Bài giảng pháp luật kinh doanh bất Động sản ( combo full slides 3 bài )

Bài 1. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH BĐS BÀI 2. QUY ĐỊNH CỤ THỂ ĐỐI VỚI KDBĐS BÀI 3. PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI KINH DOANH DỊCH VỤ BĐS ------------------------ Bài 1. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH BĐS BÀI 2. QUY ĐỊNH CỤ THỂ ĐỐI VỚI KDBĐS BÀI 3. PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI KINH DOANH DỊCH VỤ BĐS ------------------------

BÀI GIẢNG

PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

-NỘI DUNG

+ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

+ Tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng trên đất; + Tài sản khác gắn liền với đất đai;

+ Tài sản khác do pháp luật quy định.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

1 Các khái niệm cơ bản:

1.2 Thị trường bất động sản:

1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản:

- Theo nghĩa hẹp: TTBĐS là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản.

- Theo nghĩa rộng: TTBĐS là tổng hòa các quan hệ xã hội và các yếu tố giúp cho hoạt động giao dịch bất động sản được

hình thành, tồn tại và hoạt động (như quan hệ giữa các chủ thể trong việc tạo lập, giao dịch đối với bất động sản; hỗ trợ giao dịch bất động sản; các quan hệ tài chính, định hướng sự phát triển của thị trường v.v).

- Trước 18/12/1980 (ngày Hiến pháp 1980 có hiệu lực thi hành)

- Từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành).

- Từ 15/10/1993 đến nay

 Những hạn chế của TTBĐS Việt Nam: - Mang tính tự phát, chưa ổn định.

- TTBĐS phi chính quy hoạt động mạnh với nhiều bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý để tham gia giao dịch trên thị trường.

- Quản lý của Nhà nước đối với thị trường còn yếu kém.

- Đầu cơ khá phổ biến, làm biến dạng quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.1 Khái niệm:

- Kinh doanh: là việc thực hiện một hoặc một số hoặc tất cả các công đoạn của

quá trình đầu tư từ tạo lập đến tiêu thụ và cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lời.

- Hoạt động kinh doanh bất động sản: bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh

doanh dịch vụ bất động sản.

+ Kinh doanh bất động sản: là việc đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản  Nhằm

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :

2.2 Nguyên tắc của hoạt động kinh doanh bất động sản:

- Chủ thể tham gia HĐKDBĐS bình đẳng

trước pháp luật, được tự do thỏa thuận trên cơ sở phù hợp pháp luật và quyền – lợi ích hợp pháp của nhau.

- Bất động sản đưa vào HĐKDBĐS phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

- HĐKDBĐS phải công khai, minh bạch.

Mọi tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước đều được phép hoạt động kinh doanh BĐS, nhưng phải đáp ứng điều kiện bắt buộc sau:

- Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; trừ trường hợp môi giới bất động sản, cá nhân vẫn được tiến hành.

- Phải có vốn pháp định (áp dụng cho kinh doanh BĐS);

- Phải đăng ký kinh doanh BĐS;

- Kinh doanh dịch vụ BĐS phải có chứng chỉ hành nghề.

Hồ sơ chứng minh điều kiện về vốn:

+ Biên bản góp vốn/Quyết định giao vốn/Bản đăng ký vốn; + Xác nhận của ngân hàng về số tiền ký quỹ đối với vốn góp bằng tiền (chỉ được giải tỏa sau khi được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh);

+ Chứng thư định giá còn hiệu lực của tổ chức định giá đối với vốn góp bằng tài sản.

* Đăng ký kinh doanh bất động sản:

Mọi tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước đều có

quyền thành lập doanh nghiệp và đăng ký hoạt động kinh doanh trừ một số chủ thể không được thành lập, quản lý, góp vốn vào doanh nghiệp (điều 13 Luật

Doanh nghiệp).

- Tổ chức, cá nhân trong nước:

+ Đầu tư tạo lập hoặc mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

+ Đầu tư cải taọ đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê;

+ Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài: + Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng.

* Kinh doanh dịch vụ bất động sản: các chủ thể trong, ngoài nước đều được kinh

doanh các loại hình dịch vụ bất động sản.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.4 Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS:

- Kinh doanh BĐS: quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; bất động sản khác theo quy định pháp luật.

- Kinh doanh Dịch vụ BĐS: các dịch vụ.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.4 Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS:

2.4.1 Quyền sử dụng đất đưa vào giao dịch kinh

doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Không có tranh chấp;

- Còn thời hạn sử dụng đất;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc theo quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền;

- Có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.4 Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS:

2.4.1 Quyền sử dụng đất

* Thuộc đối tượng được phép kinh doanh: là loại đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của Luật đất đai:

- Đất mà người sử dụng đất sử dụng dưới hình thức + giao có thu tiền sử dụng đất;

+ thuê mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

+ thuê mà trả tiền thuê đất hàng năm nhưng trên đất có tài sản gắn liền (cây lâu năm, hạ tầng, công trình trên đất…).

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.4 Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS:

2.4.1 Quyền sử dụng đất

* Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: áp dụng kể từ ngày 01/8/2009.

- Các loại giấy chứng nhận hợp pháp trước 01/8/2009 vẫn có giá trị, không cần đổi sang giấy mới, nếu có nhu cầu sẽ được đổi sang giấy mới hoặc khi thực hiện giao dịch thì người nhận quyền sẽ được cấp giấy mới:

+ giấy đỏ; + giấy hồng.

- Giấy tờ hợp lệ: khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai.

Lưu ý: kể từ ngày 01/01/2008 trở đi, đất có giấy tờ hợp lệ chỉ được đưa vào giao

dịch trong 02 trường hợp:

- để thừa kế quyền sử dụng đất;

- người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ, giấy hồng) trước ngày 01/11/2007 mà vẫn chưa được cấp giấy.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.4 Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS:

2.4.1 Quyền sử dụng đất

* Đất không có tranh chấp: nếu có tranh chấp thì phải giải quyết xong tranh chấp thì mới được đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh.

* Còn thời hạn sử dụng đất:

- Đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối của hộ gia đình, cá nhân: giao - 20 năm; thuê – không quá 20 năm;

- Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất của hộ gia đình, cá nhân: giao - 50 năm; thuê – không quá 50 năm;

- Đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở: 70 năm;

- Các trường hợp còn lại: xác định theo dự án đầu tư (theo nhu cầu của người sử dụng) nhưng Nhà nước cho phép sử dụng tối đa không quá 50 năm hoặc trường hợp đặc biệt là không quá 70 năm.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.4 Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS:

2.4.2 Nhà, công trình xây dựng: đưa vào giao dịch

kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

- Đảm bảo chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng (đối với nhà, công trình mới); hoặc theo thỏa thuận của các bên (đối với nhà, công trình đã qua sử dụng);

- Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc theo quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền;

- Không nằm trong khu vực cấm xây dựng;- Có hồ sơ theo quy định.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.4 Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS:

2.4.2 Nhà, công trình xây dựng :

* Có hồ sơ theo quy định:

- Nhà, công trình xây dựng đã có sẵn: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất;

- Nhà, công trình đang xây dựng: + giấy phép xây dựng; hoặc

+ hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phệ duyệt;

- Nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng:

+ thiết kế bản vẽ thi công; + hồ sơ hoàn công;

+ biên bản nghiệm thu bàn giao;

- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: + hồ sơ dự án;

+ thiết kế bản vẽ thi công;

+ tiến độ xây dựng đã được phê duyệt.

+ giao đất, cho thuê đất;

+ đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Từ người có quyền sử dụng đất: tham gia vào các giao dịch quyền sử dụng đất Tùy chủ thể mà được tham gia vào các giao dịch khác nhau.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :

2.5 Xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh BĐS2.5.1 Từ Nhà nước:

* Đã được giải phóng mặt bằng * Chưa được giải phóng mặt bằng:

- Nhà nước chỉ thu hồi đất để giao hoặc cho thuê đối với một số dự án phát triển kinh tế quan trọng được pháp luật quy định, như:

+ đầu tư xây dựng KCN, KCNC, KKT; + các dự án thuộc nhóm A;

+ các dự án ODA;

+ dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài nhưng không thể đầu tư trong KCN, KCNC, KKT;

+ dự án khu dân cư (dự án hạ tầng khu dân cư và dự án nhà ở); + trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp;

+ khu kinh doanh tập trung (khu thương mại - dịch vụ tổng hợp; khu vui chơi, giải trí ngoài trời; khu chăn nuôi tập trung v.v)…

- Các dự án phát triển kinh tế còn lại không được quy định thì chủ đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất)  Nhà nước không được can thiệp.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :

2.5 Xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh BĐS

2.5.2. Từ người có quyền sử dụng đất: tham gia vào các giao dịch quyền sử

dụng đất (chuyển nhượng, để thừa kế, tặng, cho, góp vốn, cho thuê quyền sử dụng đất) Tùy chủ thể mà được tham gia vào các giao dịch khác nhau.

- Tổ chức kinh tế trong nước: có quyền sử dụng đất từ nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận góp vốn hoặc thuê quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế do người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành lập: có quyền sử dụng đất từ nhận chuyển nhượng (chỉ trong KCN, KCNC, KKT); nhận thừa kế và nhận tặng, cho quyền sử dụng đất (nều thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam); nhận góp vốn hoặc thuê quyền sử dụng đất (nếu thực hiện dự án đầu tư thì chỉ được thuê đất trong KCN, KCNC, KKT).

- Tổ chức kinh tế do tổ chức, cá nhân nước ngoài thành lập: có quyền sử dụng đất từ nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (không được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân); thuê quyền sử dụng đất (nếu thực hiện dự án đầu tư thì chỉ được thuê đất trong KCN, KCNC, KKT).

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :

2.5 Xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh BĐS

2.5.2. Từ người có quyền sử dụng đất: tham gia vào các giao dịch quyền sử

dụng đất Tùy chủ thể mà được tham gia vào các giao dịch khác nhau.

Lưu ý:

a Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thành lập) được nhận chuyển nhượng một số dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước:

+ Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh doanh tập trung có cùng chế độ sử dụng đất (khu thương mại-dịch vụ tổng hợp; khu du lịch, không bao gồm khu du lịch sinh thái; khu vui chơi giải trí ngoài trời; khu chăn nuôi gia súc, gia cầm tập trung);

+ Dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao;

+ Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn; + Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh;

+ Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :

2.5 Xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh BĐS2.5.2 Từ người có quyền sử dụng đất:

Lưu ý:

b Việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài:

* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: được cơ quan có thẩm quyền cho phép cứ trú từ

03 tháng trở lên được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu thuộc đối tượng:- có quốc tịch Việt Nam;

- có gốc Việt Nam:

+ về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam;+ có công đóng góp đối với đất nước;

+ nhà văn hóa, khoa học, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam;

+ người có vợ hơặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống trong nước;

- có gốc Việt Nam nhưng không thuộc các đối tượng trên, được cơ quan có thẩm quyền của VN cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại VN từ 03 tháng trở lên được sở hữu 01 nhà ở riêng lẻ hoặc 01 căn hộ

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :

2.5 Xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh BĐS2.5.2 Từ người có quyền sử dụng đất:

Lưu ý:

b Việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài:

* Tổ chức, cá nhân nước ngoài: từ ngày 01/01/2009, được sở hữu nhà ở tại Việt

Nam nếu thuộc đối tượng:

- Cá nhân nước ngoài: đang sinh sống tại VN, cư trú từ 01 năm trở lên, thuộc trường hợp:

+ đầu tư trực tiếp tại Việt Nam hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp;

+ có công đóng góp được Chủ tịch nước tặng thưởng Huân chương, Huy chương; hoặc đóng góp đặc biệt được TTCP quyết định;

+ đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; + kết hôn với công dân Việt Nam.

 Sở hữu 01 căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại với thời hạn 50 năm.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :

2.5 Xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh BĐS2.5.2 Từ người có quyền sử dụng đất:

Lưu ý:

b Việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài:

* Tổ chức, cá nhân nước ngoài: từ ngày 01/01/2009, được sở hữu nhà ở tại Việt

Nam nếu thuộc đối tượng:

- Tổ chức nước ngoài đáp ứng điều kiện: + đang hoạt động đầu tư tại Việt Nam;

+ không có chức năng kinh doanh bất động sản;

+ có nhu cầu nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp.

 Sở hữu 01 hoặc một số căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại cho những người đang làm việc trong doanh nghiệp với thời hạn theo thời hạn đầu tư, kể cả thời gian gia hạn.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.6 Hình thức sử dụng đất:

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất; - Giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

- Thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

 Tùy từng chủ thể sử dụng đất và mục đích sử dụng đất mà hình thức sử dụng đất sẽ được xác định khác nhau  quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói riêng và chủ thể kinh doanh BĐS nói chung cũng khác nhau.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.6 Hình thức sử dụng đất:

* Giao đất không thu tiền sử dụng đất  không kinh doanh.* Lựa chọn hình thức sử dụng đất  kinh doanh.

* Tổ chức kinh tế trong nước:

- Không được thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở để bán/bán và cho thuê  giao đất có thu tiền sử dụng đất;- Các mục đích sử dụng đất khác (các dự án đầu tư vào mục đích khác)  lựa chọn giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

- Không được giao đất không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp xây dựng kết cấu hạ tầng chung trong KCN, KCNC, KKT);

- Hầu hết các dự án khi sử dụng đất được lựa chọn giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất (trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả trọn một lần).

* Tổ chức, cá nhân nước ngoài:- Không được giao đất;

- Hầu hết các dự án khi sử dụng đất phải thuê đất, nhưng được lựa chọn trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả trọn một lần tiền thuê đất cho cả thời gian thuê.

* Doanh nghiệp liên doanh do tổ chức trong nước góp vốn bằng quyền sử dụng đất: kế thừa hình thức.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :

2.7 Quyền của chủ thể HĐKDBĐS: đối với

quyền sử dụng đất và đối với tài sản trên đất

2.7.1 Quyền đối với quyền sử dụng đất:

- Quyền chung của người sử dụng đất;

- Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;- Quyền giao dịch quyền sử dụng đất.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :

2.7 Quyền của chủ thể HĐKDBĐS: đối với quyền sử dụng đất và đối với tài

sản trên đất

2.7.1 Quyền đối với quyền sử dụng đất:

* Quyền giao dịch quyền sử dụng đất: để tiến hành quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất, phải đáp ứng 02 nhóm điều kiện:

- Điều kiện chung:

+ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ đất không tranh chấp; + còn thời hạn sử dụng đất;

+ quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; + điều kiện về công chứng, chứng thực hợp đồng.

- Điều kiện riêng:

+ hình thức sử dụng đất phải là giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

+ trên đất phải có tài sản/công trình kiến trúc/kết cấu hạ tầng phù hợp.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :

2.7 Quyền của chủ thể HĐKDBĐS: đối với quyền sử dụng đất và đối với tài sản trên đất2.7.1 Quyền đối với quyền sử dụng đất:

* Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của từng chủ thể sau khi đáp ứng các điều kiện quy định.- Tổ chức kinh tế trong nước: sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất

+ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;+ tặng, cho quyền sử dụng đất;

+ góp vốn bằng quyền sử dụng đất;+ cho thuê quyền sử dụng đất;

+ thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài: sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê+ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ góp vốn bằng quyền sử dụng đất;+ cho thuê quyền sử dụng đất;

+ thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

+ sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất: như tổ chức kinh tế trong nước;

+ sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: như tổ chức, cá nhân nước ngoài.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.7 Quyền của chủ thể HĐKDBĐS:

2.7.2 Quyền đối với tài sản trên đất:

Các chủ thể kinh doanh bất động sản đều có các quyền đối với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất, cụ thể:

- Bán, cho thuê tài sản trên đất; - Góp vốn bằng tài sản trên đất;

- Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản trên đất.

* Lưu ý: quyền đối với nhà ở của Người VN định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài:

- Người VN định cư ở nước ngoài: có quyền bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở, thế chấp nhà ở; cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng - Tổ chức, cá nhân nước ngoài:

+ Bán, tặng cho nhà ở sau thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp gcn; + Để thừa kế, thế chấp nhà ở;

+ Ủy quyền quản lý nhà ở.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.8 Nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh BĐS:

- Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất; - Nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước:

- Nghĩa vụ công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.- Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.8 Nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh BĐS:

* Nghĩa vụ công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.

Thông tin về BĐS được chủ thể kinh doanh BĐS công khai tại sàn giao dịch BĐS và trên các phương tiện thông tin đại chúng với nội dung cụ thể gồm:

- Loại BĐS: nhà (riêng lẻ, chung cư, nhà vườn, biệt thự, nhà liền kề), văn phòng, khách sạn, cửa hàng, siêu thị, nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi, quyền sử dụng đất (nông nghiệp hay phi nông nghiệp) v.v;

- Vị trí BĐS: địa chỉ cụ thể hoặc tên dự án, ký hiệu từng lô đất, ký hiệu từng căn hộ;- Thông tin quy hoạch có liên quan BĐS;

- Quy mô, diện tích của BĐS: diện tích đất, diện tích xây dựng, số tầng, diện tích sàn, diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng v.v.;

- Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng và chất lượng BĐS: kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái, năm xây dựng, cấp, hạng công trình;

- Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ kỹ thuật, xã hội có liên quan BĐS;

- Tình trạng pháp lý của BĐS: hồ sơ, giấy tờ về quêền sở hữu, sử dụng và giấy tờ liên quan;- Các hạn chế về quyền: quyền của người thứ ba, thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ v.v.;

- Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS;- Các thông tin khác.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.8 Nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh BĐS:

* Nghĩa vụ công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.

- Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch

- Thời gian thực hiện công khai tối thiểu 07 (bảy) ngày tại Sàn giao dịch - Thông tin về tên dự án, loại, số lượng bất động sản, địa điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải được đăng tải:

+ tối thiểu 03 (ba) số liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương; + tối thiểu 01 (một) lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án và + trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch bất động sản

- Chi phí đăng tải thông tin do chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả;

- Hết thời hạn công khai, chủ đầu tư được tổ chức giao dịch đối với BĐS đã công khai theo hình thức bốc thăm hoặc đấu giá.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.9 Hợp đồng trong kinh doanh BĐS:

- Phải lập thành văn bản;

- Đảm bảo những nội dung chủ yếu theo quy định pháp luật

- Được công chứng hoặc chứng thực theo thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật

Đối với giao dịch quyền sử dụng đất của:

+ Hộ gia đình, cá nhân: được lựa chọn công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã;

+ Các chủ thể khác: công chứng tại Phòng công chứng;

+ Giao dịch quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế: xác nhận của Ban Quản lý;

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

2 Hoạt động kinh doanh bất động sản :2.10 Giá trong HĐKDBĐS:

- Giá Nhà nước quy định:

+ Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá BĐS đối với BĐS thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước để phục vụ đối tượng chính sách

- Giá trúng đấu giá: khi Nhà nước hoặc các chủ thể kinh doanh BĐS tổ chức đấu giá BĐS.

- Giá do các bên thỏa thuận trong giao dịch BĐS hoặc cung cấp dịch vụ BĐS.

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

3 Hệ thống pháp luật đối với HĐKDBĐS:

- Pháp luật đất đai: xác lập quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh bất động sản.

- Pháp luật doanh nghiệp: sự hình thành, tổ chức, hoạt động và chấm dứt sự tồn tại của chủ thể kinh doanh BĐS.

- Pháp luật đầu tư: dự án đầu tư BĐS.

- Pháp luật xây dựng: quy hoạch xây dựng; tạo lập hàng hóa

BÀI 2 QUY ĐỊNH CỤ THỂ ĐỐI VỚI KDBĐS

-1 Kinh doanh quyền sử dụng đất:

1.1 Khái niệm: là việc đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để

chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

1.2 Nguyên tắc:

- Tiến hành thông qua hành vi chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất;

- Gắn với hạ tầng đã đầu tư xây dựng trên đất;

- Phù hợp quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng; - Quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh;

- Phải lập thành hợp đồng với những nội dung chủ yếu theo quy định pháp luật.

BÀI 2 QUY ĐỊNH CỤ THỂ ĐỐI VỚI KDBĐS

1 Kinh doanh quyền sử dụng đất:

1.3 Hình thức đầu tư:

- Đầu tư cải tạo đất và xây dựng công trình hạ tầng;

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đầu tư công trình

- Chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất theo thỏa thuận giữa các bênhoặc đấu giá quyền sử dụng đất.