Thực trạng thị trường bất động sản tại phường kim liên

LỜI CẢM ƠN Qua thời gian thực tập, việc tiếp xúc với thực tế Uỷ Ban Nhân Dân phường Kim Liên – Quận Đống Đa – Thành Phố Hà Nội với giúp đỡ thầy cô giáo khoa quản lý đất đai đặc biệt tận tình dẫn giáo Nguyễn Thị Khuy , cộng với nỗ lực phấn đấu học hỏi thân, em thu nhiều kiến thức thực tế Do thiếu nhiều kinh nghiệm thời gian nên báo cáo khơng thể tránh khỏi có sai sót Vì vậy, em mong nhận giúp đỡ, bảo thầy giáo để em hồn thiện tốt Vì vậy, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, thầy cô khoa quản lý đất đai trường Đại Học Tài nguyên Môi trường Hà Nội đặc biệt cô giáo Nguyễn Thị Khuy tạo điều kiện tận tình giúp đỡ, bảo cho em Bên cạnh đó, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến cán công nhân viên chức Uỷ Ban Nhân Dân phường Kim Liên – Quận Đống Đa – Thành Phố Hà Nội giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi giúp em hồn thành tốt q trình thực tập DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản PTON : Phát triển nhà DANH MỤC BẢNG BIỂU BẢNG Bảng 1: Các hình thái mua bán Bảng 2: Hiện trạng sử dụng đất phường Kim Liên năm 2011 20 Bảng : Tình hình giao đõt giai đoạn 2006 – 2008 23 Bảng : Phân bố sử dụng đất năm 2015 24 Bảng : Kết phát triển nhà năm 2009 – 2011 25 Bảng : Kết phát triển nhà năm 2012 .26 Bảng : Bình quân nhà đô thị 28 Bảng : Bảng giá bất động sản phố Đào Duy Anh .31 Bảng : Bảng giá bất động sản Phố Lương Đình Của 32 Bảng 10 : Bảng giá bất động sản phố Hoàng Tớch Trớ 32 Bảng 11 : Bảng giá bất động sản phố Phạm Ngọc Thạch .32 Bảng 12 : Bảng giá bất động sản phố Phương Mai 33 Bảng 13 : Bảng giá bất động sản phố Đụng Tỏc 33 Bảng 14 : Bảng giá đất nhà nước qui định thuộc địa bàn phường Kim Liên năm 2011 35 Bảng 15 : Bảng so sánh giá đất nhà nước qui định với giá đất thị trường phường Kim Liên .36 BIỂU Biểu đồ 1: Phát triển nhà phường Kim Liên 2009 - 2012 .26 Biểu đồ 2: Giá đất phố phạm ngọc thạch 37 Biểu đồ 3: Giá đất phố Đụng Tỏc .37 Biểu đồ 4: Trị giá bất động sản mua bán toán qua ngân hàng ACB 38 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .3 1.1 Cơ sở khoa học thị trường BĐS 1.1.1 Các khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 1.1.2 Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trường bất động sản 1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản 1.1.4 Vai trị vị trí thị trường bất động sản kinh tế quốc dân 1.2 Thực trạng trường bất động sản số nước giới 10 1.2.1 Thị trường bất động sản Mỹ tăng trưởng chậm .10 1.2.2 Hâm nóng thị trường bất động sản Anh Quốc 11 1.2.3 Thị trường bất động sản Hồng Kong thời kỳ khủng hoảng 12 1.3 Thực trạng thị trường bất động sản việt nam 14 1.4 Cơ sở pháp lý thị trường bất động sản .15 1.5 Các phương pháp định giá bất động sản 16 CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .18 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu .18 2.2 Nội dung nghiên cứu 18 2.3 Phương pháp nghiên .18 CHUƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .19 3.1 Điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội 19 3.1.1 Điều kiện tự nhiên phường Kim Liên 19 3.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội .19 3.2 Hiện trạng sử dụng đất địa phương 20 3.3 Thực trạng thị trường bất động sản phường Kim Liên .21 3.3.1 Vấn đề cung , cầu thị trường bất động sản phường Kim Liên 21 3.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu có liên quan đến thị trường bất động sản phường Kim Liên .26 3.4 Tình hình chung thị trường bất động sản phường Kim Liên .31 3.4.1 Giá bất động sản qua điều tra phường Kim Liên .31 3.4.2 Những ưu điểm việc phát triển thị trường bất động sản 38 3.4.3 Những tồn yếu phát triển thị trường bất động sản hậu 40 3.4.4 Một số biện pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản phường Kim Liên 44 3.4 Đánh giá chung thị trường bất động sản phường Kim Liên 58 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63 PHỤ LỤC LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết chuyên đề Bất động sản (BĐS) gắn liền với sống thành viên xó hội.Cựng với thị trường vốn , thị trường lao động , thị trường bất động sản thị trường đầu vào trình sản xuất Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế.Cỏc phương tiện báo chí , truyền hỡnh ln đề cập tới thị trường bất động sản , tói vấn đề cập nhập thị trường này.Với mơ hình kinh tế kế hoạch tập trung nước ta trước thị trường chưa phát triển Trong trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có quản lý nhà nước năm vừa qua thị trường BĐS nước ta hình thành phát triển với tốc độ nhanh phức tạp Điều cho thấy tầm quan trọng ảnh hưởng thị trường bất động sản đến đời sống kinh tế xã hội to lớn.Thật vậy, BĐS nhu cầu thiết yếu không thiếu , đất , nhà vô quan trọng người Cùng với phát triển kinh tế nước ta , thị trường bất động sản ngày hình thành phát triển Ngày thị trường bất động sản trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế quốc dân , nú cú đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội thúc đẩy kinh tế đất nước thời gian qua tương lai Tuy nhiờn theo đánh giá thị trường bất động sản nước nói chung, việc đánh giá khẳng định số yếu tố làm xuất , tồn phát triển thị trường bất động sản khơng thức là: - Các quyền người mua người bán chưa rõ ràng - Việc hợp thức hóa khó khăn , thủ tục phức tạp , rườm rà ,giá thuờ phớ lại cao - Việc trốn tránh nộp thuế lệ phí trở thành thói quen - Tiến độ cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà khu vực phường , quận cũn khỏ chậm - Thiếu kiểm soát thường xuyên có hệ thống quản lý sử dụng đất - Có nghịch lý cung cầu bất động sản tồn tại.Cầu khu vực dân cư nhà tăng vọt lớn so với cung , cung mặt khu công nghiệp , khu chế xuất , mặt cho doanh nghiệp nhà nước diện tích khách sạn , văn phòng lại vượt xa cầu - Chương trình truyền thơng cho khách hàng chưa đầy đủ Những vấn đề nóng bỏng , bất cập thị trường bất động sản thường đề cập đến :vấn đề sốt đất , đầu đất , mua bán trao tay …cơn sốt đất Hà Nội nói chung phường quận Hà Nội nói riêng Hơn năm qua đến chưa hạ nhiệt, giá nhà đất tăng không vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm , tượng khơng bình thường kinh tế ; giá đất , giá nhà cao bất hợp lý so với thu nhập đại đa số người lao động ; thị trường BĐS giai đoạn sơ khai thị trường khơng thức ( nhà nước khơng kiểm sốt ) Từ cho thấy việc nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS cần thiết có ý nghĩa tình hình nay.Vì , để góp phần vào việc phát triển kinh tế thị trường BĐS ,với kiến thức học lý trờn tụi xin mạnh rạn chọn chuyên đề “ Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản phường Kim Liên - Quận Đống Đa - Thành phố Hà Nội “ làm chuyên để thực tập mỡnh.Thị trường bất động sản lĩnh vực rộng lớn , nên với trình độ cịn hạn chế khơng tránh khỏi thiếu sút.Rất mong nhận ý kiến đóng góp quý báu thầy cô , cán Ủy Ban Nhân Dân Phường Kim Liên bạn để rút kinh nghiệm quỏ trỡnh thực tập làm việc sau Mục đích, yêu cầu - Mục đích: + Tìm hiểu thị trường BĐS + Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản phường Kim Liên + Đề xuất giải pháp phát triển thị trường BĐS - Yêu cầu: + Nghiên cứu, nắm vững sách pháp luật bất động sản, khung giỏ cỏc loại đất Nhà nước văn có liên quan ban hành + Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải có độ tin cậy xác, phản ánh thực trạng giá đất địa phương + Số liệu điều tra thu thập phải phân tích, đánh giá cách khách quan pháp luật CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học thị trường BĐS 1.1.1 Các khái niệm bất động sản thị trường bất động sản a Bất động sản Điều 181 Bộ Luật Dân Sự xác định khái niệm BĐS sau: - Bất động sản tài sản di dời bao gồm: + Đất đai + Nhà , cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai , kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng + Các tài sản khác gắn liền với đất đai + Các tài sản khác đất pháp luật quy định Cách phân loại phù hợp với yêu cầu công tác quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh.Đất đai , nhà cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai loại chủ yếu BĐS Theo quy định pháp luật , loại tài sản phải đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra , kiểm sốt quan nhà nước có thẩm quyền - Nhà đất : + Theo nghĩa rộng loại đất sử dụng cho mục đích khác + Theo nghĩa hẹp nhà khuôn viên xung quanh nhà , đất cho mục đích sử dụng xây dựng nhà b Thị trường Là nơi người mua người bán tự tìm đến với qua tiếp xúc trao đổi , thăm dò để nhận lời giải đáp mà bên cần thiết Thị trường nơi trao đổi hàng hóa bao gồm hàng hóa hữu hình lẫn vơ hình Là hợp phần bắt buộc cua kinh tế hàng hóa vỡ nú đời , phát triển với đời phát triển sản xuất hàng hóa , thơng qua trao đổi hàng hóa thị trường tạo gắn bó thị trường kinh tế hàng húa.Vậy thị trường phạm trù kinh tế hàng hóa , kết phân cơng lao động kinh tế hàng hóa , phạm trù khách quan tất yếu , yếu tố nội sản xuất hàng hóa Thị trường thể tổng hũa cỏc mối quan hệ trao đổi hàng hóa , tức quan hệ giao dịch người mua người bán , sản xuất lưu thông, cung ứng nhu cầu ,và đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị hàng húa.Thị trường thể yêu cầu tiêu thụ chủng loại hàng hóa, tức thể đặc trưng chất thị trường.Mọi hoạt động kinh doanh doanh nghiệp nhằm thỏa mãn yêu cầu người tiêu dùng người tiêu dùng nhân vật chủ đạo thị trường.Thị trường đa dạng , phức tạp chủ yếu đất quy luật thị trường chi phối như: quy luật cạnh tranh , cung cầu , giá trị ,giá cả… c Thị trường bất động sản Bất động sản loại hàng hóa đặc biệt , khơng thể di chuyển đem lại lợi ích cho chủ sở hữu , làm nảy sinh hoạt động giao dịch.Thị trường bất động sản nơi tiến hành giao dịch bất động sản , mang tính khu vực biến động theo thời gian Vì thị trường bất động sản tổng hòa giao dịch bất động sản đạt khu vực địa lý định thời điểm định Thị trường bất động sản bao gồm :Thị trường mua bán bất động sản , thị trường cho thuê bất động sản , thị trường chấp bảo hiềm bất động sản - Thị trường cấp I: thị trường chuyển nhượng , giao cho thuê quyền sử dụng đất ( gọi thị trường đất đai ) - Thị trường cấp II :là thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th - Thị trường cấp III: thị trường bán lại cho th lại cơng trình mua cho th 1.1.2 Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản thị trường giao dịch quyền lợi chứa bất động sản khơng phải thân đất đai cơng trình Thơng thường thỡ cỏc quyền lợi bị số hạn chế , chẳng hạn quy hoạch đô thị , điều lệ xây dựng , tức có tính tương đối khơng phải tuyệt đối Thị trường mang tính khu vực đặc điểm cố định , không di chuyển bất động sản Trong nước , thị , chí khu vực thị , thị trường bất động sản có điều kiện thị trường , quan hệ cung cầu mức giá khác Dễ nảy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng độc quyền thị trường Muốn biết thị trường vận hành hiệu phải xét mức độ tự cạnh trang, tức bên bán bên mua có tự vào thị trường khơng , có đủ số lượng bên bán bên mua không ? Và thị trường bất động sản mang tính khu vực nên cạnh tranh khơng hồn tồn, mặt khác thị trường khơng hồn chỉnh việc phát triển dự án bất động sản lớn gặp trở ngại , dễ nảy sinh tình trạng đầu , bõt đẩy giỏ lờn cách xa giá trị thực tình trạng nhà để khơng , người mua thuê Các hình thái thị trường Phân loại bổ ngang bổ dọc , tùy thuộc theo mức độ cạnh tranh số người tham gia thị trường Bảng 1: Các hình thái mua bán Người mua Một Một số Nhiều Người bán Một độc quyền tay đôi độc quyền bán hạn chế độc quyền bán Một độc quyền mua hạn chế độc quyền song phương độc quyền cạnh tranh bán độc quyền mua độc quyền cạnh tranh mua cạnh tranh Nhiều Thực tế người ta phân loại thị trường sau : - Thị trường cạnh tranh hoàn hảo :Thị trường đa phương - Thị trường khơng hồn hảo : Thị trường đơn phương , thị trường cạnh tranh độc quyền Thị trường cạnh tranh hoàn hảo :nhiêu người mua bán loại hàng hóa Ở khơng người mua bán riêng lẻ tác động đến giá thị trường Điều kiện: + Số người tham gia mua bán nhiều + Khơng có hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu + Ra nhập rút lui rễ dàng + Các doanh nghiệp có thơng tin đầy đủ thị trường Thị trường độc quyền đa phương : số người bán đủ để gây ảnh hưởng đến giá Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán sản phẩm định sản phẩm nhiều khác ( khác biệt mẫu mã , dịch vụ , địa điểm …)