Chuyên đề thực tập nghiên cứu thực trạng và xu hướng thị trường bất động sản ở hạ long

Đại Học Kinh Tế Quốc Dân _ National Economics University ―۩‫―۩۝‬ yê u Ch n đề ực th THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN p tậ CHỦ ĐỀ: NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG ối cu BẤT ĐỘNG SẢN Ở HẠ LONG óa kh Lớp: Thị trường bất động sản(219)_2 Giảng viên: Nguyễn Thế Phan Danh sách thành viên nhóm: 1.Đặng Quỳnh Ánh-11180577 2.Đặng Phương Thảo- 11184502 4.Nguyễn Ngô Phương Thảo- 11184552 yê u Ch 3.Nguyễn Thảo Thảo- 11184577 n HEAR OUDAM -11186605 đề 6.Nguyễn Thị Thúy Hằng 11181532 th ực 7.Phạm Thị Ngọc Lan- 11182539 p tậ 8.Đỡ Thảo Vân- 11185509 ối cu óa kh Mục Lục: Phần 1: Kiến thức chung I.Khái niệm shophouse yê u Ch II Phân loại, đặc điểm, vai trò của shophouse n Phần 2: THỊ TRƯỜNG BĐS HẠ LONG NÓI CHUNG VÀ THỊ TRƯỜNG SHOPHOUSE TẠI HẠ LONG NÓI RIÊNG I.Tổng quan về Hạ Long II Thực trạng thị trường bđs, shophouse tại Hạ Long-QN những năm vừa qua đề ực th p tậ ối cu III Dự đoán Xu hướng biến động thị trường shophouse các năm tới óa kh IV Mợt số khuyến nghị phủ, địa phương người tham gia đầu tư Shophouse Phần I: Kiến thức chung I.Khái niệm: yê u Ch Shophouse hình thức hộ nhà kết hợp với cửa hàng thương mại nằm tầng tòa nhà chung cư mặt tiền đường n đề ực th Shophouse cịn với tên Việt hóa "nhà phố thương mại"  Mặc dù loại hình shophouse xuất Việt Nam cách không lâu chúng lại nhận quan tâm lớn giới đầu tư người tiêu dùng p tậ ối cu kh óa Lịch sử đời Shophouse phổ biến nước phát triển Châu Á với dãy phố mua sắm tiếng Malacca (Malaysia), Geylang (Singapore),… Căn hộ shophouse có mặt dự án khu thị, chung cư Việt Nam năm gần Một số dự án điển hình như: Vinhomes Times City, Vinhomes Riverside, Lakeview City, yê u Ch n đề ực th II Phân loại, đặc điểm, vai trò tậ p Phân loại : Trên thị trường có loại shophouse: ối cu - Shophouse hộ ( Khối đế chung cư) : óa kh  Là nhà nằm tầng chung cư  Đi với tiện ích tịa chung cư, kinh doanh loại hình dịch vụ như: Ăn uống, siêu thị, chăm sóc sắc đẹp… mở văn phòng giao dịch  Đây khơng phải loại hình nhà để  Thời hạn sở hữu 50 năm - Shophouse nhà phố (Biệt thự thấp tầng xây dựng liền kề) Nằm dự án, khu đô thị quy mô lớn với đầy đủ tiện ích  Tầng xây dựng thấp từ - tầng  Tầng nhà phố thường sử dụng cho hoạt động kinh doanh cửa hàng, bán hàng  Chủ sở hữu nhà phố thường sống tầng  Đa chức sử dụng, kết hợp sinh hoạt dân cư thương mại kinh doanh  Được cấp chứng nhận quyền sở hữu lâu dài  Được áp dụng quy định pháp luật với biệt thự nhà liền kề  Đa chức sử dụng, kết hợp sinh hoạt dân cư thương mại kinh doanh  yê u Ch n đề ực th p tậ ối cu óa kh *Loại hình Shophouse thường mạnh diện tích, khơng gian vị trí kinh doanh yê u Ch 2.Đặc điểm Shophouse n đề *Loại hình BĐS thường có mặt khu trung tâm thương mại, thành phố lớn, khu đô thị lớn, nơi có nhu cầu mua sắm cao ực th p tậ Hiện nay, Shophouse mang tính đặc thù gắn với quy hoạch dự án, đô thị nên hoạt động kinh doanh thương mại hạn chế (kém đa dạng) so với khu nhà mặt phố kinh doanh thơng thường ối cu óa kh 2.1 - Vị trí Shophouse Shophouse thường nằm dự án, khu thị có quy hoạch hồn chỉnh, xây dựng với vị trí nằm tiếp giáp với tuyến đường nội (đường chính) khu thị u Ch 2.2 - Thiết kế Shophouse Với thiết kế phục vụ cho hoạt động kinh doanh, dịch vụ nhu cầu sinh hoạt, Shophouse ln có kiến trúc riêng biệt làm bật, mang thương hiệu loại hình kết hợp Các đặc điểm thiết kế Shophouse - nhà phố thương mại:  Thiết kế thông tầng: Shophouse thiết kế thông tầng tương tự hộ Penthouse hay Duplex, thông thường có cầu thang thiết kế thẩm mỹ đẹp nằm bên hộ  Đa chức sử dụng: với chức đặc biệt đa dạng hệ thống hộ nhà ở, phát triển kinh doanh dịch vụ Mọi hoạt động kinh doanh dịch vụ cửa hàng, cafe, mỹ phẩm thời trang, thường bố trí nằm gọn tầng thứ Tầng dành cho hoạt động sinh hoạt, nghỉ ngơi, cho chủ hộ gia đình n đề ực th p tậ ối cu kh óa  Khu trung tâm dịch vụ, thương mại: Shophouse thiết kế đặc biệt thành chuỗi nhà phố hay khu trung tâm thương mại với tổ hợp đại, đầy đủ tiện ích, không gian, vui chơi giải trí kèm Mọi kiến trúc xây dựng, thiết kế Shophouse quy hoạch theo khung hệ thống, đồng dự án điều chỉnh không thay đổi cấu trúc 2.3 - Ưu nhược điểm Shophouse  Về ưu điểm yê u Ch Ưu điểm lớn shophouse: tích hợp chức năng: vừa để ở, vừa để kinh doanh Thay phải tiền thuê mặt kinh doanh, vừa phải tiền thuê/mua nhà cần shophouse, mua 2.  n đề  Hầu hết shophouse có thiết kế đẹp, đáp ứng nhu cầu ở, kinh doanh cho thuê kinh doanh Shophouse xây dựng từ tầng trở lên, tầng thiết kế để kinh doanh Từ tầng trở lên thiết kế phục vụ sinh hoạt gia đình Ưu điểm 2: Shophouse ln có vị trí đắc địa th ực  Vị trí tốt: Shophouse có vị trí thuận lợi để mang đến doanh thu kinh doanh thương mại tốt cho nhà đầu tư như: nằm tầng hộ lớn, mặt tiền đường, khu trung tâm dịch vụ - tiêu dùng, dân cư đông đúc hay lượng tiêu dùng cao p tậ cu ối Ưu điểm 3: Tính khoản cao óa kh  Trong chung cư hay khu dân cư số lượng shophouse ít, chí có vài dự án có shophouse Theo thống kê gần số lượng nhà phố thương mại chiếm khoảng 23% tổng số lượng hộ, dự án lớn khu thị số lượng shophouse chiếm khoảng 5% Cũng nhờ số lượng hạn chế nên shophouse có tính khoản cao Các nhà đầu tư dễ dàng mua bán lại đầu tư cho thuê để kinh doanh nhanh chóng Ngoài còn có các ưu điểm khác như: yê u Ch  Di chuyển tiện lợi: Shophouse thường xây dựng khu hộ có vị trí dễ dàng đỗ xe bên đường, tiện để khách hàng mua sắm nằm gần lối lên xuống tòa nhà  Kiến trúc thiết kế độc đáo: Các nhà phố thương mại xây dựng từ - tầng trở lên bạn thoải mái lựa chọn loại sản phẩm để kinh doanh Nổi bật việc mở cửa hàng cho thuê làm trụ sở văn phòng  Số lượng hạn chế: thông thường Shophouse chiếm từ - 5% tổng số lượng hộ dự án Với vị trí đắc địa khu dự án, trung tâm quy hoạch nên số lượng khan Shophouse điều dễ hiểu, điều mang đến tiềm giá trị lớn n  Cơ hội đầu tư tiềm năng: Shophouse có diện tích lớn bạn kinh doanh nhiều lĩnh vực đa dạng đề th ực  Nhược điểm shophouse p tậ  Sự phát triển phụ thuộc vào cộng đồng dân cư: Trước đầu tư vào shophouse, chất lượng, dịch vụ nhà đầu tư cần tìm hiểu cộng đồng dân cư dự án mà mua ối cu kh óa  Giá thành cao: Shophouse thường nằm tầng dẫn đến số lượng có hạn, bên cạnh diện tích lớn hộ thông thường KÉO THEO giá cao  Quyền sở hữu: Shophouse có ưu kết hợp yếu tố kinh doanh "shop" để "house" Khả kinh doanh kết hợp với mô hình nhà điểm khác biệt mơ hình so với loại nhà gắn liền với đất thơng thường Tuy nhiên có điểm đáng lưu ý mơ hình shophouse số dự án có thời gian sở  Tổng quan lại lợi thế và thách thức yê u Ch n đề ực th p tậ ối cu óa kh II THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS, SHOPHOUSE TẠI HẠ LONG-QN TRONG NHỮNG NĂM VỪA QUA Thị trường BĐS nói chung yê u Ch Du lịch Hạ Long tăng trưởng ấn tượng ( 10 tháng năm 2019, du lịch Quảng Ninh đón 11,7 triệu lượt du khách, tăng 10% so với kỳ năm trước, khách quốc tế 4,22 triệu lượt, tăng 4% Tổng thu từ du lịch 23.800 tỷ đồng, tăng 22% so với kỳ) làm cho thị trường nghỉ dưỡng Hạ Long đánh giá giai đoạn vô tiềm nhờ nhu cầu ngày tăng lên khách du lịch tâm lý thỏa mãn nhu cầu điểm đến => Các loại hình bđs ngày đa dạng và kết hợp phát triển n đề  Đứng Top 10 GDP nước, Top GDP bình quân đầu người, sở hữu nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú với tiềm phát triển du lịch mùa, th ực Quảng Ninh nói chung thành phố di sản Hạ Long nói riêng, thu hút đầu tư từ hàng loạt “ông lớn” tên tuổi Sun Group , BIM Group, Vin Group, FLC, HD Mon,… p tậ ối cu o Đáng ý, dự án bao gồm Hạ Long Marina tập đoàn BIM Group với tổng vốn đầu tư khoảng 50 triệu đô la Mỹ óa kh BIM Land mở bán gần 1.000 condotel hộ cao cấp Hạ Long o Khu tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng đảo Tuần Châu với tổng vốn đầu tư thêm khoảng 3,5 triệu đô la Mỹ yê u Ch n đề ực th p tậ ối cu óa kh o Khu cơng viên đại dương Hạ Long tập đoàn Sun Group với tổng mức đầu tư khoảng 300 triệu đô la Mỹ Vinpearl Hạ Long Bay Resort - khu khách sạn nghỉ dưỡng đảo Rều tập đoàn Vin Group với tổng mức đầu tư 50 triệu đô la yê u Ch Mỹ n đề ực th tậ p  Bên cạnh đó là nhiều nhà đầu tư chiến lược khác quan tâm tìm hiểu hội đầu tư thành phố Hạ Long ối cu óa kh *Tín hiệu sáng từ thị trường BĐS Hạ Long -Trên cơng cụ tìm kiếm goolge, từ khóa “Bất động sản Hạ Long” cho 133.000.000 kết quả, bỏ xa thị trường Đà Nẵng (68.700.000 kết quả) hay Phú Quốc (81.500.000 kết quả) Điều cho thấy BĐS Hạ Long có sức hút định, đích ngắm khó lịng bỏ qua giới đầu tư bất động sản 2.Thị trường shophouse tại Hạ Long-QN những năm vừa qua 2.1 Thực trạng chung  Không đơn nghỉ dưỡng, khách lưu trú mong muốn làm đầy hành trình trải nghiệm đa dạng chất lượng nơi ở, điểm đến, lại mà tận hưởng nhiều  Dòng sản phẩm có hệ sinh thái đa dạng nghỉ dưỡng - trải nghiệm - mua sắm - giải trí ngày du khách ưu tiên chọn lựa yê u Ch  Shophouse loại hình mua sắm trở thành mục tiêu hàng đầu nhiều nhà đầu tư bất động sản khách hàng tiềm n -Trong nhiều năm trở lại đây, shophouse dịng sản phẩm săn đón nhiều thị trường BĐS ven biển tỉnh Quảng Ninh Báo cáo CBRE thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2019 khẳng định shophouse ven biển thị trường Hạ Long có mức tiêu thụ đạt gần 90% đề ực th p tậ cu ối  Hạ Long vừa thức chấp thuận chủ trương mở rộng địa giới hành từ việc sáp nhập huyện Hồnh Bồ => yếu tố quy hoạch dự báo nâng bước cho gia tăng giá trị bất động sản mà nhà đầu tư nắm giữ óa kh 2.2.Tổng quan nhà đầu tư yê u Ch n o Các chủ đầu tư sản phẩm đa số tên tuổi hàng đầu thị trường với dự án quần thể phức hợp, giúp đảm bảo khả hấp thụ dự án hữu  Những tên chủ đầu tư phải kể đến như: sun group, vingroup, FLC o Về phía nhà đầu tư: ln chủ đầu tư ưu đặt lợi thuận tiên cho bán hàng khu đông dân cư, gần trục đường lớn với hạ long khu phức hợp vui chơi giải trí o Vì loại hình kí kết dài hạn với chủ đầu tư ( tối đa 50 năm) địi hỏi nhà đầu tư phải có phương án khai khác lâu dài, dài hạn dài o Các nhà đầu tư tự chọn lựa phương thức loại hình kinh doanh sinh lời o Các nhà đầu tư ln có xu hướng chọn shophouse chủ đầu tư có tiếng uy tín từ dự án thương hiệu vùng trung tâm tính khoản mức cao đề ực th tậ p Không gian kinh doanh lý tưởng FLC Tropical City Ha Long ối cu óa kh Mợt sớ ví dụ về các dự án shophouse - Dự án vinhomes dragon bay yê u Ch n đề Gồm ực th - Dự án Tuần Châu Marina: Tuần Châu Marina - Tổ hợp Shophouse & Minihotel tậ - Khách sạn - Resort 5* đẳng cấp; p ối cu - Bến cảng du lịch lớn Châu Á; - Trường Quốc tế; óa - Rạp chiếu phim; kh - Bãi đáp thủy phi cơ; - Khu hộ cao cấp - 10 tầng - Dịch vụ y tế, thương mại yê u Ch n đề ực th p tậ ối cu óa kh III DỰ ĐOÁN XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG SHOPHOUSE TẠI HẠ LONG TRONG CÁC NĂM TỚI Tốc độ tăng trưởng đáng kinh ngạc phân khúc shophouse yê u Ch 3.1.Xu hướng shophouse thị trường Việt Nam nhiều năm gần n Trong năm trở lại đây, shophouse hạng mục đầu tư săn đón nhiều thị trường bất động sản đề Châu Á nói chung Việt Nam nói riêng th ực Trong năm 2018, tỷ lệ giao dịch bán năm đạt 92% phân khúc biệt thự, liền kề shophouse p tậ Giá bán tăng thị trường sơ cấp thứ cấp, giá shophouse đánh giá tăng mạnh nhất, gấp lần sau năm, vượt nhà liền thổ hộ Thậm chí, quý I/2018, tốc độ tăng trưởng phi mã cu shophouse lên tới 261% so với kỳ năm trước đó, biệt thự tăng 35-37% ối kh Theo JLL Việt Nam, giá bán shophouse thậm chí đạt ngưỡng 65 - 70 tỷ đồng mặt tiền đường óa Nguyễn Cơ Thạch Khu đô thị Sala (Sài Gòn) Giá m2 đất shophouse tính tổng giá trị nhà đất chia diện tích đất, giá trần lên đến 373 triệu đồng yê u Ch n đề ực th p tậ  thiếu hụt nguồn cung sản phẩm shophouse quy hoạch bản, thiết kế chất lượng có tiềm cu kinh doanh khiến phân khúc dự đoán chưa thể hạ nhiệt thời gian tới ối Hạ Long thành phố lớn óa kh 3.2 Dự đoán Xu hướng biến động năm 2020 shophouse Hạ Long  Với tiềm du lịch phát triển  kì quan thiên nhiên giới  Hạ tầng giao thơng thuận lợi  Hạ Long đón hàng triệu lượt khách du lịch năm  Quy mô dân số 300.000 người => cộng đồng dân cư đông đúc  Nhiều chính sách ưu đãicho người đầu tư shophouse ( khách hàng vay tới 70% giá trị shophouse hỗ trợ lãi suất 0% vòng 30 tháng.) u Ch  Sức hút loại hình shophouse cịn đến từ tính khan tỉ lệ shophouse thường chiếm từ yê – 5% số lượng sản phẩm khu đô thị - tỷ lệ hợp lý nhằm mang lại hiệu cao cho nhà n đầu tư đề  Nguồn cung shophouse trung tâm du lịch biển lớn hạn chế so với phân khúc khác biệt th thự nghỉ dưỡng hay khách sạn cao cấp => tính khoản phân khúc cao ực  Đặc biệt, dân số khu đô thị tăng lên => nhu cầu sinh hoạt ngày gia tăng, kích thích p tậ việc kinh doanh shophouse tăng trưởng Đây điểm then chốt đảm bảo lợi nhuận đầu tư shophouse ổn định lâu dài sinh lời liên tục cu  Thu hút nhà đầu tư bất động sản ngồi nước => loại hình shophouse Hạ Long ối óa kh xu hướng giới đầu tư săn đón yê u Ch n đề ực th p tậ Biểu đồ so sánh nguồn cung shophouse/shopvilla ven biển Nguồn CBRE Việt Nam, Quý 3/2019 ối cu Tuy nhiên, với đặc tính khan hiếm nên chắc chắn các nhà đầu tư sẽ có xu hướng tính toán cho ng̀n cung kh óa shophouse khơng dư thừa => giữ được giá trị và tính khan hiếm của sản phẩm thị trường Trong thời điểm dịch covid, nên kinh tế bị ảnh hưởng khá nghiêm trọng và shophouse cũng không ngoại lệ nhiều người thuê shophouse trả lại mặt bằng kinh doanh Tuy nhiên thị trường shophouse tại Hạ Long dự kiến sẽ không bị ảnh hưởng quá nhiều do: Hàng hóa chủ yếu cho khách du lịch và cộng đồng dân cư đô thị => nguồn thu sẽ dần ổn định sau dịch => Đầu tư cho thuê hoặc kinh doanh vẫn rất sinh lời Cung< cầu => khoản cao * Kiến nghị Chính Phủ, chính quyền địa phương: yê u Ch IV Mợt số khuyến nghị phủ, địa phương người tham gia đầu tư Shophouse n - Ban hành quy định cụ thể với loại hình này, chưa có khái niệm cụ thể Shophouse đề cập quy định cụ thể văn quy phạm pháp luật xây dựng Và việc mua bán loại hình hộ áp dụng thủ tục hộ khác đề ực th - Về vấn đề giao đất, cho thuê đất dự án đầu tư có sử dụng đất thực thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bộ, ngành tỉnh Quảng Ninh phối hợp chặt chẽ thực theo quy định pháp luật luật đất đai p tậ - Xử lý nghiêm khắc hành vi chủ đầu tư quảng cáo không giá dự án, có dấu hiệu trốn thuế thiếu trung thực, minh bạch, rõ ràng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cu ối * Khuyến nghị người tham gia thị trường óa kh  Đối với chủ đầu tư: - Khi định chọn thuê hay mua bất động sản Bất kì muốn chọn cho nơi tốt gắn bó suốt đời Vì mà vấn đề thuê hay mua bđs ln nhiều người quan tâm Trong chủ đầu tư bất động sản uy tín ln vấn đề đề cập tới định chọn mua bất động sản Khách hàng ưu tiên nhà đầu tư lớn, nhiều năm kinh nghiệm, uy tín có sách hỗ trợ tốn tốt - Chủ đầu tư bất động sản phải cam kết xây dựng tất dự án dựa lòng tin khách hàng Lấy chất lượng đặt lên hàng đầu, không chạy theo số lượng sản phẩm - Với sản phẩm shophouse chủ đầu tư phải tìm nơi có vị trí bất động sản thuận tiện, tiềm shophouse phát triển “Nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ” câu nói quy tụ đầy đủ yếu tố bật dự án bất động sản tiềm - Sản phẩm đầy đủ pháp lý yê u Ch - Giải vấn đề khách hàng cách nhanh chóng chất lượng  Đối với nhà đầu tư n đề Đầu tư loại hình shophouse khơng phù hợp với nhà đầu tư lướt sóng, với giá trị sở hữu cao nên cần có yếu tố đầu tư dài hạn ực th Trên thực tế, shophouse mang lại cho nhà đầu tư nguồn lợi tức kỳ vọng Để chọn sản phẩm shophouse tốt người mua nhà cần quan tâm đến yếu tố sau: p tậ -Thứ vị trí tiếp cận, khả kinh doanh sản phẩm yếu tố cộng đồng mật độ dân số bao gồm dân cư, mức thu nhập, thói quen sở thích tiêu dùng yếu tố có vai trò quan trọng -Thứ hai thiết kế, người mua nhà phải chọn những shophouse có thiết kế tiện lợi thẩm mỹ phù hợp với nhu cầu kinh doanh cu ối -Thứ ba uy tín chủ đầu tư Xem mức độ triển khai tiện ích hạ tầng dự án họ đến đâu, tiềm phát triển thu hút khách khu vực tiệm cận dự án Những chủ đầu tư có tiềm lực họ đồng tiện ích hạ tầng trước kéo cư dân Khi đó, lượng người sử dụng đơng, nhộn nhịp shophouse có giá trị mặt kinh doanh, cho thuê ổn định óa kh -Thứ tư pháp lý, nhà đầu tư cần nắm muốn sở hữu trước ký hợp đồng mua Shophouse là:      Thời gian bàn giao Shophouse Giấy phép xây dựng Hợp đồng mua bán cụ thể Chi phí mức quản lý vận hàng sau đưa vào kinh doanh Giá trị nguyên vật liệu điều kiện bàn giao chi tiết Shophouse Có loại Shophouse với thời hạn sở hữu khác nhau: -Hết- yê u Ch  Shophouse nằm tầng 1-2 khối đế chung cư: Thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu 50-70 năm (Căn theo quy định Điều 43 Luật đầu tư năm 2014, khoản Điều 126 Luật Đất Đai năm 2013)  Shophouse nằm dãy nhà phố khu đô thị,biệt thự liền kề 4-5 tầng : Hình thức sở hữu Sổ đỏ lâu dài n đề Hà Nội, 10/5/2020 ực th p tậ ối cu óa kh