Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản

Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản

Trang 1

Chương 2 Pháp luật kinh doanh hàng hóa bất động sản

Th.S Hoàng Thị Biên Thùy

I Một số quy định chung về kinh doanh hàng hóa bất động sản

II Pháp luật kinh doanh nhà ở thương mại/công trình xây

dựng

III Pháp luật kinh doanh nhà ở xã hội

IV Pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất

V Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

VI Nghĩa vụ tài chính trong kinh doanh bất động sản

Trang 2

1.1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản 1.2 Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1.3 Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án

Th.S Hoàng Thị Biên Thùy

Một số quy định chung về kinh doanh bất động sản

I

Trang 3

Trang 4

1.1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản

Đ4 NĐ 02/2022

Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện

Trang 5

1.1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản

Điều kiện về vốn khi được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản

phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với

dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật

Đ4 NĐ 02/2022

Trang 6

Các doanh nghiệp, hợp tác xã đang tham gia kinh doanh bất động sản có

trách nhiệm bổ sung đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 4 Nghị định này trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày Nghị định 02/2022 có hiệu lực thi hành.

Điều 14 Nghị định 02/2022

Trang 7

- Lưu ý: không cần thành lập DN: K2 Đ 10 LKDBĐS 2014

đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Trang 8

Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng

(AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật

33

1 Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây

dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản,

giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật

2 Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua

bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật

Điều 5 nghị định 02/2022

Trang 9

5 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình

6

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản

để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền

sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

4

Điều 5 nghị định 02/2022

Trang 10

Mua, thuê nhà ở công trình xây dựng có sẵn để kinh doanh

Hình thức kinh doanh

Tự tạo lập nhà, công trình xây dựng thông qua việc xin dự án đầu

tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh

1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản

Đ 11 LKDBĐS 2014

Trang 11

Nguồn gốc quyền sử

dụng đất

Hình thức kinh doanh Tổ chức, cá

nhân trong nước

Người VN

đ cư ở NN

DN có vốn đầu tư NN

Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua X

Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại X X X

đất được Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; X X X

chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền

theo quy định của pháp luật về đất đai;

X

đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển

nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó

X

Trang 12

Nguồn gốc quyền sử

dụng đất

Hình thức kinh doanh Tổ chức, cá

nhân trong nước

Người VN

đ cư ở NN

đất được Nhà nước cho thuê đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà,

công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê,

cho thuê mua

đất được Nhà nước công nhận

quyền sử dụng đất

đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho

thuê, cho thuê mua

X

đất nhận chuyển nhượng của tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân

đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho

thuê, cho thuê mua

X

đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho

thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

X

Trang 13

Nguồn gốc quyền sử dụng đất Hình thức kinh doanh Tổ chức, cá

nhân trong nước

Người VN

đ cư ở NN

đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá

Trang 14

Các loại HĐ

HĐ mua bán nhà, công trình xây dựng

HĐ cho thuê nhà, công trình xây dựng

HĐ cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

HĐ chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

HĐ chuyển nhượng dự

án KDBĐS

1.2 Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

Trang 15

Phải lập thành hợp đồng theo mẫu

1 Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022.

2 Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại Mẫu số

Trang 16

Ths Hoàng Thị Biên Thuỳ

cá nhân

Luật Đất đai 2013

• Điều 167

• Bắt buộc: chuyển nhượng.

• theo nhu cầu:

• + cho thuê, cho thuê lại.

• + chuyển nhượng mà 1 bên hoặc các bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

• theo nhu cầu:

• + mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu

NN, NOXH, NOTĐC.

• + cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở

Yêu cầu công chứng, chứng thực HĐ

Trang 17

Loại bất động sản Loại giao

dịch Các bên trong giao dịch Bắt buộc

Theo yêu cầu

Nhà thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở

xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư

Mua bán, cho thuê mua

Trang 18

Loại bất động sản Loại giao dịch Các bên trong giao dịch Bắt buộc Theo

yêu cầu

Nhà ở riêng lẽ do hộ gia đình, cá nhân

tự tạo lập, nhà ở trong các dự án nhà ở

thương mại; chuyển nhượng hợp đồng

mua bán nhà ở thương mại

mua bán, cho thuê mua

Hộ gia đình, cá nhân, Người VN định cư

ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại VN, doanh

X

Trang 19

trong hợp đồng Nếu không thoả thuận: là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG

Trang 20

h) Các hạn chế của chủ sở hữu i) Giá giao dịch.

Công khai thông tin bđs

Điều 6 LKDBĐS 2014

1.3 Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án

Trang 21

Điều 13 Luật KDBĐS 2014, Đ 16 Luật Nhà ở 2014

Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải

dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà

ở xã hội theo quy định của Chính phủ Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ

vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự

án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Chỉ được phép bàn giao khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, CTXD và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, CTXD đó

Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất

động sản

Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận , trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

Trang 22

Bất động sản được xây dựng phải phù hợp với quy chuẩn về xây dựng

VD: Đối với nhà chung cư

Phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 m2; phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25 % tổng

số căn hộ chung cư của dự án.

Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9 m2

phải có chỗ phơi quần áo đảm bảo mỹ quan của tòa nhà và đô thị.

Chiều cao các phòng chức năng:

- Đối với phòng ở: tối thiểu 2,6 m;

- Đối với phòng bếp và phòng vệ sinh: tối thiểu 2,3 m;

-

Cửa sổ chỉ được làm cửa trượt hoặc cửa lật có cữ an toàn khi mở.

Thông tư 03/2021 TT-BXD

Trang 23

- Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở hoặc diện tích khác của nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi giấy tờ xác nhận đã đóng kinh phí bảo trì theo quy định cho chủ đầu tư biết; trường hợp người mua, thuê mua không đóng kinh phí bảo trì vào tài khoản này thì không được bàn giao căn hộ hoặc diện tích đó, nếu chủ đầu tư vẫn bàn giao thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí bảo trì này

- Chủ đầu tư không được sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà

chung cư, trừ trường hợp phải thực hiện bảo trì khi đã hết thời hạn bảo hành.

- Trước khi bàn giao kinh phí bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn.

Đ 36 NĐ

99/2015 được

sửa đổi bởi

NĐ 30/2021

Trang 24

2.1 Quyền sử dụng đất trong kinh doanh NOTM, CTXD 2.2 Điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch trong kinh doanh NOTM,CTXD

2.3 Các g iao dịch cụ thể

Pháp luật kinh doanh nhà ở thương mại, công trình xây dựng

II

Trang 25

Được NN giao đất, cho thuê đất

Giao dịch về QSDĐ

Giao dịch

khác

2.1 Quyền sử dụng đất trong kinh doanh NOTM, CTXD

Trang 26

Phương thức tiếp cận đất để thực hiện dự án

đấu thầu dự

án có sử dụng đất

chưa thực hiện giải phóng mặt bằng

NĐ 25/2020 được sửa đổi bởi NĐ 31/2021

Trang 27

Giao dịch về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

+ Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công

bố.

+ Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu

tư phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư.

+ Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng

đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp thì phải có văn bản gửi Sở

Tài nguyên và Môi trường để xin ý kiến của UBND cấp tỉnh về việc nhận chuyển

nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất.

Văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản này có thời hạn

thực hiện là 36 tháng kể từ ngày ký văn bản chấp thuận.

Đ 73, 193 LĐĐ, Đ 16 NĐ 43/2014 được sửa đổi bởi NĐ 01/2017

Trang 28

Giao dịch về tài sản gắn liền với đất

+ chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử

dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu

tư và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định

+ Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho người mua tài sản thuê đất.

Trang 29

Giao dịch về QSDĐ và tài sản gắn liền với

NĐ 01/2017 diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định

không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì UBND cấp tỉnh căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế -

xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định

Trang 30

2 Phương thức tiếp cận đất để thực hiện dự án đầu

tư kinh doanh bất động sản

thuê

Nhận chuyển quyền

thuê, thuê lại QSDĐ

giao dịch đối với tài sản

Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ

nhận chuyển nhượng dự án

Mua, bán, sáp nhập

DN, mua vốn góp, cổ phần

Trang 31

Farmstayminihotel

nhà ở để bán/ vừa bán vừa cho thuê/ cho thuê mua nhà ở chỉ để cho thuê

biệt thự du lịch shoptel

shophouse

Nhà ở

Dịch vụ

du lịch thương mại

thương mại

công trình xây dựng

đất ở

2.1 Quyền sử dụng đất trong kinh doanh NOTM, CTXD

Trang 32

giao dịch đối với tài sản

Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ

nhận chuyển nhượng

dự án

Mua, bán, sáp nhập DN, mua vốn góp,

Trang 33

Loại dự án Thời hạn sử dụng đất Gia hạn thời hạn SDĐ của chủ đầu tư

Trang 34

CÁ NHÂN

TRONG NƯỚC

và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được

giao dịch

2.2 Điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch trong

kinh doanh NOTM,CTXD

Trang 35

TỔ CHỨC TRONG NƯỚC

Không giới hạn về số lượng, thời hạn, không gian, loại bđs, loại giao

dịch

ở (cho NLĐ) + Kinh doanh BĐS

Trang 36

Được phép nhập cảnh vào VN

Đã từng là người VN hoặc có gốc là người VN

ổn định lâu dài

Trang 37

Nhận chuyển nhượng QSDĐ ở trong các dự án nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở

Mua, thuê mua nhà ở thương mại của DNKDBĐS

Người VN định cư ở NN

Đ 8 LNO 2014 Th.S Hoàng Thị Biên Thùy

Trang 38

Tổ chức, cá nhân nước ngoài

(Đ 159,160,161 LNO 2014)

chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở

K 2 Đ 76 NĐ 99/2015

Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một

tuyến phố thì theo quy định của CP

sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được sở hữu không quá

250 căn nhà

Trang 39

Thời hạn sở hữu không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp GCN, có thể được gia hạn Thời hạn này được ghi trong Giấy chứng nhận.

Trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam

nhập cảnh vào VN

phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

Trang 40

Thời hạn được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính

từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận

và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận

chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức

đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác

Tổ chức nước ngoài

Tiêu đề	Chương 2. Pháp luật kinh doanh hàng hóa bất động sản
Tác giả	Th.S. Hoàng Thị Biên Thùy

Định dạng
Số trang	89
Dung lượng	1,83 MB