GIỚI THIỆU
Thực trạng
Nền kinh tế Việt Nam đã tăng trưởng nhanh chóng sau hơn 3 năm chịu ảnh hưởng từ đại dịch covid-19, với tốc độ tăng GDP năm 2022 đạt mức 8,02%, cao nhất trong giai đoạn 2011-2022 Nền kinh tế năng động trở lại cùng với các chính sách phát triển của chính phủ đã thúc đẩy các doanh nghiệp tích cực phục hồi và nâng cao sản xuất Tuy nhiên, việc nền kinh tế phục hồi nhanh chóng đã tạo ra nhu cầu quá lớn về việc mở rộng quy mô doanh nghiệp, khiến thị trường lâm vào tình trạng “cầu lấn át cung mặt bằng” giá mặt bằng tăng lên quá cao (lên tới vài trăm triệu/ tháng ở các con phố lớn),khiến hàng loạt mặt bằng bị bỏ trống, các doanh nghiệp nhỏ vốn không có nhiều tài chính lại càng khó khăn trong việc thực hiện mục tiêu kinh doanh của mình.
Mục tiêu
Chỉ ra, phân tích và làm rõ các yếu tố tác động tới quyết định thuê mặt bằng của các doanh nghiệp nhỏ.
Đưa ra lựa chọn hiệu quả, nhanh chóng và tối ưu hoá lợi ích cho doanh nghiệp khi đưa ra quyết định thuê mặt bằng.
Tổng quan lý thuyết
Khuôn khổ lý thuyết
Mặt bằng ở đây được hiểu là một phần diện tích dùng cho mục đích kinh doanh, có thể là sử dụng làm văn phòng hay phục vụ cho việc buôn bán Mặt bằng có thể là một căn nhà có mặt tiền hướng ra đường lớn hoặc các con phố đông người qua lại, cũng có thể là một vài căn phòng hay là cả một tầng của các tòa nhà và chung cư. Mặt bằng có quy mô và thiết kế đa dạng, với mức giá thuê ổn định, phù hợp với nhu cầu của người kinh doanh.
Thuê mặt bằng là thuê phần diện tích để phục vụ cho mục đích kinh doanh. Việc thuê mặt bằng sẽ diễn ra trong thời hạn cụ thể (thường tính bằng tháng, kéo dài từ 12 tháng trở lên) với mức giá đã thỏa thuận trong hợp đồng Thuê mặt bằng là con đường hiệu quả và tiết kiệm cho các doanh nghiệp cần mở rộng quy mô kinh doanh, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ không có nhiều tài chính và
Các lưu ý khi thuê mặt bằng: Để có thể chọn cho doanh nghiệp của mình một mặt bằng phù hợp, người thuê mặt bằng cần chú ý những điều sau:
Xác định rõ mục đích kinh doanh và quy mô doanh nghiệp
Xem xét mức giá và vị trí mặt bằng
Kiểm tra cơ sở vật chất và hiện trạng của mặt bằng
Rà soát kỹ hợp đồng để tránh phát sinh các tranh chấp không đáng có
Theo Khoản 10, Điều 4, Luật doanh nghiệp năm 2020, doanh nghiệp là
Dựa trên quy mô mà doanh nghiệp được chia thành doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp vừa và doanh nghiệp nhỏ. Doanh nghiệp nhỏ là doanh nghiệp có số lượng người lao động tham gia bảo hiểm hàng năm dưới 50 người và có tổng doanh thu không quá 100 tỷ đồng Đặc điểm:
Doanh nghiệp nhỏ linh hoạt trong việc điều chỉnh quy mô và hình thức hoạt động
Thường chiếm tỷ trọng lớn và có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, đóng góp lớn trong GDP, GNP, (tại Việt Nam, doanh nghiệp nhỏ chiếm tới hơn 90% số lượng doanh nghiệp)
Có mặt ở tất cả các địa phương chứ không tập trung ở các trung tâm kinh tế như các doanh nghiệp lớn, giúp dễ dàng phân bố lao động và tạo công ăn việc làm cho người dân
Các nghiên cứu liên quan
Việc quyết định thuê mua mặt bằng phụ thuộc rất nhiều vào hành vi và nhận thức của cả người thuê và người cho thuê Theo tháp nhu cầu của Maslow, các nhu cầu của con người được chia thành 6 cấp bậc khác nhau, khi các nhu cầu cơ bản được đáp ứng thì các chúng ta mới cân nhắc các yếu tố tiếp theo Newmark và Thompson (1977) đã phân loại các yếu tố tác động theo lý thuyết này, họ coi nhu cầu có văn phòng là nhu
Ch ươ ng 6 C ấ u trúc th ị tr ườ ng
Ti ể u lu ậ n M ố i quan h ệ bi ệ n ch ứ ng gi ữ a…
Sách bài t ậ p Vi mô - Sách bài t ậ p vi mô
Giao trinh kinh te hoc vi mo
Ch ươ ng 4 Lý thuy ế t hành vi ng ườ i tiêu…
12 cầu cơ bản đối với các doanh nghiệp đi thuê, và chỉ khi có cho mình một mặt bằng tốt nhất cho việc kinh doanh - tức là đạt tới cấp độ cao nhất của nhu cầu cơ bản - người đi thuê mới có mong muốn cao hơn đối với mặt bằng Mong muốn này có thể bao gồm sở thích của người đi thuê, thị hiếu của khách hàng và các yêu cầu cao hơn về thiết kế và vật liệu xây dựng.
Theo một nghiên cứu khác được tiến hành bởi Tse-Hsiung Lin và Yeng-Horng Perng tại Đài Loan năm 2019 (Tse-Hsiung and Perng, 2019), các yếu tố tác động tới giá thuê được chia thành nhiều cấp bậc, các yếu tố ở cấp bậc ở cao hơn được chia thành những yếu tố nhỏ hơn và được xếp ở các cấp bậc thấp hơn Nghiên cứu đã phân loại các yếu tố tác động thành năm nhóm chính:
Cơ sở vật chất của mặt bằng (độ cao trần nhà, chất lượng vật liệu xây dựng, nguồn điện dự phòng,…)
Cơ sở vật chất lân cận (công trình công cộng, nơi ở và sinh hoạt, các trung tâm y tế và giải trí,…)
Vị trí mặt bằng (gần các trung tâm thương mại, nhà hàng, phân vùng,…)
Giao thông (Gần trung tâm thành phố, gần các đường lớn, gần các trạm xe và bến tàu, ít tắc nghẽn và tai nạn,…)
Hình ảnh (gắn với các địa danh nổi tiếng, trong khu phố văn minh, hiện đại, )
Nhìn chung, các nghiên cứu đều cho kết quả chính xác và đa dạng, tùy thuộc vào thời gian, địa điểm, quy mô cũng như cách thức nghiên cứu Mặc dù có những sự khác biệt nhất định khi tiến hành nghiên cứu, nhưng vẫn có nhiều yếu tố không hề thay đổi được, chúng đều là các yếu tố căn bản và quan trọng nhất, tác động trực tiếp tới quyết định thuê mặt bằng của doanh nghiệp Các yếu tố này bao gồm chi phí thuê mặt bằng, khả năng tài chính của doanh nghiệp, quy mô sản xuất và lao động, vị trí và cơ sở vật chất Các yếu tố còn lại đều là các yếu tố có sức tác động nhỏ hơn, ví dụ như cơ sở vật chất xung quanh mặt bằng, các điều khoản trong hợp đồng, giao thông đi lại, mức độ an ninh, chất lượng làm việc của nhân viên,
CÂU HỎI NGHIÊN CỨU, MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Mục tiêu nghiên cứu
Trong năm 2023, khi tình hình dịch bệnh COVID-19 không còn là mối lo ngại của người dân, nhu cầu thuê mặt bằng ở Hà Nội để kinh doanh tăng mạnh Chính vì lượng nhu cầu gia tăng đó khiến cho mặt bằng chung về giá cho thuê của thị trường có xu hướng tăng khá đáng kể Tuy vậy, chưa có nhiều những nghiên cứu về thị trường nhà cho thuê ở Việt Nam nói chung và khu vực Hà Nội nói riêng Điều này dẫn đến hiện tượng còn nhiều doanh nghiệp chưa đưa ra được lựa chọn kinh tế phù hợp với khả năng chi trả cũng như mô hình kinh doanh Do đó, dựa vào những nghiên cứu có sẵn trước đây cũng như điều kiện thực tế tại khu vực nghiên cứu, nhóm nghiên cứu những yếu tố then chốt khiến các doanh nghiệp quyết định thuê mặt bằng kinh doanh tại Hà Nội với những mục tiêu chủ yếu sau:
Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến việc quyết định thuê mặt bằng tại Hà Nội.
Xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố.
Đề xuất một số giải pháp lựa chọn mặt bằng tối ưu, phù hợp với mục tiêu kinh doanh của các doanh nghiệp.
Câu hỏi nghiên cứu
Với mục tiêu quan trọng là để tìm hiểu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định của các doanh nghiệp tại Hà Nội, những câu hỏi lớn được đặt ra trong quá trình nghiên cứu đó chính là:
Có những yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết định thuê mặt bằng tại Hà Nội?
Những nhân tố đó có mức độ ảnh hưởng như thế nào?
Làm thế nào để đưa ra phương án lựa chọn tối ưu giúp các bên cho thuê hiểu rõ hơn để về nhu cầu, ngân sách cũng như điều kiện và mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp?
Phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: yếu tố ảnh hưởng tới quyết định thuê mặt bằng của các doanh nghiệp nội thành Hà Nội.
Thời gian nghiên cứu: (từ đầu năm 2023 đến nay).
Ý nghĩa và đóng góp của nghiên cứu
Thị trường nhà cho thuê thời gian gần đây chứng kiến sự phát triển khá đáng kể do nhu cầu kinh doanh của các doanh nghiệp tăng mạnh sau khủng hoảng dịch bệnh COVID-19 Tuy vậy, lại chưa có nhiều nghiên cứu về vấn đề này được thực hiện dẫn đến mức độ hiểu biết của các doanh nhân còn hạn chế Do đó, nghiên cứu của nhóm có vai trò rất lớn giúp cho các bên cho thuê mặt bằng hiểu hơn về những yếu tố then chốt khiến các doanh nghiệp quyết định thuê mặt bằng Với việc nắm được những kiến thức về các yếu tố đó, các bên cho thuê có thể kịp thời xây dựng, cải thiện và nâng cấp mặt bằng theo những hướng phát triển dựa trên những yếu tố đã được vạch ra qua nghiên cứu.
Nghiên cứu của nhóm sẽ bàn luận, phân tích về quyết định thuê mặt bằng cũng như các nhân tố ảnh hưởng đến nó bằng cách thu thập dữ liệu khảo sát từ những người thuê nhà, hơn nữa phân tích tâm lí và phản ứng của người mua đối với những điều kiện họ mong muốn được đáp ứng dựa trên mức độ quan trọng được đo lường dựa trên năm mức của thang đo Likert Sau đây chúng em sẽ đưa ra một bản đề xuất nghiên cứu ngắn gọn bao gồm những phát hiện cũng như kết luận về đề tài này Trong quá trình thực hiện nghiên cứu, nhóm quyết định chia nhỏ các câu hỏi dựa theo biến quan sát để người tham gia khảo sát dễ dàng cung cấp thông tin Từ đó, nhóm nghiên cứu sẽ rút ra kết luận về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định thuê mặt bằng của các doanh nghiệp tại địa bàn Hà Nội.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trường phái nghiên cứu
Có thể hiểu rằng, trường phía nghiên cứu là một sự tập hợp các giả thuyết, niềm tin, ý tưởng, các tiêu chuẩn hoặc các phương pháp để nhìn nhận, hỗ trợ cho việc tiếp cận, giải thích và đưa ra các giải pháp cho một chủ đề nghiên cứu nào đó (Denzin and Lincoln, 2000) Nhóm nghiên cứu cần phải tìm ra được trường phái phù hợp trong các nghiên cứu của mình bởi vì trường phái là thứ quyết định cách nhóm định nghĩa góc nhìn về thế giới, cách đạt được các kiến thức cần có, cách đưa ra các câu hỏi phù hợp cho nghiên cứu, cách thu thập dữ liệu và các tiêu chuẩn cần thiết để các câu hỏi được đầy đủ nhất nhằm thu thập các dữ liệu cho các nghiên cứu của nhóm (Perri 6 and Bellamy, 2012) Mặc dù khái niệm này khá uyên thâm và đòi hỏi trình độ hiểu biết cao, trường phái nghiên cứu là thứ định hướng xem các nhà nghiên cứu cần hành trang những điều gì để chuẩn bị cho đề tài nghiên cứu của mình, ví dụ như sáng tạo thêm các ý tưởng, đưa vào góc nhìn riêng biệt của nhóm cho chủ đề cần nghiên cứu (Saunders, 2019) Các yếu tố tạo ra sự khác biệt giữa các trường phái đó chính là bản thể luận - quan niệm chủ quan của nhà nghiên cứu về chủ đề, nhận thức luận - quan điểm về việc làm sao để có thể giải thích và hiểu biết về các hiện tượng cần nghiên cứu và phương pháp luận - kế hoạch cụ thể được đề ra để nhà nghiên cứu tìm ra được câu trả lời hoặc giải pháp cần có cho chủ đề nghiên cứu Điều này dẫn tới có 3 loại trường phái nghiên cứu chính đó là: positivism (trường phái thực chứng), interpretive (Khoa học diễn giải), criticism (khoa học phê phán), mỗi một cách tiếp cận đều đưa ra cho nhóm nghiên cứu các phương pháp khác nhau khi tiến hành nghiên cứu Ngoài ra còn có một số trường phái khác như: chủ nghĩa hậu hiện đại và chủ nghĩa thực dụng. Ở đây, góc nhìn của chủ nghĩa thực dụng (Sanders Peirce & William James), các lý thuyết được đánh giá bởi thành công của khảo sát sẽ được nhóm áp dụng để tiến hành nghiên cứu về chủ đề thuê mặt bằng văn phòng cho doanh nghiệp tại Hà Nội.
