Bài tập tình huống dân sự về thế chấp tài sản, lãi suất và hợp đồng tín dụng

A. LỜI MỞ ĐẦU Ngày nay, các giao dịch dân sự, thương mại càng phát triển là cơ hội để các chủ thể tìm kiếm lợi ích nhưng cũng chứa đựng không ít rủi ro nếu bên có nghĩa vụ không thiện chí, trung thực khi thực hiện nghĩa vụ của mình. Vì vậy để tạo thế chủ động cho người có quyền, tạo cơ chế an toàn trong thiết lập giao dịch, việc xây dựng cơ chế bảo đảm thi hành các giao dịch này thông qua các biện pháp bảo đảm cụ thể và hữu hiệu ngày càng trở nên cấp thiết. Bộ luật dân sự năm 2005 quy định 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong đó thế chấp là biện pháp được sử dụng phổ biến trong thực tế. Trên thực tế, cụm từ “thế chấp tài sản” được sử dụng khá phổ biến, nhưng dưới góc độ pháp lí thì “thế chấp tài sản” lại được quy định thành những quy phạm pháp luật cụ thể. Hợp đồng thuế chấp tài sản là một căn cứ quan trọng để giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn khi có các vấn đề phát sinh, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên. Hiện nay, trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thuế chấp doanh nghiệp, cá nhân vay vốn của ngân hàng thương mại, biện pháp bảo đảm bằng tài sản là nhà đất của người thứ ba (người này không vay vốn, không có giao dịch làm phát sinh nghĩa vụ dân sự đối với ngân hàng) lại càng diễn ra ngày càng nhiều. Và để tìm hiểu cụ thể về những quy định đó nhóm chúng em đã chọn tình huống số 5 để làm đề tài cho bài tập nhóm lần này. B. NỘI DUNG I. CƠ SỞ LÍ LUẬN 1. Khái niệm hợp đồng tín dụng Khái niệm: “Theo quy định của pháp luật hiện hành, quan hệ cho vay giữa tổ chức tín dụng với khách hàng được xác lập và thực hiện thông qua công cụ pháp lí là hợp đồng tín dụng. Hợp đồng tín dụng là thoả thuận bằng văn bản giữa tổ chức tín dụng (gọi là bên cho vay) với khách hàng là tổ chức, cá nhân (gọi là bên vay), theo đó tổ chức tín dụng thoả thuận ứng trước một số tiền cho khách hàng sử dụng trong một thời hạn nhất định, với điều kiện có hoàn trả cả gốc và lãi, dựa trên sự tín nhiệm.” 2. Lãi suất Theo quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể như sau: Điều 468. Lãi suất 1. Lãi suất vay do các bên thỏa thuận: Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Căn cứ tình hình thực tế và theo đề xuất của Chính phủ, Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định điều chỉnh mức lãi suất nói trên và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất. Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực. 2. Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh chấp về lãi suất thì lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều này tại thời điểm trả nợ. 3. Thế chấp tài sản 3.1. Khái niệm Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015, quy định như sau: “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.” 3.2. Quyền của bên thế chấp Theo quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, có quy định: “Điều 321. Quyền của bên thế chấp Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.” 3.3. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Bộ luật dân sự năm 2015, quy định như sau: “Điều 168 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.” 4. Khái niệm phát mại tài sản “Phát mại tài sản là quá trình mà ngân hàng hoặc đơn vị đứng ra cho bạn vay vốn công bố và bán tài sản bảo đảm của bạn công khai theo thủ tục do pháp luật quy định để thanh toán khoản nợ mà bạn không có khả năng chi trả.” 4.1. Quyền phát mại tài sản của ngân hàng Trong các hợp đồng thế chấp, thông thường ngân hàng và bên thế chấp sẽ thỏa thuận điều khoản về xử lý tài sản đảm bảo, nếu bên vay vốn ngân hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển giao tài sản thế chấp để phát mại. Nếu bên thế chấp đồng thuận về việc này thì ngân hàng có quyền tiếp quản tài sản và tiến hành thủ tục phát mại, đấu giá tài sản theo quy định.Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý, tránh rủi ro trong việc xử lý tài sản đảm bảo khi chủ sở hữu không tự nguyện bàn giao tài sản. Một số ngân hàng thương mại đã chọn phương án khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp. Như vậy ngân hàng được quyền phát mại hoặc đấu giá tài sản theo phương thức thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng đã giao kết. 4.2. Thời điểm ngân hàng được phát mại tài sản Khi người thế chấp tài sản không thực hiện nghĩa vụ, vi phạm nghĩa vụ quy định tại hợp đồng thế chấp thì tài sản thế chấp có thể bị xử lý thông qua các phương thức theo quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể ngân hàng có thể xử lý tài sản theo các phương thức sau nếu ngân hàng và người thế chấp có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản thế chấp khi ký hợp đồng thế chấp bao gồm: • Bán đấu giá tài sản • Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản • Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; • Phương thức khác Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định trên thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác. Khi vi phạm nghĩa vụ, không thực hiện hiện nghĩa vụ, thực hiện không đúng thì người thế chấp không có quyền định đoạt tài sản. 4.3. Trình tự và thủ tục phát mại tài sản Quá trình xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách công khai và minh bạch để cho mọi người cùng được biết, bảo đảm tính khách quan để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Các cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định theo các trình tự thủ tục theo quy định của Luật đấu giá tài sản, Luật đất đai (nếu tài sản phát mại là đất đai) và các văn bản của pháp luật có liên quan. Các bước của thủ tục phát mại tài sản bao gồm như sau: Bước 1: Thông báo về việc xử lý phát mại tài sản Người xử lý tài sản sẽ ra thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản bảo đảm cho các bên cùng nhận tài sản bảo đảm khác theo địa chỉ được lưu trữ tại các cơ quan đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý các tài sản bảo đảm trước khi xử lý tài sản bảo đảm. Theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm bao gồm những nội dung chủ yếu bao gồm: • Văn bản phải nêu rõ lý do tài sản bị xử lý • Mô tả các thông tin về tài sản • Các nghĩa vụ được bảo đảm • Các thông tin về địa điểm xử lý tài sản và thời gian, phương thức xử lý tài sản bảo đảm Bước 2: Định giá tài sản

