Luận văn thạc sĩ Luật học: Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình

Nguyên nhân củacác ranh chấp như thể nào, cơ chế gi quyết tranh chip có bão vé được lớp thời vàchính xác các quyền và lot ich hop pháp cin các bên ki tham gia giao dich hey Xhônglà những

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HÀ THỊ YEN

TRANH CHAP VE HOP DONG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYEN SU DUNG BAT &IỮA CÁC Hộ GIA BÌNH, CÁ NHÂM

TỪ THỰC TIEN 6IẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN NHÂN DAN

THÀNH PHO HOA BÌNH, TINH HOA BÌNH

LUAN VAN THAC SiLUAT HOC

HANOI- 2019

HÀ THỊ YEN

TRANH CHAP VE HOP DONG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYEN SU DUNG BAT &IỮA CÁC Hộ GIA BÌNH, CÁ NHÂN

TỪ THỰC TIEN &IẢI UYẾT TẠI TOA ÁN NHÂN DAN

THÀNH PHO HOA BÌNH, TINH HOA BÌNH

LUẬN VAN THAC SĨ LUẬT HOC

yên ngành : Luật kinh tế

.Mã số :838 0107

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thi Nga

HÀ NỘI - 2019

LỜI CAMĐOAN.

Tôixia cam doen đậy là công tỉnh nghiên cửu khoa học độ lập của riêng tối Các kat quả nu trong luận văn chữa được công bổ trong bit kỹ công tình

ảo khác Các sổ liêu trong luân văn là trung ths, có nguin gốc tổ ring được bích

đúng thao quy dink

“Tôi in chiu trách nhiệm về tinh chính xác và trừng thục của luận vin này,

TÁC GIÁ LUẬN VĂN

Hà Thị Yến

31

33

MöĐẦU

“Cương 1: LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHAP HOP ĐỒNG.

CHUYÊN NHƯƠNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT GIỮA CÁC

HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

"Tranh chấp về hop đẳng chuyển nhượng quyền sr dang đất git các

hộ ga ảnh, cá nhân

Pháp luật vi giải quyết ranh chấp vỀ hợp đồng chuyển nhượng

quyển sử dụng đất giữa các hộ ga định, cá nhân,

“Cương 2ˆ THUC TRANG PHÁP LUẬT CIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

HOP ĐỒNG CHUYEN NHƯƠNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT CIỮA CÁC HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIEN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN THÀNH PHÓ HÒA BÌNH

Pháp luật về giã quyết tranh chip hợp đẳng chuyển nhượng quyển

sử dạng đất giữa các hô gia nh, cá nhân

“Thục trạng giải quyết tranh chấp hop đẳng chuyễn nhượng quyện nữ

dung đất từ thục trấn giã quyẾt tạ Tòa án thành phô Hòa Binh

Một sổ nhân dink đánh giá về tình hình giã quyết tranh chip hop

đồng chuyên nhương quyên sở đụng đất gữ các h gia nh, cá nhân,

tủ Tòa án nhân dân thánh phổ Hòa Bình, nh Hoe Bình

Grong 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ CIẢI PHÁP NÂNG CAO HIEU QUA

GIẢI QUYẾT TRANH CHAP HOP ĐỒNG CHUYỀN NHƯỢNG

“QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT CHÚA CÁC HỘ GIÁ Din, CÁ NHÂN

Phương hướng hoàn thiện pháp luật và năng cao hiu quả gi quyết

tranh chấp hợp đồng chuyển nhương quyển sở dụng đất giữa các hỗ

gia định, cá nhân.

Gili pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả th th pháp

Tuất và gai quyết tranh chip hop đẳng chuyển nhượng quyền sử

dung đất giữa các hộ gia dink, cá nhân.

Giải pháp ổ chúc thục thi pháp hit

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS Bộ luật Dân se

GCNQSDĐ._- Giấy chứng nhân quyền sử đụng đấtspp “Quyên si dung đất

TAND “Tên án nhân din

TANDTC Toa &anhân din téi cao

UBND 'Ủy ban nhân din

sử dung dit (QSDB) nói riing ở nước ta hiện nay ổã và dang là vẫn đề phúc tạp,ảnh hưông đến a phát tiễn kinh tổ đất nước và dn định xã hội Nguyên nhân củacác ranh chấp như thể nào, cơ chế gi quyết tranh chip có bão vé được lớp thời và

chính xác các quyền và lot ich hop pháp cin các bên ki tham gia giao dich hey

Xhônglà những vẫn để rất quan tong và cén phải được thực hiện phủ hợp với cc quyảnh của pháp uật (beo gm cả phép luật nộ: dung cũng nh pháp luật hình thử)

‘Vin dé nghiên cửu tim hiểu về các quy dinh pháp luật hién hành cũng nhự

situ vào phân tích, đánh giá nhiing vướng mắc qua thục tin xét xở là nội dungquan trong dé góp phin hoàn thiện cơ chỗ giãi guyết tranh chấp này hiện ney trì

Tòa án nhằm bảo vé dave quyền và lợi ich tối đa của các bên lồi tham gia giao

dich chuyén nhương QSDĐ

Qua thọc tiến giã quyết tranh chip vé hop đẳng chuyển nhương quyển sựdang đất giée các hồ gia Ảnh và cá nhân tại Toa án nhân din (TAND) thành phốHòa Bình, tỉnh Hòa Bình có thể thấy các tranh chấp hep đổng chuyển nhươngSDD diễn ra ngày cing nhiều, có tính chất gay gắt và phúc tp

Tổng kết dint giá công tác xét xử cho thấy, dù rằng công tác đã đạt đượcmột sổ thành tro nhất định, xong cũng còn nhiều những han chế: số lượng án bị

hy, sửa ngày cảng ga tăng Thục trang hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ võ hiệu

vn dang tổn tạ, là một vấn để bức xúc, tình rạng hợp đồng được giao kết giã tao

tire đối nhau thục hiện chuyén nhượng tà sin không thuộc quyền sử dụng hợpghép côn mình, giao kết chuyển nhương QSDB vi phạm điều cảm của pháp luật,

Hình thie ci hop đồng không tuân thủ theo quy định của pháp luật xâm pham đến quyền và lot ich chính đáng của các bên chi thể, gây thiệt hai nghiêm trong đến Jot ích cá nhân, lợi ích xã hội Xây ra tinh trạng nêu trên, bởi việc thực thi công tác

com nhiều khỏ khăn, vướng mắc trong quá tình giải quyt ranh chấp tạ Tòa bốinhững nguyễn nhân như quy định pháp luật vấn còn bộc 16 nhiều vin để bất cập,

các quy định có mr chẳng chéo, ti ngược nhau, gây nhiễu hing hing rong việc áp

Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian qua, đã có khá nhiều các công tinh nghiên cửa vỀ hợp

đẳng nói chung và hop đồng chuyển QSDĐ nói riêng đã công b6 Điễn hình phải kế

dina các sách chuyên khảo, các đồ tả nghiên cứu khoa học, các bai viết đăng rên các bio và tap chi uy tin aku: Những guy dn chung của Lut hop đồng ở Pháp

“Đức, Ath Mặt Nab Chính tị quốc ga Hà Nội 1993; Nguyễn Menh Bách với chuyênio: Pháp luật về hợp déng, Nsb Chính t quốc ga, Hà Nội 1995; Lat Hop đồngTrmg Quốc 1999 thông qua tại cuốc hop lần 2 Quốc hội khóa TX, ngày 15/3/1999;Nguyễn Như Phát, Mot số về ấn về hop đồng ở Tiét Nam, NzbCông an nhân dân, Ha Nội, 2003, Đình Thi Mei Phương với chuyên khảo: Thống

dt pháp luật hợp đồng ở Tiệt Nam, Nab Tư pháp Hà Nội, 2005, tác giả NguyễnThi Nga với ha chuyên đồ: Một sổ tổn te, vướng mắc và những sai pham phát sinhtrong quả rnh kt và Thực hin hop đồng cluyễn nhượng quyền sử ng đắt vàMing nội chong cơ bản ca hop đẳng chuyén nhương quyển sử hong đất Đã ti

để ý luận và thực

Xhoa học cấp tường - Trường Dai học Luật Hà Nội, 2011; Hop đồng mua bi tà

Š cắp thất cần nghiên cứu, cia tác giá Nguyễn Thị Hu, đồ tihoa học cấp Trường Truờng Đại học Luật Hà Nội, 2011; Để tai khoa học cấp bổ

năm 2001 của Tòa án nhân din tdi cao (TANDTC), do Nguyễn V ăn Luật làm chỗ

nhiệm đề tả: Tranh chấp đắt đu và thẫm quyền giả ạgắt của Téa én Châu HuếGiải qgyễt tranh chấp đất de theo Luật Đắt det 2005, Luận văn thạc Š Luật học,

Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nối, 2003; Phạm Thi Hương Lan Co s6 I biển

2009; Lé Văn Thiệp, Thực trang và một sổ giã pháp khắc phục những lế hở lên ápchong chế inh iy quyền trong Bộ luật Dân sự hiện lành, Tap chỉ Kiểm sứ, sổ

3/0013, ts 50-53, 64; Lê Văn Thiệp:TỂ hop đồng chuyễn nhượng quyển sir dụng

cất tài săn gin iễn với đất và một số uẫn nghị, Tạp chi Kiẫm sát, 56 24013, tr37-41, 51; Lương Khải An Quyẩn chẩn nhương quyén sit mg đất rong trtrường bắt động sốn, Luận văn thac a Luật hoc, 2006; Nguyễn Thị Héng Nhang

“Tháp luật về chan nhường quyển sie ng đắt trong knh donnh bắt đồng săn,

Luận án tiên đ Luật học, 2012

‘Vi hing loạt các công trình nghiên cứu liệt kế ở trên cho ranh chấp

vi hợp đồng nổi chung rong giao dich bit động sin là inh vục cũng được nhiều sơ quan tân nghiên cứu của nhiều tác giã và chúng được nhân din phân tích, đánh giá nhiều khia cính khác nhau Tuy nhiên, mốt công trình nghiên cứu chuyên sta

set ở cả kia canh lí luận và thọc tẾn ranh chip vỀ hợp đồng chuyển nhương

QSDD nông nghiệp giãn các hộ ga định, cá nhân - mốt phạm vi hẹp cia tranh chấp

hop đồng trong gao dich bit động sin thi còn khá ít các công tình nghiên cứuriêng, độc lập Vì vây, với mong muốn cũa tắc gi la đ sâu nghiên cứu về hợp đồngchuyển nhương QSDĐ nông nghiệp giữa các hô ga định, cá nhân và vấn dé gai

aqoyit hậu qua pháp lý côa tranh chấp vi hop đồng dé trên thực ti, trên cơ sở phân

tích và tim hiễu nguyên nhân cise tổ tạ, vướng mắc trong sự kết hop hii hòa giữavẫn để tuân và thực tiến thông qua những vụ việc phát anh trên the tẾ tử đổ làm

cơ sỡ ên đ cho việc tim ra các giã pháp khắc phục

3 Mục đích nghiên cứu

i có mục dich làn sáng 8 những vin để ly luận và thọc tin giã quyếttranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông qua host ding xét xử ti Toa én

thành phd Hồn Bình tinh Hòa Binh Tờ đỏ để xuất những giải pháp hoàn thiện pháp

luật và tổ chúc thực hiện pháp luật vé giã quyết ranh chấp hợp đổng chuyển

nhượng QSDĐ ở Việt Nam.

