Bài Tập Lớn - Kinh Doanh Bất Động Sản - Chủ Đề - Quá Trình Hình Thành Và Phát Triển Thị Trường Bđs Việt Nam Và Sự Cần Thiết Cần Có Sự Điều Chỉnh Của Pháp Luật

Chủ đề : Quá trình hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam cần thiết cần có điều chỉnh pháp luật Tổng quan chung 1.1 Bất động sản Có nhiều cách đưa định nghĩa bất động sản nhiên nhìn góc độ pháp lý khái niệm bất động sản quy định đạo luật khác qua thời kì Hiện quy định cụ thể luật dân 2015 sau : Điều 107 Bất động sản động sản Bất động sản bao gồm: a Đất đai; b Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d Tài sản khác theo quy định pháp luật Cách liệt kê đưa cách tổng quát việc nhận dạng đâu bất động sản đồng thời khoản d điều dự phòng nhằm mở hướng tư rộng giúp cho điều khoản tránh khỏi tình trạng lỗi thời sau có xuất tài sản khác mà quy định pháp luật coi bất động sản 1.2 Thị trường Bất động sản Có nhiều quan điểm khác định nghĩa thị trường Bất động sản, chất khái niệm bất động sản có nhiều cách đưa định nghĩa khác Tuy nhiên cách định nghĩa Bất động sản ( luật dân 2015) luật kinh doanh bất động sản 2014 kinh doanh bất động sản ( “Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”) ( khoản điều luật kinh doanh BDS 2014) mà đưa khái niệm thị trường bất động sản sau: - Thị trường BĐS nơi diên hoạt động đầu tư vốn vốn để kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi 1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản - Có đối tương vô đặc biệt : Bất động sản dịch chuyển , tính lâu bền, giá trị sử dụng phong phú - Thị trường BĐS thị trường diễn giao dịch liên quan đến BDDdS lợi ích chứa đựng bất động sản thơng qua giấy tờ pháp lý quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS - Ngoài chịu tác động quy luật hồng hóa: Quy luật cung – cầu, quy luật cạnh tranh chịu chi phối nhà nước sách pháp luật nhà nước - Giá trị lớn, độ an tồn cao, tính khoản thấp loại tài sản - Gắn liền với thị trường có liên quan thị trường tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường bảo hiểm,… - Sự phát triển kéo theo đời phát triển ngành nghề tư vấn, mua giới, quảng cáo,… Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản 2.1 Các giai đoạn hình thành phát triển thị trường bất động sản Quá trình hình thành phát triển thị trường BĐS trình tất yếu khách quan gắn liền với trình phát triển sản xuất hàng hóa Cơ sở kinh tế - xã hội đời tồn sản xuất hàng hóa phân công lao động người sản xuất người sản xuất khác, quan hệ khác tư liệu sản xuất quy định Con người nhu cầu ăn mặc,làm việc, lao động , nhà nhu cầu khơng thể thiếu cộng sống Ổn định chỗ công việc người cần làm trước bắt tay vào thực dự định Hiện dân số tăng nhanh q trình thị hóa diễn nhanh chóng, mức sống người tăng lên, Nhu cầu nhà ở, đất đai tăng lên đất đai nhà có hạn, việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hoạt động tất yếu phải xảy Bên cạnh đó, yếu xã hội lí, thói quen, tập qn ảnh hưởng đến nhu cầu bất động sản Ngày nay, sống thị ngày phát triển, số hệ gia đình giảm đi, nhu cầu sống riêng tăng lên, điều mong muốn có phịng riêng nên nhu cầu mở rộng chỗ tăng lên Điều nguyên nhân làm nhu cầu BĐS tăng lên Trong kinh tế thị trường mà có cầu, lợi nhuận mà cầu mang lại lớn, pháp luật lại khơng cấm tất yếu người ta tìm cách đáp ứng cung Cung cầu gặp sở pháp luật tất yếu hình thành thị trường Nền kinh tế vận hành theo chế thị trường, yếu tố đầu vào, đầu trở thành hàng hóa hình thành loại thị trường chun biệt phát triển cở mức độ khác Trong điều kiện đó, khơng thừa nhận BĐS hàng hóa, không thừa nhận thị trường bất động sản, tạo nên khuyết thiếu, đồng hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy chế thị trường tới vận hành kinh tế Thị trường bất động sản phận hệ thống thị trường, có nghĩa thị trường bất động sản loại thị trường, tồn phát triển quy luật riêng chịu ảnh hưởng loại thị trường khác.Xã hội phát triển, nhà đất có vai trò quan trọng Việt Nam phát triển kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa phải hiểu rõ thị trường bất động sản phận cấu thành thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế Việc xây dựng kinh té thị trường nhiều thời gian cho việc hồn thiện thị trưởng bất động sản Có thể khẳng định hình thành, tồn tại, phát triển thị trường BĐS trước mắt mà lâu dài Quá trình hình thành phát triển TTBĐS nước ta chia hai thời kỳ: Thời kì thú nhất, thời kỳ trước bước vào cơng đổi kinh tế ( từ 1986 trở trước) TTBĐS Việt Nam có từ lâu, khẳng định có từ trước nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đời, lấy mốc từ 1986 trở trước, TTBĐS nước ta phát triển qua gia đoạn : - Trước năm 1960 chủ yếu tư nhân mua bán với thỏa thuận tiền mặt vàng chủ yếu không thông qua Nhà nước - Những năm 1974 – 1975 Hà Nội thú điểm lần bán nhà cho dân trả dần khu Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương, với khoảng 600-700 hộ Có thể nói dạng kinh doanh nhà nhà nước thực hiện, tiếc sau chiến tranh mà phải dừng lại - Năm 1986 thay đổi cách việc kinh doanh BĐS Có thể nhận thấy rằng: TTBĐS nước ta hình thành từ trước thời kì đổi kinh tế, nhìn chung giai đoạn TTBĐS cịn sơ khai, hoạt động thị trường đơn giản, tự phát thị trường khơng thống không công nhận Nhà nước Mặc dù không công nhận Nhà nước hoạt động TTBĐS Việt Nam gia tăng số lượng, quy mô mức độ tác động đến nhiều lĩnh vực kinh tế - xã hội Thời kì thứ 2, thời kì đổi mới, phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội Chủ nghĩa ( từ 1987 đến nay) Từ nước ta chuyển từ kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa từ Luật Đất đai đời, TTBĐS nước ta phát triển nhanh Có thể điểm qua số mốc sau: - Giai đoạn 1993-1994 ( Cơn sốt lần 1) * Nguyên nhân: Luật đất đai 1993 đời có quy định Giao đất nơng nghiệp, đất cho hộ gia đình để họ ổn định sản xuất , kinh doanh lâu dài bật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều 10 luật Cùng với luật dân 1995 có quy định tài sản bất động sản, điều kiện hợp đồng mua bán tài sản, Thêm vào quy định thừ kế, chuyển nhượng, cho thuê , chấp, kích thích nhanh chóng hoạt động kinh doanh BĐS phát triển Sau thời gian hội nhập đến 1993 kinh tế ghi nhận tín hiệu tăng trưởng, phát triển đột phá kéo theo sốt đất thị nơi hình thành phát triển mạnh mẽ nhà máy cơng nghiệp lớn điều làm cho nhu cầu đất kinh doanh đất nhà đô thị phát triển * Biểu hiện: Nhu cầu quyền sử dụng đất tăng lên thành sốt - Giai đoạn 1995-1999 ( Đóng băng lần 1) * Nguyên nhân: Nguyên nhân sách vĩ mô biến động kinh tế Nghị định 18/1995/NĐ-CP ban hành ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh Quyền Nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất làm cho giới đầu chùn tay Nhà đầu phải bán đất để trả nợ cho ngân hàng * Biểu hiện: Sau sốt mạnh thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn đóng băng kéo dài năm - Giai đoạn 2001- 2002 ( Cơn sốt lần 2) * Nguyên nhân:- Chủ trương cho phép Việt kiều mua nhà làm cho nhà đầu tư kì vọng lượng vốn lớn đổ thị trường Bất động sản nước GDP năm 2000-2001 tăng 6,8 % so với 1999 với lạm pháp ổn định làm cho nhà đầu tư kì vọng tăng trưởng trở lại thị trường BĐS Luật đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm hạn chế thời điểm gấp rúp ban hành văn luật điều chỉnh quy định luật đất đai 1993 Ví dụ nghị định 181/2004 cấm mua bán đất , thị 05 thành phố Hồ Chí Minh ngày 29/10/2004 cấm chia lô bán làm cho người chủ đầu tư rơi vào cảnh lao đao đầu đất lớn thời gian trước * Biểu hiện:Sau thời gian bình lặng giai đoạn giá nhà đất tăng cao có thời điểm chạm mốc cao đến mức người ta ví cao đắt đỏ giới , so với giá nhà đất Hồng Kong , Hoa Kỳ,… - Giai đoạn 2007- 2008 ( Cơn sốt đất lần 3) * Nguyên nhân: Nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam lớn tạo đòn bẩy tăng trưởng kinh tế.2006-2007 coi thời kì huy hồng thị trường chứng khoán Việt Nam điều tạo lượng vốn lớn kinh tế nhà đầu tư chuyển dịch lượng vốn sang kinh doanh bất động sản làm thị trường BĐS sôi động trở lại , đặc biệt sốt mạnh loại hình nhà hộ biệt thự cao cấp * Biểu hiện: Chỉ tập trung vào hộ cao cấp , biệt thự - Giai đoạn 2008 đến ( đóng băng lần 3) * Nguyên nhân: bong bóng bất động sản, lạm phát tăng cách chóng mặt Chính phủ tiến hành điều tiết thị trường sách ổn định kinh tế vĩ mô , điều tiết kinh tế : ổn định thị trường, kiểm sốt lạm phát sách tín dụng, sách cấm tích trữ vàng dân với số lượng lớn giai đoạn 2010-2012, ….chính sách pháp luật có nhiều thay đổi : ví dụ văn luật hạn chế tình hình giá đất tăng kiểm soát nghị định 11 /2011 thu thuế sử dụng đát, vào đời sống kinh tế luật phá sản 2014 loại bỏ doanh nghiệp yếu thiếu giúp nên kinh tế “ khỏe mạnh “ với “tế bào thực mạnh” làm kinh tế phát triển * Biểu hiện: Thi trường bất động sản ảm đạm , giá đất , giá sản phẩm bất động sản bớt leo thang giúp thị trường bất động sản ổn định Hiện xuất loại hình đầu tư bất động sản đầu tư bất động sản vào lĩnh vực tâm linh- văn hóa , nghĩ dưỡng cao cấp,…đem lại lợi nhuận khổng lồ điển hình Cơng ty cổ phần xây dựng Xuân trường , Vin group, FLC,… 2.2 Một số kết đạt hoạt động TTBĐS thời gian qua Sự đóng góp TTBĐS giai đoạn thể mặt: - Thị trường quyền sử dụng đất nhanh chóng hình thành phát triển với vai trị loại tư liệu sản xuất đặc biệt, thúc đẩy nhiều ngành lĩnh vực kinh tế phát triển công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, loại hình dịch vụ, du lịch, - Thị trường nhà phát triển nhanh góp phần thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển ( đầu tư người nước ) bước cải thiện nhu cầu chỗ người dân, làm thay đổi nhanh kinh tế xã hội Việt Nam, phát triển góp phần huy động lượng vốn lớn dân đưa vào sử dụng kinh tế - Phát triển TTBĐS thúc đẩy phát triển đô thị vùng nông thông theo hướng văn minh, đại - Thông qua thực vận hành TTBĐS giúp cho cơng tác quản lí Nhà nươc thể chế TTBĐS hình thành dần hoàn thiện theo nhằm phù hợp với nhu cầu phát triển hội nhập Vấn đề quản lý nhà nước với thị trường bất động sản 3.1 Thị trường bất động sản yếu tố quan trọng đất nước chuyển sang kinh tế thị trường Đại hội đại biểu toàn quốc lần xác định: “Tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS Chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân, vùng đô thị; phát triển doanh nghiệp nhà nước xây dựng kinh doanh nhà Khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý nhà nước.” Vì nguyên nhân như: + Kinh doanh BĐS ngành kinh tế mũi nhọn góp phần tăng thu ngân sách chiếm tỷ trọng đáng kể tổng sản phẩm quốc nội quốc gia + Nhà tài sản quốc gia, chiếm 20% – 50% tài sản, nhờ mà tạo động lực to lớn thúc đẩy q trình tích luỹ hộ gia đình cá nhân + Khi nhìn vào thị trường bất động sản quốc gia ta đánh giá kinh tế quốc gia đó, mức thu nhập người dân , mức sống + Nhà tài sản lớn người dân, nơi diễn hoạt động sinh hoạt sống hình ảnh khơng gian, mỹ quan cảnh quan mơi trường thị… Bên cạnh cịn nhiều lí phát triển thị trường BĐS góp phần phát triển thị trường phụ trợ, BĐS hinh thành phát triển tạo điều kiện huy động nguồn vốn phục vụ cho sản xuất, xă hội vận động dẫn đến trình sản xuất xã hội đựơc tiến hành trôi chảy ;tạo điều kiện cho việc sản xuất,chuyển tài sản đến người sử dụng ,tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu va thúc đẩy việc tiết kiệm sản xuất kinh doanh Từ ta đưa kết luận: BĐS có vai trò quan trọng quốc gia 3.2 Sự cần thiết phải có quản lý nhà nước, pháp luật với thị trường BĐS Cũng loại thị trường khác tồn kinh tế - xã hội, thị trường BĐS chứa đựng lợi ích to lớn cho phát triển đất nước Theo sau lợi ích to lớn rủi ro không lường trước biến động, thay đổi thị trường mang lại, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống xã hội, ảnh hưởng đến nhân dân Việc nhà nước sử dụng pháp luật cơng cụ quản lí thị trường BĐS cho thấy tầm quan trọng việc quản lí Dưới diễn giải cần thiết quản lí pháp luật, vai trị nhà nước thị trường bất đông sản: - Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỉ lệ lớn Tình trạng đầu nhà, đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” bất thường nhiều sốt giá nhà, đất xảy năm gần khiến cho thị trường trở nên khó kiểm sốt - Thơng tin BĐS cịn khó tiếp cận khơng đầy đủ minh bạch, thủ tục phúc tạp, phải trải qua nhiều trung gian, chi phí cao, xuất nhiều lừa đảo mơi giới nhà đất, Tại phía thị, tính pháp lí quy hoạch bị xâm phạm thực thi từ phía nhà nước, phận nhân dân, khiến cho cấp phép quy hoạch tràn lan - BĐS tham gia thị trường chưa sử dụng hiệu quả, xuất nhiều tiêu cực, để thất thốt, tham nhũng, lãng phí gây bất bình xã hội - Thị trường BĐS hoạt động huy động nguồn vốn lớn xã hội phát triển lĩnh vực xây dựng, quảng cáo, dịch vụ du lịch, Như vậy, quản lí ổn định thị trường BĐS trọng nhiệm vụ hàng đầu để điều tiết kinh tế vĩ mô - Thị trường BĐS mang lại nguồn thu thuế, lệ phí lớn cho đất nước Mỗi ngày có nhiều giao dịch liên quan đến bất động sản thị trường bất động sản Vì vậy, việc quản lí thị trường giúp trách thất thu lượng lớn thuế cho nhà nước - Quản lí pháp luật thị trường bất động sản chế để hạn chế tình trạng độc quyền, đầu gây lũng đoạn thị trường, đẩy giá lên cao so với thực tế 3.3 Nhà nước khắc phục nhiều biện pháp đồng - Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định có hiệu lực để thị trường BĐS hoạt động thơng thống thuận lợi, tn thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt động thị trường BĐS nộp vào ngân sách nhà nước - Xây dựng sách tài sách liên quan đảm bảo cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ yếu tố chưa hoàn thiện thân thị trường BĐS yếu tố bên tác động xấu đến thị trường này, điềutiết để phân phối lại cho người có thu nhập trung bình thấp nhằm giải vấn đề xã hội xúc,đặc biệt nhà - Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS đảm bảo kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận tất BĐS đằng ký biến động phát sinh giao dịch BĐS ( chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp BĐS) - Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định giá đất làm sở cho việc giao dịch BĐS thị trường việc bồi thường thu hồi BĐS để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng,việc thu thuế BĐS - Xây dựng hệ thông tin mở – ngân hàng liệu BĐS đáp ứng cho tất tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch BĐS việc quản lý BĐS quan nhà nước.Quy định việc tổ chức hoạt động tổ chức kinh doanh môi giới BĐS - Quy hoạch, kế hoạch việc sử dụng, phân bổ đất đai, xây dựng nhà BĐS khác - Kiểm tra giám sát quản lý thị trường BĐS tiến hành xử lý vi phạm