THỤC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỄING RẤT ĐỐNG SẢN CỒNG NGHIỆP TRÊN DỊA BÁN TÌNH THỪA THIÊN HUỄ Nguyễn Văn Tiệp1, Nguyễn Hữu Ngữ1, Trương Đỗ Minh Phượng1 TÓM TÁT Bài báo nhằm tìm hiếu thực trạng phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS) công nghiệp địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2017 - 2020 Nghiên cứu tiến hành điều tra, thu thập số liệu khu công nghiệp (KCN) địa bàn tinh, vãn cán chuyên môn tiến hành phân tích AHP để đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến TTBĐS công nghiệp địa bàn nghiên cứu Kết nghiên cứu cho thấy, tinh hình thuê đất công nghiệp KCN tăng dần qua năm với giá cho thuê cao Tứ Hạ với mức từ 50 - 60USD/m2/chu kỳ dự án Tỷ lệ lấp đầy trung bình KCN địa bàn tỉnh thấp với tỷ lệ cao mức 18,04% Phú Bài Quảng Vinh chưa có doanh nghiệp hoạt động, cơng tác bồi thường giải phóng mặt xác định có ảnh hưởng lớn đến phát triển cúa TTBĐS công nghiệp với trọng số 29,4% Bên cạnh thuận lợi mặt pháp lý, sách nhằm thu hút đầu tư tồn khó khăn việc phát triển thị trường bãt động sản công nghiệp địa bàn tinh Thừa Thiên Huế công tác bồi thường, giải phóng mặt cơng tác đầu tư cơng triển khai chậm, hoạt động xúc tiến, thu hút đầu tư cơng cịn hạn chế, hạ tầng sõ dự án KCN chưa đầu tư đồng Từ khóa: Bất động sản, khu công nghiệp, Thừa Thiên Hue, thuê đất công nghiệp ĐẶT VẤN ĐỂ Thị trường bất động sản (TTBĐS) công nghiệp thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Việc xây dựng, phát triển TTBĐS công nghiệp chinh thực ý tưởng tắt, đón đầu để phát triển kinh tế xã hội Cùng với phát triển BĐS công nghiệp nước, BĐS công nghiệp tỉnh Thừa Thiên Huế đời trở thành địa điểm thu hút vốn đầu tư ngồi nước, góp phần tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội toàn tỉnh, giải việc làm, đào tạo nguồn nhân lực, nâng cao thu nhập, đời sống trình độ người lao động [1] Bên cạnh những lợi tiềm để phát triển BĐS công nghiệp tỉnh, cịn nhiều khó khăn, hạn chế cần nghiên cứu, giải nhằm thu hút nhà đầu tư lớn nước đến hoạt động sản xuất Xuất phát từ thực tế đó, báo thực nhằm đánh giá thực trạng phát Trường Đại học Nông Lâm, Đại Học Huế ‘Email: nguyenvantiep@huaf.edu.vn triển thị trường bất động sản công nghiệp địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2017-2020 PHƯUNG PHÁP NGHIÊN CÚM - Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Nghiên cứu thu thập số liệu, tài liệu, văn pháp luật, sách thơng tư, niên giám thống kê liên quan đến TTBĐS công nghiệp, báo cáo tình hình hoạt động Ban quản lý Khu kinh tế, công nghiệp tỉnh Thừa Thiên Huế danh mục dự án hoạt động 06 KCN địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế gồm KCN Phú Bài, Tứ Hạ, Phong Điền, La Sơn, Phú Đa Quảng Vinh - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Nghiên cứu tiến hành điều tra, khảo sát để xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến TTBĐS công nghiệp địa bàn tỉnh Nghiên cứu sử dụng phiếu điều tra để vấn 07 cán chuyên môn TTBĐS công nghiệp đến từ KCN, Ban quản lý KKT, CN đại diện UBND huyện nơi có KCN - Phương pháp phân tích thứ bậc AHP: Nghiên cứu sử dụng phương pháp AHP để xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến thị trường BĐS công nghiệp thông qua việc sử 135 dụng bảng hỏi để điều tra vấn cán chun mơn Q trình phân tích AHP thực qua bước Bước 1: Xác định yếu tố gồm yếu tố cấp sở hạ tầng, nguồn nhân lực, môi trường pháp lý dịch vụ công 14 yếu tố cấp nhóm yếu tố cấp cần xếp hạng; Bước 2: Lập ma trận so sánh cặp mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng; Bước 3: Tính trọng số cho yếu tố ảnh hưởng TTBĐS công nghiệp; Bước 4: xếp hạng yếu tố ảnh hưởng đến TTBĐS công nghiệp KẾT QUẢ NGHIÊN cứu VẢ THẢO LUẬN 3.1 Thực trạng cung thị trường bất động sản công nghiệp tỉnh Thừa Thiên Huế 3.1.1 Cung thị trường bất động sàn công nghiệp địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế Tính đến hết năm 2020, địa tỉnh Thừa Thiên Huế có 06 KCN thành lập, vào hoạt động diện tích đất phục vụ cho mục đích cơng nghiệp, kết thể Bảng Bảng Diện tích đất công nghiệp 06 KCN tỉnh Thừa Thiên Huế năm 2020 Diện tích đất quy hóạch KCN (ha) Diện tích đất công nghiệp (ha) Tỳ lệ (%) Phú Bài 761,2 459,19 60,32 Tứ Hạ 126,7 78,89 62,2 Phong Điền 700,64 401,26 57,27 La Sơn 301,16 171,84 57,06 Phú Đa 230,9 128,06 55,5 130 81,127 62,4 Khu công nghiệp Quảng Vinh Nguồn: [2][3][4][5][6][7] Qua Bảng cho thấy, diện tích đất công nghiệp cho thuê đạt 55% tổng diện tích đất quy hoạch KCN Trong đó, KCN Quảng Vinh có tỷ lệ cao 62,4% với 81,27ha đất cơng nghiệp 130 tổng diện tích đất quy hoạch thấp KCN Phú Đa với tỷ lệ 55,5% Có thể thấy, diện tích đất cơng nghiệp sử dụng mục đích cho th chiếm tỷ lệ khơng lớn diện tích đất xanh, công viên, thể dục thể thao chiếm tỷ lệ đáng kể Hiện nay, vấn đề mơi trường khơng khí ln trọng KCN với mục đích phát triển KCN xanh, sạch, đại, tạo mơi trường làm việc lành, thống mát, dễ thu hút nguồn lao động tạo thiện cảm với người dân sống gần KCN 3.1.2 Cầu thị trường bất động sàn công nghiệp địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế a Tình hình cho thuê đất khu cơng nghiệp tình Thừa Thiên Huế Bảng Tình hình th đất quy hoạch cóng nghiệp cùa KCN từ 2017 đến 2020 Đơn vị tính: Khu công nghiệp Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Phú Bài 396,1 399,1 403,5 404,4 Tứ Hạ 39,4 39,4 41,8 41,8 Phong Điền 379 379 418,3 419,3 La Sơn 140,2 140,2 140,2 140,2 Phú Đa 25,4 35,6 35,6 35,6 0 0 Quảng Vinh Nguồn' [1] 136 Qua Bảng cho thấy, diện tích đất quy hoạch cho thuê giai đoạn từ nám 2017 đến năm 2020 KCN thường có xu hướng tăng theo năm Trong đó, KCN Phong Điền có diện tích đất cho thuê đến năm 2020 tăng cao với 419,3 ha, có nhà đầu tư thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng KCN thuê lại KCN Quảng Vinh tính đến năm 2020 chưa có doanh nghiệp đến thuê đất để hoạt động Nguyên nhân cho hệ thống giao thông đến KCN không thuận lợi, hệ thống hạ tầng KCN chưa đồng b Tỷ lệ lấp đầy khu cõng nghiệp tỉnh Thừa Thiên Huế Tỷ lệ lấp đầy (%) Hình Tỷ lệ lấp đầy KCN địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2017 - 2020 Qua Hình cho thấy, tỷ lệ lấp đầy KCN bình quân địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế cịn thấp Trong đó, KCN Phú Bài có tỷ lệ lấp đầy cao 06 KCN với 18,04% tính đến năm 2020 Mặc dù tỷ lệ lấp đầy cao 06 KCN chưa đáp ứng tiêu đề năm 2020 với khả lấp đầy 20% [1], Nguyên nhân không đạt kết phần chậm hoàn thiện sở hạ tầng KCN ảnh hưởng dịch Covid-19 khiến nhà đầu tư dè dặt chưa dám đến đầu tư, riêng KCN Quảng Vinh chưa có nhà đầu tư 3.1.3 Giá bất động sản cơng nghiệp địa bàn tình Thừa Thiên Huế Bảng Giá th đất cơng nghiệp trung bình KCN Thừa Thiên Huế năm 2020 Khu công nghiệp Phú Bài Tứ Hạ Phong Điền La Sơn Phú Đa Quảng Vinh Giá (USD/m2) Thời hạn (năm) 0,6 01 30 Chu kỳ dự án KCN 1,4 01 50-60 Chu kỳ dự án KCN 0,6 01 22-30 Chu kỳ dự án KCN 0,7 0,02 01 0,018 Nguồn: [1], 137 Bảng cho thấy, giá cho thuê đất công nghiệp trung binh KCN có khác Trong đó, KCN Tứ Hạ có đơn giá cho thuê cao nhất, dao động khoảng 50 - 60 USD/m2/chu kỳ dự án, KCN hoàn thiện xong sở hạ tầng KCN giai đoạn với hệ thống điện, giao thơng đồng bộ, bên cạnh KCN nằm gần ga Văn Xá, chuyên vận chuyển hàng hóa nên thuận lợi việc xuất nhập hàng hóa vào KCN Trong đó, KCN Quảng Vinh có giá cho thuê thấp với 0,018 USD/m2/một năm KCN có vị trí xa cảng biển, nhà ga, hạ tầng KCN chưa đồng Có thể thấy giá đất công nghiệp cho thuê 06 KCN tính USD, việc thu hút đầu tư vào KCN không dành riêng cho doanh nghiệp nước mà doanh nghiệp nước Việc sử dụng đơn giá USD nhằm mục đích tránh trượt giá thời điểm th giá USD so với tiền Việt Nam đồng thường có biến động khác 3.2 Phân tích yếu tố ảnh hường đến thị trường bất động sản công nghiệp địa bàn tình Thừa Thiên Huế Qua trình tham vấn ý kiến chuyên gia lĩnh vực BĐS công nghiệp, nghiên cứu xác định yếu tố cấp sở hạ tầng, nguồn nhân lực, môi trường pháp lý dịch vụ công 14 yếu tố cấp yếu tố cấp Từ đó, tiến hành tính tốn trọng số yếu tố cấp 1, cấp xếp hạng yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS công nghiệp Bảng Trọng số chung xếp hạng yếu tố cấp Chì tiêu cấp Vị trí KCN Hệ thống giao thông Hệ thống cấp nước Hệ thống cấp điện Hệ thống xử lý nước thải Trình độ lao động Tý lệ giới tính lao động Mức lương bình qn Thủ tục hành cấp GCN Cơng tác quản lý quy hoạch, XD Công tác xúc tiến, kêu gọi đầu tư Bồi thường giải phóng mặt Chính sách ưu đãi Tính minh bạch thơng tin Trọng số riêng Trọng số nhóm chì tiêu cấp Trọng số chung Xếp hạng 0,243 400 120 0,159 0,078 594 249 0,157 0,084 0,154 230 0,405 0,076 0,051 0,172 0,172 0,172 0,172 0,172 0,102 102 0,102 0,726 0,726 726 0,726 726 0,726 0,042 0,069 0,021 0,027 0,013 061 0,025 0,016 0,061 0,112 0,167 0,294 0,055 0,037 11 13 10 12 Qua Bảng cho thấy, 14 tiêu cấp đánh giá tiêu Bồi thường giải phóng mặt trọng số chung lớn (0,294) nên tiêu ảnh hưởng lớn đến phát triển BĐS công nghiệp, nguyên nhân hầu hết 06 KCN địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế vướng cơng tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt nhiều yếu tố khác nhau, làm cho doanh nghiệp chưa mạnh dạn đến đầu tư dẫn đến khả lấp đầy KCN thấp, làm chậm phát triển thị trường BĐS cơng nghiệp nói riêng phát triển chung kinh tế tỉnh Chỉ tiêu Hệ thống xử lý chất thải đánh giá có ảnh hưởng 14 tiêu với trọng số 138 chung 0,013 Hiện tại, KCN hoạt động chì KCN Phú Bài xây dựng nhà máy xử lý chất thải đưa vào hoạt động với công suất 6.500 m3/ngày - đêm Vì vậy, thời gian tới UBND cần đẩy nhanh kêu gọi nhà đầu tư tiến hành xây dựng nhà máy xử lý nước thải sớm, đủ cơng suất xử lý tồn nước thải KCN KẾT LUẬN Tổng diện tích đất quy hoạch KCN địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế 2.256,6ha Trong đó, diện tích đất phục vụ cho mục đích cơng nghiệp 1.375,2ha, chiếm 60,9% tổng diện tích quy hoạch KCN Tỷ lệ lấp đầy trung bình cùa KCN địa bàn tỉnh cịn thấp với tỷ lệ cao mức 18,04% KCN Phú Bài Tình hình th đất cơng nghiệp KCN có xu hướng táng dần qua năm với giá cho thuê cao KCN Tứ Hạ mức từ 50 - 60 USD/m2 chu kỳ dự án Kết nghiên cứu xác định phân tích mức độ ảnh hưởng cùa yếu tố đến thị trường BĐS công nghiệp địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế phương pháp phân tích thứ bậc AHP Theo đó, yếu tố bồi thường giải phóng mặt cơng tác xúc tiến, kêu gọi đầu tư yếu tố ảnh hưởng lớn đến phát triển thị trường BĐS công nghiệp TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban quản lý KKT, CN tình Thừa Thiên Huế Báo cáo tổng kết tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh khu công nghiệp năm 2017, 2018, 2019, 2020, tỉnh Thừa Thiên Huế Chính phủ nựớc CHXHCN Việt Nam (1998), Quyết định việc phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp Phú Bài, thị xã Hương Thủy, tình Thừa Thiên Huế ủy ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế (2008), Quyết định việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp Tứ Hạ, thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế xây dựng khu công nghiệp Phong Điền, huyện Phong Điền, tỉnh Thừa Thiên Huế ủy ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế (2012), Quyết định việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp La Sơn, huyện Phú Lộc, tỉnh Thừa Thiên Huế ủy ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế (2014), Quyết định việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu cơng nghiệp Phú Đa, huyện Phú Vang, tình Thừa Thiên Huế ủy ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế (2013), Quyết định việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp Quảng Vinh, huyện Quảng Điền, tỉnh Thừa Thiên Huế ủy ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế (2010), Quyết định việc phê duyệt quy hoạch chung SUMMARY Current status of industrial real estate market development in Thua Thien Hue province Nguyen Van Tiep1, Nguyen Huu Ngu1, Truong Do Minh Phuong1 ‘University ofAgriculture and Forestry, Hue University This article aims to present the current status of industrial real estate market development in Thua Thien Hue province in the period of 2017 - 2020 The research conducted surveys, collected data at industrial zones (IZ), interviewed professional staff and used AHP method to assess the factors affecting the industrial real estate market in the study area The research results showed that the current status of renting industrial land has increased gradually over the years with the highest rental price in Tu Ha IZ ranges from 50 to 60 USD/m2/lease cycle The average occupancy rate at industrial zones in Thua Thien Hue province is still low with the highest rate is only 18,04% in Phu Bai IZ or even there is still no business operating in Quang Vinh IZ The factor of compensation for site clearance was determined to have the greatest influence on the development of the industrial real estate market with a weight of 29.4% Besides the advantages in terms of legal and policy to attract investment, there are some difficulties in developing the industrial real estate market in Thua Thien Hue province such as the progress of compensation for site clearance and public investment that has been slow to implement, the promotion and attraction of public investment is limited, the infrastructure in some industrial zone projects has not been synchronously invested and the shortage of skilled and technical workers Keywords: Real estate, industrial zone, Thua Thien Hue, renting industrial land Người phản biện: TS Nguyễn Bích Ngọc Email: nguyenbichngoc@huaf.edu.vn Ngày nhận bài: 18/4/2022 Ngày thông qua phản biện: 15/5/2022 Ngày duyệt bài: 14/6/2022 139 ... TTBĐS công nghiệp; Bước 4: xếp hạng yếu tố ảnh hưởng đến TTBĐS công nghiệp KẾT QUẢ NGHIÊN cứu VẢ THẢO LUẬN 3.1 Thực trạng cung thị trường bất động sản công nghiệp tỉnh Thừa Thiên Huế 3.1.1 Cung thị. .. thị trường bất động sàn công nghiệp địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế Tính đến hết năm 2020, địa tỉnh Thừa Thiên Huế có 06 KCN thành lập, vào hoạt động diện tích đất phục vụ cho mục đích cơng nghiệp, ... KCN 3.1.2 Cầu thị trường bất động sàn công nghiệp địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế a Tình hình cho thuê đất khu cơng nghiệp tình Thừa Thiên Huế Bảng Tình hình th đất quy hoạch cóng nghiệp cùa KCN