chấp chỉphát sinh khi một trong hai bên hoặc đồng thời cả hai bên không thực hiện đúngnghĩavụvềxửlýtàisảnđặtcọc.
Các bên có quyền thỏa thuận về phương thức và nội dung xử lý tranh chấpngay thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản hoặc trong quátrình thực hiện hợp đồng, quá trình phát sinh và giải quyết tranh chấp Các phươngthức xử lý tranh chấp được các bên lựa chọn chủ yếu là: Tự hòa giải thương lượngđể đạt được thống nhất, thỏa thuận; Thỏa thuận lựa chọn cơ quan tài phán là Trọngtàithươngmại; ThỏathuậnvềTòaán cóthẩmquyềngiảiquyếttranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng Trong trường hợp các bên lựa chọn Trọng tài là cơquan giải quyết tranh chấp thì Tòa án sẽ từ chối thụ lý vụ việc (trừ trường hợp thỏathuận trọngtàivôhiệu).
2.2 Thực trạng áp dụng pháp luậtg i ả i q u y ế t t r a n h c h ấ p h ợ p đ ồ n g đ ặ t cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ ChíMinh
2.2.1 Áp dụng quy định pháp luật về đối tượng của hợp đồng đặt cọc trongkinhdoanhbấtđộngsản
Mục [2.1.2.2] đã dẫn giải và phântích quy định của phápl u ậ t v ề đ ố i t ƣ ợ n g của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Theo đó, tài sản đặt cọc đƣợcBộ luật Dân sự năm 2015 giới hạn tại Điều 328 chỉ bao gồm: tiền, kim khí quý, đáquý hoặc vật có giá trị khác Các loại tài sản còn lại (giấy tờ có giá, quyền về tàisản) không đƣợc công nhận là đối tƣợng đặt cọc Giới hạn này của luật đã bộc lộnhiềubấtcậptrongthựctiễnápdụnggiảiquyếttranhchấp.Vềbảnchất,đặtcọclà biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và tài sản đặt cọc chính là tài sản bảo đảm.Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015, được hướng dẫn thi hành tại Điều 8
Nghị định 19/3/2021 của Chính phủ không giới hạn tài sản bảo đảm mà chỉ định rằng "tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai" Tuy nhiên, đối tượng của hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật còn nhiều mâu thuẫn Theo nguyên tắc áp dụng luật, các chủ thế trong quan hệ dân sự có quyền thỏa thuận và xác lập bất kỳ nội dung nào mà pháp luật không cấm Dù vậy, trong thực tiễn xử lý tranh chấp, nhiều hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản có đối tượng là giấy tờ có giá hoặc thậm chí là các quyền về tài sản Việc công nhận hay không công nhận hiệu lực của các hợp đồng này vẫn còn nhiều bất cập Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản có đối tượng là các loại tài sản được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi phát sinh tranh chấp cũng bộc lộ nhiều hạn chế.
Pháp luật hiện hành không có quy định mang tính khái miện về tiền Bộ luậtDân sự năm 2015 chỉ xác định tiền là một loại tài sản (Điều 105) Nghị quyết số03/2019/NQ-HĐTP ngày 24/5/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tốicao hướng dẫn áp dụng Điều 324 của Bộ luật Hình sự về tội rửa tiền đã liệt kê“Tiền bao gồm Việt Nam đồng, ngoại tệ; có thể là tiền mặt hoặc tiền trong tàikhoản”(khoản 1 Điều 2) Tuy nhiên, hướng dẫn này chỉ có giá trị áp dụng đối vớiĐiều 324 của Bộ luật Hình sự Pháp lệnh Ngoại hối số 28/2005/PL- UBTVQH11ngày 13/12/2005, đƣợc sử đổi, bổ sung năm 2013 của Ủy ban Thường vụ Quốc hộihạn chế giao dịch đối với ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam, chỉ được sử dụng tronggiao dịch với tổ chức tín dụng, trung gian thanh toán hoặc được sự cho phép riêngbiệt của Thủ tướng Chính phủ Như vậy, trong hầu hết các quan hệ dân sự, kinhdoanh nói chung và trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng, ngoại tệkhông được sử dụng làm phương tiện thanh toán Trường hợp đối tượng của hợpđồngđ ặ t c ọ c t r o n g k i n h d o a n h b ấ t đ ộn gs ả n l à t i ề n đ ƣ ợ c h i ể u l à t i ề n V i ệ t
N a m Đồng, không bao gồm ngoại tệ, ngoại hối Một điểm đáng lưu ý trong thực tiễn giảiquyết tranh chấp tại Tòa án là trường hợp các bên thỏa thuận thanh toán bằng ngoạitệ nhưng sau đó thay đổi thành Việt Nam Đồng hoặc thực tế đã thanh toán bằngViệt Nam Đồng thì hợp đồng giữa các bên không bị coi là vô hiệu Trường hợpngược lại, hợp đồng thỏa thuận thanh toán bằng Việt Nam Đồng nhƣng khi thựchiện lại sử dụng ngoại tệ thì không đƣợc pháp luật công nhận. Nghị quyết số04/2003/NQ-HĐTP ngày 27/5/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tốicao hướng dẫn:“Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuậngiá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phépthanh toán bằng ngoại tệ, nhưng sau đó các bên có thoả thuận thanh toán bằngĐồng Việt Nam hoặc trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên thoả thuận sửdụng ngoại tệ làm đồng tiền định giá (để bảo đảm ổn định giá trị của hợp đồng)nhưng việc thanh toán là bằng Đồng Việt Nam, thì hợp đồng kinh tế không thuộctrường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Pháp lệnh HĐKT và do đó không bịcoi là vô hiệu toàn bộ” Thời điểm hiện tại, Nghị quyết này đã hết hiệu lực tuynhiênchưacóvănbảnhướngdẫnthaythế,dođócácThẩmphánvẫnápdụng“tinhthần”của Nghịquyếttrongthựctiễnxétxử.
Ngày 23/11/2009, ông Đ.M.H và Công ty TNHH C.H.T ký hợp đồng đặt cọcmua bán căn hộ tại phường X, quận Y, Thành phố H với giá 207.130,00 Đô la Mỹ.Thực hiện thỏa thuận, ông H đã chuyển cho Công ty T 05 lần với tổng số tiền1.795.140.120 đồng Những lần chuyển tiền này đều đƣợc hai bên viết phiếu thutrong đó thể hiện tiền cọc được quy đổi với giá trị tương đương từ Đô la Mỹ sangViệt Nam Đồng vào thời điểm thanh toán Do Công ty TNHH C.H.T chậm thựchiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng nên năm 2017, ông H khởi kiện yêu cầutuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc giữa hai bên do có đối tƣợng giao dịch là ngoại tệ,vàyêucầu CôngtyHtrảlạisố tiền 1.795.140.120 đồng.
Tại Bản án phúc thẩm số 210/2017/DS-PT ngày 01/12/2017, Tòa án Nhân dânThànhphốHnhậnđịnh:Tạihợpđồngđặtcọc,ôngHvàCôngtyTđãthỏathuận thanh toán bằng Đô la Mỹ hoặc Việt Nam đồng theo quy định của pháp luật ViệtNam.Tuynhiên,thựctếtấtcảcáclầnôngHchuyểntiềnđặtcọcchoCôngty Tđều đƣợc thực hiện bằng tiền Việt Nam, thể hiện qua các thông báo, phiếu thu, hóađơn đƣợc xác lập bởi hai bên.
Do đó, căn cứ vào Nghị quyết số 04/2003/NQ-HĐTPngày 27/5/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao, hợp đồng củacácbênkhôngviphạmđiều cấmcủaluậtnênkhôngbịcoilàvôhiệu.
Kim khí quý và đá quý bản thân nó là loại vật có giá trị cao đƣợc nhân loại sửdụng làm phương tiện thanh toán trong lưu thông dân sự suốt chiều dài lịch sử.Dưới góc độ quy phạm, Thông tư số 17/2014/TT-NHNN ngày 01/8/2014 liệt kêkim khí quý, đá quý bao gồm các loại vật chủ yếu nhƣ: vàng, bạc, kim cương,ruby… Bởi giá trị và đặc tính vốn có, kim khí quý và đã quý được luật định là tàisản đặt cọc trong quan hệ kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, bản thân các loại tàisản này trong lĩnh vực kinh doanh của chúng, pháp luật lại hạn chế giao dịch Nghịđịnh số 24/2012/NĐ-CP ngày 03/4/2012 của Chính phủ chỉ cho phép vàng miếngđƣợc mua bán tại các tổ chức tín dụng hoặc các doanh nghiệp đƣợc cấp phép bởiNgânhàngNhànước.Tronghoạtđộngápdụngphápluậtgiảiquyếttranhchấphợpđộng đặt cọc kinh doanh bất động sản tại Tòa án,c á c T h ẩ m p h á n c ầ n p h â n b i ệ t vàng miếng trong vai trò là tài sản đặt cọc khác với vai trò là đối tƣợng mua bántronghoạtđộngkinhdoanhvàng.Dođó,việcsửdụngvàngmiếnglàđốitƣợngcủahợpđồn g đặtcọckhôngđƣợcxemlàtráivớiquyđịnhcủapháp luật.
Ngoàikimkhíquý,đáquý,vậtcógiátrịkhôngđƣợcphápluậtmôtảvàliệtkê cụ thể. Thực tiễn áp dụng pháp luật và giải quyết tranh chấp, chúng ta phải xácđịnh giá trị của vật đƣợc nhắc đến trong chế định đặt cọc phải là giá trị quy đổiđƣợc thành tiền (không phải giá trị sử dụng, giá trị văn hóa…) Vật là tài sản đặtcọc phải có tính thanh khoản cao, đƣợc phép và bảo đảm lưu thông hàng hóa Điềunày là để đáp ứng yêu cầu về mục đích cũng như chế tài của hợp đồng đặt cọc Khicamkếtđƣợcthựchiện,tàisảnđặtcọcđƣợctrảlạihoặcđƣợcdùngđểthựchiện chức năng thanh toán Khi mục đích bảo đảm không đƣợc xác lập, chế tài phạt cọclập tức đƣợc kích hoạt Vấn đề đặt ra là, tài sản đặt cọc là vật có giá trị khi đƣợcchuyển giao là vật đặc định, tuy nhiên việc phạt cọc lại áp dụng theo “một khoảntiền tương đương” Việc thống nhất về giá hoặc định giá tài sản bảo đảm khôngphải là yêu cầu đặt ra của pháp luật đối với hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bấtđộng sản Nội dung này trong thực tiễn đã gây khó khăn cho các bên giao kết trongquátrìnhxửlýtàisảnđặtcọc.
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giá trị của tài sản bảo đảm có thể nhỏ hơnhoặc bằng giá trị nghĩa vụ đƣợc bảo đảm Đối với biện pháp đặt cọc, Điều 328 Bộluật Dân sự không quy định về giới hạn của giá trị tài sản đặt cọc Xuất phát từ điềunày, nhiều chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản đã “lợi dụng” đặt cọcnhƣ biện pháp để huy động vốn trái phép Các nhà đầu tƣ bất động sản đã ký hợpđồng và nhận cọc từ khách hàng với giá trị đôi khi lên đến 99% giá trị chuyểnnhƣợng Trong khi đó, thời điểm đặt cọc là thời điểm dự án chƣa đƣợc phép giaodịch theo Luật kinh doanh bất động sản Hệ lụy đặt ra là rất nhiều người dân đãthanh toán hết số tiền mà họ tin rằng đó là tiền mua nhà, mua đất nhƣng mãi vẫnchƣakýđƣợchợpđồngchuyểnnhƣợng,chƣanhậnbàngiaotàisản.
Thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án, các Thẩmphán còn rất nhiều lúng túng trong nhận định, áp dụng và quyết định trường hợpnày Có thẩm phán xác định số tiền khách hàng đã giao cho chủ đầu tƣ là tiền đặtcọc, từ đó xem xét tính hiệu lực và vi phạm của giao dịch đặt cọc Cũng có Thẩmphán cho rằng đây là số tiền chuyển nhượng được thanh toán trước Chúng tôi cầnthiết phải đề nghị có văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể trong trường hợp này, tránhsự “mù mờ” giữa đặt cọc và huy động vốn, giữa đặt cọc và thanh toán trước trongkinhdoanhbấtđộngsản.
2.2.2 Áp dụng quy định pháp luật về mục đích của hợp đồng đặt cọc trongkinhdoanhbấtđộngsản
Mục đích của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản là nhằm đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hoặc vừa giao kết, vừa thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng.
2015, LuậtKinh doanh bất động sản và các luật chuyên ngành khác chƣa có quy định, các cơquanNhànướccóthẩmquyềnchưacóhướngdẫnvềhợpđồngđượcbảođảmgiaokết phải đƣợc các bên thỏa thuận, thống nhất một cách chi tiết ngay tại thời điểmđặt cọc Trong thực tiễn, việc thiếu sót này đã dẫn tới rất nhiều hệ lụy, trong đó nổibật là trường hợp hợp đồng được bảo đảm không thể giao kết hoặc giao kết vớinhững điều khoản bất lợi (thiệt thòi) cho một trong các bên tham gia giao dịch đặtcọc.
