Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản và vai trò của nó với sự phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT *** BÀI TẬP NHĨM MƠN: PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chủ đề: HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Nhóm 6: 1. Nguyễn Thị Thanh Tú 2. Nguyễn Xn Đình 3. Nguyễn Ngọc Ánh 4. Nguyễn Khánh Linh 5. Đồn Thị Thanh Mai 6. Phạm Thị Diễm Thi 7. Nguyễn Thị Phương (Nhóm trưởng) SĐT: 0969029236 Email: nguyenphuong260996@gmail.com Hà Nội, Tháng 04 2017 MỤC LỤC 14061552 14060013 14061555 14061515 14060147 14061549 14061521 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS TTBĐS SGDKDBĐS LKDBĐS Bất động sản Thị trường bất động sản Sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Bất động sản là một loại tài sản có giá trị và giá trị sử dụng lớn. Nó cũng là một loại hàng hố đặc biệt trên một thị trường đặc biệt Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động là những yếu tố “đầu vào” quan trọng của q trình sản xuất. Thực tế đã chứng minh, việc phát triển của thị trường bất động sản ảnh hưởng sâu sắc đến sự hưng thịnh hay suy vong của một nền kinh tế. Vì lẽ đó, thị trường bất động sản đã trở thành một trong những thị trường nhạy cảm và được quan tâm hàng đầu trên thế giới. Tại Việt Nam, theo xu thế hội nhập của nền kinh tế thị trường, th ị tr ường quy ền s ử dụng đất đã được Nhà nước quan tâm và thể chế hóa thành pháp luật; quyền của người sử dụng đất được mở rộng, từ đó, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng. Thị trường Bất động sản của nước ta được đánh giá là thị trường tiềm năng, là “mỏ vàng” để đầu tư và khai thác. Tuy nhiên, bên cạnh đó thị trường còn ẩn chứa nhiều thách thức lớn, đặc biệt là sự thiếu sự minh bạch của thị trường. Hàng loạt các giao dịch ngầm đã và đang vượt ra khỏi tầm kiểm sốt của Nhà nước. Đây là ngun nhân khiến cho thị trường Bất động sản ở nước ta chậm phát triển và có đơi khi lâm vào tình trạng bế tắc. Những “cơn sốt ảo” khiến cho thị trường trở nên q “nóng” hoặc đơi khi thị trường q “lạnh” dẫn tới sự “đóng băng”. Trước thực trạng đó, sàn giao dịch bất động sản ra đời đã góp phần điều tiết các giao dịch bất động sản trên thị trường. Các nhà đầu tư đã có một kênh thơng tin chính xác và hữu ích để tham khảo. Sàn giao dịch bất động sản khơng chỉ thỏa mãn cơn khát thơng tin mà còn tạo thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản một cách nhanh chóng, hiệu quả. Trong thực tế, sàn giao dịch bất động sản khơng phải là cơ quan nhà nước, khơng thực hiện chức năng của nhà nước, cũng khơng thực hiện chức năng kinh doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là các tổ chức tư nhân, được thành lập để kinh doanh các dịch vụ bất động sản nhằm hướng tới mục đích lợi nhuận. Vậy, làm sao để có thể dung hòa lợi ích của nhà nước và lợi ích của sàn giao dịch bất động sản? Vấn đề đặt ra là việc quản lý của Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản. Khả năng điều tiết và kiểm sốt thị trường của Nhà nước có đạt hiệu quả cao hay khơng sẽ thể hiện một phần qua hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. Pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ra đời để hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản. Đó là cơ sở để góp phần giúp hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản diễn ra dễ dàng và nhanh chóng hơn. Sau đây, tiểu luận đi nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật liên quan đến dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận và thực tiễn về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản và vai trò của nó với sự phát triển kinh tế xã hội, góp phần hồn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi bài tiểu luận, nhóm chúng em tập trung làm rõ một số nội dung sau: Nghiên cứu các quan hệ dịch vụ mơi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam; phân tích các quy định pháp luật của Việt Nam có liên quan đến dịch vụ mơi giới bất động sản và mơi giới bất động sản trên SGDBĐS. Thơng qua đó, tác giả đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hồn thiện các quy định pháp luật về dịch vụ mơi giới bất động sản trên sàn giao dịch 4. Phương pháp nghiên cứu Tiểu luận sử dụng phép biện chứng duy vật của triết học Mác Lênin làm cơ sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu. Ngồi ra, trong q trình nghiên cứu, tác giả sử dụng một số phương pháp sau: Phương pháp thu thập thơng tin: thu thập các văn bản pháp luật và các tài liệu liên quan đến dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; thu thập thơng tin về thực tiễn hoạt động sàn giao dịch bất động sản Phương pháp phân tích, tổng hợp: Trên cơ sở những thơng tin thu thập được, tác giả sẽ tổng hợp để nghiên cứu, phân tích và đưa ra những nhận xét, đánh giá về các quy định của pháp luật, thực trạng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Theo đó, phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan 5. Bố cục của tiểu luận Ngồi lời nói đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục từ viết tắt, tiểu luận bao gồm 03 (ba) chương được bố cục như sau: CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Chủ đề “HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN” là một vấn đề phức tạp, nó đòi hỏi người nghiên cứu đề tài cần có kiến thức sâu rộng cả về lý luận thực tiễn trong q trình thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, nắm bắt được những vấn đề cốt lõi, những tồn tại và vướng mắc còn gặp phải, để từ đó đề xuất giải pháp giải quyết. Là sinh viên với vốn kiến thức hiểu biết có giới hạn vì vậy, trong q trình nghiên cứu chủ đề chúng em khơng thể tránh khỏi có những thiếu sót, khiếm khuyết. Chúng em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến đánh giá, phê bình của giảng viên và các bạn sinh viên để hồn thiện tiểu luận CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái qt về sàn giao dịch bất động sản. và dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 1.1.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ sàn giao dịch bất động s ản Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vơ cùng quan trọng của mỗi quốc gia. Nó là thành phần sống của xã hội lồi người. Sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hóa bất động sản phát triển, từ đó hình thành nên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, loại hàng hóa BĐS có đặc tính khơng di dời được, do đó, nơi bán sẽ khơng có sự hiện diện của hàng hóa. Bên cạnh đó, TTBĐS là thị trường khơng hồn hảo, thiếu thơng tin, vì vậy, để người bán và người mua có thể dễ dàng trao đổi mua bán BĐS, một thị trường mua bán BĐS ra đời, gọi là sàn giao dịch BĐS Có thể nói rằng, việc Nhà nước quy định u cầu các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực hiện bán, cho th các BĐS thuộc quyền sở hữu của mình qua sàn giao dịch BĐS là một bước ngoặt trong hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta. Điều này đã làm thay đổi cách bán hàng truyền thống có từ hàng chục năm nay của các doanh nghiệp này. Cùng với u cầu trên thì pháp luật cho phép thành lập các sàn giao dịch bất động sản để bán, cho th BĐS cũng là một trong những quy định mới, các tác động khơng nhỏ tới thị trường BĐS và hoạt động đầu tư, kinh doanh loại tài sản có giá trị lớn như vậy Trước khi có Luật kinh doanh bất động sản, việc bán, cho th BĐS của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ thực hiện thơng qua các mối quan hệ quan biết, quan hệ ngoại giao trong làm ăn, các đối tác kinh doanh hoặc thơng qua các nhà đầu cơ, các nhà mơi giới BĐS. Thực trạng này gây ra nhiều bất ổn cho TTBĐS, đây là ngun nhân làm cho thị trường này phát triển khơng minh bạch, khơng lành mạnh, làm tăng giá BĐS bất hợp lý, những người có nhu cầu thực sự về nhà ở khơng có nhu cầu thực sự về nhà khơng có cơ hội tiếp cận với các loại nhà ở với giá trị thực của nó mà phải trải qua nhiều tầng lớp trung gian, phải trả thêm một lượng tiền tương đối lớn cho những người đầu cơ Việc thành lập các sàn giao dịch BĐS để bán, cho thuê BĐS là một trong những giải pháp quan trọng và cần thiết để hạn chế tối đa các giao dịch ngầm, khơng chính thức làm cho thị trường BĐS phát triển minh bạch hơn, việc mua bán BĐS sẽ được cơng khái hóa, tạo điều kiện để những người có nhu cầu có thể dễ dàng tiếp cận được nhà ở Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có những quy định cụ thể về sàn giao dịch bất động sản, cụ thể là khoản 6, điều 3 của bộ luật này đã giải thích về khái niệm của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, sàn giao dịch bất động sản được hiểu là “nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho th, cho th lại, cho th mua bất động sản1”. Sàn giao dịch BĐS chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có u cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh BĐS. Sự khác biệt cơ bản so với những sàn mua bán khác chính là chỗ nơi đó khơng có sự hiện diện của hàng hóa BĐS giao dịch, đồng thời, tất cả những dịch vụ liên quan đến mua bán BĐS trên sàn cũng phức tạp và đa dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ BĐS… Sàn mua bán phải là mơ hình hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mợi dịch vụ liên quan đến BĐS, hơn thế, đó phải là những dịch vụ mang tính chun nghiệp và khép 1 Khoản 6, Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 kín, phải là nơi bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho cơng việc quản lý và điều tiết của nhà nước, đồng thời cũng góp phần hạn chế rủi ro cho người dân khi tham gia vào các hoạt động mua bán liên quan đến BĐS 1.1.2. Chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản Chức năng của sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản được thành lập với mục đích là trung gian hỗ trợ thị trường bất động sản, góp phần đưa thị trường vào “khn khổ”. Để đạt được mục đích đó, sàn giao dịch bất động sản cần thực hiện tốt ba chức năng chủ yếu: (1) Chức năng tổ chức kinh doanh Bất động sản, (2) Chức năng kinh doanh dịch vụ Bất động sản và (3) Chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản là nơi tổ chức kinh doanh bất động sản. Giao dịch kinh doanh bất động sản phải được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản. Các nhà đầu tư có thể đưa Bất động sản đã được tạo lập lên sàn giao dịch bất động sản để trao đổi với nhau nhằm tìm kiếm lợi nhuận để tái đầu tư. Người bán, người mua có nhu cầu có thể gặp nhau qua sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản góp phần thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận lợi và an tồn. Thơng thường, một giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trải qua ba bước: đàm phán kiểm tra thực địa đăng ký pháp lý 2. Khi tiến hành giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản sẽ giảm thiểu thời gian cho việc thực hiện các thủ tục trên. Bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định về pháp luật. Vì thế, người mua, Nhà đầu tư có thể n tâm về khối tài sản mà mình sẽ sở hữu. Người bán có thể tránh khỏi mối lo mua rẻ, bán đắt. Bên cạnh việc trung gian cho các hoạt động kinh doanh chủ yếu như: mua bán, chuyển nhượng, cho th hàng hóa bất động sản; sàn giao dịch bất động sản còn là địa chỉ để quảng bá các thương hiệu, các sản phẩm bất động sản sẽ hình thành trong tương lai của những nhà đầu tư lớn, có danh tiếng. Sàn giao dịch bất động sản là cầu nối để liên kết các nhà đầu tư. Đồng thời, sàn giao dịch bất Văn Thị Anh (2009), Sàn giao dịch bất động sản_ nội dung quản lý Nhà nước thị trường bất động sản, Đề tài nghiên cứu khoa học, Trường Đại học Luật Hà Nội động sản còn đóng vai trò là trung gian trong việc liên doanh, liên kết, tìm ra hướng đầu tư có hiệu quả; các giải pháp đầu tư hữu hiệu nhằm ứng phó với thị trường bất động sản đầy biến động và rủi ro Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Các dịch vụ bất động sản là các dịch vụ nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản; bao gồm: mơi giới, định giá, quảng cáo, tư vấn, quản ký bất động sản… Thơng qua việc sử dụng các dịch vụ, Nhà đầu tư, người mua, người bán sẽ có một kênh thơng tin chính xác về bất động sản. Từ đó, có thể quyết định việc đầu tư, mua hoặc bán. Các thủ tục về việc đăng ký pháp lý cũng sẽ được giúp đỡ thực hiện nhanh chóng, chính xác. Việc kinh doanh dịch vụ bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản sẽ tạo ra nguồn thu chủ yếu cho việc tổ chức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Trong số các dịch vụ bất động sản được cung cấp trên sàn giao dịch bất động sản thì loại hình diễn ra phố biến, thường xun và chiếm tỷ lệ cao là: mơi giới, tư vấn và quảng cáo bất động sản Các hoạt động khác diễn ra còn tương đối mờ nhạt. Đây cũng là điều dễ hiểu đối với một mơ hình cung cấp dịch vụ mới mẻ như sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Trước khi sàn giao dịch bất động sản ra đời người ta đã q quen với khái niệm người mơi giới bất động sản hay “cò đất, cò nhà”. Đội ngũ “cò” này hoạt động khá sơi nổi và góp phần nhất định trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động nhỏ lẻ, thiếu tính tổ chức,… nên có đơi lúc họ cũng góp phần tạo ra những “cơn sốt” giả tạo trên thị trường, một số “cò” có tính chất lừa đảo còn gây thiệt hại lớn cho người mua, người bán Cơng việc chủ yếu của các nhà mơi giới này là tìm kiếm, giới thiệu, tư vấn, quảng cáo về bất động sản cho người mua, người bán, nhà đầu tư và hưởng hoa hồng. Thị trường bất động sản Việt Nam vốn thiếu minh bạch, thơng tin đa chiều nên đây là thị trường tiềm năng cho đội ngũ này hoạt động. Sau này, khi các quy định về sàn giao dịch bất động sản ra đời, Nhà nước siết chặt quản lý, các “cò nhà, cò đất” hoạt động nhỏ lẻ trở nên thiếu hiệu quả hơn. Vì thế, rất nhiều sàn giao dịch bất động sản được lập ra chỉ nhằm mục đích hợp thức hóa những hoạt động mơi giới, tư vấn, quảng cáo vốn đã diễn ra lâu nay của các nhà mơi giới. Bên cạnh đó, người 10 kém trên để góp phần thúc đẩy sự phát triển của sàn giao dịch BĐS một cách tồn diện Thứ hai, hệ thống pháp luật chưa thực sự hợp lý. Như đã trình bày trên, pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản ra đời khá muộn. Mặc dù đã tạo ra khung pháp lý cho sự phát triển của sàn giao dịch bất động sản Việt Nam trong thời gian qua, nhưng hiệu quả khơng được như mong đợi. Các quy định pháp luật còn mang nặng tính hình thức, khó khăn trong việc áp dụng. Nhiều quy định còn thiếu, còn yếu. Cần có những sự đầu tư hơn nữa trong hoạt động lập pháp để từng bước tiến tới hồn thiện pháp luật về lĩnh vực này. Cơng tác áp dụng pháp luật trong thực tế cũng còn nhiều bất cập. Việc triển khai thực hiện pháp luật còn thiếu sự hỗ trợ tích cực từ phía các cơ quan Nhà nước, các tổ chức xã hội… Đồng thời, chưa có những cơ chế hiệu quả trong việc quản lý, kiểm sốt hoạt động của các sàn giao dịch BĐS. Việc cấp phép hoạt động cho các sàn giao dịch BĐS khá dễ dàng nhưng cơng tác hậu kiểm lại khơng được thực hiện tốt. Nhà nước đang thể hiện sự “bng lỏng” quản lý hoạt động của các sàn giao dịch BĐS. Đây là lý do khiến nhiều sàn giao dịch BĐS được “thả nổi” trên thị trường, nhiều sàn giao dịch BĐS vi phạm pháp luật và nhiều sàn giao dịch BĐS phải đóng