BỘ TƯ PHÁP ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

MÔN HỌC: LUẬT DÂN SỰ

ĐỀ TÀI: HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG, LÃI SUẤT VÀ THẾ CHẤP TÀI SẢN GIẢI

QUYẾT TÌNH HUỐNG

Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Mã sinh viên:

Lớp:

Hà Nội, Tháng 02/2024

https://tailieuluatkinhte.com/

A LỜI MỞ ĐẦU

Ngày nay, các giao dịch dân sự, thương mại càng phát triển là cơ hội để các chủ thể tìm kiếm lợi ích nhưng cũng chứa đựng không ít rủi ro nếu bên có nghĩa vụ không thiện chí, trung thực khi thực hiện nghĩa vụ của mình Vì vậy để tạo thế chủ động cho người có quyền, tạo cơ chế an toàn trong thiết lập giao dịch, việc xây dựng cơ chế bảo đảm thi hành các giao dịch này thông qua các biện pháp bảo đảm cụ thể và hữu hiệu ngày càng trở nên cấp thiết

Bộ luật dân sự năm 2005 quy định 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong đó thế chấp là biện pháp được sử dụng phổ biến trong thực tế

Trên thực tế, cụm từ “thế chấp tài sản” được sử dụng khá phổ biến, nhưng dưới góc

độ pháp lí thì “thế chấp tài sản” lại được quy định thành những quy phạm pháp luật cụ thể Hợp đồng thuế chấp tài sản là một căn cứ quan trọng để giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn khi có các vấn đề phát sinh, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên Hiện nay, trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thuế chấp doanh nghiệp, cá nhân vay vốn của ngân hàng thương mại, biện pháp bảo đảm bằng tài sản là nhà đất của người thứ ba (người này không vay vốn, không có giao dịch làm phát sinh nghĩa vụ dân sự đối với ngân hàng) lại càng diễn ra ngày càng nhiều Và để tìm hiểu cụ thể về những quy định đó nhóm chúng em

đã chọn tình huống số 5 để làm đề tài cho bài tập nhóm lần này

https://tailieuluatkinhte.com/

cho vay) với khách hàng là tổ chức, cá nhân (gọi là bên vay), theo đó tổ chức tín dụng thoả thuận ứng trước một số tiền cho khách hàng sử dụng trong một thời hạn nhất định, với điều kiện có hoàn trả cả gốc và lãi, dựa trên sự tín nhiệm.”

2 Lãi suất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể như sau:

"Điều 468 Lãi suất

1 Lãi suất vay do các bên thỏa thuận:

Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác Căn

cứ tình hình thực tế và theo đề xuất của Chính phủ, Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định điều chỉnh mức lãi suất nói trên và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất

Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực

2 Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh chấp về lãi suất thì lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều này tại thời điểm trả nợ"

3 Thế chấp tài sản

3.1 Khái niệm

Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015, quy định như sau:

“1 Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)

2 Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

3.2 Quyền của bên thế chấp

https://tailieuluatkinhte.com/

Theo quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, có quy định:

“Điều 321 Quyền của bên thế chấp

- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận

- Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp

- Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác

- Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận

- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

- Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”

3.3 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Bộ luật dân sự năm 2015, quy định như sau:

https://tailieuluatkinhte.com/

“Điều 168

1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”

4 Khái niệm phát mại tài sản

“Phát mại tài sản là quá trình mà ngân hàng hoặc đơn vị đứng ra cho bạn vay vốn công bố

và bán tài sản bảo đảm của bạn công khai theo thủ tục do pháp luật quy định để thanh toán khoản nợ mà bạn không có khả năng chi trả.”

4.1 Quyền phát mại tài sản của ngân hàng

Trong các hợp đồng thế chấp, thông thường ngân hàng và bên thế chấp sẽ thỏa thuận điều khoản về xử lý tài sản đảm bảo, nếu bên vay vốn ngân hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển giao tài sản thế chấp để phát mại Nếu bên thế chấp đồng thuận về việc này thì ngân hàng có quyền tiếp quản tài sản và tiến hành thủ tục phát mại, đấu giá tài sản theo quy định.Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý, tránh rủi

ro trong việc xử lý tài sản đảm bảo khi chủ sở hữu không tự nguyện bàn giao tài sản Một số ngân hàng thương mại đã chọn phương án khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp

Như vậy ngân hàng được quyền phát mại hoặc đấu giá tài sản theo phương thức thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng đã giao kết

https://tailieuluatkinhte.com/

4.2 Thời điểm ngân hàng được phát mại tài sản

Khi người thế chấp tài sản không thực hiện nghĩa vụ, vi phạm nghĩa vụ quy định tại hợp đồng thế chấp thì tài sản thế chấp có thể bị xử lý thông qua các phương thức theo quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015

Cụ thể ngân hàng có thể xử lý tài sản theo các phương thức sau nếu ngân hàng và người thế chấp có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản thế chấp khi ký hợp đồng thế chấp bao gồm:

• Bán đấu giá tài sản

• Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản

• Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

Quá trình xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách công khai và minh bạch

để cho mọi người cùng được biết, bảo đảm tính khách quan để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch Các cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định theo các trình tự thủ tục theo quy định của Luật đấu giá tài sản, Luật đất đai (nếu tài sản phát mại là đất đai) và các văn bản của pháp luật có liên quan

* Các bước của thủ tục phát mại tài sản bao gồm như sau:

https://tailieuluatkinhte.com/

Bước 1: Thông báo về việc xử lý phát mại tài sản

Người xử lý tài sản sẽ ra thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản bảo đảm cho các bên cùng nhận tài sản bảo đảm khác theo địa chỉ được lưu trữ tại các cơ quan đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý các tài sản bảo đảm trước khi xử lý tài sản bảo đảm Theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm bao gồm những nội dung chủ yếu bao gồm:

• Văn bản phải nêu rõ lý do tài sản bị xử lý

• Mô tả các thông tin về tài sản

• Các nghĩa vụ được bảo đảm

• Các thông tin về địa điểm xử lý tài sản và thời gian, phương thức xử lý tài sản bảo đảm Bước 2: Định giá tài sản

Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản hoặc bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm Trong quá trình định giá phải bảo đảm được tính khách quan, phù hợp với giá thị trường Bước 3: Bán tài sản

Vào trước thời điểm xử lý tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên nhận bảo đảm và thanh toán các chi phí phát sinh thì có quyền nhận lại tài sản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác về thời điểm được nhận lại tài sản bảo đảm trước khi xử lý

Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm hoặc không thực hiện nghĩa vụ thì các tài sản này được bán đấu giá Số tiền thu được từ việc xử

https://tailieuluatkinhte.com/

lý khi phát mại quyền sử dụng đất được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác bao gồm những nội dung như sau:

• Tên tài sản, nơi có tài sản đấu giá

• Tên của tổ chức đấu giá và người có tài sản đấu giá, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản

và người có tài sản đấu giá

• Thời gian đấu giá tài sản, địa điểm đấu giá tài sản

• Thời gian và địa điểm đăng ký tham gia đấu giá

• Điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá

• Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm; tiền đặt trước

Bước 4: Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý phát mại

Số tiền thu được có được từ việc xử lý tài sản sau khi thanh toán chi phí bảo quản hồ

sơ, thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được các bên thanh toán theo thứ tự ưu tiên theo quy định, sự thỏa thuận hoặc pháp luật

Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý nhỏ hơn giá trị tài sản thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm và các bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi xử lý phát mại quyền sử dụng tài sản

Trường hợp số tiền nhận được từ việc xử lý tài sản bảo đảm sau khi thanh toán cho các chi phí thu giữ các tài sản, quá trình bảo quản và xử lý các tài sản thế chấp, cầm cố lớn hơn so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền sau khi có được nếu chênh lệch phải được trả cho người có tài sản còn lại nếu có

https://tailieuluatkinhte.com/

Bước 5: Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người kế sở hữu sau khi xử lý tài sản bảo đảm

Trong trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản phải

có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu Hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng cầm cố tài sản, thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này

Thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người có quyền sử dụng tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử

lý được thực định của pháp luật

Sau đó thì người nhận chuyển quyền sở hữu đất và quyền sử dụng tài sản đó được văn phòng đăng ký đất đai các cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người sử dụng đất theo quy định

5 Một số quy định về Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 được áp dụng

Điều 24 Căn cứ xác lập đại diện giữa vợ và chồng

“1 Việc đại diện giữa vợ và chồng trong xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch được xác định theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan

2 Vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có sự đồng ý của

cả hai vợ chồng

”

Điều 31 Giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng: “Việc xác lập, thực

hiện, chấm dứt các giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải có sự

https://tailieuluatkinhte.com/

thỏa thuận của vợ chồng Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của vợ hoặc chồng thì chủ sở hữu có quyền xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản đó

nhưng phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng.”

Điều 33 Tài sản chung của vợ chồng

1 Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà

vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng

2 Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng

3 Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung."

Điều 34 Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung

“1 Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác…”

II GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

https://tailieuluatkinhte.com/

1 Đặt vấn đề

Tình huống số 5:

Nguyên đơn: Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank)

Bị đơn: Anh Nguyễn Đức Tuấn, chị Nguyễn Thị Thu

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Đức Hải, bà Lê Thị Mai

Nội dung vụ án thể hiện: Do cần vốn để mở rộng việc kinh doanh nên ngày

03/01/2018, anh Nguyễn Đức Tuấn cùng vợ là chị Nguyễn Thị Thu có hộ khẩu thường trú tại phường PL, quận HĐ, thành phố H và Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) - Chi nhánh HĐ ký kết hợp đồng tín dụng số 301/2018/HĐTD, theo

đó, Vietcombank – Chi nhánh HĐ cho vợ chồng anh Tuấn, chị Thu vay vốn là 800.000.000 VND với lãi xuất 1,8%/tháng trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày 03/01/2018; lãi suất quá hạn là 150% lãi suất trong hạn

Cùng ngày 03/01/2018, ông Nguyễn Đức Hải (bố đẻ anh Nguyễn Đức Tuấn) hiện có

hộ khẩu thường trú tại huyện T, thành phố H đã đồng ý ký hợp đồng thế chấp ngôi nhà hai tầng gắn liền với quyền sử dụng 200 m2 đất tại Đội 4, xã QĐ, huyện T, thành phố H để đảm bảo cho việc trả nợ gốc và tiền lãi trong thời hạn vay của anh Tuấn, chị Thu theo Hợp đồng tín dụng số 301/2018/HĐTD ngày 03/01/2018 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mang tên ông Hải Hợp đồng thế chấp đã được công chứng và đăng

ký theo đúng quy định của pháp luật

Hết thời hạn vay, vợ chồng anh Tuấn, chị Thu đã không trả được nợ gốc và tiền lãi như đã thỏa thuận Vietcombank – Chi nhánh HĐ đã nhiều lần có công văn đôn đốc nợ nhưng vợ chồng anh Tuấn, chị Thu vẫn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ Ngày 28/8/2018, Vietcombank đã khởi kiện ra TAND yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng anh Tuấn, chị Thu phải trả nợ gốc là 800.000.000đ và khoản tiền lãi trong hạn là 72.000.000 VND và khoản tiền lãi

https://tailieuluatkinhte.com/

quá hạn theo lãi suất là 2,7%/tháng (150% * 1,8%) từ ngày 04/7/2018 đến thời điểm xét xử

sơ thẩm Đồng thời Vietcombank cũng yêu cầu nếu anh Tuấn, chị Thu không có khả năng trả nợ, đề nghị Tòa án cho phát mãi tài sản thế chấp là ngôi nhà hai tầng gắn liền với quyền

sử dụng 200 m2 đất tại Đội 4, xã QĐ, huyện T, thành phố H để thu hồi khoản nợ gốc, tiền lãi trong hạn và lãi quá hạn như nêu trên

TAND có thẩm quyền đã thụ lý vụ án để giải quyết theo quy định Trong quá trình chuẩn bị xét xử, bà Lê Thị Mai – mẹ anh Tuấn có lời khai với tòa rằng: Nhà đất mà ông Hải thế chấp cho Ngân hàng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ khoản vay của anh Tuấn, chị Thu mặc

dù chỉ đứng tên một mình ông Hải nhưng nó là tài sản chung của ông, bà Nhà đất này được ông, bà mua trong thời kỳ hôn nhân nên nó là tài sản chung của ông, bà Bà không biết việc ông Hải dùng tài sản là nhà đất của ông bà để thế chấp cho Ngân hàng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ khoản vay cho anh Tuấn, chị Thu nên bà không đồng ý phát mãi nhà đất để trả nợ ngân hàng thay cho anh Tuấn, chị Thu Trên thực tế bà Mai cũng không ký tên vào hợp đồng thế chấp nhà đất

Ngày 19/12/2018, TAND có thẩm quyền đã mở phiên tòa xét xử sơ thẩm và ra bản án

sơ thẩm giải quyết vụ án trên Trong phần nhận định của bản án thể hiện: "… có căn cứ để chấp thuận yêu cầu buộc vợ chồng anh Nguyễn Đức Tuấn, chị Nguyễn Thị Thu phải trả cho Vietcombank số tiền nợ gốc, tiền lãi trong hạn và lãi quá hạn Vì vậy, cần phải chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Tuy nhiên, tại phiên tòa hôm nay, anh Tuấn, chị Thu xác định không còn tài sản để thanh toán khoản tiền trên cho Vietcombank Vì vậy, cần phải chấp nhận yêu cầu của Vietcombank cho phép phát mại tài sản thế chấp là căn nhà hai tầng gắn liền với quyền sử dụng 200 m 2 thuộc quyền sở hữu của ông Nguyễn Đức Hải và bà Lê Thị Mai để thu hồi khoản nợ cho Vietcombank"

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo

YÊU CẦU ĐỐI VỚI NHÓM: