Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản

Trang 2 NỘI DUNG MƠN HỌC• Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BĐS• Chương 2: CHỦ THỂ KINH DOANH TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS và PHẠM VI KINH DOANH CỦA CÁC CHỦ THỂ• Chương 3: CÁC HO

PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

NỘI DUNG MÔN HỌC

• Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BĐS

• Chương 2: CHỦ THỂ KINH DOANH TRONG THỊ

TRƯỜNG BĐS và PHẠM VI KINH DOANH CỦA CÁC CHỦ THỂ

• Chương 3: CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS CỤ THỂ

• Chương 4: THẢO LuẬN CÁC HỢP ĐỒNG TRONG

KINH DOANH BĐS

• Chương 5: TRANH CHẤP VÀ GIẢI QUYẾT TRANH

CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS

Giới thiệu chung môn học

• Tên môn học: Pháp luật kinh doanh Bất động sản (BĐS)

• Điều kiện tiên quyết: Sinh viên phải học xong các môn sau đây: Luật hiến pháp,Luật dân sự, Luật đất đai.

• Mục tiêu môn học: Sinh viên nắm được các vấn đề sau đây:

• - Giúp sinh viên nắm được các hoạt động kinh doanh

BĐS tại Việt Nam.

• - Nghiên cứu, tìm hiểu chi tiết từng hoạt động KDBĐS.

• - Vận dụng kiến thức môn học vào hoạt động kinh doanh BĐS với tư cách là chủ doanh nghiệp, hoặc người lao động trong doanh nghiệp KDBĐS hoặc là cán bộ công chức NN quản lý lĩnh vực BĐS.

Tài liệu học tập và đánh giá

• Tập bài giảng của giảng viên

• Luật kinh doanh BĐS, các Luật có liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành

• Các tạp chí, sách báo và các thông tin khác liên

quan đến thị trường BĐS

• Đánh giá: Kiểm tra giữa môn 30%, thi hết môn 70%

Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BĐS

1 Các khái niệm cơ bản

Các đặc trưng cơ bản của BĐS

• Khả năng co giản kém

• Thời gian thực hiện giao dịch dài, chi phí giao dịch cao

• Có tính thích ứng và tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau

• Tính thanh khoản yếu (chậm)

• Luôn là đối tượng quản lý chặt chẽ của NN

- Thị trường có tính cục bộ địa phương gay gắt

- Luôn chịu sự chi phối của pháp luật

- Là một thị trường không hoàn hảo

- Nguồn cung trên thị trường luôn thiếu

- Có mối quan hệ và ảnh hưởng lớn tới TT vốn, TT tài chính

Phân loại thị trường BĐS

• Theo tính chất của hoạt động kinh doanh BĐS có

TT mua bán QSDĐ, TT cho thuê BĐS, TT dịch vụ BĐS

• Theo cấp độ tham gia thị trường chúng ta có TT sơ cấp và TT thứ cấp

• Theo công dụng, chức năng có TT nhà ở thương mại, TT nhà ở xã hội, TT đất đai, TT văn phòng cho thuê…

Qúa trình hình thành và phát triển của

Luật kinh doanh BĐS

• Luật kinh doanh BĐS đầu tiên được thông qua tại

kỳ họp thứ 9, QH khóa XI ngày 29/6/2006, có hiệu lực 01/01/2007

• Luật kinh doanh BĐS 2014 được thông qua tại kỳ họp thứ VIII, QH khóa XIII ngày 25/11/2014, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2015

Phạm vi, đối tượng điều chỉnh của Luật

KD BĐS

Phạm vi điều chỉnh

- Luật KD BĐS quy định về hoạt động KD BĐS;

quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động KD BĐS và quản lý NN về KD BĐS

Đối tượng điều chỉnh

-Tổ chức, cá nhân hoạt động KD BĐS tại Việt Nam.-Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động KD BĐS tại Việt Nam

Các khái niệm liên quan

• Điều 174 và Điều 3 Luật KDBĐS

Phạm vi hoạt động KD BĐS của TC, CN

trong nước

Đối với hoạt động KD BĐS

• Được mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

• Được thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

• Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây

dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển

nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây

dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển

nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

• Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu

tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua

• Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

• Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

• Đối với đất thuê của tổ chức, cá nhân thì được đầu

tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê;

• Được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần

dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng

nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

• Được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng

đất của tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ

tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có

hạ tầng kỹ thuật đó

Phạm vi hoạt động KDBĐS của tổ chức, cá

nhân nước ngoài

• Được thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

• Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu

tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng

nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để

bán, cho thuê, cho thuê mua;

• Được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần

dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng

nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

• Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

• Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong

khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

3 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

• Được thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

• Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu

tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng

nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để

bán, cho thuê, cho thuê mua;

• Được nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần

dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng

nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

• Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

• Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh

tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

Điều kiện áp dụng đối với chủ thể tham gia kinh doanh trên thị

trường BĐS

• Doanh nghiệp hoặc Hợp tác xã

• Và có vốn pháp định do Chính phủ quy định nhưng không được thấp hơn 20 tỷ đồng

Điều kiện đối với BĐS đưa vào kinh doanh

1 Đối với nhà, công trình xây dựng:

• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

• Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì phải

có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

2 Bất động sản là đất đai:

• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

• Trong thời hạn sử dụng đất;

• Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

Các hoạt động kinh doanh BĐS cụ thể

1 Mua bán nhà, công trình xây dựng

Các nguyên tắc áp dụng

1 Việc mua bán nhà, CTXD luôn đi kèm việc chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất.

2 Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử

dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau:

- Phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;

- Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ,

phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích

sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.

- Bên mua nhà, CTXD, các căn hộ, phần diện tích

trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục

đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Phải kèm theo hồ sơ về nhà, CTXD

- Thời điểm chuyển giao Quyền sở hữu nhà, CTXD là thời điểm bàn giao nhà, CTXD đó

2 Cho thuê nhà, công trình xây dựng

• Khái niệm thuê nhà, CTXD

• Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cho thuê nhà, CTXD được qui định tại các điều 26 – 30 Luật KKDBĐS

3 Cho thuê mua nhà, CTXD

• Khái niệm cho thuê mua nhà, CTXD

• Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cho thuê mua nhà, CTXD được qui định từ điều 32 – 36 Luật KDBĐS

4 Chuyển nhượng, cho thuê quyền SDĐ

• Khái niệm

• Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ

chuyển nhượng, cho thuê quyền SDĐ qui định tại điều 38 – 47 Luật KDBĐS

5 Chuyển nhượng một phần hoặc toàn

bộ dự án đầu tư kinh doanh BĐS

1 Nguyên tắc: Điều 48 Luật KDBĐS

2 Điều kiện: Điều 49 Luật KDBĐS

3 Thẩm quyền phê duyệt: Điều 50 Luật KDBĐS

4 Thủ tục thực hiện việc chuyển nhượng: Điều 51

Luật KDBĐS

5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ

chuyển nhượng dự án: Điều 53-54 Luật KDBĐS

6 Bán, cho thuê mua nhà ở, CTXD hình

thành trong tương lai

• Khái niệm nhà ở, CTXD hình thành trong tương lai

• Điều kiện áp dụng: Điều 55 Luật KDBĐS

• Bảo lãnh trong hoạt động bán, cho thuê mua nhà ở,

CTXD hình thành trong tương lai: Điều 56 Luật KDBĐS

• Thanh toán trong hoạt động bán, cho thuê mua nhà ở, CTXD hình thành trong tương lai: Điều 57 Luật KDBĐS: Điều 57 Luật KDBĐS

• Chuyển nhượn hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở,

CTXD hình thành trong tương lai: Điều 58 Luật KDBĐS

Đối với hoạt động KD DVBĐS

Theo Luật KDBĐS 2014 thì KD DV BĐS bao gồm:

Phạm vi kinh doanh DVBĐS của các chủ thể

• Điều 60 Luật KDBĐS là một bước tiến dài đối với Luật KDBĐS 2006

• Hình thức của hợp đồng kinh doanh DV BĐS: Văn bản

• Thời điểm có hiệu lực: do các bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc tại thời điểm công chứng nếu có

• Các loại hợp đồng kinh doanh DVBĐS:

a) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;

b) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;

c) Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản

Điều kiện và nội dung các hoạt động

kinh doanh DVBĐS cụ thể

1 Dịch vụ môi giới BĐS

- Điều kiện: Điều 61 Luật KDBĐS

- Nội dung hoạt động môi giới: Điều 62

- Thù lao hoạt động môi giới: Điều 63

- Hoa hồng dịch vụ môi giới: Điều 64

- Phân biệt giữa thù lao và hoa hồng?

- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ: Điều

65 – 67 Luật KDBĐS

2 Điều kiện và nội dung hoạt động sàn giao

dịch BĐS

- Điều kiện hoạt động: Điều 68

- Nội dung hoạt động: Điều 69

- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ:

Điều 70 – 72

3 Dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS

1 Điều kiện kiện kinh doanh: Điều 73

2 Nội dung dịch vụ kinh doanh dịch vụ tư vấn BĐS:

Điều 73

3 Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS: Điều 74

Lưu ý điều kiện bổ sung

• 1 Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự

án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định sau đây:

• a) Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ

thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt;

• b) Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20

ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.

• 2 Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án

hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thực hiện theo các quy định của pháp luật tương ứng (Mục 2.3, TT 13/2008/TT-BXD)

• 3 Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu

đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công

nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và

phải được kiểm toán độc lập xác nhận Trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác

nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

• Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình

để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án.

