Bài Giảng Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản ( Combo Full Slides 3 Chương )

Những vấn đề pháp lý về kinh doanh QSDĐ và kinh doanh nhà ở, công trình XD trên đất 3... - Căn cứ vào thứ tự thời gian hàng hóa BĐS gia nhập thị trường:+ Thị trường sơ cấp: là nơi diễn

PHÁP LUẬT KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN

I Tổng quan thị trường bất động sản

và pháp luật kinh doanh bất động sản

1

II Những vấn đề pháp lý chung về KDBĐS

2

Nội dung:

III Những vấn đề pháp lý về kinh doanh QSDĐ

và kinh doanh nhà ở, công trình XD trên đất

3

Văn bản pháp luật

• Luật kinh doanh bđs 2014 66/2014/QH13 (thay thế luật kdbđs 2006) hay còn gọi là Luật kinh doanh bđs sửa đổi 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2015

• Nghị định 76 hướng dẫn luật kinh doanh bđs

• Nghị định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

Văn bản pháp luật

• Thông tư 07/2015/TT-NHNN Quy định về bảo lãnh ngân hàng

• Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng

• Thông tư 20/2010/TT-BXD hướng dẫn thí điểm xác định và công bố chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

• Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị

• Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015 thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2014

• Công văn 30/BXD-QLN năm 2017 hướng dẫn thực hiện Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản

Chương 1 Tổng quan thị trường bất động sản

và pháp luật kinh doanh bất động sản

• 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản

• 1.2 Tổng quan pháp luật kinh doanh bất động sản

Tổng quan thị trường BĐS

• Khái quát về sự ra đời thị trường bđs

• Khái niệm và đặc điểm thị trường bđs

• Các yếu tố cấu thành thị trường bđs

• Quan điểm và định hướng phát triển thị trường bđs ở Việt Nam

Sơ lược quá trình phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam

Chia làm 6 giai đoạn chính

- Căn cứ vào thứ tự thời gian hàng hóa BĐS gia nhập thị trường:

+ Thị trường sơ cấp: là nơi diễn ra các giao dịch giữa Nhà nước với người

sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất, đấu giá qsdđ, đấu thầu dự án có sử dụng đất), tạo cơ sở cho việc đầu tư, tạo lập bất động sản.

+ Thị trường thứ cấp: là nơi diễn ra các giao dịch giữa các chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản với khách hàng và các chủ thể liên quan, giúp cho bất động sản được lưu thông trên thị trường.

Phân loại thị trường bất động sản

Phân loại thị trường bất động sản

- Căn cứ vào tính hợp pháp hoặc mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường: + TTBĐS chính quy.

+ TTBĐS phi chính quy (thị trường ngầm).

- Căn cứ vào công dụng của bất động sản:

+ Thị trường QSDĐ

+ Thị trường nhà ở;

+ Thị trường tài sản gắn liền trên đất phục vụ SX, kinh doanh (công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng trên đất).

- Căn cứ vào tính chất quan hệ trao đổi:

+ Thị trường mua bán, chuyển nhượng;

+ Thị trường cho thuê, cho thuê mua;

+ Thị trường thế chấp, bảo hiểm v.v.

Khái niệm kinh doanh bất động sản

- Kinh doanh: là việc thực hiện một hoặc một số hoặc tất cả các

công đoạn của quá trình đầu tư từ tạo lập đến tiêu thụ và cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lời

- Hoạt động kinh doanh bất động sản Bao gồm:

và kinh doanh dịch vụ bất động sản

PL kinh doanh bất động sản: là tổng thể các QPPL điều chỉnh các QHXH phát sinh trong lĩnh vực đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản  Nhằm mục đích sinh

lời. Và kinh doanh dịch vụ bất động sản: là hoạt

Nội dung cơ bản của PL kdbđs

Các nguyên tắc cơ bản

• Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật

• BĐS đưa vào kdoanh phải có đủ đk theo quy định

• Kdbđs phải trung thực, công khai, minh bạch.

• Tổ chức, cá nhân có quyền kdbđs tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng,

an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Các hành vi bị cấm

• kdbđs không đủ điều kiện

• Quyết định việc đầu tư dự án bđs không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch

• Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin

về bđs

• Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản

• Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ

chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê

mua bđs hthành trong tương lai không đúng mđích theo cam kết

• Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

• Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không

đúng quy định

• Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kdbđs trái quy định của pháp luật

Các hành vi bị cấm

Nguồn của pháp luật kinh doanh

 Luật kinh doanh BĐS 2014 (có hiệu lực 01/7/2015)

 Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực 01/7/2014)

 Bộ luật Dân sự năm 2015 (có hiệu lực 01/01/2017)

…

Nguồn của pháp luật kinh doanh BĐS

• Các văn bản dưới luật

Các nghị định của chính phủ

Thông tư của các Bộ

Nghị quyết của HĐND các cấp

Quyết định của UBND các cấp

Nguồn của pháp luật kinh doanh BĐS

•Trách nhiệm quản lý Nhà nước

•Thanh tra, giám sát, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm

2.2 Nguyên tắc, điều kiện và phạm vi của hoạt động kdbđs

•Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

•Điều kiện kinh doanh bất động sản

• Chủ thể

• Đối tượng

•Phạm vi kinh doanh bất động sản

Nội dung QLNN về KDBĐS

• 1 Ban hành và tổ chức thực hiện VBQPPL về KDBĐS

• 2 Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bđs, kế hoạch thực hiện các dự án bđs.

• 3 Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bđs

• 4 Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bđs

• 5 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của PL về kdbđs, tình hình triển khai thực hiện dự án bđs

• 6 Phổ biến, giáo dục pháp luật về kdbđs

• 7 Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kdbđs

• 5 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

• 6 Các bộ, cơ quan ngang bộ

• 7 UBND cấp tỉnh

2.2 Nguyên tắc, điều kiện và phạm vi

của hoạt động kdbđs

• Nguyên tắc

• Điều kiện

Chủ thể Đối tượng

• Phạm vi

- Chủ thể tham gia QHPLKDBĐS bình đẳng, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của PL

- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện

- Trung thực, công khai, minh bạch

- Tổ chức, cá nhân có quyền KDBĐS tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được CQNN có thẩm quyền phê duyệt

Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

Điều kiện kinh doanh bất động sản

Điều 10 LKDBĐS 2014

• Phải là DN, HTX : Tổ chức cá nhân nếu kinh doanh BĐS phải thành lập DN, HTX theo quy định về đăng ký kinh doanh

• Đủ vốn pháp định KDBĐS: Để có thể thành lập DN, HTX KDBĐS thì phải có đủ vốn pháp định từ

đủ 20 tỷ đồng trở lên (Đã thay đổi): Bỏ quy định này

• Điểm a khoản 2 điều 75 Luật Đầu tư năm 2020, có hiệu lực từ ngày 1/1/2021

• Trường hợp tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập DN, HTX Nhưng sẽ bắt buộc phải kê khai nộp thuế theo quy định.

+ Tổ chức, cá nhân trong nước;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

ngoài nước đều được kinh doanh các loại hình dịch vụ bất động sản.

Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS

sản khác theo qđ

- Kinh doanh Dịch vụ BĐS: các dịch vụ

Chương 3 Những vấn đề pháp lý về kinh doanh

QSDĐ

và kinh doanh nhà ở, công trình XD trên đất

3.1 Kinh doanh quyền sử dụng đất

3.1.1 Khái niệm và đặc điểm

3.1.2 Nội dung các quy định về kinh doanh QSDĐ

Đầu tư, cải tạo đất và tạo lập tài sản trên đất

Các giao dịch về quyền sử dụng đất

3.2 Kinh doanh nhà, công trình xây dựng

3.2.1 Khái niệm và phân loại

3.2.3 Nội dung các quy định về kinh doanh nhà, công trình xây dựng

Kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn

Kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Điều kiện đối với QSDĐ đưa vào kinh doanh

- QSDĐ thuộc loại được phép giao dịch

- Thỏa mãn điều kiện giao dịch QSDĐ tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất

đai 2013

Các trường hợp kinh doanh QSDĐ

• Kinh doanh QSDĐ trong dự án nhà ở

+ Chuyển nhượng dự án nhà ở và QSDĐ gắn liền với dự

án (Điều 194 Luật Đất đai 2013);

+ Chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô (Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 41

Kinh doanh QSDĐ trong khu công nghiệp, khu

công nghệ cao, khu kinh tế

+ Chủ thể kinh doanh: Gồm tổ chức kinh tế trong nước, DN có vốn

đầu tư nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài

(Điều 11 Luật KDBĐS, Điều 149, 150, 151 Luật Đất đai 2013)

+ Hình thức kinh doanh: Chuyển nhượng hoặc cho thuê QSDĐ gắn

liền với kết cấu hạ tầng

Kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa

• Chủ thể kinh doanh: Chỉ có tổ chức kinh tế trong nước

(Điều 11 Luật KDBĐS, khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai 2013);

Đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển

nhượng, cho thuê

• Tổ chức, cá nhân kdbđs được đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng

để chuyển nhượng, cho thuê bằng các hình thức:

• Đầu tư cải tạo đất và XD các công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng.

• Đầu tư các công trình hạ tầng trên đất nhận chuyển nhượng

để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng.

• Đầu tư hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng.

• Việc đầu tư tạo lập quỹ đất đã có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng và pháp luật có liên quan.

Chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ

• QSDĐ chỉ được chuyển nhượng, cho thuê khi đáp ứng các ĐK

• Việc chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ bằng các hình thức:

Thỏa thuận giữa các bên

Đấu giá QSDĐ

• Việc chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ phải được lập thành hợp đồng theo quy định của PL