Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thi hành tại địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn

(Oo DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯi TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN TRỌNG CÔNG

PHAP LUẬT VE HOP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG ĐẮT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIEN THI HANH

TẠI ĐỊA BAN THÀNH PHO LANG SƠN, TINH LANG SON

LUAN VAN THAC SiLUAT HOC

Chuyén ngành: Luật Kinh tế

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Nga.

HANOI, NĂM 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi ain cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng,tôi

Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bổ trong bat ky công trình. nao khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ rang, được trích dẫn đúng quy định.

Tôi xin chiu trách nhiệm vẻ tính chính sắc va trừng thực của luân văn nay 20 tháng 8 năm 2020Hoc viên thực hiện

Lang Sơn, ngày

Nguyễn Trọng Công

LỜI CẢM ƠN

Dé bài luân văn này đạt kết quả tốt, tôi đã nhận được sự hỗ trợ, giúp đỡ của nhiều cơ quan, tổ chức, cả nhân Với tình căm chân thành, cho phép tối được bay tô lòng biết ơn sâu sắc đến tất cã các cá nhân và các cơ quan đã tao điều kiện giúp đổ và cung cấp cho tôi những sổ liệu kịp thời chính sác trong qua trình học tập vả nghiên cứu để tải.

Luật Ha Nội là người đã tân tỉnh hướng dẫn, chi bão tôi trong suốt quả trình lamluận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn các thay cô trong Hội đồng khoa học đã đóng, gop ý kiến, những loi khuyên quý giá cho bản luận văn nảy.

Tôi xin chân thành cảm on gia định, ban bẻ, đẳng nghiệp, đã luôn luôn tao điều kiên quan tâm giúp đỡ, động viên tồi trong thời gian qua.

‘Voi điều kiện thời gian còn hạn ché không thé tranh được những thiểu sót t mong nhận được sự chỉ bảo, đóng gop ý kiến của các Thay Cô, bạn bè ig nghiệp để tôi có điều kiện

sung hoan thiện bai luận văn một cách tốt

Cuối cùng tôi in kinh chúc quý Thay, Cô sức khỏe va thành công trongsư nghiệp đảo tao những thé hệ tn thức tiếp theo trong tương lai

Xin trấn trong cain on!

Lang Sơn, ngày 20 tháng 8 nin 2020Hoc viên thực hiện

Nguyễn Trọng Công

MỤC LỤC

MỞBÀU 1 CHƯƠNG 1 LY LUẬN CHUNG PHÁP LUAT VE HOP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG BAT 7 1.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7

1.1.1 Khải niệm hợp đồng về quyền sử dung đất 7

1.12 Khải niệm về hợp đồng chuyễn nhượng quyền sử dung đất.

1.13 Hợp đồng chuyén nhương quyền sử dụng đất của hộ gia dink, cá nhân 11 1.14 Vai trò của hợp đẳng chuyễn nhượng quyền sử dung đất của hộ gia đình, cá nhân 13

1.2 Lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất của hộ gia đình, cá nhân 14

12.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp In hop đông chuyén nhượng

1.2.2 Điêu chính pháp luật về hợp đông chuyén nhượng quyén sứ dung đất của hộ gia đình, cá nhân 15

KET LUẬN CHƯƠNG 1 7 CHUONG 2 NOI DUNG PHÁP LUAT ĐIỂU CHỈNH HOP DONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT Ở CUA HỘ GIA ĐÌNH, CA NHÂN VÀ NHỮNG VAN DE PHÁT SINH TREN THỰC TE 18 2.1 Nội dung pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 18

3.11 Nguyên tắc ý kết hop đồng 18 3.12 Chủ thé của hợp đồng 19 3.13 Đồi tượng của hợp đồng 20 2.14, Giá ca va phương thức thanh toán n2.15 Quyên và nghia vụ của các bên 3 3.16 Hình thức và hiệu lực của hợp đồng 26

2.2 Một số van đề phát sinh trên thực tế trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn 30

KET LUẬN CHƯƠNG 2 56 CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THỊ PHÁP LUẬT VẺ HỢP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT CUA HỘ GIA BINH, CÁ NHÂN 7 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đông chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 5T

3.11 Hoàn thiện các quy dinh của hợp đồng cimyễn nhượng quyền sửdung đất cần căn cử vào chỉnh sách mới của Đăng về đắt dat trong thời kj công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước 57 3.12 Hoàn thiện pháp nat về hợp đồng chuyén nhượng quyền sử dung đất phát gắn liền với việc đổi mới và hoàn thiện nễn hành chính nhà nước 57 3.13 Hoàn thiện pháp nat về hợp đồng chuyén nhượng quyền sử dung đất phat đặt trong mỗi quan hé với việc hoàn thiện pháp iuật đất đai cũng nine hoàn thiên ca hệ thông pháp luật xã hội chit nghĩa, tạo lập sự tương tác, bé trợ, thông nhất của cả hệ thông pháp luật 58 3.14 Hoàn thiện pháp Iuật về hợp đồng chuyén nhương quyền sử dung đắt phải _phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nén kinh tổ -xã hội 58 3.15 Hoàn thiện pháp luật hop đẳng chuyễn nhương quyền sử dung đất nói tông và pháp luật đất dat nói chung phải chu ý tới việc bảo đâm hội nhập kanh tế qiốc tê 59

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 59

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 59

3.3.1.1 Thống nhất quy định vẻ hợp đẳng chuyển nữnượng QSDB 60 3.2.1.2 Hoan thiên quy định pháp luật vẻ diéu kiến thực hiến quyển chuyển nhương QSDĐ 60

3.1.1.3 Hoan thiện quy định pháp luật về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng,

3.2.2 Các biện pháp nâng cao hiệu qua thực hiện pháp luật về hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn.

DANH MỤC BANG BIEU

Bảng 2.1 Thống kê công tac cấp GCN QSDB tính đến năm 2019

‘Bang 2.2 Tình hình giải quyết phúc thẩm các loại án tranh chấp đất đai.

PHAP LUẬT VE HOP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG pAT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC THỰC TIEN THỰC AP

DỤNG TẠI ĐỊA BAN THÀNH PHO LANG SƠN, TINH LANG SƠN MỞĐÀU

1 Tính cấp thiết của đề tài

‘Voi sự phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thi hóa ngày cảng nhanh, cùng với sự gia tăng din số, nhu cẩu sử dung đất ngày càng cao thi tình hình thị trường chuyển nhượng QSDĐ cũng diễn ra vô cùng sôi động nhưng cũng chứa đựng day sự phức tạp Quá trình ký kết và thực hiện hợp déng chuyển nhương QSDD giữa các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ còn gặp nhiễu rào căn, nhiên vướng mắc khó khăn béi các quy trinh, thi tục chưathực sự thuân lợi, bởi các diéu kiên cẩn va đũ đổi với tai sẵn khi tham gia giaodich chưa được minh thị rõ rang, nhất là QSDĐ có tải sản gắn lién là nha va

công trình xây dựng, việc zác lập quyền sỡ hữu về QSDĐ va tải sản trên đất còn nhiễu bat cập khiến cho hoạt đông chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế đã va đang có dẫu hiệu bị "lách luật" hoặc ký trái pháp luật Thực trang nêu trên 1a nguyên nhân dẫn tới nguy cơ phát sinh nhiều tranh chấp; những vu án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do Téa án thụ lý giải quyết ngày cảng nhiễu Thời gian giải quyết các tranh chấp hợp đông chuyển nhượng QSDĐ bi Xéo dãi, vi phạm thời han xét xử, số lượng vu án bị hủy đi hủy lại xy ra nhiều

Khách quan có thé nhận thay rằng, pháp luật điều chỉnh hop dng nói chung va hợp đông về chuyển nhượng về quyển sử dụng đất nói riếng hiện được quy định tương đối cu thé, toản diện ở cả khia cạnh pháp luật nội dung vả pháp luật hình thức; diéu đó được thể hiện cụ thé trong pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bat động sản Tuy nhiên, mức độ chat chế và tỉ§ nhất của pháp luật về van để này ởcác mang pháp luật nêu trên thực sự cao, nhiễu quy định của pháp luật về nội dung liên quan đến QSDD - 1a đối tương trong hợp đồng chuyển nhương QSDĐ còn thiếu sự phủ hợp và chưa đảm bảo tiên để pháp lý để trở thành hang hóa hợp pháp trong các giao dịch Giao dịch về QSDĐ trong

nhiễu trường hợp kéo theo cả tai sin với đắt song pháp luật nhằm zác lap quyểnsử hữu đổi với tài sẵn này chưa thực sự hoàn chỉnh cũng là ảo căn cho việc thực hiện Chủ thể thực hiện hợp đông chuyển nhượng QSDĐ là hộ gia đình chiếm ty lệ lớn trong các chủ thể thực hiện giao dich, song việc sắc định tư cách pháp lý cho chủ thể nay trong nhiêu trường hợp còn khó khăn, nhất là khi giấy chứng, nhận QSDĐ cấp trước đây ghi tên chung là hộ song thời điểm hiện tại không xác định được chính zác thảnh viên cụ thé trong hộ có QSDĐ hợp pháp để tham gia xác lap hợp ding Hợp đẳng chuyển nhương QSDĐ nhiễu khi thực hiện đi kèm với các hợp đồng khác như hợp đồng đất coc, hợp đẳng ủy quyền song tiêm ẩn nguy cơ cao của tranh chấp, rũi ro Vi lẽ đó nên giao địch về chuyển nhượng QSDB còn phát sinh nhiều sự phức tap và nhiều rào căn trên thực tế

Từ những lý do nêu trên, việc nghiên cứu dé tai: “Hop đồng chuyển nhượng quyên sử dung đất của hộ gia đình cá nhân từ thực tiễn thành phố Lang Son, tỉnh Lang Sơn" là hết sức cần thiết, nht lã trong điều kiện hiện nay, quỹđất ở thành phổ Lang Sơn ngày càng trở nên hạn hẹp, giá đất có xu hướng ngày. cảng tăng, nhiều giao dich chuyển nhượng chứa đựng yêu tổ đâu cơ, thâu tom đất để lâm giảu chứ không thực sự xuất phát từ nhu câu thực Nhiêu hop đẳng ký kết bị vô hiệu, tranh chấp về hợp đồng xảy ra tai Téa án ngày cảng chiêm tỷlệ ao

