NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
KHÁI NIỆM VÀ MỤC ĐÍCH CỦA CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Thẩm định dự án đầu tư là quá trình xem xét khách quan và toàn diện các yếu tố quan trọng liên quan đến dự án, ảnh hưởng đến khả năng thực hiện và hiệu quả của nó Quá trình này bao gồm kiểm tra và đánh giá độc lập các khía cạnh kinh tế, kỹ thuật, pháp lý và tài chính của dự án, nhằm đảm bảo tính khả thi và hiệu quả tài chính Kết quả của thẩm định cung cấp cơ sở vững chắc cho quyết định đầu tư, cấp phép và tài trợ vốn, góp phần vào sự thành công của dự án đầu tư.
1.1.2 Mục đích thẩm định dự án của Ngân hàng thương mại
Đầu tư đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế, nhưng để thực hiện, cần có vốn đầy đủ Các nhà đầu tư thường tìm kiếm nguồn vốn bên ngoài, chủ yếu từ ngân hàng thương mại tại Việt Nam Ngân hàng chỉ tài trợ khi đảm bảo vốn được sử dụng an toàn và hiệu quả Do đó, cả nhà đầu tư và ngân hàng đều phải thẩm định dự án đầu tư, vì hoạt động này kéo dài và tiềm ẩn rủi ro Quyết định cấp tín dụng của ngân hàng cần dựa trên kết quả thẩm định để đảm bảo khả năng thu hồi vốn và lãi suất.
Công tác thẩm định dự án đầu tư là rất quan trọng đối với ngân hàng thương mại, giúp ngân hàng quyết định có nên đầu tư hay không, cũng như xác định phương thức và mức độ đầu tư Việc này góp phần đảm bảo an toàn và hiệu quả trong sử dụng vốn, đồng thời giảm thiểu nợ quá hạn, nợ khó đòi và hạn chế rủi ro cho ngân hàng.
Thẩm định dự án đầu tư mang nhiều mục đích khác nhau cho từng đối tượng, nhưng đối với ngân hàng thương mại, mục đích chính của thẩm định dự án bao gồm việc đánh giá tính khả thi, xác định mức độ rủi ro và tiềm năng sinh lợi của dự án.
Thẩm định dự án là bước quan trọng giúp ngân hàng đưa ra quyết định tài trợ chính xác, đảm bảo an toàn và hiệu quả cho vốn đầu tư Quá trình này cho phép ngân hàng xác định tính khả thi, khả năng hoàn vốn và khả năng trả nợ của dự án Dựa trên những yếu tố này, ngân hàng sẽ quyết định các điều kiện tài trợ như số tiền tín dụng, thời gian và phương thức giải ngân, lãi suất, cũng như các điều kiện quản lý rủi ro trong suốt quá trình cấp tín dụng.
Thẩm định dự án giúp ngân hàng nhận diện và đo lường các rủi ro có thể ảnh hưởng đến quá trình triển khai dự án, bao gồm biến động giá nguyên vật liệu, giá sản phẩm, công nghệ sản xuất, doanh số bán hàng, chi phí quản lý và bán hàng, cũng như các yếu tố môi trường và xã hội Ngân hàng cần xem xét những yếu tố này để đánh giá tính khả thi và hiệu quả của dự án, từ đó tư vấn giải pháp cho chủ đầu tư và triển khai biện pháp phòng ngừa rủi ro cho chính mình.
Thẩm định dự án giúp ngân hàng kiểm tra việc sử dụng vốn vay đúng mục đích và đối tượng thụ hưởng, từ đó nâng cao hiệu quả đầu tư, đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư và nguồn trả nợ cho ngân hàng.
Kết quả thẩm định dự án là yếu tố quyết định cho khoản vay, đóng vai trò quan trọng trong quy trình quản lý rủi ro của ngân hàng Điều này giúp giảm thiểu rủi ro tín dụng, đảm bảo an toàn và lành mạnh, đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng.
ĐẶC ĐIỂM CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH
Thứ nhất, quy mô đầu tư và nhu cầu vốn của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường có giá trị lớn
Quy mô các dự án đầu tư bất động sản thường từ vài trăm tỷ đến hàng nghìn tỷ đồng, và các doanh nghiệp thường không có đủ vốn tự có để thực hiện toàn bộ dự án Do đó, họ phải chia dự án thành nhiều giai đoạn và sử dụng thêm các kênh huy động vốn khác như hợp tác kinh doanh, phát hành trái phiếu, huy động vốn từ người mua, và vay ngân hàng Việc vay vốn ngân hàng phụ thuộc vào quy mô dự án, ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn cho vay so với vốn tự có của chủ đầu tư Để đạt được số tiền vay mong muốn, nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh quy mô dự án, làm cho việc thẩm định tính chính xác của quy mô trở nên khó khăn đối với những cán bộ thẩm định thiếu kinh nghiệm.
Trong quá trình thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cán bộ thẩm định cần thu thập nhiều nguồn thông tin để xác định quy mô dự án một cách chính xác Họ cũng phải đánh giá các nguồn vốn đầu tư, cam kết tài trợ, và tiến độ chi tiêu dựa trên năng lực tài chính của chủ đầu tư Bên cạnh đó, việc thẩm định phương thức bán hàng và tiến độ thu tiền từ người mua là cần thiết để xác định tính khả thi của khả năng huy động vốn.
Thời gian đầu tư vào các dự án kinh doanh bất động sản thường kéo dài từ 5 đến 10 năm, bắt đầu từ giai đoạn lập dự án cho đến khi hoàn thành.
Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư bất động sản, dự án phải tuân thủ nhiều chính sách và pháp luật như luật đầu tư, luật đất đai, và luật kinh doanh bất động sản Việc này dẫn đến số lượng hồ sơ và giấy phép cần thiết rất lớn, khiến quá trình từ khi Chủ đầu tư quyết định đầu tư đến khi hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài và tốn kém nhiều chi phí.
Trong giai đoạn đầu tư bất động sản, doanh nghiệp thường không tự chủ hoàn toàn nguồn vốn do quy mô đầu tư lớn và bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như thị trường nguyên vật liệu xây dựng, thị trường bất động sản, thị trường tài chính, cùng với các chính sách vi mô và vĩ mô của Nhà nước Vì vậy, thời gian thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam thường không đạt được như dự kiến ban đầu.
Việc kéo dài thời gian thực hiện dự án so với kế hoạch ban đầu không chỉ gây tốn kém chi phí mà còn ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư Do đó, cán bộ thẩm định cần chú ý đến việc tính toán thời gian hoàn thiện hồ sơ pháp lý và dự báo cung - cầu sản phẩm trong tương lai Trong quá trình cho vay, cán bộ tín dụng cần theo dõi sát sao tiến độ thực hiện và yêu cầu Chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án theo kế hoạch đã đề ra.
Lĩnh vực đầu tư trong các dự án kinh doanh bất động sản rất phức tạp, yêu cầu nhà đầu tư phải có trình độ chuyên môn cao và một mạng lưới quan hệ rộng rãi.
Đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản yêu cầu vốn lớn và thời gian dài, đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro, đòi hỏi nhà đầu tư phải có trình độ và bản lĩnh vững vàng Điều này khiến cho các nhà đầu tư mới gặp nhiều khó khăn khi muốn gia nhập thị trường bất động sản.
Trong quá trình thẩm định cho vay dự án kinh doanh bất động sản, các ngân hàng thương mại cần chú trọng đến việc đánh giá tư cách pháp lý, năng lực và tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư Bên cạnh đó, việc xem xét tình hình tài chính và các dự án đã đi vào hoạt động cũng là yếu tố quan trọng để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của khoản vay.
Theo xu hướng hiện nay, các doanh nghiệp dự án được thành lập để triển khai và quản lý một dự án bất động sản duy nhất, dẫn đến việc thiếu số liệu lịch sử về tình hình kinh doanh và các công trình đã hoàn thành Do đó, các ngân hàng thương mại cần chú trọng vào việc thẩm định các thành viên góp vốn đứng sau những doanh nghiệp này, vì họ sẽ đóng góp vốn tự có, kinh nghiệm quản lý và phát triển dự án cho doanh nghiệp mới.
Thứ tư, chất lượng lập dự án của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường tương đối tốt nên việc thẩm định thuận lợi hơn
Do quy mô đầu tư lớn của các dự án bất động sản, việc thực hiện dự án cần sự chấp thuận từ nhiều cơ quan, ban ngành khác nhau, dẫn đến chất lượng lập các dự án này thường rất tốt.
Các chủ đầu tư bất động sản chuyên nghiệp thường có bộ phận lập dự án đầu tư, với các dự án tương tự nhau về sản phẩm, quy trình và hồ sơ pháp lý, chỉ khác biệt về địa điểm và thời gian thực hiện, ảnh hưởng đến chi phí và doanh thu Trong khi đó, các chủ đầu tư không chuyên thường thuê đơn vị tư vấn để lập dự án chi tiết và bài bản, nhưng quy trình này thường kéo dài hơn do thiếu chuyên nghiệp Điều này dẫn đến việc cán bộ thẩm định cần thu thập thêm thông tin để đánh giá lại tính hiệu quả của dự án, vì nhiều thông số có thể đã thay đổi trong quá trình chuẩn bị.
Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường thiếu sự chú trọng đến nội dung thị trường sản phẩm, đặc biệt là khi chủ đầu tư tự lập hoặc thuê đơn vị tư vấn Thông tin về thị trường đầu vào và đầu ra của dự án thường được đề cập một cách ngắn gọn, thiếu so sánh và nghiên cứu kỹ lưỡng Vì vậy, cán bộ thẩm định cần phải xem xét kỹ lưỡng nội dung này trước khi đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.
Thị trường bất động sản vào thứ năm cho thấy rằng nguồn cung bất động sản thường phản ứng chậm hơn nhu cầu, dẫn đến tình trạng tăng giá mạnh mẽ.
Theo quy luật cung - cầu, khi thị trường chấp nhận nguồn cung bất động sản, nhu cầu sẽ xuất hiện và gia tăng Điều này dẫn đến việc các nhà sản xuất sẽ tăng cường lượng cung bất động sản để đáp ứng nhu cầu thị trường.
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.3.1 Quy trình và phương pháp thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại
1.3.1.1 Quy trình thẩm định dự án tại các Ngân hàng thương mại
Tại các ngân hàng thương mại, cán bộ thẩm định và trưởng/phó phòng tín dụng có trách nhiệm thực hiện quy trình thẩm định cho vay Thẩm định thường diễn ra sau khi nhận đầy đủ hồ sơ từ khách hàng, nhưng có thể thực hiện song song với việc hoàn tất hồ sơ Quy trình thẩm định các dự án đầu tư, đặc biệt là bất động sản, được tiến hành qua nhiều bước cụ thể.
Sơ đồ 1.1 Quy trình thẩm định dự án tại ngân hàng thương mại
(Nguồn: Tổng hợp từ quy trình cấp giới hạn tín dụng của BIDV)
Bước 1: Hướng dẫn, tiếp nhận, xem xét tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ vay vốn
Chủ đầu tư cần gửi hồ sơ dự án đầy đủ đến ngân hàng Cán bộ thẩm định sẽ tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ về số lượng, tính đầy đủ, hợp lý và hợp lệ Họ cũng sẽ đối chiếu nội dung và hình thức hồ sơ với các quy định hiện hành Nếu hồ sơ không đầy đủ, ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng bổ sung tài liệu cần thiết.
Sau khi kiểm tra hồ sơ và đảm bảo tính đầy đủ, đúng quy định, cán bộ thẩm định sẽ báo cáo lãnh đạo Tiếp theo, họ sẽ tiến hành tổng hợp thông tin, thiết lập kế hoạch thẩm định và tổ chức quá trình thẩm định.
Bước 2: Tiến hành thẩm định
Cán bộ thẩm định thực hiện việc đánh giá khách hàng vay vốn và dự án vay vốn dựa trên hồ sơ và thông tin thu thập được Họ phân tích dự án một cách chi tiết, tập trung vào việc thẩm định khách hàng, khía cạnh thị trường, tài chính, cũng như đánh giá rủi ro và khả năng trả nợ của dự án.
Cán bộ thẩm định sẽ căn cứ vào tính chất và độ phức tạp của từng khoản vay để chủ động lập kế hoạch thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, nhằm đảm bảo quá trình thẩm định cho vay diễn ra hiệu quả và chính xác nhất.
Hướng dẫn, tiếp nhận, xem xét tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ vay vốn
Lập báo cáo kết quả thẩm định
Phê duyệt kết quả thẩm định và ra quyết định cho vay dựa trên thông tin từ hồ sơ khách hàng, thực tế tại cơ sở và các nguồn khác như Trung tâm thông tin tín dụng (CIC), cơ quan chủ quản, hiệp hội ngành nghề, và các sở liên quan Để có cái nhìn toàn diện, cần tìm hiểu qua đối tác làm ăn, nhà cung cấp dịch vụ và ngân hàng thương mại mà khách hàng đã hoặc đang vay vốn Trong trường hợp cần thiết, cán bộ thẩm định có thể đề xuất mua thông tin để đảm bảo thu thập đủ và chất lượng thông tin.
Khi thu thập thông tin từ các nguồn khác, cán bộ thẩm định chú trọng vào việc đánh giá sự khớp đúng với thông tin khách hàng cung cấp, uy tín của khách hàng, mối quan hệ và sản phẩm của họ trên thị trường Đặc biệt, lịch sử quan hệ tín dụng của khách hàng với các ngân hàng thương mại khác cũng được xem xét kỹ lưỡng.
Công tác thẩm định sẽ tập trung vào ba khía cạnh quan trọng: năng lực của chủ đầu tư, tính pháp lý của dự án và hiệu quả của dự án.
Bước 3: Lập báo cáo kết quả thẩm định
Cán bộ thẩm định sẽ lập báo cáo thẩm định dựa trên các nội dung đã được xem xét và trình lãnh đạo để kiểm tra Trong báo cáo, các khía cạnh quan trọng sẽ được nêu rõ, bao gồm năng lực của chủ đầu tư, tính pháp lý của dự án và hiệu quả của dự án Từ đó, cán bộ thẩm định đánh giá mức độ đáp ứng của dự án với tiêu chuẩn cấp tín dụng theo quy định của ngân hàng thương mại và đưa ra đề xuất về việc đồng ý hay từ chối tài trợ cho dự án.