Thiết kế nghiên cứu
Trước hết, ta cần phải hiểu phương pháp nghiên cứu là gì? Phương pháp nghiên cứu là toàn bộ các công cụ dùng để hỗ trợ các dự án nghiên cứu, được sử dụng để giúp đưa ra dữ liệu bằng chứng giúp khám phá thông tin mới hoặc củng cố sự hiểu biết của người nghiên cứu một vấn đề Ở đây, phương pháp nghiên cứu được sử dụng là phương pháp quy nạp và suy diễn, có nghĩa là nhóm sẽ đưa ra các giả thuyết và sẽ kiểm chứng bằng thực nghiệm dựa trên những kinh nghiệm, hiểu biết và những lý thuyết của lĩnh vực đó Ngoài ra, phương pháp trên giúp đúc kết nên những nguyên lý chung thông qua sự lặp lại của các sự vật từ những dữ liệu đã nghiên cứu hoặc qua tham khảo Theo nhóm đánh giá, chiến lược này rất tốt vì đã có khá nhiều nghiên cứu về chủ đề trên và đã có nền tảng dữ liệu, lý thuyết đã được kiểm chứng, chặt chẽ và logic Tóm lại, sử dụng thiết kế nghiên cứu hỗn hợp giúp bổ sung những thiếu sót khi lựa chọn một phương pháp nghiên cứu, tạo điều kiện để phát triển ý tưởng, có thể dễ dàng khái quát vấn đề và đa dạng trong việc nghiên cứu, giúp tăng độ tin cậy của nghiên cứu.
Phương pháp tiếp cận hỗn hợp (định lượng kết hợp định tính) được sử dụng để thu thập các dữ liệu, đánh giá và tích hợp các dữ liệu để tìm ra đáp án cho các câu hỏi nghiên cứu và kiểm tra được các giả thuyết về các nguyên nhân tác động tới quyết định thuê mặt bằng văn phòng cho các doanh nghiệp tại Hà Nội.Thiết kế nghiên cứu định tính mang ý nghĩa đóng góp thông tin dựa trên các dữ liệu nghiên cứu của nhóm, không độc lập với các nghiên cứu trước đây, các dữ liệu được thu thập qua phỏng vấn, bảng hỏi và thông qua quan sát Thiết kế định lượng giúp cho các dữ liệu được thu thập có cấu trúc chặt chẽ và được xác định rõ ràng thông qua việc sử dụng dữ liệu thống kê và sơ đồ Trong thời gian đầu, việc tiếp cận định tính được sử dụng để củng cố hiểu biết về nghiên cứu, tạo nền tảng khung lý thuyết vững chắc, hình thành bảng câu hỏi nghiên cứu để tìm đầy đủ các khía cạnh ảnh hưởng đến quyết định thuê văn phòng của doanh nghiệp và các mối quan hệ của các khía cạnh Giai đoạn định lượng giúp xác nhận các dữ liệu đã được nghiên cứu và đưa các dữ liệu vào thực nghiệm để kiểm chứng. Để hiểu rõ về vấn đề cần nghiên cứu, cần dựa trên các phân tích của các dự án nghiên cứu khác và kết hợp các thông tin, quan điểm, ý kiến và giả định, hệ thống hóa các cấu trúc dữ liệu từ các nguồn khác nhau thông qua phương pháp định tính Nhưng các thông tin đa phần đều là chủ quan, do vậy phương pháp định tính giúp nhóm nghiên cứu có một góc nhìn bao quát hơn về vấn đề nghiên cứu, cụ thể ở đây là về nhu cầu của các doanh nghiệp tại Hà Nội và vấn đề thuê văn phòng, làm cơ sở cho các lý luận, kết luận và đề xuất của nhóm nghiên cứu.
Phương pháp định lượng là chiến lược nghiên cứu nhấn mạnh vào việc định lượng trong toàn bộ quá trình nghiên cứu, từ thu thập đến phân tích và hệ thống hóa các dữ liệu (Bryman,2012) Do vậy mục tiêu của phương pháp nghiên cứu là khám phá các câu trả lời cho các nghi vấn từ bắt đầu và mức độ (Bryman,2012) Để đạt được điều này, những nghiên cứu hướng vào việc thiết kế những quan sát định lượng các biến qua dạng trình bày tỷ lệ, mức tỷ lệ hoặc tần số Sau đó, các nhà nghiên cứu sẽ sử dụng các kỹ thuật đo lường, phân tích, thống kê để xác định mối quan hệ giữa các thành phần thực nghiệm riêng biệt Các kỹ thuật định lượng cũng được củng cố qua các phép đo khách quan và ý nghĩa thống kê, toán học, dữ liệu, giúp cho các nhà nghiên cứu dễ dàng khái quát hóa kết quả trong mẫu nghiên cứu và suy diễn cho toàn bộ tổng thể nghiên cứu, giải thích một sự kiện phổ biến Tóm lại, điều quan trọng ở đây là phương pháp này giúp nhóm nghiên cứu đạt được mục tiêu của nghiên cứu Ví dụ, nếu mẫu đủ lớn và ngẫu nhiên, kết quả định lượng dễ dàng đánh giá chính xác các đặc điểm và sử dụng các công cụ phân tích như Excel hay SPSS thì sẽ ít tốn thời gian và đáng tin cậy hơn (Thomas, 2008)
Nhìn chung, nhóm nghiên cứu có thể điều tra và bảo vệ các lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng của các doanh nghiệp tại Hà Nội thông qua cách tiếp cận hợp lí kết hợp cùng các phương pháp nghiên cứu phù hợp.
Chiến lược nghiên cứu
Nhóm nghiên cứu đã quyết định sử dụng thiết kế nghiên cứu theo phương pháp hỗn hợp Trong đó quá trình nghiên cứu gồm 2 giai đoạn, mở đầu bằng giai đoạn thu thập dữ liệu định tính sau đó là giai đoạn thu thập dữ liệu định lượng Ở giai đoạn đầu tiên, nhóm nghiên cứu có xu hướng thu thập dữ liệu định tính bằng hình thức kết hợp phỏng vấn cùng với tìm kiếm các tư liệu dưới mọi dạng hình thức trên các nền tảng trực tuyến Còn ở giai đoạn thu thập dữ liệu định lượng, nhóm có ý định sử dụng phương thức khảo sát để thu thập dữ liệu định lượng dựa vào kỹ thuật sử dụng bảng hỏi để có thể thu thập và phân tích số lượng lớn dữ liệu sơ cấp Vì vậy chiến lược nghiên cứu chính của nhóm tác giả là tham khảo tư liệu trên internet kết hợp với khảo sát các đối tượng liên quan
3.1 Archival and documentary research method
Thời đại kỹ thuật số cùng với sự sáng tạo của khả năng lưu trữ trực tuyến đã cho phép chúng ta mở rộng phạm vi tiếp cận với tri thức Sự xuất hiện của internet lúc bấy giờ đã thực sự khả thi hóa vấn đề tiếp cận với các nguồn kiến thức rộng lớn từ khắp mọi nơi trên thế giới, hỗ trợ con người trong việc thu thập dữ liệu thứ cấp Vì vậy mà Archival and documentary research method đã được công nhận để phục vụ cho việc nghiên cứu khoa học
Mặc dù phương pháp này có những hạn chế nhất định phải kể đến đó là những vấn đề về tính hiệu lực và tính đáng tin cậy có thể không được đảm bảo trong những trường hợp nhất định khiến cho chất lượng dữ liệu có thể bị ảnh hưởng như sai số có thể xảy ra, kết quả là khiến cho kết quả nghiên cứu có thể bị sai lệch
Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng Archival and documentary research method cung cấp cho ta nguồn dữ liệu định tính vô cùng lớn và hiệu quả, và có thể là miễn phí giúp cho người nghiên cứu không chỉ tiết kiệm thời gian thu thập dữ liệu mà còn tiết kiệm chi phí thực hiện nghiên cứu Đặc biệt, các vấn đề nhạy cảm liên quan đến đạo đức có thể dễ dàng tránh khỏi khi thu thập dữ liệu thứ cấp thay vì dữ liệu sơ cấp qua các hình thức
Vì vậy, khi dùng phương pháp này đề dựa vào những nghiên cứu trước đó cùng với việc phát triển thêm của nhóm tác giả, những biến số phù hợp sẽ được đưa vào nghiên cứu việc ảnh hưởng tới việc quyết định thuê văn phòng của các doanh nghiệp
Khảo sát là phương pháp định lượng sử dụng bảng hỏi (phiếu câu hỏi) để thu thập dữ liệu sơ cấp phục vụ cho mục tiêu nghiên cứu
Việc thực hiện khảo sát có xu hướng tiết kiệm tài chính và cũng là một trong những phương pháp ít tốn chi phí nhất để thu thập dữ liệu sơ cấp
Một trong những phương thức nhanh nhất cũng như đơn giản nhất để thu thập dữ liệu
Gạt bỏ khoảng cách địa lý trong việc tiếp cận người tham gia khảo sát
Có khả năng thu nhập được nguồn dữ liệu lớn hỗ trợ phân tích đa biến số
Có thể không phản ánh chính xác ý kiến của tất cả người tham gia dẫn đến sự thiên lệch nghiêm trọng về số liệu vì các lý do khác nhau như là người tham gia khảo sát cung cấp thông tin sai lệch với ý kiến của mình
Có thể làm rò rỉ thông tin cá nhân các người tham gia do sự quản lý thông tin kém hoặc vấn đề bảo mật khiến các người tham gia có thể gặp vấn đề nghiêm trọng ví dụ như lừa đảo qua các cuộc gọi, qua mạng xã hội,
Như vậy, có thể thấy rõ việc khảo sát là 1 lựa chọn tối ưu dựa vào các tính chất của đề tài nghiên cứu cũng như các cân nhắc nhất định để khảo sát các nhân tố có tầm ảnh hưởng quan trọng đến một mức nhất định, qua đó đóng góp phát triển khuôn khổ lý thuyết giúp những người đi sau tiếp tục nghiên cứu phát triển đề tài.
Nguồn của khảo sát nghiên cứu
4.1 Nguồn nhân lực và tài nguyên của nhóm nghiên cứu
Thành phố Hà Nội là địa điểm chính để tiến hành khảo sát và thu thập dữ liệu nghiên cứu vì nhóm nghiên cứu không có đủ thời gian và nguồn nhân lực, tài nguyên cần thiết để đảm bảo thực hiện các khảo sát trên diện rộng Do vậy, để thực hiện việc khảo sát nghiên cứu một cách thuận lợi nhất, nhóm nghiên cứu cần một số nguồn như sau
Nhóm nghiên cứu của chúng tôi gồm có 5 thành viên tham gia khảo sát nghiên cứu. Các thành viên đều đảm nhiệm từng trọng trách khác nhau trong nghiên cứu và đều có nhiệm vụ rõ ràng để đảm bảo cho việc nghiên cứu được thuận lợi và công bằng giữa các thành viên trong nhóm.
Những người tham gia hỗ trợ trong khảo sát bao gồm có các giáo sư, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, một số doanh nghiệp trong địa bàn và các bạn sinh viên trong trường trên địa bàn Hà Nội Với sự giúp đỡ của những người tham gia, nhóm nghiên cứu có thể có được những hướng dẫn và mục tiêu nghiên cứu phù hợp và được hỗ trợ trong quá trình thu thập, tính toán và thống kê các dữ liệu đã được thu thập qua khảo sát, qua đó giúp cho nghiên cứu của nhóm có thể đạt được kết quả nghiên cứu như mong muốn
Nhóm nghiên cứu chúng tôi thực hiện phỏng vấn và khảo sát qua hệ thống bảng hỏi trên Google Form qua Email, do vậy nhóm nghiên cứu chúng tôi không cần phải bỏ ra các chi phí liên quan đến việc đi lại trong quá trình nghiên cứu và khảo sát
Nhóm chúng tôi chỉ sử dụng các thiết bị điện tử như máy tính bảng và điện thoại để thực hiện nghiên cứu Các thành viên trong nhóm nghiên cứu đã được trang bị sẵn sàng các công cụ này để thực hiện nghiên cứu do vậy nhóm nghiên cứu không cần phải chi quá nhiều tiền để thực hiện đề tài nghiên cứu.
Các công cụ được sử dụng để hỗ trợ nghiên cứu gồm có Evernote Personal và LinkedIn Hiện tại, công cụ LinkedIn được sử dụng vì nhóm nghiên cứu cần sự hỗ trợ của một số chuyên gia, còn công cụ Evernote Personal được sử dụng để tổng hợp các lí thuyết và dữ liệu của nghiên cứu và là công cụ tìm kiếm nhanh chóng, tích hợp với nhiều ứng dụng như Google Drive và MS Team Giá của một gói LinkedIn Premium có giá dao động từ 1,000,000 đến 2,000,000 VND và giá của một gói Evernote Premium có giá giao động từ 300,000 đến 400,000 VND
Nguồn dữ liệu chính của nghiên cứu được thu thập thông qua các cuộc khảo sát và phỏng vấn thông qua Google Form và một số Survey ngoài, ngoài ra một số dữ liệu khác trong nghiên cứu được tìm kiếm và thu thập thông qua Google Scholar, IMF, các nghiên cứu liên quan và một số nguồn khác đã có sẵn trên mạng để tìm kiếm Do vậy, nhóm nghiên cứu không cần tốn nhiều chi phí để được tiếp cận các nguồn dữ liệu cần cho nghiên cứu.
Như đã ghi chú ở trên, nguồn dữ liệu chính của đề tài nghiên cứu được thu thập qua các hệ thống bảng hỏi đã qua kiểm duyệt và có hệ thống rõ ràng Những người tham gia khảo sát sẽ nhận được trực tiếp hệ thống bảng hỏi chi tiết chủ yếu qua Email và Facebook Kỹ thuật lựa chọn mẫu được nhóm sử dụng trong khảo sát sẽ được giải thích rõ ở phần dưới của báo cáo nghiên cứu.
Một số nguồn dữ liệu khác được thu thập trong nghiên cứu thông qua một số các nghiên cứu và dữ liệu trên Google Scholar, Evernote, ngân hàng thế giới, IMF, KPMG và Deloitte Các dữ liệu này sẽ gồm có nhiều các dữ liệu nhỏ và chi tiết hơn và một số các báo cáo thống kê về việc thuê mặt bằng văn phòng cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Kỹ thuật lấy mẫu và tiến độ thực hiện
Sau khoảng thời gian tìm hiểu và nghiên cứu từng kĩ thuật, nhóm nghiên cứu đề xuất áp dụng kĩ thuật lấy mẫu ngẫu nhiên phân tầng Đây là một kĩ thuật được sử dụng để lấy mẫu một quần thể bằng cách chia thành các nhóm con, hay tầng, và sau đó chọn ngẫu nhiên một mẫu từ mỗi tầng Nhóm nghiên cứu đã cân nhắc kỹ càng các lợi ích và hạn chế của kĩ thuật cùng với tính chất của đề tài nghiên cứu và đã rút ra rằng đó là phương pháp lấy mẫu phù hợp phục vụ cho việc thu thập dữ liệu Những lợi ích cần phải kể đến đó là:
Đảm bảo tính đại diện của mẫu: Kỹ thuật lấy mẫu ngẫu nhiên phân tầng đảm bảo tính đại diện của mẫu bằng cách lấy mẫu từ mỗi tầng khác nhau Điều này giúp đảm bảo rằng mẫu được lấy là một mẫu đại diện cho toàn bộ dữ liệu.
Tăng độ chính xác của ước tính: Kỹ thuật lấy mẫu ngẫu nhiên phân tầng giúp tăng độ chính xác của ước tính bằng cách đảm bảo rằng các mẫu được lấy từ các tầng khác nhau Điều này giúp giảm thiểu sai số trong quá trình lấy mẫu và tăng độ chính xác của ước tính.
Tiết kiệm thời gian và chi phí: Kỹ thuật lấy mẫu ngẫu nhiên phân tầng có thể giúp tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình lấy mẫu bằng cách giảm số lượng mẫu cần lấy so với việc lấy mẫu ngẫu nhiên thông thường.
Tính linh hoạt: Kĩ thuật lấy mẫu ngẫu nhiên phân tầng có thể được áp dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau, từ nghiên cứu khoa học đến thị trường học,khảo sát dân số, v.v.
Dựa vào tính chất của đề tài nghiên cứu, nhóm nghiên cứu có đề xuất chia dữ liệu theo trình độ học vấn, gồm 2 nhóm chính: nhóm quản lý và nhóm cố vấn Trong nhóm quản lý sẽ bao gồm: Quản lý doanh nghiệp địa phương, quản lý doanh nghiệp nước ngoài và chuyên viên điều phối thương mại; còn nhóm cố vấn gồm: Thẩm định viên bất động sản, cố vấn quản trị tài sản Nhận thấy rằng đây là một vấn đề đòi hỏi kiến thức chuyên sâu, vì vậy việc chia dữ liệu theo hướng này sẽ cung cấp dữ liệu có độ tin cậy và chính xác cao hơn.
Nhóm Quản lý Quản lý doanh nghiệp địa phương
Quản lý doanh nghiệp nước ngoài Chuyên viên điều phối thương mại Nhóm Tư vấn Thẩm định viên bất động sản
Cố vấn quản trị tài sản
Trong quá trình lấy mẫu, nhóm nghiên cứu đề xuất sử dụng phương pháp nghiên cứu cắt ngang để mô tả tình trạng hiện tại của tập các biến quan sát ở nhóm đối tượng nghiên cứu
Như đã nhắc trước đó, có khá nhiều bài nghiên cứu và giả thuyết liên quan đến hành vi thuê mặt bằng văn phòng của các doanh nghiệp Ví dụ như theo Atmosudirdjo
(1982), đã có nhiều yếu tố được xem xét trong quá trình quyết định thuê mặt bằng văn phòng như là khu vực lân cận văn phòng, giá thuê mặt bằng, an ninh và chất lượng quản lý tòa nhà, khả năng tiếp cận Với Moekijat (1988), những yếu tố được cho là quyết định đến việc thuê mặt bằng là vị trí địa lí, điều kiện làm việc, tính khả thi về tài chính Theo Celka (2011), các yếu tố quyết định sở thích trong việc lựa chọn người thuê địa điểm văn phòng cho thuê nhà ở, điều khoản và điều kiện cho thuê, khả năng tiếp cận, đặc điểm tòa nhà, tính đầy đủ, kỹ lưỡng của thiết bị tòa nhà và các yếu tố khác Như vậy, dựa theo những nghiên cứu trước đây cùng với sự phát triển của nhóm tác giả, yếu tố ảnh hưởng đến việc thuê văn phòng có thể chia thành 7 nhóm chính cùng với tổng cộng 30 biến quan sát
Các nhân tố Biến quan sát
Vị trí Khu vực trung tâm hành chính, địa chỉ danh giá của toà nhà, hình ảnh và vị trí chiến lược của toà nhà
Khả năng tiếp cận Khả năng tiếp cận với văn phòng chính phủ, khả năng tiếp cận với trung tâm thương mại, khả năng tiếp cận với trung tâm giải trí, khả năng tiếp cận với khách hàng và đối tác kinh doanh, khả năng tiếp cận với cơ sở vật chất và quản lý kinh doanh, khả năng tiếp cận phương tiện công cộng
Cơ sở vật chất và dịch vụ Chất lượng quản lý an ninh toà nhà, điều kiện làm việc của doanh nghiệp, phương tiện liên lạc và vấn đề truyền dẫn internet, sự phản hồi của quản lý toà nhà, khu vực đỗ phương tiện giao thông, hệ thống cấp điện, dịch vụ giải trí của toà nhà
Môi trường Chất lượng không khí, mức độ tiếng ồn xung quanh thấp, tỷ lệ tội phạm thấp, điều kiện ánh sáng và thông hơi
Ngoại thất toà nhà Tên tuổi và thương hiệu của toà nhà, thiết kế ngoại thất sang trọng của toà nhà, phong cảnh bên ngoài, kích cỡ và quy mô của toà nhà
Nội thất toà nhà Không gian sắp đặt linh hoạt, cách bố trí và sự lưu thông của toà nhà
Tài chính và hợp đồng thuê Giá thành thấp, sự linh hoạt của điều luật cho thuê, chi phí quản lý và dịch vụ thấp, thời hạn hợp đồng Để thu thập dữ liệu từ các nhân tố được đề xuất trên bảng hỏi sẽ được thiết kế để tiến hành khảo sát các nhóm đối tượng ở trên với những câu hỏi liên quan đến biến quan sát Bảng hỏi sẽ được thiết kế dựa vào mô hình thang đo Likert Thang đo Likert là thang điểm năm (hoặc bảy), được sử dụng để cho phép cá nhân thể hiện sự đồng ý hoặc không đồng ý với mức độ cụ thể Thang đo Likert có lợi thế là cho phép các mức độ ý kiến về một vấn đề nào đó mà không cần sự thảo luận cụ thể, từ đó dữ liệu sơ cấp thu được có thể phân tích tương đối dễ dàng
Phương pháp này được sử dụng bởi vì nó cho phép chúng ta có thể so sánh và đánh giá dễ dàng nhân tố nào sẽ có tầm ảnh hưởng lớn nhất dựa vào số liệu thu được từ khảo sát Hơn nữa từ kết quả khảo sát, chúng ta có thể nhận dạng thêm nhân tố mới hoặc biến quan sát mới có tầm ảnh hưởng không nhỏ tới quyết định thuê văn phòng của doanh nghiệp Kỹ thuật khảo sát được cho là rất hiệu quả trong quá trình nghiên cứu thị trường, đặc biệt là có thông tin về sản phẩm và dịch vụ ưa thích của người tiêu dùng Vì vậy đây là một phương pháp phù hợp để thu được những ý kiến khách quan nhất để phục vụ cho việc nghiên cứu
Với các số liệu thu được từ khảo sát, nhóm nghiên cứu đề xuất tiến hành phân tích nhân tố khám phá EFA bằng phần mềm SPSS Trước hết, bắt đầu với việc áp dụng phương pháp hệ số KMO (Kaiser - Meyer - Olkin) và kiểm định Bartlett để xem xét sự thích hợp của dữ liệu cho phân tích nhân tố và xem xét các biến quan sát trong nhân tố có tương quan với nhau hay không Khi trị số của KMO đạt 0.5 trở lên, đó sẽ là nhân tố phù hợp cho phân tích nhân tố, nếu trị số này nhỏ hơn 0.5, thì phân tích nhân tố có khả năng không thích hợp với tập dữ liệu của nghiên cứu, từ đó sẽ bị loại bỏ Với hệ số tải nhân tố dùng để biểu thị mối tương quan giữa biến quan sát và nhân tố cụ thể ảnh hưởng đến chúng, hệ số tải nhân tố càng cao, nghĩa là tương quan giữa biến quan sát đó với nhân tố càng lớn và ngược lại Theo Hair và cộng sự (2019),Multivariate Data Analysis hệ số tải từ 0.5 là biến quan sát đạt chất lượng tốt, tối thiểu nên là 0.3.
Các nhân tố Biến quan sát Hệ số tải nhân tố Tỷ lệ %
Vị trí Khu vực trung tâm hành chính Địa chỉ uy tín của toà nhà
Vị trí chiến lược của toà nhà
Khả năng tiếp cận Khả năng tiếp cận với văn phòng chính phủ
Khả năng tiếp cận với trung tâm thương mại
Khả năng tiếp cận với khách hàng và đối tác kinh doanh
Khả năng tiếp cận với cơ sở vật chất và quản lí kinh doanh
Khả năng tiếp cận phương tiện công cộng
Khả năng tiếp cận với trung tâm giải trí
Cơ sở vật chất và dịch vụ Chất lượng quản lí an ninh toà nhà Điều kiện làm việc của doanh nghiệp
Phương tiện liên lạc và vấn đề truyền dẫn internet
Sự phản hồi của quản lí toà nhà
Khu vực đỗ phương tiện giao thông
Hệ thống cấp điện Dịch vụ giải trí của toà nhà
Môi trường Chất lượng không khí
Mức độ tiếng ồn xung quanh thấp
Tỷ lệ tội phạm thấp Điều kiện ánh sáng và thông hơi
Ngoại thất toà nhà Tên tuổi và thương hiệu của toà nhà
Thiết kế ngoại thất sang trọng của toà nhà
Kích cỡ và quy mô của toà nhà
Nội thất của toà nhà
Không gian sắp đặt linh hoạtCách bố trí và sự lưu thông của toà nhà
Tài chính và hợp đồng thuê Giá thành thấp
Sự linh hoạt của điều luật cho thuê
Chi phí quản lí và dịch vụ thấp Thời hạn hợp đồng