Thực Trạng Về Giá Thế Chấp Bất Động Sản Ở Hà Nội.pdf

Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp lời mở đầu Theo số liệu thống kê, 68% ngời đợc hỏi cho quyền ngời sử dụng đất, quyền chấp quan trọng Sè liƯu nµy cho thÊy qun thÕ chÊp qun sư dụng đất có tầm quan trọng nh ngời dân Thế chấp quyền sử dụng đất quyền ngời sử dụng đất, đợc đời kể từ Quốc hội nớc ta ban hành Luật Đất đai năm 1993 sau đà luật đất đai 2003 Bộ luật Dân (BLDS) năm 1995 đà có quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền tham gia vào giao dịch dân Đây sở pháp lý quan trọng để ngời sử dụng đất thực đợc quyền trình sử dụng đất Mặt khác, tạo sở cho ngành Ngân hàng thực việc giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Tuy nhiên, thực tế thực quy định đà bộc lộ số vấn đề bất cập, cần đợc tháo gỡ Vì vậy, em đà lựa chọn đề tài: Thực trạng giá chấp bất động sản Hà Nội Nội dung nghiên cứu đề tài - Nghiên cứu hoạt động định giá chấp bất động sản + Phân tích, đánh giá trình định giá bất động sản, trình làm thủ tục chấp + Đánh giá tìm u điểm, tồn việc định giá bất động sản chấp bất động sản - Bớc đầu đề xuất giải pháp định giá, giá chấp phơng hớng phát triển Mục tiêu nghiên cứu đề tài Nguyễn Thị Chanh Kinh tế địa K1- Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp - Hệ thống hoá vấn đề lý luận định giá bất động sản, chấp bất động sản - Phân tích, đánh giá hệ thống hoạt động phục vụ định giá, chấp bất động sản - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao chất lợng hoạt động định giá bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chấp bất động sản Nguyễn Thị Chanh Kinh tế địa K1- Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp Đối tợng nghiên cứu: Hoạt động định giá bất động sản phục vụ chấp nhằm mục đích làm sở vay vốn ngân hàng Phạm vi nghiên cứu: Một số bất động sản Hà nội đợc định giá chấp ngân hàng VPBANK Phơng pháp nghiên cứu Phơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu Phơng pháp tổng hợp xử lý thông tin, số liệu Phơng pháp phân tích, so sánh số liệu đà thu thập đợc Cấu trúc đề tài Ngoài phần mở đầu kết luận, đề tài gồm chơng: Chơng 1- Cơ sở khoa học định giá bất động sản giá chấp Chơng 2- Thực trạng hoạt động định giá bất động sản phục vụ giá chấp (cụ thể ngân hàng VBank) Chơng 3- Một số vấn đề rút giải pháp đề nghị định giá chấp Nguyễn Thị Chanh Kinh tế địa K1- Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp Chơng1- sở khoa HC định giá bất động sản giá chấp 1.1 Cơ sở lý luận định giá bất động sản (bất động sản) 1.1.1 Bất động sản thị trờng bất động sản - BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc (công trình xây dựng) vật thể tách rời khỏi đất đai vật kiến trúc, thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng BĐS nh hàng rào, cối vờn hoa, cảnh, núi non bộ, thiết bị cấp thoát nớc, cấp điện, vệ sinh thông gió, thang máy, hệ thống phòng cháy, thông tin Điều 181 Bộ luật Dân năm 1995 cua nớc ta định nghĩa : BĐS tài sản di dời đợc bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác pháp luật qui định Tóm lại ta hình dung BĐS bao gồm hai loại vật thể chủ yếu gọi vật là:(1) ®Êt ®ai, (2) vËt kiÕn tróc trªn ®Êt ®ai ®ã (gọi vật chính) thứ gắn liền với đất đai nh cối gắn liền với vật kiến trúc nh hàng rào, thang máy, hệ thống cấp thoát nớc(gọi vật phụ) - thị trờng BĐS hoạt động giao dịch BĐS khu vực địa lý định thời gian định, đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị BĐS thông qua quan hệ ngời mua ngời bán BĐS theo qui luật thị trờng 1.1.2 định giá bất động sản bđs thể thống nhất, việc định giá đất phải đôi với việc định giá tài sản gắn liền đất 1.1.2.1.Định giá đất Đất đai tự nhiên hàng hoá, diện đất đai tự nhiên không gắn với lao động xà hội, lao động xà hội Nguyễn Thị Chanh Kinh tế địa K1- Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp tác động khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hoá sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định Đất đai trở thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị Giá trị mà đất đai chuyển tải thị trờng BĐS ngời ta quen gọi giá đất Nh chất giá đất kết tinh lao động xà hội Nói cách khác lao động xà hội đà chuyển hoá đất đai từ trạng thái hoang hoá thành đất đai sử dụng Tức đất đai kinh tế Nhng khác với hàng hoá thông thờng, tham gia vào trình chuyển tải giá trị, đặc điểm tự nhiên đất đai nh vị trí, độ màu mỡ khác nên chúng có khả sinh lợi khác Lao động ngời chuyển hoá thành giá trị đất đai kinh tế Giá trị hàng hoá lao động xà hội kết tinh đợc tính: G=C+V+m G : giá trị hàng hoá C : giá trị lao động vật hoá V : giá trị sức lao động m : giá trị thặng d Giá đất phạm trù phức tạp, nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo qui hoạch kế hoạch Khái niệm giá đất đợc hiểu là: ớc tính giá trị quyền sử dụng đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đà đợc xác định, thời điểm xác định Mục đích sử dụng đất nhà nớc quy định, khoảng thời gian định Khi giao cho ngời sử dụng ảnh hởng mang tính định đến giá trị đất, ngời định giá phải xác định rõ đợc mục đích sử dụng đất trớc định giá đất 1.1.2.2 Định giá bất động sản Theo luật kinh doanh BĐS đợc quốc hội khoá XI thông qua ngày 29/6/2006 thì: Định giá BĐS hoạt động t vấn, xác định giá BĐS cụ thể thời điểm định Nguyễn Thị Chanh Kinh tế địa K1- Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp Trong định giá BĐS giá trị đợc xem xét dới góc độ kinh tế thị trờng pháp lý Vậy biểu giá trị bất động sản là: - Có tính hữu ích khả cung cấp dịch vụ làm thoả mÃn nhu cầu ảnh hởng tính hữu ích lên giá trị đợc xem xét khía cạnh liên quan đến kích thớc, hính dáng, địa điểm, không gian địa lý, với khả sử dụng huy động thời điểm định - Sự khan hiếm: thiếu hụt cung dự báo bất động sản nhu cầu Nói chung khan lớn có giá cạnh tranh cao giá bất động sản vùng khác - Sự mong muốn: ớc muốn ngời mua bất động sản để thoả mÃn nhu cầu họ - Sức mua: khả nhóm ngời trả cho bất động sản, ngời mua có nhu cầu nhng phải có sức mua, có khả để đáp ứng nhu cầu - Có thể chuyển giao đợc: yếu tố pháp lý bất động sản, trờng hợp đặc tính hữu ích, khan sức mua có tồn nhng bất động sản chuyển giao đợc toàn phần giá trị thị trờng bất động sản không tồn 1.1.3 Mục đích vai trò định giá bất động sản 1.1.3.1 Mục đích định giá bất động sản Hoạt động định giá BĐS ớc tính giá trị thị trờng BĐS dựa phơng pháp định giá, chủ yếu phơng pháp so sánh trực tiếp, phơng pháp chi phí giảm giá Mỗi BĐS gồm nhiều loại giá trị, phần nhiều định giá thờng quan tâm đến giá trị thị trờng BĐS Một số quan tâm đến loại giá trị định nh giá trị bảo hiểm, giá trị chấp, giá trị lý, giá trị đầu t Định giá BĐS phục vụ cho mục đích sau: - Chuyển nhợng quyền sở hữu BĐS, quyền sử dụng đất hình thức chuyển tiền khác + Giúp cho ngời xác định giá mua Nguyễn Thị Chanh Kinh tế địa K1- Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp + Giúp cho ngời bán xác định đợc giá bán chấp nhận đợc - Góp vốn thành lập liên doanh chia t¸ch, lý doanh nghiƯp - TÝnh møc tiỊn thuê BĐS điều khoản cho thuê - Xác định giá trị BĐS đảm bảo thể chấp, vay vốn ngân hàng cầm cố - Để bảo hiểm BĐS - T vấn cho nhà đầu t kinh doanh BĐS Xác định tính khả thi dự án đầu t kinh doanh BĐS - Xác định giá sàn đấu giá BĐS, đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án - Giải tranh chấp - Đối với thẩm định giá quy định giá nhà nớc: + Bồi thờng thiệt hại BĐS nhà nớc thu hồi + Tính loại thuế: Thuế chuyển nhợng quyền sử dụng đất, thuế chớc bạ + Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà nớc cho thuê đất 1.1.3.2 Vai trò việc định giá bất động sản Việc định giá BĐS giúp cho thị trờng BĐS hoạt động lành mạnh, tránh rủi ro cho ngời bán ngời mua Thông thờng chun ®ỉi mơc ®Ých sư dơng, chun ®ỉi chđ sở hữu ta cần định giá để xác định giá thị trờng BĐS Cụ thể: - Cần xác định giá bán - giá định bán (là kết cạnh tranh ngời mua với nhau) - Cần xác định giá mua- Giá định mua - Thế chấp BĐS - Định giá BĐS để có khoản vay đợc bảo đảm lợi tức mà BĐS mang lại - Cho thuê - Bảo hiểm - Báo cáo tài hàng năm tái phát triển - Ngoài có định giá khứ (nh thừa kế, tranh chấp) định giá cho tơng lai: giá trị đầu t, rủi ro thị trờng, rủi ro thân BĐS Nguyễn Thị Chanh Kinh tế địa K1- Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp - Nhu cầu BĐS nhà vấn đề cấp bách đợc quan tâm nhÊt hiƯn NhiỊu ngêi sư dơng cã nhu cÇu nhà lại không đủ điều kiện mua BĐS, điều đẩy giá trị thị trờng BĐS lên cao thực tế Công tác định giá xác định giá trị thị trờng BĐS với thực tế, giúp cho thị trờng BĐS lành mạnh hơn, công 1.1.4 Giá bất động sản nhân tố ảnh hởng đến định giá bất động sản 1.1.4.1 Giá bất động sản chất bất động sản Giá trị BĐS có tầm quan trọng nh thớc đo kinh tế BĐS giá BĐS biểu tiền giá trị BĐS thị trờng BĐS Giá trị thị trờng BĐS hiểu giá bán thực tốt BĐS mức giá thịnh hành dớc điều kiện thị trờng xác định mức hầu hết ngời mua chấp nhận Bản chất giá trị: - Giá thể số lợng tiền mà ngời cụ thể đồng ý trả ngời bán cụ thể đồng ý chấp nhận, với hoàn cảnh xung quang giao dịch họ - Giá trị thị trờng hàng hoá số tiền nhận đợc từ nhiều ngời sẵn lòng mua hàng hoá đợc đợc ngời sẵn sàng đa bán - Giá trị đầu t BĐS giá trị lợi ích tơng lai - Giá trị sử dụng giá trị BĐS cụ thể có đợc sử dụng cụ thể, thể giá trị mà BĐS đóng góp vào doanh nghiệp - Giá trị BĐS hoạt động: tổng giá trị tài sản trình khai thác, bao gồm: BĐS tài sản cá nhân hữu hình vô hình đóng góp vào giá trị kinh doanh - Giá trị lợi ích công cộng: tập hợp giá trị liên quan đến việc sử dụng cao nhất, tốt BĐS sử dụng không mục đích kinh tế Nguyễn Thị Chanh Kinh tế địa K1- Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp - Giá trị bảo hiểm dựa chi phí tái tạo phần giá trị BĐS bị mát, huỷ hoại rủi ro - Giá trị đợc ớc lợng áp dụng cho đánh thuế đợc xem nh giá trị tài sản theo quy định hồ sơ thuế 1.1.4.2 Những nhân tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản Nhóm yếu tố tự nhiên - Vị trí BĐS: khả sinh lời vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối tơng đối Cả loại vị trí có vai trò ngang việc tham gia đóng góp lên giá trị BĐS, nhiên trờng hợp cụ thể, đóng góp vào giá trị chung BĐS khác Điều lý giải BĐS khu vực trung tâm đô thị lại có giá trị lớn so với BĐS loại vùng ven trung tâm, xa trung tâm xem xét khả tiếp cận BĐS môi trờng xung quanh, môi trờng kinh doanh, vị trí địa lý BĐS, bất động sản gần phơng tiƯn thn lỵi nh: Trêng häc, bƯnh viƯn, chỵ, khu vui chơi giải trí giá trị thị trờng BĐS tăng lên., khả tiếp cận BĐS với sở hạ tầng giá trị BĐS giảm - Kích thớc, hình thể diện tích lô đất + Kích thớc lô đất cân đối, phù hợp với kiến trúc BĐS làm tăng giá trị BĐS, kích thớc lô đất không phù hợp với kiến trúc, mục đích sử dụng với BĐS gây giảm giá trị thị trờng BĐS + Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó, không vuông có giá trị thị trờng so với lô đất có hình dạng vuông, cân đối + Quy mô đất: Đối với loại BĐS tiêu trí quy mô tạo cho BĐS có với quy hoạch vùng, địa phơng nhà nớc hay không? nh mục đích sử dụng BĐS không với quy hoạch giá BĐS giảm đáng kể + Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với BĐS: số vùng có quy định tiêu chuẩn xây dựng, điều kiện bắt Nguyễn Thị Chanh Kinh tế địa K1- Trờng đại học khoa học tự nhiên Khoá luận tốt nghiệp buộc nh quận Hoàn Kiếm, khu vực quanh bờ hồ có ảnh hởng đến giá trị BĐS + Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà Nhóm nhân tố liên quan đến thị trờng - Tính hữu dụng BĐS + Về mục đích sử dụng: BĐS dùng để hay để kinh doanh, hay kết hợp mục đích Một BĐS có khả sử dụng vào nhiều mục đích thuận lợi việc mua bán giá bán cao + Về tính hiệu quả: định giá phải ý đến đặc điểm vật kiến tài sản gắn liền với đất Bởi BĐS sử dụng có giá trị so với BĐS phải tốn chi phí thời gian cải tạo, sửa chữa sử dụng đợc - Tình trạng khan BĐS thị trờng Sự khan cung BĐS thị trờng, chịu ảnh hởng yếu tố, tốc độ phát triển kinh tế, kết cấu hạ tầng, tham gia nhà nớc - Cầu BĐS thị trờng Chịu ảnh hởng yếu tố: Thu nhập, nghề nghiệp, đô thị hoá, phát triển kết cấu hạ tầng - Quyền chiếm hữu khả chuyển giao đợc BĐS BĐS có đầy đủ giấy tờ hộp lệ hay không, chuyển nhợng đợc hay không Nhóm c¸c yÕu tè kh¸c - C¸c yÕu tè ph¸p lý, nhà nớc trị: Sự thay đổi hệ thống trị kéo theo đờng thay đổi đờng lối, sách, pháp luật Quốc gia, thay đổi tác động dẫn đễn thay đổi hoạt động thị trờng BĐS nói chung hoạt động đầu t vào BĐS nói riêng, bao gồm: + Chính sách tài áp dụng ngời đợc nhà nứơc giao đất, cho thuê đất ngời đợc nhận quyền sử dụng đất + Chính sách tín dụng hoạt động đầu t vào lÃnh vực BĐS Nguyễn Thị Chanh Kinh tế địa K1- ... định giá bất động sản, chấp bất động sản - Phân tích, đánh giá hệ thống hoạt động phục vụ định giá, chấp bất động sản - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao chất lợng hoạt động định giá bất động sản, ... công 1.1.4 Giá bất động sản nhân tố ảnh hởng đến định giá bất động sản 1.1.4.1 Giá bất động sản chất bất động sản Giá trị BĐS có tầm quan trọng nh thớc đo kinh tế BĐS giá BĐS biểu tiền giá trị BĐS... Ngoài phần mở đầu kết luận, đề tài gồm chơng: Chơng 1- Cơ sở khoa học định giá bất động sản giá chấp Chơng 2- Thực trạng hoạt động định giá bất động sản phục vụ giá chấp (cụ thể ngân hàng VBank)