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

Trong thời gian qua van để pháp ly về chuyển nhương quyền sử dụng dat, đã được nhiễu học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu Nhiễu công trình đã được công bổ, nhiêu văn bán pháp luật của Nha nước đã để cập đến Ở nhiều góc độ khác nhau, các công trình khoa học này đã có những đóng góp nhất định cho việc hoản thiên pháp luật về QSDĐ nói chung vả pháp luật vẻ chuyển nhượng quyển sử dung đất, quyền sở hữu nha va tài sản khác gắn lién với đất nói riêng Những đóng gop nay đã được lâm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng quyển sử dụng đất, quyển sỡ hữu nhà va tải sẵn khác gắn liên với dat Vé các tác phẩm liên quan đền để tai được thực hiện trong thời gian qua, có thể nêu một số công trình đáng chú ý cụ thể như sau:

+ Những quy đính chung của Luật hợp đồng 6 Pháp, Đức, Anh, Mỹ -NXB (Nhà xuất bản) Chính tri quốc gia Hà Nội năm 1993,

+ Nguyễn Mạnh Bách với chuyên khảo: Pháp luật về hợp đông, NXB Chính tị quốc gia năm 1995,

„ Nguyễn Thị Nga, Một số tổn tai, vướng mắc và những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết và thực biên hop đồng chuyển nhương quyền sử dung đất, để tải khoa học cấp Trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2011

+ Nguyễn Thi Nga, Những nội dung cơ ban của hợp déng chuyển nhượng,

quyển sử đụng dat, Dé tải khoa học cấp trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2011,

+ Đỗ Thi Hai Yên, “Hop đồng tăng cho QSDB” , Luân văn thạc #, 2009 + Nguyễn Viết Tuân, “Hop đông cinyén nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam”, Luân văn thạc si, (2010),

Negoai ra có các bài tap chỉ nghiên cửu chuyên sâu như:

+ Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, Một số giao địch tư lợi trong thực hiện chuyển nhượng quyền sử dung dat, Nha nước và Pháp luật Viện Nha nước và Pháp luật, Số 3/2012, tr 60 - 65,

+ Lê Văn Thiệp, Thực trang vả một sé giải pháp khắc phục những kế hi khi áp dụng chế định uy quyền trong Bộ luật dân sự hiện hành, Viện Kit

nhân dân tối cao, Số 5/2012, tr 50 - 53, 64.

+ Lê Văn Thiệp, Vé hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng dat, tai sản.

gắn lién với đất va một số kiến nghị, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 34/2012,tr 37 -41, 51,

Các công trình nghiên cứu phan lớn nghiên cứu các tiễn để lý luận về hop đồng nói chung, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng với các nhận diện cơ ban, trong tâm của hợp đẳng là tự do ý chi, tự do hợp đồng Đây là cơ sở để tác giả phân tích và nhân diện giới han của sự từ do nay khi nghiên cứu cụ thể, trực tiếp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do bi chỉ phối của Nha nước với tư cách la chủ sở hữu đại điện đôi với đắt đại đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng.

sắt

Một số công trình đã đánh giá về thực trạng pháp luật và những vướng mic phát sinh trong thực tiễn khi ký kết va thực hiện hợp đông chuyển nhượng QSDD Đây là những từ liêu quý giá dé tác giã hoc hỏi, kế thừa va chủ trong Với nghiên cứu với những quan điểm mới, toàn diện và đẩy đủ hơn, nghiên cứu sâu hơn về

3.1 Mục đích nghiên cim

"Phân tích, đánh giá pháp luật vé hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất, đồng thời nhân dién những tén tai, bất cập của pháp luật vẻ van dé này trên cơ sỡ đánh giá thực trạng thi hành trên dia bản thánh phố Lang Sơn Trên cơ sởđó sẽ để xuất định hướng và một số giái pháp nhằm góp phẩn hoản thiện pháp luật về hợp đông chuyển nhượng qu;

chuyển nhương QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân nói riêng,

sử dung đất nói chung vả hợp đồng.

3.2 Nhiệm vụ nghiên cin

- Khái quát cơ sở lý luân vé hợp đồng chuyển nhượng quyển quyển sử dụng đất

- Đánh giá thực trang pháp luật va thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyển quyền sử dung đất, quyền sỡ hữu nha va tai sản khác gắn liên với đất ở thành pho Lạng Sơn, tinh Lạng Son

- Trên cơ sở đánh gia thực trang, đưa ra định hướng và giải pháp hoàn. thiên pháp luật va biện pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật vẻ về hợp đồng chuyển nhượng quyền quyền sử dung đất, quyền sở hữu nha va tải sản khác gắn lién với dat ở thành phô Lang Son, tỉnh Lang Sơn.

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu.

4.1 Đỗi tượng nghiên cứ:

Cac quy định của Pháp luật về về hợp đông chuyển nhượng quyền quyển sử dụng đất dat trong Luật Dat dai 2013, Bộ luật Dân sự 2015, các Luật khác có liên quan va thực trang thực thi tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn.

4.2 Phạm vỉ nghién cin

- Phạm vi nội dung: các van để liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng, quyển quyển sử dụng đất, quyển sở hữu nha va tai sản khác gắn liễn với đất

- Pham vi không gian thành phổ Lang Sơn, tỉnh Lang Sơn.- Phạm vi thi gian Từ năm 2015 đến năm 2019

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu.

5.1 Phươngpháp lận

- Phương phát phân tích, so sánh, tổng hợp là các phương pháp chủ dao được sử dụng trong luận văn,

~ Ngoài ra, một số phương pháp như: phương pháp lich sử cũng được tác giã van dụng trong quá trình thực hiện để tài

5.2 Phươngpháp nghiên cứm cụ thé

Luận văn sử dụng nhiễu phương pháp nghiên cứu và có sự phối hợp giữachúng khi nghiền cứu, đó là các phương pháp cơ bản sau đây:

- Phương phap phân tích: phương pháp nảy được sử dụng chủ đạo trong, nghiên cứu để lam rõ các van dé ly luận hợp đông chuyển nhương QSDĐ cũng như xác định các giải pháp đảm bao thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ,

- Phương pháp lich sử, so sánh: được sử dụng khi nghiên cứu kinh nghiệm.trong va ngoải nước, đánh giá thực trang, các biên pháp đảm bao thực thi hop đồng chuyển nhượng QSDĐ.

- Phương pháp tổng hợp: phương pháp nay được sử dung để khái quát, hé thống hóa các van dé; tổng kết lý luận, lịch sử, thực tiễn, kinh nghiệm pháp ly trong và ngoài nước, đánh giá thực trạng hop dong chuyển nhượng QSDĐ ở thành phô Lang Sơn, tinh Lang Sơn

- Phương pháp khảo cửu ti liệu: Phương pháp nay được sử dụng để phân tích, đánh gia, tổng kết các công trình đã nghiên cứu.

6 Ý nghĩa của đề tài

6.1 Ý nghĩa lý hận

- Luên văn nghiên cứu va phân tích, lam rổ những tiên dé lý luận vẻ hợp

thù của hop ding chuyển nhương QSDĐ của hô gia đính, cá nhân trong nên kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, cũng như sự cần thiết khách quan của việc điều chỉnh bằng pháp luật đổi với hop đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân.

6.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Luân văn tập trung phân tích và đánh giá thực trang của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam trong thời gian qua Lắng ghép vào quá trình phân tích, đánh giá đó 1a thực tiễn triển khai giải quyết tranh chấp trong 05 năm trên dia bản thành phố Lang Son, tinh Lang Sơn lam cơ si chonhững phân tích va nhân định van để hiện trang pháp luật quy đính về vẫn để Tây.

- Luận đã để zuất những đính hướng và giải pháp hoan thiến những nội dung pháp luật quan trong, cỏ liên quan trực tiếp đến pháp luật vé hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam.

1 Bố cục của dé tài.

Ngoài phẩn mỡ đầu, kết luân, mục lục và danh mục tải liệu tham khảo, dé tải được kết cầu thành 03 chương,

Chương 1: Ly luận chung pháp luật về hợp đông chuyển nhương quyền sử dụng đất của hô gia định, cá nhân

Chương 2: Nội dung pháp luật diéu chỉnh hop đồng chuyển nhương quyển sử dụng đất của hộ gia đính, cả nhân và từ thực tiến thực hiện tại thành phố Lạng Sơn, tinh Lạng Sơn.

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu. quả thực thi pháp luật về hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng dat của hộ gia đính, cá nhân

LY LUẬN CHUNG PHAP LUAT VE HỢP BONG CHUYỂN NHUONG QUYEN SỬ DỤNG BAT 1.1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1.1.1 Khải niệm hợp đồng về quyền sử dung đất

Đối với định nghĩa hợp đông, Từ điển Tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ học giải thích như sau “hop đồng l sự thoả tuân, giao ước giữa hat hay nhiêu bên quy dinh các quyền lợi, nghữa vụ của các bên tham gia, thường được viết thành văn bản” Dưới góc độ pháp lý, chúng tôi để cập chế định giao kết hợp đồng trong pháp luật dân sự qua các thời ki của Việt Nam Bộ Dân luật Bắc Ky năm 1031, Dân luật Trung Ky năm 19363, Bộ Dân luật Việt Nam Cộng hòa năm.

1972Ỷ, BLDS năm 1995”, BLDS năm 2005” va BLDS năm 2015” déu tiệm cân

dén định nghĩa hợp đồng la sự théa thuên giữa các bên về việc xác lập, thay đỗivà chấm đút các quyển va nghĩa vụ dân su.