Bước 4: Phê duyệt kết quả thẩm định và ra quyết định cho vay
Dựa trên báo cáo kết quả thẩm định, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra và yêu cầu bổ sung hồ sơ, thông tin hoặc giải trình các nội dung chưa rõ Sau đó, họ sẽ đưa ra quyết định về việc tài trợ dự án Nếu quyết định không cấp tín dụng, cơ quan phải thông báo bằng văn bản cho khách hàng, nêu rõ lý do từ chối.
Các ngân hàng thương mại hiện nay thường tổ chức bộ phận phê duyệt thẩm định tín dụng theo phân cấp thẩm quyền Nếu mức cấp tín dụng cho dự án đầu tư nằm trong giới hạn phê duyệt của chi nhánh, Giám đốc hoặc Ban giám đốc chi nhánh sẽ quyết định phê duyệt Ngược lại, nếu mức cấp tín dụng vượt quá hạn mức phê duyệt của chi nhánh, hồ sơ thẩm định sẽ được trình lên Trụ sở chính sau khi Ban lãnh đạo chi nhánh đồng ý, và lúc này Trụ sở chính sẽ là cấp có thẩm quyền phê duyệt khoản tín dụng.
1.3.1.2 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư
Thẩm định dự án đầu tư bao gồm 08 bước như sau:
Bước 1: Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung quan trọng của dự án
- Mục tiêu đầu tư của dự án;
- Sự cần thiết đầu tư dự án;
Quy mô đầu tư của dự án bao gồm công suất thiết kế, giải pháp công nghệ, cơ cấu sản phẩm và dịch vụ đầu ra, cùng với phương án tiêu thụ sản phẩm hiệu quả.
Quy mô vốn đầu tư của dự án bao gồm tổng vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn theo các tiêu chí như xây lắp, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian thi công, dự phòng phí, vốn cố định và vốn lưu động Phương án nguồn vốn để thực hiện dự án có thể bao gồm vốn tự có, vốn được cấp, vốn vay và vốn liên doanh liên kết.
- Dự kiến tiến độ triển khai thực hiện dự án „
Bước 2: Phân tích thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm dự án là việc cần thiết để hiểu rõ hơn về thị trường Phân tích này sẽ tập trung vào các yếu tố chính liên quan đến nhu cầu sản phẩm và dịch vụ đầu ra, giúp xác định tiềm năng tiêu thụ và xu hướng của khách hàng.
- Mô tả sản phẩm của dự án;
- Đặc tính của nhu cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án;
- Tình hình sản xuất và tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ thay thế;
- Ước tính tổng nhu cầu hiện tại về sản phẩm, dịch vụ đầu ra của phương án;
- Dự tính tổng nhu cầu trong tương lai đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra;
- Ước tính mức tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường nội địa và khả năng xuất khẩu sản phẩm
Dựa trên phân tích tín hiệu thị trường, bài viết này đánh giá thị trường tiêu thụ cho sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án Nó cũng đưa ra nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư từ nhiều khía cạnh khác nhau.
- Sự cần thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay;
- Sự hợp lý của quy mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm;
- Sự hợp lý về việc triển khai thực hiện đầu tư; Đánh giá tổng quan về cung sản phẩm:
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, với 62 năm lịch sử, đã khẳng định vị thế vững chắc của mình tại Thủ đô - trung tâm văn hóa, kinh tế và chính trị của cả nước Ngân hàng không chỉ là một trong những doanh nghiệp lớn mà còn đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế của Thủ đô và đất nước thông qua những thành tựu đáng kể.
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) được thành lập vào ngày 26/04/1957, là một trong những định chế tài chính lâu đời và uy tín nhất tại Việt Nam Lịch sử của BIDV phản ánh sự đồng hành liên tục với các nhiệm vụ trọng tâm của đất nước Qua bốn lần thay đổi tên gọi, ngân hàng đã thể hiện rõ mục tiêu và nhiệm vụ chiến lược trong việc xây dựng và phát triển đất nước qua các thời kỳ.
- Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam, trực thuộc Bộ Tài chính (1957-1981)
Giai đoạn này đánh dấu thời kỳ khởi nghiệp của BIDV, với nhiệm vụ chính là cấp phát vốn ngân sách nhà nước cho các dự án đầu tư xây dựng cơ bản Hoạt động này nhằm phục vụ cho công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc và hỗ trợ sự nghiệp giải phóng miền Nam, thống nhất Tổ quốc.
Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam, trực thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, đã hoạt động từ năm 1981 đến 1990 trong bối cảnh đất nước chuẩn bị và thực hiện công cuộc đổi mới Trong giai đoạn này, BIDV đã hoàn thành tốt nhiệm vụ phục vụ nền kinh tế, đồng thời hỗ trợ quá trình chuyển đổi sang cơ chế kinh tế thị trường.
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã trải qua giai đoạn chuyển đổi quan trọng từ năm 1990 đến 2012, khi ngân hàng này chuyển mình từ một ngân hàng thương mại quốc doanh sang hoạt động theo cơ chế ngân hàng thương mại BIDV đã tuân thủ các nguyên tắc thị trường và định hướng mở cửa của nền kinh tế, đánh dấu sự thay đổi trong cách thức hoạt động và phát triển của ngân hàng.
- “ Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) - Tên giao dịch quốc tế: Joint Stock Commercial Bank for Investment and Development of Vietnam
Từ ngày 01/05/2012 đến nay, BIDV đã trải qua giai đoạn phát triển mạnh mẽ trong quá trình hội nhập, đánh dấu sự thay đổi căn bản về cơ chế, sở hữu và phương thức hoạt động BIDV đã thành công trong việc cổ phần hóa, trở thành ngân hàng thương mại cổ phần hoạt động theo nguyên tắc thị trường, với định hướng hội nhập và cạnh tranh quốc tế Vào tháng 01/2014, BIDV đã niêm yết cổ phiếu trên Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh với mã chứng khoán BID.
BIDV là doanh nghiệp nhà nước hạng đặc biệt, hoạt động theo mô hình Tổng công ty Nhà nước và hợp tác với hơn 800 ngân hàng toàn cầu Tính đến cuối năm 2018, BIDV dẫn đầu hệ thống ngân hàng Việt Nam với tổng tài sản vượt 1.283.000 tỷ đồng Ngân hàng có mạng lưới rộng khắp với hơn 200 chi nhánh và 1.061 phòng giao dịch, cùng nhiều điểm giao dịch bán lẻ đạt chuẩn quốc tế và các khu trải nghiệm dịch vụ tài chính hiện đại, hơn 56.000 điểm kết nối ATM/POS tại 63 tỉnh/thành phố Mạng lưới giao dịch dày đặc tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang, Cần Thơ, Sa Pa, phục vụ hơn 11 triệu khách hàng bao gồm các tập đoàn, tổng công ty, doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân.
BIDV là ngân hàng đầu tiên và duy nhất tại Việt Nam đạt giải "Ngân hàng Bán lẻ tiêu biểu nhất" trong ba năm liên tiếp (2016-2018), khẳng định nỗ lực cung cấp sản phẩm dịch vụ hiện đại và thân thiện, dẫn đầu xu thế công nghệ với nhiều tiện ích vượt trội Với những thành tựu nổi bật, BIDV đã nhận nhiều giải thưởng trong nước và quốc tế, được nâng hạng tín nhiệm bởi các tổ chức định hạng, và được xếp hạng trong Top 15 công ty có giá trị thương hiệu lớn nhất Việt Nam, Top 2000 công ty đại chúng lớn và quyền lực nhất thế giới, cùng Top 500 thương hiệu ngân hàng giá trị nhất thế giới năm 2018 BIDV trở thành sự lựa chọn tin cậy của các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp và cá nhân trong việc tiếp cận và sử dụng dịch vụ tài chính ngân hàng.
Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam có bộ máy quản lý và cơ cấu tổ chức các phòng ban như sau:
Hình 2.1: Bộ máy quản lý Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Hình 2.2: Cơ cấu tổ chức Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam giai đoạn 2015-2018
Biểu 2.1: Diễn biến tài sản, dư nợ và huy động vốn của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam giai đoạn từ 2015 - 2018
“ Năm 2015 , quy mô tổng tài sản tính đến 31/12/2015 đạt 850.670 tỷ đồng, tăng trưởng 24% so với năm 2014
Tổng nguồn vốn huy động đạt 790.580 tỷ đồng, tăng trưởng 24% so với năm
Năm 2014, tổng dư nợ tín dụng và đầu tư đạt 804.037 tỷ đồng, tăng trưởng 26% so với đầu kỳ, trong khi tỷ lệ nợ xấu giảm xuống 1.68% và tỷ lệ nợ nhóm 2 giảm còn 2.93% so với năm trước Thu dịch vụ ròng đạt 2.337 tỷ đồng, tăng 30% so với năm trước, giữ vị trí dẫn đầu thị trường Lợi nhuận trước thuế hợp nhất đạt 7.949 tỷ đồng, tăng trưởng 26% so với năm trước, vượt kế hoạch mà Hội đồng Đầu tư giao.
“ “ Năm 2016, tổng tài sản đạt 1.006.404 tỷ đồng, tăng trưởng 18,3% so với năm
2015, chiếm gần 14% tổng tài sản toàn ngành ngân hàng, trở thành NHTM Việt Nam đầu tiên vượt ngưỡng 1 triệu tỷ đồng tổng tài sản
Tổng nguồn vốn huy động đạt 940.020 tỷ đồng, tăng trưởng 21,1% so với năm
2015, chiếm 12,5% thị phần toàn ngành ngân hàng Tổng dư nợ tín dụng và đầu tư
Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Đơn vị: tỷ đồng
Tổng tài sản và nguồn vốn huy động đạt 949.940 tỷ đồng, chiếm 13,6% thị phần ngành Tăng trưởng tín dụng được kiểm soát chất lượng với tỷ lệ nợ xấu 1,95% và nợ nhóm 2 là 3,7% Doanh thu dịch vụ ròng đạt 2.513 tỷ đồng, tăng 8% so với năm trước Lợi nhuận trước thuế đạt 7.709 tỷ đồng, tăng 3,2%, hoàn thành 98% kế hoạch đại hội đồng cổ đông đề ra.
“ Năm 2017 , Tổng tài sản đạt 1.202.284 tỷ đồng, tăng trưởng 19,5% so với năm 2016, tiếp tục duy trì vị thế là ngân hàng có quy mô lớn nhất Việt Nam
Nguồn vốn huy động đã tăng trưởng 19.7% so với năm 2016, đạt 1.124.961 tỷ đồng, vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng Tổng quy mô tín dụng và đầu tư đạt 1.154.154 tỷ đồng, với mức tăng trưởng 21.4% so với năm trước Tăng trưởng tín dụng được thực hiện song song với việc kiểm soát chất lượng tín dụng, đảm bảo rủi ro được quản lý hiệu quả, với tỷ lệ nợ xấu chỉ ở mức 1,44% và tỷ lệ nợ nhóm 2 là 3,37%.
Dịch vụ ròng (không bao gồm thu dịch vụ bảo lãnh) đạt 2.966 tỷ đồng, tăng 18% so với năm 2016 Lợi nhuận trước thuế đạt 8.665 tỷ đồng, tăng 13% so với năm trước, với dự phòng rủi ro đầy đủ cho trái phiếu VAMC và phân loại nợ theo quy định Chỉ số ROA đạt 0,63% và ROE đạt 15% Đơn vị đã đảm bảo các chỉ tiêu an toàn thanh khoản, giới hạn đầu tư theo quy định của NHNN, với hệ số CAR đạt trên 9%.
Năm 2018, Tổng tài sản đạt 1.283.129 tỷ đồng, tăng trưởng 9.1% so với năm
2017, tiếp tục duy trì là Ngân hàng TMCP có quy mô tổng tài sản lớn nhất thị trường
Huy động vốn gia tăng phù hợp với sử dụng vốn, đảm bảo mục tiêu an toàn - hiệu quả:
Tổng nguồn vốn huy động trong năm đạt 1.202.452 tỷ đồng, tăng 6.9% so với năm 2017 Trong đó, huy động vốn từ tổ chức và dân cư đạt 1.036.418 tỷ đồng, tăng 11% so với năm trước, chiếm 12.3% thị phần toàn ngành Cụ thể, huy động từ tổ chức và dân cư đạt 1.015.058 tỷ đồng (tăng 11%), trong khi trái phiếu tăng vốn đạt 21.360 tỷ đồng (tăng 9.5%) Đặc biệt, hai đợt phát hành trái phiếu trong năm, với đợt cuối cùng đạt 4.000 tỷ đồng vào tháng 12, đã ghi nhận quy mô thành công cao nhất trong lịch sử phát hành trái phiếu tăng vốn tại Việt Nam.
Biểu 2.2: Biểu diễn huy động vốn và tốc độ tăng trưởng của BIDV, Agribank,
Vào năm 2018, BIDV ghi nhận tốc độ tăng trưởng thấp hơn mức trung bình của toàn ngành ngân hàng, đạt 10.6%, thấp hơn Agribank (12%) và Vietcombank (13.7%), trong khi thị phần huy động của ngân hàng này giảm 0.2% so với năm 2017.
Tín dụng đang tăng trưởng đúng theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước, góp phần hỗ trợ sự phát triển kinh tế đất nước và phù hợp với khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế.
Tính đến ngày 31/12/2018, tổng dư nợ tín dụng và đầu tư đạt 1.214.451 tỷ đồng, tăng 5.2% so với năm 2017 Trong đó, dư nợ tín dụng đạt 977.337 tỷ đồng, tăng 13.3% so với năm trước, phù hợp với giới hạn tín dụng mà Ngân hàng Nhà nước giao.
BIDV AGR CTG VCB Đơn vị tính: tỷ đồng, %
Huy động vốn % tăng trưởng
Biểu 2.3: Biểu diễn dư nợ tín dụng và tốc độ tăng trưởng của BIDV, Agribank,
Tốc độ tăng trưởng tín dụng của BIDV gần bằng với mức tăng trưởng chung của ngành ngân hàng, tuy nhiên, thị phần của ngân hàng này đã giảm nhẹ xuống còn 13% so với năm 2017 BIDV vẫn giữ vị trí là ngân hàng có quy mô tín dụng lớn nhất trong khối NHTMCP So với các ngân hàng khác, BIDV có tốc độ tăng trưởng tín dụng cao hơn Vietinbank (6%) do đang trong quá trình tái cơ cấu và xử lý nợ, nhưng lại thấp hơn Vietcombank và Agribank (15%).
Doanh thu dịch vụ ròng (không bao gồm thu dịch vụ bảo lãnh) đạt 3.461 tỷ đồng, tăng 16,7% so với năm 2017 Lợi nhuận trước thuế hợp nhất toàn ngân hàng năm 2018 đạt 9.415 tỷ đồng, tăng 8,7% so với năm 2017 Tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) đạt 0,58%, trong khi tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) đạt 15%, hoàn thành vượt kế hoạch đề ra của Hội đồng cổ đông, Hội đồng quản trị và kế hoạch tài chính của Ngân hàng Nhà nước.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
2.2.1 Quy trình tín dụng quy định công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Để đảm bảo an toàn và thống nhất trong hoạt động tín dụng trên toàn hệ thống, các ngân hàng thương mại, đặc biệt là Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển, cần thực hiện các biện pháp quản lý hiệu quả.
BIDV AGR CTG VCB Đơn vị tính: tỷ đồng, %
Dư nợ tín dụng % tăng trưởng
Việt Nam đã thiết lập quy trình tín dụng chung cho lĩnh vực cho vay, đặc biệt là cho các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, với sự kiểm soát chặt chẽ về tỷ lệ dư nợ Trong những năm qua, công tác thẩm định cho vay được thực hiện theo một quy trình cụ thể, bao gồm nhiều bước được quy định rõ ràng.
Sơ đồ 2.1: Các bước trong quy trình cấp tín dụng dự án đầu tư của BIDV
Nhiệm vụ của các phòng ban liên quan cụ thể như sau:
- Ban Khách hàng doanh nghiệp:
Cán bộ quan hệ khách hàng thực hiện tiếp thị, hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ tín dụng và khảo sát hoạt động sản xuất kinh doanh để thu thập thông tin cần thiết cho phân tích tín dụng Sau đó, họ chuyển hồ sơ cho cán bộ thẩm định tín dụng để tiến hành thẩm định và lập Báo cáo đề xuất tín dụng dựa trên thông tin đã thu thập.
Phê duyệt Báo cáo đề xuất tín dụng: Cấp có thẩm quyền xem xét hồ sơ và
Báo cáo đề xuất tín dụng cần được phê duyệt đúng quy trình Nếu khoản tín dụng vượt thẩm quyền phê duyệt của Chi nhánh, Phó giám đốc quản lý khách hàng sẽ xem xét và đưa ra ý kiến trước khi trình Giám đốc Chi nhánh phê duyệt.
- Ban Quản lý rủi ro tín dụng:
Tiếp nhận hồ sơ tín dụng từ bộ phận quản lý khách hàng hoặc Chi nhánh (nếu vượt thẩm quyền) là bước đầu tiên trong quy trình Dựa trên hồ sơ tín dụng, cần thu thập thêm thông tin và yêu cầu bổ sung hồ sơ nếu cần thiết Sau đó, thực hiện đánh giá và thẩm định rủi ro, đồng thời lập Báo cáo thẩm định rủi ro Cuối cùng, trình báo cáo và toàn bộ hồ sơ tín dụng cho cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Cấp có thẩm quyền sẽ phê duyệt Báo cáo thẩm định rủi ro sau khi xem xét hồ sơ tín dụng và nội dung của báo cáo này Đồng thời, cần xử lý các sự khác biệt giữa ý kiến phê duyệt Báo cáo thẩm định rủi ro và phê duyệt Báo cáo đề xuất tín dụng để đảm bảo tính chính xác và nhất quán trong quy trình phê duyệt.
Sau khi nhận được phê duyệt từ cơ quan có thẩm quyền về Báo cáo thẩm định rủi ro, Bộ phận quản lý rủi ro sẽ trình hồ sơ cấp tín dụng lên cấp có thẩm quyền Hồ sơ này bao gồm Báo cáo thẩm định rủi ro đã được phê duyệt cùng với toàn bộ tài liệu liên quan đến tín dụng.
Cấp tín dụng được phê duyệt bởi các cơ quan có thẩm quyền, theo quy định phân cấp thẩm quyền phán quyết tín dụng của BIDV tại từng thời kỳ.
Cấp tín dụng không qua Bộ phận quản lý rủi ro được thực hiện bởi các cấp có thẩm quyền, những người sẽ xem xét hồ sơ và phê duyệt tín dụng dựa trên Báo cáo đề xuất tín dụng.
Trong trường hợp cấp tín dụng, hồ sơ cần được xem xét bởi Bộ phận quản lý rủi ro Cấp có thẩm quyền sẽ phê duyệt tín dụng dựa trên Báo cáo đề xuất tín dụng và Báo cáo thẩm định rủi ro, thực hiện phê duyệt trên cơ sở các thông tin trong Báo cáo thẩm định rủi ro.
2.2.2 Nội dung và phương pháp thẩm định
Thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam tuân thủ quy định, bao gồm bốn nội dung chính: thẩm định khách hàng vay vốn, thẩm định dự án đầu tư, đánh giá khả năng rủi ro và biện pháp tài sản đảm bảo.
Luận văn này sẽ sử dụng dự án "TTTM, dịch vụ, văn phòng và nhà ở tại số 69 Vũ Trọng Phụng, Thanh Xuân, Hà Nội" do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang làm chủ đầu tư để minh họa cho các nội dung thẩm định dự án bất động sản.
Bảng 2.1: Thông tin chung về “Dự án TTTM, dịch vụ, văn phòng và nhà ở tại số 69 Vũ Trọng Phụng, Thanh Xuân, Hà Nội”
Tên Dự án: TTTM, dịch vụ, văn phòng và nhà ở tại số 69 Vũ Trọng
Phụng, Thanh Xuân, Hà Nội
Chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang, với địa điểm đầu tư tọa lạc tại số 69 Vũ Trọng Phụng, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội Tổng mức đầu tư cho dự án này được xác định nhằm phát triển hạ tầng và nâng cao giá trị khu vực.
(bao gồm VAT và lãi vay):
1.327.981 triệu đồng, trong đó cơ cấu vốn đầu tư như sau:
TT Cơ cấu vốn Giá trị
Tỷ lệ/Tổng mức đầu tư
Dự án bao gồm hai khối nhà cao 22 tầng, trong đó Khối A có 4 tầng đế dành cho dịch vụ và văn phòng cho thuê, cùng 18 tầng căn hộ với tổng cộng 288 căn hộ Khối B gồm một tầng nhà trẻ và 21 tầng căn hộ, cung cấp 378 căn hộ.
- Tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 77.435 m2; chiều cao tối đa 81,9 m
- Tổng số căn hộ 666 căn; Dân số khoảng 2.032 người Trong đó gồm: 02 tầng hầm làm chỗ để xe và kỹ thuật tòa nhà
Sản phẩm đầu ra: Căn hộ, TTTM, văn phòng bán/cho thuê và các dịch vụ đi kèm
Bảng 2.2: Thông tin chung về Khách hàng vay vốn của Dự án
Tên khách hàng: Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang Tên gọi tắt của khách hàng:
Mã CIF: 272693 Địa chỉ: Số 173 Xuân Thủy, Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội
Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp:
Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần số
0101184201, đăng ký lần đầu ngày 08/10/2001, đăng ký thay đổi lần thứ 8 ngày 13/05/2011
Người đại diện theo pháp luật: ng Lê Hà Giang – Tổng Giám đốc kiêm Chủ tịch HĐQT Công ty
Hoạt động kinh doanh chính:
Thi công xây lắp và kinh doanh bất động sản,…
Vốn điều lệ đăng ký:
ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH
TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN 2015 – 2018
Công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã đạt được nhiều hiệu quả tích cực, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số hạn chế cần khắc phục.
2.3.1 Những kết quả đạt được
“Công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại BIDV đã đạt được những kết quả rất đáng ghi nhận
Giữa năm 2015 và 2018, BIDV đã thực hiện thẩm định tổng cộng 522 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cho thấy số lượng dự án được thẩm định là rất lớn.
- Thời gian thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được rút ngắn
Tỷ lệ nợ xấu và nợ quá hạn trong tổng dư nợ các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cho vay tại BIDV luôn được giữ ở mức thấp, dao động từ 0,82% đến 1,04% trong lĩnh vực cho vay bất động sản.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân
Mặc dù đã đạt được nhiều kết quả tích cực, công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại BIDV vẫn gặp phải một số hạn chế nhất định.
Thời gian thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản hiện nay đã được rút ngắn nhưng vẫn còn tương đối dài, thường trên 30 ngày kể từ khi hồ sơ được gửi đến ngân hàng cho đến khi có quyết định phê duyệt Ở một số chi nhánh lớn như Chi nhánh Sở giao dịch 1 và Chi nhánh Hoàn Kiếm của BIDV, thời gian thẩm định có thể kéo dài đến gần 02 tháng Thời gian đánh giá rủi ro lâu không chỉ ảnh hưởng đến cơ hội đầu tư của khách hàng mà còn tác động lớn đến kết quả kinh doanh của ngân hàng.
Hai là, chất lượng thẩm định ở một số nội dung không cao
Nội dung thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư cần phản ánh đúng khả năng tham gia vốn tự có, vì đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án Việc đánh giá sai khả năng tham gia vốn tự có có thể dẫn đến tình trạng dự án không hoàn thành do chủ đầu tư không còn đủ vốn để tiếp tục thực hiện.
Nội dung thẩm định khía cạnh pháp lý của dự án cho thấy rằng khi tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, cán bộ thẩm định không xác định được các mốc thời gian cụ thể để yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản pháp lý còn thiếu từ cơ quan có thẩm quyền Thay vào đó, họ chỉ đưa ra điều kiện ràng buộc trước khi thực hiện giải ngân.
Nội dung thẩm định khía cạnh thị trường của dự án tại BIDV chưa được thực hiện một cách kỹ lưỡng và đầy đủ, điều này ảnh hưởng đến việc đánh giá hiệu quả tài chính của dự án Cán bộ thẩm định chủ yếu dựa vào số liệu do khách hàng cung cấp mà chưa tiến hành thu thập thông tin từ các nguồn chính thức hoặc so sánh với các dự án khác Kết quả là, các đánh giá về thị trường mang tính chủ quan, thiếu sự khách quan và chính xác cần thiết trong quy trình thẩm định.
Nội dung đánh giá hiệu quả tài chính chủ yếu dựa vào hai chỉ tiêu chính là NPV và IRR, trong khi các chỉ tiêu như thời gian thu hồi vốn và thời gian trả nợ chỉ được áp dụng trong một số báo cáo gần đây Các chỉ tiêu khác như doanh thu, chi phí dự án và chỉ số doanh lợi chưa được xem xét đầy đủ Việc chỉ tập trung vào NPV và IRR không phản ánh toàn diện tính khả thi của dự án; có những dự án có NPV > 0 và IRR > tỷ suất chiết khấu nhưng thời gian thu hồi vốn và thời gian trả nợ lại quá lâu, khiến việc cho vay trở nên khó khăn Nếu không tính toán thời gian trả nợ, việc xác định thời gian cho vay vốn sẽ không có cơ sở, dẫn đến tình trạng dự án trả nợ trước hạn hoặc không thể trả nợ đúng hạn.
Một số nội dung thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản vượt quá khả năng chuyên môn của cán bộ thẩm định, đặc biệt là trong việc đánh giá các yếu tố kỹ thuật, thị trường, sự thay đổi chính sách pháp luật, và các rủi ro bất khả kháng Hệ quả là nhiều dự án được đánh giá có mức độ rủi ro thấp nhưng sau một thời gian thực hiện lại phát sinh nhiều vấn đề do biến động của thị trường và các yếu tố kinh tế vĩ mô, dẫn đến hiệu quả không như mong đợi.
Mặc dù tỷ lệ nợ xấu trong cho vay lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản đã giảm, nhưng vẫn tồn tại nhiều rủi ro do những biến động bất thường của thị trường bất động sản.
Mặc dù BIDV duy trì tỷ lệ nợ xấu cho vay bất động sản dưới 1,1%, nhưng các dự án đang thu hồi nợ vẫn tiềm ẩn rủi ro do biến động thị trường Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu suy giảm, nhu cầu giảm mạnh, ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu của dự án và khả năng trả nợ ngân hàng.
Hạn chế trong công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm cả yếu tố khách quan và chủ quan.
Thứ nhất, hạn chế trong việc thu thập và lưu trữ thông tin
Trong công tác thẩm định dự án, thông tin đóng vai trò quyết định nhưng hiện nay, việc thu thập thông tin chủ yếu phụ thuộc vào chủ đầu tư, dẫn đến tình trạng thông tin không đầy đủ, không thống nhất và thiếu chính xác Các nguồn thông tin bên ngoài như báo chí, internet và tài liệu từ các Bộ, ngành cũng có chất lượng thấp và không đáng tin cậy Hơn nữa, vì những nguồn này không gắn với trách nhiệm của người cung cấp, cán bộ thẩm định gặp khó khăn trong việc bảo vệ quan điểm khi xảy ra sự cố.
Hệ thống thông tin nội bộ của BIDV hiện chưa đáp ứng yêu cầu về việc trao đổi thông tin giữa các chi nhánh và bộ phận liên quan, cũng như với hệ thống thông tin CIC của Ngân hàng Nhà nước Ngoài ra, việc mua thông tin, tổ chức phân tích và dự báo thông tin theo mặt hàng, ngành hàng và lĩnh vực kinh tế vẫn chưa được triển khai.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 89 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2022
Định hướng phát triển chung của Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam 89 3.1.2 Định hướng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của
tư và Phát triển Việt Nam
Theo chiến lược của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) với phương châm "Kỷ cương - Trách nhiệm - Hiệu quả - Bứt phá", ngân hàng đã xây dựng chương trình hành động nhằm thực hiện hiệu quả nhiệm vụ và kế hoạch kinh doanh năm 2019 Mục tiêu này không chỉ tạo tiền đề cho việc thực hiện thành công Phương án cơ cấu lại gắn với xử lý nợ xấu trong giai đoạn 2016-2020 mà còn hướng tới phát triển bền vững của BIDV đến năm 2022.
BIDV đặt mục tiêu khắc phục hạn chế về chất lượng tài sản và năng lực tài chính, đồng thời kiên định với các chiến lược tái cơ cấu Năm 2019 sẽ là năm xây dựng nền tảng cho phát triển bền vững và hội nhập quốc tế, với trọng tâm duy trì tăng trưởng chất lượng, củng cố vị thế dẫn đầu trên các thị trường chính, đặc biệt là khách hàng bán lẻ và doanh nghiệp vừa và nhỏ Ngân hàng sẽ triển khai mạnh mẽ chiến lược ngân hàng số, chuyển giao giao dịch sang kênh điện tử, và chuyển đổi mô hình kinh doanh từ tín dụng sang đa dịch vụ, đồng thời nâng cao năng lực quản trị theo tiêu chuẩn quốc tế.
Mục tiêu, nhiệm vụ cụ thể
Ngân hàng số cần được phát triển toàn diện, bao gồm tất cả các hoạt động kinh doanh, quy trình, sản phẩm và kênh phân phối, nhằm phù hợp với xu hướng của cách mạng công nghiệp 4.0.
Để nâng cao năng lực tài chính, BIDV sẽ tập trung vào việc tăng vốn điều lệ thông qua phát hành cổ phiếu cho nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư tài chính Ngoài ra, ngân hàng cũng sẽ thực hiện các biện pháp tăng vốn khác như phát hành trái phiếu cấp 2, tăng vốn từ nguồn thặng dư phát hành thêm cổ phần và tăng vốn từ nguồn nội lực Mục tiêu là gia tăng mức vốn tự có theo chuẩn mực của Basel II.
BIDV đang tập trung vào việc xây dựng và triển khai Chiến lược phát triển đến năm 2025, với định hướng đến năm 2030, đặc biệt chú trọng vào các phân khúc khách hàng như bán lẻ và doanh nghiệp siêu nhỏ.
Nâng cao chất lượng tài sản, đặc biệt là tín dụng, là ưu tiên hàng đầu Cần quyết liệt triển khai các giải pháp xử lý nợ xấu và tăng cường biện pháp thu hồi các khoản nợ tiềm ẩn rủi ro Đặc biệt, cần chú trọng đến nợ xấu đã bán cho VAMC, với mục tiêu phấn đấu mua lại toàn bộ trái phiếu VAMC trước hạn trong năm 2019.
BIDV cam kết tăng cường các nguồn thu phi lãi, phù hợp với chiến lược phát triển dịch vụ đến năm 2025 Ngân hàng cũng sẽ triển khai Đề án thanh toán không dùng tiền mặt giai đoạn 2016-2020 theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước.
Nâng cao hiệu quả sử dụng chi phí thông qua việc thực hiện hiệu quả Đề án quản trị chi phí sẽ góp phần quan trọng vào việc cải thiện hiệu quả hoạt động của BIDV.
Nâng cao năng lực quản trị và phát triển thể chế, cơ chế chính sách quản trị nội bộ là cần thiết Cần tiếp tục hoàn thiện mô hình tổ chức và mô thức quản trị điều hành để đảm bảo hoạt động ngân hàng vận hành hiệu quả Hướng tới việc áp dụng các cơ chế, chính sách đã ban hành và tuân thủ thông lệ quốc tế trong công tác kiểm soát nội bộ là mục tiêu quan trọng.
Tiếp tục hoàn thiện cơ cấu nhân sự quản lý và điều hành, đồng thời phát triển nguồn nhân lực thông qua việc sắp xếp lao động một cách dân chủ, khách quan và minh bạch Đảm bảo sự phù hợp với xu thế phát triển của ngành, thực hiện theo lộ trình của Đề án quản trị nhân tài BIDV.
Gia tăng tính tuân thủ trong kỷ cương và kỷ luật điều hành là cần thiết để nâng cao chất lượng, hiệu quả và hiệu lực của công tác kiểm tra giám sát nội bộ Cần đảm bảo bao phủ tất cả các hoạt động tiềm ẩn rủi ro cao, đồng thời đẩy mạnh công tác cảnh báo và xử lý trách nhiệm sau kiểm tra, thanh tra, kiểm toán Việc áp dụng chế tài xử lý nghiêm khắc sẽ góp phần nâng cao tính nghiêm minh trong công tác quản lý.
Tiếp tục mở rộng và nâng cao hiệu quả hoạt động của các điểm mạng lưới truyền thống và phi truyền thống, đồng thời phát huy vai trò nòng cốt của các Phòng giao dịch trong việc thúc đẩy hoạt động ngân hàng bán lẻ.
Xây dựng và triển khai chiến lược phát triển thương hiệu kết hợp với thực hành văn hóa doanh nghiệp và phong trào học hỏi sáng tạo trong toàn hệ thống Tiếp tục truyền thông và đào tạo để nâng cao nhận thức về phát triển văn hóa học hỏi sáng tạo Đồng thời, cần xây dựng các cơ chế chính sách và môi trường khuyến khích, nhân rộng các sáng kiến cải tiến và kết quả nghiên cứu khoa học trong toàn hệ thống.
3.1.2 Định hướng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam
3.1.2.1 Bối cảnh chung của nền kinh tế và của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ với nhiều dự án căn hộ chung cư và khu đô thị được xây dựng trên toàn quốc Dự báo năm 2019, thị trường sẽ tiếp tục phát triển tích cực, mang lại bức tranh tươi sáng cho ngành bất động sản.
Năm 2018, nền kinh tế Việt Nam ghi nhận tăng trưởng GDP 7,08%, cao nhất trong 11 năm, và nằm trong số những nền kinh tế phát triển hàng đầu thế giới CPI được kiểm soát ở mức 3,54% và tổng kim ngạch xuất khẩu tăng trưởng mạnh mẽ với thặng dư cán cân thanh toán 7,2 tỷ USD Vốn đầu tư nước ngoài đạt kỷ lục 19,1 tỷ USD, trong khi nợ công giảm so với năm trước Những yếu tố này đã thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM và Hà Nội, nơi đang chuyển mình mạnh mẽ Nhu cầu nhà ở cao và sự quan tâm từ tầng lớp siêu giàu đã tạo động lực cho phân khúc bất động sản cao cấp.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN C NG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Để cải thiện những hạn chế trong công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cần thực hiện các giải pháp đồng bộ, trong đó việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư đóng vai trò quyết định Bài viết phân tích thực trạng thẩm định dự án tại BIDV và đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế hiện tại, từ đó hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
3.2.1 Nâng cao trình độ chuyên môn cán bộ thực hiện công tác thẩm định
Để phát triển bền vững, mọi doanh nghiệp cần có đội ngũ nhân lực có trình độ chuyên môn cao, đặc biệt trong lĩnh vực ngân hàng, nơi nguồn nhân lực đóng vai trò quan trọng Kinh doanh ngân hàng gắn liền với rủi ro, và không có rủi ro đồng nghĩa với việc không có lợi nhuận Công tác thẩm định dự án là quá trình đánh giá rủi ro, do đó, chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng xảy ra rủi ro từ các quyết định cho vay của ngân hàng.
BIDV, với truyền thống cho vay cho các công trình xây dựng, sở hữu đội ngũ cán bộ thẩm định dày dạn kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, nhược điểm là quy trình làm việc đôi khi mang tính lối mòn và chậm cập nhật các phương pháp, kỹ năng mới Đặc biệt, việc đào tạo cán bộ mới chủ yếu diễn ra theo hình thức vừa học vừa làm, dưới sự hướng dẫn của những cán bộ cũ, thiếu sự đào tạo bài bản và tập trung.
Để nâng cao chất lượng thẩm định dự án và tín dụng tại BIDV, cần có chiến lược phát triển và đào tạo nguồn lực cán bộ thẩm định Mục tiêu là xây dựng đội ngũ chuyên môn giỏi, am hiểu luật pháp và có phong cách phục vụ khách hàng chuyên nghiệp, đáp ứng nhu cầu lao động ngắn hạn và dài hạn Việc đào tạo nguồn nhân lực cần được tập trung và định hướng rõ ràng.
Để xây dựng chiến lược đào tạo nguồn nhân lực hiệu quả, ngân hàng cần quy hoạch cán bộ có năng lực và chuyên môn vững vàng, nhằm bồi dưỡng nhân lực lãnh đạo chủ chốt phục vụ cho sự phát triển mạng lưới và dịch vụ ngân hàng hiện đại Đồng thời, cần cơ cấu lại đội ngũ cán bộ để sắp xếp và bố trí công việc phù hợp với năng lực, từ đó góp phần tăng năng suất và hiệu quả lao động.
Để tổ chức tốt công tác tuyển dụng, đào tạo và đào tạo lại nguồn nhân lực, cần thực hiện công khai và minh bạch các tiêu chí tuyển dụng nhằm thu hút lao động có trình độ và nhận thức tốt Cán bộ mới sau khi tuyển dụng cần được đào tạo tập trung về nghiệp vụ để hệ thống hoá kiến thức trước khi bắt tay vào công việc thực tế Ngoài ra, việc đào tạo thường xuyên và cập nhật kiến thức cho cán bộ là nhiệm vụ quan trọng của Ngân hàng, giúp họ nắm bắt các nghiệp vụ, văn bản và sản phẩm dịch vụ mới.
Để giữ chân người tài trong ngành Ngân hàng, cần có chế độ lương thưởng và đãi ngộ xứng đáng với sự đóng góp của người lao động Hiện tượng chảy máu chất xám đang là thách thức lớn đối với các Ngân hàng thương mại Nhà nước, đặc biệt khi Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cho phép thành lập nhiều Ngân hàng thương mại Cổ phần, Ngân hàng 100% vốn nước ngoài và Ngân hàng liên doanh Việc thiếu hụt nguồn nhân sự cấp cao và có kinh nghiệm trong lĩnh vực Ngân hàng là điều khó tránh khỏi.
Các chi nhánh và trung tâm cần đề xuất với BIDV về việc cải thiện cơ chế lương thưởng và chế độ phúc lợi, đảm bảo đãi ngộ công bằng hơn dựa trên mức độ cống hiến của nhân viên Điều này sẽ giúp BIDV cạnh tranh hiệu quả hơn với các ngân hàng khác.
Ngân hàng cần thiết lập các quy định và chế tài nghiêm khắc đối với những cán bộ vi phạm, nhằm ngăn chặn hành vi vì lợi ích cá nhân và thiếu trách nhiệm, gây thất thoát vốn của ngân hàng.
3.2.2 Hoàn thiện công tác tổ chức cán bộ theo hướng thay đổi chức năng, nhiệm vụ của các bộ phận tham gia vào quá trình thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Trong thời gian qua, BIDV đã liên tục cải tiến và hoàn thiện quy trình cho vay nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh và hội nhập Hiện tại, quy trình tín dụng của BIDV đã được chuẩn hóa và áp dụng đồng nhất trên toàn hệ thống, đảm bảo việc thực hiện và giám sát các bước trong quá trình cho vay được thực hiện một cách chuẩn mực Trách nhiệm của từng khâu và cấp trong quy trình cũng được phân định rõ ràng và minh bạch, góp phần nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ dành cho khách hàng.
BIDV đang nỗ lực cải thiện quy trình thẩm định cho vay dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro và nâng cao chất lượng thẩm định Tuy nhiên, thời gian thẩm định thực tế vẫn chưa đáp ứng mong đợi của khách hàng, đòi hỏi cán bộ thẩm định cần tập trung hơn vào công việc của mình Quy trình tín dụng hiện tại bắt đầu từ việc cán bộ quan hệ khách hàng thu thập hồ sơ và chuyển cho cán bộ thẩm định Chất lượng thẩm định phụ thuộc 70% vào khâu thu thập hồ sơ và thông tin Tuy nhiên, sự phân chia công việc giữa cán bộ quan hệ khách hàng và cán bộ thẩm định chưa rõ ràng, dẫn đến việc cán bộ thẩm định bị phân tán thời gian, ảnh hưởng đến chất lượng và tính chuyên nghiệp của thẩm định Để cải thiện tình hình, BIDV cần xem xét điều chỉnh quy trình tín dụng và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban liên quan.
- Thực hiện tách bạch rõ ràng hai vị trí cán bộ quan hệ khách hàng và cán bộ thẩm định
Để giảm bớt thời gian tác nghiệp cho cán bộ thẩm định, cần thành lập bộ phận định giá tài sản đảm bảo nhằm thực hiện nghiệp vụ định giá hiệu quả hơn Đồng thời, việc thành lập bộ phận pháp chế sẽ giúp tư vấn và thẩm định pháp lý cho các dự án cùng hợp đồng với khách hàng, từ đó nâng cao tính chuyên nghiệp và đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ cho các hợp đồng.
Mặc dù là một ngân hàng thương mại cổ phần, BIDV vẫn chịu ảnh hưởng lớn từ vốn Nhà nước, dẫn đến việc thiếu linh hoạt và năng động trong hoạt động kinh doanh và các lĩnh vực khác Sự hỗ trợ từ các phòng ban khối tác nghiệp và quản lý nội bộ đối với khối kinh doanh trực tiếp còn hạn chế, nhiều hoạt động chỉ mang tính hình thức Do đó, cán bộ thẩm định không chỉ thực hiện công việc chuyên môn mà còn phải hoàn thành nhiều báo cáo và công việc liên quan đến quản trị nội bộ và các công tác đoàn thể Để nâng cao hiệu quả, BIDV cần cải tiến quy trình quản lý nội bộ, giúp khối kinh doanh trực tiếp nhận được hỗ trợ tối đa, từ đó cán bộ thẩm định có thể tập trung vào công việc chuyên môn nhiều hơn.
3.2.3 Tăng cường thu thập và lưu trữ thông tin nhằm hỗ trợ công tác thẩm định
Kết quả thẩm định dự án là yếu tố quyết định cho việc tài trợ các dự án đầu tư, vì vậy thông tin thu thập từ cán bộ thẩm định rất quan trọng Thông tin không đầy đủ, không chính xác và không kịp thời có thể kéo dài thời gian thẩm định và dẫn đến quyết định đầu tư sai lầm, ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng Do đó, nâng cao công nghệ và cải thiện thông tin là giải pháp hàng đầu để nâng cao chất lượng và hiệu quả thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.