Thông tin tài liệu
MỞ ĐẦU Kinh doanh bất động sản hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ pháp luật sách Đây vừa hoạt động kinh doanh đa ngành vừa hoạt động kinh doanh đặc thù Chính chủ thể kinh doanh bất động sản cần phải đáp ứng điều kiện định tiến hành hoạt động kinh doanh Bên cạnh đó, nay, Nhà nước ta ban hành quy phạm phạm luật nhắm bảo đảm an toàn cho hoạt động thị trường bất động sản giúp cho chủ thể kinh doanh an tâm tiến hành hoạt động kinh doanh Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề này, nhóm chúng em xin lựa chọn đề tài : “ Các chủ thể kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện pháp lí nào? Trên sở thực tiễn, đánh giá thuận lợi hạn chế QPPL hành việc bảo đảm an toàn cho hoạt động thị trường bất động sản” để nghiên cứu, tìm hiểu NỘI DUNG I NHỮNG ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ CỦA CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản nước ta năm gần ngày lớn mạnh, góp phần khơng nhỏ vào việc thúc đẩy kinh tế – xã hội đất nước, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa đại hóa Có vai trị chủ chốt chủ thể kinh doanh bất động sản – người trực tiếp tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản Theo quy định Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản: “1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp) có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mơ nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật.” Theo đó, tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản có quy mơ nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai, nộp thuế theo quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp,… Về vốn pháp định: quy định vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước 06 tỷ đồng Theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai: “1 Chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng.” Do đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải tổ chức tài tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam thực bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Trường hợp chủ đầu tư không thực bàn giao nhà theo tiến độ cam kết bên mua, bên thuê mua có yêu cầu bên bảo lãnh có trách nhiệm hồn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hợp đồng bảo lãnh ký kết Mặt khác, theo quy định pháp luật đất đai vốn tự có thực đầu tư dự án chủ đầu tư không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 trở lên Điều Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định điều kiện cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản gồm: Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật doanh nghiệp hợp tác xã theo quy định pháp luật hợp tác xã; Phải có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định Chương IV Luật kinh doanh bất động sản 2014 Trường hợp ngoại lệ: Những điều kiện không áp dụng trường hợp sau: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định Điều Nghị định 76/2015/NĐ-CP, bao gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh dự án có tổng mức đầu tư 20 tỷ đồng (khơng tính tiền sử dụng đất) Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng phá sản, giải thể, chia tách Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, cơng ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng (AMC), cơng ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, cơng trình xây dựng bảo lãnh, chấp để thu hồi nợ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng để xử lý tài sản theo định Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua mà thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật nhà Các quan, tổ chức quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật quản lý tài sản công Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu II ĐÁNH GIÁ NHỮNG THUẬN LỢI VÀ HẠN CHẾ CỦA QĐPL HIỆN HÀNH TRONG ĐẢM BẢO AN TOÀN CHO HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thuận lợi Thứ nhất, để bảo đảm an toàn khuyến khích tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động bất động sản, Nhà nước để sách Nhà nước đầu tư kinh doanh bất động sản quy định Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo đó: Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nước thời kỳ địa bàn Nhà nước khuyến khích có sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà xã hội dự án ưu đãi đầu tư Nhà nước đầu tư khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ cơng ích thị, cơng trình hạ tầng xã hội phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Nhà nước có chế, sách bình ổn thị trường bất động sản có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư khách hàng Thứ hai, mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có tính cạnh tranh cao, đồng thời giải nhiều việc làm, tạo tăng trưởng cho kinh tế, ngun tắc bảo đảm ổn định trị, quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, bảo đảm trật tự an toàn xã hội phát triển bền vững Thứ ba, quy định chặt chẽ điều kiện cá nhân cấp Chứng hành nghề môi giới bất động sản giúp nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, bảo đảm quyền lợi chủ thể tham gia thị trường bất động sản Thứ tư, bất động sản hình thành tương lai, pháp luật quy định mở rộng, rõ ràng cụ thể vấn đề như: Chủ thể kinh doanh, điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh, nhằm đa dạng hàng hóa bất động sản, đáp ứng nhu cầu tăng trưởng kinh tế, xã hội cho người dân, phát huy tối đa nguồn lực xã hội, đẩy mạnh công tác xã hội hóa nhà Bên cạnh đó, dần khắc phục tình trạng nhiều chủ đầu tư huy động vốn trái phép, chiếm dụng vốn khách hàng.khuyến khích có sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà xã hội dự án ưu đãi đầu tư Thứ năm, luật kinh doanh bất động sản buộc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có trách nhiệm công khai thông tin bất động sản nhiều hình thức phù hợp với trường hợp cụ thể : trang thông tin điện tử doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch, trụ sở ban quản lí dự án , đồng thời doanh nghiệp phải khai nội dung thông tin bất động sản : loại bất động sản; vị trí; thơng tin quy hoạch liên quan đến bất động sản; quy mơ, đặc điểm, tính chất, công sử dụng, chất lượng; hồ sơ, giấy tờ; giá bán, chuyển nhượng, cho thuê.v.v quy định giúp cho nhà đầu tư dễ dàng định đầu tư vào bất động sản nào, tránh tình trạng lừa đảo, dự án ma, thúc đẩy đầu tư kinh doanh bất động sản, khiến cho thi trường kinh doanh bất động sản trở nên sạch, phát triển Thứ sáu, luật kinh doanh bất động sản yêu cầu bảo lãnh bán, cho thuê nhà hình thành tương lai khoản điều 56 luật này: “Chủ đầu tư bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại co đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư dối với khách hàng…” tức ngân hàng thương mại cam kết với người mua, thuê mua nhà hình thành tương lai thực nghĩa vụ tài thay cho chủ đầu tư đến hạn bàn giao mà chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết Quy định nhà làm luật đánh mạnh vào tâm lí sợ rủi ro người mua bất động sản, bảo vệ quyền lợi cho khách hàng bảo đảm an tồn kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng chủ đầu tư không đủ vốn đầu tư kinh doanh dự án, đầu tư dự án dàn trải, sử dụng vốn sai mục đích, gây thiệt hại cho khách hàng… Thứ bảy, quy định điều kiện vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc chủ thể thể kinh doanh nhập thị trường bất động sản phải có đủ tiềm lực tài để thực dự án đầu tư mục tiêu kinh doanh bất động sản, góp phần giảm thiểu trường hợp chủ đầu tư không đủ lực tham gia kí kết hợp đồng kinh doanh bất động sản, gây rủi ro cho xã hội khách hàng Thứ tám, yêu cầu tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp dễ dàng quản lí, đảm bảo cho thị trường bất động sản không bị bất ổn, đồng thời chủ thể kinh doanh có tư cách pháp lí rõ ràng tạo điều kiện thuận lợi hoạt động kí kết với đối tác, quản lí nhà nước… Hạn chế Thứ nhất, Chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai quy định sơ sài chưa đủ tính răn đe Theo quy định Nghị định 139/2017/NĐ-CP Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao hành vi bị cấm 300 triệu đồng Nếu so với lợi ích thu từ việc lợi dụng kẽ hở pháp luật dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng mức phạt thấp, nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi chủ thể khác Chế tài pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu cịn mang phải tính ngăn chặn, phịng ngừa hành vi vi phạm pháp luật Vì vậy, chế tài xử lý hành vi vi phạm lĩnh vực mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải thực đủ mạnh, phải nghiêm khắc có tác dụng ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa hành vi trái pháp luật Để đặt mức phạt hợp lý hành vi vi phạm cần xét đến hậu mà hành vi gây ra; phải quy định mức phạt theo tỷ lệ giá trị nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai đối tượng hợp đồng bị vi phạm; tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần hành vi huy động chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng mục đích cam kết… Thứ hai, bảo lãnh ngân hàng, có nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành tương lai khơng có bảo lãnh thức từ phía ngân hàng Nguyên nhân số chủ đầu tư cho vướng mắc khâu thẩm định lực tài tài sản chấp doanh nghiệp Về tài sản chấp, doanh nghiệp chấp dự án triển khai để vay vốn trước rồi, phải huy động tài sản khác để chấp nên khó khăn Một lý khác việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tồn đọng nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn khách hàng nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến ngân hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảo lãnh cho dự án nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Khơng thế, cịn có mâu thuẫn pháp luật Theo Thơng tư số 07/2015/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước ban hành, có hiệu lực từ ngày 09/8/2015 ngân hàng bảo lãnh sau doanh nghiệp người mua ký hợp đồng mua bán nhà Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượng cụ thể Như vậy, bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định người thụ hưởng bảo lãnh – bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng cơng tác bảo lãnh dự án Vì vậy, cần thống quy định pháp luật, kiên thực quy định bảo lãnh mua bán nhà để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, tránh tình trạng doanh nghiệp khơng đủ lực kinh doanh tùy tiện chiếm dụng vốn khách hàng Tuy nhiên, nghiên cứu thay quy định từ việc phải có bảo lãnh ngân hàng trước bán, cho thuê mua tài sản hình thành tương lai quy định phải ký kết hợp đồng bảo lãnh sau giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Thứ ba, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch bất động sản đến quản lý sử dụng bất động sản chậm hồn thiện, cịn chồng chéo Nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập chế sách chưa bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa quản lý kiểm soát cách hiệu Thứ tư, chủ thể kinh doanh giao dịch bất động sản hình thành tương lai đòi hỏi phải huy động lượng vốn lớn ổn định thời gian dài (không thể sử dụng vốn ngắn hạn) Do vậy, cần phải có giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thơng thị trường tài với kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh Cần phải xây dựng, hồn thiện sách pháp luật tài cho đầu tư bất động sản dài hạn: xây dựng, kiện toàn quan quản lý nhà nước tài chính; phát triển tổ chức tài chính, đẩy mạnh phát triển trung gian tài chính, khuyến khích đa dạng hóa sản phẩm tài bất động sản; phát triển quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà… Thứ năm, sách phát triển thị trường bất động sản chưa thật phù hợp, vai trò Nhà nước kiểm soát điều tiết thị trường bất động sản thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp chưa hiệu Chính sách tài đất đai thời gian qua thiếu quán, chưa rõ ràng Thêm vào đó, việc quy định thu tiền sử dụng đất lần hầu hết loại dự án bất động sản tạo gánh nặng vốn chủ đầu tư người dân, đồng thời chưa tạo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Thứ sáu, hệ thống định chế tài bất động sản chưa hoàn thiện, thiếu nguồn vốn trung dài hạn cho thị trường bất động sản; sách tín dụng bất động sản khơng ổn định, gây khó khăn cho nhà đầu tư, người dân Nguồn vốn cho đầu tư bất động sản chủ yếu từ ngân hàng huy động người dân có nhu cầu Chính sách tín dụng cho bất động sản khơng ổn định rõ ràng, tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản tổng dư nợ tổ chức tín dụng bị hạn chế phải đảm bảo an toàn hệ thống, lãi suất thay đổi nhiều lần thời gian ngắn gây khó khăn cho doanh nghiệp III MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỂ ĐẢM BẢO CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thứ nhất, tăng cường chấn chỉnh thị trường bất động sản sơ cấp : Triển khai áp dụng mạnh mẽ chế thị trường trình nhà nước đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp nhà đầu tư sử dụng Đẩy mạnh công tác cải cách cấu tổ chức hành lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, có chế chế tài phù hợp để đảm bảo thông tin liên quan tới thị trường bất động sản (quy hoạch, đất đai, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng, chất lượng cơng trình, đấu giá, định giá, mua bán, giao dịch, môi giới, đăng ký chấp, sàn giao dịch…) phải công khai, minh bạch để chủ thể tham gia dễ dàng thuận lợi Thứ hai, phát triển kênh tài bất động sản : Cần xem xét tỷ lệ cho vay hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản tổng dư nợ hệ thống Đặc biệt, rà soát lại điều kiện cho vay ngân hàng thị trường bất động sản Nếu có tượng cho vay chuẩn cần có biện pháp điều chỉnh tích cực Thứ ba, vấn đề thuế phí liên quan tới bất động sản : Bên cạnh hồn thiện mơi trường pháp lý nhằm hợp thức hoá giao dịch bất động sản cần hồn thiện cơng tác quản lý thu thuế phí có biện pháp chế tài mạnh để buộc tất giao dịch bất động sản phải thức hố, hợp pháp hóa, có kê khai nộp thuế đầy đủ Thứ tư, cần triển khai số biện pháp quản lý thị trường bất động sản: Tổ chức máy chuyên trách quản lý phát triển thị trường bất động sản Trước hết cấp trung ương cấp tỉnh Tiến tới đưa vào hệ thống thống kê thống tiêu liên quan đến thị trường bất động sản Tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ công trình phê duyệt Tăng cường thúc đẩy tiến độ thi cơng cơng trình triển khai Chuẩn bị mặt bằng, thủ tục phê duyệt dự án cho dự án đầu tư bất động sản Kiên thực việc quy định doanh nghiệp phải bán hàng qua sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu Có chế kiểm tra, giám sát, quản lý điều tiết thị trường phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ Các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản, với tư cách người cung cấp hàng hố cho thị trường phải đảm chất lượng, uy tín thương hiệu doanh nghiệp Hàng hoá bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch thông qua sàn giao dịch đảm bảo công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh KẾT LUẬN Trên làm nhóm chúng em, thơng qua chúng em có nhìn sau hoạt động kinh doanh bất động sản chủ thể kinh doanh bất động sản Trong q trình làm bài, cịn có hạn chế kinh nghiệm kiến thức nên làm nhóm chúng em khơng thể tránh khỏi thiếu xót Mong thầy/cơ thơng cảm Chúng em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều luật kinh doanh bất động sản Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định bảo lãnh ngân hàng có hiệu lực từ ngày 09/8/2015 https://nctu.edu.vn/uploads/page/2016_01/bai-nghien-cuu-bat-dong-san- 02-tien-sy-Hung.pdf
Ngày đăng: 25/07/2023, 18:28
Xem thêm:
