Thực trạng thị truờng bất động sản việt nam hiện nay

MỤC LỤC CHUƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRUỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRUỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm Những yếu tố tác động đến giá bất động sản 2.1 Các yếu tố tự nhiên 2.2 Các yếu tố kinh tế - xã hội 2.3 Các yếu tố liên quan đến thị truờng 2.4 Các yếu tố pháp lý 3 Thị truờng bất động sản 3.1 Khái niệm thị truờng bất động sản 3.2 Phân loại thị truờng bất động sản 3.2.1 Căn vào loại hình giao dịch 3.2.1.1 Thị truờng mua bán bất động sản 3.2.1.2 Thị truờng giao dịch bất động sản cho thuê 3.2.1.3 Thị truờng giao dịch bất động sản dùng làm tài sản chấp 3.2.1.4 Thị truờng bất động sản dùng để góp vốn liên doanh 3.2.1.5 Thị truờng giao dịch khác bất động sản 3.2.2 Căn vào trình tự gia nhập thị truờng 3.2.3 vào mục đích sử dụng 3.3 Các chủ thể tham gia vào thị truờng bất động sản 3.3.1 Cá nhân 3.3.2 Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh 3.3.3 Nhà nứoc 3.3.4 Nhà thầu xây dựng 3.3.5 Các tổ chức môi giới, tư vấn 3.3.6 Các định chế tài II VAI TRỊ CỦA THỊ TRUỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI NỀN KINH TẾ XÃ HỘI Thị truờng bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất Góp phần huy động vốn cho nhà đầu tư Tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nứoc Đa dạng hóa thị truờng thúc đẩy quan hệ đối ngoại Góp phần ổn định xã hội, nâng cao đời sống ngừoi dân 10 Thị truờng bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy đổi sách đất đai, đổi quản lý đất đai, quản lý bất động sản III ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRUỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 10 11 Sự phát triển thị truờng qua bốn cấp độ 11 Thị truờng bất động sản mang tính chất vùng miền, tính khu vực 12 Thị truờng bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật 12 Thị truờng bất động sản dạng thị truờng bất hoàn hảo 13 Thị truờng bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị truờng vốn 13 IV MỐI LIÊN HỆ GIỮA THỊ TRUỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRUỜNG KHÁC Thị truờng bất động sản thị truờng nguyên vật liệu xây dựng 14 Thị truờng bất động sản thị truờng lao động 14 Thị truờng bất động sản thị truờng tài 15 V RỦI RO TRONG GIAO DỊCH VÀ CÁC CÔNG CỤ ĐIỀU TIẾT THỊ TRUỜNG Rủi ro giao dịch bất động sản 15 1.1 Rủi ro khoản 16 1.2 Rủi ro tín dụng 16 1.3 Rủi ro quốc gia 17 Các công cụ điều tiết thị truờng bất động sản 17 2.1 Chính sách tài khóa 17 2.2 Chính sách tiền tệ 18 2.3 Chính sách thu nhập 18 CHUƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRUỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY I Lịch sử hình thành phát triển thị truờng bất động sản Việt Nam Tổng quan thị truờng bất động sản 19 Các giai đoạn bật thị truờng bất động sản Việt Nam 20 2.1 Thị truờng bất động sản trước Việt Nam gia nhập WTO 20 2.1.1 Giai đoạn từ năm 2001 – 2003 20 2.1.2 Giai đoạn 2004 – 2006 23 2.2 Thị truờng bất động sản sau Việt Nam gia nhập tổ chức thuơng mại quốc tế 28 2.2.1 Giai đoạn từ năm 2007 – 2008 28 2.2.2 Từ đầu năm 2009 đến 31 II NÉT ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRUỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Thị truờng quyền sử dụng đất gồm hai loại hình 32 Thị truờng bất động sản nhiều mặt tồn 33 III MƠI TRUỜNG PHÁP LUẬT, CÁC CHÍNH SÁCH ĐỐI VỚI THỊ TRUỜNG Các văn Luật tác động lên thị truờng bất động sản 34 Các sách tác động đến thị truờng bất động sản 37 IV NHỮNG MẶT TỒN TẠI CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Về mặt pháp lý 38 Tính minh bạch thị truờng chưa cao 38 Hạn chế đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản 39 Chính sách phát triển thị truờng bất động sản thiếu đồng 39 V TRIỂN VỌNG TĂNG TRUỞNG CỦA THỊ TRUỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI 40 CHUƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM ỔN ĐỊNH THỊ TRUỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM I CÁC GIẢI PHÁP VĨ MƠ TỪ PHÍA CHÍNH PHỦ Tăng cung cho thị truờng bất động sản 44 44 1.1 Công tác quy hoạch cần chi tiết hợp lý theo định huớng phát triển vùng miền 44 1.2 Tạo điều kiện phát triền sản phẩm nàh cho đại phận ngừoi dân có thu nhập trung bình 46 Sử dụng linh hoạt sách tài khóa điều tiết khối cầu 47 Hoàn thiện thể chế thị truờng tổng thể 48 3.1 Cân đối nguồn vốn đầu tư thị truờng bất động sản 49 3.2 Sử dụng linh hoạt cơng cụ đầu tư tài nhằm tạo kênh thơng thống thị truờng bất động sản thị truờng vốn 49 3.3 Thực việc đấu thầu chọn chủ dự án đất đựoc giải phóng 50 Tăng cuờng tính minh bạch cho thị truờng bất động sản 50 Hồn thiện hệ thơng quy định pháp luật liên quan đến thị truờng bất động sản 51 II GIẢI PHÁP GÓP PHẦN KHAI THÁC HIỆU QUẢ THỊ TRUỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 52 Giải pháp đóng góp từ định chế tài 52 Giải pháp từ hiệp hội bất động sản doanh nghiệp ngành 54 Thái độ nhà đầu tư cá nhân 55 Hết LỜI MỞ ĐẦU Trong kinh tế quốc gia, thị truờng bất động sản ln đón vai trị đặc biệt quan trọng góp phần thúc đẩy kinh ết đất nứoc phát triển, ổn định trị, xã hội Trong vài năm trở lại đây, thị truờng bất động sản Việt Nam liên tục có diễn biến phúc tạp, giá bất động sản tăng liên tục qua năm , dấu hiệu đáng mừng đáng lo thị truờng bất động sản Việt Nam Nhà nứoc, với vai trò khơng ngừng cải thiện, chỉnh sửa, bổ sung Luật, sách thị truờng nhằm huớng cho thị truờng bất động sản vận hành ngày chuyên nghiệp theo định huớng phát triển kinh tế đất nứoc Đề tài Các giải pháp nhằm ổn dịnh thị truờng bất động sản Việt Nam nghiên cứu thị truờng bất động sản, với vai trò đặc điểm riêng thị truờng bất động sản Việt Nam qua giai đoạn bật, từ phát mặt tồn cần đựoc kịp thời khắc phục nhằm tạo cho thị truờng phát triển bền vững đặc biệt sau thời kỳ suy thoái kinh tế Cấu trúc đề tài gồm chuơng Chuơng 1: Cơ sở lý luận chung thị truờng bất động sản Chuơng 2: Thực trạng thị truờng bất động sản Chuơng 3: Các giải pháp nhằm ổn định thị truờng bất động sản Việt Nam Đề tài đựoc hình thành thu thập giữ liệu qua năm thị truờng bất động sản Việt Nam, sau đựoc phân tích đánh giá theo quan điểm cá nhân ngừoi viết, cịn nhiều thiếu sót mong q thầy đóng góp thêm để làm cho đề tài hồn thiện thiết thực CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I Những vấn đề chung thị trường bất động sản Khái niệm bất động sản Tại Việt Nam, theo điều luật 181 Bộ Luật Dân Sự: “Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: Đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất, tài sản khác pháp luật quy định Như vậy, bất động sản trước hết tài sản tài sản bất động sản, tài sản di dời bất động sản Vì vậy, đặc điểm riêng bất động sản không di dời Chính thế, bất động sản trước hết đất đai Đất đai yếu tố ban đầu, yếu tố thiếu bất động sản Theo quan niệm bất động sản, hàng hoá bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ yếu đất đai vật kiến trúc xây dựng xong Đất đai bao gồm loại sau: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng… Vật kiến trúc xây dững xong bao gồm: Cơng trình làm nhà ở, cơng trình thương nghiệp, khách sạn, văn phịng, cơng trình cơng nghiệp, cơng trình đặc biệt, quốc phòng, an ninh… Những yếu tố tác động đến giá bất động sản Giá hình thái bên ngồi giá trị, yếu tố tác động đến giá trị đồng thời làm giá thay đổi Giá bất động sản tuỳ thuộc vào quan hệ cung cầu thị trường, nhiên bất động sản có đặc trưng riêng nó, giá bị thay đổi vài nhân tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, mơi trường trị… 2.1 Các yếu tố tự nhiên Vị trí bất động sản toạ lạc: Một bất động sản nằm vị trí thuận lợi giao thơng, bất động sản có một, hai, hay chí ba mặt tiền, nằm khu vực dân cư ổn định, gần trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện… định giá cao bất động sản nằm vị trí khác Do hoạt động định giá bất động sản người ta trú trọng đến vị trí bất động sản Kích thước, hình thể diện tích đất lơ đất: Người Việt Nam thường có quan niệm rằng: Một mảnh đất đẹp ngồi vị trí “nở hậu” tốt, đem lại may mắn cho người chủ sở hữu Địa hình bất động sản toạ lạc: Những người mua đất quan tâm đến địa hình nơi bất động sản toạ lạc Nếu thấp so với bất động sản lân cận, vùng trũng thường bị ngập nước vào mùa mưa hay bị ảnh hưởng triều cường giá thấp Hình thức (kiến trúc) bên bất động sản (đối với bất động sản nhà cơng trình xây dựng khác): Do ảnh hưởng thị hiếu tâm lý khác từ người mua nên bất động sản nhà cơng trình xây dựng khác có nét thẩm mỹ phù hợp giao dịch nhiều Các điều kiện thuận lợi rủi ro tự nhiên: Những bất động sản nằm khu vực thường xuyên phải gánh chịu thiên tai, lũ lụt, hạn hán, động đất… làm cho giá sụt giảm Yếu tố môi trường: Bất động sản toạ lạc khu dân cư yên tĩnh, khí hậu lành mát mẻ, có nhiều xanh ln quan tâm cao bất động sản vị trí có điều kiện mơi trường nhiễm, ồn ào… 2.2 Các yếu tố kinh tế - xã hội Bất dù cá nhân hay doanh nghiệp có nhu cầu mua, thuê bất động sản nhằm mục đích sinh sống hay kinh doanh muốn bất động sản mang lại giá trị kinh tế cao Một cá nhân muốn nhà gần mặt tiền đường lớn kinh doanh tăng thêm thu nhập Một doanh nghiệp có ý định xây dựng văn phịng đại diện ln muốn chọn bất động sản nằm gần trung tâm thành phố Bất động sản nằm nơi có mơi trường văn hố tốt, khu dân cư lịch sự, n bình ln lựa chọn hàng đầu đối tượng cần mua, thuê 2.3 Các yếu tố liên quan đến thị trường Giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố liên quan đến thị trường tính hữu dụng bất động sản nhu cầu loại bất động sản thị trường Chẳng hạn quốc gia có kinh tế phát triển, đô thị , nhu cầu loại chung cư cao tầng, văn phòng cho thuê cao hẳn so với loại bất động sản dùng để trồng lâu năm, khu du lịch nghỉ dưỡng,… 2.4 Các yếu tố pháp lý Tình trạng pháp lý bất động sản có tác động khơng nhỏ đến giá bất động sản Một bất động sản có giấy tờ pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng không hay bất động sản tình trạng tranh chấp, nằm khu vực giải toả mối lo người mua, thuê Thị trường bất động sản 3.1 Khái niệm thị trường bất đọng sản Thị trường bất động sản hình thành bất động sản trở thành hàng hóa Như vậy, bất động sản chưa trở thành hàng hóa khơng thể hình thành thị trường bất động sản Nói cách khác, thị trường bất động sản mua bán trao đổi bất động sản phát triển mức độ cao, thị trường mua, bán, trao đổi đất đai công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai 3.2 Phân loại thị trường bất động sản 3.2.1 Căn vào loại hình giao dịch 3.2.1.1 Thị trường mua bán bất động sản Thị trường mua bán bất động sản loại hình thị trường hình thành sớm loại hình thị trường bất động sản Xét lịch sử, thị trường mua bán, trao đổi đất đai xuất gần đồng thời với xuất chiếm hữu tư nhân tư liệu sản xuất, chiếm hữu tư nhân đất đai Ngày nay, việc mua bán, trao đổi đất đai, bất động sản trở nên phổ biến vượt khỏi khuôn khổ quốc gia, nước có kinh tế thị trường phát triển Mua bán, trao đổi bất động sản diễn trực tiếp người có nhu cầu mua bán, trao đổi thông qua tổ chức dịch vụ, môi giới, tư vấn bất động sản 3.2.1.2 Thị trường giao dịch bất động sản cho thuê Thị trường cho thuê bất động sản thị trường mà người có nhu cầu thuê bất động sản sử dụng bất động sản thời gian định Do họ có nhu cầu thuê bất động sản việc thuê mang lại hiệu cao so với hình thức khác Người cho thuê bất động sản phải nghiên cứu thị trường để định việc cho thuê đảm bảo lợi ích kinh tế cao nhất, giá cho thuê hình thành quan hệ cung cầu, thỏa thuận đôi bên Các giao dịch cho thuê bất động sản diễn trực tiếp bên cho thuê người thuê, gián tiếp qua trung gian môi giới 3.2.1.3 Thị trường giao dịch bất động sản dùng làm tài sản chấp Khi kinh tế phát triển, việc dùng bất động sản tài sản chấp để vay vốn ngân hàng phổ biến Cá nhân sử dụng bất động sản mà sở hữu hợp pháp dùng làm vật chấp hay nói khác dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo tiền vay phổ biến Việc dùng bất động sản làm tài sản chấp vay vốn làm nảy sinh giao dịch liên quan đến bất động sản chấp Trước tiên, nảy sinh nhu cầu định giá bất động sản sở giá thị trường, nhiên, việc định giá bất động sản làm vật chấp chịu tác động quan hệ cung cầu vốn Mặt khác, thị trường vốn phát triển khoản vay chuyển nhượng dẫn đến quyền nắm giữ bất động sản chấp phải quyền chuyển nhượng 3.2.1.4 Thị trường giao dịch bất động sản dùng để góp vốn liên doanh Trong kinh tế thị trường phát triển việc dùng bất động sản để góp vốn liên doanh góp vốn cổ phần phát triển Đặc biệt nước phát triển, việc sử dụng đất đai làm vốn góp liên doanh để làm nguồn vốn đối ứng thu hút nguồn vốn đầu tư, thu hút công nghệ, tiếp thu kinh nghiệm quản lý từ nước ngồi thơng qua dự án liên doanh, liên kết Việc sử dụng bất động sản (đất đai) để góp vốn liên doanh tác động làm hình thành thị trường giao dịch bất động sản dùng làm vốn góp liên doanh 3.2.1.5 Thị trường giao dịch khác bất động sản Ngoài giao dịch chủ yếu nêu bất động sản, cịn số loại hình giao dịch khác bất động sản Việc thực cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước nước dẫn đến việc bán, chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản tài sản (sở hữu toàn dân) thành sở hữu tư nhân sở hữu hỗn hợp bất động sản Để cổ phần hóa, tư nhân hóa doanh nghiệp nhà nước người ta phải xác định giá trị doanh nghiệp có bất động sản Nhiều doanh nghiệp có giá trị bất động sản chiếm tỷ trọng lớn giá trị doanh nghiệp Chính thế, việc tiến hành cổ phần hóa làm nảy sinh giao dịch bất động sản 3.2.2 Căn vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường Căn vào trình tự thời gian hàng hóa bất động sản gia nhập thị trường chia thị trường bất động sản làm ba cấp Thị trường cấp 1: Là thị trường chuyển nhượng cho thuê đất đai (quyền sử dụng đất) gọi thị trường đất đai Thị trường cấp 2: Là thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th, chấp, góp vốn Thị trường cấp 3: Là thị trường mua đi, bán lại cho thuê bất động sản 3.2.3 Căn vào mục đích sử dụng Nếu vào mục đích sử dụng bất động sản, có cách phân loại thị trường phổ biến thực tế phân chia thị trường bất động sản thành thị trường nhà đất (thị trường địa ốc) thị trường bất động sản khác Thị trường nhà đất ở: Là thị trường giao dịch bất động sản (chủ yếu nhà gắn liền với đất, hộ…) sử dụng vào mục đích làm nhà để tầng lớp dân cư Thị trường bất động sản khác: Là thị trường giao dịch bất động sản sử dụng nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh ví dụ mặt khu cơng nghiệp, nhà xưởng cho doanh nghiệp, khách sạn văn phòng cho thuê 3.3 Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản