Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 2 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản
Trang 1Chương 2 Pháp luật kinh doanh hàng hóa bất động sản
Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
I Một số quy định chung về kinh doanh hàng hóa bất động sản
II Pháp luật kinh doanh nhà ở thương mại/công trình xây
dựng
III Pháp luật kinh doanh nhà ở xã hội
IV Pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất
V Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
VI Nghĩa vụ tài chính trong kinh doanh bất động sản
Trang 21.1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản 1.2 Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1.3 Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án
Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
Một số quy định chung về kinh doanh bất động sản
I
Trang 3Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
Trang 4Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
1.1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản
Đ4 NĐ 02/2022
Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện
Trang 5Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
1.1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản
Điều kiện về vốn khi được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản
phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với
dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật
Đ4 NĐ 02/2022
Trang 6Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
Các doanh nghiệp, hợp tác xã đang tham gia kinh doanh bất động sản có
trách nhiệm bổ sung đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 4 Nghị định này trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày Nghị định 02/2022 có hiệu lực thi hành.
1.1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản
Điều 14 Nghị định 02/2022
Trang 7- Lưu ý: không cần thành lập DN: K2 Đ 10 LKDBĐS 2014
đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
1.1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản
Trang 8Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng
(AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật
33
1 Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây
dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản,
giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật
2 Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua
bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật
Điều 5 nghị định 02/2022
Trang 95 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình
6
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản
để kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền
sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
4
Điều 5 nghị định 02/2022
Trang 10Mua, thuê nhà ở công trình xây dựng có sẵn để kinh doanh
Hình thức kinh doanh
Tự tạo lập nhà, công trình xây dựng thông qua việc xin dự án đầu
tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh
Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản
Đ 11 LKDBĐS 2014
Trang 11Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản
Nguồn gốc quyền sử
dụng đất
Hình thức kinh doanh Tổ chức, cá
nhân trong nước
Người VN
đ cư ở NN
DN có vốn đầu tư NN
Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua X
Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại X X X
đất được Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; X X X
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền
theo quy định của pháp luật về đất đai;
X
đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó
X
Trang 12Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản
Nguồn gốc quyền sử
dụng đất
Hình thức kinh doanh Tổ chức, cá
nhân trong nước
Người VN
đ cư ở NN
DN có vốn đầu tư NN
đất được Nhà nước cho thuê đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà,
công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê,
cho thuê mua
đất được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất
đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho
thuê, cho thuê mua
X
đất nhận chuyển nhượng của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân
đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho
thuê, cho thuê mua
X
đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho
thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.
X
Trang 13Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
1 Điều kiện và hình thức kinh doanh bất động sản
Nguồn gốc quyền sử dụng đất Hình thức kinh doanh Tổ chức, cá
nhân trong nước
Người VN
đ cư ở NN
DN có vốn đầu tư NN
đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá
Trang 14Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
Các loại HĐ
HĐ mua bán nhà, công trình xây dựng
HĐ cho thuê nhà, công trình xây dựng
HĐ cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
HĐ chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
HĐ chuyển nhượng dự
án KDBĐS
1.2 Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Trang 15Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
1.2 Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Phải lập thành hợp đồng theo mẫu
1 Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022.
2 Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại Mẫu số
Trang 16Ths Hoàng Thị Biên Thuỳ
cá nhân
Luật Đất đai 2013
• Điều 167
• Bắt buộc: chuyển nhượng.
• theo nhu cầu:
• + cho thuê, cho thuê lại.
• + chuyển nhượng mà 1 bên hoặc các bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• theo nhu cầu:
• + mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu
NN, NOXH, NOTĐC.
• + cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở
1.2 Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Yêu cầu công chứng, chứng thực HĐ
Trang 17Ths Hoàng Thị Biên Thuỳ
Loại bất động sản Loại giao
dịch Các bên trong giao dịch Bắt buộc
Theo yêu cầu
Nhà thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở
xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư
Mua bán, cho thuê mua
1.2 Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Yêu cầu công chứng, chứng thực HĐ
Trang 18Ths Hoàng Thị Biên Thuỳ
Loại bất động sản Loại giao dịch Các bên trong giao dịch Bắt buộc Theo
yêu cầu
Nhà ở riêng lẽ do hộ gia đình, cá nhân
tự tạo lập, nhà ở trong các dự án nhà ở
thương mại; chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở thương mại
mua bán, cho thuê mua
Hộ gia đình, cá nhân, Người VN định cư
ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại VN, doanh
X
1.2 Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Yêu cầu công chứng, chứng thực HĐ
Trang 19Ths Hoàng Thị Biên Thuỳ
trong hợp đồng Nếu không thoả thuận: là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
THỜI ĐIỂM CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG
1.2 Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Trang 20h) Các hạn chế của chủ sở hữu i) Giá giao dịch.
Công khai thông tin bđs
Điều 6 LKDBĐS 2014
1.3 Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án
Trang 21Điều 13 Luật KDBĐS 2014, Đ 16 Luật Nhà ở 2014
1.3 Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án
Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải
dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà
ở xã hội theo quy định của Chính phủ Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ
vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự
án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
Chỉ được phép bàn giao khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, CTXD và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, CTXD đó
Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất
động sản
Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận , trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận
Trang 22Bất động sản được xây dựng phải phù hợp với quy chuẩn về xây dựng
1.3 Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án
VD: Đối với nhà chung cư
Phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 m2; phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25 % tổng
số căn hộ chung cư của dự án.
Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9 m2
phải có chỗ phơi quần áo đảm bảo mỹ quan của tòa nhà và đô thị.
Chiều cao các phòng chức năng:
- Đối với phòng ở: tối thiểu 2,6 m;
- Đối với phòng bếp và phòng vệ sinh: tối thiểu 2,3 m;
-
Cửa sổ chỉ được làm cửa trượt hoặc cửa lật có cữ an toàn khi mở.
Thông tư 03/2021 TT-BXD
Trang 231.3 Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án
- Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở hoặc diện tích khác của nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi giấy tờ xác nhận đã đóng kinh phí bảo trì theo quy định cho chủ đầu tư biết; trường hợp người mua, thuê mua không đóng kinh phí bảo trì vào tài khoản này thì không được bàn giao căn hộ hoặc diện tích đó, nếu chủ đầu tư vẫn bàn giao thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí bảo trì này
- Chủ đầu tư không được sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà
chung cư, trừ trường hợp phải thực hiện bảo trì khi đã hết thời hạn bảo hành.
- Trước khi bàn giao kinh phí bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn.
Đ 36 NĐ
99/2015 được
sửa đổi bởi
NĐ 30/2021
Trang 24Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
2.1 Quyền sử dụng đất trong kinh doanh NOTM, CTXD 2.2 Điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch trong kinh doanh NOTM,CTXD
2.3 Các g iao dịch cụ thể
Pháp luật kinh doanh nhà ở thương mại, công trình xây dựng
II
Trang 25Được NN giao đất, cho thuê đất
Giao dịch về QSDĐ
Giao dịch
khác
Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
2.1 Quyền sử dụng đất trong kinh doanh NOTM, CTXD
Trang 26Phương thức tiếp cận đất để thực hiện dự án
đấu thầu dự
án có sử dụng đất
chưa thực hiện giải phóng mặt bằng
NĐ 25/2020 được sửa đổi bởi NĐ 31/2021
Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
Trang 27Giao dịch về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất
+ Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công
bố.
+ Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu
tư phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư.
+ Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng
đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp thì phải có văn bản gửi Sở
Tài nguyên và Môi trường để xin ý kiến của UBND cấp tỉnh về việc nhận chuyển
nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất.
Văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản này có thời hạn
thực hiện là 36 tháng kể từ ngày ký văn bản chấp thuận.
Đ 73, 193 LĐĐ, Đ 16 NĐ 43/2014 được sửa đổi bởi NĐ 01/2017
Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
Phương thức tiếp cận đất để thực hiện dự án
Trang 28Giao dịch về tài sản gắn liền với đất
+ chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử
dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu
tư và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định
+ Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho người mua tài sản thuê đất.
Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
Phương thức tiếp cận đất để thực hiện dự án
Trang 29Phương thức tiếp cận đất để thực hiện dự án
Giao dịch về QSDĐ và tài sản gắn liền với
NĐ 01/2017 diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định
không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì UBND cấp tỉnh căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế -
xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định
Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
Trang 30Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
2 Phương thức tiếp cận đất để thực hiện dự án đầu
tư kinh doanh bất động sản
thuê
Nhận chuyển quyền
thuê, thuê lại QSDĐ
giao dịch đối với tài sản
Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ
nhận chuyển nhượng dự án
Mua, bán, sáp nhập
DN, mua vốn góp, cổ phần
Trang 31Ths Hoàng Thị Biên Thuỳ
Farmstayminihotel
nhà ở để bán/ vừa bán vừa cho thuê/ cho thuê mua nhà ở chỉ để cho thuê
biệt thự du lịch shoptel
shophouse
Nhà ở
Dịch vụ
du lịch thương mại
thương mại
công trình xây dựng
đất ở
2.1 Quyền sử dụng đất trong kinh doanh NOTM, CTXD
Trang 32Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
giao dịch đối với tài sản
Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ
nhận chuyển nhượng
dự án
Mua, bán, sáp nhập DN, mua vốn góp,
Trang 33Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
Loại dự án Thời hạn sử dụng đất Gia hạn thời hạn SDĐ của chủ đầu tư
Trang 34CÁ NHÂN
TRONG NƯỚC
và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được
giao dịch
Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
2.2 Điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch trong
kinh doanh NOTM,CTXD
Trang 35TỔ CHỨC TRONG NƯỚC
Không giới hạn về số lượng, thời hạn, không gian, loại bđs, loại giao
dịch
ở (cho NLĐ) + Kinh doanh BĐS
Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
2.2 Điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch trong
kinh doanh NOTM,CTXD
Trang 36Được phép nhập cảnh vào VN
Đã từng là người VN hoặc có gốc là người VN
ổn định lâu dài
2.2 Điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch trong
kinh doanh NOTM,CTXD
Trang 37Nhận chuyển nhượng QSDĐ ở trong các dự án nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở
Mua, thuê mua nhà ở thương mại của DNKDBĐS
Người VN định cư ở NN
Đ 8 LNO 2014 Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
2.2 Điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch trong
kinh doanh NOTM,CTXD
Trang 38Tổ chức, cá nhân nước ngoài
(Đ 159,160,161 LNO 2014)
chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở
K 2 Đ 76 NĐ 99/2015
Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một
tuyến phố thì theo quy định của CP
sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được sở hữu không quá
250 căn nhà
2.2 Điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch trong
kinh doanh NOTM,CTXD
Trang 39Thời hạn sở hữu không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp GCN, có thể được gia hạn Thời hạn này được ghi trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam
nhập cảnh vào VN
Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam
2.2 Điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch trong
kinh doanh NOTM,CTXD
Trang 40Thời hạn được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính
từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận
và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận
chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức
đó ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác
Tổ chức nước ngoài
Th.S Hoàng Thị Biên Thùy
2.2 Điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch trong
kinh doanh NOTM,CTXD