Các c¢ quan, tá chức khi được c¢ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về
Trang 1ÔN TẬP MÔN PHÁP LUẬT KINH Doanh BẤT ĐỘNG SẢN 1
Luật, Hành chính nha nước (Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh)
ÔN TẬP MÔN PHÁP LUẬT KINH Doanh BẤT ĐỘNG SẢN 1
Luật, Hành chính nha nước (Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh)
Trang 2ÔN T ¾P MÔN LU¾T KINH DOANH BÂT ĐÞNG SÀN
BÀI 1 + 2: T àNG QUAN VÀ BÂT ĐÞNG SÀN VÀ QUY ĐàNH CHUNG VÀ KINH DOANH BÂT ĐÞNG SÀN
Bất động sản mang tính nhạy cảm và chịu sự chi phối của nhiều yếu tố:
+ Tập quán, tâm lý, thị hiếu;
+ Pháp luật đầu tự tạo lập, giá cả, giao dịch bất động sản,…
Bất động sản có tính cá biệt nhưng lại chi phối lẫn nhau
2 Táng quan vÁ thá tr°ßng bÃt đßng sÁn
Khái ni ệm: Thị trường bất động sản là táng hòa các quan hệ xã hội và các yếu tố giúp cho hoạt động giao dịch bất động sản được hình thành, tßn tại và phát triển (như quan hệ giữa các chủ thể trong việc tạo lập bất động sản, giao dịch đối với bất động sản; hỗ trợ giao dịch bất động sản; các quan hệ tài chính,…
Đặc điểm:
Thứ nhất, thị trường bất động sản có tính cách biệt giữa địa điểm và hàng hóa giao dịch;
Thứ hai, thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phư¢ng;
Thứ ba, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo;
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường khó xâm nhập;
Thứ năm, thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS thông qua các loại giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu, sử dụng bất động sản;
Thứ sáu, thị trường bất động sản S chịu ảnh hưởng bởi sự chi phối của pháp luật, sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước;
Thứ bảy, thị trường bất động sản cần có sự hỗ trợ của nhiều loại hình dịch vụ chuyên nghiệp;
Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều thị trường liên quan (như thị trường tài chính, thị trường bảo hiểm và thị trường xây dựng)
Trang 3 Phân lo¿i:
Căn cứ vào lo¿i bÃt đßng sÁn tham gia thá tr°ßng:
+ Thị trường quyền sử dụng đất: gßm thị trường s¢ cấp cà thị trường thứ cấp
+ Thị trường nhà, Công trình xây dựng
Căn cứ vào công dāng hay māc đích sÿ dāng của bÃt đßng sÁn:
+ Thị trường bất động sản phục vụ cho sinh hoạt;
+ Thị trường bất động sản phục vụ sản xuất, kinh doanh;
+ Th ị trường bất động sản phục vụ cho giải trí
Căn cứ vào các giao dách trên thá tr°ßng:
+ Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản;
+ Thị trường cho thuê, cho thuê mua bất động sản;
+ Thị trường thế chấp, bảo hiểm đối với bất động sản …
Căn cứ vào tính hÿp pháp hoặc mức đß kiểm soát của Nhà n°ác đối vái các giao
+ Chủ thể quản lý: Điều 77, 78 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
+ Chủ thể kinh doanh bất động sản: Các doanh nghiệp, Hợp tác xã kinh doanh hàng hóa bất động sản; Chủ thể cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản
+ Người tiêu dùng sử dụng hàng hóa bất động sản/dịch vụ bất động sản : Là những người
có nhu cầu về bất động sản (mua, thuê bất động sản)…
Cung, cầu và giá cÁ của thá tr°ßng bÃt đßng sÁn:
+ Cung b Ãt đßng sÁn: là các bất động sản có sẵn, hoặc sẽ được hình thành trong tư¢ng
lai đáp ứng điều kiện được đưa vào giao dịch theo quy định pháp luật và chủ sở hữu, sử dụng sẵn sàng và mong muốn đưa các bất động sản này vào giao dịch
+ Các yếu tố ảnh hưởng đến Cung bất động sản: Sự phát triển của kết cấu hạ tầng; Cung quỹ đất cho phát triển bất động sản; Ngußn nguyên vật liệu phục vụ cho việc đầu tư, xây dựng bất động sản
Trang 4+ C ầu bÃt đßng sÁn: là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng thực sự có nhu cầu
muốn sở hữu, sử dụng và người có nhu cầu phải có đủ điều kiện để được sở hữu, sử dụng bất động sản theo pháp luật, đßng thời phải có khả năng thanh toán và chấp nhận giao dịch đối với bất động sản
+ Điều kiện xuất hiện cầu:
(1) Có sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một loại bất động sản nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thỏa mãn bằng các ngußn sẵn có của mỗi người dân
(2) Phải có các ngußn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu (3) Phải có thị trường bất động sản để cung cầu gặp nhau và nhu cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường
+ Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản: sự gia tăng dân số; sự thay đái thu nhập của dân cư; sự thay đái chính sách (tài chính, tín dụng), pháp luật của Nhà nước (thủ tục, điều kiện sở hữu, sử dụng bất động sản); giá bất động sản; và tâm lý, thị hiếu tiêu dùng…v.v
3 Khái niệm kinh doanh bÃt đßng sÁn
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực
hiện dịch vụ môi giới bất động sản S; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi (khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)
4 Kinh doanh bÃt đßng sÁn gßm:
Kinh doanh hàng hóa bất động sản
Kinh doanh dịch vụ bất động sản
Trang 5BÀI 3: PHÁP LU ¾T VÀ KINH DOANH HÀNG HÓA BÂT ĐÞNG SÀN
1 NHĀNG QUY ĐàNH CHUNG VÀ KINH DOANH HÀNG HÓA BÂT ĐÞNG SÀN
a ĐiÁu kiện kinh doanh hàng hóa bÃt đßng sÁn (KhoÁn 1 ĐiÁu 10 Lu¿t Kinh doanh
Về vốn chủ sở hữu trên táng vốn đầu tư (Khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP):
+ Quy mô sử dụng đất dưới 20 ha: tối thiểu 20% táng mức đầu tư
+ Quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên: tối thiểu 15% táng mức đầu tư
L°u ý: các trường hợp không cần thành lập doanh nghiệp, vốn pháp định (Khoản 2 Điều 10
Luật Kinh doanh bất động sản 2014): Đối với các tá chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không c ần thành l ¿p DN, vốn pháp đánh nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật
Các tá chức, hộ gia đình, cá nhân này bao gßm: Điều 5 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP
Tá chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản
mà không phải do đầu tƣ dự án bất động sản để kinh doanh
Hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu
tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có táng mức đầu tư dưới 20 tỷ đßng
Tá chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách
Tá chức tín dụng, chi nhánh Ngân hàng Nhà nước, công ty quản lý tài sản của các Tá chức tín dụng , tá chức, cá nhân chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản, đang bảo lãnh, thế chấp để thu hßi nÿ
Tá chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của c¢ quan nhà nước có thẩm quyền khi
xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
Tá chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở
Các c¢ quan, tá chức khi được c¢ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công
Tá chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình
Trang 6b Hình thức và ph¿m vi kinh doanh hàng hóa bÃt đßng sÁn của từng chủ thể
Hình thức kinh doanh: Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Tự tạo lập nhà, công trình xây dựng thông qua việc xin dự án đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng
Thực hiện mua, thuê nhà ở công trình xây dựng có sẵn để kinh doanh
Chủ thể và ph¿m vi kinh doanh
Chủ thể:
+ Tá chức, cá nhân trong nước
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
+ Doanh nghi ệp có vốn đầu tư nước ngoài
Ph¿m vi
Ngußn gốc bất
động sản Hình thức kinh doanh
Tá chức, cá nhân trong nước
Người VN ĐC¡NN CVĐTNN DN
d Đất được Nhà
nước cho thuê
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê
+ Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua
đ) đất được Nhà
nước công nhận Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho
Trang 7thuê, cho thuê mua;
Xây dựng nhà, công trình xây
dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua
Khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu
kinh tế)
Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất
Đất thuê (Trong
Khu công nghiệp,
cụm công nghiệp,
Khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu
kinh tế)
Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất
2 Hÿp đßng trong kinh doanh hàng hóa BĐS
a Các lo¿i hÿp đßng BĐS: Khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
b Hình thức hÿp đßng:
Công ch ứng chứng thực:
Trang 8 Do các bên thỏa thuận, trừ: Hợp đßng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, Hợp đßng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà các bên là hộ gia đình, cá nhân (khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)
Bắt buộc, trừ: (1) Hợp đßng cho thuê, cho thuê lại; (2) Hợp đßng chuyển nhượng mà
một/các bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Điều 167 Luật Đất đai 2013)
Bắt buộc: (1) mua bán nhà ở và (2) chuyển nhượng Hợp đßng mua bán nhà ở thư¢ng mại
Theo yêu cầu: (1) mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, Nhà ở xã hội, Nhà ở tái định cư; (2) cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (Điều 122 Luật Nhà ở 2014)
Quyền sử dụng đất Chuyển nhượng
Có sự tham gia của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Không có sự tham gia của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản (chủ thể là hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp)
Có sự tham gia của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Hộ gia đình, cá nhân, Người
Việt Nam định cư ở nước ngoài,
cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, doanh nghiệp không kinh doanh bất động sản
Công trình xây dựng
Mua bán, cho thuê mua
Hộ gia đình, cá nhân Doanh nghiệp Bất động sản
Cho thuê, cho thuê lại Mọi chủ thể
Trang 9c Thßi điểm có hiệu lực của hÿp đßng (KhoÁn 3 ĐiÁu 17 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng
s Án 2014)
Thời điểm công chứng, chứng thực (nếu hợp đßng có công chứng, chứng thực)
Thời điểm do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đßng (nếu hợp đßng không có công
+ Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ
+ Không giới hạn về số lượng, thời hạn, không gian, loại bđs, loại giao dịch
+ M ục đích: để ở hoặc để kinh doanh
Tá chức trong n°ác:
+ Không giới hạn về số lượng, thời hạn, không gian, loại BĐS, loại giao dịch
+ Mục đích: (1) cho người lao động ở; (2) làm c¢ sở kinh doanh; (3) kinh doanh bất
động sản
Ng°ßi Việt Nam đánh c° á n°ác ngoài:
+ Để đầu t° kinh doanh (Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014) => Danh
+ Để á: được phép nhập cảnh vào Việt Nam
Mua, thuê mua nhà ở thư¢ng mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Mua, nhận tặng cho, nhận đái, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án nhà ở thư¢ng mại được phép bán nền để tự tá chức xây dựng nhà ở
Tá chức, cá nhân n°ác ngoài (ĐiÁu 159-161 Lu¿t Nhà á 2014, ĐiÁu 75 Nghá đánh số
99/2015 /NĐ-CP): h¿n ch¿
+ Lo ¿i bÃt đßng sÁn: chỉ được sở hữu nhà ở ((bao gßm căn hộ chung cư và nhà ở riêng
lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thư¢ng mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam (Điều 75 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP)
+ Đối t°ÿng đ°ÿc phép sá hāu (ĐiÁu 159 Lu¿t Nhà á 2014)
Tá chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam
Trang 10 Tá chức nước ngoài: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, Văn phòng đại diện của Doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nhà nước, Chi nhánh ngân hàng nước
ngoài
Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam
+ Hình th ức sá hāu (KhoÁn 2 ĐiÁu 159 Lu¿t Nhà á 2014)
Chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở
mua nhà ở của tá chức, cá nhân nước ngoài (khi họ bán nhà ở)
nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tá chức tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu
+ S ố l°ÿng đ°ÿc phép sá hāu (ĐiÁu 161 Lu¿t Nhà á 2014)
Căn hộ chung cư: không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà
Nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề): sở hữu f 250 căn nhà, trên một khu vực có số dân tư¢ng đư¢ng một đ¢n vị hành chính cấp phường
Trường hợp trong một khu vực có số dân tư¢ng đư¢ng một đ¢n vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cƣ hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì theo quy
định của Chính phủ
+ Quy Án sá hāu nhà á của cá nhân n°ác ngoài
Được phép nhập cảnh vào Việt Nam
Thời hạn sở hữu: f 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận, có thể được gia hạn
Trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở án định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam
+ Quy Án sá hāu nhà á của tá chức n°ác ngoài
Thời hạn được sở hữu nhà ở: theo thỏa thuận trong giao dịch, nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư, bao gßm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn này tính từ ngày tá chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng
nhận
Chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tá chức đó,
không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác
3 CÁC HO¾T ĐÞNG KINH DOANH HÀNG HÓA BÂT ĐÞNG SÀN
3.1.Kinh doanh nhà, công trình xây d ựng
2.1.1 ĐiÁu kiện đối vái nhà, công trình xây dựng đ°ÿc phép kinh doanh
Trang 11a Đối vái nhà, công trình xây dựng có sẵn (ĐiÁu 9 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014): Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng (Khoản 3
Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)
Có đăng ký quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, hoặc chỉ cần có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất nếu trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Không có tranh chấp…
Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
b Đối vái nhà, công trình xây dựng hình thành trong t°¢ng lai (Điều 55 Luật Kinh
doanh bất động sản 2014): Là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa
được nghiệm thu đưa vào sử dụng (Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hß s¢ dự án, thiết kế bản vẽ, giấy phép xây dựng,… Nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng…
Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở: phải có văn bản của c¢ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua
Là doanh nghiệp, Hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam;
Có vốn ký quỹ: 1% đến 3% vốn đầu tư của dự án (Khoản 2 Điều 42 Luật Đầu tư 2014)
Thủ tāc chÃp thu¿n/quy¿t đánh chủ tr°¢ng đầu t°
Quyết định chủ trư¢ng đầu tư: Dự án quy định tại Điểm a Khoản 1, Khoản 2 Điều 31 và Điểm a khoản 1, khoản 2 Điều 32 của Luật Đầu tư 2014 hß s¢, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trư¢ng đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư (Khoản 2 Điều 170, 171 Luật Nhà ở 2014, Khoản 3 Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP)
+ D ự án quy đánh t¿i Điểm a KhoÁn 1, KhoÁn 2 ĐiÁu 31 Lu¿t Đầu t° 2014
Dự án không phân biệt ngußn vốn thuộc trường hợp di dân TĐC g 10.000 người
ở miền núi, g 20.000 người ở vùng khác
Trang 12 Dự án có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đßng trở lên Thủ tướng Chính phủ quyết
định chủ trư¢ng đầu tư
C¢ quan chủ trì thẩm định phải lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở
Thủ tướng CP quyết định chủ trư¢ng đầu tư
+ D ự án quy đánh t¿i Điểm a KhoÁn 1, KhoÁn 2 ĐiÁu 32 Lu¿t Đầu t°
(1) Dự án được NN giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận CN; dự án có yêu cầu chuyển mục đích SDĐ. UBND cấp tỉnh quyết định chủ trư¢ng
ĐT C¢ quan chủ trì thẩm định phải lấy ý kiến thẩm định của Sở Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở
(2) Dự án (1) thực hiện tại KCN, KCX, KCNC, KKT phù hợp với QH đã được phê duyệt không phải trình UBND cấp tỉnh quyết định chủ trư¢ng đầu tư
Chấp thuận chủ trư¢ng đầu tư: dự án không thuộc diện quyết định chủ trư¢ng đầu tư theo Luật đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trư¢ng đầu tư theo quy định của CP (Khoản 2 Điều 170 , Khoản 4, 5, 6 Điều 9, Điều 10, Điều 11, Điều 12 NĐ 99/2015/NĐ-CP)
Lựa chọn chủ đầu t° (ĐiÁu 22, KhoÁn 3 ĐiÁu 170 Lu¿t Nhà á 2014, ĐiÁu 18 NĐ
99/2015 /NĐ-CP)
QuyÁn của chủ ĐT (ĐiÁu 25 Lu¿t Nhà á 2014)
Trách nhiệm của chủ ĐT (ĐiÁu 26 Lu¿t Nhà á 2014)
Ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở
Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án , tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt
Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng HTKT trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội
Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các thông tin: tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến độ thực hiện
dự án, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, táng diện tích sàn, hình thức kinh doanh nhà ở,
Làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận (trong thời hạn 50 ngày từ ngày bàn giao nhà/thanh toán đủ), trừ khi người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận
Vốn cho phát triển nhà á (Đ69 LNO 2014, Đ19 NĐ 99/2015)
Vốn thuộc sở hữu
Vốn huy động: Ký hợp đßng hợp tác đầu tư, hợp đßng góp vốn, hợp đßng hợp tác kinh doanh
Trang 13 Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước: HĐ mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà hình thành trong tư¢ng lai
Vốn vay: Ký hợp đßng vay vốn tại các tá chức tín dụng hoặc phát hành trái phiếu
L°u ý: Ký hợp đßng hợp tác đầu tư, hợp đßng góp vốn, hợp đßng hợp tác kinh doanh:
Ch ß đ°ÿc phân chia lÿi nhu¿n (bằng tiÁn hoặc cá phi¿u) ĐiÁu 19 NĐ 99/2015
Phân chia sản phẩm nhà ở
Để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn
Để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở
Trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư
dự án xây dựng nhà ở
Các yêu cầu khi huy đßng vốn (KhoÁn 4 ĐiÁu 19 Nghá đánh số 99/2015/NĐ-CP):
+ Phải sử dụng ngußn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó;
+ Nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng;
Sử dụng sai mục đích, Chiếm dụng vốn, Huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà
ở ứng trước của khách hàng: Phải bßi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự
2.1.3 Giao d ách trong kinh doanh nhà, công trình xây dựng
2.1.3.1 Mua bán nhà, công trình xây d ựng trong kinh doanh bÃt đßng sÁn
Nguyên tắc: ĐiÁu 19 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014
Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất
Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng
Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận
Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hß s¢ về nhà, công trình xây dựng: bản vẽ thiết kế MB căn hộ, MB tầng, MB tòa nhà, danh mục vật liệu
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ tr°ßng hÿp các bên có thỏa thu¿n khác
BÁo hành nhà, công trình xây dựng đã bán
Trang 14 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Điều 85 Luật Nhà ở 2014
+ Th ßi h¿n bÁo hành:
Chung cư: tối thiểu 60 tháng
Nhà riêng lẻ: tối thiểu 24tháng
+ N ßi dung bÁo hành:
Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng liên quan đến kỹ thuật khi XD, hệ thống điện
nước và các nội dung khác theo thỏa thuận trong HĐ mua bán
bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất
Công trình xây dựng không ph Ái là nhà á: Điều 35 Nghị định 46/2015/NĐ-CP về
quản lý và bảo trì công trình xây dựng
Đối với công trình, hạng mục công trình cấp đặc biệt và cấp I: Không ít h¢n 24 tháng; Đối với các công trình, hạng mục công trình cấp còn lại: Không ít h¢n 12 tháng; Việc phân cấp công trình xây dựng được quy định chi tiết trong Thông tư 03/2016/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng
QuyÁn của bên bán: ĐiÁu 21 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014
Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đßng
Trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đßng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận
Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận
Nghĩa vā của bên bán: ĐiÁu 20 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014
QuyÁn của bên mua: ĐiÁu 23 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014
Nghĩa vā của bên mua: ĐiÁu 24 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014
2.1.3.2 Cho thuê nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bÃt đßng sÁn
Nguyên tắc: Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Quyền và Nghĩa vụ: Điều 26 – 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Chấm dứt: Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
2.1.3.3 Cho thuê mua nhà, công trình xây dựng trong kinh doanh bÃt đßng sÁn
Khái ni ệm: là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên
cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được
Trang 15tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó (Khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014)
Nguyên t ắc: Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Nhà, công trình xây dựng phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đßng
Phải gắn với quyền sử dụng đất
Các bên có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp đßng đã ký
QuyÁn và nghĩa vā của các bên: ĐiÁu 32 – ĐiÁu 35 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn
2014
Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu: từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua (Khoản 6 Điều 34 Luật Kinh doanh bất động sản 2014) khác giao dịch mua bán
Quyền được chuyển nhượng hợp đßng thuê mua nhà, công trình xây dựng
Chuyển nh°ÿng hÿp đßng thuê mua: ĐiÁu 36 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014
Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đßng khi hß s¢ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa được nộp…
Việc chuyển nhượng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua
Bên cho thuê mua không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đßng
Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng được cấp Giấy chứng nhận
Chuyển nh°ÿng HĐ thuê mua: ĐiÁu 36 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014
Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đßng không áp dụng đối với hợp đßng thuê mua nhà ở xã hội
Trình tự chuyển nhượng HĐ thuê mua (Đ9,11 NĐ 76/2015)
(1) Soạn VB CN theo Mẫu (4 bản)
(2) Công chứng, chứng thực
(3) Nộp thuế, phí và lệ phí
L°u ý trong mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong t°¢ng
lai:
VÃn đÁ bÁo lãnh: chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tư¢ng
lai phải được Ngân hàng thư¢ng mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của
Trang 16chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến
độ đã cam kết với khách hàng (khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 12
Thông tu 07/2015/TT-NHNN)
Bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn l¿i số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho
khách hàng theo hợp đßng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đßng bảo lãnh đã ký kết khi xảy ra
2 điÁu kiện sau:
+ Chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ cam kết
+ Bên mua, bên thuê mua có yêu cầu,
VÁ thanh toán (ĐiÁu 57 Lu¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014):
+ Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tư¢ng lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trá hÿp đßng, những lần ti¿p theo phải
phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng táng số không quá 70% giá trá hÿp đßng
khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu t° n°ác ngoài thì táng số không quá 50% giá trá hÿp đßng
+ Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đßng; giá trị còn lại của hợp đßng được thanh toán khi c¢ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua
Chuy ển nh°ÿng hÿp đßng mua bán, cho thuê mua nhà á HTTTL (ĐiÁu 59
Lu ¿t Kinh doanh bÃt đßng sÁn 2014)
3.2 KINH DOANH NHÀ à XÃ HÞI
Khái niệm: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở (Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014)
Chủ đầu t° thực hiện dự án nhà á xã hßi: Điều 53 Luật Nhà ở 2014
Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua
Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán
Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán
Trang 17 Yêu cầu đối vái dự án xây dựng nhà á XH (ĐiÁu 54 Lu¿t Nhà 2014)
Lưu ý: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở XH phải được CQNN có thẩm quyền quản lý, kiểm soát về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê mua, giá bán và việc xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở
Lo¿i, tiêu chuẩn, diện tích nhà á xã hßi: ĐiÁu 7 Nghá đánh 100/2015/NĐ-CP
Đối với căn hộ chung cư: tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là
70 m2 sàn
Đối với nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2
Các quy đánh đặc thù: ĐiÁu 62 Lu¿t Nhà á
Thời hạn của hợp đßng thuê nhà ở xã hội: g 05 năm;
Thời hạn thanh toán tiền thuê mua g 05 năm, kể từ ngày ký hợp đßng
Bên thuê, thuê mua không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua
Đ¢n vị quản lý nhà ở xã hội, hoặc
Đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội
Qui định này không áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được mua nhà ở xã hội
+ Sau thời hạn trên, Bên mua được bán lại theo c¢ chế thị trường không hạn chế đối tượng mua, điều kiện: được cấp GCN, nộp tiền sử dụng đất, nộp thuế thu nhập
+ Mọi trường hợp bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật Nhà ở thì hợp đßng mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên mua phải bàn giao lại nhà ở cho đ¢n vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND Đấp tỉnh n¢i có nhà ở tá chức cưỡng chế để thu hßi lại nhà ở đó
Xác đánh giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà á xã hßi không phÁi do Nhà n°ác đầu
t° xây dựng: ĐiÁu 61 Lu¿t Nhà á
Do chủ đầu tư tự xác định UBND cấp tỉnh n¢i có nhà ở xã hội tá chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước khi công bố