Trường hợp điển hình, Bên Alà cá nhân đặt cọc cho Côngt y B m ộ t k h o ả n tiền500triệuđồngđểnhậnchuyểnnhƣợngmộtlôđấtnềntrongdựánbấtđộngsảndo Công ty B phát triển Thời điểm đặt cọc, các bên không xác định vị trí cụ thể,diệntíchcủalôđấtnằmtrongtổngthểdựán.Vấnđềphứctạplà,thờiđiểmgiaokết hợp đồng chuyển nhƣợng, các bên không thống nhất đƣợc đối tƣợng chuyểnnhƣợng dẫn đến hợp đồng không thể giao kết hoặc bên đặt cọc phải chấp nhận mualô đất không đúng với nhu cầu của mình Trường hợp xảy ra tranh chấp, việc giảiquyết cũng tồn tại nhiều quan điểm khác nhau Có Thẩm phán nhận định, hợp đồngđặt cọc giữa các bên vô hiệu do mục đích của giao dịch không đƣợc xác định,không đáp ứng yêu cầu luật định về biện pháp đặt cọc Có Thẩm phán cho rằng hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, việc hợp đồng đƣợc bảo đảm không giao kết đƣợc là dolỗi của cả hai bên nên chia đôi yếu tố lỗi nhằm giải quyết hậu quả Cũng có Thẩmphán đã quyết định áp dụng mức giá thị trường để tự Tòa án xác định đối tƣợngchuyển nhƣợng mà các bên phải giao kết Tác giả nhận thấy, cách hiểu, cách ápdụng pháp luật cụ thể nào trong trường hợp này cũng tồn tại bất cập Vấn đề nàycần được các cơ quan Nhà nước phụ trách về chuyên môn trong lĩnh vực kinhdoanhbấtđộngsảnbanhànhvănbảnhướngdẫnthốngnhấtvềnộidung,đốitượngcủahợp đồngđặtcọc.
Đánh giá về thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinhdoanhbấtđộngsản tạiTòaán Nhân dân ThànhphốHồChíMinh
Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế trọng điểm với nền kinh tế sôi động, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản Các hợp đồng đặt cọc bất động sản tại đây luôn chiếm tỷ lệ lớn, nội dung phức tạp Do đó, tranh chấp về hợp đồng đặt cọc tại Tòa án Nhân dân TP.HCM cũng rất nhiều, mặc dù đã có nhiều nỗ lực để giải quyết nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức cần khắc phục.
Một là,trong xu thế cải cách tƣ pháp của toàn bộ hệ thống chính trị, cùng vớisự ra đời của các văn bản pháp luật tố tụng mới, công tác tiếp nhận hồ sơ khởi kiệnvà thụ lý vụ án của Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã có nhiều thay đổi,đáp ứng kịp thời nhu cầu giải quyết tranh chấp của các chủ thể trong quan hệ hợpđồng đặt cọc kinh doanh bất động sản Nếu như trước đây, điều kiện để được Tòaán thụ lý đơn khởi kiện đối với người khởi kiện luôn là một “thử thách” khó vượtqua Tòa án thường viện dẫn rất nhiều lý do nhƣ chƣa đủ tài liệu, chứng cứ, đơnkhởi kiện chƣa đúng mẫu quy định hay sự việc chƣa đƣợc pháp luật quy định để từchối thụ lý Thực trạng này xuất phát từ số lƣợng hồ sơ vụ án quá lớn, quá tải đốivới đối ngũThẩm phán,cán bộTòa án Hiệnnay, mặc dùtranhchấpkhôngc ó chiều hướng suy giảm, tuy nhiên trên tinh thần chỉ đạo chung, hầu hết các đơn khởikiệnđềuđƣợcTòaánthụ lýgiảiquyết.HệthốngvănphòngTòaántiếpnhậnhồ sơ khởi kiện thông qua các hình thức đa dạng nhƣ nộp trực tiếp tại Tòa án, gửi quađườngbưuđiện,nộpđơnbằngphươngthứcđiệntử Quytrìnhxemxét,xửlýđơncũng được tinh giản theo hướng chỉ cần chủ thể có quyền khởi kiện, quan hệ tranhchấp thuộcthẩmquyềngiảiquyếtlàtiếnhànhthụlý.
Trong những năm gần đây, công tác đào tạo cán bộ Tòa án có nhiều thay đổi Hiện nay, Thẩm phán và cán bộ Tòa án phải có bằng Cử nhân Luật chính quy, trải qua kỳ thi tuyển dụng khắt khe Đặc biệt, kể từ năm 2020, Học viện Cán bộ Tòa án đã đào tạo và cung cấp nguồn nhân lực chất lượng cao cho Tòa án Do đó, trình độ chuyên môn và nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ Tòa án được nâng cao đáng kể, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của công tác xét xử, đặc biệt là giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
Ba là,tỷ lệ giải quyết hồ sơ vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinhdoanhbấtđộngsảnluônđạtchỉsốcaotrongtổngthểlƣợnghồsơthụlýcủaTòaánNhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Theo báo cáo tổng kết cuối năm thi đua 2023(tháng9 / 2 0 2 2 đ ế n t h á n g 1 0 / 2 0 2 3 ), t ỉ l ệ g i ả i q u y ế t c á c t r a n h c h ấ p t r o n g l ĩ n h v ự c kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minh đạt85% trên tổng số thụ lý, trong đó tranh chấp về hợp đồng đặt cọc đạt 92% 1 Điềunày đạt đƣợc xuất phát chủ yếu từ sự linh động trong áp dụng pháp luật giải quyếttranh chấp của các Thẩm phán Tinh thần chỉ đạo của lãnh đạo ngành Tòa án đƣợcthốngn h ấ t t h ự c h i ệ n x u y ê n s u ố t l à t ă n g c ƣ ờ n g c ô n g t á c h ò a g i ả i t ạ i T ò a á n đ ể
Trung tâm hòa giải, đối thoại được thành lập tại các tòa án ở Thành phố Hồ Chí Minh đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp bằng phương pháp hòa giải ngoài tòa án Theo đó, khi có tranh chấp, đương sự có thể đến trung tâm để tìm kiếm giải pháp hòa giải trước khi tòa án thụ lý vụ án Nếu trung tâm không hòa giải được, tòa án mới tiến hành thụ lý và áp dụng các biện pháp tố tụng để giải quyết Tuy nhiên, ngay cả sau khi thụ lý vụ án, tòa án vẫn tiếp tục tổ chức các phiên hòa giải để khuyến khích đương sự tự quyết định giải quyết tranh chấp.
Bốn là,Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là đơn vị dẫn đầu cả nướctrongviệcápdụngkhoahọccôngnghệvàthôngtintrongcôngtácxétxửvàlư utrữ hồ sơ vụ án Hiện nay, tất cả các giai đoạn tố tụng trong giải quyết tranh chấphợpđồngđặtcọckinhdoanhbấtđộngsảntạiTòaánđềuphảiđƣợccậpnhậttrênhệ thống phần mềm quản lý giám sát của Tòa án Thời điểm nộp đơn khởi kiện, thụlý vụ án, các biện pháp tố tụng đã được thực hiện, tình trạng hồ sơ đều được ghinhận và lưu trữ trực tuyến Điều này đã và đang đáp ứng ngày càng cao nhu cầucông khai, minh bạch và thông tin hóa công tác xét xử tại Tòa án Các Thẩm phántrong quá trình giải quyết vụ án luôn có động lực lẫn áp lực giải quyết công việc.Bên cạnh đó, tất cả các bản án, quyết định của Tòa án trong việc giải quyết tranhchấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản đều đƣợc mã hóa và chuẩn hóa,đăngcôngkhaivàlưutrữtrêncổngthôngtinđiệntửcủaTòaán.Nộidung cậpnhật này cùng với hệ thống án lệ đƣợc Tòa án Nhân dân tối cao ban hành bổ sungkịp thời “tài liệu tham khảo”, nguồn chuyên môn cao cho các Thẩm phán vận dụngvà áp dụng trong công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bấtđộng sản Năm 2023, toàn bộ cán bộ, công chức Tòa án Nhân dân Thành phố HồChí Minh đã đƣợc cấp tài khoản đăng nhập phần mềm “Trợ lý ảo” của Tòa án Đâylà phần mềm hữu dụng, cung cấp cơ sở dữ liệu chuyên sâu từ văn bản quy phạmpháp luật, hệ thống các bản án, quyết định đến các vấn đề chuyên môn đƣợc traođổi,giảiđáp.
Năml à, tạ iThành p h ố Hồ C h í Minh,cô ng táctuyên t ru y ề n , phổb i ế n ph á p luật luôn đƣợc các cấp, các ngành, đoàn thể xã hội quan tâm và thực hiện đúngmức Điều này đáp ứng ngày càng cao nhu cầu kiến thức pháp luật cho các chủ thểtham gia giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản.Trong lĩnh vực này, các hợp đồng ngày càng đƣợc chuyên môn hóa, tình trạng“giấy đặt cọc” với nội dung sơ sài không còn phổ biến Quan hệ đặt cọc giữa cácbên đƣợc xác lập bằng văn bản với các điều khoản được thống nhất một cách chitiết, cụ thể Trước khi ký hợp đồng, cả bên bán lẫn bên mua đều dành thời gian đểtham khảo, nghiên cứu tìm hiểu đối tƣợng và quy định của pháp luật có liên quancũng nhƣ kinh nghiệm thực tiễn để có những giao kết phù hợp với quyền và lợi íchhợpp h á p , n g u y ệ n v ọ n g c ủ a m ỗ i c h ủ t h ể K h i p h á t s i n h t r a n h c h ấ p , s ự t h a m g i a ngay từ đầu của đội ngũ luật sƣ hùng hậu cũng là yếu tố góp phần giảm bớt nhữnghànhviviphạmphápluậttronggiảiquyếttranhchấp.TạiTòaán,môitrườngtranhtụng công bằng đã và đang bảo đảm những phán quyết của Tòa án ngày càng kháchquan,chínhxácvàthuyếtphụchơn.
Sáu là,bên cạnh công tác xét xử, giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trongkinh doanh bất động sản tại Tòa án, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đãtăng cường công tác thông tin, đối thoại với người dân, với các chủ thể kinh doanhbấtđộngsản.Thôngquanhữngkênhđốithoạitrựctiếp(nhƣhộithảochuyên đề)và trực tuyến nhƣ tiếp nhận ý kiến đóng góp qua cổng thông tin điện tử, cán bộ Tòaánlắngnghevàtiếpthunhiềuhơncácýkiếntrongthựctiễn,kịpthờinắmbắtđƣợcnhững biển đổi của thị trường kinh doanh bất động sản, cũng như tâm tư, nguyệnvọng của Nhân dân Ngược lại, qua đối thoại, Tòa án Thành phố cũng đã tuyêntruyềnphápluật,gópphầnbảođảmmôitrườngkinhdoanhbấtđộngsảnđượcpháttriển lành mạnh, trang bị kiến thức cho các chủ thể thông qua các phán quyết đƣợccôngkhaitrên cổngthôngtinvàbáochí.
Khoản 3 Điều 26 và khoản 1 Điều 30 của Bộ luật Tố tụng dân sự xác địnhtranh chấp hợp đồng đặt cọc là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sựthuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Khoản 1 Điều 35 của Bộ luật Tố tụng dânsự cũng xác định quan hệ tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa ánnhân dân cấp huyện (trừ một số số trường hợp thuộc Tòa án cấp tỉnh như vụ án cóyếu tố nước ngoài…) Như vậy, thẩm quyền của Tòa án theo việc và theo cấp xétxử đã đƣợc luật quy định rất rõ ràng Tuy nhiên, trong thực tiễn giải quyết tranhchấp,t h ẩ m q u y ề n c ủ a T ò a á n t h e o l ã n h t h ổ đ a n g t ồ n t ạ i n h i ề u q u a n đ i ể m k h á c nhau,đặcbiệtlàđốivớihợpđồngđặtcọcmuabán,chuyểnnhƣợngbấtđộngsản.
Theo quan điểm thứ nhất, hợp đồng đặt cọc mang bản chất là hợp đồng dân sự, thuộc phạm vi giao dịch dân sự Do đó, khi phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng này, thẩm quyền giải quyết sẽ tuân theo nguyên tắc chung về thẩm quyền tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Quanđiểmthứhaichorằng,hợpđồngđặtcọcmuabánnhàở,chuyểnnhƣợngquyền sử dụng đất có đối tƣợng tranh chấp là bất động sản Do đó, căn cứ điểm ckhoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sựnăm 2015, Tòa án có thẩm quyền giảiquyếttranhchấplàTòaánnơicóbấtđộngsản.
Việc áp dụng pháp luật chưa thống nhất dẫn đến nhiều tranh chấp về thẩm quyền giải quyết hợp đồng đặt cọc bất động sản, khiến các tòa án thường chuyển hồ sơ qua lại kéo dài thời gian giải quyết Quy định về thẩm quyền tòa án còn nhiều bất cập, khiến người có thẩm quyền thường ngại ra văn bản do sợ trái luật Trạng thái chưa thống nhất về thẩm quyền kéo dài thời gian giải quyết vụ án, làm tổn hại về vật chất và tinh thần cho đương sự.
Việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ trong việc giải quyết tranhchấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, ngoài những yếu tố pháp lýđã nêu, cần thiết phải xem xét đến nội dung yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố vàyêu cầuđộclập(nếucó):
- Trường hợp các đương sự tranh chấp yêu cầu trả tiền cọc, phạt cọc, bồithườngt h i ệ t h ạ i … , n ộ i d u n g y ê u c ầ u n à y c h ỉ l i ê n q u a n đ ế n t h ự c h i ệ n n g h ĩ a v ụ thanhtoán, Tòa áncó thẩm quyền giải quyết vụán phải đƣợc xác địnhl à
T ò a á n nơi bị đơn cƣ trú, làm việc hoặc có trụ sở theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39củaBộluậtTốtụngdân sự.
- Trường hợp các đương sự có yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc(yêu cầu giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng): Yêu cầu này của đươngsự khi được giải quyết có khả năng làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt việc “ailà người có quyền sử dụng đất” Do đó, tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong trườnghợp này có đối tượng tranh chấp là bất động sản, thẩm quyền của Tòa án thuộc vềnơi có bất động sản theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật
Tố tụngdân sự. Để đảm bảo sự thống nhất trong việc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ củaTòa án trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản, thiếtnghĩTòaán nhândântốicaocầnkịp thờicóvănbảnhướngdẫn.
Hailà,Vướngmắcvềhiệulựccủahợpđồngđặtcọckinhdoanhbấtđộngsản:Điều328 Bộ luậtDân sựquyđịnhvềĐặtcọcnhƣsau:
Định hướng nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trongkinhdoanhbấtđộngsản tạiTòa án Nhândân ThànhphốHồChíMinh
Thứ nhất,việc giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bấtđộng sản phải gắn liền với pháp chế xã hội chủ nghĩa Đảng và Nhà nước đang nỗlực xây dựng thể chế kinh tế thị trường gắn liền với chủ nghĩa xã hội Đây là kháiniệm mang tính phạm trù, kinh tế do thị trường quyết định nhưng phải đặt trongđịnh hướng phát triển chung được cả hệ thống chính trị xây dựng Việc giải quyếttranh chấp hợp đồng đặt cọc phải đƣợc tiến hành song song và đồng bộ với hoạtđộng quản lý, giám sát của các cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bấtđộng sản Giải quyết tranh chấp tại Tòa án ngoài việc bảo vệ quyền và lợi ích hợpphápbịxâmphạmcủacácchủthểthamgiaquanhệkinhdoanh,cònthểhiệnvait ròcủaTòaánvớivịtrílàcơquanthựchiệnquyềntưpháp,bảovệnềntưphápcủaĐấtnước.
Thứhai,giảiquyếttranhch ấphợpđồng đặtcọctrong kinhdoanhbấtđộn gsản phải xuất phát và gắn liền với hoạt động của thị trường kinh doanh bất độngsản Tranh chấp phát sinh là điểm nghẽn trong dòng chảy kinh doanh bất động sản.Việc tăng cường và đẩy nhanh tiến độ giải quyết tranh chấp tại Tòa án giúp quátrình lưu thông hàng hóa bất động sản được diễn ra thông suốt, thị trường vốn dođó cũng liên tục được luân chuyển,góp phần ổn định và phát triển kinh tế vĩ mô.Trong định hướng chung đó, cácThẩm phán Tòa án phải thường xuyên tiếp xúc,tiếp cận để nắm bắt kịp thời những biến động của thị trường bất động sản Hiệu quảcủagiảiquyếttranhchấpkhôngchỉđƣợcthểhiệnbằngnhữngphánquyếtch ính xác mà còn phải bảo đảm yêu cầu về thời gian giải quyết, mức độ tác động của bảnán,quyếtđịnhđốivớithịtrườngbấtđộngsản.
Thứ ba,việc nâng cao hiệu quả trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọckinh doanh bất động sản phải tương xứng và phù hợp với trình độ chuyên môn,nghiệp vụ, vị trí và vai trò của đội ngũ Thẩm phán, cán bộ Tòa án Cán bộ là gốc rễcủa việc giải quyết tranh chấp Trình độ của Thẩm phán có ý nghĩa quyết định đốivớihiệuquảgiảiquyếttranhchấpvàngượclại,kếtquảphánquyếtTòaánlàthướcđocủacô ngbằng,cônglývànănglựccủaThẩmphán.NhiệmvụcủaThẩmphánlà xét xử, là giải quyết các tranh chấp và thông qua thực tiễn xét xử, Thẩm phán thểhiện và bảo vệ tính công bằng, nghiêm minh của pháp luật cũng nhƣ “danh dự” củaquyền lựcnhândanhNhànước.
Thứ tư,nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanhbấtđ ộ n g s ả n ph ải đ ƣợ c t h ự c hiện đ ồn gb ộ c ù n g v ới s ự hoàn t h i ệ n c ủ a h ệ t h ố n g pháp luật Pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện nay là hệ thống các luậtchuyên ngành và các quy phạm nằm rải rác ở các văn bản chuyên môn Lĩnh vựckinh doanh bất động sản có liên quan mật thiết đến hoạt động quản lý hành chínhNhà nước về đất đai, xây dựng, nhà ở Trong phạm vi điều chỉnh của mình, các vănbản pháp luật đôi lúc còn chồng chéo, mâu thuẫn và phủ định lẫn nhau, thậm chíchƣa thực sự bám sát thực tiễn đời sống kinh tế xã hội. Hoàn chỉnh hệ thống phápluật theo hướng đồng bộ, thống nhất, bám sát thực tiễn là định hướng quan trọngnhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanhbấtđộngsản.
Hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc bất động sản gắn chặt với hiệu lực pháp luật và thực thi của bản án Phán quyết của tòa án cần đảm bảo tuân thủ pháp luật và khả thi trong thực tế Nội dung tuyên phán phải cụ thể, rõ ràng, dễ thực hiện, gắn liền với thực tế Cơ quan thi hành án dân sự, các tổ chức, cá nhân có liên quan phải phối hợp thực thi phán quyết của tòa án trong phạm vi thẩm quyền và trách nhiệm của mình.
Thứ sáu,nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinhdoanh bất động sản tại Tòa án phải bảo đảm nguyên tắc dân chủ, công bằng, côngkhai,minhbạch.Mộtquốcgiavăn minhlàquốcgiasởhữunềntƣphápminhbạch.Hoạt động xét xử của Tòa án phải tuyệt đối tuân thủ phương châm xuyên suốt củangành là “Phụng công, thủ pháp, chí công vô tư” Toàn thể hệ thống Tòa án phảiquán triệt tư tưởng chủ đạo là người dân đƣợc quyền tự do thỏa thuận và định đoạtviệc giải quyết tranh chấp của mình trong khuôn khổ pháp luật Cán bộ Tòa án chỉđƣợc thực hiện những công việc đƣợc phân công và đƣợc pháp luật tố tụng quyđịnh Mọi hành vi của Tòa án phải đƣợc minh bạch, tất cả các giai đoạn tố tụng,biện pháp tố tụng phải được công khai Định hướng này nhằm đảm bảo tính liêmchính của phán quyết Tòa án Dân chủ là để đảm bảo quyền dân sự của các chủ thểđược thực thi, Tòa án chỉ thực hiện công việc khi được người dân yêu cầu Côngkhai, minh bạch là để các bên theo dõi, nắm bắt kịp thời diễn biến vụ việc, từ đó cónhững hành động pháp lý phù hợp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp củamình Công khai, minh bạch còn để các cơ quan, tổ chức, đặc biệt là toàn thể Nhândân thực hiện quyền giám sát hoạt động tố tụng Tòa án Giám sát để không xảy ratìnhtrạngquanliêu,thamnhũng,cốtìnhlàmsailệchhồsơvụviệcnhằmtrụclợicá nhân Giám sát còn góp phần tạo động lực, áp lực để cán bộ Tòa án thực hiện tốtnhiệmvụxétxửđượcNhànướcphân công,giaophó.
Thứbảy,nângcaohiệuquảgiải quyết tranhchấphợpđ ồ n g đ ặ t c ọ c k i n h doanh bất động sản gắn liền với việc thực hiện và nâng cao quyền lực tƣ pháp củaTòa án Quyền tư pháp là một trong ba quyền lực Nhà nước được Hiến pháp năm2013 công nhận và bảo vệ Trong suốt chiều dài lịch sử xây dựng và phát triển Nhànước Việt Nam Xã hội chủ nghĩa, quyền lực tư pháp ít được nhắc đến và chƣa thểhiện đƣợc vai trò kiểm soát, đối trọng đối với các quyền lực còn lại của Nhà nước(quyền lập pháp và quyền hành pháp) Lần đầu tiên, Quốc hội trao quyền này choTòaánkhighinhậntrongHiếnpháp:“Tòaánthựchiệnquyềntưpháp”.Đâyl à vinh dự, là trọng trách, cũng là sứ mạng cao cả đối với Tổ quốc, với Nhân dân.Nâng cao hiệu quả trong công tác xét xử nói chung và đối với việc giải quyết tranhchấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản nói riêng phải gắn liền với địnhhướng Tòa án là cơ quan tư pháp, cơ quan thực hiện đồng thời là cơ quan bảo vệquyền lựctƣpháp.
Một số giải pháp đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợpđồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án nhân dân Thành phố HồChíMinh
3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặtcọctrongkinh doanhbấtđộngsản
Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong kinhdoanh bất động sản là giải pháp đồng bộ cả về nội dung lẫn hình thức giải quyếttranh chấp Chương II của luận văn đã phân tích và đánh giá, thực trạng pháp luậthiện nay đang tồn tại nhiều hạn chế cần có giải pháp hoàn thiện mang tính tổng thể.Trong phạm vi luận văn, tác giả đề xuất một sốnhóm giải phápg ó p p h ầ n h o à n thiệnhệthốngphápluậttronglĩnhvựcnghiêncứu.
Thứ nhất,bổ sung quy định về xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồngđặtcọctrongkinhdoanhbấtđộng sản:
Thực trạng pháp luật chỉ có một chế định duy nhất định nghĩa về đặt cọc dướihình thức là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đó là quy địnhtại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014,đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2020 không có điều khoản về đặt cọc Khi đƣợc giaokết trong hoạt động kinh doanh bất động sản, bản thân đặt cọc đáp ứng điều kiện làhợp đồng và chịu sự điều chỉnh của pháp luật về điều kiện, thời điểm có hiệu lựccủa hợp đồng Theo quy định, hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản phải đƣợclập thành văn bản Các bên tham gia giao kết có thể thỏa thuận về việc công chứng,chứng thực hợp đồng đặt cọc nhƣng đây không phải là yêu cầu bắt buộc của phápluật.Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thờiđiểm cóhiệulựccủa hợpđồngbảođảmdocácbênthỏathuậnấnđịnh,trườnghợp không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm công chứng, chứng thựcnếu hợp đồng có thỏa thuận công chứng, chứng thực hoặc vào thời điểm giao kếtnếu không có thỏa thuận công chứng, chứng thực Hợp đồng đặt cọc là một hìnhthứccủahợpđồngbảođảmnêncũng chịusựđiềuchỉnhcủaquyđịnhnày.
Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án, rất nhiều hợp đồng đặt cọctrongkinhdoanhbấtđộngsảnđƣợckýkếtnhƣngchƣađƣợcthựchiện.Bênđặtcọcchƣa giao tài sản đặt cọc cho bên nhận cọc Trong trường hợp này, chức năng bảođảm của hợp đồng đặt cọc chưa phát sinh hiệu lực vì chƣa có tài sản bảo đảm Dođó, nhiều Thẩm phán khi giải quyết đã nhận định hợp đồng chƣa đƣợc thực hiện,chƣa làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các chủ thể Nhận định này của Tòa ántheo quan điểm của tác giả là phù hợp với thực tế, bản chất của giao dịch và chứcnăng của biện pháp đặt cọc Tuy nhiên, khi đối chiếu quy định của pháp luật về thờiđiểmcóhiệulựccủahợpđồngthìquanđiểmnàycóphầnhơikhácbiệt. Đặt cọc là biện pháp làm tin được Nhân dân sử dụng trong giao lưu dân sự đãcó từ rất lâu trong lịch sử Pháp luật có nguồn gốc từ đời sống thực tiễn, do đó khiđƣợcbanhànhcũngphảiphùhợpvớithựctiễn.Ngaytừxaxƣa,khihợpđồngchƣađƣợc xác lập dưới hình thức văn bản thì đặt cọc vẫn được sử dụng và đạt hiệu quảcao trong việc bảo đảm thực hiện cam kết.C á c b ê n đ ề u h i ể u r ằ n g , k h i t à i s ả n đ ặ t cọc đƣợc chuyển giao cho bên nhận cọc chính là lúc bắt đầu một cam kết.X u ấ t phát từ cơ sở thực tiễn này và để đáp ứng cho nhu cầu giải quyết tranh chấp hợpđồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản, tác giả đƣa ra giải pháp bổ sung quyđịnh của pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc là thời điểmchuyển giao tài sản đặt cọc Hoặc diễn đạt theo cách khác, phù hợp hơn, việc giaonhậntàisảnđặtcọclàmộttrongnhữngđiềukiệncó hiệulựccủahợpđồngđặtcọc.
Như đã phân tích ở Chương II, pháp luật hiện hành không quy định giá trịhoặc tỷ lệ giá trị cụ thể của tài sản đặt cọc mà các bên lựa chọn làm đối tƣợng củahợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản Tài sản đặt cọc có thể bằng,nhỏhơnhoặclớnhơngiátrịhợpđồngđƣợcbảođảm.Vớichứcnăng làtàisảnbảođảm giaokếthoặcthựchiệnhợpđồngkinhdoanhbấtđộngsản,giátrịcủahợpđồng theo thông lệ thường lớn hơn, thậm chí lớn hơn nhiều lần tài sản đặt cọc Điều nàyxuất phát tự ý chí, nguyện vọng và hoàn cảnh thực tiễn của các bên giao kết. Hợpđồngđượcbảođảmlàmụcđíchcácbênhướngđến,dođógiátrịđươngnhiênphảilớn hơn tài sản bảo đảm Quy định mang tính tùy nghi của pháp luật trong trườnghợp này dễ tạo điều kiện cho các chủ thể tham gia đƣa ra hoặc yêu cầu tài sản đặtcọc có giá trị cao nhằm trục lợi, làm biến mất tính trong sáng của đặt cọc Các nhàđầu tƣ dự án bất động sản hiện nay thường kêu gọi khách hàng đặt cọc với giá trịcao nhằm huy động vốn Trường hợp tranh chấp xảy ra, hầu hết các hợp đồng đềubị tuyên vô hiệu do bất động sản chƣa đƣợc phép đƣa vào kinh doanh hoặc bênnhậnđặtcọckhôngđƣợccấpphépđầutƣ.Việcgiảiquyếthậuquảcủahợpđồngvôhiệu từ phán quyết đến thời điểm đƣợc thi hành là quá trình hết sức “chông gai” đốivới khách hàng Các nhà đầu tƣ lợi dụng điều này để chiếm dụng vốn của kháchhàng trong thời gian dài gây hậu quả nghiêm trọng đối thị trường bất động sản nóiriêng vàđờisốngkinhtếxãhộinóichung. Ở khía cạnh khác, pháp luật nội dung về hợp đồng đặt cọc trong kinh doanhbấtđ ộ n g s ả n k h ô n g q u y đ ị n h m ứ c p h ạ t c ọ c t ố i đ a m à c á c b ê n đ ƣ ợ c p h é p t h ỏ a thuận Cũng như đã dẫn giải và phân tích ở Chương II, thực tế hoạt động kinhdoanh bất động sản, bên đặt cọc giao tài sản có giá trị thấp nhƣng yêu cầu giao kếthợp đồng với điều khoản phạt cọc cao gấp nhiều lần Thực tiễn này vô hình trunglàm “triệt tiêu” điều kiện về quyền rút lại cam kết của bên nhận cọc Đặt cọc là biệnpháp bảo đảm, hợp đồng đặt cọc do đó không phải là hoạt động kinh doanh có mụcđích lợi nhuận trực tiếp Thỏa thuận về mức phạt cọc quá cao dẫn tới đặt cọc mất đibản chấtvốncócủabiện phápbảođảmnày.
Với những phân tích, đánh giá quy định pháp luật nêu trên cùng với thực tiễngiao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản, tác giả đƣa ra giảipháp giới hạn giá trị tài sản đặt cọc và mức phạt cọc để phù hợp với bản chất giaodịch Theo đó, giá trị tài sản đặt cọc tối đa không nên vƣợt quá giá trị của hợp đồngđƣợcbảođảm,mứcphạtcọccácbênthỏathuậnkhôngđƣợcvƣợtquámứcđềnghị đượcquyđịnhtạiĐiều328củaBộluậtDânsựnăm2015(khoảntiềntươngđươnggiátrịtàisảnđ ặtcọc).
Thứ ba,mở rộng phạm vi đối tƣợng của hợp đồng đặt cọc trong kinh doanhbấtđộngsản:
Pháp luật kinh doanh bất động sản chỉ công nhận tiền hoặc vật có giá trị (chủyếu là kim khí quý, đá quý) là đối tƣợng của hợp đồng đặt cọc Trong khi đó, cùngchứcnănglàbiệnphápbảođảm,hợpđồngthếchấptàisảnkhôngbịgiớihạnt àisảnbảođảm.BộluậtDânsự2015vàNghịđịnhsố21/2021/NĐ_CPn g à y 19/3/2021 của Chính phủ ghi nhận tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tàisản hình thành trong tương lai Thực tiễn áp dụng biện pháp đặt cọc và giải quyếttranhchấphợpđồng đặtcọctrongkinhdoanh b ấ t độngsảnthểhiệnrõrằn gcácloại tài sản khác bao gồm giấy tờ có giá, các quyền về tài sản vẫn thực hiện đƣợcchức năng bảo đảm nhƣ đối tượng đặt cọc khác theo quy định của pháp luật hiệnhành Trong nhiều trường hợp, khách hàng có nhu cầu giao kết và có khả năng thựchiệnhợpđồngchuyểnnhƣợngbấtđộngsảnvớichủđầutƣnhƣngthờiđiểmđặtcọckhông có tiền mặt hoặc tài sản có giá trị khác ngoài quyền sử dụng đất Tác giả chorằngviệcđặtcọcbằngquyềnsửdụngđấtkhôngviphạmbấtkỳnguyêntắ cl u ậ t nào và hoàn toàn có khả năng trong thực tiễn.Đ ể đ á p ứ n g y ê u c ầ u v ề m ặ t h ì n h thức, hợp đồng đặt cọc có đối tƣợng là quyền sử dụng đất có thể đƣợc bổ sungthêmquyđịnhvềcôngchứng,chứngthực.Nghịđịnhsố21cóquyđịnhvềnghĩ avụ của bên đặt cọc thực hiện đăng ký chuyển giao quyền sở hữu tài sản đặt cọc chobên nhận cọc trong trường vi phạm cam kết Bằng quy định này, việc chuyển giaoquyền sử dụng đất để xử lý tài sản đặt cọc là có cơ sở để thực hiện Bên cạnh đó,một đặc điểm cần lưu ý là đặt cọc mang bản chất là chế tài tự động (như đã phântích trước đó) nên tài sản đặt cọc phải đáp ứng yêu cầu về việc có thể và dễ chuyểngiao trong thực tế Do đó, đối tượng đặt cọc không thể là tài sản hình thành trongtương lai vì không có khả năng chuyển giao khi chƣa hình thành Qua những phântíchnày, tácgiảđƣa ragiảiphápđềxuấtmởrộnggiớihạnđối tƣợngcủahợpđồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật dânsựnăm2015theohướng:Tàisảnđặtcọcbaogồmtấtcảcácloạitàisảnhiệnhữu.
Thứ tư,bổ sung chế định minh định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc và hợpđồngđƣợcbảo đảm:
Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp động đặt cọc kinh doanh bất độngsản tại Tòa án, trong trường hợp hợp đồng có mục đích chỉ bảo đảm giao kết màhợp đồng bảo đảm vô hiệu thì các Thẩm phán mặc nhiên tuyên vô hiệu hợp đồngđặt cọc Pháp luật hiện hành không có quy định xác định hợp đồng đặt cọc là hợpđồng phụ của hợp đồng đƣợc bảo đảm, do đó hiệu lực của hợp đồng đặt cọc khôngphụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng đƣợc bảo đảm Thực tiễn khi xảy ra tranhchấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản là thời điểm hợp đồng đƣợc bảođảm chưa được giao kết Các Thẩm phán thường nhận định các điều kiện có hiệulực vào thời điểm giao kết (trong tương lai) của hợp đồng được bảo đảm để xácđịnh hiệu lực của hợp đồng đặt cọc Tác giả cho rằng quan điểm nhận định này làkhông phù hợp quy định của pháp luật và không có cơ sở trong thực tế Hợp đồngchưa được giao kết thì đương nhiên không có hiệu lực Khi xem xét hiệu lực củahợpđồngđặtcọc,cơquantàiphánchỉnênđánhgiánóvớitƣcáchlàmộtgiaodịchđộc lập Cũng cần lưu ý rằng mục đích của hợp đồng đặt cọc và mục đích của hợpđồng được bảo đảm là khác nhau Mục đích của hợp đồng đƣợc bảo đảm có thể viphạm điều cấm luật nhƣng mục đích của hợp đồng đặt cọc chƣa chắc đã vi phạm.Việc xem xét, đánh giá hiệu lực của hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này có ýnghĩa quyết định trong việc xử lý tài sản đặt cọc Tòa án không đƣợc đánh đồngkháiniệmhợpđồngvôhiệuvàhợpđồngkhôngđƣợcthựchiệnkhigiảiquyếttranhchấp Để tránh tình trạng lúng túng trong áp dụng pháp luật, tác giả kiến nghị giảipháp bổ sung chế định luật điều chỉnh hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất độngsản theo hướng: Sự vô hiệu của hợp đồng được bảo đảm không đương nhiên dẫnđến sựvôhiệu củahợpđồngđặtcọc.
Thứ năm,giải pháp về xác định yếu tố lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệuhoặckhông thểthựchiện đƣợc:
Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phánTòa án Nhân dân tối cao quy định bên có lỗi làm choh ợ p đ ồ n g đ ặ t c ọ c v ô h i ệ u hoặc không thể thực hiện được thì phải chịu phạt cọc, trường hợp cả hai bên cùngcó lỗi thì không áp dụng chế tài phạt cọc Tuy nhiên, thực tiễn giải quyết tranh chấptại Tòa án, không có căn cứ pháp luật để xác định và đánh giá mức độ lỗi của cácbên Đa số các nhận định của Thẩm phán trong trường hợp này đều xuất phát từquan điểm chủ quan nên đôi lúc dễ dẫn đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủthể không đƣợc bảo vệ Đối với hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản bị vôhiệu do có mục đích không thực hiện đƣợc, ngoài lỗi cung cấp thông tin của bênnhận cọc, Tòa án thường nhận định bên đặt cọc cũng có lỗi do biết hoặc buộc phảibiết thông tin về dự án bất động sản nhƣng vẫn đồng ý đặt cọc Nhận định này theotác giả là không thật sự chính xác, không xuất phát và bám sát thực tiễn giao dịch.Bên đặt cọc thông thường là khách hàng cá nhân, trong điều kiện xã hội hiện nay,thật khó để những khách hàng này tiếp cận đầy đủ thông tin các dự án, ngoài đƣợccác chủ đầu tƣ cung cấp Không có lý do hợp lý để giải thích một cá nhân biết mụcđích mua nhà của mình không thực hiện đƣợc mà vẫn bỏ tiền ra đặt cọc Xuất pháttừ thực tiễn này, để bảo đảm áp dụng đúng pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợppháp của các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản, tác giả kiến nghịgiải pháp: Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao sớm ban hành Nghị quyếthướng dẫn cụ thể căn cứ và phương thức xác định yếu tố lỗi trong trường hợp hợpđồngđặtcọckinhdoanhbấtđộngsản vôhiệuhoặckhông thựchiệnđược.
Thứ sáu,giải pháp về căn cứ giải quyết yêu cầu kết hợp bồi thường thiệt hại,phạtcọcvàphạtviphạmkhác:
Chế tài phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản bản chất làphạt vi phạm hợp đồng Bên nào có hành vi vi phạm dẫn đến cam kết không đƣợcthực hiện thì phải chịu chế tài phạt cọc.L u ậ t K i n h d o a n h b ấ t đ ộ n g s ả n k h ô n g c ó quy định, trong khi Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm
2015 chỉ cho phép các bêngiao kết đƣợc quyền tự thỏa thuận về mức phạt cọc, trường hợp không có thỏathuậnthìápdụngquyđịnhcủađiềuluậtnàyđểphạtcọc.Phápluậtkhôngcóquy định cụ thể về bồi thường thiệt hại, các hình thức phạt vi phạm khác đối với hợpđồngđặtcọckinhdoanhbấtđộngsản.
Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, chỉ thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng không được đòi bồi thường Nếu thỏa thuận phạt cọc mà không thỏa thuận bồi thường thiệt hại, bên bị vi phạm chỉ được yêu cầu phạt cọc Trong trường hợp bên vi phạm không thỏa thuận phạt cọc, vẫn phải chịu trách nhiệm phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 Khi đó, bên bị vi phạm ngoài quyền yêu cầu phạt cọc còn có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 13 và Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.
Thời hạn đặt cọc là thời gian nhất định để đặt cọc thực hiện chức năng bảo đảm Trong trường hợp đặt cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng, thời hạn đặt cọc thường tương ứng với thời hạn thực hiện hợp đồng Đối với đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng, thời hạn đặt cọc là khoảng thời gian từ khi chuyển giao tài sản đặt cọc đến khi hợp đồng được giao kết Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không giới hạn thời hạn tối thiểu và tối đa trong việc chuyển giao tài sản đặt cọc, nghĩa là các chủ thể tham gia giao kết có quyền tự do thỏa thuận thời hạn đặt cọc.
Việc pháp luật không giới hạn thời hạn đặt cọc là nhằm bảo đảm chức năngcủa biện pháp này đƣợc thực hiện phù hợp với khả năng và nhu cầu thực tế của cácchủ thể Tuy nhiên, tính chất tùy nghi của chế định này cũng đặt ra nhiều hệ lụytrong thực tế, gây khó khăn cho quá trình giải quyết tranh chấp Thực tiễn xét xử tạiTòa án, có rất nhiều hợp đồng đặt cọc kinh doanh bất động sản không thỏa thuận cụthể về thời hạn đặt cọc Có trường hợp các bên thỏa thuận đặt cọc có giá trị cho đếnkhi bên nhận cọc hoàn tất thủ tục về quyền sở hữu bất động sản và ký kết hợp đồngchuyển nhượng với bên đặt cọc Trường hợp khác lại quy định, đặt cọc bảo đảmduy trì cam kết cho đến thời điểm dự án bất động sản đủ điều kiện chuyển nhƣợngtheo quy định của pháp luật Tại Tòa án, bên đặt cọc cho rằng bên nhận cọc đãchiếm giữ tài sản đặt cọc trong thời gian rất lâu nhƣng không ký hợp đồng chuyểnnhƣợng là vi phạm cam kết, gây thiệt hại nên phải trả lại tiền cọc đồng thời chịuphạt cọc Bên nhận cọc lập luận rằng, hợp đồng đặt cọc không quy định cụ thể thờihạn đặt cọc, thời điểm hiện tại bên bán vẫn chƣa hoàn tất thủ tục công nhận quyềnsở hữu bất động sản nên chƣa có nghĩa vụ ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng, do đókhông bị xem là vi phạm Thực tiễn xem xét các trường hợp này, Thẩm phán gặpkhông ít lúng túng khi đưa ra nhận định.
Có Thẩm phán cho rằng mục đích đặt cọckhông đạt đƣợc nên bên nhận cọc phải giao trả tài sản đặt cọc Cũng có Thẩm pháncho rằng thời hạn đặt cọc chƣa kết thúc, các bên phải tiếp tục thực hiện cam kếttheo thỏa thuận tại hợp đồng Dù đứng trên quan điểm nào tác giả cũng cho rằngviệcđưaraphánquyếttrongtrườnghợpnàymangtínhtươngđối,chưathực sự thuyếtphục.Dođó,trongphạmviluậnvănnày,tácgiảđƣaragiảiphápnhằmkhắcphụctìnhtrạ n gkhókhăntron g việcxácđịnhhànhviviphạmtrongtrườn g hợpnày, cụ thể là: Pháp luật cần bổ sung quy định về thời hạn tối đa của biện pháp đặtcọc.Thờihạnnàyphảigắnliềnvàphùhợpvớiđốitƣợng,mụcđíchcủagiaodịch.
3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết tranhchấp hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dânThànhphốHồChíMinh
Mục [2.3] của luận văn đã hệ thống một cách khái quát những thành tựu đạtđượcvànhữngkhókhăn,vướngmắctrongviệcgiảiquyếttranhchấphợpđồngđặtcọc kinh doanh bất động sản tại Tòa án Nhân dân hai cấp Thành phố Hồ Chí Minhtrongg i a i đoạn h i ệ n n a y T r o n g m ụ c này,t á cg i ả đƣara m ột số gi ả ip há p n hằmkhắc phục những khó khăn, vướng mắc, tiếp tục phát huy những thành quả đạtđược và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc kinh doanh bấtđộng sảntạiTòaánNhândânThànhphốHồ ChíMinh.