Cụ thể hon, “hop đồng về quyền sử đụng đất la sự thỏa thuận giữa các bên theo đỏ người sử dung đất chuyên đổi, cimyễn nhương cho tim, cho thuê lai tặng cho, thé chấp, góp vẫn quyên sit dung đắt hoặc thực hiên quyền khác theo quy dinh của Luật đắt dat cho bên ita; bên kia thực lên quyền ngiữa vụ

theo hợp đồng với người sử đụng aét”®

` Viên Ngôn ngšhọc, Từ đến Tổng Vật, Nai sắt bận Bi Nẵng, 2003, 465

Điều 644G) Bộ Din iit BẮC HY năm 1931 quy dake “HO wie là mất hập lóc cũa mát người ey nhiễu

"người can doc vit một lay abun ốc để ông cha, aw ey khổng tàu cái

` Điền 644C) Bộ Din hật BẮC Kỳ nêm 1931 quy Anh: “HA ude là mộ ape cũa mốt người ay nhi

"người can đoanvói méthay wad người de đ tông cho, an hey khổng làm cá g”

* Điền 653 Bộ Din bật Việt Nam Cộng hà năm 1972 uy Gish: “KẾ ic Dapp hóc mst hồ vi php ýc4, thôn thiện giữa hi người hey nhu người để to lập clin Đến cã Hạ nấu mừ một inl đố

hân ng đố vật”

ˆ Đầu 394 BLDS năm 1995 uy dink: “Hop đâu đân sự làng od in giiacác bên vie xe lận thay atode chấn dit dengan dina

‘pidu382 BLDS nấm 2005 quy nh trông neater Đầu 394 BLDSnim 1905

Điều 385 BLDS in 2015 quy duh: “Hep Ang là ự ta dn giữa cc bin vd vie we lấn ep đã hoặcchấn đít quiễn ngiữanu cn a

Q8DĐ là một loại tai sản đc biệt trong pháp luật Việt Nam’ Điều 53

Hiển pháp 2013 và Điều 4 Luật Bat đai 2013 quy đính đất dai thuộc sở hữu toan dân, Nha nước là đại diện chủ sỡ hữu và Nha nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dung én định, lâu dai va được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luất Mat khác, quyền sử dung đất là một loại quyền tai

san” và mang đặc tính của tài sản võ hình”, Chủ sở hữu đối với đất đai được pháp luật ghi nhân thông qua thủ tục cấp giấy chứng nhân đăng ky” Và vi la

một loại quyển tài sản nên pháp luật ghi nhận việc chuyển quyển sử dụng đất thông qua các hình thức chuyễn đổi, chuyén nhượng thừa kế, tặng cho quyền sit ching đi tố gầy vài Ding quit ait ding al Vay, taba ak cach By đố tiếp chuyển quyên sử dung dat bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa ké, tặng cho, thể chấp, góp vốn bằng quyên sử dung đất

Pháp luật ở hau hết các quốc gia trên thé giới và ở Việt Nam déu quy định các giao dịch liên quan tới bat động sản, trong đó có đất đai ~ quyền sử dụng dat ‘va tai sản gắn liên với đất déu thực hiện thông qua hợp đồng bang văn ban Theo đó, các bên, tùy theo nhu cau, tinh chat va đặc điểm của mỗi loại hình giao dich có thé thiết lập với nhau các hợp đồng với các tên goi cu thể như hop đồng chuyển đổi, hop đồng chuyển nhượng, hop đồng cho thuê, cho thuê lại, hợp đẳng thé chấp, hop đồng gop vin, hop đồng tăng cho quyền sử ding đắt trên cơ sỡ sự

ˆ QSDD hợp pháp cia chin Bi sin ca c niên, QSDD hợp tp ca tổ chức ti sin của tổ đc, Mặt

hức eo cách ấp cin cin Bộ bật dân qy 2005 i Bil 18 cing nh Điều 15 Bộ hột din sự 2015, guyền stng dit lì một lon quyền tà cân vì mang đặc th của từ sân vô hàn, Quyền rỡ hấu quyền sie ang đangđặc tet của mốt oi ậ quyền Vie qayin được hếu yin của dỗ tổ tác động mục ếp din vật mử khôngtim thuộc vio chí ấu biti dã tử no, Quyin sở đựng đắt là quần của những dũ tỉ thông phối dã số"Hân đối với đất ai, de phíp hột gin thông qua ti mc cấp gy đứng nhận đíngký @hoin 1 Baku 95

Lit đắt i 2013),

`! Điều 15 BLDS 2015 quy deh quyền st ông đắt mat ou quyền in, “Quyền tiên yin cá

được bing tit, bạo gồm quyin ti sin đi với đồitrợng qn shia trimÊ,guyền ì ông dắt vi dc gyền

thiên khác"

" Đi 18 Bộ bật Din a 2005 vi Đền 15 Bộ Lait din 2015

` yooin 1 Đầu 95 Lata i 2013

roo 10 Balu 3 Lat at i 2013

thöa thuận giữa các bên tham gia hợp đẳng và thông nhất ý chí, tuân thủ các quyđịnh của pháp luật hién han và không trái với đạo đức xã hội.

‘Tir những phân tích trên, có thé hiểu: hop đồng về quyên sử đụng đất ia sự thôa thuận giữa các bên về việc xác lâp, thay đôi và chẩm đứt các quyền và nghĩa vụ trong quan hệ chuyén dich quyền sử đụng đất của chủ thé được nhà nước trao quyên sử dmg cho một chủ thé khác theo những cách thức mà pháp dt guy định:

11.2 Khải niệm op đồng chuyén nhượng quyên sử đụng đất

Diéu 502 BLDS 2015 quy định: “Hop đồng về quyền sử dung đắt phải được lập thành văn bản theo hành thức phù hop với quy đinh của Bộ luật này, pháp luật về dat đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”." Như vậy,

hợp đồng về quyền sử dụng đất sẽ chịu sw quy định cia pháp luật dân sự với các quy định như hình thức giao dich, nỗi dung các diéu khoăn cơ bản, quy định vé chủ thể một cách nói chung Còn Luật đất đai 2013 sé cả biệt hoá các quy định liên quan đến việc chuyển nhương bao gồm: điểu kiện, chủ thể, đối tương hop đồng, giá cả và phương thúc thanh toán, quyển vả nghĩa vụ của các bên, hìnhthức và hiệu lực của hợp đông.

Với những phân tích trên có thể đưa ra Khái niệm hợp đông chuyển nhượng QSDĐ như sau: Hợp déng chuyển nhương quyển sử dung là sự thỏa thuận giữa các bên chủ yêu tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự va Luật Đất đai nhằm hiện thực hoá quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhương quyền sử dụng đất Trong đỏ, khác với các loại tải sản khác, quyển va nghia vụ được cụ thé và chat chế hơn bởi đối tượng của hop đồng chuyển nhượng liên quan đến một loại tải sản đặc biệt — quyển sử dung đất Có thể phân tích khai niệm nay qua một số đặc điểm như sau:

‘Voi Khái niệm nay, có thể rút ra một số đặc điểm về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trước hết phải la một théa thuận, có nghĩa là nó phải chứa dung yéu tổ tự nguyên khi giao kết ma không có bat kỳ

sự áp đất, bất buộc hay lệ thuộc của một bên đối với phía bên kia Cùng với đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 1a sự thống nhất ý chí vẻ tất cả các diéu khoăn được thể hiện trong hợp đồng, hai bên cùng thöa thuận, thé hiện mong muôn, nguyện vong của mỗi bến va thể hiện ý chí về sự rang buộc trách nhiệm, nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên con lại trong giao địch chuyển nhượng trên cơ sở thể hiện bằng những điều khoản trong hợp đồng Bên cạnh đó, việc giao kết phải tuân theo các nguyên tắc ty nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tac, trung thực vả ngay thẳng, tu do giao kết hop đồng, nhưng không được trái với pháp luật vađạo đức x hội.

Tint hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất là hợp đồng song vụ: cả bên chuyển nhượng lẫn bên nhận chuyển nhương déu có quyên va nghĩa ‘vu tương ứng với nhau, quyền của bên nay sé tương ứng với nghĩa vụ của bên kia Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhương vả bên nhân chuyển nhương sẽ có nghĩa vụ chuyển giao tiên thanh toán cho bên chuyển nhương đúng như hai bên đã thỏa thuân Đây là mỗi đổi đất lây tiền" và việc thực hiến quan hệ này 1a quả trình chấm môi quan hệ

đứt quyển sử dụng đất của bên chuyển nhượng và thiết lâp quyển sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Thứ ba, hợp đông chuyển quyển sử dung đất là một sự kiện pháp lý làm phát sinh hâu quả pháp lý lả lâm phát sinh, thay đỗi hoặc chấm dứt quyền nghĩa vụ dén sự của các chủ thể tham gia Đỏ là qua tình dich chuyển quyền, nghĩa vụ hoặc trao quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng cho một chủ thể khác để hưởng những quyển nhất định trong quá trình sử dung đất và tiép tục thực hiện các nghĩa vụ đổi với Nha nước sau khi nhận chuyển nhượng QSDĐ.

Thứ te tình thức của hợp đông chuyển quyển sử dung đất được thực hiện bằng văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực va đăng ký tại cơ quan nha nước có thấm quyén Đây là quy định thể hiện sự chặt chế hon của giao dich chuyển nhương QSDĐ nói riêng và các giao dịch về chuyển quyền sử dụngđất nói chung so với các giao dịch tải sin khác Theo đó, các giao dịch vé mua ban,15 Ehoăn 3 Đền IS Luật Dit 42013

10

cho thuê các tai sản không phải là đất đai có thể không chứng hoặc công chứng, tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền la phát sinh hiệu lực, phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia giao dịch, song chuyển nhượng QSDĐ thì công chứng hợp đông thôi chưa di, hợp đồng chỉ phát sinh hiệu lực khi hai bên. thực hiện việc đăng ký tại cơ quan đăng ký QSDĐ va vào số địa chính Điều nay xuất phát tử đặc thủ của quyền sử dụng đất — tai sản đặc biệt với chủ thể đại điện sở hữu va quan lý là Nhà nước Mặt khác, đây là loại tai sản có giá tr lớn, hỗ sơ, thủ tục, giấy tờ và hiện trang sử dung đất thường phức tap, có nhiễu biển đông, trên thực té Vì vay, việc ghỉ nhân thực hiện bằng văn ban đêm bảo sự rằng buộc pháp lý giữa các bên trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ một cách chất chế va đâm bảo quyền, nghĩa vu hơn của mỗi chủ thể, mặt khác, thể hiện sư kiểm soát sat sao của Nha nước đổi với các giao dich.

Thứ năm, mục đích của hợp đồng chuyển quyền sử dung đất là các bên giao kết hop đồng để nhận được những lợi ích nhất định theo mong muén của chính ban thân chủ thể đó khi xc lập hop đồng Cụ thể, bên chuyển nhượng tao quyển tron vẹn vé quyển quan lý, khai thác, sử dụng và định doat đối với môt QSDB hợp pháp của minh cho bên nhận chuyển nhương và nhận lại một khoản lợi ích vật chất nhất định ma minh mong muốn để đáp ứng nhu câu của minh, còn bên nhận chuyển nhượng sẽ được xắc lập QSDĐ hợp pháp mảnh đất 46 cho minh va được quyền thực hiện các ý đỏ đầu tư, khai thác theo mục đích đã được

xác định nhằm thu lợi nhuận

1.13 Hợp đồng ciuy nhượng quyền sử dung đất của hd gia đh cả nhân.

quan lệ hôn nhân imyét thẳng nuôi đưỡng theo quy đmh của pháp luật về lớn nhân và gia dink dang sống clung và có quyền sử đụng đất ciumg tại thời điểm được nhà nước giao đắt, cho thud đất, công nhận quyền sử dung đất; nhận chuyễn

quyén sử dung dat“? Như vậy, việc xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia đính,

cá nhân không phụ thuộc vào việc ghi nhận hộ gia đính trong giấy tờ pháp lý 1a

số hộ khẩu” Theo đó, việc xác lập nảy dựa vào việc chủ thé nay có quyền sử

dung đất chung tai thời điểm được Nha nước giao đất, cho thuê dat, công nhân quyển sử dung đất, nhận chuyển quyển sử dụng đất khi: (i) Là những người trong hô gia đỉnh có quan hệ hôn nhân, huyết thông, nuôi đưỡng theo quy địnhcủa pháp luật vé hôn nhân va gia đình, và (i)Bang sống chung trong hộ giađình,

Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật dân sự, quyển sử dung đất của hộ gia đính được xác định là tải sản chung của hộ gia đỉnh theo quy đính tại Điều 212 Bộ luật dan sự 2015" Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tải sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức théa thuận Trường hợp đính đoạt tải sin là bất động sản, động sin có đăng ký, tai sản 1a nguôn thu nhập chủ yêu của gia đính phải có sự théa thuận của tất cả các thảnhviên gia dink là người thảnh niên có năng lực hành vi dân sự đây di, trừ trường hợp luật có quy định khác (Khoăn 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015)

Đối với cá nhân là chủ thể Nhà nước cho phép trực tiếp sử dung đất khi 1a chủ sở hữu của quyền sử dung đất.

Niue vậy, hợp đồng cimyễn nhương quyền sử đụng của hộ gia đình cá nhân là sự thöa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyén nhương quyển sử ching đất id hộ gia đình cá nhân cô nghĩa vụ cimyễn giao đất và quyền sử đụng của nình cho bên nhân cluyén nhượng, bên nhân cimyễn nhương có ngiữa vụ trả cho người ciuyễn nhượng một khoản tiền tương ứng với giá tri quyén sử dung đất

Co thể nhận diện rổ rằng, hợp đông chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia định, cá nhân trước hết là mang đây đủ các đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng, QSDP nói chung Tuy nhiên, sự khác biết cơ bản nhất của hop đồng này đó là chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đông là Hộ gia đinh, cá nhân — chủ thé

"rin 1 Đầu 34 Lật cưng 2006 guy din Số hộ ain được cấp cho ỗ gia đừh, cí hân ất đứng ký Đường

smi cb gi rắc đnh ơi trồng ti cần cổng in

` Ti sân cũa các Hành viên gia i ng sống chưng su tà sân do các hii viên đng góp cng wha tao

ấp niên và những tài sấn Khác được xắc lập quyễn sẽ hữu theo qn» oh cũa Bổ uật này và luật Khác có liên

am

đặc biệt của các giao dich dân sự, thương mại nói chung hiện này Theo đỏ, cần ưu ý rằng, khi chuyển nhương quyền sử dung đất của hộ gia đinh thi sự đẳng ý và thống nhất ý chi của tat cã các thảnh viên đã thành niên trong hô gia định khi ký kết hợp đồng là van dé pháp ly máu chốt cân phải được chủ trong để dim bảo tính hợp pháp và hợp đồng không bi vô hiệu Riêng đổi với đắt nông nghiệp giao theo nhân khẩu trong cơ chế trước đây, trong hộ có những nhân khẩu chưa đến tuổi thành niên thi cơ chế đại diện của chủ hộ gia đính được áp dụng để thực hiện giao địch

1.14 Vai trò của hợp đồng cimyễn nhượng quyés sit dung đất của hộ gia đình, cá nhân

1) Đỗi với hộ gia dinh cả nhân

Hop đồng chuyển nhương quyền sir dung đất của hô gia đính, cá nhân 1a hình thức pháp lý của giao dich chuyển nhương quyển sử dụng đất không chỉ gop phẩn "hiện thực hóa" quyển của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mã còn. bao đâm sự an toàn vẻ mit pháp lý cho các bên trong quan hệ chuyển quyển sử dung đất Các điều khoản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất của hồ gia định, cả nhân ghi nhân những cam kết tự nguyện của các bên (bến chuyển. nhượng vả bên nhân chuyển nhương) có giá ti pháp lý ring buộc Điều nảy có nghĩa là khí một bên không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết gây thiệt hai đến bên kia thì bên bị thiệt hai có quyền khởi kiện để nghị cơ quan nha nước có thẩm quyển giải quyết với chứng cứ viện dẫn la hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất của hô gia din, cá nhân.

it) Đối với Nhà nước

Chuyển nhượng quyển sử dung đất của hộ gia đính, cá nhân thông qua hình thức pháp lý là hop đồng góp phẫn loại trừ hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất “ngâm” thông qua giấy tờ viét tay và nâng cao tính công khai minh bạch của thi trường bất đông sản Điễu nảy giúp Nha nước quản lý chất chế, hiệu qua thi trường quyển sử dụng đất và đưa các giao dịch về đất đai di vào nề tiếp Hơn nữa, việc kiếm soát hoạt động chuyển nhượng quyên sử dụng dat giữa hộ gia din và cả nhấn còn giúp ing thu ngôn sich cho nha nước thông qua việc nộp thuế thu:

nhập ca nhân va lê phí trước ba, lệ phí địa chỉnh, khi chuyển nhương quyển sử dụng đất

itt) Đối với nên kinh tê

Chuyển nhương quyền sử đụng đất là nhu cầu tt yêu của nên nh tổ tịtrường Quyển sử dung đất là một quyên tai sản - một quyền có thể lương hóa được bằng tiến Chuyển nhượng quyển sử dụng đất là điều kiện cho phép quyển sử dụng đất trở thành một loại hing hóa đặc biệt lưu thông trên thi trường Đặc biệt, trong nên kính tế thi trường và công cuộc công nghiệp hoa, hiện đại hoá thì nhu cầu nay ngày cảng tăng với hướng vận đông cơ ban của quan hệ đất đai la không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận.

12 Lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất của. hộ gia đình, cá nhân

12.1 Khái lệm và đặc điểm của pháp luật về hợp đông chuyên nhượng: quyên sứ dung dat của hộ gia đình, cá nhân

Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung dat của hộ gia định, cá nhân là một bộ phân của pháp luật đắt đai Nó bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hảnh va đảm bảo thực hiện bằng sức manh cưỡng ché của Nha nước nhằm điều chỉnh nhóm quan hệ zã hội phát sinh trong dam phan, ký két, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia định, cá nhân.

'Bên canh các đặc điểm của pháp luật về hợp đồng chuyển nhương tai sản, pháp luật về hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân còn có một số đặc điểm riêng chủ yêu sau đây:

Một là về chủ thé.

Chủ thể của hợp dong chuyển nhượng quyên sử dung dat của hộ gia đính, cá nhân lả hô gia đính, cả nhân.

Hai là pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hô gia đính, ca nhân bao gồm tổng hợp quy pham pháp luật của Luật Bat dai năm 2013, BLDS năm 2015, Luật Công chứng

14

Luật Bat đai năm 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyển sử dung đất, đối tương chuyển nhượng quyển sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, thủ tục hảnh chính trong chuyển nhương quyền sử dung đất v.v.

Bộ luật dan sự năm 2015 quy định vẻ nguyên tắc chuyển nhượng tải san; nội dung cơ ban của hợp đồng, căn cứ phát sinh, thay đổi, châm đứt hợp đồng, chuyển nhương tải sản.

Luật Công chứng quy đính vẻ vấn để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dung đất của hộ gia đình, cá nhân, quyển và trách nhiệm của công chứng viên trong công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đắt của hộ gia đình, cá nhân

Ba là, pháp luật về hop đồng chuyển nhường quyển sử dụng đất của hô gia đính, cá nhân bao gồm các quy đính về nội dung như quy đính vé nội dung, nguyên tắc ký kết hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung dat của hộ gia đình, cá nhân, căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt hop đồng chuyển nhương quyển sử dung đất cia hộ gia đính, cả nhân v.v, các quy định vẻ hình thức như trình tự, thủ tục ký kết hợp dng chuyển nhượng quyền sử dụng dat của hộ gia định, cá nhân, trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hô gia đính, cá nhân v.v.

Bắn là pháp luật về hợp đồng chuyển nhương quyển sử dụng đất của hô gia đính, cả nhân vừa cỏ quy phạm pháp luật công vừa có quy phạm pháp luật

Quy phạm pháp luật công quy định vẻ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đăng ky đắt dai va cấp giây chứng nhân quyển sử dung đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử đụng dat v.v.

Quy phạm pháp luật tư quy định về việc xac lập hợp đồng chuyển nhượng, quyển sử dụng đất của hô gia đính, cả nhân, quyển và nghĩa vụ của các bên trong hợp dong chuyển nhượng quyên sử dung dat của hộ gia đỉnh, cá nhân v.v 12.2 Điều chinh pháp luật về hợp đông chuyên nhượng quyên sử dung đắt của hộ gia đình, cá nhãn

Hop đồng chuyển nhương quyên sử dụng dét của hô gia đỉnh, cá nhân được pháp luật điền chỉnh bao gồm các nhỏm quy phạm sau:

Mới là nhôm quy đình về nguyên tắc ký kết hợp đồng, theo đó, khí chuyển nhượng quyển sử dung đất, các bên phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhương đòi hỏi cả cơ quan nhà nước vả các bên chuyển nhượng phải tuân thủ.

‘Hai ia nhóm quy định về chủ thể của hợp đồng theo đó chuyển nhượng quyển sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sở hữu tải sản thì chủ sở hữu sang cho người khác, Với tính chất quan trong như vây nên không phải bat cử tổ chức, cA nhân nao cũng được phép thực hiện chuyển nhượng quyển sử dụng đất ‘mA chỉ những chủ thể đáp ứng yêu câu do pháp luật quy đính mới được thực hiện giao dich nay.

Ba là nhóm các quy định bao gồm diéu kiện chung như Điều kiện chung như “có Giấy chứng nhận, dat không có tranh chấp, QSDĐ không bị kê biên đểbao dim thi hành án ” Ngoài ra, còn có các quy định điều kiện riêng trong mộtsố trường hop

Bắn la nhóm quy định về giá cả va phương thức thanh toan, theo đó giácả của QSDĐ mà hai bên thỏa thuận và thông nhất phải được thể hiện rõ trong, hop déng là giá chính thức trong suốt quả trinh ký kết vả thực hiện hợp đồng, 'không có sự thay đổi trong bat luận trường hợp nao.

Năm là nhỏm quy định về quyên và nghĩa vụ của các bên theo đó trong quan hé chuyển nhượng QSDB các bên chuyển nhượng vả nhân chuyển nhương đều có các quyển và nghĩa vụ để đảm bao giao dich chuyển nhương thành công và nhằm han chế tối đa tranh chap.

Simnhóm quy định vé hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyểnsử dung đất, theo đó hop ding phải được thiết lập bằng văn ban va hop đồng phat sinh hiệu lực khi được công chứng vả đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyên

16

KET LUẬN CHƯƠNG L

Chương 1 của luận văn lam rõ những van dé lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất lam cơ sỡ tiên để cho việc nghiên cứu vả đánh giá thực trạng pháp luật về hợp dong chuyển nhương QSDĐ Theo đó, luận văn làm 16 bản chất pháp lý của hop đồng chuyển nhượng QSDD, đặc biệt là thỏa thuân giữa giữa bên chuyển nhượng quyền sử dung đất la hộ gia đính cá nhân có nghĩa vụ chuyển giao dat vả quyển sử dung và bên nhận chuyển nhượng sẽ có nghia vụ trả cho người chuyển nhương một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử: dụng đất Luân văn cũng phân tích va luận giải vé vai trò của hợp đồng chuyển nhượng QSD đối với quyển va lợi ich hợp pháp của các bên, đổi với thị trường và sự quản ly của Nha nước

Ly luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dat của hộ gia đình, cá nhân cũng được luận văn tập trung nghiên cứu để làm rõ khái niệm, đặc điểm của pháp luật hợp đông chuyển nhượng QSDD, nhận điện rõ nguồn luật áp dụng để điêu chỉnh quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhương QSDĐ, mỗi liên hệ giữa luật chung vả luật chuyên ngành với cơ câu điều chỉnh phủ hợp, thông nhất va toản diện nhằm đảm bão hành lang pháp lý an toàn, hiệu quả điêu chỉnh các chủ thể tham gia hop dong.

NỘI DUNG PHÁP LUAT DIEU CHỈNH HỢP BONG CHUYỂN NHUONG QUYỀN SỬ DỤNG BAT Ở CỦA HỘGIA ĐÌNH, CÁ NHÂN.

'VÀ NHỮNG VAN DE PHÁT SINH TREN THỰC TE

2.1 Nội dung pháp luật điều chỉnh hợp đẳng chuyển nhượng quyền sit dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

3.11 Nguyên tắc i kết hợp đồng

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số nguyên tắc nhất đính Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quả trình chuyển nhượng đời hỗi cả cơ quan nhà nước và các bên chuyển nhương phai tuân thủ Cac nguyên tắc chuyển nhượng quyên sử dung đất như sau:

~ Nguyên tắc thứ nhất id việc chuyén nhương quyền sử dung đất phải xuất phát từ niu cầu thực tế của hai bên, đầm bão lợi ich chỉnh đáng cũa người sit

dung đất”

~ Nguyên tắc thứ hat là việc ciuyễn nhượng quyền sử dung đất phải phù:

luật", hop với guy đinh ca pi

- Nguyên tắc thứ ba ia phải sử dung đất đúng mục đích thời han quy

Bên nhận chuyển nhượng quyển sử dung đất phải sử dung dat đúng mục đích, thời hạn được ghi trong Giây chứng nhân quyên sử dụng đất” hoặc quyết

"trong qun hệ hợp ding đun hương qyÖn sở đựng dit mỗ bên đuyễn hương đầu có một ngự ich

trông bên dun hương thực isn quyền coyỄnsÖượng cia mh suit phit từ uậc họ không muấn ngoặc không có dun si đụng quyền ng đắt ả săn tên đắt nộn ann chợ đỗ thành tn, bên hận

huyễn hương bố r mt in tên wi ho ngời ông dt đồ nhân li git gyẫn sở dng đất nhuện thuyễn hương, Do ó, họ thẳngnht ý chínsệt cách bàn ding & hai thuận rung hợp đồng Chuyển thương

` EM các bin the tuân (huyền hương quyền sở đụng dit th các ội img co bin pis hep với các guyCN cin Bộ Mật din senin 2015 vi phip itv đất li Mgodira, các wdc chuyỂn ương không được ít với

các quy in cic văn bản quy plum pip ite,

Thật đất denim 2013 & đm Tà niệm vì gầy hứng nhận “gi ching nhận pin sit đóng Ae quyên ốni vit sân hắc gh bv đắ làchông tp aE Nhà mốt sứ nhấn quyên ĩ ng đất ggỗn

18

định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng Song cũng can lưu ý rằng, vi nhiễu nguyên nhân khác nhau tiền độ cap giấy chứng nhân QSDB còn châm. Dén nay, việc cấp giầy chứng nhân QSDĐ được triển khai từ năm 1993 đến nay và vấn tiếp tục được tién hành khẩn trương nhưng vẫn chưa được hoản than.Theo báo cáo của Phòng Tải nguyên vả Môi trường thảnh phố Lang Sơn, tinhLang Sơn thi công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ tính đến hết năm 2019 đạtđược kết quả như sau

Bang 2.1 Thống kê công tác cấp GCN QSDĐ tính đến năm 2019

are SốhợngGCN | Diệntíhđã cap [ Ty ten tong° Qspp GCN điện tích đất ở'

- Đất ở đồ thị 5808 2TãTa 1%

- Đất ở nông thon 8697 1954 ha 78%

3.12 Ci thé của hợp đồng

Chuyển nhượng quyển sử dung dat là việc chuyển giao quyển sở hữu tài sản thì chủ sỡ hữu sang cho người khác Với tính chất quan trong như vậy nên không phải bat cử tổ chức, cá nhân nao cũng được phép thực hiện chuyển nhượng quyển sử dụng đất ma chỉ những chủ é đáp ứng yêu cầu do pháp luật quy định mới được thực hiện giao dich nay, cụ thể

i) Đỗi với cá nhân

Nhu phan trên đã dé cập, chuyển nhượng quyên sử dung đất là một loại giao dich dan sư cụ thể Cá nhân thuộc đối tượng sau đây được chuyển nhượng, quyển sử dung dat, cụ thể

Thú nhất, cả nhân có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự doBLDS năm 2015 quy định, theo đó

“Môi là năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân su và nghĩa vụ dân sự Moi cá nhân déu có năng lực pháp luật dân sự

sẽ Hữu thà ö tài sân Đắc gl vớt đắ hợp phíp ca ngườt có mg Šn sử hog đắt pp tổ ấm nhà 6 tàsâu thác gắn Hằmớt MÁT,

như nhau Năng lực pháp luật dân su của cá nhân có tit khi người đó sinh ra và châm dứt khi người đó chết?

Hai là người từ đủ 18 tuổi trỡ lên có năng lực hảnh vi dân sự đây đủ Giao dich dân sự của người chưa đủ 6 tuổi do người đại diên theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện Người từ đủ 6 tuổi đến dưới 18 tuổi giao dịch nay do người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Thứ hai, pháp luật dat đai cũng quy định cụ thể vẻ các trường hợp cả nhân sử dụng dat được chuyển nhượng quyển sử dụng dat và tải sin thuộc sỡ hữu của minh gắn liên với đất và trường hợp cá nhân sử đụng dat được chuyển nhượng tải sin thuộc sỡ hữu của minh gắn liễn với đt.

ii) Đối với hộ gia đình

Trường hợp hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự thi các thành viên của hộ gia đính là chủ thể tham gia xác lêp, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại điện tham gia xac lập, thực hiện giao dịch dân su Việc ủy quyển phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Khí có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết Trường hợp thành viên của hộ gia đính tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyển làm người đại điên thi thành viên đó là chi thé cia quan hệ dan sư do minh xác lập, thực hiện

3.13 Đồi tượng của hợp đồng Điều hiện chung

Người sử dụng đất ở được thực hiện quyển chuyển nhượng đất ở khi có các điều kiên sau đây "có Giấy chứng nhân, đất không có tranh chấp, QSDĐ.không bị kể biển đê bão đảm thi hãnh an”

* Có giây chứng nhận QSDĐ®

Điền l6 BLD Sain 2015

© Roi 1 Điền 9T Luật đt dai 2013 gu and: “Git chứng niền QSDB, non nib vt“in ác pit 1d được cấp co ng có QSDB qoéns in nhà ö nbn

ite heo ộtloại mẫu Đi ng vế meng craic

Giá trị của giấy chứng nhân QSDĐ được thể hiện ở các phương điện như

+ Giấy chứng nhên QSDĐ 1a một bão đảm quan trong của Nha nước chongười sử dụng đất ở,

+ Giấy chứng nhân QSDB là một quyển chung của người sử dụng đất ở, + Giây chứng nhận QSDĐ là điều kiện để người sử dung đất ở được thực hiện các quyển và lợi ich cơ bản cia mình theo quy định của pháp luật,

+ Giấy chứng nhận QSDĐlả diéu kiện để người sử dung dat được Nha nước bôi thường thiệt hại về dat va tai sản khi Nha nước thu hôi dat,

+ Giấy chứng nhận QSDĐ là cơ sở pháp lý để khi có tranh chap về QSDĐ sẽ được Toa án nhân dân giãi quyết theo quy định của pháp luật

* Đất không có tranh chấp

Để bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng QSDD, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất ở không xy ra ttanh chấp mới được phép chuyển nhượng quyển sử dung Trong trường hợp có tranh chấp xây ra thi sau khi giãi quyết xong mọi bat đông mâu thuẫn giữa các bên thì mới được chuyển nhượng, quyền sử dung.

* QSDB không bị kê biên đê đảm bảo thí hành án

Đối những thửa đất ở đang bị kê biên để dam báo thi hành án thi không được chuyển nhượng Nha nước quy định điều nay nhằm bảo vệ quyền va lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ.

Các điều kiện riêng

Ngoâi các điểu kiến chung nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyển chuyển đỗi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kể, tăng cho quyền sử dụng đất, quyền thé chấp quyền sử dung đất, góp vén bằng quyền sử dung dat,

Luật đất dai 2013 còn quy định điều kiện các điều kiến riêng tại các diéu 180%,

1907, 19195, 19977, 193% và Điểu1949 3.1.4 Giá cả và piương thức thanh toán

‘Bat ky chủ thể nao khi tham gia giao dịch về quyền sử dung dat (trừ chuyển đổi hoặc tặng cho không vi mục tiêu lợi nhuận) thì yêu tổ thỏa thuận vé giá cả va phương thức thanh toán là vô cùng quan trọng đổi với ho Bat đai - QSDB là taisản có gia tr lớn, chỉ phí cho các giao dich cao, lại qua nhiễu công đoạn thủ tục có thể kéo dài, trong khi thị trường nhả đất có thể tăng giảm thất thường nên có.

ˆ Điều 189 guy đạn về đều kiên đọc Dati singin lần với đt được Nhà mmớc cho had t tên td đất

dng nia

* Điều 100 ay dh ibulain duyễn đỗicnông ng,

ˆ Điều 191 guy đạn về những ring hop không được nhận chuyển ương nhân tng cho quyền seg ditTổ cúc ,Nộ gh dh, cin, cổng đồng dân cự co số tôn go, người Vật Nan dh cưỡ nước ngoài,doanh ngập có vấn đu nrnnốc ngoi king được nhận dyin nim, thận tng cho quyển srg Ít đội‘vetting họp ms pháp hật hông cho pháp day nzboợng ting Cho quyền sừng đất

15 chúc nh không được hận đuyễn nhượng quyền ủng đt rồng Xa, dit ring phông hộ, đắt

ring đặc mg cia hồ gà ih cá nhân, tr ting họ đhọc ayn nme dich sở mg đất theo guy hoc, kế

hotch st ding it i được cơ quan hả mic cô tm quyền nh đyệt

"Hộ ga dnc nin hing tp sin rấthôngnghập không cnn đuyỄn nhượng rhảntăngdo qyyin stag ditring tn.

"Hộ gi dh, cá nhân hông được nhận đuyễn nhượng, niên tng cho quyền sé ding dt 8, dit ning

anguip wong Vim vực ring thông hổ, ong phn Wn bio wé nghềm ngit, nhân Vin phục hii sen ti thuậc

ning đc dang nu ing sinh sng renglâm wring pháng hộ ring dic amg đó,

ilu 192 gợ HN v các ruinghap hộ ga di c nhân đuyễn ương ng do qayin sting đt có đền,

THồ ga đồn, cá niên dng sn sống x vế wong nhân khu bio vi nghiệm ngặt phn Mu phác bồ ch táithuộc rùng đặc đựng những cum cổ đều in duyên r hôi phin He đồ thị đhợc tuyỄn Hương dit doi

"hồ ga dh cí nhân sinh ngưng phẩnkôn đó

THồ ga đề, cá nhân được Nhà nước gio dit ở ong in vực rồng hăng hộ tịch được đhuyễn ương QSDBcủa hộ ga din cínhân dng smh sống wong vực ring hông kệ đề

THồ gia đề, cá nhân là din tic thu số sic ding dt do Nai nước go dit theo chà sách hồ sợ ca Nh mứcthịđược dun hương se 10m xế ờnghy có yết ảnh ga đất eo quy đạn của Chánh hà

vần 103 gy đe về đều rên nhận duyỄn nhượng nhận góp vin, ta qin sở ông dínhông nghệp @‘tne hn rin đu tin mắt tnh dom gbonôngnghệp

sâu 104 gu ảnh đều Liên duyỄn nhượng quyền si dg dt tong ae hiện đự án đầu tự xây đụng inhdoehnhd õ, din dẫn tr xây đựng ít cấu lạ ting SẼ đuyễn họng hoc đo thế

thể cĩ sự biển động vẻ giá cả của QSDĐ ngay trong quá trinh ký kết vả thực hiên hợp déng Bai vay, dé dim bao su tơn trong các cam kết, théa thuận tronghợp đồng, rang buộc các bên phải tuần thủ việc thanh tốn ngay cả khi giá cả bat động sản cĩ sự biển đơng, ngăn ngừa tinh trạng biển động của thị trường để tron tránh/ từ chỗi việc thực hiện nghĩa vụ hoặc cĩ những hành vi cản tré việc hưỡng

hay khơng? Trong trường hợp trước hop đơng về QSDĐ chính thức đã tốn tạimột hợp đồng đất coc thì giá đĩ cĩ bao him cả giá trong hợp đồng đặt coc vađược khẩu trừ hay khơng? Sau điều khoản cụ thể vé giá c thì sự cân thiết phảitha thuận rõ rằng về phương thức thanh tốn Theo đĩ, phương thức thanh tốn mA các bên thưa thuận trong các giao dịch về QSDĐ và phải thể hiện ré trong hop đồng la thanh toản bằng tiên mặt trực tiếp hay chuyển khoản? Thời gian va địa điểm thanh tốn? Thanh tốn một lần hay nhiều lan và nếu là nhiều lần thì giá trị thanh tốn của mỗi lân 1a bao nhiêu? Thời gian cụ thể cho mỗi lần thanh tốn Bên cạnh đĩ, théa thuận của các bên tham gia giao dich QSDĐ cũng phải thể hiện rõ trong hợp đơng ai là người nhận tién thanh tốn? Về nguyên tắc, bên cĩ đất thực hiện giao dich sẽ là chủ thé hợp pháp trong việc nhân tiên thanh tốn của phía bên kia, song khơng loại trừ trường hop trong thực tễ, việc thanh tốn. qua ngân hàng co thể thơng qua một tài khoản của người khác khơng phải là chủ sử dụng đất hợp pháp thực hiện giao dich, hoặc thanh toan tiễn mặt cho con cái hoặc người thân trong gia đính cia người cĩ QSDĐ Trong trường hợp này địihi phẫt cĩ ủy quyển cĩ cơng chứng thì việc thanh tộn đĩ mới được pháp luậtthừa nhân.

3.15 Quyên và ngÌữa vụ của các bên

Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng déu có các quyển vả nghĩa vụ để đâm bảo giao dịch chuyển nhượng thành công và nhằm hạn chế tôi đa tranh chấp.

Trước khi BLDS 2015 có hiéu lực (01/01/2017), quy định vẻ quyển và nghia vụ của các bên trong hợp đẳng chuyển nhượng quyển sử dụng dat ở vẫn được áp dung theo BLDS 2005 Trường hợp thuộc pham vi điều chỉnh cia Luậtkinh doanh bất động sản, hợp đẳng sẽ đồng thời tuân thủ quy định của Luật nay, tiểu có sự mâu thuẫn giữa hai đạo luật nay, pháp luật kinh doanh bắt động sản sé được wu tiên áp dung (trừ trường hợp quy định của pháp luật kinh doanh batđồng sin vi phạm Điều 4 BLDS 2005)

Khi BLDS 2015 có hiệu lực pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyển sit dung đất không thuộc phạm vi điển chỉnh của pháp luật kinh doanh bat động sản có thể tham khảo các nội dung quy dinh tai Điều 398 BLDS 2015, các Điều từ 38 đến 41 Luật kinh doanh bat động sin 2014 và mẫu số 04a, Phu lục Nghỉđịnh số 76/2015/NĐ-CP (khoản 1 Điểu 7 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định “Hợp đồng mẫu trong kinh doanh bat động sản được ban hanh kèm theo Nghị định nay là để các bên tham khảo trong quả trình thương thảo, ký kết hop đồng”), đồng thời tuân thủ các quy định hợp dong về quyền sử dung đất quy định từ Điều 500 đến 503 BLDS 2015 Phân biệt với quy định pháp luật về quyền vả nghĩa vụ các bên, mẫu hợp dong la văn bản chi dùng để tham khảo, nếu các bên không có thỏa thuận thì các diéu khoản hoặc nội dung trong mẫu hợp đông không được áp dung Đồi với nhà, công trình xây dựng, Luật kinh doanh bắt động sản năm 2014 cũng quy định.

về quyển vả nghĩa vụ của các bên tại các Điều 21”, Điều 22", Điều 23” va

Điều 249

` Điệu 21 Luật ke down bất ing sin nim 2014 ay đph quyền cũ bin bin rồi, cổng tinh sây mg alae‘Yiu cằnbön nan nhận thủ, cổng trăn sốy đụng tho thời bạt di tối Umino hep đông:

‘Yiu cần bản nga đua ton đã tổn tho thời hạn vi hương hức thin thuận trang hợp đồng ting,‘hop không có thỏa thuận thì chi được thn tn của bên na không vượt quá 95% gi trí hợp đồng khử người mma

‘dum đhợc cấp Gly ding nhận Q5DĐ,

‘Yiu chabinama pop tục hiện các a nự mm bán rong hờthạn đi tối thuận:

“hông bản go nhì, công ih sây đọng khỉ đua nhận đ cồn, rường hp các bên có thể thuận,

‘Yeu cuinama bồithường đu ụi đi cu bin gir

` Ng va cia bên bin nhá, công tràn sây đụng được guy dn ti Điều

204 ater eas:

“hông báo cho bảng các hạn đ vỀ quyền rổ hữu nhi cổng th ấy đụng (abu có),

Bio ồn nhỉ, cổng tàn nấy đụng in trong thin ga đấm bản ho cho bina;Thục hệncác Đồ tụ nga bùn nhi, cổng nh sy đụng tho quy Ảnh ce pháp bậc,

Gao nhủ, cổng with xiy dang cho bên ana teo ding thời hơi, chit họng vi cic dun Mác để

thất tin menghep đồng ga GIẤy hứng nhận QSDD và hồ sơ cô hin quntheo thie thon rang hợp đồng,‘Bio hình nhỉ, ông rh sấy dụng đã bin theo quy dh ta Diu 20 của Luật kh donh bắt ding

-uặthh down bit đồng năm,

"Bồ thuông thật hại đe lỗi củ minh give,

Thục hiện ngũ vụ ti eo py dash Nhì mốc.

© qayin ca bản hận quyễnnÖưương nhỉ, công tên sy đụng đhợc guy đụ ti Đầu 25 Luật ah do bất

ding sin nim 2014,cuthd

‘Yeu cần bên bin hoàn shin các hi ac ngụ bin nhủ, cổng th dy đụng theo thon & an

‘uomghop ding,

‘Yiu chu bản bin gino nhi, công trần sy img too đứng thất hi chit eng và các Sửu rên ác

đố tiến thuận tong hợp ding; gạo Galy chứng shin QSDĐ vì hỗ sơ có lần gum tao thấu thiện wong hợp

‘Yiu chu bin bin bio hian nhi, cổng tinh xây mg theo uy dh ti Didu 20 cia Lat ính dom,

vắt ông sin,

‘Yeu cầu bên bên bỗi tường trật i do ike go nhỉ, cổng rên ly đụng Xhổng ding tội hạn, chitrừng vì ác cư thác wong hợp ding.

` Điều 34 Lode tenn dow bit đông sẵn 2014 guy đen bản mma hú, công rần sy đụng có các nghi vụ setdây

“hanh tiền đi cần na nhỉ, cổng tàn xây đụng theo thời hạn vi nhượng thức thết thuận tng hợp

“Nhận nhì, cổng wih sấy đụng kim theo GIẾy chứng nhận QSD vi hồ sơ có bên qua to ding.

thêthạnthên tuận tong họp đồng,

"hổthợp vn bin thực hiên cc tht rac nh bán trong thi hạn đi thần tuần ưng họp đồng,

“hong trường hợp ma nhủ, công tran nấy đựng dang cho tal phi bão đầm gayi, lợi củ bên

Có thé nói pháp luật dân sự quy định về quyển và nghĩa vu của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ tương đổi đây đủ, nó thể hiện hai mặt của một van để va luôn có sự tương xứng nhau, quyển của bên này tương ứngvới nghĩa vụ của bên kia, đổng thời cùng với sự chuyển dich quyển có sự chuyển dịch ngiĩa vụ của người sử dụng đất ở và phát sinh ngiấa vụ nộp thuê chuyển QSDB, lệ phí trước bạ, lệ phi địa chính Việc quy định này nhằm đâm ‘bao quyển va lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng, đồng thời bảo vé lợi ích của chủ sở hữu ma Nhà nước la người đại điển Tuynhiên, bên cạnh những mat tích cực quy định tại pháp luật va được thực hiện trên thực tiễn, chúng ta có thể thấy được những hạn chế của pháp luật về quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển QSDĐ, thể hiện ở những điểm sau:

Thứ nhất quyển và nghĩa vụ của các bên chuyển nhương QSDĐ còn chung chung, chưa bao quất hết những trường hop cụ thé va chủ yếu chỉ được để cập ở BLDS ma không được quy định 16 rang trong pháp luật chuyên ngành vềđất đai

Thứ hat, pháp luật quy định quyển và nghĩa vụ của các bên nhưng không, có biện pháp bao dam bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các én vi pham nghĩa vụ hoặc lạm quyên Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên chuyển nhượng QSDĐ không thực hiện ngiấa vụ hoặc vượt quá quyền han mà pháp luật cho phép

3.16 Hình thức và hiệu lực của hợp đông

Xu hướng chung của pháp luật 6 hau hết các quốc gia trên thể giới cũng như pháp luật của Việt Nam là đối với những giao dich có giá tri lớn đổi với sã hội vàcông dân, có tằm quan trọng đặc biệt đối với quốc gia thi bat buộc giao dịch đó phải được thể hiện thông qua hợp đẳng bằng văn bản Bộ luật Dân sự 2015 vả Luật ‘at dai 2013 đêu thể hiện xu hướng chung nảy Theo đó, các chủ thể tham gia giao nhương QSDĐ phải thiết hợp với hợp déng bằng văn bản tuân theocác nguyên tắc chung khí ký kết hợp đông va với những điều khoản cơ bản va chit yêu đã được định hưởng trong hợp đảng thống dụng va hợp đồng mẫu Mat khác, để

"Bồ thuông thất hi do lối ca minh gy36

hop đồng phát sinh hiệu lực, la cơ sở để rang budc trách nhiệm của các bên trong qua trình thực hiện hợp đẳng trước Nha nước, trước mỗi bên va của bên thứ ba nên cĩ và cũng la cơ sở để giải quyết khi cĩ tranh chấp, bat đồng xây ra, Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai hiện hành déu thống nhất quy đính hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được cơng chứng va đăng ký tại cơ quan nha nước cĩ thẩm quyên mới phát sinh hiệu lực Chúng tơi chưa bản dén tính phù hợp của quy định nảy trên thực tế hay khơng, song với quy định về hiệu lực của hợp ding chuyển nhượng QSDĐ theo pháp huệt hiện hành cho thầy, tính chất chế của pháp luật khi quy định về vần để nay.

‘Theo quy định của pháp luật hiện hanh, hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất phải được thiết lập bang văn bản”! va hợp đồng phat sinh hiệu lực khi được cơng chứng và đăng ky tai cơ quan nha nước cĩ thẩm quyền Như vậy, thời điểm can lưu ý trong các quy định pháp luật hiên hành vẻ thời điểm cĩ hiệu lực của hợp đồng chuyển quyên sử dụng đất bao gồm: (i) thời điểm các bên thể hiện sự thơng nhất ý chi bang việc ký kết hợp đồng, (ii) thời điểm cơng chứng, chứng thực, (ii) thời điểm hợp đồng được vào Số đăng ký tại cơ quan địa chính, (iv) thời điểm chuyển quyền sỡ ‘niu nha ở (nếu quyền sử dung đất ở cĩ gắn với nha ở), (v) thời điểm được thực hiện.

các quyển chuyển quyên sử dụng đất ở (được cấp GCN QSD đất) Một số lưu ý, bat cập liên quan đền các thời điểm trên bao gồm:

C6 sự phân biệt giãa thei điễm hợp đằng cĩ hiệu lục () và then đẫm được én nhượng QSDĐ (đ) Điểm khác tiệt cơ tản của hợp đồng, chuyển quyền sử dung đất so với các hợp đồng thơng dụng khác chính là thời điểm cĩ hiệu lực va thời điểm được thực hiện quyền xc lập giao dich về quyền sử dụng, tiực hiện quyền chu

đất Khi hợp đồng cĩ hiệu lực nhưng người sử dụng đất chưa được cấp GCN QSDD, thi quyền sắc lập các giao dịch vé quyển sử dụng đất chưa phát sinh Hay nĩi cach khác, hop đồng cĩ hiểu lực là cơ sở phát sinh các quyền của ngườisử dụng dat trên phương diện "hoạt động khai thác, sử dụng đất” Cịn điều kiện“GCN QSDB” là co sở phát sinh quyển của người sử dụng đất trên phương diện

“Hop déngbing vinbin indo các ngyệc dug iy tắthọp đồng vì winking guthọncơ bin wk

thủyên đã dime hưởng ung họp dingdhing dng vihop đẳng

giao dịch

Sự xung đột về thời điễm có hiệu lực của hợp đồng về quyên sử dung đất ở (itt) và thời diém có hiệu luc của hợp đẳng mua bản nhà ở (tv) Đôi với thời điểm (i), mặc đủ không phải là cơ sở phát sinh hiệu lực của hop đồng nhưng tha thuận của các bên là điều kiện để xác định quyền, nghĩa vụ pháp lý khi hợp đồng cỏ hiệu lực hoặc la cơ sở xác định trảch nhiệm pháp ly của các bên khi hop đồng bi vô hiệu hoặc hủy bỏ.

Tuy nhiên, đối với thời điểm (ii), (iii) và (iv) vẫn có một số bat cập Cụ thể, với các hợp đồng mua bán nha ở gắn với chuyển quyền sử dung dat, thời điểm có hiệu lực đổi với hop đẳng mua ban nhà ở sẽ tuân theo pháp luật nha ở ( thời điểm công chứng, chứng thực), thời điểm có hiệu lực đối với hợp đồng, sử dụng đất sẽ tuân theo pháp luật đất đai (la thời điểm đăng ky vào số địa chính) Thời điểm chuyển quyền sở hữu nha theo quy định tại Khoản 1 Điểu 12 Luật nhà ỡ 2014: in mua AG thanh toán đi tiền mua và đã nhận bàn giao nhà 6, trừ trường hop các bên có thôa thuận Khác ” hoặc thuộc quy định tatkhoản 3 Điều 12 Luật Nhà ở.

hiệu lực tương ứng với từng doi tượng tai sản, (ii) Thời điểm chuyển quyền sở hitu nha ở hay thời điểm được thực hiện quyển chuyển nhượng quyên sử dụng.

đất 6 không liên quan dén thời điểm có hiệu lực cia hop đồng.

Ngoài ra, cũng can chú trọng vẻ vai trò của việc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:

La một trong những loại hợp đồng bat buộc phải thực hiện thủ tục côngchứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật đắt đai (trừ trường hợp quy. định tại điểm b, khoăn 3 Điều 167 LBB 2013), tuy nhiên pháp luật chưa tam rổ vai trò của việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, thời điểm công chứng không phải là thời điểm ghi nhận ý chi tư nguyên, cam kết thỏa thuận của các bên, cũng không phải là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng,

28

Vi du, A thé chấp quyền sử dung đất để vay vốn ngân hang (hợp đồng thé chấp đã được đăng ký giao dich bao đảm) Sau đó, A chuyển nhượng mãnh đất nay cho B, hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng nhưng chưa đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ngân hàng khối kiện yêu cầu. Toa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa A vả B vô hiệu Vay việc công chứng hợp đồng có bao đăm quyển lợi cho B khi hợp đồng vô hiệu? Trách nhiệm của cơ quan công chứng như thé nao? Theo Luật Công chứng năm 2014,hop đồng công chứng có giá trị chứng cử, những tinh tiết, s kiên trong hợp dong không phải chứng minh, trừ trường hợp bi Tòa án tuyên bố là vô hiệu (Điễu 5) Trường hop trên, hợp đồng thé chấp đã có hiệu lực, nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng dat chỉ được thực hiện khi có sư đồng ý của Ngân hang, Nour vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ dù được công chứng cũng không có giá trị pháp lý néu không có sự đông ý của bên nhận thé chấp Về trách nhiệm của cơ quan công chứng, pháp luật công chứng không quy đính bắt buộc công chứng viên phải xác minh hồ sơ, tình tiết của hợp đồng, trường hợp cỏ căn cử cho rằng trong hé sơ có van dé chưa rõ rang hoặc thay can thiết thi công chứng, viên sẽ để nghi lam rõ hoặc tiền hành xác minh, nếu không lam rõ được thi có quyển từ chỗ: công chứng (khoăn 5 Điển 186 Luật Công chứng năm 2014) Từ quy đính pháp luật công chứng va ví du trên cho thấy, việc công chứng hợp đồng không bảo đâm tránh tn thất va ru ro cho bên nhận chuyển nhượng, nói cách khác, chưa thé hiện rổ vai trò giám sát của cơ quan công chứng doi với sự minh bach va dam bao giá tri tin cây của các thông tin trong hợp đồng cũng như

bảo về quyển lợi của bên thứ ba

Cũng cần binh luân thêm vé quy định của pháp luật kinh doanh bat động, sản về thời điểm có hiệu lực của hop đồng kinh doanh bất đông sn chưa thông nhất với pháp luật đất đai.

Với quy định của pháp luật kinh doanh bat động sản, thời điểm có hiệu lực của hop đồng kinh doanh bat động sản (mắc dù không được coi là bat độngsản, nhưng quyển sử dụng đất lại là một trong những đổi tượng thuộc phạm vi điều

thực hoặc ký hợp đồng Về nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuế, cho thuê lại quyển sử dung đất thuộc hoạt đông kinh doanh bắt đông sản, Điêu 37 LKDBĐS 2014 quy định phải đáp ứng các điều kiến quy định tại khoăn 2 Điều 9 Luật nay (khoăn 1) và tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dung đất, thời hạn sử dụng dat va đăng ký dat đai (khoản 2).

Khoản 2 Điều 37 có quy định vẻ yêu cau đăng ky dat dai, nhưng không dé cập đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển quyển sử dung đắt trong hoạt động kinh doanh bất động sin Do vay, chúng tôi nhân thấy vướng mắc về xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng trong trường hợp nay chưa được giải quyết triệt dé, vì khoản 3 Điều 17 Luật nảy không dé cập đến các hợp đông phải đăng ký theo quy đính của pháp luật đất đai “Tho? điểm có hiệu lực của hop đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hop đồng Trường hop hop đồng có công chứng, ching thực thi thời điểm có hiệu lực của hop đẳng là thời điểm công chủng, chứng thực Tr dng hop các bên không cô théa thuận, không có công chúng, chứng thực thi thời điễm có hiệu lực cũa hop đồng là thời atém các bên it kết hợp đồng ”

Bên cạnh đó, quy định pháp luật yêu cầu hợp đồng bất buộc phải đăng ky vài hoặc công chứng, chứng thực không chỉ có ý nghĩa đổi với việc quản lý các

mà còn dm bảo hiểu lực đối kháng với bên thứ: ba Tuy nhiên, vì thời điểm có hiệu lực của hợp dong mua ban nha ở, hợp chuyển nhượng quyển sử dụng đất ở trong pháp luật đết đai, nha ở và kinh doanh bat đông sản hiện hành chưa thống nhất, nên việc xác định thời điểm ap giao dịch về quyền sử dung

dụng hiệu lực đổi khang với bên thứ ba trong trường hợp mua bán nhà 6 gắn liên với chuyển nhượng quyền sử dung đất ở còn gap nhiều khó khăn.

2.2 Một số vấn đề phát sinh trên thực tế trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

tại thành phố Lạng Sơn, tinh Lạng Son

Thánh phổ Lang Sơn nơi đang có tốc đô đô thi hóa cao nhất trên dia bản tĩnh Lang Sơn Trong những năm qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phổ Lang Sơn rat sôi động va có nhiều diễn biển phức tạp Trong giai đoạn.

30

2015 — 2019** trên địa bản toàn tỉnh có ting số 10.029 hổ sơ đăng ký chuyển.

nhượng quyền sử dung dat với tổng diện tích dat chuyển nhượng xâp xi 2,3 m2 nhưng phân bé không đồng déu giữa các đơn vị hành chính sã, thi trần

Tai TAND thành phổ Lang Sơn, tinh Lang Sơn thời gian qua số lượng các. vụ tranh chấp đất đai liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cá nhân ngày cảng ting, Nhìn chung việc giải quyết đã tuân thủ quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp, nhân thức rổ va đúng tinh thin nội dung các tranh cấp khi giải quyết TAND cũng đã tuân thủ đường lối xét xử và những quyđịnh pháp luật nội dung trong LĐĐ, BLDS, Bồ luật Tổ tung dân sự và các van ‘ban pháp luật khác về dat đai.

‘Negoai ra, công tác quản ly Nha nước về dat đai, giải quyết tranh chap dat đai nói chung vả tranh chấp hợp đông chuyển nhượng quyển sử dụng đất trên địa ban thành phổ Lạng Sơn nói riêng và tinh Lang Sơn nói chung cũng đã được kịp thời triển khai bối những quy định trực tiép do UBND tĩnh ban hành như.

- Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 09/12/2014 của UBND tinh Lang Sơn về quy định hạn mức giao dat ở tại đô thi, diện tích toi thiểu được tach thửa đối với đất ở tai đồ thị nằm ngoài dự án đâu tw xây dựng nha ở trên dia bản.tinh Lạng Sơn.

- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 09/12/2014 của UBND tinh Lang Sơn về quy định han mức giao dat ở, diện tích tối thiểu được tách thửa doi với đất ở tai nông thôn trên địa ban tinh Lạng Sơn.

- Quyết định số 12/2015/QĐ-UBND ngày 14 tháng 02 năm 2015 của UBND tỉnh Lạng Sơn về Quy định chỉ tiết thi hanh một số điền của Luật Dat dai và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 cia Chính phi vẻ bồi thường, hỗ trợ, tái định cơ khi Nha nước thu hồi đất trên địa bản tinh Lang Sơn

- Quyết định Số 805/QĐ-UBND ngày 03 tháng 6 năm 2015 của UBND tinh Lang Sơn về công bồ thũ tục bảnh chính ban hảnh mới, thủ tục hảnh chỉnh bi bãi bố trong lĩnh vực Bat dai thuộc thẩm quyển giải quyết của cấp tinh Lang Son.

‘tuo số Hộ tông họp từ Vinphing Đăng ký đất divi Phít ấn quý đắc hành hổ Lạng Sơn

- Quyét đính số 37/2018/QĐ-UBND ngày 28 tháng 7 năm 2018 của UBND tinh Lang Sơn về việc sửa đổi, bd sung một số diéu tại quy định ban hành kèm theo các quyết định quy đính chỉ tiết thí hành Luật Bat đai 2013.

- Quyét đính số 10/2019/QĐ-UBND ngảy 02 tháng 5 năm 2010 của UBND tinh Lang Sơn về sửa đổi bd sung một số điểu tại Quyết định số 37/2018/QĐ-UBND ngày 28 tháng 7 năm 2018 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc sửa đôi, bỗ sung một số điều tại quy định ban hành kèm theo các quyết định quy định chỉ tit thí hành Luật Bat đai 2013.

Qua đó, chất lượng xét xử ngày cảng được nâng cao, góp phén quan trọng,vào việc bão vệ quyền vả lợi ích của người sử dung đất và bao vé các giao dichdân sự hợp pháp trong đời sống xã hội.

Bên cạnh những kết quả đạt được, việc thí hành pháp luật vẻ HĐCN.QSDB, QSHN cũng bộc lô những han chế trong quá trình giãi quyết tranh chấp ‘Theo đó thời gian giải quyết các vụ tranh chap thường kéo dai, một số vụ tranh chấp kéo dai qua nhiều phiên xét xử do viếc nghiên cứu các tai liệu chứng cứkhông day đủ, đánh gia vụ việc thiếu khách quan, toàn diện, hing túng trong ápdụng pháp luật, không van dung đúng đường lối chính sách của Đảng va Nha

Theo thống kê chưa đây đủ TAND thành phổ Lang Sơn đã thụ lý vả giải quyết các loại án tranh chấp đất đai trong chuyển nhương QSDĐ như saw:

‘Bang 2.2 Tinh hình giải quyết phúc thẩm các loại án tranh chấp đất đai

TAND thành phô Lạng Sơn.

Năm |Sôvwutanhchậpvichuyến| Sôvutranh | Sõvutranhnhương QSDĐ chấp đất đai | chap dân sựNăm 2017 56 TT OSNăm 2018 TẾ T58 307Nam 2019 37 130 TOI

Nhìn vào bảng trên, có thé nhận thay rang, số lượng các vụ tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ có zu hướng tăng, điền nay phản anh thực tế việc chuyển nhượng QSDB thời gian qua rất sôi đồng, da dang và phức tap, trong khi đó các bên

3

chuyển nhượng va nhận chuyển nhượng không thực hiện day đủ các quyển và nghĩa vụ khi thực hiện giao dịch Đây là một trong những nguyên nhân chính dn dén tranh chấp của các bên sau khi giao dich đã xảy ra thời gian dai, có những vụ án tranh chấp sảy ra sau khi đã giao dich và thực hiện giao dich hing nita thé kỹ (50 năm) Trong quả trình thực thi pháp luật trên dia bản thành phố Lang Sơn, tỉnh Lạng Sơn, cơ quan có thẩm quyển, đặc biết là Toả án nhân dân đã nỗ lực áp dụng đúng vả tuân theo các quy định của pháp luật đảm bảo tính hợp pháp của các hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dung đất góp phân phát triển bên vững, lành mạnh thị trường bất động sản.

Song thực tiễn thi hanh cũng nhận thay những hạn chế, vướng mắc của pháp luật như sau:

Thu nhất, quy định tư cách chủ thé la hô gia đỉnh trong hợp đông chuyển nhương QSDP thiểu rổ rang trong Bồ luật Dân sự và Luật Bat đai,

Thứ: hai, sự phân tach đăng ký QSDĐ là yêu câu bat buộc, trong khi đăng,ký tai sản trên đất là nhà ở, công trình xây dựng là sự lựa chon của chủ sở hữutải sin nén gây những khó khăn, cn trở cho quá trình công chứng va thực hiện thủ tục sang tên trước bạ cho chủ thé nhận chuyển nhượng QSDB;

Thit ba, sự thay

nhiều thời ky cũng gây nênnhững rắc rối và căn trỡ đến việc thực hiện giao dich chuyển nhương QSDĐ.

Thứ ne, trong nội dung về giá cả và phương thức thanh toán, các bên cóvẻ cấp gây chứng nhân QSDĐ của vợ chẳng qua

thể ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp để trốn thuế hoặc tăng giá chuyển nhượng ghi trong hợp đông chuyển nhượng dé “rửa tiến” hoặc “rút tiên” của các t chức tin dụng thông qua giao dich chuyển nhượng quyển sử dung đất

Thi năm, tôn tại các vi phạm vé hình thức hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện tượng phổ biển nhất là người dân đã “lách luật” để hợp thức hoa việc chuyển nhượng quyền sử dụng dat, ví dụ như ký hợp đông chuyển nhượng tai sản hoặc thành quả trên đất do các quy đính của pháp luật phân biệt 2 loại tài sin