TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở khoa học của thị trường BĐS
1.1.1 Các khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản a Bất động sản Điều 181 Bộ Luật Dân Sự đã xác định khái niệm BĐS như sau:
- Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm:
+ Nhà ở , công trình xây dựng gắn liền với đất đai , kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác đất ở pháp luật quy định
Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh.Đất đai , nhà ở các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của BĐS Theo quy định của pháp luật , các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra , kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
+ Theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụng cho các mục đích khác nhau
+ Theo nghĩa hẹp là nhà và khuôn viên xung quanh nhà , cũng như đất cho mục đích sử dụng xây dựng nhà b Thị trường
Là nơi mọi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi , thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần thiết Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa bao gồm cả hàng hóa hữu hình lẫn vô hình.
Là hợp phần bắt buộc cua kinh tế hàng hóa vỡ nú ra đời , phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hóa , trong đó thông qua sự trao đổi hàng hóa trên thị trường tạo ra sự gắn bó giữa thị trường và nền kinh tế hàng húa.Vậy thị trường là một phạm trù của kinh tế hàng hóa , và nó là kết quả của sự phân công lao động của nền kinh tế hàng hóa , là một phạm trù khách quan tất yếu , là yếu tố nội tại của sản xuất hàng hóa Thị trường thể hiện tổng hũa cỏc mối quan hệ trao đổi hàng hóa , tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán , giữa sản xuất và lưu thông, giữa cung ứng và nhu cầu ,và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng húa.Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hóa, tức là thể hiện đặc trưng bản chất của thị trường.Mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là nhằm thỏa mãn yêu cầu của người tiêu dùng và người tiêu dùng là nhân vật chủ đạo của thị trường.Thị trường hết sức đa dạng , phức tạp chủ yếu đất ở quy luật thị trường chi phối như: quy luật cạnh tranh , cung cầu , giá trị ,giá cả… c Thị trường bất động sản
Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt , tuy không thể di chuyển được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu , do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch.Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản , mang tính khu vực và biến động theo thời gian Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hòa giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định
Thị trường bất động sản bao gồm :Thị trường mua bán bất động sản , thị trường cho thuê bất động sản , thị trường thế chấp và bảo hiềm bất động sản
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng , giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất ( còn gọi là thị trường đất đai )
- Thị trường cấp II :là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê
- Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại những công trình đã được mua hoặc đã cho thuê
1.1.2 Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong bất động sản đó chứ không phải là bản thân đất đai và công trình Thông thường thỡ cỏc quyền lợi đó bị một số hạn chế , chẳng hạn như quy hoạch đô thị , điều lệ xây dựng , tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối
Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định , không di chuyển được của bất động sản Trong mỗi nước , mỗi đô thị , thậm chí mỗi khu vực trong đô thị , thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường , quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau
Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh trang,tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không , có đủ số lượng bên bán và bên mua không ? Và thị trường bất động sản mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển những dự án bất động sản lớn gặp trở ngại , do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ , bõt bớ đẩy giỏ lờn cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không , ít người mua hoặc thuê
Các hình thái thị trường
Phân loại bổ ngang hoặc bổ dọc , tùy thuộc theo mức độ cạnh tranh và số người tham gia trên thị trường
Bảng 1: Các hình thái mua và bán
Một độc quyền tay đôi độc quyền bán hạn chế độc quyền bán
Một độc quyền mua hạn chế độc quyền song phương độc quyền cạnh tranh bán Nhiều độc quyền mua độc quyền cạnh tranh mua cạnh tranh
Thực tế người ta phân loại thị trường như sau :
- Thị trường cạnh tranh hoàn hảo :Thị trường đa phương
- Thị trường không hoàn hảo : Thị trường đơn phương , thị trường cạnh tranh độc quyền
Thị trường cạnh tranh hoàn hảo :nhiêu người cùng mua bán một loại hàng hóa Ở đây không một người mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cả thị trường Điều kiện: + Số người tham gia mua bán nhiều
+ Không có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu
+ Ra nhập hoặc rút lui rễ dàng
+ Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thị trường
Thị trường độc quyền đa phương : số người bán đủ ít để có thể gây ảnh hưởng đến giá
Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán một sản phẩm nhất định sản phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mã , dịch vụ , địa điểm …)
1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản a Phân loại thị trường Để nắm bắt bản chất thị trường , nhận biờt từng loi thị trường , xu hướng hình thành và vận động của từng loại thị trường Vì vậy cần phải phân loại thị trường , tức là phân chia thị trường theo các chế độ khách quan , căn cứ khoa học
- Theo phạm vi lãnh thổ :Có thị trường thế giới , thành thị , nông thôn , miền núi
- Theo đặc điểm tính chất của sản phẩm trong quá trình tái sản xuất sản phẩm xã hội:
+ Thị trường hàng hóa tiêu dùng và dịch vụ :Thị trường hàng hóa tiêu dùng cho sản xuất và cá nhân
+ Thị trường các yếu tố sản xuất : Thị trường tài chính , sức lao động thông tin khoa học công nghệ
- Theo mức độ cạnh tranh :Được căn cứ vào số lượng người tham gia trên thị trường về sản phẩm cung cấp cho tiêu dùng Nó gắn liền với phương thức hình thành giá cả , do đó hình thức các phương thức ứng xử của các bên tham gia trên thị trường b Phân loại thị trường bất động sản
Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
Trên thị trường hàng hóa bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hóa bất động sản bao gồn quyền sở hữu công trình gắn liền với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường này lại cú thờ chia thành thị trường bất động sản tư liệu sản xuất và thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng
* Thị trường bất đống sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,
* Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v
* Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v
- Căn cứ vào khu vực có bất động sản:
+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản công cộng v.v
Thực trạng về thì trường bất động sản ở một số nước trên thế giới
1.2.1 Thị trường bất động sản tại Mỹ tăng trưởng chậm
- Giá nhà đất tại Mỹ hiện đã giảm 2,2% khi kết thúc tháng 8 vừa qua và theo nhận định của nhiều chuyên gia thì giá nhà sẽ chững lại trong thời gian tới và thậm chí sẽ giảm trong phần còn lại của năm nay cũng như trong năm 2012 Những số liệu thống kê của Clear Capital cho thấy, những khu vực có mức tăng giá tốt nhất là vùng Trung Tây và miền Nam nước Mỹ trong khi đó khu vực New Orleans, Cleveland và Columbus lại là những nơi có mức giảm giá mạnh nhất với hơn 7%.
- Theo chuyên gia thống kê của Clear Capital, Alex Villacorta, giá sẽ còn giảm từ giờ đến cuối năm nhất là ở những khu vực đang gặp nhiều khó khăn, chưa có dấu hiệu nào cho thấy tình hình sẽ được cải thiện ở những khu vực này Villacorta nói: “ bức tranh thị trường bất động sản sẽ không chỉ toàn một màu hồng, rõ ràng là một số những khu vực đang gặp khó khăn nhất định, chắc chắn những khó khăn này sẽ còn tồn tại không chỉ trong năm nay mà còn có thể tiếp diễn trong năm 2012 tới đõy.”
- Trong một báo cáo khác, những con số thống kê cho thấy gần một nửa lượng những ngôi nhà đã giao dịch thành công được bán với giá thấp hơn giá chào bán, trung bình là 7,1%.Những công ty kinh doanh bất động sản thường chủ động giảm giá để thu hút người mua, mức giảm trung bình ước tính vào khoảng 19.092 USD Giá nhà ở trung bình tại Mỹ trong tháng 2 vừa qua cũng đã giảm 2,1%, xuống còn 249.631 USD/ đơn vị nhà ở.Theo phó chủ tịch ZipRealty, Leslie Tyler, số lượng nhà mới được đưa vào lưu thông chỉ chiếm dưới 1% trong tổng số nhà được rao bán trong tháng 2 vừa qua Người bán tỏ ra không mấy hào hứng bởi vì việc áp dụng chính sách tín thuế mới.
1.2.2 Hâm nóng thị trường bất động sản tại Anh Quốc
- Từ khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu bựng phỏt năm 2008 tới nay, giá nhà đất tại Ạnh liên tục đi xuống và cơ hội hồi phục vẫn chưa ló dạng khi cơn bão nợ vẫn đang lăm le nhấn chìm cả cựu lục địa.
Rối ren về kinh tế khiến số người đăng ký bán nhà dưới giá thị trường tăng vọt, nhất là trong năm 2011, đẩy giá nhà ở Anh rớt tới 8% so với cùng kỳ năm trước - Theo nhận định của Công ty Bất động sản PPR Estates, thất nghiệp gia tăng, kinh doanh ế ẩm và khách mua nhà sụt giảm là những nguyên nhân chính khiến nhiều người phải đăng ký bán vội, chấp nhận phá giá Dù hơn một tháng qua, phân khúc bất động sản cao cấp trở nên khá sôi động nhờ mối quan tâm của các "đại gia" từ các nền kinh tế mới nổi, nhưng nhìn chung giảm giá vẫn là xu hướng chủ đạo Đến tháng 1-
2012, khối lượng giao dịch đã giảm trên cả 3 lĩnh vực gồm văn phòng, bán lẻ và khu công nghiệp Đặc biệt, giá trị giao dịch đối với các trung tâm mua sắm giảm đến 0,5% và giỏ thuờ giảm 0,1%
- Để "hâm nóng" thị trường nhà đất đang lao đao do kinh tế suy thoái, tuần trước, Chính phủ Anh đã phải công bố một gói biện pháp trong chương trình mang tên
"Bảo đảm mua nhà mới" nhằm hỗ trợ người dân mua nhà và các căn hộ do các hội đồng địa phương sở hữu Theo chương trình mới này, những người đang thuê nhà của hội đồng địa phương sẽ được hưởng ưu đãi với mức giảm giá 35% nếu đã ở căn nhà đó trong 5 năm và giảm giá thêm 1% cho mỗi năm sau nếu mua lại chính căn nhà đó Đối với những người mua căn hộ chung cư, mức giảm giá lên tới 50% sau 5 năm và mỗi năm tiếp theo được giảm 2% Ngoài ra, những người chỉ có khả năng trả đặt cọc 5% giá trị nhà hoặc căn hộ cũng có thể được phép mua với sự hỗ trợ của các ngân hàng đăng ký tham gia chương trình này
- Chính phủ Anh kỳ vọng rằng, các biện pháp hỗ trợ mới sẽ giúp khoảng 100 nghìn người dân Anh có cơ hội được sở hữu nhà và đồng thời sẽ giúp tạo ra 50 nghìn việc làm mới trong lĩnh vực xây dựng nhà ở Toàn bộ số tiền thu được từ bán nhà và căn hộ thuộc sở hữu của các hội đồng địa phương sẽ được dùng đầu tư xõy thờm cỏc nhà xã hội mới
- Tuy nhiên, hiện cũng còn nhiều quan ngại về khả năng thực thi của chương trình hỗ trợ này Trước hết, số ngân hàng tham gia chương trình hỗ trợ người dân mua nhà đã giảm từ 7 xuống còn 3 và số các nhà thầu xây dựng nhà giảm từ 25 xuống còn
7 so với ngày đầu thực hiện Thứ hai, các ngân hàng hiện thiên về xu hướng cho người mua nhà kinh doanh cho thuê vay tiền hơn là cho người mua nhà để ở vay
- Hiện tại, bất động sản Anh có lợi thế hơn so với nhiều thị trường khác là những ưu đãi về thuế đối với người nước ngoài Theo hãng tư vấn bất động sản Knight Frank, các nhà đầu tư nước ngoài không phải trả thuế lãi về bất động sản "Chẳng hạn, nếu khách hàng mua một bất động sản với giá 1 triệu bảng Anh và bán lại với giá 1,2 triệu bảng thì số tiền lãi 200.000 bảng được miễn thuế" Một điểm nữa khiến thị trường bất động sản Anh hấp dẫn hơn đó là sự minh bạch -Tuy nhiên, các chuyên gia trong lĩnh vực này cho rằng, những yếu tố trên sẽ chỉ hỗ trợ thị trường bất động sản Anh về dài hạn, chứ ít có khả năng thay đổi tình trạng ảm đạm trong ngắn hạn khi những khó khăn kinh tế vẫn là nỗi ám ảnh lớn trong khu vực.
1.2.3 Thị trường bất động sản Hồng Kong trong thời kỳ khủng hoảng
- Giá cho thuê văn phòng tại một số khu vực của Hồng Kụng hiện đứng vào mức kỷ lục của thế giới, cao hơn hẳn so với một số thành phố như Tokyo, Luân Đôn và New York
- Mặc dù chỉ mới gần đạt đến các tiêu chuẩn mà Hồng Kụng đặt ra cho các toàn nhà chọc trời nhưng Trung tâm thương mại quốc tế (I.C.C - International Commerce Center) mới được xây dựng tại đây vẫn được xem là một công trình rất lớn Tuy hứng chịu ảnh hưởng của cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu nhưng gần như toàn bộ diện tích của toà nhà đã được cho thuê Điều này là một minh chứng cho thấy sự lớn mạnh của Hồng Kụng với vai trò là một trong những thị trường bất động sản sôi động nhất của thế giới.
- Với chiều cao 490m cùng với ánh sáng rực rỡ bao trùm đó giỳp cho hình ảnh của toà nhà càng nổi bật như một cây nấm khổng lồ trong danh sách những toàn nhà chọc trời của thế giới trong vòng 5 năm trởi lại đây Hiện đây được đánh giá là toà nhà cao nhất Hồng Kụng Đứng từ trên toà nhà, người ta có thể thấy được toàn bộ quang cảnh của Trung Quốc đại lục và các đảo cũng như bờ biển của nó.
Thực trạng về thị trường bất động sản tại việt nam
Luật đất đai năm 1993 , luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai năm
1998, luật đất đai năm 2003 ; Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và các nghị định thông tư của thủ tướng chính phủ đã cụ thể hóa luật đất đai và pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quan trọng trong việc quản lý thị trường bất động sản Việc quản lý thị trường bất động sản đã đạt được những kết quả quan trọng , bước đầu hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Để thực hiện luật đất đai và pháp lệnh nhà ở có hiệu quả , nhiều văn bản đã được ban hành như khung giỏ cỏc loại đất , thuế chuyển q uyền sử dụng đất , thuế trước bạ , quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh nhà ở , xây dựng kết cấu hạ tầng , về sử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ….đang từng bước làm cho đất đai , nhà ở tiếp cận với thị trường bất động sản Đây là một trong những cơ sở quan trọng hình thành và phát triển thị trường bất động sản , tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà nước , thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, tăng cường năng lực dầu tư cho cơ sở hạ tầng.
Việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong những năm gần đây đã được tiến hành khẩn trương , góp phần tăng cường công tác quản lý đõt đai Đây là tiển đề quan trọng cho sự hình thành thị trường chuyển quyền sử dụng đất đai Đánh giá thực trạng thij trường bất động sản ở nước ta hiện nay đã khẳng định một số yếu tố làm xuất hiện , tồn tại và phát triển thị trường bất động sản không chính thức là :
- Luật dất đai , Bộ luật dân sự tuy đảm bảo cơ sở cho việc hình thành thị trường bất động sản thông qua việc xác lập quyền mua và bán quyền sử dụng đất đai, nhưng việc chuyển dịch về đất từ người bán sang người mua thì lại chưa được thực hiện qua kê khai đăng ký , nhất là đăng ký bất động sản , chưa có một hệ thống đăng ký hỗ trợ cho luật , bộ luật cú thờ đi vào hệ thống
- Thị trường bất động sản nước ta về cơ bản là thị trường không chính thức do hầu hết các bất động sản không có đầy đủ điều kiện pháp lý khi tham gia vào các giao dịch dân sự như bán quyền sử dụng đất , nhà , thế chấp , cho thuê …Trong khi đó việc hợp thức hóa rất khó khăn , thủ tục phức tạp rườm rà , giỏ cỏc thuế phí lại cao
- Các quyền của người mia và người bán quy định chưa rõ ràng.
- Tiến độ cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở khu vực đô thị còn quá chậm
- Thiếu sự kiểm soát thường xuyên và có hệ thống về quản lý và sử dụng đõt
- Việc trốn tránh nộp thuế và lệ phí đã trở thành thói quen , không được xử lý nghiêm khắc trong quá trình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.
- Có một nghịch lý về cung - cầu bất động sản hiện đang tồn tại Cầu của khu vực dân cư về nhà ở tăng vọt và lớn hơn so với cung ,trong khi cung
- về mặt bằng tại các khu công nghiệp , khu chế xuỏt mặt bằng cho doanh nghiệp nhà nước và diện tích khách sạn , văn phòng phải vượt xa cầu
- Chương trình truyền thông cho khách hàng chưa đầy đủ Thực tế nhân dân vẫn chưa hiểu rõ và đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của mình về trình tự và thủ tục hành chính trong việc kê khai , đăng ký và các nghĩa vụ tài chính về nhà đất gồm thuê , tiền thuê đất , phí và lệ phí địa chính
Cơ sở pháp lý thị trường bất động sản
Văn kiện Đại hội Đẳng toàn quốc lần thứ 9 nêu rõ “Thỳc đẩy sự hình thành và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa , đặc biệt quan tâm tới các thị trường quan trọng hiện nay còn sơ khai như :Thị trường lao động , chứng khoán, thị trường bất động sản , thị trường khoa học công nghệ” Đứng trên góc độ nền kinh tế thị trường , nước ta là một nền kinh tế đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường và đang triển khai công cuộc cải cách hành chính nhà nước
Khung khổ pháp lý để điều chỉnh thị trường bất động sản hiện nay còn chưa hoàn thiện , thiếu đồng bộ Sự quản lý lỏng lẻo và chồng chéo giữa các cấp các ngành có liên quan
Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi , bổ xung một số điều của luật đất đai năm
1998 , pháp lệnh nhà ở năm 1991 và các nghị định , thông tư , quyết định của thủ tướng chính phủ về cụ thể hóa luật đất đai và pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản
- Chính phủ đã ban hành nghị định 181/2004 ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành luật đất đai
- Bộ tài nguyên và Môi trường đã ban hành quyết định số :24/2004/QĐ - BTNMT ngày 1 tháng 11 năm 2004 về Ban hành quy định về giỏy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Bộ tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư 28/2004/TT- BTNMT ngày
1 thang 11 năm 2004 về hướng dẫn thực hiện thống kê , kiểm kê đất đai vè xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất
- Bộ tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư 28/2004/TT- BTNMT ngày
1 tháng 11 năm 2004 về hướng dẫn lập , chỉnh lý , quản lý hồ sơ địa chính.
Các phương pháp định giá bất động sản
Có 5 phương pháp thông thường trong định giá bất động sản:
- Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp
- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)
- Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành)
- Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán)
- Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)
1 Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp
Phương pháp này dựa trên cơ sở giỏ đó được bỏn trờn thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
2 Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng nămtrong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đú (cũn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán.
3 Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành)
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chỳng trờn thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
4 Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán)
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
5 Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định):
Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Về thị trường BĐS tại phường Kim Liên
- Phạm vi nghiên cứu: Chuyên đề nghiên cứu trên địa bàn phường kim Liên
Nội dung nghiên cứu
- Đặc điểm địa bàn nghiên cứu
- Nghiên cứu việc vận dụng các văn bản pháp quy tại phường Kim Liên
- Nghiên cứu thực trạng về thị trường BĐS tại phường Kim Liên
- Tìm hiểu về thị trường BĐS
- Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của thị trường BĐS.
- Điều tra, thu thập, tổng hợp số liệu để đánh giá sự phát triển thị trường BĐS tại phường Kim Liên
- Các kết quả đạt được và những tồn tại cần giải quyết.
- Phân tích khó khăn và đề xuất giải pháp phát triển thị trường BĐS.
Phương pháp nghiên cứ
- Phương pháp khảo sát thực địa là phương pháp nghiên cứu có hiệu quả rất lớn trong việc thu thập số liệu trên địa bàn thị trấn Lương Sơn Lượng thông tin thu thập được sát với thực tế, có độ tin cậy cao, tạo cơ sở để đề xuất những định hướng phát triển và giải pháp thực hiện hợp lý.
- Phương pháp kế thừa được sử dụng nhằm xác định, phân tích, đánh giá giá đất và tổng hợp các dữ liệu có liên quan thông qua các thông tin, số liệu đã thu thập được từ các nguồn khác Từ đó, trên cơ sở kế thừa có chọn lọc các nghiên cứu đã thực hiên trước đây tại thị trấn Lương Sơn và các thông tin cần thiết phục vụ cho đề tài nghiên cứu: bản đồ vị trí khu vực nghiên cứu, bảng giá đất năm 2011, 2012, khung giá đất…
- Phương pháp xử lý số liệu được dùng sau khi đã thu thập được toàn bộ số liệu, thông tin cần thiết từ các phương pháp tiến hành trước đó, mục đích là để xử lý thông tin.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu, thống kê: trên cơ sở các số liệu thu thập dùng phương pháp thống kê để tổng hợp, tính toán mức chênh lệch giữa giá đất qui định của nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường, từ đó phân tích đánh giá ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở thị trấn Lương Sơn – Hòa Bình.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội
3.1.1 Điều kiện tự nhiên phường Kim Liên
Phường Kim liên là một phường thuộc vùng đồng bằng Năm 2011 Có diện tích tự nhiên 33,78 ha , dân số 14,696 người so với mức bình quân chung của thành phố là ở mức yếu kém.
3.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội
- Thu nhập bình quân so với mức bình quân chung của thành phố ở mức thấp
- Về dân số 14,694 người ,so với mức bình quân chung của thành phố ở mức kém. a Về kết cấu hạ tầng
- Giao thông so với điều kiện chung của thành phố thuộc loại tốt
- Cơ sở giáo dục tốt
- Cơ sở y tế tốt b Về cung cấp dịch vụ
- Dịch vụ tài chính , tín dụng thuận lợi
- Dịch vụ thông tin liên lạc thuận lợi
Thương mại thuận lợi c Về quy hoạch sử dụng đất
Phường Kim Liên đã được xét duyệt quy hoạch sử dụng đất năm 2001
Hiện trạng sử dụng đất tại địa phương
Bảng 2: Hiện trạng sử dụng đất tại phường Kim Liên năm 2011
Thứ Tự Các loại đất Mã Diện tích
Tổng diện tích tự nhiên 33,78 100%
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 0,09 0,27
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm khác CHN 0,09 0,27
2 Đất phi nông nghiệp PNN 33,50 99,17
2.2.1 Đất trụ sở cơ quan,công trình sựnghiệp
2.2.4 Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
2.2.5 Đất mục đích công cộng CCC 0,03 0,09
2.3 Đất tôn giáo tín ngưỡng TTN 0,17 0,5
2.4 Đất phi nông nghiệp khác PNK 2,3 6,8
3 Đất chưa sử dụng CSD 0,19 0,56
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 0,19 0,56
(nguồn số liệu : phòng địa chính – nhà đất)
Thực trạng thị trường bất động sản tại phường Kim Liên
3.3.1 Vấn đề cung , cầu về thị trường bất động sản ở phường Kim Liên a Tình hình cầu bất động sản tại phường Kim Liên
Tổng cầu bất động sản là một bộ phận cấu thành nên thị truờng này.Tổng cầu bất động sản là tổng số luợng cầu về các loại bất động sản hay nói cách khác là toàn bộ số luợng bất động sản mà cá nhân , hộ gia đình , hãng kinh doanh và các thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua tuơng ứng với khả năng thanh toán của họ Nếu căn cứ vào đặc điểm thành phần cơ cấu bất động sản thì nguời ta thuờng phân chia bất động sản thành 4 loại sau :
- Bất động sản chỉ là đất đai
- Bất động sản là nhà ở và đất ở
- Bất động sản là đất và các công trình xây dựng phục vụ cho sản xuất , kinh doanh , sinh hoạt của con người
- Bất động sản là đất và các tài sản khác gắn liền với đất
Như vậy cầu về mỗi loại bất động sảnlà khối luợng bất động sản đó mà nguời mua són sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để được khối lượng bất động sản đú trờn thị trường Mục đích của người mua có thể là sử dụng cho sản xuất , kinh doanh hoặc để ở
Nhu cầu về bất động sản và cầu về bất động sản có sự khác nhau và không thể đồng nhất đựơc.Khi so sánh hai khái niệm này thì sự khác biệt không chỉ về quy mô , phạm vi mà còn cả về tính chất , đặc đỉờm khi phát sinh , xuất hiện chỳng.Nhu cầu bất động sản thường phát sinh với quy mô lớn , phạm vi rộng và có thể nảy sinh ở tất cả các đối tượng, thành phần trong xã hội Nhưng cầu về bất động sản trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp với nhu cầu cả về số lượng và chất lượng do đó những nhu cầu phát sinh xong lại không có khả năng thanh toán , thành phần trong xã hội , xuất hiện nhu cầu sử dụng , tiêu dùng nhưng có nhu cầu tích luỹ , đầu cơ bất động sản và có khả năng thanh toán thì lại trở thành nhu cầu thực tế Do vậy , cầu về mỗi loại bất động sản nói riêng và tổng cầu về bất động sản nói chung đều có mối quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu , khả năng thanh toán
Xét về lí luận cũng như thực tế có rất nhiều loại cầu khác nhau , chúng ta có thể phân chia ra như sau :
- Cầu về bất động sản đáp ứng cho sản xuất thuộc khu vực I
- Cầu về bất động sản đáp ứng cho sản xuất , kinh doanh thuộc khu vực II, III
- Cầu về bất động sản phục vụ cho sinh hoạt của con người là về đất ở nhà ở
- Cầu về bất động sản phục vụ cho mục đích kinh doanh buôn bán bất động sản Hiện nay ở thủ đô Hà Nội nói chung và phuờng Kim Liên nói riêng , cỏc nhúm có tổ chức , các cơ quan quản lý nhà nước không thể điều tiết được Cụ thể Kim Liên cú cỏc nhúm cầu chính sau :
- Cầu về văn phòng , trụ sở làm việc
1 Về văn phòng , trụ sở làm việc :hiện nay ngày càng có nhiều doanh nghiệp mới được thành lập , nhất là sau khi luật doanh nghiệp mới ra đời Nhu cầu ngày càng nhiều mà nguồn cung hiện tại không đủ về số lượng , chất lượng cho nhu cầu của doanh nghiệp , tổ chức trong nước , các doanh nghiệp liên doanh , doanh nghiệp nước ngoài , các tổ chức quốc tế
2 Khách sạn , nhà hàng :khi nền kinh tế phát triển , cuộc sống người dân nâng cao thì nhu cầu hưởng thụ của người dân Hiện nay du lịch ở Hà Nội đang phát triển mạnh , cùng với mức sống của người dân được nâng cao làm cho nhu cầu về nhà hàng , khách sạn tăng mạnh.
3 Cầu về đất ở , nhà ở :đây là nhóm cầu chủ yếu góp phần làm sôi động thị trường bất động sản phường Kim Liên hiện nay.Bởi đang có nhu cầu lớn để bổ sung cho tình trạng quỹ nhà ở , đất ở ớt , kộm chất lượng Nhu cầu đó tăng lên cùng với sự gia tăng dân số , tăng trưởng kinh tế , tăng thu nhập , mức sống
Trong cỏc nhúm cầu trờn thỡ cầu về đất ở , nhà ở là lớn nhất và tăng dần lên , bởi tính thiết yếu của nhu cầu này , có thể thấy được điều này qua doanh số cho vay trả góp để mua nhà ở tăng dần theo các năm tại ngân hàng ACB
Như vậy do nhiều yếu tố khác nhau , cầu bất động sản hiện nay ở phường Kim Liên đang tăng mạnh , điều đó rế dàng nhận ra trong sự sôi động của thị trường bất động sản hiện nay.Trong đó đặc biệt là cầu về đất ở , nhà ở tăng mạnh , điều đáng chú ý nữa là cầu hiện nay chủ yếu là cầu giả tạo tức phục vụ cho mục đích tích trữ , đầu cơ kinh doanh bất động sản của một bộ phận người có thu nhập cao , người có khả năng thanh toán Còn cầu thực sự thỡ khụng trở thành cầu thực tế do giá nhà , giá đất quá cao nên không thể thanh toán được Phuờng Kim Liên hiện nay , theo ước tính chỉ có khoảng 50 -60% số hộ có thể và có khả năng trở thành khách hàng của thị trường bất động sản , khoảng 30 -40% số hộ cần sự hỗ trợ của nhà nước , còn 10% hộ nghốo thỡ cú sự hỗ trợ của nhà nước , cũng không thể mua được nhà Việc hàng rào giá cả bất động sản quá cao là cản trở lớn đối với lượng cầu tiềm năng chưa được thoả mãn và ngày càng làm cho nhu cầu thực sự bị ứ đọng , tắc nghẽn và điều cần thiết là phải khai thông sự tắc nghẽn đó , bằng cách phải tăng cung , chống đầu cơ để giảm giá cả b Tình hình cung bất động sản tại phường Kim Liên
Tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định sự hoạt động của hộp đen kinh tế vĩ mô mang tính qui luật của nền kinh tế thị trường.Đõy là hai đại lượng luôn luôn biến đổi do chịu đựng của nhiều yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội.Tổng cung bất động sản được xác định bao gồm tổng số lượng cung về các loại bất động sản, nó là toàn bộ số lượng bất động sản có thể và són sàng tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường Tổng cung không hoàn toàn trùng khớp với tổng số bất động sản hiện có, bởi có những bất động sản không được tham gia vào thị trường theo quy định pháp luật và bởi chủ sở hữu sủ dụng nhiều bất động sản nhưng họ không có nhu cầu bán , chuyển nhượng hoặc có nhu cầu bán nhưng không phải bằng giá hiện hành mà chờ giá cao hơn để bỏn.Những nguồn bất động sản trên không được tính vào tổng cung bất động sản tại một thời điểm nào đó
Tình hình cung về đất đai
* Tình hình kế hoạch giao đất để xây dựng nhà ở
- Tình hình giao đất để thực hiện các dự án phát triển nhà ở giai đoạn 2006- 2008
Bảng 3 : Tình hình giao đõt ở giai đoạn 2006 – 2008
Năm Kế hoạch được chính phủ phê duyệt Thực hiện Đạt tỷ lệ Tổng cộng (ha) Đất xây dựng nhà ( %) ở (ha)
( nguồn số liệu : phòng kế hoạch phát triển nhà ở )
Năm 2008 là năm thực hiện giao đất phát triển nhà ở với diện tích đất và chỉ tiêu kế hoạch đạt được cao nhất từ trước tới nay
* Kế hoạch sử dụng đất để phát triển nhà ở giai đoạn 2008 – 2010
Căn cứ vào tình hình thực hiện kế hoạch giao đất để phát triển nhà ở giai đoạn
2006 – 2008 , các chỉ tiêu kế hoạch 3 năm 2008 - 2010 của phường KimLiên Chuơng trình 12/CTr –TW về phát triển nhà ở Hà Nội và nội dung quy hoạch sử dụng đất xây dựng nhà ở đô thị của kế hoạch sử dụng đất 3 năm 2008 - 2010 của phường dự kiến là 12,69ha
* Phương án qui hoạch sử dụng đất đến năm 2015
+ Định hướng phỏt trỉờn Để đảm bảo kinh tế phường Kim Liên có nhịp độ tăng trưởng nhanh bền vững đến năm 2015, tổng sản phẩm xã hội (GDP) của phường Kim Liờn tăng 2,7 lần so với năm 2006 ,thu nhập bình quân của nhõn dân tăng 2 lần so với năm 2006 tốc độ tăng trưởng hàng năm khoảng 10% -11%, phải phảt triển Kim Liên với không gian mở rộng theo hướng Bắc và Tây Bắc , hướng Tây và Tây Nam
+ Qui hoạch sử dụng đất đến năm 2015 Đất ở đô thị tăng 2,5ha so với năm 2006 , chuyển 1,2ha đất ở đô thị thành đất xây dựng cơ sở hạ tầng Đất chuyên dùng tăng 1,5ha chủ yếu cho đất xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ở các khu đô thị mới Đất chưa sử dụng giảm 0,5ha về cơ bản được khai thác sử dụng vào mục đích chuyên dùng và đất ở ,diện tích còn lại là sông suối
Theo đó , kế hoạch phân bố sử dụng đất đến năm 2015 như sau :tổng diện tích đất tự nhiên 33,78ha ,trong đó.
Bảng 4 : Phân bố sử dụng đất năm 2015
Các loại đất 3 năm 6 năm Đất chuyên dùng 3,0 ha – 28,27% 4,1 ha – 32,33% Đất ở 1,8 ha – 13,28% 1,9 ha – 14,97% Đất chưa sử dụng 1,2 ha – 8,52% 1,1 ha - 8,02%
( nguồn số liệu : phòng địa chính – nhà đất )
Tình hình cung về nhà ở
Phường Kim Liên có quĩ đất đứng thứ 5 trong quận , khoảng 15% tổng quĩ nhà cả thành phố Hà Nội Bình quân diện tích nhà ở năm 2006 la 6,0m2/người.Trong tổng quĩ của phường thì 70% là nhà 1-2 tầng thuộc diện bỏn kiộn cố , chỉ có 33% là loại tốt còn lại đều đã xuống cấp và thuộc diện cần sửa chữa lớn hoặc dỡ bỏ, ở khu phố Đụng Tỏc chỉ có 35 – 40% quĩ nhà còn tốt , 10% bị hư hỏng nặng cần phá bỏ , trên 50% cần sửa chữa cải tạo.Bởi vậy Kim Liên cần phải tạo ra cung nhiều hơn , sơ bộ tính đến
2015 Kim Liên cần 0,5ha đất với kinh phí 5 – 8 ngàn tỉ đồng để xây dựng nhà ở nhằm đảm bảo nâng mức cung bình quân diện tích nhà ở đô thị của phường lên 8 – 9% m2/người vào năm 2015.
Tình hình chung về thị trường bất động sản tại phường Kim Liên
3.4.1 Giá bất động sản qua điều tra tại phường Kim Liên a Tình hình giá đất tại phường Kim Liên
Giá cả đất đai là một trong những yếu tố cấu thành của thị trường bất động sản , giá cẩ đất đai bao gồm :
- Giá đất do nhà nước quy định :Nhà nước quy định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính như: tính thuế chuyển quyền sử dụng đất , tớnh giỏ đất để cho thuờ , tớnh giỏ đất để giao , để đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất , tớnh giỏ tài sản khi nhà nươc giao ( vốn nhà nước giao )
- Giá đất trên thị trường ( thường chiếm 1/3 , 1/2 giá thành bất động sản ) : nó chịu sự chi phối của các quy luật thị trường như quy luật cạnh tranh , giá trị cung cầu.Ngoài ra do đặc tính của đất đai nờn giỏ đất còn chịu tác động của khả năng sinh lợi của đõt , luật phỏp , quy hoạch , các yếu tố tâm lý Giá đất trên thị trường là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất , do người chuyển nhượng ( bán ) và người nhận chuyển nhượng (mua )tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm nhất điịnh về phương diện tổng quát giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng một mảnh đất nào đó trên thực tế theo không gian , thời gian nhất định
Dưới đây là giá đất trờn cỏc tuyến đường phố tại phường Kim Liên năm 2011 :
Bảng 8 : Bảng giá bất động sản tại phố Đào Duy Anh
STT Vị trí Diện tích (m2)
Giá bán bất động sản
Bảng 9 : Bảng giá bất động sản tại Phố Lương Đình Của
Giá đất (1m2) Giá nhà (1m2) Giá bán bất động sản
Bảng 10 : Bảng giá bất động sản tại phố Hoàng Tớch Trớ
Giá nhà (1m2) Giá bán bất động sản
Bảng 11 : Bảng giá bất động sản tại phố Phạm Ngọc Thạch
STT Vị trí Diện tích (m2)
Giá nhà (1m2) Giá bán bất động sản
Bảng 12 : Bảng giá bất động sản tại phố Phương Mai
STT Vị trí Diện tích (m2)
Giá bán bất động sản
Bảng 13 : Bảng giá bất động sản tại phố Đụng Tác
STT Vị trí Diện tích (m2)
Giá bán bất động sản
Qua điều tra ta thấy giá đất tại phường Kim Liên có những biến động mạnh.Giỏ bất động sản cao nhất là ở phố Phạm Ngọc Thạch và phố Đào Duy Anh , thấp nhất là ở Đụng tỏc b.Giá đất do nhà nước quy định
Theo mục đích định giá như trên , Chính phủ ban hành khung giỏ cỏc loại đất trên cả nước và căn cứ vào đó UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá các loại đất phù hợp với đia phương của mình. Đối với giá đất đô thị được căn cứ vào 3 yếu tố sau :loại đô thị ( 5 loại ) ; loại đường phố (5 loại ) đựơc xác định chủ yếu căn cứ vào vị trí , khả năng sinh lợi , mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng ; vị trí đất trong đô thị ( 5 vị trí )
Bảng giá đất phường Kim Liên nằm trong bảng giá đất của thủ đô Hà Nội được ban hành theo quyết định 50/2011/QD_UBND ngày 30/12/2011của UBND thành phố
Hà Nội giá trị kinh tế của đất tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước Tuy nhiên bảng giá đất của Hà Nội đã bộc lộ nhiều đặc điểm chưa hợp lý , phù hợp quá thấp so với giá thị trường Bảng giá đất của Hà Nội đó quỏ cũ , từ năm 1997 đến nay chưa thay đổi lần nào , vì thế bảng giá đất tại phường Kim Liên cũng là bảng giá đất cũ, không còn phù hợp so với sự biến động tăng giá đất trên thị trường Nó đã lỗi thời khi mà thời gian qua sự biến động tăng giá cả đất luôn thay đổi rất nhanh cùng với sự thay đổi về cung , cầu , sự tăng trưởng kinh tế , thu nhập của người dân Nguyên nhân thì có nhiều , nhưng có thể thấy đó là do bảng giá đất còn nặng tính áp đặt chủ quan , ít dựa trên cơ sở thực tế , chưa có sự thay đổi , hơn nữa do địa bàn rộng lớn , diễn biến giá cả lại phức tạp , định giá là một công việc khó khăn , phức tạp mà hiện lại chưa có cơ quan nào chuyên trách điều tra theo dõi , cập nhập thông tin giá thực tế để định giá cho phù hợp
Bảng 14 : Bảng giá đất nhà nước qui định thuộc địa bàn phường Kim Liên năm 2011
STT Tên đường phố Đoạn đường Giá đất ở Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT1 VT2 VT3
1 Đào Duy Anh Đầu đường Cuối dường 37 200 000 20 280 000 16 500 000 16 182 000 8 822 000 7 177 000
2 Hoàng Tích Trí Đầu đường Cuối dường 25 200 000 15 000 000 12 600 000 10 962 000 6 526 000 5 482 000
3 Phương Mai Đầu đường Cuối dường 31 200 000 17 760 000 14 640 000 13 572 000 7 726 000 6 368 000
4 Lương Đình Của Đầu đường Cuối dường 31 200 000 17 760 000 14 640 000 13 572 000 7 726 000 6 368 000
5 Phạm Ngọc Thạch Đầu đường Cuối dường 39 600 000 21 000 000 17 040 000 17 226 000 9 136 000 7 412 000
6 Đông Tác Đầu đường Cuối đường 25 200 000 15 000 000 12 600 000 12 600 000 7 500 000 6 300 000
Nguồn số liệu : Quyết định số: 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội
* Bảng giá bất động sản so sánh giữa giá nhà nước với giá bất động sản trên thị trường 2009 – 2012
Bảng 15 : Bảng so sánh giá đất nhà nước qui định với giá đất trên thị trường tại phường Kim Liên
STT Tên đường Vị trí Giá nhà nước qui định
Giá đất thực tế (trung bình)
( Nguồn số liệu :Phòng địa chính – nhà đất )
Qua số liệu về giá đất tại phường Kim Liên như trên, ta thấy giá đất thực tế đã vượt cao hơn nhiều so với mức giá qui định, vựợt ngoài tầm kiểm soát của bảng giá đất.Điều này được giải thích là do giá đất thực tế thì biến động tăng, còn bảng giá đất thì không thay đổi do vậy chênh lệch này tất nhiên Việc giá đất qui định còn thấp so với thực tế đã dẫn đến một số khó khăn như :đền bù giải phóng mặt bằng ; xác định tàỡ sản đất đai khi góp vốn liên doanh (giá trị thấp ) ; bỏ qua nguồn thu lớn và quan trọng cho ngân sách nhà nước Vì vậy điều chỉnh xác định bảng giá đất cho phù hợp là điều rất cần thiết và quan trọng đối với nhà nước cũng như người dân.
* Diễn biến giá đất trên thị trường giai đoạn 2005 - 2011
Giá đất trong giai đoạn này luụn cú sự biến động phức tạp.Sự biến động đó tạo thành những ‘cơn sốt ‘ về giá đất khiến cho thị trường bất động sản luôn được hâm nóng Ta lấy giá đất theo điêu tra thí điểm tại mộy đường phố để làm minh hoạ cho diễn biến giá đất ở Kim Liên , đó là đường Phạm Ngọc Thạch , Đụng Tỏc (giá trung bình năm )
2005 2007 2009 2011 giá đât nhà nước qui định giá trên thị trường
Biểu đồ 2: Giá đất ở phố phạm ngọc thạch
2005 2007 2009 2011 giá đất nhà nước qui địnhgiá đất trên thị trường
Biểu đồ 3: Giá đất ở phố Đụng Tác
Qua hai biểu đồ trên ta thấy được giá đất tại hai khu vực trên cũng giống như tình hình giá đất tại phường luôn biến động Theo qui luật thì giá đất luôn luôn tăng Điều này có thể giải thích là do cung đất luôn không đổi trong khi cầu về đất đai lại luôn tăng (nhu cầu đất đai cho chỗ ở , kinh doanh , xây dựng , đô thị hoá tăng cùng với gia tăng dân số ), sẽ làm cho giá đất luôn tăng , ở một thời điểm nào đó nếu giá đất có giảm thỡ đú chỉ là nhất thời , sau đó giá đất lại tăng lên theo qui luật của nó.
Năm 2005 - 2007 giá đất nói chung tương đối ổn định nhưng đến năm 2009 –
2011 giá đất tăng vọt (gấp 4 lần so với năm 2005 ) Đến khi các ngành kinh doanh này chững lại , các chủ đầu tư không có tiền để trả ngân hàng và họ đã phải bán đất đai , nhà cửa , văn phòng , khách sạn , nhà hàng , với giá rẻ mong muốn thu hồi vốn Đõy chính là thời kì xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính , tiền tệ châu á , hàng loạt các ngân hàng đã bị phá sản do các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản bị phá sản không trả nợ được
Từ năm 2007 , giá đất lại đi vào ổn định ( tăng theo qui luật ).Nhưng đến cuối năm 2009 ( tháng 11 – 2009 )giá đất lại tăng cao trở lại , hoạt động mua bán bất động sản diễn ra sôi nổi , thị trường bất động sản lại ‘núng lờn’cú thể thấy được điều này qua minh chứng về trị giá trao đổi bất động sản tại ngân hàng ACB như sau :
2005 2007 2009 2011 tri gia BDS mua ban (luong) tri gia BDS thanh toan qua ngan hang (luong)
Biểu đồ4:Trị giá bất động sản mua bán và thanh toán qua ngân hàng ACB
Như vậy , giá đất tăng mạnh , trở lại vào năm 2008 và đến nay giá đất vẫn đang tăng Đầu năm 2009 xảy ra ‘cơn sụt’đất lớn thứ 2 kể từ khi ‘cơn sụt’lớn đầu tiên vào năm 1992 và hiện nay nó vẫn đang tăng Thực chất đó là sự gia tăng giá cả đột biến đất đô thị và các địa bàn đang được đô thị hóa
3.4.2 Những ưu điểm của việc phát triển thị trường bất động sản
Cho đến nay, ở hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ
La Mã, thành bất động sản và động sản Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai Thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường bất động sản trong công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội và công trình công cộng, thị trường dịch vụ hỗ trợ Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng, thị trường cho thuê, thị trường xây dựng, kinh doanh, chuyển giao Hàng hóa bất động sản là đòn bẩy để tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội Từ khi Đảng ta khởi xướng và lãnh đạo công cuộc đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản nước ta đã từng bước hình thành và phát triển nhanh chóng.
Thị trường quyền sử dụng đất phát triển nhanh trờn cỏc lĩnh vực giao đất, cho thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất đai (nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt), thúc đẩy các ngành cũng như nhiều lĩnh vực của nền kinh tế phát triển (công nghiệp, nông nghiệp, giao thông – vận tải, xây dựng, dịch vụ, du lịch…) Nhà nước đã tiến hành có kết quả việc giao đất, cho thuê đất để tạo điều kiện cho các hoạt động của các ngành kinh tế và hộ gia đình trên phạm vi cả nước Nguồn lực đất đai của quốc gia đã dần được sử dụng với hiệu quả ngày càng cao hơn Sau hơn 25 năm, kể từ Hiến pháp năm 1980 và 13 năm, kể từ Luật Đất đai năm 1993 tới nay, vấn đề quan tâm về sử dụng đất ổn định, lâu dài đã được khẳng định Toàn bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng vào các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội đều đã được Nhà nước giao và cho thuê.
Thị trường nhà đất phát triển thúc đấy tính năng động trong hoạt động đầu tư , góp phần làm cho tình hình kinh tế - xã hội của đất nước chuyển biến nhanh.Phỏt triển thị trường bất động sản đã thu hút sự tham gia đông đảo , đa dạng của các thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản.Cỏc đối tượng tham gia vào thị trương bất động sản hiện nay tương đối đa dạng.Nhà nước cung cấp đất đai lần đầu cho người sử dụng đất thông qua giao đất ,cho thuế đất.
Phát triển thị trường bất động sản nhà ở đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản Hằng năm khối lượng xây dựng nhà ở của cả nước rất lớn Theo tính toán thống kê trờn cỏc dự án đầu tư phát triển nhà, trong một dự án trung bình đầu tư 28 tỉ đồng/ha sẽ tạo ra 7.000 m2 nhà ở và 6.000 m2 dịch vụ với lãi suất 2,2 tỉ đồng, tạo mới 200 công việc thường xuyên trong lĩnh vực dịch vụ cho người lao động Trong những năm qua, diện tích nhà ở của những thành phố lớn tăng đáng kể
Đánh giá chung về thị trường bất động sản tại phường Kim Liên
a Thị trường bất động sản Kim Liên còn mang nhiều tính chất của một thị trường bất động sản không chính thức
Theo kết quả nghiên cứu dự án TF29167 ‘thi hành chính sách đất đai’ do WB tài trợ , với sự cố vấn kỹ thuật của cục đất đai bang Tây Australia , Cục Bảo vệ nguồn nước và đất đai Chính phủ New South Wals đã cho thấy hiện nay ở Hà Nội nói chung và phường Kim Liên quận Đống Đa nói riêng đang tồn tại một thị trường bất động sản không chính thức , mà nguyên nhân sâu xa của nó là thiếu một hệ thống chuyển nhượng đất đai và hệ thống đánh thuế rõ ràng ,từ đó chủ sử dụng đất đã sử dụng thị trường không chính thức để bán quyền sử dụng đất vào sở hữu nhà ở hoặc cả khi họ không có những loại giấy tờ đó.
Vào năm 1993 , ở nước ta mới xuỏt hiện thị trường bất động sản Trước đó , Luật đất đai chưa công nhận quyền thực hiện các giao dịch có liên quan đến đất nên không ghi nhận đất đai cú giỏ.Tuy nhiờn luật đất đai năm 1993 đã không qui định quyền tự do chuyển nhượng và hệ thống quản lý chuyển nhượng đất hỗ trợ cho các hoạt động chuyển nhượng đú đó kích thích sự phát triển thị trường bất động sản không chính thức ở nước ta đã làm tổn hại rất lớn đến lợi ích của quốc gia , tạo điều kiện cho nhiều người , làm giàu bằng tài sản thuộc sở hữu toàn dân , ngoài ra còn dẫn đến việc xây dựng đô thị bị đảo lộn nghiêm trọng Bằng biện pháp hành chính , thanh tra nhà nước và thanh tra chuyên ngành đã phát hiện và xử lý nghiêm khắc nhiều vụ việc vi phạm pháp luật và nhà đất Nhưng một điều nghịch lý là càng tăng cường xử lý bao nhiêu thì thị trường bất động sản không chính thức lại càng phát triển mở rộng bấy nhiờu.Phải chăng đây là một qui luật có tính khách quan và vậy muốn quản lý và kiểm soát nó không chỉ dựa vào biện pháp hành chính đơn giản thông thường , mà phải hiểu bản chất của nó để điều tiết. Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản của nước ta hiện nay , nhiều chuyên gia khẳng định những yếu tố làm thị trường bát động sản không chính thức bao gồm là:
- Luật đát đai năm 1993 tuy đảm bảo cơ sở cho việc hình thành thị trường bất động sản thông qua việc xác lập quyền mua và bán quyền sử dụng đất , nhưng quyền chuyển dịch quyền về đất từ người bán sang người mua thì lại chưa được thực hiện qua kê khai đăng ký , nhất là đăng ký bất động sản.Bộ luật dân sự 1996 tuy đã chú trọng nhiều hơn đến việc kê khai đăng ký, nhất là đăng ký các quyền chuyển dịch, nhưng trong thực tế đến nay vẫn chưa có 1 hệ thống đăng ký hỗ trợ cho bộ luật đõn sự này có thể đi vào cuộc sống
- Việc trốn thuế và lệ phí đã trở thành thói quen , không được xử lý nghiêm khắc trong quá trình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Đang có sự chồng chéo trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở giữa Tổng Cục Địa Chính và Bộ Xây Dựng theo nghị định 60/CP của Chính phủ
- Các quyền của người mua và người bán chưa quy định rõ ràng.
- Vai trò điều tiết của nhà nước chưa được xác định trong việc quản lý giá mua , giá bán , Tổ chức việc mua bán giúp cho người mua và người bán gặp nhau ;Tổ chức việc cung cấp các thông tin về nhà đất , việc đăng ký thống kê và thực thi các trình tự ,thủ tục chính thức cho việc giao dịch dân sự về nhà đất
- Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở khu vực đô thị quá chậm b Thị trường bất động sản Kim Liên còn chưa đồng bộ
Thị trường bất động sản Kim Liên còn chưa đồng bộ thể hiện qua một số vấn đề sau:
Hiện Kim Liên chỉ còn khoảng 50 - 60% hộ có thể là khách hàng trong thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà đất nói riêng , 30 -40% số hộ cần có sự giúp đỡ cho nhà nước , 10% số hộ nghèo không thể mua được nhà ngay cả khi có sự hỗ trợ của nhà nước , vì vậy đối với những đối tượng khó khăn này cần phải có nhà cho thuê cho họ , nhưng hiện nay thị trường cho thuê nhà ( một trong những bộ phận của thị trường bất động sản )ở Kim Liên chưa phát triển, chủ yếu là nhà phục vụ cho sinh viên thuê , rất ít nhà ở cho thuê đối với hộ gia đình Đây là điều làm cho thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ.
Thị trường bất động sản Kim Liên trong những năm cuối thõp lỷ 90 được đánh giá trong báo cáo khả thi :
- Thị trường phát triển bất động sản Kim Liên biến động và còn đang ở gia đoạn sơ khai nếu so sánh với phần lớn thị trường bất động sản khác trong khu vực.Một thị trường đầu cơ xuất hiện và trong khi đó nhu cầu rộng rãi và đang tăng lên đối với nhà ở cho thuê rẻ thì mức giá thuê hiện nay tại Kim Liên chưa dủ tạo ra đủ mức lợi nhuận thích hợp cho sự phát triển mang tính đầu cơ Điều đó cỏ vẻ chưa thay đổi cho đến khi nào:
+ Lương bổng tăng đến mức có thể hậu thuẫn cho giá bán nhà đủ đem lại lợi nhuận phát triển
+ Tạo ra hệ thống cho vay thích hợp với tài chính của người sử dụng
+ Sự lạm phát giá cả đều đặn có lợi cho việc đầu tư
+ Những sự phát triển duy nhất mang tính đầu cơ về nhà ở tại Kim Liên là việc cung ứng những thu xếp về cho thuê đối với người nứơc ngoài làm việc tại phường Kim Liên
- Thị trường bất động sản Kim Liên còn thiếu lượng tồn đủ đem tiếp thị và những phát triển hoàn chỉnh để tạo ra một mặt bằng thị trường ổn định đều đặn.Nhà ở cho thuê thực sự là nhu cầu cấp thiết của nhiều người như các công thức và quân nhân khi thuyên chuyển công tác , các nhà kinh doanh cần thuê nhà làm trụ sở , các hộ nghèo không đủ tiền mua nhà.Bởi vậy , thị trường nhà cho thuê nhà cần được tạo điều kiện thuận lợi hơn so với thị trường mua bán nhà. c Tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bõt động sản hỡnh thành và phát triển tự phát
Trong các năm từ 1993 -1995 thị trường mua bán nhà , chuyển nhượng , quyền sủ dụng đất ngày một phát triển và sôi nổi , số lượng các vụ giao dịch tăng nhanh , yêu cầu cung cấp thông tin và môi giới nhà đất ngày càng tăng nhanh đã xuất hiện các trung tâm môi giới nhà đất , trung tâm thông tin nhà đất , công ty trách nhiệm hũư hạn , nhưng nhà nước chưa quản lý được các tổ chức này.Cuối năm 1998 , trên địa bàn phường Kim Liên có nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới mua bán bất động sản , nhưng chỉ có
5 tổ chức môi giới giữa ngưũi mua và những thông tin cần thiết về bất động sản Các tổ chức , hộ gia đình , cá nhân tham gia môi giới tư vấn giao dịch nhà đất và đã đang hoạt động như một nghề kinh doanh, nhưng nhà nước chưa kiểm soát được d Kinh doanh phát triển bất động sản , phát triển đất đã hình thành nhưng chưa bình đẳng giữ các thành phần kinh tế. Ở nhiều địa phương ở Hà Nội nói chung và ở Kim Liên nói riêng đã hình thành các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như : doanh nghiệp kinh doanh xây dưng kết cấu hạ tầng , doanh nghiệp kinh doanh thương mại - xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà , doanh nghiệp kinh doanh nhà ( chuyên cho thuê nhà)…Tuy nhiên tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam chưa tham gia vào thị trường bất động sản, chưa xuất hiện ở nhiều địa phương nói chung và Kim Liên núi riờng.Doanh nghiệp quốc doanh được ưu tiên về giao đất , giá đất , hỗ trợ vốn , kỹ thuật , hơn doanh nghiệp ngoài quốc doanh dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế , không phát huy được sức mạnh của các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh phát triển bất động sản Hiện đó cú nghị định 71/CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng , với nghị định này sẽ tạo ra sự thuận lợi đối với doanh nghiệp về vốn , thu hỳt các doanh nghiệp phát triển nhà ở cao tầng giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân e Chính sách và biện pháp tài chính của nhà nước chưa đủ mạnh để phỏt trỉờn thị trường bất động sản
Thời gian qua , hệ thống các chính sách và biện pháp tài chính cho thị trường bất động sản đã từng bước được xây dựng , bao gồm:Chớnh sỏch thu tiền sử dụng đất , tiền thuê đất Trong đó có thực hiện các biện pháp hỗ trợ tiền sử dụng đất , miễn giảm tiền thuê đất Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và có chế độ thu lệ phí chức bạ đất, cơ chế sử dungj quĩ đất phát triển đô thị , quĩ phát triển nhà ở , hỗ trợ tiền sử dụng đất , tiền thuê nhà cho các đối tượng chính sách , đối tượng xã hội
Tuy nhiên , hệ thống chính sách và biện pháp tài chính hiện hành chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay , vì:
- Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất , tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cao , hạn chế các vụ giao dịch chuyển nhượng đăng ký kê khai nộp thuế là cơ sở cho việc hình thành thị trường bất động sản không chính thức