cửa ngừng hoạt động vì khơng có khả năng… Thứ ba, nhiều chủ thể kinh doanh sàn giao dịch bất động sản chưa có tầm nhìn vĩ mơ đối với hình thức kinh doanh này. Rất nhiều doanh nghiệp khi tiến hành thành lập sàn giao dịch bất động sản chỉ vì các mục đích trước mắt mà khơng nghĩ đến phương án dài lâu. Một số sàn giao dịch bất động sản được thành lập ra chỉ với mục đích nâng hoạt động mơi giới nhỏ lẻ lên tầm cao hơn. Vì thế, khi thị trường biến động thì việc đóng cửa, ngừng hoạt động là điều khơng thể tránh khỏi Một số sàn giao dịch bất động sản khác được lập ra chỉ để bán sản phẩm của chính mình, thiếu sự đang dạng hóa sản phẩm bất động sản. Sau khi hồn thành dự án, bán hết sản phẩm của doanh nghiệp mình thì sàn giao dịch bất động sản cũng bỏ khơng. Có thể thấy, việc hợp thực hóa các giao dịch ngầm thơng qua sàn giao dịch bất động sản cũng diễn ra khá phổ biến. Vì mục đích lợi nhuận mà đa số doanh nghiệp bất động sản hiện nay sẵn sàng đánh đổi bằng các hành vi vi phạm 65 thế này. Có thể thấy, vấn đề vi phạm pháp luật của sàn giao dịch bất động sản khơng phải lúc nào cũng xuất phát từ việc thiếu hiểu biết pháp luật. Ngun nhân lớn nhất chính là mức lợi nhuận khổng lồ mà sàn giao dịch bất động sản có thể đạt được khi vi phạm pháp luật. Thêm vào đó, hình phạt đối với các hành vi vi phạm mới chỉ mang tính chất cảnh cáo, chưa đủ sức đẩy lùi vi phạm. Khi ý thức chấp hành pháp luật của các sàn giao dịch bất động sản khơng cao thì sự thắt chặt quản lý của Nhà nước là yếu tố cần thiết. 2.7. Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore 2.7.1. Mơ hình tổ chức SGDBĐS của Singapore Qua mơ hình tổ chức SGD BĐS của Singapore trên cho thấy: tất cả các SGD BĐS của Singapore đều được quản lí theo một hệ thống tập trung và thống nhất, đặt dưới sự kiểm sốt của một cơ quan – cơ quản lí sàn giao dịch bất động sản. Điều này sẽ rất thuận lợi cho việc quản lí và điều tiết của các cơ quan nhà nước đối với các SGD và đối với TT BĐS. Mọi giao dịch BĐS đều phải được đưa lên trên sàn. Thơng tin giao dịch trên sàn sẽ được sàn giao dịch có trách nhiệm báo cáo về cơ quan quản lí của nhà nước nên nhà nước sẽ nắm trực tiếp tình hình hoạt động của các SGD và những thơng tin của thị trường BĐS một cách nhanh chóng và cập nhật Nhìn vào mơ hình tổ chức và quản lí hệ thống các sàn giao dịch trên cho thấy TT BĐS của Singapore được chia làm ba khu vực: khu vực cơng, khu vực BĐS tư nhân; khu vực BĐS cho th * Khu vực bất động sản cơng cộng: Khu vực BĐS này do nhà nước quản lí và kiểm sốt. Các giao dịch BĐS đều phải thơng qua cơ quan nhà nhà nước. Cho dù là mua bán sơ cấp hay thứ cấp thì vẫn thộc thẩm quyền xét duyệt của cơ quan của cơ quan nhà nước. Nhà nước sẽ quyết định phương thức giao dịch, đối tượng giao dịch. Với sự kiểm soát chặt chẽ theo phương thức này của cơ quan nhà nước sẽ ngăn chặn được hiện tượng đầu cơ làm lũng đoạn thị trường * Khu vực bất động sản tư nhân: Đây là khu vực thị trường do các cá nhân tự đầu tư xây dựng để tạo lập HH BĐS cung ứng trên thị trường. Các giao dịch BĐS 66 của khu vực này đều phải thơng qua xác nhận về mặt pháp lí và xác nhận giao dịch ở trên sàn * Khu vực bất động sản cho th: Đây là khu vực có hàng hố bất động sản của các cá nhân được tự do thoả thuận giao dịch với nhau nhưng vẫn phải qua sàn để hồn thiện thủ tục pháp lí khi giao dịch kết thúc, để bảo đảm tính pháp lí cho BĐS Với cách tổ chức và quản lí TT BĐS của Singapore như trên cho thấy mọi hoạt động giao dịch BĐS đều phải qua sàn. Điều này đã làm cho thị trường BĐS của Singapore trở lên minh bạch, khơng còn có hiện tượng giao dịch ngầm trên thị trường. Đồng thời nhà nước kiểm sốt và nắm bắt được hệ thống thơng tin do việc lưu trữ lại dữ liệu, thơng tin hồ sơ của các sàn giao dịch 2.7.2. Kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam Thị trường BĐS của Việt Nam còn non trẻ, đặc biệt là mơ hình sàn giao dịch BĐS còn rất mới mẻ. Nhà nước vẫn còn lúng túng trong cơng tác quản lí vì vậy mà năng lực quản lí thị trường BĐS cũng như quản lí hệ thống các sàn giao dịch BĐS còn rất yếu. Điều đó đặt ra u cầu là các cơ quản lí nhà nước nên học tập, tham khảo cơng tác quản lí của các nước khác trên thế giới và rút kinh nghiệm khi thực hiện cơng việc quản lí Sau khi xem xét và nghiên cứu mơ hình SGD BĐS của Singapore, người viết có một số kết luận rút kinh nghiệm cho cơng tác quản lí và điều tiết về SGD BĐS của Việt Nam như sau: * Về nhận thức: Các cơ quan quản lí nhà nước phải nhận thức được vai trò của sàn giao dịch BĐS đối với TT BĐS và đối với cơ quan quản lí nhà nước trong việc quản lí và điều tiết thị trường BĐS. Để từ đó có sự quan tâm và quản lí tốt hơn đối với hệ thống các sán giao dịch BĐS * Về kinh nghiệm tổ chức và quản lí: Với hiệu quả mà SGD BĐS của Singapore mang lại cho thị trường BĐS đã chứng minh rằng: mơ hình tổ chức và quản lí hệ thống các sàn là rất đúng đắn và hợp lí. Kết luận được rút ra ở đây là: sàn giao dịch BĐS phải kiểm sốt tất cả các hoạt động giao dịch BĐS trên thị 67 trường. Tất cả các giao dịch BĐS muốn được nhà nước cơng nhận tính pháp lí thì phải giao dịch qua sàn và có xác nhận của sàn giao dịch * Về nguồn thơng tin: Sàn là nơi cung cấp mọi thơng tin trên thị trường một cách chính xác cho mọi chủ thể, đặc biệt là cơ quản lí của nhà nước. Để bảo đảm tính chính xác thơng tin trên thị trường do các sàn cung cấp thì các cơ quan nhà nước phải thường xun kiểm tra giám sát các thơng tin được niêm yết trên sàn * Về cơ chế chính sách: Nhà nước cần thực hiện những chính sách tạo điều kiện về mặt thủ tục để các sàn được nhanh chóng đưa vào hoạt động trên thị trường. Đồng thời nhanh chóng xây dựng mơ hình sàn giao dịch chuẩn phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam, để hệ thống các sàn này nhanh chóng mang lại hiệu quả cho TT BĐS29 29 Văn Thị Anh, “SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – MỘT TRONG NHỮNG NỘI DUNG QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN”, cơng trình dự thi giải thưởng “sinh viên nghiên cứu khoa học năm 2009”, người hướng dẫn TS Trần Quang Anh 68 CHƯƠNG III. GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Trong phạm vi nghiên cứu của mình, căn cứ trên những phân tích trên, tác giả đưa ra một số giải pháp mang tính chất tham khảo để góp phần hồn thiện pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Pháp luật là một bộ phận của kiến trúc thượng tầng và thường có xu thế đi theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng. Vì thế, khơng thể tránh khỏi việc xã hội phát sinh những yếu tố mà pháp luật khơng thể lường trước được, dẫn đến những hạn chế khi pháp luật khơng theo kịp thực tế. Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản cũng vậy. Tuy sàn giao dịch BĐS mới hình thành Việt Nam nhưng đã có những bước phát triển khá phức tạp tương ứng với sự phát triển của thị trường BĐS. Pháp luật chưa thể lường trước hết được những yếu tố phức tạp này và còn có phần hạn chế trong việc điều chỉnh sàn giao dịch BĐS. Sau đây là những đề xuất để nâng cao tính khả thi của pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch BĐS Thứ nhất, xây dựng tiêu chí sàn giao dịch bất động sản chuẩn Kể từ khi được thành lập tới nay, chưa có một tiêu chí hay một quy định cụ thể nào về yếu tố chuẩn của sàn giao dịch BĐS. Sàn giao dịch BĐS thành lập, hoạt động một cách ạt, nhưng khơng phân biệt nổi đâu là sàn giao dịch BĐS chuẩn, sàn giao dịch BĐS khơng chuẩn. Bộ xây dựng cũng đã xác định một số tiêu chí cho sự thành lập và hoạt động của sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, đây khơng phải là tiêu chí để khẳng định sàn giao dịch BĐS chuẩn hay khơng. Những điều kiện này chỉ để cơng nhận một sàn giao dịch bất động sản đủ điều kiện để hoạt động chứ chưa hề nói tới chất lượng của sàn giao dịch bất động sản. Trong thực tế, các sàn giao dịch bất động sản nước ta số lượng khá lớn, liên tục có xu thế tăng lên, nhưng chất lượng thì khơng đảm bảo. Sự hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản còn “bát nháo”, mỗi sàn giao dịch bất động sản hoạt 69 động một kiểu, khơng có quy củ. Như vậy, đến bao giờ mới có thể hướng tới tính chun nghiệp khi kinh doanh loại hình dịch vụ này. Chỉ quan tâm tới các yếu tố về cơ sở vật chất của sàn giao dịch bất động sản là chưa đủ; Nhà nước cần song song thúc đẩy việc nâng cao chất lượng của đội ngũ nhân viên, nâng cao chất lượng dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản. Vì thế, cần xây dựng chỉ số chuẩn (thơng tin về giá cả, thơng tin về mặt hàng, chủng loại…) và tiêu chí sàn giao dịch bất động sản chuẩn để có thể xác định chất lượng của sàn giao dịch bất động sản. Mơ hình sàn giao dịch bất động sản chuẩn sẽ là thước đo, chuẩn mực áp dụng trong thực tế. Từ đó, tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển của các sàn giao dịch bất động sản một cách có định hướng. Các tiêu chí về sàn giao dịch bất động sản chuẩn sẽ cần phải quan tâm một cách cụ thể tới quy mơ của sàn giao dịch bất động sản, số lượng nhân viên (khơng chỉ đơn thuần là quy mơ, số lượng nhân viên tối thiểu như quy định của pháp luật hiện nay); quan trọng hơn là chất lượng của người đứng đầu sàn giao dịch bất động sản, đội ngũ nhân viên trên sàn giao dịch bất động sản (đây là yếu tố mang tính quyết định tới việc xác định sàn giao dịch bất động sản chuẩn)… Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch BĐS được thành lập nhằm minh bạch hóa thị trường BĐS, cung cấp thơng tin chính xác, tạo thuận lợi cho việc tiến hành các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, các sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam vẫn chưa làm tốt chức năng của mình. Sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo được tính minh bạch về thơng tin trên sàn thì sao có thể tạo ra sự minh bạch trên thị trường. Việc tiến hành giao dịch các sản phẩm bất động sản theo chu trình khép kín từ khâu cung cấp thơng tin tới bán hàng của một số sàn giao dịch bất động sản đã đi ngược lại ngun tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Vì thế, việc nâng cao tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản là một nhu cầu bức thiết. Vì vậy, cần sát sao trong cơng tác kiểm tra để đảm bảo các sàn giao dịch bất động sản phải cung cấp đầy đủ, chính xác và niêm yết cơng khai các thơng tin liên quan đến tính pháp lý của dự án nhà ở. Hợp đồng hoặc văn bản ủy quyền bán, cho th nhà ở, bảng giá bán, giá cho th nhà ở có đóng dấu xác nhận của chủ đầu tư 70 và biên bản nghiệm thu kỹ thuật đã xây dựng xong phần móng. Ngồi ra, sàn giao dịch bất động sản chỉ được tổ chức bán nhà trên cơ sở hợp đồng, văn bản ủy quyền đã ký với doanh nghiệp có nhà và sau khi chủ đầu tư đã xây dựng xong phần móng. Đây là những vấn đề đã được quy định trong Nghị định 71/2010/NĐCP hướng dẫn Luật Nhà ở. Như vậy, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản sẽ bị siết chặt hơn, những sàn giao dịch bất động sản nào hoạt động theo kiểu chụp giật sẽ bị thị trường đào thải Thứ ba, thực hiện thống nhất trong công tác quản lý nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản là công cụ để Nhà nước quản lý thị trường bất động sản. Để sàn giao dịch bất động sản có thể thực hiện đúng chức năng của mình thì cần có sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, hiện nay cơng tác quản lý Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản còn nhiều bất cập. Theo quy định hiện hành, cơ quan quản lý Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản ở Trung ương là Cục quản lý nhà Bộ Xây dựng, cơ quan quản lý địa phương là Sở xây dựng. Việc phân cấp quản lý như thế những tưởng sẽ tạo ra sự hợp lý và thuận lợi nhưng thực tế lại trở nên nhiêu khê, phức tạp. Trước khi tiến hành hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải gửi hồ sơ bao gồm đăng ký kinh doanh và quy chế hoạt động về Sở Xây dựng địa phương. Sở Xây dựng địa phương sẽ có trách nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa lên website của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Q trình này khơng chỉ mất nhiều thời gian mà thủ tục kiểm tra cũng trở nên phức tạp hơn. Hậu quả của nó đối với các doanh nghiệp, cá nhân muốn thành lập sàn giao dịch BĐS sẽ tạo ra tâm lý ngại tiến hành các thủ tục hành chính; đối với Nhà nước việc quản lý, nắm bắt thơng tin của các sàn giao dịch cũng sẽ gặp nhiều khó khăn. Sự tiếp cận của các sàn giao dịch BĐS với Nhà nước ln phải thực hiện qua các cơ quan trung gian Như vậy, vừa khơng đảm bảo tiến độ về thời gian vừa khơng đảm bảo tính chính xác của thơng tin. 71 Có thể thấy, cần xây dựng cơ chế “một cửa” trong cơng tác quản lý Nhà nước đối với các sàn giao dịch bất động sản. Nhà nước nên cân nhắc việc thành lập một cơ quan chun trách quản lý về sàn giao dịch bất động sản trực thuộc Bộ Xây dựng. Đây sẽ là cơ quan quản lý mọi vấn đề liên quan tới việc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Như vậy, sẽ đảm bảo được việc tiếp cận một cách trực tiếp giữa Nhà nước với các sàn giao dịch bất động sản. Thủ tục hành chính sẽ được cải cách, các sàn giao dịch bất động sản sẽ gặp nhiều thuận lợi hơn trong khâu tiến hành thủ tục thành lập, thay đổi… Nhà nước sẽ trực tiếp quản lý các sàn giao dịch bất động sản, thường xuyên kiểm tra, giám sát và tiến hành xử phạt khi có vi phạm xảy ra. Thứ tư, điều chỉnh chế tài xử phạt vi phạm đối với sàn giao dịch BĐS, thành lập cơ quan chun ngành để kiểm tra hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản Một vấn đề khá nhức nhối hiện nay đó là tình trạng hoạt động “nhốn nháo” của các sàn giao dịch bất động sản. Vi phạm pháp luật trở nên phổ biến và khơng ngừng tăng lên các sàn giao dịch bất động sản. Nguyên nhân cơ bản là do Nhà nước chưa có những chế tài xử phạt đủ sức răn đe đối với các vi phạm của sàn giao dịch bất động sản. Những chế tài xử phạt hiện nay còn q nhẹ, chưa đảm bảo ngăn chặn được vi phạm. Mức phạt cao nhất hiện nay cũng mới chỉ lên tới 70.000.000 đồng và một số hình phạt bổ sung. So với khoản lợi nhuận mà các sàn giao dịch bất động sản có thể thu được thì mức phạt này chẳng thấm vào đâu. Thêm vào đó, cơng tác kiểm tra, giám sát và tiến hành xử phạt cũng vơ cùng lỏng lẻo. Khơng có những quy định cụ thể trong việc rà sốt hoạt động của các sàn giao dịch trên địa bàn một cách thường xun. Cũng chưa có cơ quan chun trách để thực hiện việc này. Sở xây dựng khi phải ơm đồm q nhiều cơng việc cũng chưa sát sao trong việc tiến hành cơng tác này. Gần đây, việc kiểm tra và xử lý các sàn giao dịch bất động sản đã được chú trọng hơn. Nhưng so với những vi phạm hiện nay thì vẫn chỉ như “muối bỏ bể”. Như đã đề cập ở trên, nếu có cơ quan chun trách quản lý về sàn giao dịch bất động sản thì cũng nên có một cơ quan chun thực hiện nhiệm vụ hậu kiểm 72 đối với các sàn giao dịch bất động sản. Chịu trách nhiện cấp phép hoạt động cho các sàn giao dịch bất động sản thì cũng phải chịu trách nhiệm giám sát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. Cơ quan này sẽ thường xun tiến hành kiểm tra, phát hiện và xử lý vi phạm đối với các sàn giao dịch bất động sản vi phạm. Kết hợp với việc nâng cao chế tài xử phạt, hoạt động xử phạt vi phạm hành chính sẽ đạt hiệu quả cao hơn. Từ đó, góp phần ngăn chặn những vi phạm của các sàn giao dịch bất động sản trong tương lai. Thứ năm, ban hành cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản Các sàn giao dịch bất động sản hiện nay hoạt động còn nhỏ lẻ, manh mún, mạnh ai nấy làm, chưa có sự liên kết với các sàn giao dịch BĐS khác. Đơi khi còn có sự cạnh tranh thiếu lành mạnh giữa các sàn giao dịch BĐS, gây thiệt hại cho bản thân sàn giao dịch BĐS và cả khách hàng. Vì thế, cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch BĐS là rất cần thiết Trong thực tế, để hướng tới mục đích liên thơng các sàn giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng đã u cầu các sàn giao dịch bất động sản tham gia mạng các sàn giao dịch bất động sản. Ngày 16/4/2011, mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã tổng kết hoạt động năm 2010 và triển khai kế hoạch năm 2011. Tại thời điểm đó, cả nước có 750 sàn giao dịch BĐS nhưng mới chỉ có 209 đơn vị tham gia mạng sàn giao dịch BĐS, trong đó khu vực phía Nam có 99 thành viên, phía Bắc là 103 và miền Trung là 7. Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam thu hút được gần 4 triệu lượt người truy cập, tăng khoảng 1.4 lần so với năm 2009. Nhiều thơng tin về thị trường bất động sản, chính sách pháp luật của Nhà nước được nhiều người truy cập. Đặc biệt các thơng tin về các sàn giao dịch BĐS đã đăng ký và đủ điều kiện hoạt động thường xun được cập nhật. Tuy nhiên mạng vẫn chưa làm được việc liên kết với các sàn giao dịch BĐS, chưa đưa được những con số cụ thể về giao dịch trong ngày, trong tháng, trong q để khách hàng có thể truy cập30. 30 DiaOcOnline.vn Theo Báo Xây Dựng (2011), “Các sàn giao dịch bất động sản liên thơng”, http://www.diaoconline.vn, ngày 19/04/2011 73 Trước thực trạng đó, cần có những quy định cụ thể, rõ ràng hơn trong việc thực hiện cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản. Sự liên kết này phải dựa trên cơ sở sự thỏa thuận giữa các sàn giao dịch bất động sản, trong khn khổ sự quản lý của Nhà nước. Thơng qua đó, thơng tin trên các sàn giao dịch bất động sản sẽ được sàng lọc một cách rõ ràng, thống nhất và chính xác. Đây sẽ là tiền đề cho sự phát triển sàn giao dịch bất động sản một cách có hệ thống, nâng cao tính chun nghiệp và hiệu quả của sàn giao dịch BĐS. Thứ sáu, tăng cường cơng tác thanh tra, kiểm tra hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản hiện nay được lập ra một cách “ồ ạt” nhưng hoạt động còn chưa hiệu quả, vi phạm pháp luật cũng khá phổ biến. Tuy nhiên, việc phát hiện, xử lý vi phạm trong thực tế còn khá chậm. Vì vậy, cần xử lý nghiêm minh nếu có sai phạm xảy ra; thanh lọc và đình chỉ hoạt động đối với các cơ sở, các sàn giao dịch khơng còn khả năng và khơng hoạt động trên thực tế. Đồng thời, ln cập nhật thơng tin kịp thời về thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên cổng thơng tin chính thức của Bộ xây dựng để thuận lợi cho việc theo dõi và nắm bắt sát sao Sàn giao dịch bất động sản vẫn là một mơ hình còn khá mới mẻ ở nước ta Vì thế, việc còn những hạn chế nhất định là điều khơng thể tránh khỏi. Vấn đề quan trọng là dám nhìn nhận những hạn chế, thiếu sót để đề ra giải pháp khắc phục kịp thời. Với những hạn chế đã được chỉ ra, những giải pháp đề xuất góp phần hướng tới việc hồn thiện pháp luật về sàn giao dịch bất động sản như trên; Hy vọng rằng, sàn giao dịch bất động sản trong tương lai sẽ phát triển lành mạnh hơn, thể hiện một cách tốt nhất vai trò là cơng cụ điều tiết thị trường bất động sản, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản 74 KẾT LUẬN Hoạt động của các thể chế trung gian, hỗ trợ thị trường bất động sản nói chung và dịch vụ sàn giao dịch động sản nói riêng là yếu tố quan trọng góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản. Sự ra đời của loại hình kinh doanh dịch vụ này có tác động hỗ trợ tích cực cho hoạt động của các chủ thể kinh doanh bất động sản. LKDBĐS năm 2014 ra đời, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động dịch vụ SGDBĐS, đã phần nào khắc phục được những yếu kém trong hoạt 75 động SGDBĐS, định hướng cho hoạt động dịch vụ trên SGDBĐS phát triển lành mạnh. Sau gần 20 năm ra đời và phát triển thị trường BĐS Việt Nam đã có những đóng góp to lớn cho nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên TT BĐS còn nhiều tồn tại, điển hình là hiện tượng giao dịch ngầm, các thơng tin về thị trường khơng được cơng khai làm cho TT BĐS phát triển khơng minh bạch và khơng lành mạnh. Vì vậy, u cầu cấp thiết là phải thực hiện các biện pháp làm cho TT BĐS lành mạnh và minh bạch Một giải pháp để khắc phục tồn tại của thị trường đó là những quy định của pháp luật tạo cơ sở pháp lí cho sự ra đời của các sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên qua thực tế cho thấy hiện trạng hoạt động của các SGD BĐS hiện nay còn rất nhiều bất cập, có nhiều hành vi lách luật, lợi dụng kẽ hở của pháp luật để hoạt động. Các SGD hoạt động khơng theo một quy trình chuẩn. Sở dĩ có hiện tượng này là do cho đến nay nhà nước vẫn chưa có biện pháp quản lí các SGD BĐS hiệu quả. Chính những thực trạng trên mà người viết mới có hướng nghiên cứu về hoạt động quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS. Đề tài tập trung vào mục tiêu cơ bản là: Phân tích hiện trạng hoạt động của các SGD BĐS và đề xuất phương án quản lí của nha nước đối với các SGD BĐS hiệu quả và khoa học, để TT BĐS Việt Nam có một mạng lưới các SGD BĐS hoạt động hiệu quả trong khn khổ pháp lí Về mặt lí luận, đề tài đề tài làm sáng tỏ những vấn đề cơ bản về BĐS, TT BĐS, những nội dung cơ bản về SGD BĐS Về mặt thực tiễn: Đề tài phân tích thực trạng hoạt động quản lí nhà nước đối với các SGD BĐS thơng qua thực trạng hoạt động của các SGD BĐS. và đúc rút kinh nghiệm tổ chức và quản lí SGD BĐS của nước ngồi Trên cơ sở lí luận và thực trạng nghiên cứu, chúng có đề xuất phương án quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS đồng thời có một số kiến nghị để việc quản lí các SGD BĐS được hiệu quả hơn Qua việc nghiên cứu đề tài, chúng em đã có nhận thức sâu sắc hơn đối với dịch vụ SGDBĐS đề xuất số giải pháp góp phần phát triển dịch vụ SGDBĐS trong giai đoạn thị trường bất động sản “đóng băng” như hiện nay. Năm 76 2015, thị trường BĐS đã có nhiều biến chuyển, thị trường đang “ấm dần” lên, các giao dịch đang phát triển theo chiều hướng gia tăng; nhu cầu giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư của khách hàng vẫn song song tồn tại với giao dịch trên SGDBĐS. Theo đó, dịch vụ mơi giới trên SGDBĐS đã, đang và sẽ ln là dịch vụ quan trọng, hữu ích thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1) Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 2) Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 77 3) Nghị định số 76/2015/NĐCP ban hành ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 4) Nghị định 121/2013/NĐ CP bao gồm các hành vi vi phạm các quy định của pháp luật về thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 5) Thơng tư số 13/2008/TTBXD về hướng dẫn thực hiện một số nội dung c Nghị định số 153/2007/NĐCP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 6) TS Dỗn Hồng Nhung (2009), Hồn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 7) TS Nguyễn Quang Tuyến, TS Trần Quang Huy (2009), Giáo trình Pháp luật về Kinh doanh bất động sản, NXB Tư pháp, Hà Nội 8) Nguyễn Quang Tuyến (2012), Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội 9) Văn Thị Anh, “SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – MỘT TRONG NHỮNG NỘI DUNG QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN”, cơng trình dự thi giải thưởng “sinh viên nghiên cứu khoa học năm 2009”, người hướng dẫn TS Trần Quang Anh 10) Nguyễn Thị Nhung (2010), Pháp luật về cơ cấu tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch Bất động sản tại Việt Nam”, Khóa luận tốt nghiệp, Khoa Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội 11) Nguyễn Thị Hiển, “Hồn thiện pháp luật về dịch vụ mơi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học năm 2015, người hướng dẫn PGS.TS Dỗn Hồng Nhung 12) Hồ Quang Huy (2011), “Đăng ký bất động sản và vấn đề minh bạch hóa thơng tin về tình trạng pháp lý của bất động sản”, đăng trên http://moj.gov.vn vào ngày 21/10/2011 13) Thúy Ngân/Info TV (2012), “Yêu cầu báo cáo kết quả giao dịch bất động sản qua sàn”, http://vov.vn, ngày 04/07/2012 14) Trung Kiên (2012), Báo cáo giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản: Một bước tiến mới, http://tinnhanhchungkhoan.vn , (ngày 24/7/2012). 78 15) Hồng Lan (2013), Khơng thể bỏ mặc thị trường bất động sản, http://www.vnexpress , (ngày 02/4/2013) 16) Diệu Vy, “Nhìn lại các chu kỳ thăng trầm của thị trường bất động sản”, đăng ngày 15/02/2012 lúc 22:00 trên : http://thongtinduan.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=5471:nhin licacchukthngtrmcathtrngbs&catid=8:chinhsachphaply&Itemid=7 17) Bùi Hồ (2014), Luật kinh doanh bất động sản 2014 – quy định mới bảo vệ quyền lợi của người mua, th mua bất động sản hình thành trong tương lai, http://www.vuanhlaw.com.vn , (ngày 17/12/2014). 18) Ngọc Mai (2014), Giao dịch qua sàn bất động sản: Khơng quản được thì bỏ, http://www.tienphong.vn , (ngày 19/6/2014). 19) Kim Ngân (2014), Giao dịch bất động sản qua sàn: Cần bổ sung thêm quy định để quản lý chặt chẽ, http://congan.com.vn , (ngày 11/3/2014). 20) Trần Cao Thức – Phạm Minh Hồng (2014), VPLS Trí & cộng sự, “Chính sách đối với sàn giao dịch bất động sản”, http://www.diaocvietnam.org.vn , (ngày 14/5/2014). 79 ... CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG II: PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG... sinh viên để hồn thiện tiểu luận CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái qt về sàn giao dịch bất động sản. và dịch vụ sàn giao dịch bất ... khó quản lý, tránh được tình trạng “đầu cơ bất động sản gây những sóng gió trong thị trường bất động sản 1.2. Khái qt chung về pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 1.2.1. Khái niệm pháp luật dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Dù hình thành muộn so với các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường