Bài tập nhóm môn pháp luật kinh doanh bất động sản đề 3: Nhận diện các dạng vi phạm nghĩa vụ phổ biến của các chủ thể kinh doanh bất động sản. Đề xuất các giải pháp có tính khả thi cho người dân khi tham gia giao dịch kinh doanh bất động sản với chủ đầu tư để hạn chế các rủi ro cho họ.
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Thị trường Bất động sản thị trường đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế Kinh doanh bất động sản nhận quan tâm lớn chủ đầu tư người dân giá trị to lớn mà mang lại Mặc dù pháp luật kinh doanh bất động sản tương đối hoàn chỉnh tham gia vào thị trường bất động sản người dân đứng trước nguy chịu nhiều rủi ro vi phạm nghĩa vụ chủ thể kinh doanh bất động sản Để làm rõ vi phạm góp phần giúp người dân phịng tránh rủi ro tham gia giao dịch với chủ thể kinh doanh bất động sản, nhóm xin lựa chọn làm đề 3: Nhận diện dạng vi phạm nghĩa vụ phổ biến chủ thể kinh doanh bất động sản Đề xuất giải pháp có tính khả thi cho người dân tham gia giao dịch kinh doanh bất động sản với chủ đầu tư để hạn chế rủi ro cho họ NỘI DUNG I Hoạt động kinh doanh bất động sản Khái niệm Quá trình hình thành phát triển kinh doanh bất động sản trình tất yếu khách quan gắn liền với trình phát triển sản xuất hàng hóa Do sở hữu tư nhân ruộng đất, với phát triển sản xuất hàng hóa làm nảy sinh hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất Đây hoạt động kinh doanh bất động sản sơ khai Cùng với phát triển kinh tế thị trường, mức sống tầng lớp dân cư ngày cao, kết hợp với gia tăng dân số q trình thị hóa, dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản tăng theo, trở nên phong phú đa dạng đáp ứng thông qua giao dịch thị trường bất động sản, thông qua trung gian, môi giới bất động sản Chính vậy, hình thành phát triển kinh doanh bất động sản tất yếu khách quan nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch bất động sản ngày tăng tầng lớp dân cư Kinh doanh bất động sản pháp luật Việt Nam quy định Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 sau : “Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.” Đặc điểm a, Về chủ thể kinh doanh bất động sản Theo Luật kinh doanh bất động sản 2014, có loại chủ thể có quyền tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản, là: Tổ chức, cá nhân nước; Người Việt Nam định cư nước ngồi; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Các quy định pháp luật sách hoạt động kinh doanh bất động sản chủ thể không giống Điều thể rõ quy định Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Ví dụ như, tổ chức, cá nhân nước kinh doanh bất động sản hình thức mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; người Việt Nam định cư nước ngồi doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng kinh doanh bất động sản theo hình thức b, Về đối tượng hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản hướng đến đối tượng hàng hóa quyền sử dụng đất, nhà cơng trình xây dựng đất Có thể thấy, đối tượng cố định vị trí, địa điểm khơng thể di dời Đây điều khác khiến cho hàng hóa có đặc biệt so với hàng hóa động sản thơng thường khác Nếu sử dụng hợp lý, giá trị đất khơng bị hao mịn q trình sử dụng, chí, giá trị sử dụng đất ngày tăng cao Cùng với tính khơng thể di dời đất đai, nên mặt hàng bất động sản có điểm khác biệt khơng gian, cấu tạo thiết kế,… Đây điều làm nên đặc biệt đối tượng hàng hóa c, Về điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản Kinh doanh bất động sản ngành nghề kinh doanh có điều kiện liên quan đến chứng hành nghề chủ thể kinh doanh, điều kiện vốn kinh doanh đặc biệt nhà đầu tư xây dựng khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu đô thị mới, điều kiện nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, điều kiện tiến độ thi công công trình,… Có thể thấy, hoạt động kinh doanh bất động sản địi hỏi phải có nhiều điều kiện kèm d, Về quy mô hoạt động kinh doanh bất động sản Đây hoạt động kinh doanh với quy mô lớn lâu dài Quy mô lớn lớn vốn đầu tư lớn diện tích chiếm đất, đặc biệt dự án khu đô thị mới, dự án khu công nghiệp, dự án bất động sản du lịch Bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài, bất động sản có tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ kinh tế định tuổi thọ vật lý Tuổi thọ kinh tế chấm dứt chi phí sử dụng bất động sản ngang với lợi ích thu Tuổi thọ vật lý chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục bảo đảm an tồn cho việc sử dụng Vì quy mơ kinh doanh lớn, thời gian lâu dài, khả thu hồi vốn chậm, nên nhà đầu tư đáp ứng khả hoạt động kinh doanh bất động sản Các nhà đầu tư có vốn lớn, có khả đầu tư lâu dài có nhiều lợi hoạt động kinh doanh e, Hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động nhạy cảm Hoạt động kinh doanh bất động sản chịu nhiều yếu tố chi phối, không xuất phát từ việc điều hành quản trị kinh doanh mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác chế, sách Nhà nước, mơi trường đầu tư, thời điểm đầu tư, tác động thị trường nước giới Nhà nước quản lý chặt chẽ tồn bất động sản thơng qua luật: Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản,…cùng nhiều văn quy phạm pháp luật khác Một định nhà nước dẫn đến nhiều hội khó khăn cho nhà đầu tư Vì thế, hoạt động kinh doanh có lợi nhuận cao xong tiềm ẩn đầy rủi ro II, Các điều kiện nghĩa vụ chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản Điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản Theo quy định Điều NĐ 76/2015/NĐ-CP, điều kiện cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản gồm: - Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật doanh nghiệp hợp tác xã theo quy định pháp luật hợp tác xã; - Phải có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng Trường hợp ngoại lệ: Những điều kiện không áp dụng trường hợp sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định Điều NĐ 76/2015/NĐ-CP , bao gồm: “1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh dự án có tổng mức đầu tư 20 tỷ đồng (khơng tính tiền sử dụng đất) Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng phá sản, giải thể, chia tách Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, cơng ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng (AMC), cơng ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, cơng trình xây dựng bảo lãnh, chấp để thu hồi nợ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng để xử lý tài sản theo định Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua mà thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật nhà Các quan, tổ chức quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật quản lý tài sản công Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu mình.” + Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định Chương IV Luật kinh doanh bất động sản 2014 - Ngoài điều kiện vốn nhà đầu tư thực dự án kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện lực tài theo quy định pháp luật đất đai, cụ thể quy định khoản Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ- CP sau: Điều kiện lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư quy định sau: a) Có vốn thuộc sở hữu để thực dự án không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 héc ta; không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; b) Có khả huy động vốn để thực dự án từ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước tổ chức, cá nhân khác Về hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Trong đó, quản lý bất động sản việc thực một, số tất hoạt động quản lý, khai thác định đoạt bất động sản theo ủy quyền chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng người có quyền sử dụng đất Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản có quy định Hợp đồng kinh doanh bất động sản sau: “1 Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản: a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; b) Hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng; c) Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng; d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; đ) Hợp đồng chuyển nhượng phần toàn dự án bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên hộ gia đình, cá nhân quy định khoản Điều 10 Luật phải cơng chứng chứng thực Thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận ghi hợp đồng Trường hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký kết hợp đồng 4.Chính phủ quy định loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản” Việc giao kết hợp đồng thực theo quy định Bộ luật dân 2015, từ điều 386 đến điều 401, gồm bước: Bước 1: Đề nghị giao kết hợp đồng Đề nghị giao kết hợp đồng thể ý định giao kết hợp đồng bên quan hệ Thơng thường, q trình đề nghị giao kết, bên cung cấp thông tin để làm rõ đối tượng hợp đồng, thời hạn trả lời, yêu cầu bên… Trong trường hợp bên đề nghị chấp nhận, bên ký kết hợp đồng Bước 2: Ký kết hợp đồng Quá trình ký kết hợp đồng, bên thỏa thuận với nội dung hợp đồng đối tượng hợp đồng; số lượng, chất lượng; giá, phương thức toán… Đối với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, bên tự thỏa thuận với việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng Thời điểm có hiệu lực hợp đồng xác định thời điểm bên thỏa thuận ghi hợp đồng; thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng có cơng chứng, chứng thực; khơng thỏa thuận, mà hợp đồng khơng cơng chứng thời điểm bên ký kết hợp đồng thời điểm có hiệu lực Bước 3: Thực hợp đồng Các bên thực hợp đồng thỏa thuận Trong trình thực hợp đồng, bên xảy tranh chấp ưu tiên giải hình thức giải tranh chấp nêu hợp đồng Trường hợp bên không thỏa thuận phương thức giải tranh chấp, bên khởi kiện Tịa án có thẩm quyền để giải III Các dạng vi phạm nghĩa vụ phổ biến Vi phạm điều kiện chủ thể, đối tượng hợp đồng Đối với chủ thể kinh doanh bất động sản chủ đầu tư chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, chủ dự án kinh doanh bất động sản có hành vi vi phạm ký kết hợp đồng mua bán thuê mua nhà, cơng trình xây dựng mà khơng gắn quyền sử dụng đất với nhà, cơng trình xây dựng đó; khơng thông báo cho bên mua hạn chế quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng (nếu có); thu tiền bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng tiến độ thực dự án thu vượt tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng; Kinh doanh bất động sản mà không đảm bảo đủ số vốn pháp định theo quy định pháp luật thực tế khơng có khơng đủ lực tài chạy dự án giấy sau nhằm chuyển nhượng dự án nhằm mục đích sinh lời; hợp đồng kinh doanh bất động sản không công chứng chứng thực theo quy định giao kết hợp đồng; Không cung cấp thông tin cho bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước có u cầu; khơng cho phép bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế công trình; tự ý thu loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản mà khơng có đồng ý bên mua, bên thuê mua, bên nhận chuyển nhượng bất động sản Chuyển nhượng toàn phần dự án kinh doanh bất động sản không thủ tục; không đảm bảo đầy đủ yêu cầu điều kiện theo quy định; bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng chưa hồn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt; chưa bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung khu vực; chưa hoàn thiện toàn phần mặt (đối với trường hợp bàn giao nhà, cơng trình xây dựng thơ); huy động chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng mục đích cam kết Đối với chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản hành vi vi phạm nghĩa vụ nhận diện thơng qua hành vi sau: hành vi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà khơng có chứng hành nghề theo quy định chứng hết thời hạn sử dụng quy định; tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê thuê, mượn chứng hành nghề môi giới bất động sản để kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm lừa đảo bên mua, bên thuê mua Đưa bất động sản không đảm bảo đủ điều kiện vào kinh doanh lên sàn giao dịch; không cung cấp, cung cấp khơng đầy đủ khơng xác hồ sơ, thơng tin bất động sản mà môi giới Đối với vi phạm nghĩa vụ chủ thể kinh doanh bất động sản đối tượng hợp đồng gồm hành vi vi phạm điều kiện nhà ở, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất không đáp ứng đầy đủ điều kiện phép đưa vào kinh doanh, có tranh chấp quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng khơng phạm vi (hình thức) quy định; triển khai xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà chậm tiến độ quan có thẩm quyền phê duyệt; bán cho thuê mua nhà hình thành tương lai mà chưa ngân hàng thương mại có đủ lực (thuộc danh sách Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố) thực bảo lãnh nghĩa vụ tài Bên cạnh cịn có hành vi không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua làm thủ tục chậm so với thời hạn quy định (trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác); khơng cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà (trong trường hợp người mua, thuê mua nhà tự làm thủ tục)… Vi phạm giai đoạn giao kết thực hợp đồng Thứ nhất, cần đề cập đến giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản vấn đề liên quan đến đối tượng hợp đồng Việc giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản mà bất động sản khơng đủ điều kiện để đưa vào giao dịch Một điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng Vì chậm trễ quan nhà nước việc cấp Giấy chứng nhận tâm lý ham rẻ số người dân, thiếu hiểu biết đối tượng hợp đồng kinh doanh bất động sản mà giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khơng có giấy tờ hợp lệ diễn Thứ hai, trình thực hợp đồng, đặc biệt hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai việc vi phạm điều khoản giá xảy Vấn đề thứ ba , Việc giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai có vi phạm mặt chủ thể hợp đồng điều kiện để huy động vốn xây dựng nhà Hiện có nhiều trường hợp chủ đầu tư không đủ vốn nên vay vốn hợp tác đầu tư với chủ đầu tư khác để thực dự án đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Tuy nhiên, điều đáng lưu ý nhiều chủ đầu tư chủ đầu tư có dự án kêu gọi đầu tư chưa quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận đứng ký kết hợp đồng góp vốn để tiến hành xây dựng nhà Theo quy định Luật kinh doanh bất độn sản 2014 điều kiện để đưa bất động sản hình thành tương lai vào kinh doanh : Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà Quy định vậy, nhiều trường hợp chủ đầu tư bất chấp qui định pháp luật huy động vốn từ người mua từ thời điểm bắt đầu xây sở hạ tầng hình thức như: hợp đồng nhận vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng chuyển nhượng vốn Để đủ điều kiện trang trải cho dự án, nhiều doanh nghiệp chọn cách bán dự án chưa quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt huy động vốn chưa đủ điều kiện để huy động vốn Thứ tư, thực hợp đồng kinh doanh bất động sản nhiều trường hợp bên tranh chấp việc thực quyền nghĩa vụ như: Đã có tranh chấp xảy nhà đầu tư nước người mua nhà xung quanh chuyện phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà Nước, chủ đầu tư nước hay người dân mua nhà chủ đầu tư?,tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ, phí trơng xe khu chung cư Từ thực tiễn ký kết thực hợp đồng kinh doanh bất động sản cho thấy nhiều vấn đề vướng mắc xảy nảy sinh từ qui định pháp luật từ mặt nhận thức chủ thể tham gia giao kết hợp đồng IV Giải pháp 1, Đối với rủi ro chủ thể tham gia giao kết hợp đông 10 + Khi tham gia giao dịch cần phái kiểm tra tất giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản chủ đầu tư dự án, đặc biệt cần phải đảm bảo chủ thể người có quyền bán bất động sản, trường hợp tài sản có đồng sở hữu cần phải bảo đảm vấn đề đông sở hữu giải ổn thỏa + Chỉ trả trước tiền, loại phí tiến hành cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản + Trước tiến hành đầu tư bất động sản, người mua cần phải tìm hiểu kĩ lưỡng thông tin chủ đầu tư dự án.Có số chủ đầu tư khơng đủ điều kiện kinh doanh nhờ việc “ chạy chọt”, “ đêm” với quan có thẩm quyền nên tiến hành mua bán bất động sản thị trường, cần phải đặc biệt cẩn thận giao dịch với chủ đầu tư + Các quan chức cần phải xây dựng hệ thống thông tin liệu chủ đầu tư bất động sản,đặc biệt trình chủ đầu tư tiến hành đầu tư xây dựng dự án phản ánh người mua chất lượng dự án Điều nhằm tạo thị trường minh bạch, rõ ràng thuận tiện cho người dân tham gia vào đầu tư dự án + Người mua tìm kiếm giúp đỡ từ văn phịng mua bán nhà đất có uy tín tìm tư vấn từ nhà tư vấn đất đai, thơng qua văn phịng luật sư để đảm bảo nguồn tin xác đảm bảo ổn định rủi ro mặt pháp lý xảy 2, Đối với việc giao kết hợp đồng + Khi tiến hành giao dịch, người mua cần phải tìm hiểu rõ địi hỏi chủ đầu tư phải giải thích rõ điều khoản mà cịn cảm thấy mập mờ + Đặc biệt ý đến điều khoản quy định giá, thời điểm chuyển nhượng bất động sản, quyền nghĩa vụ bên + Hợp động mua bán bất động sản theo quy định pháp luật dân pháp luật đất đai cần phải tiến hành cơng chứng chứng thực theo quy định Do đó, người mua cần phải yêu cầu bên bán tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định + Cần phải yêu cầu người bán đưa giấy tờ pháp lí bảo lãnh ngân hàng, chứng thư bảo lãnh dự án muốn mua tránh trường hợp dự án chưa 11 ngân hàng bảo lãnh Theo quy định pháp luật dự án đầu tư cần ngân hàng tiến hành bảo lãnh, khoản Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 có quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng” Đối với việc vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh Căn theo quy định hành, hợp đồng chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch sau hợp đồng vơ hiệu Khi chủ đầu tư khơng thể hồn thiện dự án người mua nhà khó địi lại tiền 3, Vi phạm giai đoạn thực hợp đồng +Người mua cần phải tiến hành theo dõi sát tiến độ dự án bất động sản, có biến động bất thường dự án cần phải tiến hành trao đổi với chủ đàu tư để làm rõ, thống quan điểm cần phải tham khảo ý kiến từ nhà tư vấn lĩnh vực này, nhằm tìm kiếm giải pháp cấp thiết để bảo vệ quyền lợi thân + Nhà nước cần có biện pháp mạnh tay chủ dự án đầu tư không tiến hành thực hợp đồng + Tìm kiếm giúp đỡ quan chức việc thực hợp đồng không đảm bảo lộ trình KẾT LUẬN Trong lĩnh vực nào, rủi ro pháp lí ln phổ biến mà khiến chủ thể có nhận thức thấp vấn đề pháp lí phải trả giá Do đặc điểm tài sản có giá trị lớn, chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản mắc sai lầm phải trả giá đắt Chính vậy, nâng cao kiến thức pháp lí lĩnh vực kinh doanh bất động sản vấn đề mà nhà đầu tư, chủ thể tham gia thị trường bất động sản cần lưu tâm 12 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2009 Luật đất đai năm 2013 Thị trường bất động sản - Những vấn đề lí luận thực tiễn, Nxb Tài chính, Hà Nội, 2003 Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nxb Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, 2009 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 6, Nghị định 76/2015/ NĐ- CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản 2014 7, Nghị định 43/ 2014/ NĐ- CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật đất đai 2013 13 ... tham gia giao dịch với chủ thể kinh doanh bất động sản, nhóm xin lựa chọn làm đề 3: Nhận diện dạng vi phạm nghĩa vụ phổ biến chủ thể kinh doanh bất động sản Đề xuất giải pháp có tính khả thi cho... Các dạng vi phạm nghĩa vụ phổ biến Vi phạm điều kiện chủ thể, đối tượng hợp đồng Đối với chủ thể kinh doanh bất động sản chủ đầu tư chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, chủ dự án kinh doanh bất. .. mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Trong đó, quản lý bất động sản vi? ??c