ĐỂ dat được mục đích nối trên, ludn vin có các nhiệm vụ sau đây:

- Lâm sing tô những vấn đề mang tinh ý luân vé tranh chip hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ và pháp lut giã quyết tranh chip hợp đồng chuyển nhương

QSDD thông qua host động xét xử tại Toa án

- Phân tích, đánh giá thực trang pháp luật vé giải quyết tranh chấp h op đồng,

chuyển nhương QSDĐ và thu iẾn áp dụng pháp luật để gai quyết ranh chấp hopđồng chuyển nhương QSDD tại Tòa án, tử đó chỉ ra những khó khăn , vướng mắctrong qua tỉnh git quyết ranh chip hop đồng chuyển nhương OSDĐ của Toa án

4 Đồi tuợng nghiền cứu

Luận vin có đối hượng nghiên cứu là: Các văn bản quy phạm pháp luật nổi

dang về tranh chấp hợp đồng chuyển nhương QSDĐ và giã quyết tranh chấp; thựctin công tác giải quyết ranh chip hợp đồng chuyển nhương QSDĐ tei Toe án thinghê Hoe Bình inh Ha Bình thing qua mt sổ vụ an cụ thể trong những năm gin diy

5 Phạm vi nghiên cứu

Di ti có nội hàm nghiên cửu rồng liên quan dén nhiÊu inh vục pháp luậtTuy nhiên, rong khuôn khổ của luận vin thạc đ luật hoc, tác giã giới hen phạm vi

"nghiên cửu vio những vẫn để ou thể smu:

- Giớt hạn về nội ng Luận văn ấ sâu nghiên cứu các quy định của Luật

đất dai năm 2013 v gai quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhượng QSDD giữa

các hộ gia định, cá nhân và các quy nh cõ liên quan của Bộ luật Dân sx BLDS) nim 2015, của Bộ luật Tổ tụng din sự năm 2015

- Giớt hạn về phạm vi Luân văn giới bạn phạm vi nghiên cứu ở việc áp

dang pháp luật vi gist quyết tranh chấp hợp đẳng chuyển nhương QSDD giữa các

hồ gja ánh cá nhân tại TAND thành phố Hoe Bình, tinh Hoe Bình

+ iết hạn về thời gian Luận văn giới hạn thoi hen nghiên cửa phép luật vé

ii quyết tranh chip hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ giữn các hô ga ảnh, cá nhânnêm 2013 (năm ban hành Luật đất đi năm 2013) dn nay

câu khoa hoe đuy vật biện chúng và duy vậtịch sử của chủ ngiĩa Mác - Lônn

Bên cạnh đó, luận vấn còn sử đụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

- Phương pháp phân tích, phương pháp điễn giải, phương pháp bình lun.

được sử dụng tei Chương 1 khi nghiên cửa lý luận về giã quyết tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng quyén sử dụng đất giữa các hé gia đính, cá nhân,

- Phương pháp đánh giá, phương pháp zo sánh luật học, phương pháp

nghiên cứu da ngành được sử dụng tei Chương 2 khi nghiền cứu thục trang pháp

uật gi quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ

ie đình, cá nhân và thục tiễn giã quyết tại Tòa án thành phổ Hòa Binh

~ Phương pháp tổng hop, phương pháp quy nạp, phuương pháp luận giải được

sit dụng tạ Chương 3 khí nghiên cửu giãi pháp ning cao hiệu quả gidi quyết tranh,

chip hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất pita các hộ gia dink, cá nhân

7 Ý nghĩa lý luận và thục tiến cia đề tài

- Luận vin lâm giàu thêm lý loin vé tranh chấp hợp đẳng chuyển nhương

QSDĐ cia các hộ ga đính, cá nhân Lam rõ mục đích, ý nghĩ của việc giải quyết

"anh chip hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của các hộ gia định, cá nhân

- Qua thực trạng pháp luật va thục tin thi hành pháp luật vé giã quyết ranh,

chấp hợp đồng chuyén nhượng QSDĐ giữa các hồ gia đính, cá nhân đến ra trên địa

‘bin thành phổ Hòa Bình tinh Hòa Bình, luận văn đã phát hiện ning bit hợp fi, tinktạng mẫu Huấn, ching chứo giữa nhấp ht Chúng và pháp lu thuyền ngành về Hợp

đồng chuyển nhượng QSDĐ nổi chung và tranh chấp về hop đồng chuyển nhường SDD giữa các hộ gia dink, cá nhân nói nông,

- Một số sai pham điển hình phát sinh tong quả tình kí kết và thục biện

hhop chuyển nhượng QSDĐ giữa các hộ gia đính, cá nhân được luận vin phân tích,

“hận đính, đánh giá thân trong qua các vụ việc cụ thể đã xây ra trên thục tổ, Đây là

phân ánh trung

thục những tổn tai và hạn chế cia pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐnhững vụ viễc có tất xấy ra tận đa bên, có giá bị thực tấn âu

giữa các h gia định, cả nhận.

- Luận vin dự kiến đỀ xuất một số giải pháp hoàn thiên pháp luật và năng

cao hiệu quả thực ti pháp luật vỀ giã quyét tranh chấp hop đẳng chuyển nhương

QSDD giữn các hồ ga nh cá nhân.

8.

"Ngoài phin mỡ iu kết luân và đanh mục tis liệu tham khảo, nội dụng của

luận vấn gồm 3 chương:

Chương 1- Lý luân vé giải quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhương

quyền nữ đụng đất giữa các hộ gia ảnh, cá nhân

Chương 2ˆ Thục trang pháp luật giả quyết tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng quyên sử dụng đất ga các hộ gia din cá nhân và thục tin giải quyết tạ

Tòa án thành phố Hoe Bình

Chương 3: Phương hướng và giải pháp ning cao hiệu quả gai quyết ranh

chip hợp đồng chuyển nhương quyền sở dụng dit giữa các hỗ gia Ảnh, cá nhân

Âu của hiận văn

QUYỀN SỬ DỤNG PAT GIỮA CÁC HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

11 Tranh chấp về hep đồng chuyển nhượng quyền sử tụng đất giữa

các hộ gia định, cá nhân

111 Khải niệm

sở hữu Nhà nước, sở Hữu tip thể, sở bu cá nhân về đất đa, Khi đó những tranh

chip phát sinh liên quan đến giao dich dit gm các los: Tranh chấp vé hợp đồnguua bán đất, ranh chấp về ting cho đất tranh chip về chuyển đỗ: đất Đắn khi

chế độ sở hữu toàn dân đối với đất dei được thiết lập từ năm 1980" thi đắt đại thuộc

chế độ sở hữu ofa toàn din, do Nhà made thống nhất quản ý th các ranh chấp dit

xi trước Hiển phép năm 1992 và Luật Dit dei nim 1993 chỗ yêu là anh chấp về

quyền quản lý, s dụng đất Vì rong gai đoạn này Nhà nước không thừa nhận và

"nghiêm cân người sử dung đất được pháp chuyển nhương QSDD Cá nhân, tổ chúc

sử dạng đất chi co quyễn mua bản và chuyỄn nhương thành quả lao động từ it, tỉsin có trên dit.Ké từ khi Hiển pháp 1992 và Luật Dat đại năm 1993 có hiệu lục thiHành thi Nhà nước chính thức cho người sử dụng đất được quyén chuyển nhươngQSDD Quyền chuyển nhượng QSDĐ tiếp tục được thực hiện, được ghi nhân tại

BLDS nim 1995, Luật Đất đủ năm 2003, BLDS năm 2005, Luật Đắt đi năm 2013

a hợp đồng

a, ifn tiến phúc tạp, nhất là ning hồi

kỹ thí trường bit đông sin phát tiễn sổi động các giao dich nhà đất ting cao, lợi

và BLDS nim 2015 Bối vậy trang gia đoạn hiện nay, ranh chi

chuyên nhượng QSDĐ luôn xảy ra phổ

nhuận mang lẻ cho các nhà đều hư từ các giao dich này lớn, bối vậy các nhà đầu tơbit chip các quy định của php luật thục hiên các giao dich hop đẳng tri luật Cáctranh chip vé hop đồng chuyển nhượng QSDĐ có thé được biểu hiện ở nhiễu dạng

1 Đền 19 Hin pip năm 1980,

Xhác nhau: vé chi thổ, về đổi tương v giá cả, v phương thúc thanh toán songchúng đều phân ánh một bản chất chưng nhất đó là những bắt đồng, mâu thuẫn vàxung đột về quyên và ngiĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết và thục hiện hợpđồng chuyển nhượng QSDĐ.

Ma một ofc chung nh

nhau một eich ging co cá không thuộc vé bên ảo, là nợ du ranh giảng co khí có

theo từ điển tiéng Việt, tranh chấp là tranh giành.

- kiến bit đồng chủ yêu là rong vẫn để quyển oi giữa các bên Theo Tử dién Pháp

Tuất Việt - Pháp: “Litge’ - vụ tranh chip được giã thích nh sau: Người ta nổi tôi

ve tranh chip ita mà mốt người không dave lasing mốt quyén hay lợi ích hop pháp

của mình bằng thôn thuận và dự định đưa vụ việc ra Tòa án phần xử”

Dưới gốc đồ pháp khoản 26 Điều 4 Luật Dit đủ năm 2003 lẫn đều gã nhận

hổ niệm về tranh chip đất de: "Tranh chip đất đi là tranh chấp về quyền và nga

va của người sử dụng đất giữa ha hoặc nhiều bên trong quan hệ dit dai" và taiXhoăn 24 Điễu3 Luật Đất đi năm 2013 tì khái niệm này cũng không cds thay đổi

Vay, từ những phân tích trén cổ thể hiểu: anh chdp h op đổng chyễnhương quyền sit ng đất là sự bắt đồng, mâu thun hey xung đốt

về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia hý kết và thực Inén hợp đồngchuyằnnhương quyên sử ng đất

112 Đặc điễm cña tank chấp hợp đồng cimyẫn nhượng a

đắt giữa các hộ gin đnh, cá nhân

Bản chất cia tranh chip hop đồng chuyển nhượng QSDD được biểu hiện

thông qua nhiing đặc trừng cơ bản smu đây

Thứ nhất chỗ thể tranh chấp dit đủ là chỗ thể quân lý và sở dung dit,Xhông có quyền sở hữu đố: với đất đa, QSDĐ của các chủ thể được xác lập đơn

vit lot ich

sử dag

trên quyết inh giao dit, cho thud dit oda Nhà nước hoặc được Nhà mabe công nhận,

QSDD Nhơ viy, QSDĐ hop pháp của cá nhân là từi sin của cá nhân, QSDĐ hợp

php của tỔ chúc là tải săn của t8 chúc Mật khác, nha đã phân ích QSDĐ là một

loại quyền tai sẵn và mang đặc tính của tai sẵn vô hình” Như vậy, trên cơ sở QSDĐ

` Nhã nhấp hit Vit Phap, Tà điền mật ngữ Bt Pip - Vit, Hà Nội 2009, 916

3 Đền 18 BEDS 2005, Bau 15 BLDS 2015

đẳng chuyển nhượng QSDD xây ra thi chủ thể tranh chip trong trường hợp này chỉ1à chỗ thể cĩ QSDĐ chứ khơng phải là chủ thể cĩ quyển sở hữu đất da

Thứ hai, đối tương của tranh chip dit đủ la quyển quản lý, quyền sử dụng

và những lợi ích phát sinh từ qué tình sở dạng đất dai theo quy định của pháp luậtDit dei là Losi tải sẵn đặc biệt khơng thuộc quyền sở hike cũa các bên tranh chấp mathuộc quyên sở hồu cia Nhà nước, Đối tượng của tranh chấp được biễu hiện đưới

dang vật quyền chữ khơng phi bin thin đất đủ Tuy nhiên, xuất phat từ QSDP là một loại tai sản dic biệt nin giữa hop đồng chuyển nhượng QSDB và hop đồng

sus bin ti sẵn cĩ những điểm khác tiệt thể hiện ở những nộ: đụng smu

“Một là, về mặt đối tượng

"Nếu như trong quan hệ mua bản tải sin, đối tượng của hợp đồng là tài săn

ao gim vật tiền, giấy tờ cĩ giá và quyền tải sân thuộc quyển sở hồu cũa bên bánthi trong quan hệ chuyển nhượng QSDB, đổi tung của hop đẳng a QSDĐ của bên,chuyển nhương, cịn tha đắt chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của tồn din

mà Nhà nước là người dai điện

Voi từ cách là chủ sỡ hữu ti sẵn bên bán cĩ tồn quyển dint đoạt tit sân bằng việc bán quyền sỡ hữu tit sin cho bên mua mà khơng phụ thuộc vào ý chỉ cia

người khác, Trong khi đĩ bên chuyển nhương chỉ là nguời cĩ OSDĐ nên khichuyển nhương cho người khác phải được mr cho phép của đại diện chủ sở hữu đổiVới thi đất chuyển nhượng đồ là Nhà nước

ảnh thúc, hiệu lực của hợp đẳng Hai là, về

"Nếu như họp đồng mua bin tả sin cĩ thể được giao kết bing lõi nĩi, bing

văn bản hộc bing hành vi cụ thể và thường cĩ hiéw lực thi hành ngay sau li xác

lập (cam kết hoặc ký kê, trừ hợp dng mua bán nhà ở và một số tử sẵn mà Nhàtước cĩ quy dinh phải được lập bing vin bản, thi hop đồng chuyển nhưng QSDĐ

hải được lập bằng văn bản, ph được cơng chứng, chứng thực và chỉ cĩ hiệu lục

đây đã tú hành sau chi được cơ quan nhà nước cĩ hẫn quyển cho phép

Bala, vÌ trích nhiện, nghĩa vụ trước Nhà nước

"Nếu như trong mua bán tai sẵn, bên bán ti sẵn cũng nh bên mua tả sin

không phải thục hiện nghĩa và g trước Nhà nước, trở trường họp Nhà nước quy cảnh Kh mua bản một số oại tài sẵn bên mus phải đăng ký quyển sở hữu và nộp lệ

phi rước ba, thì rong chuyển nhương OSDĐ, các bên chuyển nhượng phải tuân thể

"nguyên tắc, điều liên, tình ty thủ tục va phi có ngiĩa vụ nộp thu chuyển QSDB,

Tế phí trước bạ lễ phí đa chính theo guy định ca pháp luật

itu này hoàn toàn khác tit với các tranh chip các ải sin thông thường

Xhác, chúng thuộc quyển sở hữu cũa chính chủ thể tranh chấp Đây cing là yêu tổ

dic biệt, chi phố lớn tới quá tình gii quyết tranh chấp dit đa nói chang và gai

qguyất tranh chấp hop đẳng chuyển nhương QSDB tei Tòa án nói siéng Theo đó,vide giã quyét tranh chấp không chỉ hướng tới bio vé quyén và lợi ch của các bin

them gia quan hệ mã còn con bảo về cho chỗ thé có quyên sở hữu - dé là Nhà nước

Tom te, đối tương của tranh chấp hop đẳng chuyển nhượng OSDĐ là

qguyễn và lợi ích phát sinh từ việc the hiện hop đẳng hoặc giả quyết hu quả kh vi

em hợp đồng mà không hoàn toàn a một loại tai sin hữu hình cụ thé

Thứ ba tranh chấp đất dai không chi ảnh hưởng đến lợi ich true tếp cũa các bên tham gia tranh chip, ma con phát sinh gây tác đông xéu đến tt tự kind tổ - hội và ảnh hưởng din li ch, hoạt động quan ý tt hy hành chính của Nhà nước đối với đất dei Ma đất đại còn là mốt trong nhông inh vực nhạy cân của xã hồi,

bit vậy những tranh chip đất đi kéo theo nhiều hệ luy đốt với các bân trong tranh,

chip, xã hội và Nhà nước

1.1.3, Phân loại các trank chấp hop đồng clmyẫn nhrợng quyền sĩ dg

giữa các hộ gin dinh, cá nhân

Sự sung độ, mâu thuấn giữa các bin khi tham gia quan hệ hợp đồngchuyển nhương QSDĐ có thể xây ra từ get đoạn giao kit hop đồng thục hiện hợpđồng v hậu qui pháp lý của hop đồng Ở mỗt gia đoạn tranh chấp khác nha thi

hậu quả pháp lý cũng khác nhau Do da, căn cử vào tùng gia đoạn ranh chấp te có

thể phân thành các nhóm vé tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sm:

- Nhám tranh chấp về ga pháp lý của hop đồng chuyển nhượng QSDD

+ Tranh chip vé hình thức hop đẳng,

+ Tranh chip vé điều kiện có hiệu lục cũa hop đồng:

+ Tranh chip do bên chuyển nhương không có quyén chuyển nhượng,+ Tranh chip do đốt tượng cs hợp đồng không thi thực hiện được;

+ Tranh chip do vi pham điều cấm côn pháp luật, trả đạo đúc xã hối,

+ Tranh chip của bên thứ ba về gi tri pháp lý cũa hop đồng:

- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyên và ngiĩa va của các bên rong hợp

10 gly tờ chứng minh QSDĐ hợp pháp của bên chuyển nhượng);

+ Tranh chấp về ngiễa vụ lâm thủ tục hành chính đất đi (ngiấa vụ làm thủ tue cổng chứng chúng th, ding Lý, kê dai, nộp thuỷ, sing tôn trước ba, cấp Hy,

chúng nhân quyên sử đụng dit (GCNQSDB) cho bên nhân chuyỂn nhượng)

- Nhôm tranh chấp về giải quyết hậu quả hợp đẳng do bị chim dit, bị iy

Trên cơ sở phân loại cơ bản các dạng tranh chấp về hợp đồng chuyểnnhượng nêu rên sẽ giúp cho các cơ quan nhà nước có thim quyền tiép nhân, tha lý

vi git quyết tranh chấp đất dai df ding hơn trong việc nghiên cứu hồ sơ thu thập

11⁄4 Nguyên nhân ranh chấp hop đồng chnyéu nhượng quyền

sit dung dt ga các hộ gin nh, cá nhân

Tranh chip hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xay rae hậu quả của những

"nguyên nhân nhất dink No a biểu hiện cụ thể cia những mâu thuẫn bit đồng về lợi

ích kinh t giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau Trong những năm vừa qua tranh.

chip hợp đồng chuyển nhương QSDD đã dẫn ra ở hầu hit các đa phương trong cảnước Tuy mộc độ, tính chất và phạm vi khác nhau nhang nhin chúng tranh chấphợp đẳng chuyển nhương QSDĐ đã gây ra những hậu quả năng nễ én h hưởng đền.trật tự, antoànxã hội Tửthực tế của hiệntượngtranhchẳph op đẳng chuyển

nhượng QSD, có thé nit ra một số nguyên nhân chủ yéu su đậy

Thứ nhất, các văn bản quy pham pháp luật và đất dai qua các thời kỹ lịch sử.

do các cơ quan nhà nước có thẳm quyền khác nhao ben hành không những nhiễu vỀ

số lượng, ma còn có sơ không thống nhất đồng bô về mit nôi đang Ví dụ nh

‘Theo Hiện pháp năm 1959 thì ở nước ta c be hình thúc sở hồn đất đi đó là sỡ hữu,Nhà nước, sở hữu tập thi và sỡ hấu cá nhân Do dé, việc mua bán, chuyển nhườngđất đu được pháp thục hiện, không bi cấm, Thời kỹ sau Hiển pháp năm 1980 chođồn trước khi Luật Đất dei nim 1993 ra đội Nhà nước trở thành dai diện duy nhấtcủa chủ sở hữu đối với đất dai Pháp loật về dit dai nghiêm cân việc mua bán,chuyển nhượng, phát canh thu tô dưới mot hình thúc, KẾ từ khi Luật Dat dai năm

1993 ra đi và đặc biệt là su kửi Luật Dat đi năm 2013 có hiệu lục thi dt đi vẫn

thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại điên chủ sở hữu nhưng người sử dung đất Ini được phép thục hiên diy đã các quyền đổi với dit dai ma mình dang si dụng

trong đó có quyển chuyển QSDĐ Chính vi sự thiêu đẳng bộ này nên thục tẾ các

quan hệ dit đủ này sinh qua các thời kỹ là rit phúc tạp, thời đễm phat ảnh ranh

chấp với thôi diém phát sinh QSDĐ không đồng thời được điều chỉnh béi mốt hệ

thống pháp luật chang thống nhất, rong iii lại thiêu những quy nh quy woe vé

dấn chiễu pháp luật áp dạng pháp luật nên rất khó khẩn cho cơ quan nhà nước

trong việc giải quyét các trính chip đất di

Thứ hơn, sự biển đông mạnh mé của thi trường bắt đồng sản hơn 20 năm.

aqua công là nguyên nhân cơ bản din đến tinh trang tranh chip hợp đồng chuyễn

trường bất đồng săn noi chung và thi trường QSDĐ nói riêng đã khiẩn cho không

"người trong giới inh doen rong finh vục này bất chấp pháp luật 48 đều cơ truetoa, mua bán, chuyển nhượng đất dai tr hình, gây lũng đoạn thi xưởng mã biểuHiện cụ thể nhất đỏ 1a việc ký thực hiện hop đẳng chuyển nhượng QSDD bit hợp

hấp, không tuân theo các quy dinh ca BLDS, Luật Dit dai và pháp luật khác có liên quan

Thứ ba, do ảnh hưởng của nền kinh té thi trường: Việc kinhtế phat hiển

mạnh mé và sâu Ông của sơ nghiệp công nguệp hóa, hiện di hoa eds we lan tốn

không chỉ ở khu vực dé thi, ma cả những ving nông thôn , mang lại khôngít đổi thay cho bộ mat đất nước _ Tuy nhiên, bên cạnh những tác đồng tích cục của cơ chế

thi trường vẫn còn không ít những vin để kin ta phi nụ nghĩ Môthong sỗ đó1à ảnh trạng tranh chấp h op đồng chuyển nhương QSDĐ dang có chiếu hướng gating Giá đất léo thang , "số dit" cục bộ dẫn raliên tue Chỉ cần một con đường

mới mổ, một dự anphát iển công nghiệp chuẫn bi được tiẫn kh ¡ lập tức gia đất

êm vục đó tănglên gip hàng chục lân _ Nguồi nông din đua nhau "đổi dt then,vàng" Có những tia đất trước diy hiv như không ai ngỏ ngàng g đồn nay trởthành tâm điểm cia moi archiy —_ Naitdm Iai , tanh chip op đồng chuyển

nhưương QSDĐ do ảnh hưởng của cơ chế thị trường là một vẫn dé ma ching ta số.

phải đối mặt và gidi quyết không chỉ trong một năm , hei năm mã là trongrét nhiều

'Ngoài những nguyên nhân trên thì công tác tuyên truyền phd biến pháp luật

đất đi chưa được coi trong làm cho nhiều van bản pháp luật đất đại của Nhà nước

chưa được phổ biển sâu rộng trong nhân dân Do đó, mét bộ phận nhân dân ý thức

“pháp luật chưa cao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh các quy đính của pháp luật chuy énnhượng QSDĐ Chuyển nhương quyên sử dụng dit trái pháp luật hoặc vỉ phạm cácquy đính về thủ tục chuyễn như ong quyền sở dụng đất difn ra kha phổ biển Trong

cơ chế thị trường quyền sử dụng dit là tai sin có giá trị cao nên nhiều người lợi

dung kế hé, lách luật, đi lại nhà đất dé bản cũng là một trong nhống nguyên nhân.

lâm cho các tranh chấp đất dai phát sinh và trở nên gay git

12 Pháp lật về giải quyết tranh chấp về hep đồng chuyển nhượngquyền sie dung đất giữa các hộ gia định, cá nhân

121 Khải miệm và đặc điềm cña giải quyết trmh chấp

cđmyễu nhượng quy sĩ dung đắt giãa các hệ gia dich, cá nhân

Tranh chip hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ là một hiện tương thường xy

xa trong đời sông xã hội và ở mọi thời ky lịch sử Giã quyết tranh chấp h op đồng

chuyển nhương QSDB là hoạt động cis các cơ quan nhà nước có thim quyền nhẫn

lợp đồng

giã Quyt các tắt đông, mu thuẫn của hai bay nhi ta tong quán hệ h op đẳngchuyỄn nhượng tiên cơ sở pháp luật để bảo về quyền và lợi ich hop pháp của các

bên tranh chấp, Qua việc giãi quyết ranh chip hợp đồng chuyễn nhượng QSDĐ ma

các quan hệ hợp đồng được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước , lợi ích xã:

Hội và của người sử đụng đất, mang lei nến đính trong nổi bộ nhân din , làm cho

những quy đính của pháp tuật đất dai được thực hiện trong cuộc sông,

Gi&: quyết tranh chấp hop đồng chuyễn nhượng QSDD thực chất là cơ quannhà nước có thim quyễn ding những etch thúc phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm,

gi quyết những bit đẳng, mâu thuẫn rong nôi 86 nhân din, phục hii các quyễn vàJoi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại „ đồng thời buộc bên vi phạm phải ganh chịu

"hậu quả pháp lý do hành vi của ho gây ra , góp phần tăng cường pháp ché trong fink

vực chuyển nhượng QSDD Hay nối cách khác, giã quyết tranh chấp h op đẳng

chyễn nhường any

hip luật vào giải quyét các mâu thuẫn, bắt đồng cũa các chủ thể ham gia quan hệ

sử đụng đất là việc vận dụng ding din các guy: đình của

'pháp luật hợp đẳng chuyên nhường quyên sit dụng đất nhằm bảo vệ cde quyên và

lợi ich hop pháp của người chuyễn nhượng và người nhận chuyễn nhượng,

Trong quan hệ phép luật lọ op đồng chuyển nhượng QSDĐ, việc ga quyếtsác tranh chip 1a một trong những biện pháp quan trong để pháp luật đất đai — phát

"huy được vai rò trong đột sông xã hội ĐỂ nâng cao chất lượng, hiệu quả gi quyếttranh chấp h op đồng chuyển nhượng QSDĐ, gốp phần thọc hiện edi cách hànhchính, cải cách tư pháp, phù hợp với thục tn va các quy & nh của pháp luật, dim

‘bio đúng với tinh thin của nghị quyết Hội nghĩ lên thứ 6 của Ban Chấp hình Trung,

tương Đăng khoá XI v Š chính sách và pháp luật đất dai trong thời kỹ công nghiệp

hóa hiện đại hóa đất nước, trên cơ sở kế tha vip hit hiển các quy đính của Luật

Đất dai năm 1993, 2003 Luật Dit đại năm 2013 đã sửa adi, bổ ang những quy đính

iti quyết tanh chấp đất dai nói chung trong đó có tranh chấp về hop đẳngchuyển nhượng QSDĐ Theo đó, Luật đất đai năm 2013 đã quy định các tranh chấp

đất đa co thể được giải quyét thông qua ba phương thúc: Hoà giả, giã quyết bội cơ

quan hành chính và gi quyết bing TAND,

Toa án nhân dânlà_ cơ quan nha nước có chức năng giải quyết tra nh chấp

Thim quyén gai quyết tranh chiph op đẳng chuyển nhương QSDĐ của TAND

được Luật Dit đá năm 2013 quy dink ring và theo hướng ngiy cảng mổ tông

thẩm quyền Đây là xu hưởng chung rất phủ hợp với thực tiễn _ Theo khoản 1, 2Điều 203 Luật Dat đai năm 2013 thì TAND không chỉ giai quyết các tranh chip đất

dai mà người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sở dụng đất ho šc có mét trong

các loại giấy to quy định tei đu 100 của Luật Đắt đi 2013 và tranh chip vé tá sản gắn lin dit, mà con giã quyit of trường hợp các dongs t không có gây chứng nhận hoặc không co mốt trong các loại giấy tờ quy dinh tại đều 100 thi đương sơ

được ium chon một trong hai cơ quan giải quyết đó la Ủy ban nhân dân (UBND) cấp

có thim quyên hoặc TAND có thêm quyên,

‘Now vậy, việc quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp dat dai trong đó,

có quan hệ hợp đồng chuyển nhương QSDĐ của TAND trong Luật Đất đại nin

2013 là phù hợp, thể hiện được bản chất qua n hệ phâp luật và đáp ứng được ph ân

Ion yêu cầu của thực tin giải quyét tranh chip hop đẳng chuyển nhương QSDĐ

trong gi doen hiện nay

Từ các phần tích tên, có thể hiểu Gi quyết tranh chấp h op đồng chuyểnnhượng quyển sit dụng đắt thông qua hoạt đồng xét vir cita cơ quan Tòa én là ho at

“đồng cia hệ thông Tòa án nhân dân cóc cắp nhằm giã quyếtnhữững bắt đồng, mâuthuẩn giữa các chỉ thể tham gia kết và thực hiện hợp đồng chuytẫn nhương quyển

sử ding đt và các chữ thể khác cô liên quan thông qua đồ dim bảo vệ và khôiphục quyển và lot ich cho người bị xâm hại, đồng thời truy cửa trách nhiềm pháp I

“đắt vớt hành vi vĩ phạm pháp luật về đắt đai

Voi khái niêm nêu rên, 06 thể nhận thấy, giải quyết tranh chấp hợp đẳng

chuyên nhượng QSDĐ có một số đc đấm cơ bin seu đầy:

- Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhương QSDĐ mang tinh quyển

lọc nhà nước Đỏ là cách thức giải quyết thông qua Tòa án Ma Tòa dla cơ quan thục iện quyin từ pháp, đơa ra xét xở các vụ án, nhân danh Nhà nước khi xé xử: Trong

‘bin Hiến pháp 2013 ð Điễu 102 quy dink TAND là cơ quan xét xử của nước Công hòa xã hội chủ ngĩa Việt Nem, thục hiện quyển từ pháp TAND có nhiệm vụ bio vé công lý bảo vé quyển con nguời, quyễn công dân, chế độ xã hối chủ ngs, bảo vi lợi

ích của Nhà nuớc, quyền và lợi ích hop pháp của tổ chức, cá nhân Khie với phươngthúc gat quyết ranh chấp khác nh hôn giã hay thôn thuận Phần quyét cia Toađán có hiệu lục buộc các bên phải thì hành, nấu không thi hành thi bị cuống chế Kắtquả giãi quyét ranh chip hop đồng chuyển nhương QSDD có thể là bing quyết ảnh

hay bán án Quyết định, bản án có hiệu lực thi các bên phải nghiêm túc chấp hành.

- Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được tién hành

theo tình tự thi tục nghiêm ngặt và chất chế Tòa án giải quyết ranh chấp hợp

đẳng chuyển nhượng QSDĐ theo tinh tự thủ tue được quy dinh trong pháp hut tổtong din mr Trình hr giải quyết được tén hành tử giai đoạn khối kiện thụ lý vụ ánchuyển bị xét xổ, đơa vụ án ra xét xik mỡ phiên tòa sơ thim, huyền án kháng cáo,xét xử phúc thim, thi tuc giám đốc thim, tớ thim Tắt cả các tinh tự thi tục đầu

hải được thục hiện theo quy định của pháp luật tổ tạng din sự Yêu cầu đặt ra là các bên tham gia quả tình tổ hạng phi chấp hành các quy định của pháp luật tổ tung din sự theo ting gisi đoạn

- Giải quyết tranh chip hop đồng chuyển nhường QSDĐ dim bão quyén tr

Gh đoạt cite đương sơ Trong quá hình giải quyết ranh chip hop đồng chuyén

nhượng QSDĐ bảng hình thức khôi kiên tei Tòa án, các đương sự có quyển chim

dit, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thös thuận với nhau mốt cách hy nguyện,không trả pháp luật và đạo đc xã hồi Trong qué tình gi quyết đương mr cóquyin dus ra những yêu cầu và những tả liêu ching cử chứng minh cho yêu cu

của minh là cổ cần cứ có quyện thay đổ, bổ sung hay nit yêu cầu cũa mình đưa ra

Những việc từ ảnh đoạt này phát nim trong khuôn khổ pháp luật cho phép, nlar

không thay đổi vượt quá yêu câu khối kiận ben đâu Tòa án có trách nhiện bio dim cho đương nhọc hiện quyển từ định đoạt của minh

- Khi kiện, thụ lý giải quyết ranh chấp hop đồng chuyển nhượng QSDB

không buộc phải hòa giã tei UBND cấp xã Đây là đm khác iật giữa ranh chip hopđẳng chuyển nhượng QSDĐ với các Losi ranh chip dit dai khác Nhà nước khuyênXhích hoe giã tranh chip đất dx tri cơ số, nếu không hòn gi được ð cơ ở thi giquyit tei UBND Điệu 203 Luật Đất đủ 2013 quy định thim quyén giả quyết ranhchấp dit đa xác ảnh giã quyết ranh chấp đất đủ phải qua hoa giữ tử UBND cập xã

Tranh chip hop đẳng chuyén nhường QSDĐ cũng là mớt loi tranh chip dit đa Tuy

nhiên thục tÔ neta thi khối lên th lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

QSDD không cin có su hòa giải Theo pháp luật đất đủ mục dich của hôn giã rong

tranh chấp đất đ là him giữ gị mối quán hộ hòa thuận giốn các bin, mục dich nay

sẽ có ý nghĩa nhiều hon đối với tranh chip vé ranh giới dit hay v việc là ngườic6 QSDD Còn đổi với tranh chấp vi hợp đồng chuyển hương QSDB, bản chất là

tranh chấp về một giao dich din av giữa các bin vi quyền và ngiĩa vụ giao kết

thục hiên hợp ding Do đủ việc giã quyết cin phải có mốt cơ quan nim vũng véphp luật din ax, dit đu, yêu cầu này khó có thể thục hiện đi với UBND cấp xãiin din sự ảnh hung rực tiép ti quyển loi của các bản tranh chip, việc hoe giã

"kéo dã có thé lim cho đương nợ mất quyền khối tiện do ht thời hiệu khối iên

- Quyết Ảnh cia Toe án về gi quyết ranh chấp hop đẳng chuyển nhương

QSDD được dim bio thực hiện bing cuống chế Nhà nước, Khi bản án hoặc quyết

dio giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhương QSDD có hiệu lục pháp luật

các bin phải tơ giác thục hiện Néu các bin không tự thi hành án được với nh,

theo quy dinh của pháp luật thi hành án dân aw các bên có quyền yêu cầu cơ quanthi hành án có thi quyên thi hành Khi tổ chúc thi hành én, nêu bên ph ti hành,

fn có điều kiên thi hành ma không tơ nguyện thi hành thi cơ quan thi hành án có quyền áp đụng các biên pháp cuống chế do pháp luật quy dint

1.2.2 Sự câu thiết khách quan phải điền chỉnh bằng pháp lật đối »

hoạt động giải quyết tranh chấp về hop đồng chuyén nhượng quyên sic đụng đất

giữa các hộ gin dinh, cá nhân

Mỗi vụ việc tranh chấp dân sự thông thường có nhiều gai phip để các chủthể lựa chọn phương thie giải quyết như Các bên chỗ thể hy thương lượng UBND

- Tink quy phem: Trước hết, quy pham pháp luật được hiễ là những quy

tắc, chuẫn mục chung mang tinh bit bude phải thị hành đốt với tất of tỔ chúc, cá

nhân có liên quan và được benhành béi các cơ quan nhà nước có thim quyển Narviy, viễc giải quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhưng QSDĐ công được quy

oh trong các điều luật có liên quan Các chỗ thể trong tranh chấp phi tuân thủ

theo ding quy Ảnh của pháp luật Khác với các loại quy pham khác, quy phan ghép luật là quy tắc xử my mang tinh bất buộc chúng, những đều luật được ban

hành không chỉ quy đánh riêng đổi với một cá nhân, t8 chức ma áp đụng cho tắt cả

các chi thi, Điều này kiên cho việc tranh chip hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ được giả quyết theo ding tinh tạ thi tue Các bên tham gia tranh chấp biết rổ

minh có những quyển và ngiĩa vụ nào, được và không được làm g: Quyết nh củacác cơ quan tin hạnh tổ ting có đúng quy định pháp luật hay không

- Tính cuống ché: VI Lénin đã tùng nổi pháp luật sẽ không còn là g na

nấu không cổ một bộ my có đã sức cưỡng bie người ta ân theo những tiêu chuẩncủa pháp quyén thì pháp quyén có công như không" Cuống ché la mốt tinh chất cơ

‘bin của pháp luật nó khiên cho pháp luật khác với đạo đúc và phong tục Các quy tắc đạo dic, phong tục được cơn nguôi tuân thủ, chủ yêu nhờ vào sự tư giác, lông

tin tình đô hiểu biết và lên án ct xã hội, còn quy pham pháp luật được Nhà nước

‘bio dim thi bánh, nấu ¿ không chấp hành thi Nhà mabe cuống chỗ th hành:

Sự cuống chế của pháp luật không phi đơn thuẫn nhằm mục dich trừng tri

sa trước hit là rin de, ngăn chân những hành vi vĩ phạm, pháp luật, giáo đục người

ví phạn Sự cuống chế ở đây được thục hiện rên cơ sỡ pháp luật trong khuôn khổghép luật do cơ quan nhà nước có thầm quyền tiên hành Curing chế trong tranh:chip hợp đồng chuyển nhưng QSDĐ chi xảy ra khi có nhông hành vi trú phápuất, dave the hiện một cách vô ý hoặc cổ ý, xâm pham tới quyển lợi côn binchuyển nhương và bén nhân chuyển nhượng Q5DĐ

Đây chi là hi trong số rt nhiễu các thu tinh cơ bản của pháp luật nhữngcũng củ cần qua ha thuậc tính này ta đã có thể

quyết tranh chấp hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ bảng pháp luật Nêu như giải

quit tranh chấp hop đồng chuyển nhượng OSDĐ bằng phương pháp hòa giã tht

các bin ranh chấp có thé tim ra mốt giải pháp thống nhất để thio gổ những mâu

fay được tính tụ việt của việc giải

thuần bit đồng trong quan hệ pháp luật đất di trên cơ sở hy nguyên, bự théa thuậnhung nếu không thôn thuận đợc vớ nhau, sẽ lâm mâu thuẫn cảng trở nôn ti

ấu mét trong hai bên tranh chấp không có thiện chi sẽ lợi dung thủ tục hòa

tong,

giã di tủ hoãn việc thục hiên ngiĩa vụ của mình hoặc lợi dụng việc kéo dài hòa

gai gly phương hi tới quyền và lọ ích hop pháp ofa thí bên kin

1.2.3 Các tiên chi đánh giá hiện qua hoạt động vé giải quyết trmh chấphop đồng chuyén nhrgng quyều sc dung dit giữa các hộ gia nh, cá nhân

Đây là việc làm cénthiét vi có xác định đợc các tiêu chỉ thi mới cổ cơ sở

đã đánh ga hiệu quả a việc giã quyết các tranh chip và từ đó mới xác Ảnh được

yu cầu hoàn thiện, có những kién nghị có tính khoa học, cổ căn cử lý luân và thọc

‘iin nhầm nâng cao hiệu qua của host đông gi ã quyết tranh chấp hop đồng chuyểnnhượng QSDĐ _ Theo đó, hiệu quả của việc giải quyẾt các tranh ch ấp hợp déng

dn nhương QSDĐ giữa các hô gia định, cả nhân tại TAND được đánh giá qua

các êu chỉ su đậy

Thứ nhất, tÿlệ số và tranh ch ap hợp đẳng chuyển nhường QSDĐ giữa hộ

i ảnh, cảnhân được Toa án được giải quyét so vớ sổ lượng các vụ tranh chấp mã _

“Toà án dé thụ lý Đây là cân cứ đảnh giá ca trân số lượng thể hiện ỡ các góc độ: Số

lượng vụ án đã được T of án thụ lý, giải quyết chiêm tỷ1# bao nhiêu phan tr ăm sơvới số lượng yêu câu oà én gai quyết các vụ tranh chấp h op đồng chuyển nhượngQSDD Theo đó, tỷ lẽ số vụ án mà T of án đã thụ lý đŠ giã quyét cảng cao thi hiệuquả công cao ngư gc lại nêu lệ giãi quyết các tranh chấp cảng thấp thi cho thấyhiệu quả của vic giải quyết đố: với dạng tranh chấp này còn hạn chế Điều đó,đồng ngiấa với tình trạng án tén đọng xây re, gây ảnh hướng tới quyền va lợi ich

hợp pháp của người bí xâm hại, và nghiêm trong hơn, nó lam mất lòng tin của

người din đối với sự nghiêm minh và tinh thn trách nhiệm từ phía cơ quan nhànước có thim quyền

Thứ han, tỷlê số vụ tranh chấp đã t đai mà T oa án đã giải quyết đúng thời

"ben do pháp luật tổ tung quy đính chiém bao nhiều phin trim trong số các vụ tranh,chấp về dat đại đã được toà án thụ lý để giải quyết Hàng năm TANDTC đều tổng.kết công tác xét xử của ngành Toà án, kết quả giải quyết các vụ án kinh té , din sự

chiếm #18 trong bình từ 80% độn 95% trong tổng số vụ án phải giải quyết Đây là

một kết quả đăng khich1é Tai dia bản các tỉnh, trong đó có tinh Hòa Binh hàng

nim cũng có những đánh giá ting kết khá cụ thé, chi it về vin để này va luận văn

sổ di cập cụ thể tei chương 2

Tuy nhiên, không phải tất cả các vụ án đều được giã quyết đúng thời hạn

pháp luật tổ tung quy đính Vi nhiều lý đe khác nhau, trong một số trường họp T oà

án không tuân thủ thời hạn giải quyết vụ án, nên gây ra những hậu quả tiêu cực như:

Thông bio vệ kip thời quyễn và lợi ích hop pháp của các đương nr , làm giảm long

tin của nhân đân v ào Toa án Do đó, việc toà án giải quyết các vụ an đúng thời hen

do pháp tuật tổ tung quy đính là rất cần thi ết Tỷ 1ê số vụ án được T oà án giải quyết

nhanh trong thời hạn luật định cảng cao thi hiệu quả căng lon Đối với tranh chấp vềhop đẳng chuyển nhương QSDĐ giữa các hộ gia ảnh cá nhân nấu không được giãiquit kip thời, chúng không chỉ ảnh uring tối quyển loi của các bên, mã gián tiếpchúng có thé cân tr tới các giao tiếp các giao địch khác về QSDĐ trên thi trường,

Té hai hơn, khí quyền và lợi ich chưa được phân định rõ ring cho các chủ thể bãi cơquan tải phần, chúng có thé "châm ngôi" cho những mâu thuẫn, bat đẳng tp theokhó lường sự bất én dich xã hội là điều không th tránh khối

Thứ ba, kết quả hoà gid thành trong quá tình giã quyết các vụ tranh chấp

Về đất đi Việc To’ án hoà giã các đương sơ di các bên thoả thuận được với nhau

"về các giải pháp giải quyết vụ tranh chấp là rất quan trọng , tránh được các xung đốt

xã hội, giữ đoàn kết, som chim đút tranh chấp „

tranh chấp vé hep đẳng chuyển nhương QSDĐ giữa các hé gia định cá nhấn được

‘Toa án hoà giải thành trong tổng sé các vụ tranh chấp và — đất dai phải giã quyết

kiệm thời gien TỰIệ

chiêm tỷ lệ cảng cao thi hiệu quả hot - đồng cia Toa én trong vi ée itt quyết các

"anh chấp về đất dai cảng lớn Điều không thể phủ nhận rằng, hòa giải ranh chấp

đất dei thành có giá tr to lớn không chỉ nhìn nhận đưới khíe cạnh kinh té, đố tốn

thời gien công sic, tên bạc đối với các bên phải tham ga tạ Tòa và đãi với cã các

co quan chúc năng Va diéu có ý nghĩa hơn là hòa giả thành giúp các bên hiểu nhu

ơn, hàn gắn được mốt quan hộ tốt dep, mâu thuần tranh chấp bất đồng không còn,

tao nên tinh đoàn két trong nội bộ quản chúng nhân dân Hơn nữa, hoe giã tranh:

chip hop đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa hồ ga định, cá nhân giúp cho các Thâm,

phn, Thơ lợ Tòa én nâng cao ning lực của mình không chỉ ở tỉnh đô chuyên môn.

sma còn lá khš ning và những kỹ năng mém trong host đồng nghề nghiệp Điễu đó

sit cần cho các cán bổ công chức, viên chú trong gì đoạn hiện nay:

“Thứ tư, tỳ lệ các ban án, quyết định của Toa án giãi quyết các vụ tranh chấp,

về v hop đồng cho

"huỷ là bao nhiêu phi

nhượng QSDĐ giữa các hộ gia định, cá nhân bi cải , sie,

trăm so với tổng số cá _c bản an, quyết định củaT oa án giảtquyết các vụ án loại nay Đâylà yêu tổ quantrong nhất Thông thường hàng năm

‘Toa án đánh giá chất lượng, hiệu quả hoạt động xét xử thông qua việc xem xét tỷ lệ

‘ban án, quyết định sơ thẩm bị kháng cao , kháng nghị; tỷ lê bản én , quyết định so

thim bị kháng cáo, kháng nghĩ đó để bị T of án cấp phúc thấm cả san, huỷ chiếm,

ao nhiều phần trim Thậm chí, lệ các án ei, án sửa còn là một trong các tu chí

để tỉnh xét thi đua cuất năm, dB xem xé trong các trường hợp cụ thể nhưy khenthường kip thé, tú bổ nhiệm Thâm phán hoặc các kỹ thi sát hạch Nói nh vậykhông đồng ngiữa với chuyên môn nghiệp vụ của Thâm phán nhận định, đánh giá

aqua các thành tích cá nhân ma đều này cho thấy việc đơn ra các tw chỉ đảnh giá

tình xét các chức danh cá nhân cia Thim phán có lổng ghép of kết quả của hoạtđồng xát xử nhầm kích thích và nâng cao năng lục cöa Thim phán trong host độngchuyên môn của minh Giúp các Thâm phin cén trong trách nhiễm, công tâm vàdus cơ bản là phi có trình độ pháp lý chuyên sâu để co được các bản én thấu inh,

dat lý Nếu ty lệ các bản an, quyết định sơ thẩm bị kháng cáo , kháng nghị thấp và

néutylé các b an én, quyết đính này bi T 08 án cấp phúc thấm cải sửa „ huỷ cũng

thấp, ching 6 hoạt đồng xế xử ci Toa án có hiệu quả cao Đối với các tranh chấp

hop đồng chuyển nhương QSDB - một loại gieo dich đến ra phổ biến và chiém tỷ

1ê lớn nhất tong các giao dich din ar trong đời sống xã hồi có nguy cơ tranh chấp

tất cao, đặc biệt rong cơ ch thi trường và với sự phát tiễn sôi đồng cin thị trường

bit động sản, dit dai ngày cing trở nến có giá và khan kiểm Mit khác, do nhận

thúc của các chủ i tham gia Gao dich nên trong quá tình ký kết và thục hiện hopđẳng chuyển nhương còn xây ra nhiễu thiểu sót và si phạm, là nguyên nhân củatình trang hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ không dim bảo tuân thủ đúng quy dincủa pháp luật hiện hành về nội dang và hình thức ofa hợp đồng chuyển nhương

SDD; sự vồ hiệu oie hợp ding xây ra là đều khó tránh khôi Do vay, đi hồi các

‘Thim phán dim nhân vai trò “om cân ndy mus" phải thân trọng, am tường về phápInit, khách quan và công bing và với tinh thin trách nhiệm cao mới có thé có đượcnhững phản quyết công tâm, Có thể khẳng định ring, phán quyết của Tòa hop Tế vàcông bing được các bên trong tranh chấp hợp đẳng chuyển nhương "tâm phục khẩuphục" và tự giác chấp hành, không bị kháng cáo, kháng nghị, không bị cải sửa lànhững biễu hiện của chất lượng xát xở đãi với tranh chấp hop đẳng chuyén nhườngđạt chit lượng và hiệu quả cao Thông qua đô, dim bio lợi ích của các bên, trật he

xã hội được gi võng, pháp chế xã hội chi ngiĩa ngày cùng được ting cường, vai

tò và vị thể của Thim phán ngày cùng ning cao, gây được niễm tin và sự trần trongđối với công đẳng xã hội

Thứ năm, tắc động và at xã hội của các Dẫn án, quyết đính của Toa án giả:

SRyết các vụ tranh chip về dit dai nổi chung và ga quyếttranh chấp về hop đồngchuyển nhương QSDP nói ông

Toa án xế xử côn giai, các phán quyết cia of án mọi người đều, có thi

tiết thông qua các kênh thông tin khác nhau X@ hội sẽ có phản ngvé các phán.

quyit cia T of án theo hướng tích cục hoặc tiêu cue Néwtylé cả cbẩn an, quyếtđính của Toa án giải quyết các vụ tranh chấp về đ at dai được dự luận xã hội dingtình mà cao thì điều đồ thể iện hiệu qui cia host động xétxử cũaT củ án đối vớioxi việc nàylà cao Không thé phủ nhận ring tác đồng ci dư luân xã hột là v8cùng to lớn, nó có nâng cao v thé và vai trd của cá nhân, cũa tổ chúc, cũa ngành

nêu như hoạt động đó mang lạ ning lợi ich thiết thục, giãi quyết được những mong muôn và khát vong của số đông dân chúng, chất là lợi ich cũa các bên tranh, chấp bi xâm hạ Ngược lạ, ar tác đông tri chiêu cũng là rao cân không hi nh đối

vớ ngu lâm nghề và cũa toàn ngành nêu đương nự thân chủ quay lưng lá với

những phản xát cũa Tòa án, chúng có thé tạo ra những hiệu ứng va dư luân gay gitmang tinh diy chuyển trong công đẳng xã hôi, gây nên những dinh liên không chỉcho cá nhân của nguời giải quyét ma con đố với ngành Tòa án, đẳng neha với đó

Tà uy tn và chất lương xét xổ côn ngành không được đánh giá cao Vi vây tiêu chỉ

vi các tác đông th cực hay tích cục cũa công đẳng xã hội đối với các bản án, các

hân quyét của Tòa én cing là tiêu chi vô cing quan trong và cần thiét trong việc

nhân định và đánh giá hiệu quả của hoat đồng gii quyết các tranh chấp vỀ hợpđẳng chuyển nhượng QSDĐ giữa các hô gia dinh, cá nhân nổi rếng và giải quyết

tranh chấp đất di nói chúng

Kết hận Chương 1

Trong những năm gin đây, việc mở rồng các quyền cho người sử dụng đất „

cùng với x phát tiỂn cia nin kinh th trường làn cho các giao dich dân sự , nh

tổ, trong do có giao dịch vé dit dei ngày càng phát trign để làm cho việc tranh chiphop đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày cảng nhiễu và phúc tạp

Tận quả của tranh chấp hợp đồng chuyén nhượng QSDĐ được nhìn nhận rên

sẽ ba phương điện lanh, chính tr, xã hôi Qua đó nhận thấy được mức đồ nguy hai

của các tranh chấp dit đai cũng như tỉnh cấp bách trong việc giải quyết đầệu quả cáctranh chấp này nhâm én dinh xã hộ, tao da phát tiễn cho nén kink tổ côn đắt nước

Giải quyết tranh chip hợp đồng chuyển nhương QSDĐ thông qua host độngxát xử tụ Toa án là giải quyất bit đồng, mâu thuấn giữa các chỗ thể tham gia ký kết

và thục hiện hop đồng chuyển nhương QSDĐ và rên cơ sở đó phục hỗi các quyên

lợi hợp pháp bị xâm hai, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đổi với hành vi vi

ham pháp luật về đất đại

Pháp luật giải quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhượng OSDĐ đó là những

‘vin bản pháp Luật được ap dung để giải quyết các tranh chấp phát sinh tro ng qua

trình ký kết và thục hiện hop đồng chuyển nhưng QSDD ma cơ quan giã quyết là

“TAND, Hệ thẳng pháp luật về giã quyết tranh chip dit đi thông qua host động xát

xử cia Tòa án là mốt mảng pháp luật réng lớn bao gồm nhiêu mang pháp luật

chuyên ngành, ching được điều chính tc tip bồi những quy pham pháp luật trongLuật đắt ds, Bộ luật Tổ tung dân sự và những quy ảnh cụ thé của hệ thống Tòa án

Chueng 2

‘THYC TRANG PHÁP LUAT GIẢI QUYET TRANH CHAP

HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNG DAT

GIỮA CÁC HQ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VA THỰC TIEN GIẢI QUYÉT

TẠI TÒA ÁN THÀNH PHO HÒA BÌNH

- Pháp hậtvề gi quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dung đất giữa các hệ gia đình, cá nhân

Pháp luật giai quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhương QSDĐ đölàhữững văn bản pháp tuật được áp dung để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong

cq rin kết và thục hiện hop đẳng chuyển nhương QSDĐ ma cơ quan giã quyết

la TAND Hệ thống pháp luật vé giã quyẾt tranh chấp đất đa thông qua hoạt đồng xét xử cia Tên án là một măng pháp luật rông lồn bao gi nhiễu măng pháp luật chuyên ngành, ching được đều chỉnh trực tp bồi những quy phạm pháp luật trong Luật đắt đi, Bộ luật Tổ tung dân sự và những quy ảnh cụ thé của hệ thông Téa án

3.1.1 Pháp hật sễ 6 mg.

Pháp luật đều chỉnh giã quyết ranh chấp v hợp đồng chuyển nhươngQSDD được quy dinh cụ thể te Bộ luật TỔ tung din sự với các nổi đăng về: thẩmquyền: hình tạ thủ tue xét xử ranh chấp dit dei Theo đó, các nhóm quy phạmquan trong quy ảnh trục tiếp din host động giã quyết tranh chấp hợp đẳng chuyểnnhượng QSDĐ gia các hỗ gia dink cá nhân gồm những nhóm quy pham ou thé và

trục tiếp sau đầy:

Thứ nhất vi thẫm quyền giãi quyết ranh chip

Voi ý nghĩa là Luật vé hình thúc, quy định về quy tỉnh thủ tục và thậm,quyền cũng nh cách thúc để thục hiện hot động xét xổ đối với các ranh chấp đất

xi nói chung và tranh chip về hop đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa các hồ ga

cảnh, cá nhân nói iêng Bộ luật Tổ tng din sợ quy Ảnh rõ những quy đảnh về thâm, quyền của Tòa án trong giã quyễt tranh chip đất đi lim rõ ở những kia canh sas

Phin định thim quyền giữa các cấp Tòa án, phân nh thim quyén so thim tranh,chấp đất đi giữa các Toa án cũng cập tuân thủ (1) Nguyên tắc thắm quyén của Tòa

án noi có bit đông sin; Œ) Nguyên tắ thim quyền của Tòa án nơi cử trú nơi lâm,viễn, nơi có tru sở của bi đơn, (3) phân định thẩm quyền sơ thậm đân su theo arthôa thuận của các đương sự ( quy đnh v phân định thâm quyền so thậm din sơagit các Toe án cing cấp theo sơ lựa chon của nguyên đơn Trong Bồ luật Tổ tungdân sự công điều chỉnh chỉ tết về tình tạ thủ tục sơ thầm tranh chấp đất dei Nộidang này được ghi nhân tei Khoản 9 Điễu 26 và Điều 35, Điều 36 Bộ luật Tổ tạng

dân ny 2015 có hiệu lục vào 01/7/2016 Theo đồ việc gli quyét tranh chấp dit di

được thực thi bởi các cép Toe án trong hệ thống bao gồm: (1) TANDTC; @) CácTAND tình, thành phổ trục thuộc trung ương, (3) Các TAND huyện, quên thị xã,thành phổ thuộc nh

Thứ he, về quy tình và thủ tue nộp đơn khối kiên và thủ tục giải quyết

tranh chip din sơ nói chung trong đó có tranh chấp vé hop đồng chuyển nhượng

QSDD gin các hồ ga ẩn cá nhân nói riêng Cu thể

- VỀ thủ tục nhận đơn khỏi kiện: Trong thời han 5 ngày làn việc, kỂ từ

"ngày nhân được dom khối kiên, Tos én phã xem xét và có mét trong các quyết dink

Tiên hành thi tục thụ lý vụ án nếu thuộc thim quyển, chuyển đơn khối kiện choTòa áa có thậm quyền và báo cho người khối kiện nêu vụ án thuộc thim quyền cũa

Tòa án khác, ta Ini đơn khôi kiện cho người khôi kiện niu việc đó không thuộc

thim quyền của Tòa én Điều 167 Bộ luật Tổ tung din sự 2004) ĐỂ bio dim đâu

liện thuận lợi cho cơ quan tổ chúc, cá nhân nép dom khối lên, đồng thôi ting cing ứng dung công nghệ thông tin trong host động tổ tung, tin tới xây đụng

“Toe án điện từ”, và vậy, ngoài phương thúc nộp đơn khởi liên rực tp gũi đến

Tòa án theo đường dich vụ bưu chỉnh, Bộ luật Tổ tung din sợ 2015 đã b8 sungphương thức git đơn khối kiên trục tayén bằng hình thúc điện từ qua Công thông

tin điện từ của Tòa án TANDTC sẽ hướng

thông tin din tử Bộ luật Tổ tạng dân sự 2015 cũng ghi nhận cụ thể hơn nội dụng

chi tết thi tục gli đơn qua cổng

này tei Điễo 191, trong đó con quy đính tổ kết qua xở lý đơn của Thẩm phán quy

inh tei khoản 3 Điễu này phit được ghi chủ vào số nhân đơn và thông báo cho

"người khôi kiên qua Cổng thông tin dién tử cũa Toa án (nếu o6) Ở khía cính này,cho thiy, cơ sở để Toe én thụ lý đơn khối liận của đương s trong tranh chấp hop

đẳng chuyển nhượng OSDĐ nó riêng và rong tổ tung toa án nó chung rõ rang và

cu th hơn so với các căn cứ đổ tấp nhận đơn của đương nụ theo thủ tục hành chính

- VỀ thụ lý vụ én: Trong thời hen 15 ngày, tirngiy nhận được gIẤy báo của Tòa án về việc nốp tin tem ứng én phi, người khối kiện ph nộp tin tạm ting

én phi và nộp biên lại cho Toa án để Tòa dn thụ lý vụ én iu 171 Bộ luật Tổ tụng

dân ay2004) Trong thời hạn 03 ngày lâm việc kỄ từ ngày th lý vụ án, Toa dn phấi

thông bảo bing vin bản cho bi đơn, cá nhân, cơ quan tổ chúc có quyển lợi nga vụTiên quan din việc giãi quyét vụ án, cho Viên kiểm sắt công cập vé việc Tòa án đã

thụ lý vụ én Điều 174 Bộ luật TS rạng din mr 2004)

- VỀ hòa giải: Hòa giấu được quy dink thành một điều riêng biệt và trở

thành nguyên tắc bắt buộc trong quá trình giất quyết các tranh chấp tại Tòa án, trừ

những vu én không được hòa giải hoặc không tién hành hoe giải được Việc hòa

ii công phãi tuân theo nội ding và tình hr do Bộ luật Tổ tung dân sự quy dink,

Néu các bên thôn thuận được với nhau về toàn bộ những vẫn để cân phải giã quyếttrong vụ án thi Toa án lập biên bản hoa giả thành và hết thoi hạn biy ngày, kỂ từngiy lập biên bản hòa giãi thành ma các bên đương sơ không they đổi ý tên thi

Toa án ra quyết ảnh công nhân wr thôn thuận đó, Nếu các bên không thôa thuận được với nhan thủ Tae án đơa vụ én sa xét xử theo th tue chúng,

Bên cạnh đó, đổi với hoạt đồng công chứng chúng thục các hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ giữa các hộ gia đ nh, cá nhân mà sưu đó ny sinh tranh chấp

thi trong quả tình giã quyẾt công cần phấ xem xét tính hợp php của các hop đồng

công ching, chứng thực Trong trường hop tranh chip hop đồng đó xuất phá lấtmột phin sự lơ là tắc trách từ phia cơ quan nhà nước có thẳm quyển thi cũng cân

xem xit tới các quy định của Luật Công ching 2017 và Nghị đnh số 23/2015/NĐ-CP

tên loận vin sẽ đ vào Ki quát phân tích những nội dung pháp lí liên quan đếnhop đồng chuyển nhượng QSDĐ dave quy định trong BLDS và Luật Đất đai

Các đồn kiện vé chi thể geo kắt hợp đồng chuyển nhương QSDĐ các hồ gia

đánh, cá nhân với nhau bao gm

* Bộ luật Dân sự 2015

"Nhờ đã phân tích ở tiên giao dich chuyển nhương QSDĐ giữa các hồ gađánh, cá nhân với bản chất chính là giao dich din nụ do vay a giao kết hop đồngchuyển nhương QSDĐ cũng phii dip ứng các điều liên về năng lực chủ thể baogồm có diy đã năng lục pháp luật và năng lục hành vi din sơ Song với tinh chấtdic biết của hoạt đông chuyển nhượng quyản sở dụng, nân ngoời nhõng điều kiện

đồ, khi giao kết hợp đồng còn phải đáp ứng những điều kiện đặc thủ theo quy định

của pháp luật Do giới han trong luận vin thạc 4, các điễu kiên được phin ích đuối

đây là những đu kiện đặc thù với chỗ thể kta giao kit hop đẳng chuyển nhương

Song cần ium ý đễm đặc biệt về chủ thể khi chuyển nhương QSDĐ đó la bị

ring bude bai việc ching mình, xác nhận tinh trang hôn nhân XXé dst gốc độ the

tẾ và quy dinh của pháp luật, GCNQSDD được Nhà nước cắp cho người sở hữu,

QSDD Tuy nhiên trong qué tỉnh phát tiễn, tác đông của những mỗt quan hộ xãhội, GCNQSDD này có thể được dem nhập thành khối tai sản chung trong quan hệ

hồn nhân gia định hoặc dit dei được hành thành trong thời kỹ hôn nhân nhưng chỉ

có một bên vợ hoặc chẳng là người được ghi trăn GCNOSDĐ Do đồ, khi xác lập

hop đẳng, cơ quan lập hop đồng và Nhà nước dự liệu người chuyển nhương bit

"buộc là vợ chẳng hoặc vợ hoặc chẳng khi một trong các bên chứng minh được diy

là túi sản dông của vợ hoặc chẳng,

Đô: với hộ gia dink: Hiện Việt Nam có khoảng 242 triệu hộ ga định sởdang đất theo đó, nhủ cầu vi gao dich dân ax thương mai về đất dai là võ cing

lớn Trongtroờng hop này việc xác din tr cách chủ

nhượng QSDĐ cia hộ gia dinh để xác đính hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có

tham gia giao dich chuyển

hiệu lục hay vô hiệu kâi gi quyết tranh chip cin phi cân cứ vào cả BLDS và Luật Đất đai Theo quy dinh của BLDS năm 2015 thi: "Trường hop hô gia nh tham gia

quan hệ din sự thi các thành viên của hồ gja Ảnh là chỗ thể tham gia xác lập, thựciện giao dich din ar hoặc ủy quyền cho người đủ điện tham gia xác lập, thực hiện

gto dich din sự Việc ủy quyển phii được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thôa thuận khác Trường hợp thành viên cia hộ gla dinh them gia quan hệ din ar không được các thành viên khác ủy quyển làm nguồi đi diện thi thành viên đó là

chủ thể của quan hệ din ar đo minh xác lập, thực hiện", Truờng hop định đoạt tai

sản là bất động sin, động sin có ding iy, ti sẵn là nguén thu nhập chủ yéu của gia cánh phii co sơ hỗ thuận cũ tất cé các thành viên gia din 1a người thành nién có năng lực hành vi đân sự diy đã trừ trường hop luật có quy dinh khác Trường hợp

không có thda thuận tì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần, trừ trườnghợp quy Ảnh tei Điều 213 BLDS năm 2015 Như vậy: hop đẳng chuyển nhươngQSDD của hộ gia Ảnh có thể ký đưới ha hình thúc

= Do tắt ca các hành viên từ đã 15 tuổi tr lên, hoặc,

- Do dai diện cit hồ gia nh iy thi phii tiên cơ sở vin bản ủy quyền Cin

ơn ý ring người dai din này chi có quyên lợ hợp đẳng chuyễn nhượng trong thời

an dy quyển Điều 563 BLDS 2015 quy nh: "Thời han dy quyển do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy đnh, nêu không có thoả thuận và pháp luật không có any din th hop đồng ủy quyền có hiệu lục DI năn, id sờ nghy xác lip việc dy quyện"

* Luật Đắt đi 2013 và các vẫn bản hưởng dẫn n hành:

Luật Đất đi nim 2013 cũng ghi nhận các quyền giao dich din arvé QSDB

ao gầm các quyền như Chuyển đỗ, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê, thể chip,

gp vốn tăng cho và để thie kế QSDĐ, trong đó có quyển chuyển nhương QSDB

của các hộ gia inh sử dạng ait Vì vậy, theo nguyên tắc áp dụng pháp luật thì Luật

chuyên ngành được điều chỉnh trong trường hợp này và như vậy, chủ thể là hộ gia

inh sử dang dit nếu được Nhà nước xác lập QSDD hợp pháp, đồ diéu kiện theopsy ảnh của phép luật đất đủ thi họ vấn là chủ thể chuyễn nhượng QSDĐ

Ngoài việc đáp ứng những đều kiên tên, để thục hiện quyển chuyểnSDD hay quyển chuyển nhương QSDD, Điều 188 Luật Dit đủ 2013 quy định các

iểu liên se

“Một là, cỏ gây chứng nhận, trừ truờng hợp quy dinh tei khoản 3 Điễu 186

Luật Đất đủ 2013

Theo quy Ảnh tei Khoản 16 Điều 3 Luật đất đủ 2013, GCNOSDĐ, quyển

sở hữu nhà ở và ti sin khác gắn tiên với đất là chứng thơ pháp lý để Nhà nước xácnhận QSDĐ, quyển sở hữu nha; tài sin khác gắn liên với đất hợp pháp côn người

có QSDĐ, quyền sé hữu nhà ð và tạ sẵn khác gắn liin với đất GCNOSDĐ do BộTai nguyên và Môi troừng phát hành và cấp cho người sử ding đất theo một mẫu,

thông nhất rong cả nước đổi với moi loại dit Việc cép giấy QSDĐ lá một đều kiện sit quan trọng vi thiêu né thi sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách diy đã mối quan hệ hợp pháp gia Nhà nước và người sử dụng, Việc được cập GCNQSDD

tude hết là vi quyền li cia người sở dang đất bối thông qua GCNOSDĐ, người sởdạng đất được Nhà nước bảo hộ quyền v lợi ích hợp pháp khí xây ra tranh chấphoặc bị xâm ha Như vây, có thé nhân thấy diy là điều kiện tiên quyết để giao kithop đồng chuyển quyền chuyển nhương quyển sở dụng Điêu liên này nhằm đảm

bio chúc ning quin i nhà nước vé dit đa, quyén và lợi ích hợp pháp cia người sử

dạng đất công chính là cơ sở đỄ giả: quyễt khi có tranh chip pháp lí liên quan đếnhop đồng chuyển nhượng QSDĐ

ea là, dit không có tranh chấp

i bio vé quyền lợi cia các bin, Luật Dit dai quy ảnh chỉ những tha đấtkhông xây ra tranh chấp mới được phip chuyển nhương QSDD Các tranh chip cóthể bao gém tranh chấp vé ranh giới các thửa đất ranh chấp vì QSDB Trong

trường hợp có tranh chấp xây ra thi sau lỏi giả quyét xong mọi bất đẳng mâu

thuấn thi mới được chuyễn hương QSDĐ

Tuy nhiên quy dinh về "Dat không có tranh chấp" hiện nay vẫn do chính

quyin xã, phường là cơ quan có trách nhiễm xác nhân về tinh trạng đất không có

tranh chip Nhờ viy, việc chứng mảnh hoàn toàn thực hiện theo cơ chế hành chỉnh,xin - cho, Tir đó, chính quyển dia phương có cách từ duy nh một Nên lệ để xácnhận là ki có bất kÿ đơn thơ hạy khiẫu má, tỔ cáo nào cũa ngu din được gũi dén

co quan nhà nước có thẳm quyển di với bất kỷ lý do g, bất kễ dom đó có hợp lệ và

ất dang có tranh

chấp", theo đó, moi yêu cầu của người sử dụng đất về thực hiện giao tết hop đẳng

chuyển nhương QSDĐ phải ding ei cho đến khi đơn thơ hay những khiếu liận đó

sơ số, cần cử để khiêu liện hay không, đều đoợc quan niệm l

được cơ quan có thim quyền giải quyết xong theo quy định của pháp luật Như vẫy,

'với quy định tiêu cá nhân, hộ gia đính lại chính là người chịu thiệt thời

Bên canh đó, do tiêu chí lam cần cử xác nhận không rõ ràng có tinh trang

một bộ phận không nhỗ cán bộ, chính quyển địa phương gây phiễn hà, séch nhdân, cot mỗi chữ ký xác nhận của họ nhơ mốt thứ đặc quyền, dic lợi, những "ben

phat" của cán bộ cho nguồi din khi xác nhận dit không có tranh chấp Nén thục tổ quy inh này đã buộc cá nhân, hồ gia Ảnh kh thục hiện các quy đ nh côn pháp luật

đã giao kt hợp đồng chuyển nhường QSDĐ hợp pháp phải rơi vio tình thể "xin xố"

và "âu cạnh cơ quan nhà nước, thêm chi không loại tnt họ phi chấp nhân nhữngchỉ phi ngoài lễ

Bala, QSDĐ không bị kê biên để dém bảo thí hành én

Whing thie đất đang bị kê biên để dim bảo thi hành án thi không đượcchuyển nhương Nhà mage quy định đều này nhằm bảo vé quyền và lợi ích hợpphp cho bên nhân chuyển nhượng QSDB

Bén là trong thời hen sử đụng dit

Đô: với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng dit chỉ được chuyểnnhượng trong thời bạn sờ dụng dit, Theo quy định tạ Điều 128 Luật Bit dai 2013cgay inh thời hen sử dang đất ki nhận chuyễn nhượng sở dụng đất đãi với loại đất

có quy dinh thời hạn là thai gian sở dung it con lai rage khi nhân chuyển nhượngQSDD Ngu nhân chuyển nhương QSDĐ đổi với loại đất được sử dạng én din

âu đã thi được sử dụng đất dn ảnh lâu di Theo đủ thỏi bạn quy dinh đổi với đất sửdang én định lâu di, đất sỡ dạng có thot hen và thời hạn sỡ dụng đất lấy chuyỂn mụcich sở dàng đất thục hiện theo quy Ảnh tạ Điều 125, 126 và 127 Luật Đắt đa 2013

Ngoài các đu kiên ching nếu rên, người si dụng đất khí thục hiệnchuyển nhương QSDĐ còn phi thực hiện các quy định sau

.Mớt là, trường hop không được nhận chuyển nhượng QSDĐ (Điều 191

Luật Đất đủ 2013)

(4) Hồ gia ã nh, cá nhân, công đẳng dân cứ, cơ ở tôn giáo, người Việt Nam

inh cơ ở nước ngoài, doanh nghiệp có vẫn đầu tư nước ngoài không được nhậnchuyển nhương QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho pháp chuyển

nhượng QSDĐ.

() Hô gia định, cá nhân không trực tiếp sin xuất nông nghiệp không được

shin chuyển nhượng QSD tréng lúa

@ Hô gia đính, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ

ning nghiệp trong kim vực rùng phòng hộ, rong phân kim bảo vệ nghiêm ngất, hân khu phục hổi sinh thể thuộc rùng đặc dung, nếu không sinh sống trong khu vực rùng phòng hộ, rùng đặc dụng đó

“Em là trường hợp hô ga định, cá nhân chuyển nhường QSDĐ có điễu kiện(Điễu 192 Luật Đất dei 2013)

(4) Hồ gis ảnh, cá nhân dang sinh sing xen kế tong phần khu bio vệ

"nghiêm ngặt, ghân kh phục hỗi sinh thứ tude rồng đặc đụng nhưng chữa có điều

iện chuyén ra khôi phân kêu đồ tả chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ä, đắt rùng kết

hop sin xuất nông nghiệp, lâm nghip, nuối trồng thủy sin cho hồ gia đính, cá nhân, sinh sống trong phân khu đó

@ Hồ gis đính, cá nhân được Nhà nước giao đất sin xuất nông nghiệp

đất

trong ida vục rùng phòng hộ thi chỉ được chuyển nhương QSDB sin xuất nông

"nghiệp cho hộ gia inh, cả nhân dang sinh sống rong khu vực rừng phòng hộ đó

© Hồ ga đãnh, cá nhân lá din tộc thidu số sỡ dụng dit do Nhà nước giao

đất theo chính sich hỗ trợ của Nhà nước thi được chuyển nhượng QSDĐ sau 10nim, kd từ ngày co quyết dinh giao đất

Quy ảnh chi tất thị hành một sổ điều của Luật Đất dei 2013, Nghị định

43/2014/NĐ-CP hướng din cụ thể những trường hợp chuyển nhượng QSDD cóđầu kiện, đó là: Hồ gia din, cá nhân ding bio dân tộc thiểu sổ sử dụng đất do

nhượng QSDĐ cũa hộ gia ảnh, sá nhân đồng bảo dân tộc thiểu số sử đụng đất do

được Nhà nước giao dit theo chính sich hỖ tro cia Nha nước ma không thuôctrường hop được cnyén nhường QSDD nống nghiệp theo quy đính này,

Ba là, điều liện nhân chuyển nhường QSDD nông nghiệp để thục hiện dự

án đều tư sản xuất, kinh doanh phi néng ngệp (Điễu 193 Luật Dit dai 2013)

Hồ gia ảnh, cả nhân đoợc nhân chuyển nhượng OSDĐ nông nghiệp để

thục hiện dự án đầu hư sẵn uất, Lính doanh phi nông nghiệp khi có đã các đu liên sen diy.

(4) Mạc dich nữ dung đối với điện tích đất nhân chuyễn nhường QSDB

hải phù hợp với quy hosch, kể hoạch cỡ dụng đất di được cơ quan nhà nước có

thim quyền phê duyệt,

@ Đổi với đất chuyên trồng hin mde thi phi thục biện theo quy ảnh ti Xhoăn 3 Điều 134 của Luật Đất dei 2013 Nghĩa là phải có nghĩa vụ nộp mốt khoăn.

tiên để Nhà nước bd sung điện tích dit chuyên rồng lúa nước bị mắt hoặc tăng hiệu

aqua sử dạng đắt trồng lúa theo quy Ảnh của pháp uật

"Nhờ vậy, không phải moi chủ thể có năng lục hinh vi din av đều đợc

them gia tạo lip các hop đông chuyễn nhương QSDĐ nông nghiệp, mã chỗ thể phải

có đã những điều kiên nêu rên mới có thể xác lập đoợc hợp đồng Khi chỗ thểkhông di điều kiện để được xác lập hop đồng thi hop đẳng chuyễn nhượng QSDĐ

với dit

đổ võ hiệu Có thể thấy rằng, so với các loại đất khác thi chuyễn nhương

nông nghiệp mà đặc iệt la dit trồng lúa, dit nông nghiép trong phân kim bảo vé ring phòng hộ, ing đặc đụng được Nhà nước quy định nghiêm ngit và kiểm soát

chit chế Không phii chi thể nào có tiên cũng đương nhiên được nhận chuyển

nhượng đổi với dit nông nghišp Mặt khác, việc không cho pháp các tổ chúc lạnh,

tẾ, doanh nghiệp có vẫn đều tr made ngoà, người Việt Nem nh cư ở nước ngoài

nhận chuyển nhượng đối với dit nông nghiệp trdng lúa la một trong những quy ảnh,hop lý hiên nay nhim đẫm bảo t liệu sản xuất trực tiép cho người nông dân, henchế nh trang đầu cơ và hấu tôm đất nồng nghiễp trong tay những người có tiên để

lâm bin công hóa người ao động, đặc biệt la các hỗ gia định, cá nhân trục tp sẵn

xuất nông nghiệp

“Bồn là, về hiệu lực của các giao dich và thời đểm phát anh quyền và ngiấa

vy của các bên gio kết va thục hiện hợp đồng chuyển nhương QSDD giữa các hộ

8 nh, cánhân

Hiệu hục côa chuyển QSDĐ có ÿ ngĩa trong việc xác định quyền và nghĩa

‘wu của các bên, quyên và lợi ích của chủ

khi có mâu thuất

thứ 3 và là cơ sở cho việc giã quyết

tranh chip bit đẳng xấy ra Cá BLDS nim 2015 và Luật Dit di

năm 2013 đều quy ảnh hiéw lực cia giao dich về QSDĐ nói chung trong đỏ có

go dich về chuyển nhượng QSDĐ giữa các hộ gia ảnh, of nhân đều thông nhất aithời điển đăng iy vào số dia chính Điễu 502 BLDS 2015 quy ảnh: "Việc chuyểnQSDD có hiệu lục k từ thời điễn đăng ký theo quy định của Luật Dit da Theo

đó, Tạ khoản 3 Điều 188 Luật Đất đa 2013 quy dink: "Việc chuyển đỗ, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê Is, thin k, ting cho, thé chấp quyển sử dụng đất gopvốn bing quyén sỡ dụng đất phải đăng ký tei cơ quan đăng ký đất đi và có hiệu lụcici từ thời đểm đăng ký vào số die chính" VỆ vẫn để này, cä BLDS 2015 và LuậtDit dei 2013 đều thông nhất quy dinh thoi đẫm có hiệu lục cia giao địch về QSDB

là thời điển đăng kỹ tạ cơ quan nhà nước có thim quyên và vào sổ dia chính Vivây, các chỗ thể tham gia gio dich vi QSDĐ cần phi xác dinh ring công chingchứng thục về giao dich QSDĐ thôi chưa đã chưa dim bảo giao dich đó đã thànhcông và rũ ro là không thi xây ra Theo đó, bin nhận QSDĐ cần phi đặc biệt um ý

đã có những ring bude và thôa thuận trong hợp đồng về trich nhiệm din cing củatiên chuyển QSDD trong việc hợp tác và thục hiên giao dich cho din khš giao dich

đổ được đẳng ký vào sổ đị chính

Tuy nhiên liên quan dén thời điển có hiệu hục cia hợp đồng có đồng nghĩavới thời đm phát sinh quyển và nghĩa vụ cia các bân giao dich chuyển nhượnghay không lại là vẫn để hiện còn nhiễu quan đm khác nhs Trên thực tÝ, các hộ

ny mã các chủ thể đã thực hiện không đợc pháp luật bio vi, không có cơ sở đểring buộc trích nhiệm và nghĩa vụ của các bên Va diy là nguyên nhân lớn để nấy,

Củng với đó, trong thực các hop đẳng khống được công chứng ching thục và

đăng ký xây ra rên thục t rit phổ biển do sự sôi động của thị trường QSDĐ nông

"nghiệp ở vùng ven đô hoặc do ar thiéw hiểu biết pháp luật cia một phận các hd gia

đánh, cá nhân trục Nắp sin xuất néng nghiệp Do đó, khi gai quyét các tranh chấp

dang này sẽ vô cùng phức tp về mất thụ t, vì vậy, rong quả tình giả quyết ranhchấp dit đủ tai Tòa án các Thim phán còn phit căn cứ vào hướng dẫn của

TANDTC đổi với tùng trường hop

* Heng dẫn cũa TANDTC liên quan đến gidt quyết tranh chấp về hợp

“đồng chuyễn nhượng quyền zữ ng

Đồ: vớ tranh chấp hợp đồng chuyển nhương QSDD không tuân thi quy

io về hình thúc, tử đếm bô, bã tiểu mục 23, mục 2 phn II Nghị quyết02/2004NQ-HBTP ngày 10-3-2004 của Hội đồng Thim phản TANDTC hướng dinTòa án các cấp khá giải quyết tranh chấp quy dink: Trường hợp hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ ma các bên đã trục hiện hợp đồng (giao rên, nhận đất va đã thục

hiện quyền của người sử dụng dif) nhưng vi pham quy định về hình thúc khi có

tranh chip thi Tòa én công nhận hop đẳng ma không buộc các bin phi hoàn thiên

Hình thác của hợp đồng Thiết nghi, quy định về giải quyết hop đồng chuyển

nhượng QSDĐ vi phạm quy ảnh vé hình thúc trên là phù hop với thre ta, gãi

qguyễt được những vẫn dé tn dong do lịch sở để lạ, đồng thời bảo vệ quyền và lợiích hop pháp của các bên nhất la bên nhận chuyển nhượng Tuy nhiên, đây chỉ là

giã pháp có tính tính thể nhằm giải quyết vin để tổn đọng do lich sử tei, chưaphi là quy đính có tinh dinh hưởng để giải quyết những tranh chấp hợp đổngchuyển nhường QSDP, phạm vi ép dụng rất hạn chế

3.1.1 Các nguyên tắc gid quyết trmh chấp hẹp đồng cimyẫu nhượng

ộ gin ñnh, cá nhân tạ Toa cn

Nguyên tắc giải quyết tranh chip là những quan điểm, tư tưởng chỉ đạo có

uy sic dung đất

tác ding dinh hưởng rong suốt quá bình giải quyết tranh chip Việc giải quyếttưanh chip hợp ding chuyển nhượng QSDĐ tai Toa énphii trân theo một số

nguyên tắc cơ bản sau:

it dai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước d ai Mét Id nguyên tắc bio đâm,

diện chỗ sở Hữu Đất dai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa a, đất đại không thuộc

tquyền số tia sitng oba bất cứ mmột lỗ chức Hay cã nhân nào, Các tổ chúc, công đăng

an cu, hộ gje dinh và cá nhân chỉ là chủ thể claQSDB Vi vây, khí giã quyếttranh chấp đất đại nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói

kiêng, các cơ quan Toe án phải dim bão quyên sở hữu toàn dân về dit đại mà Nhà

tước là chủ sở hữu đại điện, tôn trọng các quan điểm chỉ đạo, các phán quyết của hệ

‘thing cỡ gian nhà nước có thấm: quyền voi ti cánh là ai diệt chữ sở MK Day languyên tắc phép ly xuyên suốt trong quá trình quản ý va sử dụng đất Do vậy, khi

4 quyết các tranh chấp h_ op đồng chuyển nhượng QSDB, các cơ quan có thẩm,quyền phối nghiêm chỉnh chấp hành nguyên tée này và coi đó là cơ sở để gii quyết

"anh chip hợp đồng chuyển nhượng QSDB

Hai lả, nguyên tắc dim bảo lợi ich củangười _ sử đụng dit, nhấtlàloiích

kinh tế, khuyên khích viện tự hôa giả: trong nội bộ quân chúng nhân dân

Trên thục té, bất cứ cá nhân, tổ chức nào khí them gle vào một quan hệ din

su đều mong muốn đạt được một lợi ích nhất định Trong quan hệ pháp luậth opđồng chuyển nhượng QSDĐ cũng vậy V ấn đề lot ích ludn là vẫn để cốt lãi, luôn lànỗi quan tâm hàng đầu của các bản , nấu lợi ich cña người nh én chuyén nhượng vàngười chuyển nhương QSDĐ không được dim bảo thi việc sir dụng đất không th

et được hiệu quả mong muôn Do vậy, khi giã quyết các tranh chip, mẫu thuần vềhop đồng chuyên nhương QSDĐ, điều đầu tiên cân phải chủ ý là giải quyết hài hoe