Chương II CÁC HOẠT ĐỘNG KINH

DOANH BĐS CỤ THỂ

• Kinh doanh BĐS

• 1.1 Kinh doanh nhà, công trình xây dựng

• Điều kiện để nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh (điều 7 – Luật KD BĐS)

• Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo quy định tại điều 18-21 Luật KD BĐS, Điều 6-10 NĐ 153/2007/NĐ-CP

• Bước 6: Xúc tiến việc tìm kiếm nguồn vốn, lập dự

án hoàn thiện, tiến hành các thủ tục pháp lý để triển khai dự án

• Bước 7: Triển khai dự án trên thực tế

• Bước 8: Hoàn tất hồ sơ pháp lý, đề nghị cấp giấy chứng nhận cho khách hàng theo hợp đồng

• Bước 9: Khai thác, vận hành và theo dõi dự án

• Lưu ý: Trong suốt quá trình thực hiện dự án, nếu có

sự thay đổi, bổ sung so với kế hoạch thì chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục bổ sung theo quy định

Mua bán nhà, công trình xây dựng

• Bao gồm nhà, công trình xây dựng có sẳn, nhà công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo dự án, tiến độ đã được phê duyệt

• Tổ chức kinh doanh BĐS phải bán nhà, công trình qua sàn giao dịch

• Lưu ý qui định về quyền SDĐ khi bán nhà, công trình xây dựng

Ví dụ 1

• A ký hợp đồng chuyển nhượng QSHNO và QSDĐO cho B vào ngày

01/01/2013 tại phòng công chứng Theo thỏa thuận B nộp hồ sơ xin cấp giấy CNQSH NO & QSDĐO lên cơ quan có thẩm quyền Theo thỏa

thuận trong HĐMA thì B đã thanh toán cho A được 70% tổng giá trị HĐ, 30% sẽ thanh toán khi được cấp giấy CN mới Trong thời gian chờ đợi hoàn tất thủ tục sang tên thì A vẫn ở và sử dụng căn nhà trên ngay trong ngày Theo Giấy biên nhận của PTNMT thì ngày 01/03/2013 mới có giấy

CN mới.

• Ngày 10/01/2013 căn nhà bị sét đánh trúng, toàn bộ căn nhà bị sụp đỗ Hỏi:

• 1 Ai phải gánh chịu hậu quả từ sự kiện này? A hay B? (166-168, 93)

• 2.B có phải thanh toán 30% còn lại cho A hay không? (418)

• 3.70% số tiền mà B đã thanh toán cho A được giải quyết như thế

nào? 30% tiền mà B chưa giao cho A được giải quyết như thế nào?

Ví dụ 2

• CTY CP KDBĐS A xây dựng và bán cho B 1 căn hộ trong chung cư ở quận Tân Bình Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai ký ngày 01/01/2012 Hạn giao nhà là ngày 31/12/2013 Ngày 30/9/2013 trong khi chưa giao nhà thì xảy ra động đất, cả tòa nhà bị đổ sập hoàn toàn Tại

thời điểm ngày 30/9/2013 B đã đóng được 90% tổng giá trị hợp đồng

• Hỏi ai phải chịu thiệt hại từ vụ động đất này?

• 90% tiền mà B đã đóng cho A được giải quyết như thế

nào?

• 10% còn lại mà B chưa đóng cho A được giải quyết ra

sao?

Ví dụ 3

– CTCP A xây dựng dự án chung cư, ký hợp đồng huy động tiền từ khách hàng theo từng đợt, đặt cọc 20%, ký hợp đồng chính thức thanh toán 10%, 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng chính thức thanh toán thêm 10%,…… đến khi giao nhà thanh toán được 98%, còn lại 2% thanh toán khi được cấp giấy

CNQSH chung cư.

– Hỏi: Các bạn có nhận xét gì về điều khoản thanh toán này?

Một số lưu ý trong HĐMB nhà, CTXD

• Cả bên mua lẫn bên bán đều tìm hiểu kỹ trước khi tiến hành

giao kết hợp đồng Bên mua nên tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của căn nhà, CTXD, tìm hiểu thông tin qui hoạch của khu vực Bên bán cũng tìm hiểu khả năng thanh toán của bên mua ((đặc biệt là đối với nhà, CTXD hình thành trong tương lai)

• Phải bám sát qui định của pháp luật về đặt cọc, thanh toán, thời điểm bàn giao và nhận nhà, trách nhiệm thực hiện thủ tục cấp giấy CN mới cũng như vấn đề rủi ro đối với nhà, CTXD trong

thời gian chờ hoàn tất thủ tục (đặc biệt là đối với nhà, CTXD

hình thành trong tương lai)

• Phải hiểu rõ phạm vi quyền hạn và trách nhiệm của phòng công chứng, tránh trường hợp việc công chứng làm cản trở giao dịch, nguyện vọng của các bên